Главная --> Публикации --> Ватикан — вечная ценность вечного города "в областном бюджете не хватит средств на бесплатные квартиры для всех очередников" Недвижимость не сбежит «ростехнадзор» разрешил метрополитену открыть станцию после ремонта Отдадим дом в надежные руки

Arendator.ru: Джон, расскажите пожалуйста, почему западные инвесторы в последние годы все больше и больше уделяют внимания развивающимся странам? Все дело в доходности?

Вхождение на наиболее перспективные рынки развивающихся стран становится в последние годы все более популярной темой среди инвесторов. Так, по информации Банка России, в 2006 году чистый ввоз капитала в нашу составил $ 41,6 млрд., при этом объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос до $ 4,2 млрд. и впервые превысил долю вложений местных игроков. Что происходит? Наступил перелом в отношении к нашей стране, нас стали считать более стабильными и понятными или все дело исключительно в ставках капитализации? Чтобы выяснить ответ на этот вопрос, мы решили побеседовать с генеральным директором Encore Management S.A. Джоном Сэндвиком.

Arendator.ru: Да, но на нашем рынке пока нет американских пенсионных фондов

Давайте представим себе, что вы управляющий пенсионного фонда штата Калифорния и у вас есть соглашение с учителями в школах этого штата. Каждый месяц они отчисляют в ваш фонд 2 % от своей зарплаты, а штат добавляет ещё 2%. Новые учителя приходят, старые уходят на пенсию, объем вашего фонда растет с каждым годом. Так, в пенсионном фонде штата Калифорния сейчас находится под управлением 222 миллиарда долларов, почти столько же, сколько золотовалютных резервов в российском центральном банке. И это только калифорнийский фонд. Вы можете себе представить, сколько денег находится в других фондах? Больше 12 триллионов долларов пенсионных накоплений. Триллионы долларов скапливаются, скапливаются, скапливаются. Итак, вы менеджер пенсионного фонда, и у вас есть учитель, который начал работать в 25 и работал в течение 40 лет. В соответствие с договором, с этого момента, вы должны будете платить ему 80% от его зарплаты. Средняя продолжительность жизни на западе 85 лет, получается, что в 25 он приходит на работу, в 65 прекращает работать. До 65 он перечисляет деньги в ваш фонд, с 65 начинает забирать их обратно. Для того чтобы фонд мог выплачивать ему эти деньги без образования дефицита, управляющий должен инвестировать их как минимум под 8% или больше. В 1967 или 1975 или 1982, это не было проблемой, потому что мы могли вложить эти деньги в госбумаги под 8%. Мы вкладывали 50% в госбумаги, а остальные 50% инвестировали в недвижимость, акции и другие инструменты, в итоге получая необходимые нам 8% или больше. Сейчас госбумаги дают только 4-5%, доходность других инструментов также падает. Её уже становится недостаточно, чтобы платить учителям пенсии. Правительство говорит управляющему фонда: Подожди минутку, у тебя есть контракт с этим учителем, вы должны платить ему 80% от его зарплаты. Но у вас есть только 6% в год, а вы должны инвестировать под 8%, чтобы сдержать это обещание. Это большая проблема. Поэтому управляющий пенсионным фондом должен вкладываться в более доходные и более рисковые инструменты. Теперь он должен вкладывать 50% денег в российскую недвижимость, потому что это более выгодно или в китайские акции или в хедж-фонды. Но сегодня никто не зарабатывает 12% на недвижимости или 12 процентов на акциях или 8 на гос.облигациях, все зарабатывают меньше. Почему? Потому что в мире очень много денег. Центральный банк Китая имеет 1,2 триллиона долларов резервов, в руках частных лиц ещё триллион, потому что они сберегают 25% своего дохода. Слишком много денег. Прибыльность американских госбумаг снижается. Что мне делать с деньгами? Каждый день я получаю все больше и больше денег, каждый день учителя работают, пенсионные фонды растут. Почти 150 тыс. учителей в штате Флорида или Штате Огайо или в штате Оклахома. А сколько их в Шотландии или в Амстердаме или в любой другой стране, где есть пенсионные фонды. Инвесторы в отчаянии, именно поэтому они вынуждены искать инструменты с более высокой прибыльностью. Вы можете заработать 12% на нью-йоркском рынке недвижимости? Нет! А в Чикаго? А в Цюрихе? Нет! Оглянитесь вокруг! Московский рынок недвижимости, российский рынок недвижимости. Да, здесь мы можем заработать 12%.

