Главная --> Публикации --> Мелкие форматы неинтересны нижегородским девелоперам Нрк купила замок и канатную дорогу в люцерне за 14,5 млн долларов Строительство будет вестись только по горзаказу Военно-коммерческий альянс Татьяна хохрина: «сквоттеры пришли и к нам»

Две столицы
Столица Мальты Валетта. Этот город, впрочем, как и соседние с ним, мало похож на современные мегаполисы. На острове все пропитано духом средневековья. Города-форты, надежные, готовые к внезапной атаке, укрепленные со всех сторон такое впечатление они производят. Попадая в столицу, ощущаешь себя только что вышедшим из машины времени, перенесшей тебя на 500 лет назад. По узким улочкам ездят фаэтончики, запряженные нарядными лошадками, а местные сады Барака напоминают собой о том, что этот садик, выращенный в условиях отсутствия пресной воды и плодородной почвы, сказочное волшебство, присущее настоящему мастеру.

Когда-то на этой земле жили настоящие рыцари Символ Мальты в виде восьмиконечного креста, который известен нам больше как мальтийский крест, существует и по сей день.

Мдина это своего рода Алькатрас, окруженный непроницаемой стеной немыслимой высоты. Примечательно в Мдине то, что здесь, прогуливаясь по старинным витиеватым улицам, вы сможете почувствовать полное умиротворение, поскольку никто ни местные жители, ни толпы туристов, обыкновенно гуляющих по набережным, не будет вас беспокоить. Сворачивая с одного перекрестка на другой, набредаешь на немного жутковатый музей инквизиции, в котором восковые фигуры с точностью отображают всю картину прошлых казней и пыток. Здесь и железная дева, и испанские сапоги, и дыба, и пр. А понаблюдав за живыми экспонатами, которые двигаются благодаря механизированным современным технологиям, ночью будете спать не очень хорошо.

Валетта искусно созданный уголок зодчества, строгий, с четкими линиями, но в тоже время нарядный и праздничный. Каждая улочка здесь ровная и идет параллельно другой, как будто взяли и прочертили их по линейке. Кроме того, бродя по улицам, вы обязательно увидите кованые решетки с потайными ходами, в которых, возможно, раньше прятались беглецы.
Поговорим еще об одной столице Мальты Мдине. Это старая столица, город расположен в самом центре острова. Его еще называют спящий город.

Отличают Мдину от Валетты и маленькие одноэтажные дома, которые стоят достаточно плотно друг к другу, образуя единую цепочку. Но есть в Мдине и дворцы, которые в отличие от домиков смотрятся достаточно гордо и величественно.

Хотя Мдина уже давно не является столицей Мальты, уступая сие почетное звание Валетте, считается, что Мдина это город знати, среди которых и потомки самых древних родов. Богатейшие фамилии Европы не стремятся поменять свой тихий город на какую-нибудь другую точку планеты.

Цена на недвижимость здесь зависит не только и не столько от размеров. Так, например, квартира с видом на море будет дороже примерно на 10-15%. Впрочем, это не значит, что сразу нужно кидаться в погоню за недвижимостью в глубине острова. Море может быть и за углом, и этого фактора будет достаточно для разницы в цене.

Мальтийские хрущевки
На Мальте нет номеров домов. Удивительно, но здесь номерам предпочитают имена. Кроме того, еще одна особенность здешних жилищ: здесь практически невозможно найти две одинаковые квартиры, не говоря уже о домах. У каждой своя оригинальная планировка, даже если квартиры одной площади находятся на соседних этажах. Ну а самое, пожалуй, важное это размеры. Средних размеров однокомнатная квартира равна нашей трехкомнатной в хрущевке. Правда, стоит разъяснить, что понятие однокомнатной квартиры на Мальте не совсем такое, как у нас. Комнат может быть и две, и даже три, из которых одна, как правило, гостиная, а другая веранда, а название однокомнатная или двухкомнатная зависит от количества спален.

Также придется заплатить различные сборы. Stamp Duty 5% от стоимости недвижимости. Notaries fees обычно в размере от 0,5% до 1,5% в зависимости от объема услуг нотариуса. AIP Permit оплата за получение разрешения на покупку недвижимости на Мальт -100 мальтийских лир, она может быть оплачена как непосредственно покупателем, так и нотариусом. Оплата производится в Inland Revenue Department в Валетте.

