Главная --> Публикации --> Новый новосибирск Пермь — тоже город непрерывного роста цен? Щербинка все-таки станет москвой

На площади перед кинотеатром Искра собралось более 200 человек. Они растянули плакаты с недвусмысленными лозунгами вроде Правительство России - грабитель народа! и Греф, руки прочь от нашей земли!. Председатель товарищества Геннадий Ильченко рассказал об истории конфликта, о котором Газета уже подробно писала.

Члены подмосковного садового товарищества Екатерининская пустынь готовят иски против первого вице-премьера России Дмитрия Медведева и вице-премьера Александра Жукова. Пока - о непредставлении информации. Однако обвинения в адрес чиновников у дачников куда более серьезные: они уверены, что именно государство стоит за попытками отнять участки земли, оформленные в собственность членов товарищества более 15 лет назад. Вчера в подмосковном городе Видное садоводы из Екатерининской пустыни провели митинг протеста.

Казалось бы, никаких вопросов к дачникам после этого быть не могло. Но уже в 2000-х годах они возникли: когда ряд землевладельцев Екатерининской пустыни попытались переоформить свидетельства по новому образцу, в регистрирующих органах им отказали. Дело дошло до ряда судебных процессов, и с 2004 по начало 2006 года дачники выиграли в видновском городском суде около полусотни дел. А потом все резко развернулось вспять: районная прокуратура довела до суда уже три десятка дел об изъятии земли из чужого незаконного владения. Придирались ко всему: в одном случае чиновники еще в начале 1990-х допустили неточности в подготовке правоустанавливающих документов, в другом на руку прокурорам сыграла запутанная история постановлений местной администрации о землеотводе для садоводства. Ну а чуть ли не главной претензией прокуроров поначалу было то, что Екатерининская пустынь находится якобы в охранной зоне памятника культуры - того самого дома отдыха Суханово, который когда-то был усадьбой князей Волконских. При этом нет ни одного документа, который это бы подтверждал, - горячился Ильченко. - Более того, в недавно выданных нам кадастровых документах говорится, что это земли сельхозназначения.

Участки по семь соток в окрестностях дома отдыха Союза архитекторов Суханово (Ленинский район Московской области, всего несколько километров от МКАД) дачники получали еще во второй половине 1980-х годов. Землю раздавали работникам подсобного хозяйства дома отдыха, видновским милиционерам, медикам, учителям, ветеранам войн. В начале 1990-х годов все 190 членов товарищества получили на руки свидетельства о праве частной собственности.

Обвиняемые пока предпочитают отмалчиваться. Нет никакого ответа на письма екатерининцев Медведеву, Жукову (именно поэтому дачники готовят иски против них) и губернатору Борису Громову. В Минэкономразвития (в структуру этого ведомства входит Росимущество, которое и распоряжается федеральными землями) по большей части предпочитают отписки. Правда, в конце прошлого года садоводам удалось встретиться с помощником замглавы департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТа Андреем Ивакиным. После этого дело сдвинулось с мертвой точки: суды были прекращены, дачникам начали выдавать кадастровые планы их участков. А Росимущество официально заявило: никаких имущественных претензий к Екатерининской пустыни у ведомства нет.

Свою неправоту неохотно признали и в прокуратуре: сейчас об охранном статусе территории там уже особо не говорят. И понятно почему: примерно в километре от Екатерининской пустыни, на месте уже разогнанного садоводческого товарищества Сосны-Суханово, с весны вовсю идет строительство элитного коттеджного поселка. О том, кто и для кого строит, протестующим дачникам власти говорить отказываются. И садоводы пользуются неофициальными источниками: местные бабушки ходят к будущим коттеджам и расспрашивают строителей. Ответы поражают воображение: среди вероятных поселенцев поселка называют членов нынешнего и прежнего кабинета министров, родственников верхушки региональной власти. Возможно, слухи преувеличены, но основой им служит то, что строительство элитного поселка идет на федеральной земле. Речь идет о 464 га весьма привлекательных земель, и совсем не элитная Екатерининская пустынь, занимающая 18 га почти в центре этого участка, как бельмо на глазу. У федерального правительства своя очередь чиновников, которым нужны земельные участки, - говорил на митинге Геннадий Ильченко. - А потому ведется хорошо скоординированная и спланированная борьба с простым народом для изъятия их имущества и передачи земли высокопоставленным чиновникам для коттеджей, конных выездок и гольф-полей.

На митинг пришел представитель администрации Ленинского района. Он не выступал, но в разговоре с дачниками заявил, что местная власть на их стороне. Так, еще весной глава администрации района Василий Голубев исправил предыдущие промахи чиновников: отменил одно из спорных постановлений 15-летней давности, на которое упирала прокуратура. То есть еще раз подтвердил законность выделения дачникам земли. Прокуратуре это не понравилось, был подан иск уже на администрацию Ленинского района. А на время разбирательства суд вынес решение о приостановке всех операций с землей на большей части территории Екатерининской пустыни.

Однако иски против дачников подает ГУП Историко-культурный центр Суханово - госпредприятие, которое подписало договор с Росимуществом на управление домом отдыха. Схема преступления против нас полностью заимствована у черных рейдеров с использованием подставных предприятий, - горячился в своем выступлении Геннадий Ильченко.