Arendator.ru: Большая прибыль подразумевает большие риски. При этом возможность дефолта, в том числе и по госбумагам, сохраняется всегда

Они придут, поверьте мне. Падение ставок капитализации в западной Европе и Америке продолжается. Особенно ярко это проявляется в Швейцарии. В Швейцарских фондах с каждым годом все больше денег. Они должны их инвестировать, и они покупают недвижимость в Швейцарии. Сумасшедшие! Покупать недвижимость с доходностью как у гос.облигаций. Хотя, вообще управляющий пенсионным фондом похож на человека в дырявой лодке, вода в которой постоянно прибывает. Вы должны вычерпывать её с той же скоростью, иначе ваша лодка потонет.

Arendator.ru: Тем не менее, в России уже один раз был дефолт.

Представьте, что вы - правительство какого-либо государства, и вы занимаете деньги в национальной валюте. Какова вероятность, что вы не вы выплатите эти деньги назад? Никакой, потому что вы всегда можете напечатать ещё. Именно поэтому американские казначейские облигации считаются практически безрисковыми.

Arendator.ru: И все-таки, оцените, пожалуйста, страновые риски. Например, многие говорят о политических рисках 2008 года.

А каковы сейчас риски рублевых заимствований? Есть ли риск дефолта в России? Нет! Золотовалютные резервы составляют сегодня около 300$ млрд., и никто не верит в возможность неуплаты Россией своих долгов в любой валюте. Я Россия, если я занимаю деньги в долларах, я должен найти доллары для того, чтобы выплатить их назад. Если у меня мало долларов в экономике, то кредитные риски высоки, но если у меня много долларов на счетах в банке, каковы мои кредитные риски? Они несущественны. К примеру, Россия раньше срока выплатила свой долг парижскому клубу, это были деньги, которые занимал ещё Советский Союз. Это произошло, потому что у России сегодня очень много денег. Золотовалютные резервы в Центральном Банке и стабилизационном фонде составляют 50 60% от ВВП.

Arendator.ru: Китайское правительство недавно заявляло о необходимости отменить льготный режим для иностранных инвесторов.

Понимаете, международные инвесторы неполитизированы, они хотят, прежде всего, получать прибыль. Поверьте мне, они не вкладывают деньги в Нигерию, потому что правительство Нигерии не развивает дороги, связь, инфраструктуру. Они не используют свои нефтяные доходы. Как, например, рассуждает пенсионный фонд из Техаса? Может быть, они не любят Путина, может быть, они думают, что Путин ведет неправильную политику, тем не менее, в России больше дорог, больше инфраструктуры, все больше и больше прослойка среднего класса. Итак, я - пенсионный фонд, я смотрю на Нигерию, я смотрю на Россию, я смотрю на Бразилию. В Бразилии тоже неплохо с инфраструктурой. Китай? И в Китае. Поэтому я буду вкладывать деньги именно в эти три страны. Но я не буду вкладывать деньги в страну с плохим правительством и плохим управлением экономикой. Это не так уж сложно для правительства сделать страну привлекательной для иностранного капитала, поэтому многие страны получают сегодня эти деньги, не только Россия. Недавно я получил письмо от одной американской компании, они приняли решение об инвестировании в торговые центры в западной части России и Украине. Они собираются вложить почти миллиард долларов в торговые центры, и это маленькая инвестиционная компания в Чикаго. Потому что ваши города нуждаются в качественных торговых площадях, и там есть для этого все условия. В России есть только один риск, что вы развернетесь назад. Пожалуйста, не возвращайтесь назад, смотрите вперед. Всегда существует риск, что прогрессивная экономическая политика, которую проводит ваше правительство, прекратится, вы закроете границы и введете специальный налоги для иностранных инвесторов. Не делайте этого, будьте открытыми, поддерживайте иностранных инвесторов.

Arendator.ru: Если говорить о Россииоцените пожалуйста, наш рынок коммерческой недвижимости

Китай стремится остановить поток прямых иностранных инвестиций в такие крупные города, как Пекин и Шанхай. Они выдавливают в города поменьше. Приносите свои деньги, пожалуйста. Там, куда приходят иностранные инвесторы, резко падает уровень коррупций. Вы можете себе представить, что в Китае 1,2 триллиона долларов банковских резервов и триллион у частных лиц и при этом они нуждаются в деньгах? Да им нужны западные инвестиции, потому что западные деньги это умные деньги, они не любят коррупцию. Коррупционная составляющая 100 миллионной сделки между двумя китайскими фирмами может достигать 10%, в то время как в сделке между китайской и европейской фирмой, она отсутствует вообще. Поэтому Россия может получать миллиарды инвестиции и при этом нуждаться в деньгах. Потому что западные деньги умные деньги, они не любят коррупцию, они приносят технологии, которых у вас нет, такие как, например, технологии управления торговыми центрами.

Arendator.ru: А региональные рынки?

