Главная --> Публикации --> Ипотека для бедных и богатых Пик приобрел права на строительство 250 тыс. кв. м офисов в москве Рывок на восток Мелкие форматы неинтересны нижегородским девелоперам Нрк купила замок и канатную дорогу в люцерне за 14,5 млн долларов

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала. С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть переживших несколько сделок. В Москве и области ежегодно совершается свыше 100 тыс. сделок с недвижимостью. Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риелторы (агенты), которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку. И наконец государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Да и само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риелтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риелтор стороной в деле не является. В этом отличие полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования конкретной сделки (страхования права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).

По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате штрафа. Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риелторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашали гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.

При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит).

Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах.

Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

Завершающая стадия совершения сделки государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168 179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности страхования титула. Не зря при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых риелторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

* Проводят преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья); оценивают судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи.
* Обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.
* Гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Рассмотрим основные этапы страхования права собственности.

Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного дефекта в праве. То есть всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет).

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой фирмы от риелторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.

Расторгают договор или терпеливо объясняют, что надо сбросить, и тогда квартира будет продана?

В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5 1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.
Еще весной продавцы квадратных метров почти не соглашались ни на какой торг. Считали, что их жилье стоит столько, сколько они заявили в рекламе. Сейчас покупателей стало меньше, и раз квартиру не берут, то возникает резонный вопрос: не много ли за нее просят? И еще: как риэлторы поступают с упертыми продавцами?

Действительно, сейчас на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Многие продавцы квартир живут под впечатлением ажиотажного спроса в прошлом году. Поэтому часто слышишь: А вот мои знакомые в прошлом году точно такую же квартиру в соседнем доме продали на $20 000 дороже. Почему же я должен уступать?!.

Надежда Бухарина, эксперт по недвижимости АН Кутузовский проспект:

Грамотный риэлтор сделает подборку по равнозначным квартирам, продаваемым в том же районе, ознакомив продавца с историей их продажи (как долго не покупается, изменялась ли цена). В некоторых случаях риэлтор может договориться о просмотре этих квартир, чтобы продавец мог сам сравнить свою с другими. Как правило, в итоге продавец и риэлтор приходят к общему мнению.

Приходится объяснять: за последний год ситуация сильно изменилась, спрос стал меньше, и соответственно цены упали. Для того, чтобы вызвать у покупателя интерес именно к этой квартире, она должна быть конкурентоспособной. И в первую очередь это определяется ценой.

Не стоит торопиться с прогнозами относительно снижения цен все прекрасно помнят ситуацию прошлого лета. Когда достаточно предложений, ярко видно расслоение рынка по ликвидности объектов: на ликвидное жилье цены даже если и не растут, то уж точно не падают. На низкий ликвид (хрущевки, брежневки, корабли, низкокачественный старый фонд) снижаются, но не сильно.

Людмила Ермолаева, специалист по недвижимости корпорации Адвекс-Недвижимость (С.-Петербург):

Как поступают с упертыми продавцами риэлторы?

Период тотального дефицита, можно сказать, развращает продавцов. Вследствие чего при росте предложений многие продавцы низколиквидных объектов по-прежнему не рассматривают вариант торга. Более того, видя, что объект не продается, совершают самую распространенную ошибку: начинают продавать сами. Да еще подключают дополнительные силы в лице всех агентств подряд...

Елена Паркина, управляющая отделением ХИРШ-Дербеневка:

Мы не можем принимать решение за клиента, наша работа консультировать его, объяснять возможные пути решения вопроса и предполагаемые последствия его действий. Ну а если проблема и впрямь назрела и продавец настроен на ее решение, то хороший профессионал всегда найдет аргументы убедить клиента.

Что касается упертых товарищей, то их меньшинство. Таким продавцам риэлторы предлагают снять квартиру с продажи и подождать до осени, когда народ начнет съезжаться в Москву, когда начнут появляться новоиспеченные студенты и их небедные родители, желающие приобрести чаду квартиру в Первопрестольной.

Большинство продавцов понимают ситуацию, сложившуюся в последние месяцы. Особенно если дело касается срочных продаж. Сейчас в газете Из рук в руки появилось много объявлений с пометкой sale (скидки, торг). Так вот, на показах квартир торг доходит до $5000 10 000.