То и дело слышишь от жителей, председателей ТСЖ, ЖСК: навязывают, дескать, монополисты кабальные условия. И не поспоришь силы неравны!

Ни суду, ни властям дачники уже не верят. Правительство России гонит нас на улицы, - говорит Ильченко. В скором времени дачники переберутся митинговать уже в столицу. Мы запросим разрешение об акции на Болотной площади, - сообщила собравшимся одна из членов товарищества. - Вы готовы приехать? Да! - хором ответили все.
Договор есть продукт непротивления двух сторон, именно так квалифицировал этот документ один из персонажей Двенадцати стульев. Однако сегодня на рынке услуг ЖКХ непротивлением вряд ли чего добьешься. Хотя, конечно, при полной апатии можно махнуть на все рукой и подписать любую бумагу, что дадут. Но вот потом...

Прежде МОЭК работал с потребителями по договору, утвержденному приказом своего генерального директора. Но вступил в силу Жилищный кодекс РФ, 23 мая 2006 года вышло постановление правительства РФ № 307, которое утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Прежний договор уже не годился. МОЭК совместно с Московским Городским единым информационно-аналитическим центром (МосгорЕИАРЦ) разработал два типовых договора: энергоснабжения, на отопление, вентиляцию и кондиционирование и на поставку горячей воды. 28 марта 2006-го их утвердил руководитель Комплекса городского хозяйства. 25 апреля они вступили в силу приказом руководителя МОЭК.

Попробуем разобраться в тонкостях взаимоотношений между поставщиком услуг и потребителем. А поможет в этом Владимир Челеденков, заместитель директора по работе с потребителями филиала № 11 Горэнергосбыт ОАО Московская объединенная энергетическая компания (МОЭК). Это предприятие снабжает город теплом и горячей водой.
Закон меняет правила игры

Как ходят деньги третьих лиц
В Москве применяется схема расчетов с управляющими компаниями через ЕИРЦ. Так делают все ДЕЗы, управляющие городским жильем, и 1200 (из 3500) ТСЖ, ЖСК и ведомственных домов. Прежде, когда МОЭК работал с населением напрямую, деньги жителей через систему ЕИРЦ поступали сразу на его счет. Сейчас ресурс поставляется управляющей компании, она оказывает услугу жителям, жители рассчитываются с ней, она с поставщиком...

Что изменилось...
Из договора исключены пункты, не соответствующие Жилищному кодексу РФ и Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам. После вступления в силу этих законодательных актов изменилась схема договорных отношений. Раньше расчеты с гражданами за услуги отопления и горячего водоснабжения проводил МОЭК, а значит, и оказывал эти услуги. МОЭК с населением больше не рассчитывается, договор энергоснабжения заключает с управляющей компанией, а она, используя приобретенный ресурс, оказывает коммунальные услуги населению. Что это, как не купля-продажа? Один товар поставляет, другой покупает. Не всем жилищным организациям пришлось по душе это нововведение.

К сожалению, это нововведение вызвало разногласия между МОЭКом и дирекциями. Они считают, что население по-прежнему платит предприятию. Однако в разделе 3 ст. 313 Гражданского кодекса РФ говорится: поставщик имеет право принимать платежи от третьих лиц. Поскольку договор заключается с управляющей компанией, население как раз и является третьим лицом.

Система ЕИРЦ позволила упростить и сократить этот путь. Деньги через ЕИРЦ сразу попадают МОЭКу, минуя расчетный счет управляющей организации. А предприятие засчитывает их как оплату за полученную по договору тепловую энергию. Такой порядок предусмотрен четырехсторонним договором между управляющей организацией, поставщиком, ГУ ЕИРЦ и Банком Москвы. При этом отношения между поставщиком и управляющей компанией регулируются Гражданским кодексом РФ, между управляющей компанией и потребителями Жилищным кодексом РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Неплательщик головная боль
Прежде работа с должниками лежала на плечах МОЭКа. Около четырех миллиардов рублей задолжали жители с тех пор, когда расчеты велись напрямую. Мировым судьям приходится принимать около двух тысяч исков в день. Не успевают! Теперь неплательщики (а их по разным округам насчитывается от пяти до пятнадцати процентов) головная боль дирекций. Конечно, поставщикам выгоднее иметь дело с ними, ведь ДЕЗ рассчитывается с МОЭКом за весь объем потребленной энергии. Проблемы создают незаселенные городские квартиры. Их немного, но зимой это жилье отапливается, а платить некому. Убытки несет опять же управляющая организация.

Вместо спора протокол
Договор энергоснабжения по Гражданскому кодексу РФ публичный договор. Это значит, что он одинаков для всех. Но если потребитель не согласен с какими-то его положениями, он предъявляет протокол разногласий. Обычно вопрос решается во время встречи с руководством предприятия. По результатам составляется протокол согласования разногласий, который подписывается руководителем филиала. Но, судя по всему, лишь некоторые жилищные объединения прибегают к такой цивилизованной форме разрешения спора.

Сверка покажет...
МОЭК делает сверку со всеми управляющими организациями раз в квартал, и окончательную по результатам отопительного сезона на 1 июля. Переплату по согласованию сторон либо засчитывают в следующем расчетном периоде, либо возвращают. Образовался должок погаси! Хотя сиюминутного погашения не требуют: если на 1 июля какая-то сумма оказалась неоплаченной, компания рассчитается в следующем месяце текущими платежами население платит за тепло круглый год!