Конечно, ваш рынок все ещё очень хорош, правда, в таких больших городах как Москва, становится все труднее найти подходящие объекты с высокой доходностью. Ставки капитализации в Москве также снижаются. Потому что денег - очень много, а число проектов - очень невелико. Высокий спрос и низкое предложение: цены идут вверх, а прибыль вниз.

Arendator.ru: Последнее время можно все чаще слышать мнение, что если раньше девелоперы бегали за банками, то сегодня происходит наоборот, банки бегают за девелоперами, так ли это?

В регионах больше доходность, но также больше и проблем. К примеру, строительство микрорайона Академический, 9 миллионов квадратных метров, 8 миллиардов долларов инвестиций мегапроект. Но какая строительная компания сможет его реализовать? Где взять столько строительных материалов? Их придется доставлять из западной части России в Екатеринбург. Это очень дорого. Получается, что девелопмент в регионах более сложное занятие, зато более прибыльное.

Arendator.ru: Сколько стоят сейчас деньги на западе?
Знаете, мне иногда хочется, чтобы они были более дорогими, но на западе сейчас очень много дешевых денег, 5%. Правда, это хорошо для вас, а не для нас, поскольку вашим девелоперам нужны деньги, а мы можем им их дать.

Это неправда. Например, в Китае сегодня 50 тыс. девелоперов, но все они очень малы. Только 10 из них - крупные. Представьте, что вы Deutsche Bank, вы будете давать деньги 10, а не остальным 4999 В России похожая ситуация. Тысячи небольших девелоперов и совсем немного крупных, с которыми банки и предпочитают иметь дело. Правда, мы надеемся, что маленькие компании со временем будут укрупняться, особенно это актуально для регионов.

Вопрос конкуренции это, прежде всего, кадровый вопрос. К примеру, на западе у каждого банка есть целая армия кредитных аналитиков. Наши ВУЗы штампуют их сотнями, в отличие от российских. У вас много талантливых молодых людей, и скоро они придут на рынок, но пока вы ноль. 5 лет назад я пришел в Сбербанк и сказал, что хочу поговорить с их ведущим кредитным аналитиком по рынку недвижимости. Мне сказали: Извините, у нас нет таких аналитиков. Сегодня у вас есть 50 хороших аналитиков, а нужно 100 Банки, у которых нет кредитных аналитиков, что они могут сделать? У них есть деньги, но у них нет кадров. Правда, сейчас все больше российских банков сливаются с иностранными. Это хорошо, потому что иностранные банки несут свои технологии и приводят людей. Очень хорошо, что это происходит именно сейчас.

Arendator.ru: Возможна ли конкуренция между западными и российскими финансовыми институтами?

Проблема отдачи от капитала общемировая проблема. Китайская экономика растет, российская экономика растет. Скоро ваш, а не наш пенсионный фонд будет инвестировать в торговые центры. Поэтому ставки капитализации будут снижаться. Я не могу видеть будущее, но я примерно представляю себе, что произойдет, потому что ваша страна развивается, Бразилия и Китай развиваются, Индия развивается. Все эти страны имеют пенсионные фонды, поэтому ставки будут падать, просто потому что в мире сейчас очень много дешевых денег, а в будущем их будет ещё больше.
Далеко не все фирмы настолько состоятельны, чтобы позволить себе купить здание под офис целиком. Но и мысль приобрести часть здания многих пугает. Это предприятие кажется слишком рискованным. На самом деле ничего сложного и опасного в такой покупке нет.

Arendator.ru: Как вы считайте, в будущем можно ли ожидать дальнейшее снижение ставок капитализации в России и Европе?

Коммуналка на новый лад
Здание раскупают на части отдельными комнатами или целыми этажами. В любом из этих случаев понадобится поэтажный план. На нем нелишне отметить (например, выделить цветом), какие именно помещения приобретаются. При регистрации прав на недвижимость уточните, как будет определен объект: в виде доли в общей собственности или как отдельный объект.
Как правило, купленные помещения регистрируют в качестве отдельного объекта собственности. Иногда бывают и исключения, тогда без своих соседей собственник не вправе сделать ни шагу: совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Чем больше собственников, тем больше проблем у каждого из них оповещать, например, о продаже своей доли недвижимости придется всех. Но стоит отметить, что в деловой практике такие долевые покупки крайне редки. Обычно их совершают партнеры, которые хотят вести совместный бизнес либо им просто не хватает денег, чтобы купить помещение самостоятельно.

Почти всегда при покупке части здания возникают вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость. Но для начала давайте уточним, что необходимо указать в договоре. Прежде всего следует точно определить, что именно покупается. Для этого надо привести не только общую площадь помещений, но и их наименования в соответствии с поэтажным планом, а также площадь каждого помещения. В этом случае пункт, посвященный предмету сделки, выглядит примерно так: Продавец передает, а покупатель принимает часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Строителей, 20, а именно: на первом этаже служебное помещение № 1 25 кв. м, служебное помещение № 2 19 кв. м, в подвале служебное помещение 12 кв. м. Эта формулировка позволит максимально точно определить предмет договора и избавит от вопросов со стороны регистраторов.

