Главная --> Публикации --> Пик приобрел права на строительство 250 тыс. кв. м офисов в москве Рывок на восток Мелкие форматы неинтересны нижегородским девелоперам Нрк купила замок и канатную дорогу в люцерне за 14,5 млн долларов Строительство будет вестись только по горзаказу

Бросай футбол, вставай на лыжи
Конечно, многое зависит и от популярности тех или иных видов спорта: сегодня лидирующие позиции в рейтинге предпочтений обеспеченных граждан занимают яхтинг, гольф и горные лыжи. Планируя строительство яхт-клубов, девелоперы предпочитают Дмитровское и Новорижское направления, поскольку там имеется выход на большую воду. Гольф-клубы в свою очередь обустраиваются также на трассах престижного Новорижского направления или в районах, где реально приобрести большие участки земли в частности, на том же Дмитровском шоссе. Поскольку создание искусственных возвышенностей требует значительных денежных затрат, горнолыжные спуски в столичном регионе располагаются в районах с уже имеющимися перепадами рельефа опять в основном на Дмитровке и Новой Риге.
Многие столичные жители увлекаются картингом. Организовать условия для него не так затратно, как для упомянутых выше видов спорта, поэтому картинг-центры появляются на всех направлениях столичного региона. Достаточно популярны сейчас картодром Лидер, картинг-центр Маяк на Дмитровском шоссе и Солярис на Алтуфьевском. Строительство картинга намечено во Фристайл парке на Киевском шоссе и в Раменском районе Подмосковья в рамках крупного развлекательного комплекса Парк-лэнд

Растет привлекательность и самих направлений, обладающих соответствующей инфраструктурой. Наибольшее количество спортивных клубов сегодня сконцентрировано на Дмитровском и Новорижском шоссе, что существенно поднимает их рейтинг среди состоятельных любителей активного отдыха.

Так, на Дмитровском шоссе расположены известные горнолыжные спуски: парки Яхрома и Волен, спортивный курорт Сорочаны, горнолыжный спуск Степаново и горнолыжный клуб Леонида Тягачева. Например, спортивно-развлекательный парк Яхрома предлагает полный спектр развлечений для всех времен года. Среди зимних видов активного отдыха горные лыжи, сноуборд и т. д. Летом развлекательный ассортимент шире: можно полетать на вертолете, порыбачить, покататься на горных велосипедах или на лошадях, освоить роллер-трассы.

Президентский спорт
С точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры Дмитровское шоссе вообще считается наиболее развитым. Ни на одном подмосковном направлении нет такого количества спортивно-развлекательных комплексов самых разнообразных форматов.

Сегодня горнолыжные курорты активно создаются не только на престижной Дмитровке: так, компания МТ Девелопмент намерена построить горнолыжный комплекс Freestyle Park площадью около 74 тыс. кв. м (участок 11 га) в 1,5 км от МКАД по Киевскому шоссе.

Горные лыжи, являясь вполне демократичным и доступным (в отличие от гольфа) видом спорта, привлекают людей с разным уровнем достатка, поэтому горнолыжные спуски в принципе рассчитаны на массового потребителя.

Рассекая волны
Как известно, у Дмитровского шоссе есть неоспоримое преимущество по сравнению с другими направлениями Московской области: ни одно из них не может похвастаться таким количеством водоемов. Здесь сконцентрированы почти все подмосковные водохранилища: Учинское, Икшинское, Клязьминское, Пестовское, Пироговское и Пяловское, т. е. необходимая для яхтинга и других видов спорта и отдыха большая вода. Целевыми посетителями яхт-клубов являются топ-менеджеры и собственники компаний, комментирует директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость Айдар Галеев. Как правило, подобные объекты возводит один собственник, а впоследствии появляются и другие желающие пользоваться этими услугами, любители активного отдыха, связанного с водой, которые становятся членами сообщества. Реже такие проекты реализовываются ради извлечения прибыли. Хотя порой яхт-клубы выступают и дополнительным элементом инфраструктуры, например, в коттеджных поселках.

В Красногорске завершается сооружение первого в России всесезонного горнолыжного комплекса Снеж.com (подрядчиком этого проекта выступает группа компаний СУ-155). Новый спортивный клуб Снежный купол для любителей горнолыжного спорта вскоре откроется и на Волоколамском шоссе.