На что жить дирекции?
Управляющие компании покупают коммунальный ресурс у поставщика и за ту же цену отдают его населению. Правила предоставления коммунальных услуг не позволяют им на этом зарабатывать. А ведь затраты они несут: выписать счета, разнести их, востребовать оплату, вести претензионно-исковую работу, содержать бухгалтерию, дел у которой немало. Налоги, ведение книги покупок и книги продаж по каждому лицевому счету. Дирекция платит налоги с оказанной услуги: деньги за нее не получила, а НДС заплати...

Где деньги, Зин?
Долги объясняются, прежде всего, не очень хорошей работой управляющих компаний. Причем дирекций это касается меньше всего. Проблемы возникают в старых ЖСК, где и жители, и председатели в основном преклонного возраста. Учет средств, порядок начисления пущены на самотек. Кооперативов-задолжников не единицы сотни! И долги исчисляются миллионами. Есть примеры, когда в отношении председателей заводились уголовные дела. Конечно, своим имуществом собственники не отвечают за долги ЖСК. Об этом сказано в Жилищном кодексе РФ. Но с поставщиком все равно рассчитываться надо. Кому? Конечно, собственникам. Ведь им же было все равно, куда расходуются их деньги. МОЭК не благотворительная организация: надо рассчитываться с поставщиками (60 процентов тепла покупается у Мосэнерго), готовить оборудование к зиме... Из-за должников предприятие вынуждено брать коммерческие кредиты, платить по ним проценты.

К примеру, задолженность 1/12 дирекций на 1 июля составила примерно четыре миллиарда рублей. В среднем от них в МОЭК ежемесячно поступает около двух миллиардов. Значит, за пару месяцев полностью рассчитаются. Единственное требование поставщика к управляющей организации войти в следующий отопительный сезон по нулям.

Аргумент для управляющих
Заключать договоры с дирекциями начали с июля 2006-го, к концу года их подписали всего 70 ДЕЗов, и только к июлю нынешнего созрели все 12 Процесс затянулся. Долго они вообще не хотели заключать такие договоры. Дело шло к реорганизации, и неизвестно было, останутся они управляющими компаниями или нет. Однако тот, кто сумел увидеть выгоду, с этим не тянул. Ведь МОЭК выставляет счет управляющей компании за тепло по показаниям домовых приборов учета. Население же рассчитывается по ставке, утвержденной постановлением правительства Москвы, и ежемесячно вносит 1/12 часть (причем даже летом, когда дома не отапливаются). Если бы все дирекции заключили договоры в июле, то получили бы приличные денежные накопления.

К высшей мере
Понятно, что лишать дом горячей воды из-за десяти тысяч рублей долга несерьезно. На крайнюю меру МОЭК идет, когда задолженность превышает разумные пределы. К примеру, жилищное объединение накопило долги в предыдущем отопительном периоде и не погасило их в текущем году. Таким направляют письма, приглашают руководителей, выезжают к ним сами, подают иски в суд. О предстоящем отключении (речь идет только о горячей воде, без тепла дом не оставят ни при каких обстоятельствах) предупреждают за десять дней, устанавливают крайний срок оплаты. И только потом вопрос об отключении выносится на комиссию. Протокол решения направляют в префектуру, прокуратуру, которая жестко отслеживает права граждан при оказании им коммунальных услуг. Как правило, при угрозе отключения ЖСК деньги находят.

Такие же договоры МОЭК заключает с ТСЖ и ЖСК, с владельцами ведомственного жилья. Из 3500 таких домов напрямую с МОЭКом работали 1200, остальные рассчитывались через систему ЕИРЦ. С ними проблем еще больше, многие просят оставить прежнюю схему. Однако по Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и по Жилищному кодексу ТСЖ и ЖСК управляющие организации. При таком способе управления МОЭК не может вести непосредственные расчеты с населением.

Не секрет, что зимой у многих управляющих компаний возникает задолженность, которую они, как правило, гасят летом за счет текущих платежей населения. Да и на аванс остается, который позволит без долгов прожить следующую зиму.

Казалось бы, давно ли россияне с завистью смотрели зарубежные фильмы, в которых главные герои в супермаркетах доверху наполняли тележки всякими вкусностями? Сейчас в Москве подобная картина никого не заденет разве что соседей по очереди пятничным вечером. Большинство столичных торговых центров на своих площадях размещают продуктовые магазины, которые в одних случаях являются центром притяжения покупателей, а в других дополнительной, но не самой полезной опцией.

Претензии по старинке
Конечно, МОЭК может самостоятельно осуществлять расчеты с населением. Но предприятие отвечает за качество товара до границы балансовой принадлежности в каждом доме. Что бы ни происходило во внутридомовых сетях, оно за это не отвечает. Бывает, при подготовке к отопительному сезону сети как следует не промываются, в радиаторах скапливаются окалины, которые забивают каналы. Жители все претензии предъявляют МОЭКу как раньше, при прямых расчетах, так и сейчас, при новой схеме. Люди не понимают, что нынче все дороги ведут в ДЕЗ.