Покупая недвижимость на Мальте, будьте готовы к тому, что там существует нижний предел цены на дом или квартиру для иностранцев: не меньше 50 тыс. и 30 тыс. мальтийских лир соответственно.

Очень важный совет: следует обязательно поинтересоваться, кому принадлежит земля, на которой располагается ваше будущее жилье, и обязательно заплатить так называемую земельную ренту (Ground Rent). На Мальте земля совсем необязательно принадлежит тому, чей дом стоит на этой земле, она может принадлежать церкви, другому частному лицу и т. д. После окончания срока этой ренты могут возникнуть проблемы. Поэтому лучше всего изыскать возможность выкупить эту землю.

Также возможны агентские комиссионные, если вы приобретаете жилье через агентство.

Когда в квартире отдельный вход, который только для вас, причем независимо от того, на каком этаже расположена квартира, это мезонетт (Maisonette). Такая квартира может состоять из нескольких уровней, в этом случае на нижнем уровне располагается гараж. Стоимость такой квартиры увеличивается, если она находится в отдельном здании и не соприкасается с другими домами.

Теперь перейдем собственно к жилью. Есть несколько вариантов: квартиры, апартаменты, пентхаусы. У всех квартир на Мальте есть одна особенность. Квартиры проектируются, так сказать, в длину, чтобы окна выходили и во внутренний двор, и на улицу. Апартаментами на Мальте считаются квартиры с современной планировкой. Что касается пентхаусов, то значение этого слова известно всем, и на Мальте оно означает то же самое, что и везде: апартаменты на самом верху дома, с террасой. Как и в большинстве стран, здесь это один из самых дорогих видов недвижимости, а уж если пентхаус с видом на море, то и подавно.

Разброс предложений
Чтобы нагляднее представить картину мальтийских цен на недвижимость, приведем несколько примеров.
Вариант первый, бюджетный 156 тыс. евро: мезонетт с кухней, столовой, ванной и просторной гостиной на первом этаже и двумя спальнями и дополнительным туалетом на втором. В чердачной зоне находятся большие хозяйственные помещения. Отличительной чертой этого мезонетта является собственная крыша, оборудованная для отдыха и созерцания окрестностей. Планировка дома предполагает возможность его переоборудования; в частности, количество спальных комнат может быть увеличено до трех.

Terraced House дом, как мы понимаем это слово. Правда, надо оговориться, что это именно городской дом. Как правило, в нем есть 2-3 спальни, пара ванных комнат, сад и гараж. Впрочем, возможны варианты. Цена зависит от того, стоит ли дом отдельно или соприкасается с другими зданиями, от наличия гаража и т. д. Естественно, самый дорогой и престижный дом тот, который стоит отдельно и имеет большой гараж. Такие дома есть в районах Gardens, St. Julians, Sweiqi, Pembroke, Ta'L-Ibrag, Ta'Xbiex, Madliena, Attard, Balzan, Bahar Ic-Caghaq. Cледует знать, что приобрести вы можете только одну недвижимость для проживания, никак не больше.

Третий вариант, сектор премиум: роскошная, аристократически меблированная вилла с великолепными видами на море за 650 тыс. евро. На территории виллы большой плавательный бассейн с джакузи, окруженный садом из цитрусовых деревьев. Планировку виллы образуют холл, просторная зала с уютным камином, кухня, выходящая на террасу, три спальни (одна из них имеет выход в отдельную ванную комнату), душевая и элегантный рабочий кабинет. На нижнем уровне располагаются еще пять комнат, образующие отдельную квартиру с ванной и кабинетом. На территории находится также гаражный комплекс на шесть автомобилей, полностью оборудованный, снабженный кондиционером и аварийной сигнализацией.

Вариант номер два, бизнес-сегмент 240 тыс. евро: квартира общей площадью 300 кв. м, на втором этаже, с лифтом и эксклюзивной отделкой. В квартире три спальни, рассчитанных на два спальных места каждая (главная спальня имеет выход в отдельную ванную комнату), большой кабинет, ванная комната, прачечная и терраса. Плюс этой квартиры в том, что ее легко можно превратить в шикарный пентхаус, приобретя дополнительно пространство на крыше.

Оформление
Если вы решили приобрести недвижимость на Мальте и финансовые возможности позволяют не экономить, ищите жилье в Слиме, Ст. Джулиансе или в Санта-Мария Эстейт все это самые лучшие районы острова с замечательным видом на побережье.