На сегодняшний день планируется строительство масштабных проектов Рузская Швейцария, Рублево-Архангельское и Остров Истра, в рамках которых будут созданы в том числе и яхт-клубы.
Для подмосковных яхт-клубов характерно деление на закрытые, в которые попадают только по рекомендации одного из членов клуба, и открытые для всех, у кого есть соответствующее плавсредство, отмечает А. Галеев. Существуют также самостоятельные клубы и клубы в охраняемых коттеджных поселках, стать членами которых могут только жители этих поселков.

Известны яхт-клубы в Долгопрудном: Нептун (на 50 судов до 15 м), Водник (на 86 яхт до 25 м) и Спартак (на 120 яхт до 65 м). На берегу Клязьминского водохранилища располагается благоустроенный причал Адмирал, рассчитанный на 120 катеров и 60 гидроциклов. В числе наиболее любопытных существующих проектов можно отметить яхт-клубы Зеленый мыс и Пестово на Пестовском водохранилище; клубы Аврора, Командор, Виктория и Буревестник на Клязьминском. Совсем недавно там же открылся новый яхт-клуб Пирогово.

В Красногорском районе вблизи Нахабина расположен один из первых гольф-клубов в России Le Mеridien Moscow Country Club (на его территории расположено первое и единственное в России 18-луночное чемпионское гольф-поле), который и по сей день является наиболее популярным.

Поля деятельности для избранных
В последнее время частью имиджа деловых людей является увлечение гольфом: этот вид спорта стремительно набирает популярность в бизнес-сообществе. Сегодня гольф-клубы в большей степени рассчитаны на потребителей с высоким уровнем достатка, ведь первоначальный взнос достигает нескольких десятков тысяч долларов, а ежегодные взносы составляют $3 5 тыс. в год.

Инфраструктура спортивно-развлекательных парков состоит из пунктов общественного питания, магазинов, жилой или гостиничной недвижимости и сопутствующих спортивных сооружений. Например, в яхт-клубах предлагаются разнообразные водные развлечения, а в сочетании с картингом зачастую встречаются экстремальные зоны и пейнтбол. В большинстве случаев некоторые виды спортивных развлечений дополняют друг друга. Например, Нептун сочетает как яхт-клуб, так и клуб по мини-гольфу.

Вообще в настоящий момент в Подмосковье представлено всего два поля для большого гольфа (собственно Le Mеridien и Пестово) и три площадки для мини-гольфа. Но в скором времени появятся еще несколько площадок: создание гольф-полей предусмотрено в рамках Рузской Швейцарии, Загородного клуба Раздолье на Осташковском шоссе, проекта Агаларов Village на Новорижском шоссе.

Новинка жилье у стадиона
Сегодня на Дмитровке представлен практически весь загородный ассортимент: элитные дома, бизнес-класс и все виды недорогого жилья от садовых товариществ до сравнительно дешевых организованных поселков. По данным специалистов МИАН агентства недвижимости, в структуре предложения преобладают все-таки объекты бизнес-класса: их доля составляет примерно 45 50%.

Как правило, большинство спортивно-развлекательных клубов, хотя и имеют четкую специализацию, предлагают широкий выбор дополнительных развлечений: открытые спортивные площадки, спортзалы, бассейны и площадки для отдыха, отмечает маркетолог ООО Пересвет Реал эстейт Наталья Бланкова.

Загородные курорты и спортивные клубы привлекают людей и летом, и зимой. Поэтому формат спортивно-оздоровительных комплексов с жилой инфраструктурой просто не мог не появиться на Дмитровском направлении. Наиболее показательный пример поселок бизнес-класса Петровские дали, расположенный рядом с развлекательным парком Яхрома и стилизованный под альпийскую деревню. В нем предлагаются дома, предназначенные и для сезонного отдыха, и для круглогодичного проживания.

В основном спортивные клубы сконцентрированы в 40 45-километровой зоне от Москвы, что объясняет преобладание коттеджных поселков верхних ценовых сегментов именно на этом отрезке направления. Любители водных видов спорта и просто желающие поселиться поближе к воде стремятся приобрести жилье в непосредственной близости от водоема.
Но проживание в таких местах удовольствие не из дешевых. Основной составляющей ценообразования является стоимость земли, а цена прибрежных участков действительно очень солидная, поэтому коттеджи эконом-класса в таких местах не встречаются по определению.