Как рассказала Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, на российском рынке распространена смешанная модель торговых центров: в качестве якорей присутствуют и гипермаркет, и развлечения, что нетипично для Европы. Например, во Франции в качестве якорей в ТЦ выступают гипермаркеты, в Англии department store (универмаги). Развлекательный компонент в Европе выделяется в отдельный формат. В настоящее время большинство игроков на рынке торговой недвижимости тяготеют к активному развитию и количество якорей увеличивается.

Критерии якорности
Концепция крупных торговых центров предполагает, что значительная часть площадей будет занята крупными же гипермаркетами, иначе якорями. Как пояснил Григорий Печерский, вице-президент компании ADG Group, якорным арендатором считается не просто оператор, который занимает помещение большого размера. Главное его способность притягивать потоки посетителей. Поэтому критериями оценки якорности являются узнаваемость бренда и качество услуг, предоставляемых посетителям ТРК, отмечает он.

Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group, считает, что концепция любого крупного ТЦ подразумевает наличие профессионально продуктового оператора. Как пояснила Эльза Розенталь, вице-президент компании Торговый квартал, эти сети предлагают товары массового повседневного спроса, привлекая основные потоки посетителей. Кроме того, такой якорь притягивает в ТЦ других арендаторов, желающих за счет соседства повысить свой уровень посещаемости.

По словам Антонины Лаировой, старшего аналитика компании Prime City Properties, выбор продуктового ритейлера зависит от формата торгового центра и его целевой аудитории. Например, в центре города интенсивные людские потоки обеспечат ТЦ хорошую посещаемость и без продуктового супермаркета. Но в спальных районах такой якорь будет оптимальным. Нуждаются в продуктовых гипермаркетах региональные торговые центры, расположенные обычно около МКАД, поскольку побудить покупателей к дальней поездке может только огромный ассортимент, объясняет она.

По словам Наталии Орешиной, на рынке есть три категории продуктовых сетей. Это, во-первых, международные компании Auchan, Real, выходящая на рынок Carrefour. Во-вторых, глобальные национальные сети Перекресток, Седьмой континент с гипермаркетом Наш, О'Кей, Мосмарт. Третья категория менее крупные игроки, которые начинают бизнес в отдельно взятом городе, но с планами экспансии и постепенного выхода на федеральный уровень: Бахетле (Казань), Вестер (Калининград) и др.

Сети старые и новые
Сейчас на рынке представлено более 20 продуктовых сетей. По словам Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, чаще всего в качестве якорных арендаторов выступают такие известные на рынке продуктового ритейла сети, как Перекресток, Седьмой континент, Азбука вкуса, Патэрсон, Мой магазин, Ашан, Спар. Эльза Розенталь добавила Пятерочку, Гроссмарт, АБК, Мосмарт, Мегамарт и др.

В настоящее время магазины Перекресток (X5 Retail Group) расположены более чем в 15 регионах России, включая Москву, города Московской области, Санкт-Петербург, Самару, Казань, Тольятти, Волгоград, Нижний Новгород, Воронеж, Липецк, Ростов-на-Дону, Краснодар, Ярославль, Йошкар-Олу, Чебоксары и др. Магазины сети являются как собственными, так и работающими по франшизе. Количество собственных магазинов составляет 170, включая 98 магазинов в Москве. В холдинг X5 Retail Group также входит продуктовая сеть Пятерочка, которая насчитывает 539 собственных магазинов, из них в Москве сейчас работает 24 Магазины формата Пятерочка работают в формате экономкласса и располагаются в шаговой доступности от жилых домов.

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость, отметил, что в Москве чаще всего якорными арендаторами в торговых центрах выступают продуктовые магазины сетей Перекресток и Патэрсон. Хотя, по его словам, второго оператора многие управляющие компании считают непопулярным у потребителей.

Активно развивается сеть Седьмой континент. В 2007 г. в нее входило более 120 магазинов формата гипермаркет и супермаркет. Магазины расположены в Москве и Московской области, Калининграде и Калининградской области, Санкт-Петербурге, Рязани, Челябинске и Минске. Сеть Азбука вкуса в Москве и Московской области насчитывает 23 супермаркета. В течение 2005-2007 гг. супермаркеты сети были открыты в торговых центрах Дрим Хаус, Ереван Плаза, Любимый, Европа, Лотте Плаза, а также в фирменном ТЦ Азбука вкуса.

Развитие сети Auchan на площадях строящихся ТЦ идет непросто. Большой объем необходимых площадей для размещения Auchan по низким арендным ставкам не всегда вписывается в концепцию объекта, объясняет Галеев. В настоящее время в России открыто 16 гипермаркетов Auchan, которые находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде. С открытием гипермаркета Мега Белая дача, где разместился Auchan, в столице их стало 10.

Из новых продуктовых сетей Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости Новое качество, отметил супермаркеты Алые паруса, товары которых ориентированы на состоятельных потребителей. По его словам, сеть постоянно расширяет географию ритейла внутри Москвы, но не составляет конкуренцию Седьмому континенту и Рамстору как по количеству торговых точек в торговых центрах, так и по классу потребителей. Проект магазинов данной сети предполагал размещение Алых парусов на территории жилых комплексов (компании Дон-Строй. Ведомости), таких как Триумф Палас, Воробьевы горы и Алые паруса, говорит он.

