Главная --> Публикации --> Эта сладкая жизнь в кредит Ипотека для бедных и богатых Пик приобрел права на строительство 250 тыс. кв. м офисов в москве Рывок на восток Мелкие форматы неинтересны нижегородским девелоперам

Американскую ипотеку подвел неестественный отбор
До 2006 года цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (исторический минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации без оглядки наращивали ипотечные портфели, проявляя все большую лояльность к заемщикам. Ипотека стала доступна практически каждому американцу: кредиторы не интересовались уровнем доходом потенциальных домовладельцев, также не требовалось вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости. В результате только в 2006 году, по данным американской Ассоциации ипотечных банков, общий объем выданных в США ипотечных кредитов составил примерно $10 трлн, или 75% ВВП страны. К весне текущего года жилье в США подешевело на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам II квартала падение составило 3,2%. При этом повышение учетной ставки Федеральной резервной системы (ФРС) США спровоцировало подорожание ипотечных кредитов. Это привело к тому, что заемщики не смогли рефинансировать задолженность, и им оказалось выгоднее объявить о дефолте, оставив жилье залогодержателю.

Негативный эффект от кризиса, разразившегося на рынке ипотеки США, ощущает финансовая система всего мира. Аналитики затрудняются прогнозировать, в какой степени волна мирового кризиса накроет финансовый рынок России. Но российские банки, кредитующие покупателей недвижимости и девелоперов, уже предпринимают меры по минимизации своих рисков. Не исключено, что их действия помешают ипотеке стать массовой и вынудят уйти с рынка некоторых игроков.

Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что в благополучные времена банки выпускали ипотечные ценные бумаги (общей стоимостью $3 трлн), позиционируя их как высокодоходные, тогда как истинное качество секъюритизируемых ипотечных пулов завышалось. В июле 2007 года рейтинговое агентство StandartPoors переоценило ряд ипотечных облигаций: как следует из доклада SP, совокупная оценка их стоимости упала с $12,1 млрд до $7,3 млрд - в связи с ошибкой из-за человеческого фактора. Все это спровоцировало обвал американского ипотечного рынка. Жертвами кризиса пали десятки кредитных организаций, в частности, десятая по величине компания с кредитным портфелем $4 млрд American Home Mortgage Investment Corp., более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Это наиболее крупная рецессия рынка жилой недвижимости в США с 1991 года.

В числе обанкротившихся заемщиков оказалось около 1,5 млн. человек, а объем непогашенных кредитов достиг $1,3 млрд. Доля просроченных выплат в этом секторе превысила 13%.

Все игроки ипотечного рынка требовали от ФРС США изменения ставки рефинансирования, и 18 сентября 2007 года под их давлением учетная ставка была снижена на 0,5% (на сегодня она составляет 5,25%), но эта мера практически не привела к оживлению рынка.

Кто на новенького
Вслед за американскими банковскими структурами потери понесли инвестиционные фонды и банки из других стран: немецкие IKB, Union Investment Management, Frankfurt Trust, а также австралийский банк Macquarie, ведущий британский банк HSBC Holdings Plc., пятый по величине британский ипотечный банк Northern Rock, инвестбанк Bear Stearns. Французский банк BNP Paribas приостановил выплаты по долговым обязательствам и расчета чистой номинальной стоимости трех своих инвестиционных фондов, инвестировавших средства на рынке subprime США.

Официальные оценки потерь будут опубликованы на следующей неделе, однако сейчас как о свершившемся факте эксперты говорят о дефиците ликвидности, удорожании заемных средств на международных рынках и об изменении стратегии выдачи кредитов банками.

В сентябрьском обзоре Standard Poor's прогнозирует, что в ближайшие 15 месяцев под угрозой невыплаты окажется $35 млрд. В таком случае следует ожидать новой волны корпоративных дефолтов в США. Между тем, последствием этого кризиса уже стало сокращение темпов роста ВВП практически во всех странах мира. По предварительным прогнозам Международного валютного фонда (МВФ), мировой ВВП вырастет в этом году всего на 4,8% против ожидаемых 5,2%.

Тогда большинство участников рынка поторопилось успокоить потребителей, обращая внимание на ряд российских нюансов американской модели ипотеки, взятой за основу в нашей стране.