При покупке части помещения следует обратить внимание на то, как решается вопрос пользования лифтами, лестницами и прочими частями здания, которые вам не принадлежат, но которыми вы будете пользоваться. Во многих случаях, если у здания изначально имелось несколько собственников, такие объекты относятся к общему имуществу, которым каждый собственник может пользоваться, но не в праве продать его кому-либо. Если же у них есть конкретный собственник, решение вопроса зависит именно от него. Обычно такие владельцы предоставляют право пользоваться упомянутыми объектами.
Отдельные опасения вызывает и последующая продажа такой собственности. На практике продать или купить часть помещения одинаково сложные задачи (только если речь идет не об офисном центре). В том случае, если вам пришлось выступить в качестве собирателя здания, проверьте, насколько законными методами получили эту недвижимость прежние хозяева.

Кроме того, такое частичное владение недвижимостью неудобно еще и тем, что оформлять отношения с охраной и с обслуживающими организациями всем хозяевам придется отдельно. Совершенно не важно, принадлежит им недвижимость: как отдельный объект или как доля в собственности. Как правило, в таких ситуациях обслуживающие организации всеми силами стараются убедить собственников в том, что именно они предоставляют наиболее качественные услуги. Следует пояснить, что тут речь идет именно об обслуживающих организациях (вывоз мусора и пр.). Услуги водоснабжения, электроэнергии и телефонной связи предоставляют крупные организации, работающие в конкретном регионе.

Офис старый, план новый
Разумеется, ни в коем случае нельзя забывать про план БТИ, который позволит выявить незаконные перепланировки. При покупке незарегистрированные изменения, сделанные в помещении, способны сильно уменьшить цену недвижимости. По крайней мере покупатель может обоснованно потребовать уменьшить стоимость имущества, если легализацией перепланировок придется заниматься ему.

Для этого посмотрите не только свидетельство о праве собственности, но и документы по сделке, в ходе которой недвижимость перешла к продавцу. Также нужно затребовать у него выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Выписка содержит полную историю объекта.

Приведем пример. Два давно сотрудничающих между собой холдинга решили заключить договор купли-продажи недвижимости. Объектом сделки являлся комплекс старых зданий (заводские корпуса и пр.) в Москве. На территории комплекса было возведено несколько самовольных построек, т. е. их создание ни с кем не согласовывалось. Кроме того, отдельные помещения внутри корпусов претерпели существенные изменения в ходе целого ряда несогласованных перепланировок.

Однако стоит учесть, что после покупки все, что связано с регистрацией незаконных перепланировок, станет проблемой покупателя. Поэтому ни в коем случае не соглашайтесь с предложением продавца решить вопрос с регистрацией сделки за отдельную плату, предложенную конкретному регистратору и (или) представителю БТИ. На первый взгляд при таком подходе все решается наилучшим образом, но это совершенно не так.

Приведенный пример относится к продаже комплекса зданий или как минимум одного здания. Но проблемы с несогласованной перепланировкой характерны и для части помещений, даже если речь идет всего об одной комнате.

Чем руководствовался покупатель при оформлении сделки, остается загадкой. Юристы продавца пытались решить существующие проблемы (перепланировки, самовольные постройки) в течение года. Им это не удалось. Юристам покупателя также пришлось приложить серьезные усилия для решения проблем. На это мероприятие были потрачены значительные деньги и время.

Еще один пример. В одном из регионов России фирма решила купить здание для использования в качестве производственных помещений. Проблема заключалась в том, что разные части объекта принадлежали трем собственникам. Со всеми ними были заключены договоры купли-продажи. Но покупатель не обратил должного внимания на то, что один из собственников здания находился в состоянии банкротства. Специфика этой сложной процедуры заключается в том, что практически любую сделку, заключенную за некоторое время до признания организации банкротом, реально оспорить. Кроме того, сделки, заключенные в том числе конкурсным управляющим, также впоследствии допускается оспорить (кредиторами, новым конкурсным управляющим).

Не связывайтесь с банкротами
К сожалению, в наше неспокойное время лучше всего себя чувствуют безнадежные параноики. Именно они предпочитают проверить все обстоятельства сделки сто раз, прежде чем подписывать документы и передавать деньги. Между тем при покупке части здания, как и при оформлении любой другой сделки, требуется на время стать именно таким параноиком. Не стоит ограничиваться проверкой условий договора. Обязательно надо вникнуть во все тонкости, в противном случае вы рискуете безвозвратно потерять потраченные деньги. Кто продает, есть ли у него соответствующие права на имущество, есть ли необходимые полномочия у лица, подписывающего документы, из чего складывается цена объекта все это очень важно.