Для любителей провинциального уединения особняк в окружении роскошно спланированного сада с водопадом, ниспадающим в пруд, вольером для декоративных птиц, изящными газонами, просторными террасами и плавательным бассейном. Общая площадь поместья более 7 тыс. кв. м. Обширный холл ведет в просторную комнату для отдыха, столовую и полностью оборудованную кухню. В доме располагаются гостиная, три спальни с двуспальными кроватями, две ванные комнаты. Цена 2271 тыс. евро.

Теперь уже трудно в это поверить, но родиной монорельсов является наша страна! Да-да, первый в мире состав, способный двигаться по одному рельсу, был построен в 1820 году в подмосковном селе Мячково. Инженер Иван Эльманов придумал дорогу на столбах, на ней по верхнему продольному брусу катились вагонетки, которые тянули лошади. Первая электрифицированная монорельсовая дорога в мире также была сконструирована в нашей стране, а именно в Гатчине в 1899 году по проекту инженера Романова.

После того как вы нашли то, что вам понравилось, нужно подписать соглашение с собственником жилья, разумеется, предварительное, но оформленное по всем правилам, обязательно с нотариусом. И еще важный момент: так как вы будете должны оставить некоторый депозит при заключении предварительного соглашения (как правило 10% от стоимости), то настаивайте на том, что деньги вы оставите у нотариуса. Бывает, что хозяева недвижимости не согласны с этим, но тут вы должны проявить твердость. Окончательный расчет происходит после того, как будут подготовлены все документы, оплачены многочисленные сборы, улажены другие формальности. На это, как правило, уходит около 4 месяцев.
Обязательно нужно учесть еще некоторые чрезвычайно важные вещи. Во-первых, требуйте, чтобы все документы полностью были написаны на языке, который вы понимаете, это прописано в мальтийском законодательстве. Никаких латинских и мальтийских терминов! Ну и обязательно нужно указывать в контракте пункт, который позволит вернуть вам депозит в случае, если контракт будет сорван по независящим от вас причинам. Кстати, в случае нехватки средств возможен кредит, составляющий более половины суммы сделки.
Еще недавно московские власти заявляли о том, что эксперимент по строительству монорельса продолжать не будут. Однако сейчас это решение изменили: второй монорельс соединит район Фили и Красную Пресню. Во избежание конструктивных и инженерных недочетов, которые были допущены при строительстве первого столичного монорельса, к созданию нового транспортного чуда будут привлечены немецкие специалисты.

Чисто теоретически удобнее монорельса в условиях современных мегаполисов трудно что-либо придумать. Во-первых, он не занимает места на перегруженных магистралях города, но, в отличие от метро, гораздо дешевле в строительстве; во-вторых, может преодолевать более крутые вертикальные уклоны по сравнению с любым двурельсовым транспортом.

Попытки сделать монорельс общественным видом транспорта в Москве начались в середине 1930-х. Сначала в парке им. Горького была создана уменьшенная действующая модель: пассажирский вагон длиной 2,5 метра имел два воздушных винта и передвигался на эстакадах по среднему рельсу. Поразительно, что он был способен развивать скорость до 120 км/ч и работал даже тогда, когда из-за сильных снежных заносов в Москве вставали трамваи. В 1935 году у платформы Северянин был сооружен участок эстакады в натуральную величину, а еще тридцать лет спустя власти решили проложить линию подвесного монорельса от станции метро Автозаводская до станции Коломенская. Но строительство было отложено: на пути монорельса располагался поселок Ленино нынешний густонаселенный район Царицыно, с чьим пассажиропотоком могло справиться только метро. В результате первая публичная монорельсовая дорога была открыта в Москве лишь в 2004 году. Она соединила станцию метро Тимирязевская и трамвайное депо на улице Сергея Эйзенштейна, однако утверждать, что это наземное метро в миниатюре стало массовым видом транспорта, нельзя до сих пор. Во-первых, поезда по этой ветке ходят нерегулярно, во-вторых, довольно часто ломаются вовсе, а в-третьих, проезд на монорельсе стоит не так уж дешево 50 руб., что, согласитесь, для каждодневных путешествий дороговато.

Впрочем, есть у монорельсов и недостатки. Сами эстакады и стрелки довольно громоздкие сооружения, которые зачастую очень сложно вписать в сложившуюся ткань города. Или, скажем, в случае экстренной остановки вагона пассажиры не могут его покинуть им попросту некуда деться. А еще зимой, например, в таком поезде по-настоящему холодно. Но главное, что монорельсовые дороги почти нигде не стандартизированы, а это значит, что при их сооружении погрешностей не избежать. Именно так, кстати, и произошло в Москве: существующая монорельсовая ветка в столице довольно часто закрыта по причине технической неисправности.

