Главная --> Публикации --> Ритейлерам требуется вдвое больше торгцентров в ростове Где и как можно рефинансировать ипотечный кредит Не жди, пока клюнет красный петух Выбор стиля жизни: взгляд англичан на покупку недвижимости Дмитрий якубовский заработал $100 млн на рублевском поселке

Он прописывает функции оргкомитета Игр-2014 и содержит поправки в 11 уже действующих законов, среди которых Земельный, Жилищный и Гражданский кодексы.

Настройка правовых механизмов, необходимых для подготовки к зимним Олимпийским играм 2014 года в Сочи, подходит к концу. Госдума в середине этой недели одобрит закон о создании Олимпийской госкорпорации (Газета первая написала об этом законопроекте 30 августа). А уже завтра депутаты рассмотрят еще один олимпийский законопроект.

За оргкомитетом, как и ожидалось, закрепят функции по организации и проведению самих Игр. Осуществлять предпринимательскую деятельность он сможет лишь в том случае, если это необходимо для подготовки к Олимпиаде. Ликвидируют оргкомитет не позднее 2017 года. При этом все его имущество отойдет государству.

Законопроект О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр и XI зимних Параолимпийских игр 2014 года в г. Сочи вносился в Госдуму дважды. Первый вариант был возвращен в МЭРТ для доработки. Новую редакцию документа обсудили в минувшую пятницу на заседании думского комитета по экономической политике, предпринимательству и туризму. Вердикт депутатов - принять законопроект в первом чтении.

В остальном существенных изменений по сравнению с первой редакцией законопроекта нет. Определять перечень изымаемых участков станет Олимпийская госкорпорация. Далее она будет обращаться к краснодарским властям. Они принимают соответствующее решение и сообщают о нем собственнику, который в течение семи дней должен выбрать оценщика. При этом выбирать оценщика собственник или арендатор земли сможет только из списка организаций, имеющих аккредитацию Олимпийской госкорпорации. Всего таких оценщиков будет 15.

Однако главное, для чего предназначен олимпийский законопроект, - это особый порядок изъятия частных и арендуемых у государства земельных участков для олимпийских нужд. Он, как заявили депутаты, будет действовать только на территории Краснодарского края. Есть и временные рамки - с 1 января 2008 года по 1 января 2014 года.

Между тем земельный вопрос уже является в Сочи одним из самых острых. В пятницу 500 жителей Имеретинской низменности Сочи, получившие уведомления, что их участки попадают в зону олимпийского строительства, потребовали от местных властей разрешения на оформление земли и недвижимости в частную собственность. Они требуют отменить решение о выселении, добиваются права оспорить изъятие в суде и заявляют, что на месте изымаемых земель построят элитные коттеджи, а не олимпийские объекты.

На определение рыночной цены участка отпущено 30 дней. После этого власти Краснодарского края в течение 15 дней подготовят соглашение о выкупе земли. Далее оно направится собственнику (арендатору). На раздумья владельцу дается еще 30 дней. Если по истечении этого срока он не согласится подписывать соглашение, государство изымает участок в судебном порядке. При этом у самого гражданина права оспорить в суде изъятие участка не будет. Он сможет лишь выдвинуть встречные требования относительно формы или размера компенсации.

ФНС сообщила о работе с гражданами, которые добровольно не отчитались о заработках, хотя должны были сдать декларации и, возможно, заплатить налог, говорит сотрудник налоговых органов, не только за 2006 г., но и за более ранние периоды. Этим людям были направлены уведомления о необходимости сдать декларацию, их вызывали в инспекцию.

Цены на землю в Сочи между тем продолжают бить рекорды. На прибрежных участках земля предлагается за $150 тысяч за сотку, а в центре города по $500--700 тысяч.
За семь месяцев граждане решили доплатить в бюджет 2,4 млрд руб. подоходного налога, подвела итоги Федеральная налоговая служба (ФНС). Это в 2,7 раза больше, чем за весь 2006 год. Эта сумма должна быть перечислена по декларациям, дополнительно поданным гражданами. Больше всего получено с доходов от продажи имущества.

Но выросло и число отчитавшихся: не по своей воле декларации сдали 803 300 человек, а за прошлый год 458 80 Самостоятельно и в срок продекларировали доходы 293 800 человек.