Найди шесть отличий
О возможности кризиса на российском рынке ипотеки по аналогии с американским первым заявил в конце июля 2007 года председатель правления банка ДельтаКредит Игорь Кузин. Он отметил, что многие банки в РФ в погоне за клиентами слишком упростили процедуру выдачи долгосрочных ипотечных кредитов: стали выдавать рискованные кредиты заемщикам с низкими доходами, заметно снизили размер первоначального взноса и перестали следить за ценовыми колебаниями на рынке жилья. По его словам, ситуацию усугубляет и низкая маржа по ипотеке - всего 0,5% (для сравнения: в ставке по потребительским кредитам прибыль доходит до 40%). Для пущей убедительности топ-менеджер банка, являющегося 100% дочкой международной финансовой группы Societe Generale, объявил о прекращении практики выдачи ДельтаКредитом ипотечных кредитов без первоначального взноса.

В России за основу взята американская модель ипотечного кредитования, однако условия по выдаче кредитов достаточно жесткие. Активное же развитие ипотечного кредитования идет в основном в крупных регионах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, крупные региональные центры, и практически полностью отсутствует на всей остальной территории России, - рассказывает заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж по регулярному рынку жилья Алексей Шленов.

В частности, как утверждают специалисты, российские заемщики стараются погасить кредит досрочно (тогда как американские тянут до последнего). Во-вторых, в США наиболее популярны кредиты с плавающей ставкой, а у нас - с фиксированной. В-третьих, у них процентная ставка по кредиту в среднем составляет 6% годовых, у нас - гораздо выше (от 9,9% в валюте и 12% в рублях). В-четвертых, российские банки в большинстве своем требуют хотя бы частично оплатить недвижимость из собственных средств заемщика, у них, как отмечалось выше, обходились без первоначального взноса. В-пятых, как ни крути, но в России ипотека доступна не самым бедным гражданам (по данным Счетной палаты, лишь 10-15% россиян могут воспользоваться ипотечным кредитом). И, наконец, в России объемы ипотечного кредитования в 2006 году составили $13 млрд., в первом полугодии 2007 - $10 млрд. - это всего 1,5-2% ВВП России, для сравнения: в США в 9880 раз больше ипотечных сделок.

Глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка отмечал тогда, что в России сейчас совершенно иные условия, нежели в США, акцентрую внимания на укреплении рубля и ослаблении доллара. Однако за последние 2-3 месяца многое изменилось. Появилась масса косвенных причин, повлиявших на российский финансовый рынок - прежде всего, возникший дефицит ликвидности и удорожание иностранных заимствований.

На основании проведенного выше сравнительного анализа эксперты сделали вывод, что американский ипотечный кризис не представляет угрозы для российского рынка ипотечного кредитования.

Что ждет российских заемщиков
Последствия американского кризиса может отразиться в России повышением ставок, прекращением или приостановлением ипотечных кредитов. Многие банки пересмотрят условия кредитования, и получить кредит как раньше без первоначального взноса, без подтверждения дохода, кредит под залог на любые цели будет невозможно, - считает руководитель отдела ипотечного кредитования Альфа-банк Илья Зибарев. Президент Городского ипотечного банка Николай Шитов делает более пессимистические прогнозы. По его словам, из 50 активных ипотечных банков 30-40% могут приостановить выдачу кредитов в ближайшие 2-3 месяца.

Рынки России и стран бывшего СССР оказались наиболее уязвимы в условиях развивающегося мирового финансового кризиса, вызванного проблемами в секторе ипотечного кредитования США, - такой вывод содержится в докладе, обнародованном на днях Институтом международных финансов (Institute of International Finance). И это не могло не сказаться на общей ситуации с выдачей россиянам ипотечных кредитов.

Другие банки ужесточили условия выдачи кредитов: так, Москоммерцбанк повысил ставки по более рисковым видам ипотечного кредитования на 0,5-1% и увеличил размер первоначального взноса, а ипотечные программы Урса банка в конце сентября подорожали в среднем на 2%.

И эти предположения уже нашли подтверждение. Так, несколько банков (в частности, Юниаструм банк, Уралсиб, Русский стандарт, Ренессанс капитал) прекратили выдачу ипотечных кредитов или заявили о своем намерении сделать это в ближайшее время. Например, Русский стандарт приостановил выдачу ипотечных кредитов до конца года.