Кроме того, монорельс гораздо тише традиционных трамваев и поездов и при этом способен развивать фантастически большую скорость. Монорельс еще и один из самых безопасных видов общественного транспорта: состав чисто физически не может сойти с единственного рельса, а вероятность столкновения с другими объектами дорожного движения равна нулю.

Первые две станции подвесной железной дороги планируется открыть в 2009 году. Немецкие специалисты обещают, что за соблюдением технологии строительства они будут следить самым тщательным образом, а каждая отдельно взятая деталь во имя безопасности будущих пассажиров пройдет сложные испытания. Особо важные конструктивные узлы будут протестированы с помощью электроники. Что же касается заказчика всех этих работ московские власти, то они обещают: проезд на новом монорельсе будет стоить столько же, сколько и билет на обычное метро. С подземными поездами воздушную железную дорогу будут роднить и маленькие интервалы только в этом случае строительство монорельса себя оправдает.

Впрочем, теперь, как уже говорилось, за создание монорельса будут отвечать опытные немецкие инженеры, а именно специалисты знаменитой в транспортном мире компании Ah-Bahn. Именно эта корпорация на днях выиграла тендер на строительство подвесной транспортной системы между Западным и Центральным административными округами Москвы. Этот монорельс будет перекинут с одного берега Москвы-реки (от станции метро Кутузовская) на другой (до станции метро Краснопресненская). Главная цель будущего монорельса сделать более доступным растущий на глазах район международного делового центра Москва-Сити. Уже сегодня понятно, что попасть туда на личном транспорте будет очень затруднительно: многочасовые автомобильные пробки для строящегося Сити уже сегодня обычное дело. Между тем подсчитано, что к 2010 году в этот район будет ежедневно приезжать на работу около 350 тыс. человек. С такой нагрузкой не справится даже метро! Так что, несмотря на то что станции Международная и Деловой центр уже вовсю принимают пассажиров, монорельс лишним не будет.

Краснодарский край инвестиционный рай
Отечественные документалисты, рассказывавшие о западной жизни, очень любили использовать кадры, снятые на бирже. Огромный зал, набитый людьми, где все кричат и совершенно невозможно понять, что происходит. Разумеется, безумия там никакого нет, и каждый биржевой брокер хорошо знает, чем он занят и что нужно для успеха. Но картина впечатляет. Нашим российским биржам, которые только делают первые шаги, еще далеко до западных аналогов, однако и у нас бушуют нешуточные страсти. Как рассказывают люди осведомленные, в ночь, когда решалась судьба Олимпиады, очень и очень многих волновала отнюдь не политическая составляющая. Бизнес ждал исхода голосования, понимая, что от его итогов зависит судьба миллиардных инвестиций. Одно дело просто вкладывать в черноморское побережье, другое вкладывать в Олимпиаду.

Краснодарский край отличное место для капиталовложений. Независимо от решения Олимпийского комитета территория на побережье получила бы развитие. Вопрос был в том, за какое время и за какие деньги. Но теперь, когда решено, что зимняя Олимпиада 2014 г. пройдет в Сочи, маховик инвестиций раскрутится в полную силу.

Есть и еще одно обстоятельство, о котором пока не говорили. На стыке Краснодарского края и Ростовской области будет создана игорная зона. Строительство игорных заведений и всей необходимой инфраструктуры (связь, транспорт, дороги, гостиницы) также потребует существенных вложений. Для того чтобы обустроить зону, площадь которой займет 2 тыс. га (по тысяче гектаров в Щербиновском районе Кубани и Азовском районе Ростовской области), необходимо, по мнению специалистов, работающих в сфере игорного бизнеса, не менее $2 млрд. К Олимпиаде вся игорная структура будет уже создана, опробована и, может быть, успеет даже окупиться.