Продавцы просто вынуждены идти на уступки, торг идет при покупке каждой квартиры. Конечно, проще всего договориться с участниками альтернативной сделки, ведь продавец заинтересован не только в продаже жилья, но и в покупке альтернативного варианта. Поэтому, видя, что квартира не находит своего покупателя, снижает цену.

Татьяна Майорова, специалист компании Пересвет-Недвижимость:

Например, в течение трех месяцев на продажу была выставлена однокомнатная квартира в районе Борисовских прудов. Продавец назначил цену $136 00 Мы договорились с покупателем о цене $135 000 и уже получили авансовый платеж. Продавец не пожелал уступить $1000, и мы были вынуждены разорвать с ним договор. Квартира до сих пор выставлена на продажу, но уже... за $120 000.

В случае, если продавец долгое время не идет на уступки и квартира не продается, мы вынуждены расторгнуть договор. Как следствие, продавец теряет время, а значит, и деньги.

Первые дачники появились еще в XVIII веке, но расцвет дачной жизни пришелся на вторую половину XIX столетия. После отмены крепостного права крестьяне, получившие возможность свободно распоряжаться своей землей, стали возводить на собственных участках по нескольку домиков и сдавать их горожанам внаем. Такой процесс современники называли удариться в городьбы, намекая на качество построек. Интересно, как оценили бы наши предки нынешний бум загородного строительства, но до взлета популярности жизни за пределами мегаполиса в начале XXI века дистанция огромного размера.

Более удачный исход сделки был при продаже двухкомнатной квартиры на бульваре Яна Райниса. Она располагалась на первом этаже, была угловой, площадь кухни шесть метров. Сразу предупредили продавца, что ее рыночная цена $140 000, он не пошел на уступку и назначил $145 00 В итоге через два месяца квартиру продали за $135 000.

Наиболее активно садоводческие товарищества начали развиваться с середины 1960 начала 1970-х годов, комментирует Михаил Мазаев, руководитель департамента инвестиционных проектов агентства недвижимости Домострой. Земли под строительство загородных домов выделяли и раньше, но тогда кооперативы разрешено было организовывать, как правило, тем, кто находился у власти, научной и военной элите, писателям, людям искусства, руководителям производств. Стародачные живописные места расположены на незначительном удалении от столицы. Это Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Малаховка, Ильинское, Кратово, Салтыковка, Валентиновка, Переделкино, Тарасовка, Ватутинки перечень можно продолжить.

Смена декораций
За прошедшие сто пятьдесят лет пригороды оживали и на короткое время, и на значительный период. Скажем, с конца XIX века и до революции 1917 года их облюбовала творческая элита, которая проводила летние месяцы исключительно в своих дачных поселениях, устраивая литературные чтения, театральные представления, художественные выставки. Заглянуть на длительное чаепитие к соседям считалось неотъемлемым атрибутом того жизненного уклада. Отголоски некоей богемности доносились и в тридцатые годы, и в начале пятидесятых. Однако во второй половине столетия все настойчивее звучала пролетарская мощь рабочим выделялись пресловутые 6 соток, на которых вырастали дощатые домики-скворечники и засаживались грядки.

Следует отметить, что для садоводческих товариществ выделяли территории, как правило, изначально малопригодные для выращивания плодовых деревьев и овощных культур и тем более для строительства жилья. Часто это были низины и болотистые места или просеки под линиями электропередач, пустыри вблизи деревень, мелколесье. Согласно соответствующим постановлениям минимальные размеры участков составляли шесть, а в ряде мест и четыре-пять соток. Могло быть и больше восемь или двенадцать соток, но это зависело от решения местных властей. Время от времени появлялись очередные постановления, регламентирующие эти размеры (сегодня разрешено приобретать участки площадью до двадцати-тридцати соток).

Что касается руководителей страны, то уже в первые годы советской власти для летнего отдыха они использовали усадьбы, поместья и имения бывших помещиков, дворян, крупных промышленников. Возведение правительственных дач началось в середине 30-х годов. Значительно позже вышло специальное постановление, согласно которому каждый гражданин потенциально имел право получить в бессрочное пользование участок для садово-огороднической деятельности и возвести на нем дом, размеры которого были указаны в принятом документе.

Шли годы. Товарищества электрифицировали, проводили водопровод от общей артезианской скважины. Жизнь налаживалась, и ее относительный комфорт во многом зависел (и до сих пор зависит) от деятельности правлений, активности и компетентности его членов. Можно с уверенностью сказать, что у каждого владельца участка, полученного в те времена, своя уникальная история обустройства. Сегодня в дачных товариществах мало что напоминает о временах первопроходцев.