Все реже в качестве якорного арендатора выступает Рамстор. Как уже писали Ведомости, турецкий ритейлер Рамстор сократил присутствие в России: за полгода закрылся десяток магазинов сети, а новые проекты заморожены. В I квартале 2007 г. Рамэнка закрыла пять арендованных магазинов четыре в Москве и один в Казани в целях оптимизации работы сети, говорится в квартальном отчете владельца сети компании Migros. К концу первого полугодия компания закрыла еще пять торговых объектов разного формата, все в арендованных помещениях крупных торгцентров, сообщил Ведомостям сотрудник пресс-службы Рамэнки. Это второй гипермаркет в Казани, магазины в Петербурге, Ростове, Самаре и подмосковных Мытищах. Арендодатели остались недовольны ценовой политикой бывшего партнера. Из-за высоких цен проходимость магазина была низкой.

Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, отметила: проведя анализ функционирующих в настоящий момент 59 профессиональных торговых центров Москвы, компания определила лидеров по количеству магазинов. Это Перекресток (12 супермаркетов), Седьмой континент (семь супермаркетов), Auchan (девять гипермаркетов) и Рамстор (семь гипермаркетов). Только в семи из 59 рассмотренных торговых центров отсутствуют якоря продуктовые магазины, говорит Ясько.

В сентябре текущего года открылся второй в подмосковных Химках магазин Мосмартик. Это уже третий Мосмартик в Московской области и 18-й объект формата удобный магазин, развиваемого мультиформатной сетью дискаунтеров Мосмарт.

Мы определяем короткий список не более трех компаний предполагаемых арендаторов на роль якорного продуктового ритейлера еще на этапе разработки концепции проекта, рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. Всегда это первоклассные арендаторы, так как именно они могут гарантировать покупательские потоки.

В нужном месте
Продовольственные сети в столице активно развиваются и постоянно испытывают потребность в площадях. Наталия Орешина считает, что спрос и предложение в настоящий момент близки к состоянию баланса, но все же отмечается перевес в сторону недостатка предложения. Нередко ситуация складывается так, что на площади одного ТЦ претендует сразу несколько продуктовых торговых сетей.

Но на практике отказы арендаторов от своих намерений встречаются редко. В компании ADG Group смогли привести всего один пример, когда Рамстор отказался от достигнутых договоренностей. Позже выяснилось, что это было вызвано внутренними трудностями сети в части финансирования собственного развития, говорит Григорий Печерский.

Бывают случаи, когда собственникам не сразу удается сдать в аренду большие площади. Ольга Ясько объяснила это тем, что участники сделки не могут прийти к согласию по одному или нескольким пунктам договора их не устраивают арендные ставки или технические требования к помещениям. Константин Королев, менеджер департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property Moscow, добавил, что продуктовые сети могут отказаться от аренды из-за слишком низких транспортных и пешеходных потоков, неудобных развязок, трудностей парковки, наличия строящихся конкурентов с более привлекательными условиями.

В правильном формате
Предложение подходящих площадей для продуктовых ритейлеров ограниченно, поэтому многие из них формируют специализированные девелоперские подразделения и сами строят торговые центры (Рамстор, Auchan и др.). В этом случае ритейлер несет большие единовременные затраты, зато в будущем получает возможность сдавать часть площадей небольшим операторам в прикассовой зоне или даже сделать торговую галерею с ресторанным двориком, говорит Антонина Лаирова.

В любом случае площадь не останется свободной ее займет другая сеть. Обычно среди продуктовых сетей проводится тендер на право размещения в торговом центре, говорит Ясько. В последнее время экспансия сетей гиперактивна и зачастую девелопер отказывает более слабым по тем или иным показателям сетевым операторам продуктового ритейла в участии в проекте, а не наоборот, добавляет Григорий Печерский. По словам Айдара Галеева, дефицит помещений для размещения супермаркетов и гипермаркетов сохраняется, поскольку для удовлетворения нормативных показателей столицы количество, например, гипермаркетов следует увеличить минимум в несколько раз.

Николай Комаров, пресс-секретарь сети супермаркетов Азбука вкуса, отметил, что формат сети не позволяет рассматривать обычные спальные районы в качестве мест для размещения магазинов. Auchan не может войти в некоторые проекты в силу того, что просто в них не помещается. Перекресток более гибок, он представлен в трех форматах: магазины у дома, супермаркет (800-1600 кв. м) и городской гипермаркет (4000-7000 кв. м), поэтому подобрать подходящую площадь ему несложно.

Каждая продуктовая сеть старается подобрать помещение в соответствии со своим форматом, комментирует Наталия Орешина. Поэтому девелоперу важно ориентироваться на уровень доходов целевой аудитории и в зависимости от этого делать выбор в пользу супермаркета среднего уровня, дискаунтера или же сети, работающей в сегменте премиум, советует Антонина Лаирова.

В соответствии с выбранным форматом у компаний есть требования по минимальным размерам площадей. Например, Седьмому континенту интересна площадь от 1500 кв. м, Азбуке вкуса от 1000 кв. м.

Для открытия супермаркета нам необходимо иметь общую площадь до 3000 кв. м, из них торговая должна составлять до 2000 кв. м, для гипермаркетов 10 000 кв. м общей и 6000 кв. м торговой, говорит Леонид Пирогов, руководитель пресс-службы компании Седьмой континент.