Аналитики обращают внимание на то, что лидеры отечественного девелопмента застолбили место, начав строительство жилых или коммерческих объектов. Открытые инвестиции, Интеко, БЭЛ Девелопмент (дочка БАЗЭЛа), ДИАЛ Строй Инвест, Ренова у всех уже есть какие-то проекты, связанные с побережьем. Не отстает и местная власть. Администрация края сформировала 5 территорий, годных для создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа. Речь идет о Благовещенской Косе под Анапой, береговой зоне в районе Геленджика, районе Агрия близ Туапсе и горе Малый Ахун возле Сочи. Повторимся: какое бы решение ни было принято Олимпийским комитетом, в эти зоны все равно пришли бы деньги. Объем инвестиций, которые могли бы быть привлечены, оценивается в $3 5 млрд (и это без Олимпиады!).

Не опаздывать!
Краснодарские и сочинские чиновники, инвесторы, девелоперы в страшном напряжении ждали итогов. И как только произнесено было магическое слово Сочи, стало ясно: они победили. Какой будет Олимпиада этого еще никто не знает. Но отныне цены на землю и недвижимость на черноморском побережье будут только расти так же, как и доходность любого проекта, так или иначе связанного с Сочи.

Не случайно до последнего дня, по сообщению аналитиков земельного рынка, существовал строжайший запрет на любые операции с землей на территориях, близких к игорной зоне. Точно так же и в районе Сочи вопросы о земле решались только на самом высоком уровне. Специалисты компании Vesco Group отмечали, что, даже несмотря на все строжайшие меры предосторожности, цены на земельные участки и недвижимость выросли за год в 10 раз.

Главное участие
Олимпийский девелопмент это как раз тот случай, когда участие равнозначно победе. При этом в выигрышном положении находятся компании, которые уже ведут проекты в Сочи. Возьмем, к примеру, компанию Открытые инвестиции (ОПИН). В портфель ее проектов входит создание жилищно-рекреационного комплекса. Для строительства ОПИН взяла в долгосрочную аренду (на 49 лет) 1,97 га земли в центре Сочи и вот-вот должна оформить еще 1,1 га. По сообщению пресс-службы компании, в состав комплекса войдет гостиница 5* (всего 28 тыс. кв.м), четыре апартамент-хауса с собственной пляжной полосой. Площадь жилищного комплекса составит около 160 тыс. кв.м. По предварительным оценкам аналитика ИК Брокеркредитсервис Татьяны Бобровской, себестоимость проекта составит 23 25 тыс. руб./кв.м, при этом цена продажи вероятна на уровне 75 140 тыс. руб./кв.м.

Уже сейчас очевидно, что Олимпиада Сочи-2014 будет ознаменована рекордными инвестициями. Россия официально объявила, что проведение Олимпиады будет стоить 327,2 млрд руб., то есть порядка $12,58 млрд. При этом из федерального бюджета поступит 192,4 млрд руб., 7,1 млрд руб. из бюджета края. Будут привлечены средства из внебюджетных источников. Из них на олимпийские объекты пойдет $500 млн, на туристическую инфраструктуру $2,6 млрд, на транспортную инфраструктуру $270 млн, на строительство и реконструкцию объектов энергоснабжения $100 млн. Будут привлечены ресурсы частных компаний, которые уже сейчас развернули настоящую борьбу за возможность поработать в Сочи. Все понимают: Олимпиада закончится, а объекты останутся и будут приносить прибыль своим владельцам. И тот, кто опоздает сейчас, опоздает навсегда.

Заметно активизировала свою деятельность компания ДИАЛ Строй Инвест, которая осуществляет сейчас строительство 5 объектов в Сочи и Красной Поляне. По словам вице-президента по стратегическому планированию компании ДИАЛ Строй Инвест Александра Пляцевого, рынок жилой недвижимости в Сочи является наиболее привлекательным с точки зрения инвестиционного потенциала. На сегодняшний день темпы роста цен на элитную недвижимость в Большом Сочи составляют порядка 35% в год, и этот показатель выше, чем в Москве, считает Александр Пляцевой. Если мы говорим о Красной Поляне, то за последние 2 3 года стоимость предложения на рынке недвижимости здесь возросла в несколько раз. Безусловно, что решение о проведении зимней Олимпиады в 2014 году в городе Сочи отразится на темпах роста цен на недвижимость в данном регионе в сторону увеличения. В настоящее время компания ДИАЛ Строй Инвест приступила к строительству курортного комплекса ИДЕАЛ-Сказка в Красной Поляне. Этот элитный комплекс должен войти в клубную систему ИДЕАЛ-Club.