Кстати, АИЖК - основной внутренний источник ликвидности для ипотечных банков - 5 октября текущего года объявило о новых правилах взаимоотношений с банками-партнерами. С 1 января 2008 года банки будут обязаны делить с АИЖК кредитные риски в случае нарушения стандартов агентства и привлечения плохих заемщиков. По словам А.Семеняки, АИЖК зафиксировало за собой право в течение 3 лет вернуть банку-нарушителю выкупленный у него кредит. Эта мера объясняется ограниченными возможностями АИЖК по поддержке ипотечных банков: до 2010 года в федеральном бюджете на увеличение уставного капитала АИЖК предусмотрено 14 млрд рублей и 108 млрд рублей госгарантий. Этот объем способен покрыть лишь 30% ипотечного рынка.

Правда, пока это единичные случаи, но они иллюстрируют новые тенденции на рынке. По мнению И. Зибарева, такая ситуация на рынке продлится 9 месяцев - год, если кризис удастся преодолеть. Он также считает, что вероятность кризиса возрастает, если увеличится количество банков с пониженными требованиями к заемщику, станет больше спекулянтов на рынке недвижимости, использующих ипотеку, произойдет падение цен на рынке недвижимости и торможение развития рынка ипотечных бумаг. Правда, правительство обещало принять меры по предупреждению ипотечного кризиса в стране. В первую очередь будут разработаны механизмы хеджирования (страхования) риска секъюритизированных инструментов. Но пока это только планы. Игра на выбывание.

По мнению И. Зибарева, от ипотечного кризиса пострадают не большие банки, а средние с крупным ипотечным портфелем, это может быть связано с ростом стоимости финансовых ресурсов, невозможности продажи или секъюритизации непрозрачных ипотечных кредитов для банков с либеральным андеррайтингом.

Для небольших банков введение санкций АИЖК может быть критичным, считают эксперты. Поскольку в случае обратного выкупа больших и длинных кредитов банк рискует нарушить нормативы ЦБ по достаточности капитала и может потерять лицензию, ему будет проще либо вообще отказаться от выдачи ипотечных кредитов, либо резко сократить операции в этом сегменте, - признался представитель небольшого столичного банка.

Надо сказать, что Центробанк предпринимает меры по сокращению дефицита ликвидности. В частности, для стабилизации на рынке ЦБ РФ провел валютную интервенцию в размере не менее $5 млрд.

Эту точку зрения разделяет и А. Семеняка: по его словам, крупные государственные банки и банки с участием иностранного капитала постараются сохранить условия выдачи ипотечных кредитов и даже увеличить кредитный портфель, а остальные банки наверняка столкнутся с нехваткой денег и новыми заимствованиями.

Однако многие эксперты не склонны драматизировать ситуацию ни с банками, ни с другими участниками рынка. Так, И. Зибарев считает, что кризис на ипотечном рынке США - очень большой плюс для России, так как можно проанализировать проблемы, которые возникли на западных рынках, и избежать их здесь.

Около месяца назад первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев сообщил о намерении регулятора расширить возможности для получения банками кредитов, а на инвестиционном форуме в Сочи он сказал, что власти помогут коммерческим банкам в поддержании ликвидности. Эксперты полагают, что и в этом случае в выигрыше останутся крупные игроки, в частности, Сбербанк и Внешторгбанк: они смогут не только пережить кризис, но и заработать на нем, пополнив активы за счет новых заемщиков. Что же касается банков средней руки и мелким кредитным организациям, то им ЦБ вряд ли поможет. Им придется покупать ликвидность на международных рынках, что при росте ставок заимствований довольно проблематично.

Девелоперов проверят на финансовую прочность
Впрочем, есть и иная точка зрения. Кризис может негативно сказаться не только на ипотечном рынке, но и на поведении инвесторов. Эксперты полагают, что инвесторы могут занять выжидательную позицию, либо пересмотреть условия кредитования объектов.

Ожидать серьезных последствий финансового кризиса на рынках Европы и Америки и преувеличивать масштабы его влияния на рынок жилой недвижимости не стоит, - считает Екатерина Тейн, партнер и директор отдела жилой недвижимости Knight Frank.

Очевидно, что в подобных условиях будут пересмотрены требования инвесторов к качеству приобретаемых объектов недвижимости, договоров аренды и структуре сделок, в которых участвуют российские партнеры. Если пересмотра условий со стороны продавцов не произойдет, можно ожидать уменьшения числа инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости, - рассказывает Давидс.

В сложившейся ситуации можно прогнозировать увеличение стоимости заемных средств, прежде всего со стороны западных банков, что, конечно же, повлияет на стоимость финансирования проектов. Возможно, некоторые банки снизят свою активность на российском рынке, - считает директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund Хайко Давидс.