Константин Королев считает, что место расположения торгового центра одна из главных характеристик, влияющих на принятие решения об аренде площадей. Поэтому бывают случаи, когда продуктовые сети решают отойти от принятого формата и согласиться на меньшую площадь, если ТЦ расположен в удачном месте. Или, например, несмотря на ограничение по размещению супермаркетов сети не ближе 7 км друг от друга, на важных транспортных магистралях магазины одной сети могут оказаться и в двух кварталах друг от друга (Перекресток).

Если торговый центр хочет получить в качестве якорного арендатора Мосмарт, Real или Auchan, то необходимо разрабатывать проект здания так, чтобы площадь гипермаркета составляла не менее 10 000 кв. м, отмечает Орешина. Один из крупнейших гипермаркетов Рамстор располагается в торговом центре Рамстор-Капитолий, его площадь составляет 10 600 кв. м, приводит пример Вячеслав Лимонов.

Лимонов подметил, что пул якорных арендаторов формируется, как правило, на начальной стадии строительства или на этапе согласования концепции ТЦ. Чем крупнее будет площадь магазина, тем сложнее на ней будут организованы движения посетителей и доставка товара, предупреждает Лаирова. Поэтому для гипермаркетов оптимально входить в проект торгового центра еще на этапе проектирования, чтобы максимально учесть его спецификации.

Не дать протухнуть
Размещение продовольственных магазинов на площадях ТЦ требует соблюдения внушительного перечня обязательных условий. За исключением российских дискаунтеров, продуктовые операторы предпочитают вновь построенные здания, говорит Лаирова.

Большое значение имеет наличие как минимум одного погрузочно-разгрузочного дока на 1000 кв. м и обеспечение не менее 50-60 Вт электроэнергии на 1 кв. м. Работа супермаркетов связана с использованием оборудования большой энергоемкости, например холодильных камер, объясняет Эльза Розенталь. Например, для открытия супермаркета Азбука вкуса необходимо не менее 400 кВт электроэнергии. В числе требований сети также наличие двух видов вентиляции общеобменной и агрессивной (для приготовления пищи).

Грамотный застройщик согласовывает с якорным арендатором инженерно-планировочные характеристики, и за 5-6 месяцев до открытия торгового центра якоря начинают ремонтные работы. В перечень важных характеристик входят шаг колонн, конфигурация торговой зоны и зоны разгрузки, наличие в здании современных инженерных систем и систем безопасности (вентиляция, кондиционирование, система пожаротушения и т. д.), мощность электросети, предельная величина нагрузки на перекрытия.

По словам Айдара Галеева, площади под продуктовые магазины должны находиться на 1-м этаже. Только в редких случаях подходит цокольный этаж. Мы рассматриваем только первый уровень, соглашается Леонид Пирогов.

По словам Галеева, высота потолков должна достигать 4 м для супермаркета и 8-10 м для гипермаркета. Склады должны быть не ниже 6,5-7 м, дополняет Ольга Ясько. Для экономии пространства для владельца гипермаркета было бы выгодно не сдавать дорогостоящие торговые площади на первом уровне, а сделать антресоль, что увеличивает высоту потолков до 9 м и позволяет сэкономить на размере коробки, предоставляемой оператору, говорит Наталия Орешина.

Михаил Гец отметил также требования по наличию подсобных, складских и других технических помещений и достаточно большой парковочной площади с удобным выездом на нее с тележками из супермаркета. По словам Орешиной, достаточно важный параметр, необходимый для функционирования гипермаркетов, разгрузочные площадки и подъездные пути. Бизнес гипермаркетов основан на большом грузопотоке. Например, у Auchan это 20-30 грузовиков в день.

Хотя не все эксперты придерживаются такого же мнения. Эльза Розенталь отметила, что размещение продовольственного супермаркета в цокольном этаже является особенностью концепции ТРЦ в Домодедове (девелопер и инвестор проекта Торговый квартал). Это позволит нам избежать тупиковых зон, решит задачу рационального использования пространства, поможет эффективно распределить покупательские потоки, говорит она.

Как правило, арендаторы небезразличны к тому, какие операторы будут располагаться рядом с ними. Но Айдар Галеев считает, что для якорных арендаторов

Вряд ли торговый центр станет успешным, если у него нет своего паркинга. Продуктовые сети в этом вопросе весьма щепетильны, их требования к наличию не менее 200 парковочных мест эксперты признают обоснованными.

Как подметил Лимонов, при разработке концепции ТЦ соседство якорного арендатора сети продуктовых гипермаркетов с арендатором того же сегмента исключается. Наилучшим соседством является торговая галерея, представляющая одежду и обувь, магазин электроники и бытовой техники, специализированные магазины для детей, отмечает он.

соседство, как правило, не имеет значения, важно, чтобы ценовая категория была сохранена. Например, в ТЦ Лотте Плаза на Новом Арбате, представляющем товары люксовых брендов, в качестве якорного представлен супермаркет Азбука вкуса, работающий в ценовом сегменте премиум. Также Азбука вкуса открылась в ТЦ Дрим Хаус в Барвихе, где все товары рассчитаны на обеспеченных покупателей.