Руководствуясь некими своими мотивами, конкурсный управляющий продал часть здания, которая принадлежала фирме-банкроту, по цене БТИ. Правда, согласно разным документам, относящимся примерно к одному периоду, стоимость объекта (по оценке БТИ) весьма существенно колебалась. Не обратив внимания на то, что недвижимость продана по нерыночной цене, и на то, что продавец банкрот, а его интересы представляет конкурсный управляющий, покупатель оформил сделку.
Первое, что сделал новый конкурсный управляющий, заменивший того, который подписал договор купли-продажи, подал исковое заявление о признании сделки недействительной. Далее стороны судились, были пройдены все инстанции, разбирательство тянулось почти семь лет. В результате покупателя по решению суда обязали выплатить продавцу (в лице конкурсного управляющего) рыночную стоимость купленной недвижимости, притом что он успел вложить в здание немалые деньги. Этого удалось бы избежать, не пожелай покупатель с самого начала сэкономить.

Для справки: конкурсное производство одна из стадий банкротства, начинающаяся с того момента, когда суд признает организацию банкротом. Одна из обязанностей конкурсного управляющего эффективная реализация имущества банкрота для удовлетворения возможно большего числа требований кредиторов.

Покупка части здания (отдельного офиса), как и покупка здания по частям, вовсе не такие непосильные задачи. Хотя последнее мероприятие в силу необходимости заключать большое число договоров занимает обычно больше времени. Но при должной внимательности и предусмотрительности весь процесс пройдет без бюрократических проволочек.

Некоторые покупатели опасаются сложностей с регистрацией перечисленных выше сделок и прав на имущество. Не забывайте, что законодательство предоставило регистраторам право приостанавливать регистрацию или отказать в ней только в строго определенных случаях. Разумеется, случаи произвола на местах иногда встречаются, но проблему незаконного отказа почти всегда удается решить законными методами.

При инвентаризационном учете такому объекту (этажу) будет присвоен кадастровый номер это уникальный номер объекта недвижимости, который состоит из кадастрового номера здания и инвентарного номера самого помещения.

Юлия Кондратенко
Генеральный директор компании Бергер и партнеры:
Купить этаж в офисном здании возможно, только если данный этаж является отдельным объектом права, поскольку в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество и определить его расположение в составе другого недвижимого имущества.
Поэтому до самой сделки необходимо выделить соответствующий этаж в изолированное помещение. Также надо оформить надлежащим образом документы в БТИ (технический паспорт помещения) и только после этого, проверив объект и его правообладателя, заключать сделку.

В любом случае рекомендуется заказать выписку из Единого государственного реестра прав в управлении Федеральной регистрационной службы о наличии возможных запретов, арестов, обременений на объект. В отношении недвижимости могут быть зарегистрированы залоговые права банка, выдавшего коммерческий кредит собственнику объекта. Такая информация из реестра носит открытый характер и предоставляется любому заинтересованному лицу.

Юридические сложности, возникающие с приобретением части помещений, касаются как жилого, так и нежилого фонда. Единственной особенностью является то, что при приобретении коммерческой недвижимости необходимо проверять кроме самого объекта права еще и лицо, которое обладает правами собственности на объект. Как правило, правообладателями являются юридические лица, которые приобрели свои права на объект в силу различных оснований. Поэтому, проанализировав документы, по которым приобрело права собственности на помещение соответствующее юридическое лицо, следует проверить соблюдение прав акционеров (участников) соответствующего юридического лица и пределы полномочий руководителя исполнительного органа и при приобретении имущества, и при его отчуждении.

Недвижимость во Франции в последнее десятилетие стала едва ли не самой популярной у состоятельных русских покупателей. Вероятно, их притягивает гламурно-куртуазный образ этой страны или будоражат воспоминания о русских эмигрантах, оставивших неизгладимый след в ее истории. А может быть, их воображение покорил облик городов, в котором европейский комфорт сочетается с культурной патиной веков. Или причину стоит искать опять-таки в практической плоскости: ведь, как известно, стоимость престижной французской недвижимости постоянно прибавляет в весе, являясь выгодным средством для приумножения капитала.

Следует отметить, что некоторые сделки по приобретению в собственность коммерческой недвижимости оформляются не через его куплю-продажу, а путем продажи долей (акций) в обществе, которое является правообладателем объекта. При такой схеме сделки необходимо иметь полную информацию о сумме обязательств общества собственника помещений перед третьими лицами.