В результате не будет роста цен на недвижимость и произойдет коррекция соотношения спроса и предложения, считают эксперты.

В результате сокращения темпов строительства и повышения ставок капитализации количество инвестиционных сделок на рынке может сократиться. В то же время, полагает эксперт, вырастут требования инвесторов к качеству предлагаемых к продаже объектов. Возможно, в краткосрочной перспективе станет меньше сделок купли-продажи готовых объектов, ожидается также увеличение ставок капитализации. Ожидается, что инвесторы будут отдавать предпочтение сегменту премиум-класса. Проблему финансирования девелоперы будут решать за счет привлечения стратегических инвесторов, - говорит заместитель директора отдела управления инвестициями в недвижимость Morgan Stanley Максим Стерлягов.

В результате конкурентной борьбы с рынка уйдут слабые игроки, которые проводили несбалансированную финансовую политику. Трудности возникнут и у девелоперских компаний, имеющих высокий процент заимствований в структуре пассивов. Александр Ольховский, вице-президент (корпоративный блок) ОАО Внешторгбанк считает, что в подобной ситуации будет происходить дальнейшее укрупнение рынка за счет поглощения слабых игроков и реализуемых ими проектов.

На мой взгляд, финансовый кризис в Америке и Европе несколько ускорил этот процесс (коррекции - ИФ-Недвижимость). Конечно, это проверка запаса финансовой прочности компаний. Кризис не затронет девелоперов, которые уже сделали себе имя на рынке, и привлекать заемные средства для реализации проектов им будем намного проще, чем полупрофессиональным игрокам рынка, - считает директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов.

При нестабильной ситуации на рынке - это наиболее рискованный вариант финансирования. Специалисты считают, что в какой-то момент реализация проекта может быть приостановлена из-за дефицита денежных средств у застройщика. При увеличении стоимости заемных средств будет происходить сжимание девелоперской маржи, потребительская способность рынка также будет падать, - считает Иван Ситников, генеральный директор компании РосЕвроДевелопмент.

Механизм замедленного действия
К различным колебаниям в финансовом секторе наиболее чувствителен рынок жилья. Именно в этом секторе наиболее высокие риски с точки зрения структуры финансирования проектов: низкий объем собственных и кредитных средств, и до 85% приходится на долевое участие.

М. Стерлягов оценивает перспективы оптимистично. По его мнению, так как по-прежнему одним из основных критериев является дефицит предложения во всех секторах рынка, ситуация на российском рынке останется стабильной, и ожидать негативных последствий в связи с финансовым кризисом в Америке и Европе преждевременно.
Правительство Москвы обсудило проект программы Ответственным собственникам - отремонтированный дом. Это план капитального ремонта многоквартирных домов на 2008-2014 годы. За это время город обещает отремонтировать все дома, по которым существуют невыполненные обязательства государства (как бывшего собственника домов).

При значительном увеличении стоимости заемных средств, и, соответственно, росте затрат на строительство девелоперам будет невыгодно увеличивать объемы строительства. Многие из них, полагают аналитики, будут выходить из текущих проектов, спрос на которые снизится при одновременном росте ставок капитализации на рынке. Изменение ставок аренды в сегменте коммерческой недвижимости прогнозировать не стоит в течение ближайших 6 месяцев. Даже при неблагоприятном развитии сценария требуется время, чтобы ситуация в финансовом секторе оказала влияние на рынок недвижимости, - говорит А. Ольховский.

Вчера мэр Москвы Юрий Лужков нашел возможность экономии: он заявил, что главным условием ремонта за бюджетные деньги будет наличие в доме товарищества собственников жилья (ТСЖ). Сейчас их в столице 1,7 тысячи на 40 тысяч домов. Массовое создание ТСЖ специально под капремонт может обернуться катастрофой.

По оценкам мэрии, это более трети столичного жилого фонда: 13,8 тысячи многоквартирных домов общей площадью 117,5 млн кв. м, на которые столичный бюджет готов потратить около 475 млрд рублей. Но оценка состояния жилфонда может оказаться некорректной: по признанию чиновников, мониторинг домов ведется далеко не лучшим образом. А значит, в реальности объем работ может оказаться больше предполагаемого и выделенных денег на всех попросту не хватит. Или, наоборот, отремонтируют меньше, чем надо, и проблема дорогостоящего капремонта снова возникнет через несколько лет. Но тогда она уже ляжет на плечи жителей домов.