По данным экспертов МИАН агентства недвижимости, в последнее время увеличился спрос на загородные дома, предназначенные для сдачи в аренду. Если раньше наибольшим спросом у арендаторов пользовались коттеджи, расположенные в пределах 20 км от МКАД по той же Дмитровке, то теперь многие клиенты рассматривают вариант найма жилья и в районе 40 45-километровой отметки в районах горнолыжных курортов и спортивных клубов.
Мечтам россиян о собственном жилье в ближайшие годы, очевидно, суждено оставаться лишь мечтами. Ипотека, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы и другие способы относительно быстрого получения квартир существуют достаточно давно, но их эффективность вызывает серьезные сомнения у граждан. Какие проблемы стоят на пути к собственному домашнему очагу?

Жилые объекты в составе спортивных клубов стоят дороже обычных домовладений, расположенных в тех же районах, отмечает заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость Владимир Яхонтов. Близлежащие коттеджи, безусловно, имеют более высокую цену при наличии рядом гольф-клуба, яхт-клуба и другой спортивной инфраструктуры.

Отдельный вопрос касается срока действия тех или иных документов. Иногда, по мнению банка, за время рассмотрения заявки та или иная справка перестает действовать. В этом случае от заемщика потребуют аналогичный документ с более поздней датой выдачи. Некоторые банки после этого заново рассматривают весь пакет.

Если вы решили купить квартиру по ипотеке, уничтожить это желание в зародыше вам с удовольствием помогут сотрудники банка. Получение кредита начинается не с написания заявления или заполнения анкеты, как пишут в рекламе, а со сбора документов. Комплект у каждого банка разный. Поскольку не все необходимые справки заемщик готов предоставить сразу, лучше подготовить их заранее.

Отдельного упоминания заслуживает длительность рассмотрения заявки на получение кредита. Банки, как правило, декларируют одни сроки, но на деле все получается иначе. Причем клиент узнает об этом в режиме реального времени когда документы уже сданы в банк. Поскольку большинство людей сначала находят квартиру своей мечты, а потом идут за кредитом, за время рассмотрения заявки квартира зачастую уходит к другому, более расторопному покупателю.

Некоторые кредиторы включают в список требуемых бумаг еще и документы на приобретаемую квартиру в новостройке. Как потенциальный заемщик добудет их, сказать сложно. Получить нужные свидетельства у застройщика крайне сложно хотя бы потому, что возводимого дома юридически еще не существует, квартира не имеет номера, а ее точная площадь неизвестна. Да и какой резон застройщику или риэлтору выдавать документы по конкретной квартире (если они вообще есть) каждому желающему? Получается, что банк требует от клиента документы, которые тот не всегда в состоянии предоставить.

Можно сначала найти квартиру, а уже потом оформлять кредит. Но в этом случае проблем со сроками еще больше: любой риэлтор стремится реализовать объект побыстрее, причем продать не просто на бумаге, а заработать реальные деньги. Поэтому ждать, пока клиент получит взаймы нужную сумму, он не готов. А ведь некоторые банки предлагают своим клиентам пройти все проверки, получить одобрение на выдачу кредита, найти квартиру, заключить кредитный договор и договор купли-продажи, а только после этого получить деньги.

Но надежда умирает последней, и вот, о чудо, банк соглашается предоставить кредит. Сколько действует такое решение? Практически каждый банк ограничивает решение о выдаче займа какими-либо временными рамками (чаще всего три четыре месяца). За этот срок заемщик должен не только найти подходящую квартиру, но и оформить все документы (как на объект, так и на кредит). Вам не удалось уложиться в отведенные сроки? Банк будет рассматривать заявку снова.

Свои люди
Многие банки взаимодействуют с риэлторами, страховыми компаниями, застройщиками и оценщиками. В результате покупатель квартиры нередко становится жертвой ненавязчивого сервиса. Ему настойчиво рекомендуют купить квартиру именно у этого риэлтора или застраховать жизнь, здоровье и титул у конкретного страховщика. Никакие доводы не способны поколебать уверенность банка в своей правоте.

Понятно, что на практике момент заключения договора купли-продажи часто совпадает с моментом получения кредита. Но в случае малейшего сбоя в этой системе заемщик рискует лишиться квартиры и попасть на штраф за нарушение сроков оплаты по договору покупки квартиры.

По сравнению с этим изменение суммы кредита, сроков его предоставления или процентной ставки просто мелочи, встречающиеся сплошь и рядом. Попробуйте выяснить, сколько в итоге будет стоить кредит. Если это удастся сделать с первой попытки, вам необычайно повезло. На глазах автора этих строк клиент пытал менеджера по ипотечным кредитам 40 мин, но так и не сумел добиться окончательного ответа. Сумма постоянно увеличивалась, поскольку менеджер хронически забывала о комиссии или каком-нибудь сборе банка.