Правда, рост начисленной по принудительно сданным декларациям суммы обусловлен и экономическими факторами, признает чиновник, инфляцией, ростом доходов и цен на недвижимость. Высокий показатель налога с доходов от продажи имущества связан и с ростом цен на жилье, согласен сотрудник УФНС Нижегородской области.

По многим декларациям налог не должен быть уплачен, признает сотрудник ФНС. Например, если человек владел проданной квартирой более трех лет, говорит партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин. Если имущество принадлежало гражданину менее трех лет, то полагающийся вычет из базы подоходного налога по недвижимости 1 млн руб., по другому имуществу 125 00 Налог не надо платить, если человек продал имущество дешевле, чем купил, говорит Костальгин.

Налоговикам стали активнее присылать информацию структуры, регистрирующие и оформляющие имущество и сделки с ним, ГИБДД, Росрегистрация. Но и инспекторы стали тщательнее проверять ее, в том числе сведения по сделкам купли-продажи. Может быть проведена и выездная проверка заподозренного в уклонении от налогов гражданина, говорит чиновник. За восемь месяцев столичные налоговики провели 424 выездные проверки граждан (нарушения в 96,9% случаев), доначислив 157,8 млн руб.

Несколько месяцев назад ФНС поручила проверить владельцев нескольких квартир, говорит сотрудник одного из региональных управлений службы: списки были получены от регистрирующих органов и ФНС. Налоговики Нижегородской области тоже составляют списки потенциальных арендодателей. Помогают соседи и сотрудники ТСЖ, говорит сотрудник УФНС Ростовской области. УФНС по Санкт-Петербургу к 1 августа направило более 3100 уведомлений владельцам трех и более квартир, говорит представитель городского управления.

В группе риска арендодатели. За семь месяцев инспекторы получили 258 200 сообщений о сдаче в аренду имущества (в 1,8 раза больше, чем в 2006 г.). После их обработки налоговики выявили 111 900 обязанных сдать декларации. Уже сделали это 59 500 человек (на 44,1% больше, чем за 2006 г.).

Впрочем, от подачи допдеклараций граждан может отвратить налоговая амнистия, говорит сотрудник налоговых органов. Вместо уплаты налога, пени и штрафа амнистия позволяет заплатить 13% со скрытой от государства суммы. На 1 сентября было легализовано 3,2 млрд руб.

Мы учимся выявлять доходы, которые всегда считались неконтролируемыми, радуется высокопоставленный сотрудник налоговых органов. Все эти годы налоговики отрабатывали схемы, где и как искать неплательщиков подоходного налога, говорит гендиректор Налоговой помощи Сергей Шаповалов: эти доначисления будут пока расти. Так, в последний год стали вычислять перегонщиков машин, которые продают их от своего имени, отмечает Шаповалов.

В соответствии с Генпланом развития Москвы до 2020 года, при рациональном использовании городских территорий можно построить около 70 млн кв. м жилья. И это с учетом того, что развитие должно проходить в пределах существующих административных границ на площади 109,1 тыс. га.

С каждым годом в Москве строится все больше жилья. Так, если в 2001 году было сдано в эксплуатацию около 3,5 млн кв. м жилья, то уже в прошлом году эта цифра выросла до 4,2 млн кв. м. В 2003 году столичный строительный комплекс планирует возвести 5 млн кв. м и в дальнейшем придерживаться тех же объемов реализации жилых площадей.

Фактор дефицита

Осталась в прошлом массовая застройка таких некогда очень перспективных жилых районов, как Митино, Жулебино и Люблино. И если еще несколько лет назад хорошим заделом для строительства являлись рекультивированные территории на местах бывших свалок (Братеево) и полей аэрации (Марьинский парк), то на сегодняшний день и здесь все лимиты уже исчерпаны. Даже в некогда казавшемся безграничным для освоения Северном Бутове с недавних пор строительные компании перешли на точечную застройку.

В итоге строителям приходится искать новые площадки, используя «внутренние резервы» города. Поэтому ставка делается на территории, получаемые за счет реконструкции кварталов пятиэтажной застройки, вывода промышленных предприятий из центра города и реорганизации существующих промзон.

Поскольку освоение новых территорий требует прокладки дорогостоящих магистральных инженерных сетей и создания «с нуля» социальной инфраструктуры, необходимо привлечение значительных инвестиций. Поэтому сегодня многие застройщики пытаются восполнить нехватку земельных участков за счет точечного «вкрапления» многоэтажных новостроек. Но данный вариант не является выходом из положения: в этом случае не только не создается новое архитектурное жилое пространство, но и разрушается старое.