Там хорошо, где наших нет
Какую зарубежную страну вы выбрали бы в качестве второго дома? На этот вопрос наши соотечественники нередко отвечают примерно следующим образом: есть много достойных и интересных стран, но лучше жить там, где меньше русских. Печально, но факт: мы не патриотичны и не хотим селиться в кругу людей своей культуры. Именно это обстоятельство часто отпугивает россиян от приобретения недвижимости в таких раскрученных странах, как Кипр, Турция, Черногория или Болгария.
Бытует мнение, что наши соотечественники лидируют среди владельцев недвижимости во Франции. Но статистика заставляет признать ложность подобного утверждения. Дело в том, что основными покупателями домов в этой европейской стране являются англичане. В последнее время на французском рынке недвижимости все заметнее влияние граждан США и Канады, повышается активность покупателей из Казахстана.

Наверное, каждый покупатель руководствуется своими соображениями (и не всегда утилитарными), которые решают вопрос при покупке дома в другой стране. Действительно, дом в Ницце тешит самолюбие, служит признаком светскости. Согласитесь, стремление к избранности не имеет ничего общего с причинами, которые вдохновляют менее состоятельных покупателей: например, безвизовым режимом, дешевыми чартерными рейсами и низкими ценами.

Надо отметить, что одним из факторов, привлекающих иностранцев на рынок недвижимости Франции, является простота процесса оформления покупки. Не имеет значения, что приобретается: вилла, квартира или участок земли все равно это не представляет проблемы для зарубежных граждан. После выбора объекта составляется официальный договор купли-продажи, который заключают при участии лицензированного французского агента или государственного нотариуса. Несомненным плюсом Франции является и тот факт, что нотариус обязан полностью проверить сделку, а за ошибки несет материальную ответственность.

Что касается россиян, то на них в общем количестве сделок с жильем приходится не более 1,5%. Другое дело показатели, отражающие объемы инвестиций во все сектора рынка недвижимости: тут Россия занимает почетное пятое место, уступая лишь тем же англичанам, немцам, самим французам и голландцам.

Ницца: достоинства туристической Мекки
Одним из самых притягательных для туристов мест во Франции является Ницца. Такова традиция, складывавшаяся веками. Определенный интерес вызывают и другие городки Ривьеры, но они оживают лишь с началом сезона яхтенной навигации. В Ницце, которая считается одним из крупнейших центров культурной жизни, жизнь кипит круглый год. В настоящее время экономика этого города полностью сосредоточена на туризме: 85% частного бизнеса и рабочих мест здесь так или иначе связано с обслуживанием приезжих.

При совершении сделки обязательно оплачивается 10% залога. Но французы защищают право покупателя отказаться от сделки в том случае, если после ее оформления прошло не более семи дней. В этом случае сумма залога возвращается. В большинстве европейских стран такого правила не придерживаются. Если процедура сделки проведена правильно, это гарантирует полные права иностранного гражданина на владение имуществом и не сулит ему никаких неприятных сюрпризов в будущем.

Ницца велика это пятый по численности населения город Франции. Соответственно, и возможности для приобретения недвижимости весьма разнообразны. Наибольшей популярностью среди покупателей пользуется набережная Promenade des Anglais, в реконструкцию которой местные власти собираются вложить более $10 млн. Разумеется, реализация этого плана повысит инвестиционную привлекательность недвижимости в районе. Но и в нынешнем состоянии его достоинства очевидны тут созданы все условия, чтобы путешественнику не захотелось покидать эти места: проложены романтические пешеходные маршруты, проводятся пышные карнавалы.

Туристы, особенно русские, по достоинству оценили и удобную транспортную инфраструктуру Ниццы, включающую в числе прочего собственный аэропорт. Отсюда налажена надежная воздушная связь со многими городами Франции и с другими странами. Если для коренных жителей Ниццы такое обстоятельство не слишком важно, то туристы пользуются им вовсю. Им, например, очень выгодно приобрести квартиру в Ницце в качестве базы, чтобы в сезон отпусков путешествовать по всему северному Средиземноморью.

Французская Ривьера не только для богатых
Кто может стать владельцем недвижимости в Ницце или других городах Французской Ривьеры? Совсем недавно бытовало устойчивое мнение, будто это по средствам лишь очень богатым россиянам олигархам или как минимум владельцам крупного бизнеса. Например, в заповеднике миллиардеров на мысе Антиб 80% самых дорогостоящих резиденций ценой до Є50 млн принадлежит нашим соотечественникам. Многие из этих роскошных апартаментов, дворцов и вилл приобретались еще в 1990-х, как, например, знаменитое имение Бориса Березовского La Garoupe. Процесс инвестирования в подобного рода объекты не прекращается и сейчас. По данным французского издания L’Expansion, ежемесячно россияне приобретают на Лазурном Берегу по меньшей мере по две виллы стоимостью от Є3,5 млн.