Еще один бич всех заемщиков быстро меняющиеся или изначально скрываемые условия кредитования. Сегодня вам говорят одно, завтра совершенно другое. Например, изучив предоставленные документы, кредитный комитет одобряет заявку. Когда заемщик приходит оформлять кредит, ему говорят, что банк дополнительно проверил документы и теперь не считает возможным выдать деньги, поскольку из трудовой книжки следует, что заемщик меняет работу в среднем раз в полтора года. Тот факт, что зарплата клиента за пять лет увеличилась почти в десять раз, никак не влияет на мнение банка. Как и то, что на момент принятия первого решения копия трудовой книжки находилась в банке, и уже тогда он располагал всей необходимой информацией.

Нет проблем? Создадим!
Банки не единственные, кто с выгодой для себя усложняет жизнь потенциальным покупателям квартир. Так, многие частные лица предпочитают пользоваться услугами посредников, которые якобы готовы облегчить жизнь заемщиков. Но далеко не всегда общение с посредниками означает избавление от проблем.

Но самое неприятное заключается в том, что банки стараются составить договор таким образом, чтобы максимально развязать себе руки на будущее. Например, включить пункт, позволяющий менять ставку по кредиту самостоятельно в одностороннем порядке. Клиента известят о таких изменениях заблаговременно, но его несогласие с политикой банка ни к чему не приведет. Не нравится возвращайте деньги сейчас.

Получается, что покупатель раскошеливается на весьма солидную сумму за услуги, которые на деле не всегда осуществляются. Деятельность посредника отследить довольно сложно. Искал ли он на самом деле подходящие варианты или просто взял первый попавшийся, известно ему одному.

Отношения между покупателем и посредником крайне редко фиксируются на бумаге, а если и оформляются, то на таких условиях, что покупателю проще найти банк и риэлтора самому. Многие посредники ограничивают свое сотрудничество с клиентом определенным количеством подбираемых вариантов ипотечных программ или квартир. Заказчику (покупателю) предоставляется несколько вариантов (три, пять и пр.), а все остальные подыскиваются за отдельную плату.

Если сделка состоится, посредник получит еще и свои проценты. Но такие конторки живут именно за счет оплаты их услуг по подбору квартир. Если без посредника вам не обойтись, настаивайте на том, чтобы в договоре было отражено, какой именно объект недвижимости вас устроит.

Очень часто под вывеской таких посреднических контор скрываются сомнительные организации. Их клиент достаточно занятой, но не слишком богатый человек. У него еще не хватает денег на высокопрофессионального риэлтора, но уже нет времени, чтобы контролировать деятельность нанятой фирмы. Таким людям нередко предлагаются квартиры и программы, которые меньше всего им подходят.

Мимо банка
Кроме банков существуют еще и кооперативы, которые помогают накопить на квартиру (ЖНК) или занимаются строительством сами (ЖСК). Основное, что обычно смущает граждан в таких организациях, особенно после скандалов с обманутыми дольщиками это то, что деньги (пусть даже часть) надо отдать сразу, а квартиру получить можно лишь спустя некоторое время.

Например, целесообразно составить приложение к договору, в котором будут указаны все требования к квартире: стоимость, метраж, расположение, планировка, возможность и условия ипотеки и пр. В этом случае посреднику придется искать предложения, соответствующие выдвинутым требованиям. В противном случае вы вправе заявить, что ни один из вариантов не соответствует заявленным требованиям, поэтому считать обязательства посредника исполненными нельзя. Соответственно, на получение вознаграждения в этом случае ему рассчитывать не приходится.

Примерная стоимость квартиры, которая приобретается через кооператив, уточняется с членом ЖНК изначально, впоследствии эта сумма корректируется в зависимости от расходов кооператива. Сам кооператив вправе выбирать, как именно решать жилищные проблемы своих членов. Он может вложить имеющиеся деньги в строительство, самостоятельно возвести дом или купить уже готовую квартиру. В зависимости от этого изменяется и цена недвижимости. Если кооператив решит вложить деньги своего участника в строительство, жилье обойдется ему дешевле, но риск потерять деньги увеличится вдвое: помимо ЖНК к деньгам получит доступ еще и неизвестная пайщику строительная компания.