Специалисты отмечают, что доля стоимости сочинского проекта ОПИН в общем портфеле проектов компании составляет 7 8%, но победа Сочи может заметно повысить стоимость проекта. Предполагается, что уровень цены продаж может подняться на 20 25%, а кроме того, вероятен и рост котировок ОПИН, что тоже можно считать положительным последствием решения об Олимпиаде.

Компания Главмосстрой (принадлежит БАЗЭлу) также готовится работать в Сочи. Она претендует на строительство Олимпийской деревни и Дворца спорта. Разумеется, по поводу каждого из крупных объектов будет проводиться тендер, однако очевидно, что выиграть его могут только компании-лидеры, к числу которых, разумеется, следует отнести и Главмосстрой. Поскольку на осуществление проекта требуется 3 5 лет, старт в 2008-м и даже в 2010 году позволит компании-победительнице сдать свои объекты в срок.

Планирует работать в Сочи и компания Система-Галс (дочка АФК Система). Так, в марте 2007 г. компания объявила о приобретении 67,7% пансионата Камелия, которому на правах долгосрочной аренды (49 лет) принадлежит участок общей площадью 6,3 га в Сочи. Здесь планируется построить многофункциональный комплекс общей площадью 60,6 тыс. кв.м, включающий в себя отель уровня 4 5*, элитный апарт-комплекс, объекты собственной инфраструктуры.

Блейк, какова сейчас ситуация на гостиничном рынке Петербурга?

Сейчас трудно предсказать, какие именно компании смогут работать в Сочи как на строительстве олимпийских объектов, так и на реализации собственных планов. Ясно, что желающих будет более чем достаточно. Управляющий директор CB Richard Ellis Noble Gibbons Даррэлл Станафорд полагает, что проведение Олимпийских игр непременно требует активного развития инфраструктуры города, в том числе предполагает строительство и реконструкцию всех видов туристических и развлекательных объектов, и это предоставляет большие возможности для инвесторов в области недвижимости. Даррэлл Станафорд считает, что дорога в Сочи будет открыта для всех иностранных инвесторов, и все-таки русские и казахские инвесторы будут иметь явное преимущество, поскольку они лучше понимают устройство российского рынка.
Консультант российской гостиничной компании Ринальди и норвежской инвестиционной компании Linstow Блейк Андерсен рассказал корреспонденту Собственника, почему в ближайшие пару лет цены в питерских гостиницах будут только расти, а также о прочих тенденциях развития рынка, определяющих его будущее.

Сегодня первенство в освоении российского гостиничного рынка держат европейские компании. Почему азиатские бренды, такие как, скажем, Dusit, Taj, Manadrin Oriental, Shangri-La, не спешат с выходом на российский рынок?

В 2007 году рынок бурлит. Никогда еще не обсуждалось и не заявлялось столько проектов. Причем нынешний год характеризуется резким повышением интереса российских компаний к гостиничным проектам. Я думаю, что тому, кто не успеет закрепиться в ближайшие 5 лет, в дальнейшем будет очень сложно занять выгодное место на местном рынке. Только сильным брендам это будет под силу.

Ставшие в последнее время популярными mixed-use проекты в большинстве случаев включают в себя и гостиницы, по крайней мере на стадии анонсирования проектов. Что это дань моде?

Концепции отелей этих отельеров хорошо работают в родном азиатском контексте. Вместе с тем они медленно выходят на рынки за пределами Азии это касается не только России. Азиатские игроки еще не выработали стратегию своего присутствия на международных рынках, и Россия не стоит в их приоритетах на первом месте. Для начала они, скорее всего, будут ориентироваться на рынки США и Великобритании.

Петербург сегодня повторяет путь Москвы? Отели становятся дороже, а девелоперы делают ставку преимущественно на проекты премиум-класса, что вымывает из города экономных путешественников

Российские девелоперы имеют опыт в создании бизнес-центров и ТРК. Гостиницы пока малознакомая для них территория. Из-за этого зачастую инвесторам и девелоперам трудно оценить перспективы гостиничных проектов. К тому же вызывает озабоченность ежедневное управление отелем, ведь, в отличие от бизнес-центров, помещения здесь не сдаются сразу на несколько лет вперед. Первые год-два работы отель нужно тщательно лелеять, этот период, скорее всего, окажется убыточным, и только потом гостиница наберет обороты. Видя это, некоторые инвесторы просто опускают руки. Поэтому, да, много заявляется отельных проектов в mixed-use, но немногие из них реально воплощаются в жизнь.