До недавнего времени городским властям удавалось без труда изыскивать место под жилую застройку. Однако с каждым годом свободных участков становится все меньше, а рассчитывать на постоянное расширение территорий явно не приходится. С каждым годом становится все более тесно внутри административных границ столицы. И хотя утвержденный перечень районов, предназначенных для застройки в ближайшее время, уже у всех на слуху, предполагается, что к 2005 году заделы для ведения массового жилищного строительства в Москве будут практически исчерпаны.

В частности, до 2004 года предполагается ликвидировать около 700 тыс. кв. м ветхого жилого фонда. На освободившихся площадках, в соответствии с программой жилищного строительства по городскому заказу до 2010 года, планируется построить около 13 млн кв. м жилья. Из них около 7,5 млн кв. м пойдут на нужды переселенцев, а более 3 млн кв. м — для очередников.

По образу и подобию

Сейчас под массовую застройку активно осваивается ряд перспективных районов, включая Молжаниновский и Ходынское поле. Из неосвоенных мест — микрорайон Северный, Новоподрезково, Щербинка, Кожухово, которые по объемам намного скромнее, чем те же Марьино или Бутово. Уже утверждено три рабочих проекта, касающихся инженерной подготовки (прокладки водопровода, теплосети, канализации) 4-го микрорайона Кожухова (район Косино-Ухтомский).

Формирование микрорайона планируется проводить по сценарию, схожему с планом обустройства Куркина. Иными словами, акцент будет сделан на застройку домами средней этажности по индивидуальным проектам, которые будут возводиться одновременно с объектами социально-бытовой инфраструктуры. Огромное внимание будет уделяться ландшафтной архитектуре.

В последнее время происходит активное комплексное освоение новых столичных территорий. В первую очередь это касается одного из самых молодых районов — «замкадного» окраинного Молжанинова, расположенного в районе пересечения Ленинградского шоссе и Международного шоссе. В числе бесспорных достоинств района, занимающего территорию в 2,6 га, — внушительные размеры свободных под застройку площадей и приемлемый объем жилья, подлежащий сносу.

В соответствии с проектом застройки Молжанинова предполагается возведение многоквартирных высоток в 6–17 этажей, таун-хаусов переменной этажности и отдельных коттеджей. В Москомархитектуре считают, что в Молжаниновском районе реально построить 1,1 млн кв. м жилья, что составляет примерно треть застройки Митина. Хотя, пока не будет урегулирован ряд вопросов, связанных с переносом газопровода и с выполнением требований авиапредприятий Шереметьева (изменение маршрутов полетов), реально говорить лишь о строительстве 350 тыс. кв. м.

Некоторые риэлторы считают, что в силу удаленности района, отсутствия метро и излишней загруженности трасс, стоимость метров здесь должна быть адекватно низкой. Но скорее всего ценовая ситуация в новых районах Куркино и Молжаниново будет развиваться так же, как в Северном и Южном Бутове. В свое время постепенное освоение и развитие инфраструктуры более удаленного от МКАД и менее востребованного Южного Бутова неизбежно сказалось на темпах ценового роста в Северном Бутове, где сегодня ведется точечная застройка и стоимость 1 кв. м на вторичном рынке перевалила за $1 тыс.

В чистом поле

Планируется, что инвестировать в строительство района будет ДИПС Москвы, застраивающий сейчас расположенный неподалеку район Куркино. Однако окончательное решение еще не принято. На сегодняшний день проект постановления правительства Москвы по застройке Молжанинова находится на согласовании. Тем не менее руководство города не сомневается, что до 2008 года будет возведен первый микрорайон вдоль Ленинградского шоссе, в котором объемы жилой застройки составят около 500 тыс. кв. м.

Сегодня здесь на территории в 29,3 га вблизи Хорошевского шоссе компания «Мосфундаментстрой-6» осуществляет строительство комплекса «Грандъ-Парк». В роли «генерального риэлтора» и соинвестора выступила компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», которая намерена в 2003–2005 годах вложить средства в строительство 320 тыс. кв. м, а затем, возможно, еще 80 тыс. кв. м жилья.