Имущество кооператива формируется в том числе и за счет паевых взносов его членов. Паевые взносы должны не только компенсировать расходы по покупке квартиры (или прав требований), но и затраты на страхование, содержание и ремонт жилья, погашение кредитов, взятых кооперативом, и т. д.

Справедливости ради отметим, что иногда дополнительные поборы сводятся к минимуму (только оплата регистрации прав на квартиру). Просто в таких случаях все расходы обычно заранее учтены в сумме, которую должен внести каждый отдельный пайщик.

Как только пайщик выплатил обусловленную договором сумму, формально он имеет право на жилье. Но не надо забывать, что кооператив приобретает квартиру (права требования) и оформляет ее сначала на себя. Это связано с тем, что далеко не все пайщики к моменту покупки квартиры вносят требуемую сумму полностью. После выплаты всей оговоренной стоимости квартира оформляется на пайщика. Это стоит денег и требует времени, а все расходы кооператива фактически оплачиваются его членами. Соответственно, расходы пайщиков будут увеличиваться все время, пока они состоят в ЖНК.

Купить квартиру сегодня почти подвиг. Приобрести квартиру без проблем несбыточная мечта. Сделать шаг навстречу мечте позволит сделать внимательное отношение к заключаемым договорам. Прежде чем подписывать какие-либо документы, неплохо уточнить, что собой представляет вторая сторона сделки.

Некоторые кооперативы работают по принципу пирамид. Сначала деньги вносит одна группа пайщиков, затем вторая. На эту сумму покупаются квартиры для первой группы пайщиков. Потом появляется следующая группа пайщиков, которая дает деньги на квартиры для предыдущей и т. п. Для последней группы деньги находятся не всегда. Эти люди остаются без квартир и без денег, пополняя ряды обманутых дольщиков.

Почему? Почему, несмотря на рекламу с многомиллионным (и отнюдь не в рублях исчисляемым) совокупным бюджетом, несмотря на активную законодательную поддержку (как части федеральных программ), несмотря на прочие естественные предпосылки, ситуация с миграцией населения из мегаполиса развивается столь противоестественным образом? Где тот подводный камень, который играет роль плотины на пути миграционного потока, и каковы перспективы разрешения этой ситуации? С этими и другими вопросами мы обратились к Евгению Ивановичу Шлеменкову, директору департамента девелопмента и консалтинга Управления недвижимостью известнейшей риэлторской компании Миэль.

Идея переезда из мегаполиса в ближайшие (и не очень) пригороды уже который год не только активно пропагандируется практически всеми участниками рынка недвижимости, но и является важной составной частью многих федеральных целевых программ. Под давлением взрывообразно росших несколько последних лет цен на московскую недвижимость, эта идея стала активно проникать в массы, но, тем не менее, сколько-нибудь заметных материальных результатов этого проникновения мы пока не наблюдаем.

Без плана и контроля - никуда
Собственно, именно отсутствие пристального контроля и централизованного планирования на всех этапах жизни мегаполиса и приводит к такому противоестественному развитию ситуации, которое мы в данный момент и наблюдаем в Подмосковье. На земли, ранее уже однажды заселенные, изобилующие полигонами для ТБО, начинают хаотично селиться люди и перебираться промышленные предприятия. Последствия этого хаоса мы и начинаем сегодня пожинать. На данный момент и все основные игроки рынка недвижимости, и власти, отчётливо ощутили жизненную необходимость грамотного координирования усилий Москвы и Подмосковья буквально во всех областях деятельности: и в транспортном обеспечении, и в энергетике, и в связи, и в инфраструктуре, и в управлении людскими ресурсами. Все заинтересованные стороны отлично понимают, что без резкого углубления взаимной интеграции невозможно дальнейшее развитие ни Москвы, ни области, но, как обычно от понимания до реальных действий дистанция огромного размера, ибо интеграции этой мешают вполне объективные причины.

По словам Е. Шлеменкова, основная интрига наблюдаемых событий заключается отнюдь не в том, начнётся ли экспансия мегаполиса в ближайшие пригороды, а в том, какие именно формы она примет. Объективные законы развития мегаполиса отменить невозможно, и любой особый путь и национальное своеобразие, о которых так любят говорить некоторые СМИ, способны изменить лишь внешний вид, а отнюдь не направление развития ситуации. Любой мегаполис в любой стране в первой фазе своего развития концентрирует в себе наиболее активное население страны (по вполне объективным причинам, прежде всего потому, что в этот момент такой мегаполис точка роста и город возможностей), а на следующих, опять-таки по чисто объективным причинам, таким как ухудшающаяся экология и дороговизна жизни начинает вытеснять это же население в пригороды. В этой фазе удорожание земли в мегаполисе прежде всего заставляет мигрировать из него промышленные предприятия (лишая тем самым целую прослойку квалифицированных рабочих средств к существованию). Если этот процесс пустить на самотёк и никак не корректировать, то в пределе он кончается тем, что город делится на две части: нежилую, офисно-магазинную для новых богатых, и гетто-даунтаун для новых бедных.