В бухте Ангелов, расположенной по соседству, встречается множество русских. Складывается впечатление, что наши соотечественники, проживающие в Ницце, только и делают, что гуляют, купаются и принимают солнечные ванны. Такое положение вещей существует уже два с половиной века. Как известно, русские появились в Ницце во второй половине XVIII столетия, когда здесь высадилась эскадра под командованием графа Алексея Орлова. За долгую историю своего пребывания наши соотечественники оставили ощутимый материальный след в истории этого города это сады и виноградники, виллы и православные храмы.

Однако маркетинговая политика многих российских агентств, занимающихся реализацией по большей части дорогих объектов, зачастую мешает потенциальным покупателям правильно сориентироваться в специфике французского рынка. И это не ошибка, а продуманный ход. Его цель зацепить клиента, которому по карману миллионная вилла. Нашим риэлторам, недавно вырвавшимся на просторы европейского рынка, такой поход представляется гораздо более выгодным, чем продвижение объектов по умеренным ценам. Ведь комиссионные при сделке с дорогой недвижимостью выше, к тому же есть возможность заработать на многочисленных сопутствующих услугах.

Но, согласно французской статистике, на долю супердорогих приобретений приходится лишь 5% всех сделок купли-продажи в Ницце. В число остальных предложений входят небольшие виллы и квартиры самого разного качества в широком диапазоне цен. Есть и другое соображение: жилье на Лазурном Берегу зачастую стоит вполне адекватных по московским меркам денег. Так, квартира площадью 40 80 кв. м в новостройке обойдется в Є160 350 тыс.

Впрочем, в последнее время к числу активных покупателей из России стали прибавляться и представители среднего класса: владельцы небольшого собственного бизнеса, менеджеры крупных компаний. Понятно, что их средств не хватит на виллу, но вполне достаточно для покупки небольшой квартиры в престижном районе. При всем дефиците подобных предложений они все-таки находятся. Например, студия в центре Ниццы площадью около 30 кв. м за Є250 тыс. или двухкомнатная видовая квартира в удаленном районе за Є270 тыс.

Это чисто русский, недальновидный подход к бизнесу, не рассчитанный на перспективу. В результате и сложилось сегодняшнее искаженное представление о рынке Франции. Не единожды прочитав в бульварной прессе, что жилье на Ривьере доступно лишь очень богатым людям, многие россияне априори делают выбор в пользу новых безликих курортов других стран. Между тем их доходы вполне позволяют обзавестись недвижимостью на Лазурном Берегу.

Виноградники в придачу
В контексте разговора о Франции тема исторической недвижимости одна из самых интересных. В этой стране, впитавшей лучшие веяния европейской культуры, сохранилось богатейшее архитектурное наследие. Это живописные замки, частные владения знаменитых людей прошлого, исторические виллы с садами и виноградниками. Конечно, Франция не единственная страна, где культурные памятники сохранились и периодически выставляются на продажу. Такие объекты реально приобрести в Англии, Чехии, Италии, Испании, Швейцарии или Шотландии. Однако, по мнению специалистов, наиболее привлекательны для россиян именно французские замки.

Стоимость подобных предложений в менее популярных городках французской Ривьеры, например, Гольф-Жуане или Жуан-ле-Пэне, существенно ниже. Но если апартаменты приобретаются не только для сезонного отдыха, но и с целью выгодного инвестирования капитала, лучше остановить свой выбор именно на Ницце. Как известно, в последние годы здесь отмечен рост стоимости предложений в размере 16% годовых, что превышает показатели остальных городов Франции.

При этом существуют и законы, защищающие права туристов. Каким бы ни был статус владельца, он не имеет права отказать желающим в посещении. Во Франции хозяину исторического объекта не удастся жить по принципу мое, значит, никому не дам проехать, пройти, проползти... Жаль, что такое правило пока не действует в России.

Причина такого пристрастия не исчерпывается одной лишь симпатией к этой стране. Наших состоятельных соотечественников привлекают и права, которые получают собственники. Как известно, Франция предлагает гарантию полной вековой собственности на недвижимость. Так, в Великобритании подобная сделка оформляется как долгосрочная аренда. Это обстоятельство часто настораживает наших соотечественников, хотя не пугает законопослушных иностранцев.
Но некоторые ограничения при владении замками и другими эксклюзивными объектами во Франции все-таки существуют. Например, ни один владелец исторического здания не вправе провести реконструкцию без множества согласований. При совершении сделки на покупателя возлагается обязанность восстановить архитектурный памятник, если того требует его состояние, и поддерживать в должном виде в дальнейшем; также владельцу могут предписать прокладку или замену коммуникаций и пр. Выполнение принятых обязательств строго контролируется.