А суть такова: в 2008-2014 годах за счет городского бюджета должны быть отремонтированы все дома, введенные в эксплуатацию до 1991 года, то есть до принятия федерального закона о приватизации жилищного фонда. Согласно этому закону перед приватизацией бывший собственник домов - государство должно было выполнить обязательства по капремонту. И только после этого бремя содержания дома ложится на новых собственников, то есть на жильцов. Но фактически свои обязательства государство так и не выполнило. В частности, в Москве объемы производившегося капремонта были такими, что количество ветхого жилья из года в год только увеличивалось. А в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс (ЖК), еще раз подтвердивший: капитальный ремонт проводится за счет владельцев квартир. Эту ношу жильцы не могут взвалить на себя чисто физически: объем недоремонта по России оценивается в сумму от 3 трлн до 10 трлн рублей.

Проект программы Ответственным собственникам - отремонтированный дом Юрий Лужков отправил вчера на доработку. Но претензии его скорее не к сути, а к форме документа: в частности, мэр потребовал подробно прописать нормативно-правовую базу реализации программы, утвердить всю документацию по проведению капремонта. А кроме того, отметить, что принимать дом после ремонта должны госкомиссии - те же, что принимают и новые дома. Суть программы, судя по всему, останется неизменной и после доработки.

Все на том же февральском заседании Юрий Лужков предложил такую схему: правительство отвечает за жилье, построенное до прихода в город команды Лужкова в 1989 году, это около 170 млн кв. м. А столичные власти заботятся о домах, построенных после этой даты, то есть о 70 млн кв. м. Федеральное правительство это предложение не устроило. Прежде всего, считает Галина Хованская, оно лежит вне правового поля: столичные власти имеют право требовать от федеральных проведения ремонта только в бывших ведомственных домах, которые в последние 10 лет постепенно передали городу с баланса различных министерств. Такие дома составляют около 20% жилищного фонда Москвы, - говорит депутат. - И чтобы добиться проведения в них капремонта, столичным властям достаточно было просто подать иск в суд.

Где деньги, Зин?
Юрий Лужков неоднократно критиковал положения нового ЖК. Но при этом требовал заплатить за столичный капремонт из федерального бюджета. В советское время все жители в платежках имели строчку На капитальный ремонт, и эти деньги государство собирало. Государство должно сейчас выделать деньги на капитальный ремонт, - заявил он, в частности, на заседании правительства РФ в феврале. Интересно, что в столице строка Капитальный ремонт пропала из платежек по ЖКХ еще в 1990-х годах. Это решение связано с тем, что было совершенно непонятно, кто и где будет аккумулировать средства жителей, - поясняет независимый депутат Госдумы Галина Хованская. - Непонятны были и механизмы защиты этих средств. Во многих других российских регионах деньги на капремонт по-прежнему собирают. Делает это управляющая компания дома - частная или государственная.

Слабовата поддержка
Для решения проблемы недоремонта этим летом был создан федеральный Фонд содействия реформе ЖКХ. Эта структура будет иметь статус госкорпорации и просуществует с января 2008 года до 1 января 2012 года. Главная задача - финансовая поддержка российских регионов при проведении капитального ремонта многоквартирных домов и переселении из аварийного жилья. Правда, взнос, который сделал федеральный центр в этот фонд, на фоне общей задолженности государства по капремонту выглядит мизерным: 240 млрд рублей, из которых 95 млрд пойдут на переселение граждан из аварийного жилья. И 145 млрд - собственно на проведение капремонта. К тому же претендентам на деньги фонда выставили трудновыполнимые условия. Например, деньги будут выделяться только в том случае, если владельцы квартир профинансируют 5% стоимости капремонта. В ветхих домах в основном живут бедные люди, и достать такие деньги они вряд ли смогут.

Правда, как закончилась бы такая тяжба, трудно сказать: федеральные власти только в последнее время и крайне неохотно стали признавать свои долги перед гражданами по проведению капитального ремонта.