Вторая беда России
Необходим и единый план развития транспортной сети, которого опять-таки не существует, и, несмотря на то, что обеспечение транспортной связности территорий вопрос федерального масштаба, в строительстве транспортной сети на данный момент первую скрипку играют узкоместнические интересы, и строительство это то и дело выливается в эдакий чемпионат по перетягиванию налогового одеяла. Например, как только за счёт Москвы была построена МКАД по внешней её стороне, принадлежащей области, начали расти отнюдь не жилые районы, способные хоть как-то разгрузить город, а разнообразные оптовые магазины, автосервисы, и тому подобные предприятия. Аналогично, вокруг реконструированной на московские же средства Ленинградки моментально выросли склады и таможенные терминалы, а область с удовольствием занялась их налогообложением (правда, пообещав изыскать средства на постройку шоссе-дублёра, но и воз и ныне там, и обещанного три года ждут, и ждать, судя по темпам решения этой проблемы, придётся ещё долго). Да и Москва в этом чемпионате местничества тоже отметилась: построенная на федеральные средства Новая Рига упирается в МКАД (то есть, при нынешней интенсивности движения практически в пробку), и причина этому вполне очевидна: для того, чтобы дотянуть эту магистраль хотя бы до третьего транспортного кольца, необходимо существенно ущемить интересы владельцев земли в Серебряном Бору, что Москве крайне невыгодно.

Кратко перечислим основные из них: прежде всего это отсутствие единого плана развития территорий (при очевидной необходимости его существования, признаваемой руководством обоих отдельных субъектов РФ: и Москвы, и Подмосковья). Выработка его осложняется прежде всего, так сказать, структурно-управленческими проблемами: интегрироваться-то готовы оба субъекта, но на условиях выгодных исключительно для каждого из них, и компромисс между их позициями пока не достигнут, а каждый шаг к нему даётся с огромным трудом.

А без воды и не туды, и не сюды
Следующая проблема отсутствие цивилизованного водопользования (которое создает проблему водоснабжения вообще у нас даже подземные горизонты уже обезвожены) и проблема загрязнения малых рек и прудов и окружающей среды в целом. Нужны принципиальные решения и в этих вопросах. На живых еще малых речках дружно ставятся подозрительные сооружения, которые выдаются их авторами за современные очистные, и безжалостно губят их. Скоро умрет речка Ржавка в Зеленограде вместе с чудесно богатым рыбой искусственным прудом новые очистные на ее истоках строятся буквально ударными темпами.

Рубильник и вентиль символы настоящего
Аналогично обстоят дела и с газо- водо- и энергоснабжением: если в советские времена инженерные сети строились по единому плану и основным требованием к ним являлась надёжность работы сети в целом даже в условиях аварий на отдельных участках (отсюда и практика закольцовывания магистральных водоводов и теплопроводов, и весьма нерациональные с точки зрения экономики коэффициенты запаса в энергосетях, и соединение районных телефонных узлов по принципу каждый с каждым, и многие другие инженерные реалии эпохи расцвета застоя), то в нынешние времена невидимая рука рынка весьма прочно взялась за рубильник и газовый вентиль, потеснив соображения надёжности. Очевидно, что наименее затратный путь повышения рентабельности для всяческих обл- и горэнерго это корректировка коэффициентов запаса мощности в принадлежащих им сетях и выделение средств на развитие и обслуживание сети по остаточному принципу. Но результаты такого подхода мы уже начинаем ощущать на собственной шкуре, например, горевшая два года назад подстанция Чагино в Капотне, была построена в 1963 году и ни один из основных её узлов с тех пор не заменялся. Конечно, частичное отключение энергии в Московской, Калужской и Тульской областях, которое было спровоцировано пожаром на ней, по сравнению с Калифорнией-2001 и -2006 выглядит не слишком зрелищно, но если существующий подход к обеспечению надёжности работы инженерных сетей не изменится, то известный некогда девиз догнать и перегнать Америку по этому параметру мы воплотим в жизнь легко и непринуждённо.