Узнав обо всех обременениях и сложностях, связанных с покупкой и владением историческими зданиями, невольно задаешься вопросом: неужели находится так много частных лиц, желающих стать их хозяевами? В России, например, покупатели активно интересуются усадебными землями, но расположенные там ветхие здания предпочитают менять новоделами: оно и проще, и дешевле.

Если подобные правила игры устраивают, стать владельцем замка во Франции не так уж сложно. Правда, накладно: даже полуразрушенный объект под реконструкцию стоит не менее Є1 млн. Вообще разброс цен на замки велик и зависит от многих составляющих: архитектурной ценности, давности постройки, ее размера и состояния. Словом, Є1,5 150 млн тот диапазон, в который укладываются подобные приобретения.

Lease-back: собственность с прелюдией
Разумности французских властей, сумевших найти верный способ для развития туристического сектора, сегодня одного из самых доходных в этой стране, стоит поучиться. Еще с середины 1980-х правительство Франции создало условия для участия в строительстве туристических объектов абсолютно для всех, разумеется, включая французов.

Как показывает практика работы международных агентств, работающих с эксклюзивными предложениями, очень часто историческая недвижимость приобретается не для личного проживания, а с целью развития бизнеса. Например, в таком здании выгодно организовать отель, частный клуб или отвести зданию роль резиденции какой-нибудь состоятельной частной компании. Если объект выгодно расположен, например, в столице крупного европейского города или близлежащих окрестностях, его доходность очень велика.

Процессом управляет уполномоченная государством частная фирма. В качестве компенсации владелец недвижимости получает разнообразные льготы: освобождается от НДС и прочих налогов, коммунальных платежей, расходов на содержание квартиры, ее оборудование и меблировку. Владельцу выплачивается доход от аренды, а в течение нескольких недель в году он вправе пользоваться своей недвижимостью.

Как? При помощи государственной программы под названием Residence du Tourisme. По сути это частная сделка, выглядит она следующим образом. Покупатель вкладывает деньги в конкретный объект недвижимости, например квартиру в отреставрированном историческом здании или новостройке, виллу у моря, коттедж в горах и пр. Учитывая туристическую специализацию жилья, оно всегда располагается в популярных местах Франции: в центре Парижа, в Сен-Тропе, Антибе или Ницце. Одновременно заключается договор, согласно которому на несколько последующих лет собственность будет сдаваться в аренду туристам. Срок договора составляет 9 20 лет, это условие оговаривается отдельно.

Это идет на пользу частным инвесторам, которые сразу убивают двух зайцев: покупают недвижимость и, не тратя дополнительное время, ничем не рискуя, сдают ее в аренду. По наблюдениям последних лет, число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет. Это дает основания полагать, что интерес к Франции как крупнейшей туристической стране мира в дальнейшем будет усиливаться.
Безусловным условием для цивилизованного развития рынка Уфы в том или ином сегменте является наличие единой, принятой большинством ведущих компаний, классификации. Динамика развития рынка складской недвижимости Уфа поставила профессиональных участников перед необходимостью классифицировать существующие и строящиеся объекты в соответствии с требованиями рынка.

Такая схема известна под международным термином lease-back покупка с обязательной последующей сдачей в аренду. Почему она прижилась именно в этой стране, тоже понятно. Франция, удерживающая пальму первенства по количеству посещений иностранцами, постоянно развивает туристический сектор экономики.

Принятие единой классификации важно для нас по двум причинам. Во-первых, это позволит снять многие вопросы и недоразумения, которые возникают среди профессиональных участников рынка. Во-вторых, таким образом, создастся некий стандарт, к которому надо стремиться. Рынок от этого только выиграет, став более цивилизованным и безопасным.

Российский рынок недвижимости уже имеет прецеденты проведения круглого стола среди представителей топ-менеджмента ведущих компаний, в результате которых на рынке появились объективные классификации по каждому из секторов рынка коммерческой и жилой недвижимости. В частности, таким образом, были классифицированы рынки офисной и торговой недвижимости Уфа. Мы считаем такой подход наиболее продуктивным, который свидетельствует о развитости рынка.

Торговые помещения.

В предыдущей статье я приводила параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.

Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
(Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей)
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, магазины-стекляшки;
VIII - бутик;

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
• масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
• товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
• основной потребитель;
• инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
• расположение;
• архитектура и отделка, планировочные решения;
• паркинг;
• управление зданием, охрана.

Складские помещения.
Складские помещения класса В и С - то, что досталось нам от старого режима.
Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов. К первому (А) классу относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

Класс А - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства
Класс В-плюс - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса А. На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс (B): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу А. Второй класс (A-минус) включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса А; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Шестой класс (C-минус) - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

К классу С относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.

Класс D - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.



Главная --> Публикации