При этом московские власти, по сути, пошли по пути федеральных: тоже поставили условия выделения денег на капитальный ремонт. Ключевое условие - наличие в доме ТСЖ, причем именно на собрании собственников жилья должно быть принято решение о капремонте. Между тем сейчас в столице более чем 40 тысяч многоквартирных домов и всего 1,7 тысячи ТСЖ - капля в море. В московской мэрии считают, что именно непроведенный капремонт - главная причина нежелания москвичей создавать жилищные кооперативы. То есть если пообещать все отремонтировать - люди потянутся. В мэрии уже обозначили планку: к 2014 году в столице должно быть 30 тысяч ТСЖ. Вас не напрягает, что в ТСЖ загоняют по плану властей, а не по желанию собственников? - возмущается Хованская. По ее мнению, в этом случае товарищества собственников жилья будут фикцией: и решение об их создании, и решения о ремонте будут, по сути, инициироваться чиновниками и работниками ДЕЗа. У меня уже есть жалобы от членов существующих жилищных коопераций: жильцов не допускают ни до определения объемов ремонта, ни до приемки результатов этого ремонта, - говорит Хованская. А в итоге получается, что вместо замены труб в доме проводится ремонт козырька над подъездом. Эффективность расхода средств в этом случае под большим вопросом.

Столичные хитрости
Перестали рассчитывать на федеральные деньги и столичные власти. В проекте программы Ответственным собственникам - отремонтированный дом предполагаемая сумма поступлений из федерального бюджета даже не названа. Даны лишь прогнозы: по оптимистичному варианту в 2008-2011 годах столичные власти получат 32 млрд рублей, по реалистичному - всего 10 млрд рублей. На фоне трат из столичного бюджета и та, и другая сумма выглядит не слишком значительной.

Так что необходимая на программу сумма может значительно вырасти: более чем на 8%, по оценкам столичного правительства. Но это полбеды: хуже будет, если необходимый капремонт проведут не в полном объеме. Тогда чуть позже за него придется платить уже собственникам квартир, ведь после того как государство отчитается о выполнении обязательств, собственникам жилья в соответствии с ЖК придется самим заботиться о состоянии труб, крыш и прочих систем своего дома.

Тем более что и сами власти, по сути, признают: точного представления о состоянии жилфонда они не имеют. К сожалению, система мониторинга не дает возможности точно определить реальные объемы недоремонта в связи с тем, что не включает в себя инструментальный контроль конструктивных элементов, находящихся в удовлетворительном состоянии, - говорится в проекте программы. Между тем от реального состояния здания зависит и выделяемая сумма на ремонт. Одно дело - когда нужен комплексный капитальный ремонт, в том числе с отселением жителей: он стоит 8,57 тысячи рублей за 1 кв. м. А другое дело - если дому нужен выборочный капремонт (например, заменить только лифты и трубы) - это стоит 2,14 тысячи за 1 кв. м.

Оксана Дмитриева, независимый депутат Госдумы, доктор экономических наук, профессор, член партии Развитие предпринимательства:
- Пока средства будут выделяться выборочно. На всю страну выделено 150 млрд рублей, и можно представить, куда они пойдут: в хорошие центральные дома старого фонда, где граждане действительно легко объединяются, потому что там небольшое количество квартир и выкуплены они новыми собственниками, имеющими связи с администрацией. То есть они смогут быстро привлечь на свои счета требуемые деньги.

Предложите справедливую схему распределения денег, выделяемых государством как бывшим собственником жилых домов на их капремонт.

Но в перспективе у каждого дома должен быть счет, куда перечислялись бы деньги на капремонт. Нужен четкий механизм, как, скажем, материнский капитал или пенсии - автоматом. Вы родили второго ребенка (и не отказались от него) или достигли пенсионного возраста - и вам пошли деньги. Так же и с капремонтом: все дома, скажем, с износом свыше 50% и введенные в действие до 1991 года должны подвергаться капитальному ремонту. Чем выше износ, тем больше доля государства, а в отдельных случаях долю жильцов может на себя взять субъект федерации.

Я вижу, как в Петербурге в хороших домах, где все выкуплено, уже и дворы благоустраивают, и лифты меняют, причем не за счет граждан, а за счет города. А в забытых богом районах не делается ничего.

Ирина Рабер, префект Северо-Восточного округа Москвы:
- Здесь нельзя сказать: всем сестрам по серьгам. Стоимость средств, которые государство предполагает направить на капитальный ремонт конкретного дома, определяется видами работ, требующихся для него. В каких-то домах нужен, скажем, только ремонт кровли, а где-то - полностью замена всех коммуникаций и утепление фасадов. Так что суммы, выделяемые на ремонт разных домов, не будут одинаковы.

Но нужен четкий механизм, напоминающий жилищно-накопительный механизм для военных. А когда средства будут поступать на счета граждан, то и ремонт обойдется гораздо дешевле.

Конечно, в первую очередь должны ремонтироваться дома, которые нуждаются в этом больше всего, но среди прочих равных ремонтники пойдут туда, где уже есть ТСЖ.