Похоже, отельеры чувствуют себя вполне комфортно, переключаясь с экономных туристов на гостей-бизнесменов?

В Петербурге сегодня трудно найти достаточно большое здание под гостиничный проект в центре города, поэтому приходится развивать премиум-сегмент. Заметьте, почти все гостиничные проекты развиваются на южной стороне Невы, на Петроградскую сторону почти никто не идет. Без веских причин в ближайшее время такой расклад не изменится. Иностранные компании хотят управлять отелями емкостью не менее 200-250 номеров, потому что только с этого объема начинает работать экономика масштаба. Сегодня желательная конфигурация на рынке спроса это отель 3-4 звезды на 300-400 номеров с конференц- и банкет-залами. Причем, чем ниже категория отеля, тем больше в нем должно быть номеров. Т. е. если отель 5 звезд может позволить себе 150 номеров, то для выгодной экономики отеля 4 звезды нужно уже 200-250, для категории 3 звезды все 300-400 номеров.

И когда конкуренция скажется реально?

Гостиницы стараются повысить свою рентабельность. Никто не может сказать им снизьте цены. Все решает рынок. И если есть спрос на дорогие номера, то отели и будут держать соответствующие расценки. Повлиять на цены может только конкуренция.

А как вы оцениваете предложение в среднеценовом сегменте? Многие отели в последние два года сменили собственников и подняли цены.

Думаю, вряд ли раньше 2009 года, когда на рынок начнут выходить новые отели. Кроме того, на конкурентоспособность всего города в целом могут повлиять инфраструктурные изменения, такие как появление нового аэропорта, а это произойдет только в 2011-2012 годах.

До сих пор ни одной российской гостиничной сети, за исключением Азимута, не удалось прийти в Петербург. С чем вы это связываете?

Скорее новые владельцы выровняли прайсы. Гостиничный рынок Петербурга характеризовался резким падением цен в невысокий сезон. Однако в последнее время укрепился спрос в средние сезоны, что позволило гостиницам скорректировать ступенчатые предложения цен, и в целом они оказались выше, чем прежние. Опять же, с точки зрения бизнеса, возможность увеличить расценки благо. Лишь появление на рынке новых отелей может оказать давление на конкурентную ситуацию.

Я думаю, у российских управляющих сегодня гораздо больше перспектив в региональных центрах. Здесь они могут проявлять себя более эффективно, чем международные бренды, особенно в среднеценовом сегменте. К тому же российские компании, как правило, более сговорчивы в отношении месторасположения отеля, чем их международные конкуренты, очень жестко подходящие к вопросу локации отеля.

Российские сети, как и зарубежные игроки, ориентируются на управление отелями, не всегда находящимися в их собственности. Азимут же просто купил гостиницу (бывшую Советскую) в Петербурге и ввел в ней свой менеджмент. Российские сетевые компании ждут, когда их позовут инвесторы и девелоперы управлять объектами в Петербурге, но пока этого не происходит: инвесторы предпочитают вести переговоры с международными гостиничными компаниями. Это и понятно: у них больше опыта, плюс за ними громкие имена и система глобальной дистрибуции, чего нет у российских компаний.

Пока нет, рынку еще есть куда расти, и новые мини-отели будут появляться. Одним из преимуществ мини-отелей является то, что они быстрее запускаются на рынок, чем большие гостиницы, и требуют меньше инвестиций. У мини-отелей есть свои клиенты, они даже готовы платить некоторую наценку за то, чтобы останавливаться в небольших уютных гостиницах.

Как вы оцениваете текущую ситуацию в сегменте мини-отелей? Произошло ли здесь насыщение рынка?

Когда инвесторы начнут интересоваться российскими курортными гостиницами?

Как показывает мировой опыт, мини-отелям выгоднее работать сетями, и к этому будут стремиться тенденции этого сегмента рынка. При этом владельцы мини-отелей все больше внимания станут уделять развитию своих брендов, должной рекламе и пиару, но самое главное развитию сервиса.

Что касается курортных отелей вокруг больших городов, то, конечно, имеется спрос на уик-эндный отдых и проведение загородных конференций. Но реально более-менее серьезный спрос на такие отели пока сформировался только в Подмосковье.

Когда увидят в них перспективный рынок с хорошей загрузкой. Пока этого не произошло. Даже проекты в Сочи, хотя город и выбран столицей Олимпийских игр, вызывают серьезные опасения с точки зрения окупаемости.



Главная --> Публикации