По словам Михаила Мазаева, как правило, земли выделялись предприятиям. На получение шести соток выстраивались длинные очереди, и не все желающие могли стать обладателями участков. Прежде всего землю предоставляли передовикам производства, ветеранам войны и труда.

Однако тех, кто решит приобрести недвижимость в стародачных местах, могут подстерегать определенные трудности, комментирует Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН. Часто поселки не имеют централизованной охраны и необходимой инфраструктуры. К недостаткам относится и социальная неоднородность жителей. Другие проблемы слабые электрические сети, изношенность коммуникаций, а также самих дачных строений. Правда, большинство покупателей заинтересованы скорее в земельных участках, а не в тех строениях, что сохранились на их территории. Новым хозяевам нередко безразличны имена предыдущих владельцев или архитектурная ценность зданий. Устаревшие постройки требуют капитального ремонта или полного переустройства. Поэтому их либо сносят вовсе, либо отделывают современными строительными материалами. В результате старинный дом с деревянным заборчиком соседствует с современным замком за высоким ограждением, а деревянные резные наличники, фронтончики и башенки уживаются в одном здании с кирпичами, бетонными блоками и сайдингом. Такая необдуманность нарушает архитектурный облик поселка и постепенно изживает из него все приметы старины. Кое-где сохранились еще дачи, возведенные в начале прошлого века. Например, в Клязьме уцелел так называемый дом Морозова постройки 1910 года.

Войти в историю
В наши дни старые дачи в основном представляют собой предложения VIP-класса на рынке недвижимости. Цены на них достаточно высоки и мало зависят от престижности направления. Расположены они недалеко от Москвы, с городом их связывает удобное транспортное сообщение. До некоторых поселков ходят маршрутные такси или рейсовые автобусы, большинство таких мест находится рядом с железнодорожными станциями. Окрестности очень живописны, многие дачи расположены в защитном лесопарковом поясе столицы. Ландшафт дополняют речки, запруды и искусственные водоемы. Немаловажны и особая атмосфера, очарование этих поселков.

Специалисты сходятся во мнении, что постепенно все стародачные места будут преобразованы в современные коттеджные комплексы. Уже сейчас на базе некоторых, например Барвихи, Жуковки и Николиной Горы, строят коттеджные городки. Другой пример коттеджный поселок Салтыковские усадьбы, расположенный в старинной дачной местности Салтыковка. Комплекс представляет собой двенадцать двухэтажных коттеджей бизнес-класса с гаражами и земельными участками от двенадцати до двадцати соток. Основная же часть территории по-прежнему остается под дачами.

Несмотря на все трудности, спрос на дачи с историей растет с каждым годом, во многом превышая предложение, рассказывает Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа компании Масштаб. Люди готовы стоять в очередях на приобретение участка по несколько лет. Практически все риэлторские компании занимаются реализацией стародачных участков.

Но есть надежда, что часть стародачных поселков сохранят как памятники истории и культуры. Положительные примеры уже есть. Так, в 1988 году Мособлисполком присвоил поселку Переделкино статус историко-культурного заповедника, а спустя десять лет земли поселка обрели статус особо охраняемых. Правда, это не уберегло его от незаконного строительства коттеджей.

Со слов Игоря Лебедева, скупка земли в составе дачных поселков экономически выгодна. Некоторые участки до сих пор имеют гигантские для ближнего Подмосковья размеры порядка гектара. Часто они представляют собой запущенный лес. В то же время на одном таком владении можно возвести несколько коттеджей с наделом в пятнадцать-двадцать пять соток. При этом новые постройки будут пригодны не только для сезонного, но и для круглогодичного проживания.

Цена престижа
Самые известные, престижные и дорогие стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе Барвиха, Жуковка (по 8 км от МКАД), Николина Гора (24). По Киевскому направлению это Кокошкино (20 км), Крекшино (24), Апрелевка (32), Алабино (35). Вдоль Минского шоссе Немчиновка (1 км), Баковка (3), Переделкино (6), Лесной городок (15). По Калужскому шоссе Ватутинки (17 км), по Ярославскому Челюскинский (10), Тарасовка (12), Клязьма (14), Мамонтовка (16). Стародачные поселки есть и на востоке Москвы это Томилино (7 км от МКАД), Малаховка (12), Быково (16), Ильинское (20) и Кратово (25). Авторитет этих поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений.