Правильное распределение средств зависит от мониторинга, который ведет жилищная инспекция по Москве, но в качестве побудительных мотивов, учитывающихся сейчас, рассматривается желание собственников создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В принципе неплохая идея, потому что люди не хотят создавать товарищества и надеются, что за них все решит государство. Но на самом деле ТСЖ выгодны. Если вы все правильно оформили и взяли в собственность дом и территорию вокруг него, то потом, если что-то начнут строить под окном или, наоборот, чего-то не делать, у вас уже будет возможность качать права.

Ирина Хакамада, президент фонда социальной солидарности Наш выбор:
- Справедливая схема всегда вне экономики. Если вычислили, что дом плохо стоит, и начали ремонтировать, это и будет справедливость. А экономическая справедливость - это стимулировать через капремонт создание товариществ.

Артем Тарасов, предприниматель:
- Для начала из тех денег, которые выделяются, берется небольшая сумма для разработки автоматизированной (без участия человека) системы оценки предложений по капремонту. Грубо говоря, это показатели, которые заполняют компании, претендующие на получение заказа. Но решение принимает компьютер, исходя из анализа этих показателей.

Неплохо, если государство заставит людей немного пошевелиться и будет без коррупции, а с помощью такого механизма (ремонтируя дома) стимулировать жильцов к созданию ТСЖ.

Глава АИЖК Александр Семеняка прогнозирует, что в 2009 году ставки по ипотечным кредитам в России сравняются с европейскими и американскими. Правда, российским заемщикам вряд ли стоит ждать, что ставка по кредитам понизится заметно. По мнению г-на Семеняки, сближение стоимости кредитов в развитых странах и в России произойдет во многом потому, что в Европе и США ставки будут расти.

А дальше объявляется тендер. Но его уже не сможет выиграть ни одна компания, которая просто дает взятку. Его выиграют именно те, кто и сможет сделать лучший ремонт.

Именно снижение ставок, по мнению первого заместителя гендиректора АИЖК Павла Войтова, -- одна из причин того, что в среднем 20--25% ипотечных кредитов гасится досрочно. По его словам, людям выгодно путем перекредитования уменьшать ставку по своему кредиту. Вторая причина досрочного погашения -- это рост доходов заемщика, -- заявил г-н Войтов.

Ориентиром национального проекта Доступное жилье установлен уровень процентной ставки по ипотеке в следующем году -- 10% годовых, в 2010-м -- 8% годовых в рублях, -- заявил вчера г-н Семеняка. -- Вместе с тем мы видим, что в США и Европе процентные ставки в целом и по ипотеке в частности увеличиваются. Так, в США они уже сегодня составляют 8% годовых. Учитывая макроэкономические тенденции в этих странах, следует ожидать дальнейшего роста ставок. Не исключено, что в 2009 году ставки по ипотеке в России и за рубежом могут оказаться примерно на одном уровне.

Зато ипотечный кризис США на Россию не перекинется, поскольку рынки отличаются друг от друга. Кризис в США произошел на рынке заемщиков, не являющихся первоклассными. То есть у них раньше были проблемы с погашением кредитов или они имели невысокие доходы, -- пояснил вчера г-н Семеняка. -- В России банки тщательно проверяют платежеспособность заемщиков. Другие отличия -- в условиях кредитования. В России, как правило, кредиты выдаются по фиксированным ставкам, а в США ставка плавающая, и когда она начала подниматься, увеличились и платежи по кредитам. В результате многие заемщики не смогли платить значительно выросшие суммы. Пока предпосылок для подобного кризиса в России нет, -- считает г-н Семеняка.

По данным ЦБ, сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет 13% годовых, в валюте -- 11%. В США и Европе она равна 6--8% годовых. По словам заместителя предправления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, сейчас действительно наблюдается небольшая коррекция ставок, что обусловлено как ростом конкуренции среди банков, так и улучшением системы рефинансирования ипотечных кредитов. Снижение ставок в России в ближайшее время будет не слишком существенным -- на 0,5--1 процентный пункт, -- полагает г-н Жигунов. -- Во-первых, доходность не может быть низкой при сохранении высокой инфляции. Во-вторых, из-за роста ставок в Европе и США повышается и стоимость денег, которые банки занимают за рубежом для того, чтобы выдать их в России в виде ипотечных кредитов. Финансовый директор банка Дельта-Кредит Сергей Озеров также говорит о прямой зависимости ставок от уровня инфляции в стране. Сейчас планируемый рост цен в России 8% годовых, в 2008 году он должен составить 6--7%, в 2009-м -- 5,5--6,5%, в 2010-м -- 5--6%. Правда, пока еще ни разу правительству и Центробанку не удавалось удержать инфляцию в заявленных границах. Конечно, если темп роста цен будет снижаться, то и ставки будут уменьшаться, -- полагает г-н Жигунов. -- Однако в любом случае наша доходность по ипотеке не будет сильно падать, потому что деньги дорожают на развитых рынках. Мы ведь очень сильно зависим от того, что там происходит.