Особенности национальной собственности
Ещё один существенный момент: при таком подходе к застройке из-за отсутствия Генерального плана левая рука не ведает, что творит правая, и рядом с элитным поселком может возникнуть огромный складской или производственный комплекс, а рядом с терриконом полигона ТБО (в просторечии свалки) жилой массив. С частными землями в небольших городах и стародачных посёлках ситуация не лучше: эти участки в свое время делились между наследниками до бесконечно малых величин и превратили эти поселения в скопище бессистемно возведенных трущоб пройдитесь по Фирсановке или некоторым районам Сходни. И таких шанхаев с полуразрушенными сарайчиками, в которых проживают бомжи и бродячие собаки, в Подмосковье весьма много. Соседство это малоприятное, но поделать с ним практически ничего нельзя, поскольку владельцы этих сарайчиков продавать их не собираются опять-таки из-за непрерывного роста цен на землю. А уж без вида на свалку или заброшенную промплощадку не обходится практически не одно поселение в ближнем Подмосковье.

Декрет о земле
Еще одна проблема традиционно болезненный для России вопрос о земельных отношениях. Грамотное вовлечение подмосковных земель в хозяйственный оборот сегодня реально сложный процесс. Здесь мы пожинаем плоды предыдущих ошибок (а именно обвальной приватизации по Чубайсу, который отметился не только в электроэнергетике). Как известно, первыми серьёзными собственниками подмосковной земли стали колхозники (в 1991-1994 году), которым выделялся пай в среднем в 1,7-2 гектара на душу, а общая площадь приватизированной таким образом в Подмосковье бывшей колхозной земли составила не менее четырёхсот тысяч гектар (по различным оценкам, поскольку общей статистики по таким сделкам не существует).. На тот момент не только земельного кадастра, но и сколько-нибудь внятного земельного законодательства вообще, практически не существовало, и земля эта приватизировалась скорее не по закону, а по понятиям, вплоть до того, что ориентирами и границами таких паёв служили естественные объекты, например такой-то участок от ручья и до болотца. Естественно, что такой подход породил массу юридических коллизий и неясностей. Потом к ним добавились последствия скупки этих паёв следующим поколением владельцев, а именно: банками и аффилированными с ними структурами (единственными, у кого в тот момент были живые деньги), поскольку и эти сделки происходили в условиях весьма противоречивого земельного законодательства, практически на общих условиях с другими объектами купли-продажи.. Причём новые собственники заниматься сельским хозяйством и не собирались, а рассматривали эту землю исключительно как финансовый актив. В результате в настоящее время сложилась весьма неприятная ситуация: пока собственник не пытается вывести эту землю из сельскохозяйственного оборота его, как правило, никто не трогает, но как только он начинает проходить все необходимые для этого процедуры всплывают все вышеупомянутые тонкости и неточности, и получение необходимого для перевода этой земли в статус, скажем, выделенной под ИЖС пакета документов, становится практически нереальным. Поэтому большинство собственников таких нехороших участков предпочитают выжидать у моря погоды. От ожидания этого они ничего не теряют (а напротив, весьма сильно выигрывают), ибо цены на подмосковную землю только растут. Для ориентировки, если в 1996-1997 году стандартный колхозный надел (около двух гектар) стоил восемь тысяч долларов, то сегодня четыре тысячи долларов за сотку (то есть, цены выросли примерно в сто раз). Если же разрешение на строительство всё же удаётся получить, то собственник спешно застраивает свою землю с максимально возможной плотностью убогими многоэтажками или не менее убогими коттеджными поселками, заботясь лишь о том, чтобы побыстрее извлечь максимальную прибыль. Сегодня все это покупается и перепродается, ибо народ наш не избалован изысками и комфортом, и плохо понимает, что это такое, но завтра мы будем ломать голову над тем, как же от этого избавиться, и решить эту проблему будет куда сложнее и дороже, чем расселить хрущевские пятиэтажки в Москве. Хорошими примерами такого строительства являются Павшинская пойма, Новые Химки, Андреевка и Голубое.

Приведенный список проблем далеко не исчерпывающий, и новые проблемы в этой области ещё будут возникать, поскольку Москва находится сейчас в самом начале процесса организованной интеграции с Подмосковьем, но все эти проблемы нужно решать, планомерно и по возможности грамотно, ибо от этого зависит то, каким мы оставим город и область нашим детям и внукам.
Чудная история творится с цементом в России (ударение в слове чудная каждый может поставить по своему усмотрению, в любом случае попадет в точку). Сыр-бор разгорелся вокруг темы стремительного удорожания хлеба строительства. При этом словесная перепалка между производителями цемента и его потребителями сплошь соткана из противоречий, недомолвок и передержек.