В феврале 2004 года объектом культурного наследия регионального значения был объявлен дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья. На его территории запретили возведение любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт.

Наиболее дорогие участки зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкине, Немчиновке и Баковке. Среди лидеров этого сектора рынка стоит назвать и Николину Гору, рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Кроме того, земли вокруг этого известного поселка тоже идут под раскрученным названием. По большому счету, покупатель платит за имя, за престиж. Хотя это еще не означает, что его соседями обязательно будут известные люди.

По информации агентства недвижимости МИАН, предложения эти достаточно редки, поэтому и спрос на такие объекты довольно устойчив. Стоимость сотки в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $70 до 120 тыс., на Минском $20 35 тыс., Киевском $10 18 тыс. На направлениях севера Подмосковья $7 20 тыс., северо-востока и востока $8 15 тыс.

По словам Владимира Яхонтова, Ярославское направление интересно для покупателей не только своей богатой историей, но и близостью к большой воде. Дачи литераторов, композиторов, военных. В более позднее время здесь возникают поселки космонавтов и научных сотрудников, связанных с освоением космоса. Однако ныне знаменитое Пирогово, например, включает в себя как старые поселки, построенные еще в пятидесятых годах, так и новые, возникшие в девяностых, а также совсем недавно. Кроме того, существуют дачные поселки внутри так называемой запретки, то есть зоны Мосводоканала, куда въезд строго по пропускам. Закрытость этой территории позволила практически избежать новой застройки. Прекрасные леса, чистая вода в речках, неглубоких, но очень живописных, создают ощущение полного единения с природой. Что касается цены на землю, то она может колебаться от $6 до $15 тыс. за сотку.

Особняком по-прежнему стоит Кратово (Рязанское шоссе). Тут сохранились большие лесные участки, и население не очень изменилось. Кроме того, из-за не очень престижного направления территорию миновали кирпичные монстры начала девяностых. Цена на землю в этом районе доходит до $8 тыс. за сотку в зависимости от местоположения. Примерно к этой же категории относится и Малаховка. Однако близость к столице наложила определенный отпечаток и на состав населения, и на ее застройку в последние десять лет.

Цены на жилье снова начали расти - такие сообщения в течение последнего месяца появлялись неоднократно. Правда, потом выяснялось, что речь идет о каких-то долях процента - и страсти угасали.

Вопреки прогнозам сентябрь показал: серьезного роста цен на московское жилье пока не ожидается.

Покупатели действительно стали вести себя более активно. И риэлторы, и аналитики отмечают растущее оживление на рынке. А вот цены... По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, в среднем по городу квадратный метр за месяц подорожал на 0,2%. Такие цифры в бурный осенний период говорят скорее о глубокой стабильности на рынке, чем о начале нового витка роста цен. А если еще иметь в виду, что подсчеты аналитики ведут в долларах, а зеленый в конце сентября чувствовал себя неважно... В общем, рублевые индексы цены столичного квадратного метра дают и вовсе потрясную картину: практически все типы жилья... дешевеют!

Повышения цен в сентябре ждали многие заинтересованные лица. Это и логично. Осенью, по окончании отпусков, покупательская активность обычно возрастает. А период стабилизации был уже достаточно долгим. Пора чему-нибудь и произойти.


Что растет, а что падает в цене
Несколько выросло в цене, по данным Индикаторов рынка недвижимости (в долларовом измерении), самое дешевое жилье - квартиры в панельных и кирпичных хрущевках (см. таблицу Стоимость жилья по типам домов на стр. 24 (2). Это, однако, объяснимо. По наблюдениям риэлторов, сейчас активизировались те покупатели, которым дальше откладывать решение своего квартирного вопроса просто некуда. И что этим людям покупать, если они ограничены в средствах? К тому же хрущевское жилье, как малогабаритное и самое дешевое, - удобная разменная монета при разного рода съездах и разъездах. А ситуация для такого рода сделок, как уже неоднократно писалось, сейчас крайне благоприятная.

Не будем, однако, будоражить умы покупателей и продавцов квартир. Речь идет опять-таки об очень небольших долях процента, которые в сравнении с абсолютными значениями стоимости столичных квартир особой погоды не делают. Грубо говоря, скорее наблюдается не общее повышение или понижение цен, а усушка и утряска по определенным типам жилья и районам.