Соглашение предусматривает совместное финансирование программы тремя банками в сумме до 2 млрд долл. в течение двух лет, рассказал старший вице-президент банка ВТБ Андрей Сучков. Таким образом, соглашение позволит предоставить оборотные средства и услуги по секьюритизации ипотечных кредитов примерно 20 банкам. Люксембургская компания, которая будет создана в самое ближайшее время, позволит накапливать отдельно кредиты каждого банка, что и позволит потом выпустить бумаги под его именем.

Агентство по жилищному ипотечному кредитованию подготовит документацию по второму выпуску ипотечных облигаций в ноябре объемом 10 млрд руб., сообщил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка вчера на конференции. Уже зарегистрирован второй ипотечный агент АИЖК, который будет выступать эмитентом облигаций. Мы планируем завершить подготовку документации по выпуску и подать ее на государственную регистрацию ориентировочно в ноябре, -- сказал г-н Семеняка. По его словам, базовая структура выпуска в целом сохранится. Мы планируем несколько улучшить этот выпуск ипотечных ценных бумаг по сравнению с первым, который был осуществлен агентством весной этого года. В частности, будет введено обязательство эмитента досрочно погасить облигации при определенных условиях, -- сообщил глава АИЖК. Как известно, в мае через SPV-компанию (юридически не связанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы) Первый ипотечный агент АИЖК разместил первый выпуск ипотечных облигаций объемом 3,3 млрд руб. Кроме того, агентство планирует завершить подготовку к выпуску облигаций, обеспеченных госгарантией, на общую сумму 16 млрд руб. в декабре текущего года или первом квартале 2008-го. Более конкретный срок выхода на рынок будет зависеть от его конъюнктуры в указанные сроки, -- заявил г-н Семеняка.
Банки ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank подписали соглашение о совместной программе рефинансирования российских ипотечных кредитов, выданных населению средними по величине банками. Для этого партнеры создадут в Люксембурге специальную компанию-кондуит, которая будет выкупать кредиты, выданные российскими банками, а затем, накопив достаточное число кредитов от каждого банка, выпустит на них ценные бумаги. Идея нового проекта в том, что выпуск ценных бумаг будет происходить от имени банка-кредитора, как только в кондуите накопится достаточное количество выданных им кредитов. Это позволит средним банкам получить опыт работы на рынках капитала и привлечь гораздо более дешевые ресурсы, а также получать оборотные средства в течение всего процесса накопления кредитов для выпуска ценных бумаг.

По словам г-на Сучкова, участниками программы смогут стать банки с общими активами не более 500 млн долл. Переговоры ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank с потенциальными участниками программы уже ведутся, претендентов около десятка, и вскоре будут подписаны первые соглашения.

Банку в течение срока существования программы нужно будет накопить кредитов как минимум на 100 млн долл., чтобы выпуск ценных бумаг не был слишком дорогим. А поскольку юридическое обслуживание, налоговое консультирование и услуги по организации размещения ценных бумаг будут оказаны непосредственно люксембургскому кондуиту, это принесет дополнительную экономию банкам -- сократятся организационные расходы по каждому выпуску, -- говорит г-н Сучков. ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank будут кредитовать люксембургскую структуру под находящиеся в ней кредиты, что несет для них гораздо меньший риск (и необходимость создания под этот риск резервов), чем прямое кредитование средних банков без международных рейтингов. Но главным преимуществом для средних по размеру банков станет получение оборотных средств на выдачу кредитов, пояснил руководитель бизнеса по секьюритизации в Центральной и Восточной Европе банка HVB Фазель Ахмед. Банк, выдав ипотечный кредит, тут же передает его в компанию-кондуит и получает деньги на новые кредиты. Но это не станет продажей ипотечного кредита -- банк-кредитор продолжит зарабатывать на его обслуживании, что станет дополнительным доходом.



Главная --> Публикации