Еще одна масштабная стройка развернулась в перспективном столичном районе, приближенном к центру города. Речь идет о Ходынском поле — районе, отличающемся благоприятной экологией и транспортной доступностью, но вокруг застройки некоторое время назад велись оживленные споры.

Проектом предусмотрено строительство 14 высотных монолитных зданий, шесть из которых (1, 2, 3, 4, 5, 6) расположатся по дуге вокруг территории проектируемого городского парка. Пять корпусов (7, 8, 9, 10, 14), представляющие собой комплекс переменной этажности (12–18 эт.), выстроятся в линию, а три остальных (11, 12, 13) 23-этажных башни станут основой композиции.

В целом застройка Ходынского поля предполагает возведение 1 млн кв. м, из которых на жилую зону придется лишь 40% общего объема строительства. Работы намечено закончить уже к концу 2005 года.

Престижные «белые пятна»

Как отмечает директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Наталья Тихоновская, в комплексе будут представлены квартиры на любой вкус и достаток (от $1350 за 1 кв. м), включая наиболее ликвидные — апартаменты на верхних этажах с красивыми панорамными видами. На момент официального начала продаж было куплено уже 30 квартир.

Помимо этого, на рынке возникла характерная тенденция, в соответствии с которой все чаще крупные агентства недвижимости стали выступать в роли «генеральных риэлторов» по продаже целых микрорайонов, представляющих собой территории комплексного освоения с собственной инфраструктурой.

Если рассматривать наиболее приближенные к центру столицы районы, то здесь компании изначально ориентируются на комплексную застройку домами бизнес-класса.

По генеральному плану новый жилой квартал, возводимый на пересечении Мичуринского и Ломоносовского проспектов,образует единый архитектурный ансамбль с историческим зданием Московского государственного университета. Застройку квартала планируется осуществить в период с 2003 по 2006 год. За это время предполагается возвести 7 монолитно-кирпичных жилых корпусов переменной этажности (8–24 этажа) общей площадью 275 тыс. кв. м. На первых этажах домов около 25 тыс. кв. м нежилых помещений будет отдано под магазины и предприятия бытового обслуживания.

В частности, это касается компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», занимающейся реализацией метров в «Грандъ-парке» и МИАНа, инвестирующего строительство и продающего квартиры в жилом комплексе на Ломоносовском проспекте. Считается, что появление этих комплексов на рынке недвижимости позволит существенно поднять планку качества в секторе жилья бизнес-класса.

Директор департамента первичного рынка недвижимости агентства МИАН Дмитрий Кузнецов отмечает очень хорошие перспективы по реализации жилья в одном из наиболее экологически чистых районов города. Достаточно отметить, что за последние две недели квартиры в новом доме приобрели уже около 50 покупателей. Сегодня стоимость 1 кв. м в квартале составляет $1630, и в дальнейшем жилье будет только дорожать.

МИАН выступает в качестве инвестора строительства трех корпусов (2, 3, 4), составляющих первую очередь застройки общей площадью около 108 тыс. кв. м (1303 квартиры). При этом в корпусе 2 (7 секций на 8–17 этажей) в данный момент идет монтаж первого этажа, а его сдача Госкомиссии намечена на IV квартал 2004 года. Сдача корпуса 3 (12 секций на 8–16 этажей) планируется в I квартале 2005 года. В корпусе 4 (12 секций на 8–16 этажей) в данный момент производится освоение котлована, а сдача намечена на II квартал 2005 года. Все 1–4-комнатные квартиры имеют оптимальные метражи (от 51 до 138 кв. м) и просторные кухни (12–15,8 кв. м).

С началом осени у владельцев загородной недвижимости появляются новые заботы предстоит уберечь дом на зимний сезон от грабителей и хулиганов. По статистике, каждая четвертая кража зимой приходится именно на загородные дома. Плюс к этому они чаще всего страдают от пожаров и ураганов.