Квартиры в монолитных домах чуть-чуть, но дорожают. Это уже достаточно долгосрочная тенденция.

Большинство панельных домов за сентябрь слегка упали в цене даже в долларовом измерении.

В целом стоит отметить: нынешняя усушка и утряска на московском рынке недвижимости привела его в гораздо более нормальное состояние. Скажем, квадратный метр в однушке (по данным Индикаторов рынка недвижимости) наконец-то стал стоить дешевле, чем в двушке и трешке, а не дороже всего по городу, как было в прошлом году (сейчас самый дорогой квадратный метр - в многокомнатных квартирах, т. е. где от четырех комнат и больше). Квадрат в хрущевке теперь стоит дешевле, чем в более современных панельных домах, а в современных панелях - дешевле, чем в монолитах. Иными словами, цена квадратного метра стала гораздо лучше отражать его качество, чем это было в период прошлогоднего ажиотажа на рынке недвижимости.

Немного упала средняя цена квадратного метра в некоторых престижных, в частности центральных, районах (см. таблицу Самые дорогие районы Москвы). Это тоже объяснимо: слишком круто эти районы подорожали - пора и честь знать.

Президент фонда Институт экономики города Надежда КОСАРЕВА сообщила о неожиданно приятных итогах: по последним данным (за 2006 г.), 19% граждан способны приобрести жилье за свой счет либо с привлечением заемных средств, прежде всего ипотечных кредитов. Разработчики нацпроекта предполагали, что к 2006 г. таких счастливчиков будет всего 13%. А вообще государство ставит задачу к 2010 г. увеличить количество жилищно-платежеспособного населения до 30%.


Кто сможет жить в Москве в будущем
О том, станет ли столичное жилье доступнее и кому именно, рассуждали специалисты на VIII Форуме риэлторов, организованном Московской ассоциацией риэлторов (МАР). Представители московских властей, Госдумы, общественных организаций и ведущих агентств недвижимости выясняли, каких результатов удалось достичь в рамках нацпроекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, и строили прогнозы на будущее.

Эксперты-риэлторы в очередной раз спрогнозировали рост цен на московскую недвижимость.

Ведущая роль по-прежнему отводится ипотеке. Правда, ипотечный кризис в США, похоже, может притормозить развитие кредитования у нас. Член Комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр КОГАН заверил, что России кризис точно не грозит, поскольку у нас объем выданных ипотечных кредитов составляет около 1% от ВВП, а в США этот показатель - аж 70%. Однако российские банкиры, скорее всего, прекратят снижение процентных ставок на какое-то время, а кое-кто, возможно, даже поднимет их, но максимум на 0,5 - 1%. Напомним, последние несколько лет эти ставки падали на 1 - 2% в год, а нацпроект предполагает их снижение к 2010 г. до 8%.

В то же время немало аналитиков сомневается в столь грандиозном подорожании. Экономисты считают, что скачок цен за последние годы привел к нарушению равновесия между платежеспособным спросом и предложением: большинству потенциальных покупателей московские квартиры не по карману. Это стало одной из основных причин сокращения количества сделок и снижения темпов роста цен.

- Резкого скачка в ближайшие 2 - 3 года не будет, однако резерв для роста стоимости жилья в столице остается немалый, - уверен председатель Комитета по законодательству и связям с органами власти МАР Сергей ЖИДАЕВ. По его мнению, к 2010 году средняя цена квадрата в Москве достигнет $10 тысяч.

А представители столичных властей на форуме заверили, что для москвичей (т. е. для тех, кто имеет постоянную регистрацию в столице) жилье будет становиться все доступнее. Для этого, в частности, активно развивается программа Молодая семья, а также планируется значительное увеличение числа квартир, которые будут сдаваться в долговременную аренду (до 15 лет) по расценкам, всего лишь вдвое превышающим плату за муниципальное жилье. Предполагается, что семья из трех человек будет платить за такую съемную квартиру около 5 тысяч рублей в месяц.

Специалисты полагают, что в ближайшем будущем сохранится такая же ситуация: незначительный подъем цен. Кстати, по данным экономистов, выравнивание платежеспособного спроса и предложения до сих пор не произошло - для этого квартиры должны были бы подешеветь на 20 - 25%.



Главная --> Публикации