Константин Королев рассказал, что арендные ставки определяются в зависимости как от местоположения ТЦ, так и от класса товаров, представленных на его площадях. Наименьшие ставки $120-140 за 1 кв. м в год действуют в магазинах шаговой доступности, расположенных в жилых районах, на окраинах столицы, а высокие $400-600 в помещениях стрит-ритейла ближе к центру города. Здесь размещаются супермаркеты премиум-сегмента (Азбука вкуса, Глобус Гурмэ, Седьмой континент и др.). Например, в торговом центре Европейский арендные ставки на помещения продовольственного магазина $500-600 за 1 кв. м в год. Ставки в пределах $180-300 за 1 кв. м являются нормой для торговых центров, расположенных за Третьим транспортным кольцом: по таким ставкам могут работать сети Перекресток, Гроссмарт, Патэрсон, Седьмой континент, Рамстор, Spar, Виктория, О'Кей.

Арендные платежи
Размещение той или иной продовольственной сети зависит от политики собственника, назначающего арендные ставки за торговые площади. По словам Эльзы Розенталь, учитывая существенную роль якорей в формировании потоков посетителей, для них действуют специальные условия арендных платежей более низкие ставки по сравнению с другими арендаторами. Леонид Пирогов, в свою очередь, считает, что арендные ставки и для якорей сильно завышены.

Продукты будут везде
На сегодняшний день развитие продуктовых сетей в столице тесно связано с открытием новых торговых центров. Почти 90% ТЦ имеют продуктового ритейлера в качестве якорного арендатора, поэтому можно смело говорить о том, что новые площадки для них будут практически в каждом проекте, говорит Илья Шершнев.

Значение имеет и формат магазина. В настоящее время в Москве для гипермаркета арендные ставки составляют от $150 до $300 за 1 кв. м в год, для супермаркета от $500 за 1 кв. м, говорит Ольга Ясько. Хотя, по мнению Наталии Орешиной, небольшие супермаркеты в центре города могут арендовать площади и по $400-450 за 1 кв. м в год. А средняя ставка для таких операторов $300-350 за 1 кв. м в год, добавляет Анна Рудакова.

В текущем году компания Седьмой континент в Москве не открыла ни одного магазина, но введены в строй магазины в Рязани и Челябинске. Перспективные планы Седьмого континента связаны и со столицей, но в компании предпочитают не бежать впереди паровоза, а говорить только об уже состоявшихся сделках. К слову, такая же позиция у большинства столичных продуктовых ритейлеров. С учетом выкупа площади в собственность, отделки помещений торговым оборудованием гипермаркет Седьмой континент обходится компании в $20-25 млн, говорит Леонид Пирогов.

Например, сеть Азбука вкуса только в 2007 г. открыла шесть супермаркетов, из них два находятся в ТЦ (Лотте Плаза и Азбука вкуса). В планах компании до 2010 г. довести число супермаркетов в Москве до 4 Как отметил Николай Комаров, объем инвестиций в открытие каждого супермаркета составляет $4-4,5 млн. Но в открытие ТЦ Азбука вкуса компания вложила примерно $12 млн. Мы взяли в аренду здание и полностью его перестроили под свой формат, объясняет он.

Множество торговых объектов строится в спальных районах, где особенно актуальны качественные продуктовые операторы. Но, как предостерег Михаил Гец, определенный риск связан с тем, что в большинстве спальных районов рынок продуктовых товаров уже достаточно хорошо развит в формате стрит-ритейла, поэтому торговым сетям будет непросто завоевать покупателей.
Такого не было пять лет. Фондовые рынки потеряли за неделю с 26 июля по 2 августа больше $2 трлн, глобальный индекс MSCI упал на 5,3%. Наша биржа тоже не ударила в грязь лицом: глубина падения индекса РТС достигала 7%.

По данным Becar. Commercial Property Moscow, в ТЦ Zig-zag на ул. Лобненской, открытие которого намечено на вторую половину 2007 г., якорным арендатором станет супермаркет Перекресток (Рамстор, выигравший тендер в 2006 г., отказался от обязательств), в ТЦ Метрополис (плановый срок ввода II квартал 2008 г.) Патэрсон. По данным Миэля, продуктовые сети в качестве якорных арендаторов будут также представлены в ТЦ Фили на ул. Багратионовской, ТЦ Рио Грандэ на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе, торгово-офисном центре на пр-те Андропова и по другим адресам.

Несколько лет назад деньги в США стоили очень мало и каждый пятый ипотечный кредит выдавался заемщикам, которым в нормальной ситуации никто не рискнул бы дать даже на телевизор. Сегодня кашу приходится расхлебывать: банкротства сотен тысяч незадачливых домовладельцев и десятков ипотечных брокеров ударили наконец и по хедж-фондам, недооценившим масштаб рисков. На прошлой неделе новости об этом и потащили вниз мировые рынки.

Могло быть и хуже. Инвесторы шести американских хедж-фондов потеряли практически все (в сумме миллиарды долларов), потому что покупали не те бумаги облигации, обеспеченные рискованными ипотечными кредитами. Один только Sowood Capital погорел почти на $2 млрд.