Ну и не стоит забывать о проблеме главной и перманентной: все построенное нужно грамотно и толково содержать и эксплуатировать. А стандартов эксплуатации - нет, взаимопонимания между собственниками и эксплуатирующими организациями - нет, застройщик, как правило, на эту тему не парится - быстренько наваял, продал и забыл. Да и наша система собственности недвижимости, когда у одного дома иногда до нескольких сотен хозяев, мягко говоря, не способствует разумному подходу к его содержанию и эксплуатации.

Производители цемента оправдываются тем, что их производственные мощности ограничены, оборудование изношено и в нынешнем состоянии отрасль не способна обеспечить растущие потребности строителей. Срочно необходимы реконструкция действующих и строительство новых заводов, а на это нужны деньги. Иначе опять прости-прощай нацпроект доступного жилья.

Первым номером в схватке выступают застройщики (придерживаются активной тактики борьбы). Именно они недовольны ситуацией. Их возмущение звучит примерно так: Национальный проект доступного жилья, а тут цемент дорожает! Как можно?. По свидетельству президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, поставщики цемента искусственно накручивают цены на свой товар. В январе 2006 года тонна цемента стоила 1139 рублей, а сегодня цена перевалила за 7 тысяч. Строители ожидают, что к концу года будет уже 10 тысяч. И тогда прости-прощай доступность жилья. По логике застройщиков, цены на жилье тоже вынужденно вырастут. И тут уже не работает тезис оппонентов, что доля цемента в цене квадратного метра составляет всего ничего, каких-то 6 8%, и потому повлиять на цену жилья якобы не может. Ведь при семикратном удорожании цемента 7% превращаются в 50%. А это уже не шутки.

Конфликт разгорается на фоне очевидного дефицита цемента. И здесь тоже выстраивается цепочка противоречий. Так, в Росстрое утверждают, что проблем со строительными материалами нет. Что рынок все регулирует и производство материалов растет вслед за потребностями строителей. Вырос объем строительства с 40 млн. кв. м до 50 млн., строго пропорционально увеличилось производство цемента. Но две недели назад тот же Росстрой вышел с предложением отменить пошлину на ввоз импортного цемента ввиду нехватки отечественного. Так достаточно цемента или нет? Руководитель ведомства Сергей Круглик оправдывает ограниченный срок отмены (9 месяцев) как временную меру рыночного регулирования. И все же соглашается, что если цены на бирже выросли на 50%, значит, дефицит есть.

Со своей стороны, застройщики тоже лукавят. По свидетельству того же Николая Кошмана, только за этот год цемент подорожал с 3100 рублей до 7600 рублей. И если бы только один цемент, а то ведь подскочила стоимость всех стройматериалов без исключения. Однако цены на жилье все это время стояли словно вкопанные. Так зачем пенять поставщикам цемента, если у самих застройщиков был вон какой запас прочности? И по сию пору запас сохраняется у каждой из сторон. Сегодня на бирже цена цемента 7 тысяч, а под городской заказ московские строители получают его по 4,2 тыс. рублей. Значит, одни могут продавать цемент почти вдвое дешевле рынка, а другие способны покупать его вдвое дороже. И никто не разоряется.

После всех этих заявлений голова идет кругом. Спрашивается: кому верить и откуда такое нагромождение мнений? Одно из объяснений: благоприятная конъюнктура рынка недвижимости сделала строительство жилья делом сверхприбыльным. Смежники требуют своей доли. И в процессе раздела пирога любые аргументы оказываются хороши. Так будет продолжаться до тех пор, пока маржа строителей не снизится до разумного уровня.

Директор департамента ценообразования АСР Павел Горячкин говорит о глобальном дефиците цемента и считает, что восполнить его отменой пятипроцентной пошлины невозможно: Это совсем немного, ее отмена ни к чему не приведет. И он же чуть позже сообщает, что усилиями иностранных и российских предпринимателей готовится ввод новых производственных мощностей, к 2010 году они будут доведены до 80 млн. тонн цемента в год. Но это ровно столько, сколько необходимо для обеспечения нацпроекта доступного жилья. Так зачем бить в набат?



Главная --> Публикации