Павел Брызгалов
Аналитик компании «Домострой»:
— Самое активное строительство нетипового жилья бизнес-класса ведется в ЮЗАО и ЗАО. Это как дома средней этажности (до 22 этажей), так и высотные (более 22 этажей). Такое жилье пользуется устойчивым спросом у потребителей. Обусловлено это несколькими факторами: оптимальное соотношение цены и качества, удачное расположение (наиболее престижные округа столицы), рост платежеспособности потребителей. Кроме того, покупка недвижимости остается одним из самых выгодных капиталовложений (порядка 30% годовых в валюте). Не стоит забывать и о наличии таких преимуществ перед типовыми домами, как подземная автостоянка, охраняемая территория, внутренняя инфраструктура и пр., при сопоставимой стоимости 1 кв. м. Конечно же, необходимо учитывать, что площади в нетиповых домах значительно больше, поэтому общая стоимость квартир примерно в 1,5 раза выше, чем в типовых новостройках.
Если рассматривать общие тенденции рынка нетиповых новостроек, то за последние месяцы они не изменились: спрос на самые привлекательные объекты значительно превышает предложение (практически все дома продаются до сдачи ГК), цены продолжают стабильно расти, сохраняется высокая доходность вложений в приобретение жилья.
На сегодняшний день в ЮЗАО сложился следующий ценовой фон: от $1100 до 3000 за 1 кв. м, в ЗАО — от $1100 до 4500 за 1 кв. м.
В качестве примера можно привести дом на Профсоюзной, вл. 104–106, стоимость 1 кв. м в котором составляет от $142 Жилой комплекс «Галина» состоит из девяти секций, имеющих от 11 до 23 этажей. Этот комплекс, по сути, — новый, совершенно автономный микрорайон, в котором есть все, что принято называть инфраструктурой: от универсамов, ресторанов, кафе, банков до бюро по ремонту бытовой техники, обуви. Территория комплекса оборудована подземно-надземной гаражом-стоянкой. В квартирах предусмотрены индивидуальные планировки, лоджии, эркеры, гардеробные.
Дом на Ленинском пр., 108-1 — это 29-этажный монолитный жилой дом со свободной планировкой квартирю Стоимость 1 кв. м — от $181 В доме предусмотрен двухуровневый подземный гараж для крупногабаритных автомобилей. Двухкамерные стеклопакеты, бронированные двери, австрийские терморегуляторы отопления, многоступенчатая система очистки воздуха — инженерное оснащение дома выполнено на высочайшем уровне.
С помощью экспресс-программ разумнее страховать недорогое загородное жилье стоимостью до 15 20 тысяч долларов.

По мнению экспертов, при упрощенном страховании важно реально оценить стоимость строений. Страхователь должен понимать, что страховая сумма согласно действующему законодательству не должна превышать действительную стоимость имущества. Страховые компании не рекомендуют и занижать страховую сумму с целью экономии на стоимости страховки. Ведь страховое возмещение выплачивается по сумме фактического ущерба и пропорционально заявленной страховой сумме. Если вы сомневаетесь в оценке стоимости своего дома, лучше воспользоваться классическими программами страхования и не пожалеть времени на вызов эксперта страховой компании и осмотр имущества.

Конечно, есть немало способов, чтобы обезопасить свою загородную недвижимость: можно установить противопожарную сигнализацию, камеры видеонаблюдения, дорогостоящее охранное оборудование или нанять сторожа. Однако вряд ли такой вариант подойдет для владельцев обычных дачных домиков, он больше годится для дорогих коттеджей. Лучший способ защитить дачу страховка. Причем приобрести полис сегодня можно и для небольших садовых домиков. Главное, чтобы у вас были в порядке документы, подтверждающие право собственности. Если вас смущает процедура экспертизы и осмотра недвижимости, можно воспользоваться программами экспресс-страхования. Их сегодня предлагают многие компании. Оформление такого полиса займет минимум времени. Для этого не потребуется осматривать дом, оценивать находящееся в нем имущество и составлять детальную опись. В таких полисах оговаривается определенный набор условий, рисков и страховых сумм. Они предусматривают фиксированную страховую стоимость строений и находящегося в них имущества в рамках типовой тарифной сетки и фиксированную сумму покрытия. Как правило, экспресс-программы страхуют сразу от всех наиболее серьезных рисков: кражи, пожара, залива, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий. По желанию клиентов можно включить в страховку и дополнительные риски: терроризм, ущерб, причиненный оборудованию при перенапряжении электросетей, повреждение оконных стекол и любого бьющегося оборудования. Можно застраховать и гражданскую ответственность хозяина дома перед третьими лицами. Тогда, если вдруг пожар перекинется с вашего участка на соседний домик, вам не придется оплачивать соседям ремонт. В программу экспресс-страхования можно включить любые постройки на участке баню, гараж, сарай. Правда, все они будут включены в единую страховую сумму.



Главная --> Публикации