АМЕРИКАНСКАЯ ИНФЕКЦИЯ

Я думаю, что коррекция правильная, мы возвращаемся к нормальным условиям, заявил Reuters Мишель Перети, гендиректор инвестбанка Bear Stearns. Лично я ожидаю, что рынок восстановится в III квартале. Похоже на хорошую мину при плохой игре: Bear Stearns придется списать пару миллиардов долларов, вложенных в обанкротившиеся хедж-фонды. В отличие от Перети инвестор-миллиардер Джим Роджерс, сделавший свое состояние на том, что еще в 1999 г. поставил на грядущий сырьевой бум, ничего хорошего от фондового рынка не ждет и продает акции. Это один из самых больших финансовых пузырей в истории, заявил он Bloomberg. И самый худший пузырь на рынке недвижимости, потому что впервые дома могли покупать те, у кого нет денег вообще. Мы еще долго это все не вычистим.

Но не только фондовый рынок ставит антирекорды. В июле уровень предпринимательской уверенности в американском стройкомплексе упал до самой низкой отметки с 1991 г., когда экономика США переживала рецессию. Инфекция с финансового рынка распространяется и на другие сектора американской экономики. Во II квартале продажи 53 розничных сетей выросли всего на 2,3% это самые низкие темпы за четыре года (во II квартале 2006 г. продажи ритейлеров увеличились на 4%). Очень неприятный сигнал, если учесть, что личное потребление обеспечивает львиную долю экономического роста в США. Об ухудшении своих показателей сообщают транспортные, машиностроительные и химические компании они винят во всем смежников-строителей, в июле снизивших производство на 6,6%. Один из крупнейших в мире производителей строительного оборудования, Caterpillar, заявил о падении прибыли за II квартал на 21%. Чарлз Холлидей, CEO крупнейшей химической корпорации DuPont, сообщил, что прибыль компании будет заметно меньше ожидавшейся и вряд ли ситуация улучшится до стабилизации на рынке недвижимости. Холлидей считает, что ждать придется как минимум год.

За последние годы инвесторы привыкли к тому, что быстрый рост рынков если и прерывается, то ненадолго. Индекс MSCI с 2001 г. вырос в 3 раза, индекс РТС в 1 Но чем дольше длится бум, тем чаще возникает вопрос: а когда он закончится? Рынки нервничают, пытаясь распознать сигнал, свидетельствующий о начале конца. С весны 2006 г. биржи пережили две очень неприятные коррекции. Падение, начавшееся на прошлой неделе, очень похоже на третий звонок. По скорости оно стало самым значительным со времен последней рецессии в 2001 г.

Нынешний переполох не похож на обычную коррекцию, настаивает Джордж Магнус из UBS. Понять происходящее ему помогает теория кредитных циклов Хаймана Мински. Этот американский экономист анализировал влияние банковской деятельности на стоимость активов. Когда денег производится много, а экономическая ситуация стабильна, инвесторы перестают бояться рисков и занимают все больше. Банки им в этом всячески способствуют. На рынок выходят толпы инвесторов, которые пытаются заработать на вложении не собственных (каковых у них просто нет), а заемных средств. Чтобы они не обанкротились, цены на активы должны расти постоянно. Но такого не бывает. Поэтому процесс цикличен: в один прекрасный момент, на пике цикла, все рушится, а уцелевшие банки и инвесторы становятся куда осторожнее. И так до следующего периода процветания и бездумного кредитования. Этот механизм хорошо объясняет крушение фондовых рынков в конце 1980-х и начале 2000-х. В обоих случаях краху предшествовал кредитный бум. Сегодня кредитование тоже переживает небывалый подъем.

КОГДА ИНВЕСТОРЫ ТЕРЯЮТ СТРАХ

Для профессиональных пессимистов все эти новости как бальзам на душу. Нуриэль Рубини, в прошлом член совета экономистов при президенте США, даже вспомнил о Великой депрессии. Крах американского рынка недвижимости будет распространяться на остальную экономику по двум каналам, мрачно пророчит он. В другие страны он проникнет через финансовые рынки, а по Америке ударит через сокращение потребительских расходов и инвестиций, что приведет к рецессии.

В последние пару лет активы дорожали, несмотря на то что центробанки, отвечающие за состояние развитых экономик, повышали ставки рефинансирования, а рост денежной массы сокращался. Но Мински призывал обращать внимание не на политику центробанков, а на самочувствие банковской системы в целом: если проблемы начинаются у частных банков, это может быть признаком конца цикла. А банкам, судя по отношению инвесторов, несладко уже давно. Bear Stearns с начала года потерял почти треть своей капитализации. Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Goldman Sachs, Citigroup подешевели на 14-18% и это в условиях продолжающегося кредитного бума и роста фондовых рынков. На прошлой неделе волна докатилась и до нас: устоять не смогли ни Сбербанк, ни ВТБ.

И все же большинство экономистов верят в лучшее. Пусть американской экономике предстоит пройти через рецессию, остальные должны устоять. Такова официальная позиция Международного валютного фонда: недавно он повысил прогноз роста мировой экономики в 2007 г. с 4,9 до 5,2%. В отличие от США и в Европе, и тем более в Азии наблюдается весьма динамичный экономический рост. А что до финансового сектора, то, как утверждается в свежем обзоре Moody's, азиатским и крупным европейским банкам ничего не грозит. Сквозь зону турбулентности предстоит пройти мелким европейским банкам, но глобального финансового кризиса с дальнейшим распространением на реальный сектор удастся, если верить Moody's, избежать.

ГРИПП ИЛИ ЧУМА?



Главная --> Публикации