Главная --> Публикации --> От ипотечного кризиса пострадали кредитные брокеры Эта сладкая жизнь в кредит Ипотека для бедных и богатых Пик приобрел права на строительство 250 тыс. кв. м офисов в москве Рывок на восток

Маленькие, но перспективные
Сейчас в Калуге уже почти построен поселок, предназначенный для молодых семей, дома в котором продаются по льготной цене. Год назад поселок был еще только в проекте, и жители Калужской области с интересом наблюдали по местному телеканалу реалити-шоу, где по полчаса в сутки в прямом эфире показывали, как живет молодая семья в новеньком домике площадью 36,52 кв. м стоимостью всего 330 тыс. руб.!

Многие регионы предлагают собственные проекты, в большей или меньшей степени соответствующие тематике доступного жилья. Как правило, эти программы подразумевают предоставление жилья по льготным ценам для определенных категорий населения и максимально возможное снижение себестоимости. В Калужской области есть свой доступный проект для молодых семей. Себестоимость строящихся домов снижается сведением к минимуму жилой площади.

Руководство города и области, запуская этот проект, сознательно пошло на максимальное сокращение площадей. Наша идея состояла в том, чтобы построить самое дешевое жилье, какое только возможно, для молодых семей, -- говорит министр строительства Калужской области Александр Болховитин.-- Они получат дома небольшой площади, зато со всеми удобствами -- водой, отоплением, магистральным газом, канализацией.

Дом, в котором проводились съемки, построенный всего за два дня по канадской технологии, был установлен рядом с офисом Газэнергобанка, который и спонсировал шоу. Прийти, посмотреть, пощупать мог каждый. А участники шоу -- молодые семьи калужан проводили в нем по очереди целый день, пытаясь обжиться на мизерной площади. Задача, надо сказать, не из простых. Комната -- 14 кв. м, санузел -- 2,5 кв. м, кухня, она же гостиная и при желании вторая жилая комната,-- 10,8 кв. м. Понятно, что на такой площади может жить (и то в очень стесненных условиях) семья из двух человек. В крайнем случае с маленьким ребенком. Впрочем, это все-таки лучше, чем комната в коммуналке. И самое главное, все недостатки проекта с лихвой компенсировались ценой -- чуть более 9 тыс. руб. за 1 кв. м.

К каждому дому прилагался небольшой участок, 4-6 соток. При наличии собственной земли даже самый маленький домик можно расширить, сделать пристройку, а возможно, и второй этаж. Так что молодежные домики маленькие, но перспективные.

Естественно, домики предполагалось строить не в центре города. Для поселка Молодежный была выбрана площадка на окраине города, на территории деревни Лихун. Место, надо сказать, неплохое: далеко от центра, зато прямо к поселку подходит троллейбусная линия. Калуга -- город небольшой, и, если рядом троллейбус, можно сказать, что транспортная проблема решена.

В подобных проектах главный вопрос -- как найти застройщика, который будет продавать дома по цене, практически не превышающей себестоимости строительства. Александр Болховитин так описал схему инвестирования: Мы заключили с застройщиком договор о продаже квартир по фиксированной цене. Прибыль застройщика будет минимальной или вообще нулевой, зато он получит соседнюю площадку под коммерческую застройку. Кроме того, за счет городского и областного бюджетов частично (на 30%) была профинансирована прокладка сетей.

Схема финансирования
Но реалии отличаются от телевизионного шоу. Цена поднялась вдвое, как было обещано вначале: 18,7 тыс. руб. за 1 кв. м, или 670 тыс. руб. за домик. Впрочем, цена в пределах 20 тыс. руб. все равно может считаться вполне льготной по калужским меркам. Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Калуге площадью 33 кв. м -- 1,5 млн руб. (более 45 тыс. за 1 кв. м). За эти деньги можно приобрести квартиру недалеко от центра. Но за 670 тыс. руб.-- разве что комнату в коммуналке.

Фактически суть контракта сводится к следующему: Доступное жилье городу -- за землю, предоставленную застройщику.

Инвестор-застройщик был определен на аукционе -- это московская компания ПИК-Регион. В результате обязательство застройщика -- продавать дома по цене 18,7 руб. за 1 кв. м. А за это он получил 50 га земли по соседству, где построит 40 таунхаусов и несколько многоквартирных домов и продаст их по коммерческой цене.

Критерии отбора были очень четкие: возраст от 18 до 35 лет, постоянная регистрация в Калужской области. Преимущественным правом пользуются молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (то есть имеющие менее 18 кв. м общей площади). Почти половина членов партнерства пока не смогли приобрести жилье. Но калужские власти готовятся запускать новый проект -- строительство коттеджного поселка Швейцарская деревня. Схема та же: инвестор обязан продать 72 дома по льготной цене (площадь -- 43 кв. м, цена -- 805 тыс. руб.). Еще 248 коттеджей домов предназначено для продажи по рыночным ценам.

Распределительная система
Для распределения жилья в поселке было создано некоммерческое партнерство Жилищный комплекс Молодежный", фактически жилищно-строительный кооператив советских времен. Заявления о вступлении в этот кооператив написали 380 калужан, при том что домов строится всего 20 Это, кстати, свидетельствует, что жилье в Молодежном действительно можно считать доступным.

Конечно, не все молодые калужские семьи ждет светлое будущее. Вот, например, что рассказал фотокорреспондент областной газеты Весть Александр Гусев: Полгода назад мы могли взять кредит и осилить сумму 670 тыс. руб., правда, нашей совокупной зарплаты (15 тыс. руб. в месяц) для этого едва хватало. Но в Молодежный не попали: жене 33 года, а мне уже 3 В Швейцарской деревне правила не такие строгие, достаточно одному из супругов быть моложе 35 лет. Но, во-первых, там сумма значительно выше, а во-вторых, недавно у нас родился ребенок и, соответственно, доход на члена семьи снизился на треть. На кредит мы теперь рассчитывать не можем.

Те, кто не попал в Молодежный, автоматически получают право на жилплощадь в Швейцарской деревне с соблюдением очереди первоначального отбора,-- говорит консультант некоммерческого партнерства Дмитрий Рахе.

Две одинаковые разницы
Она такая огромная, что там можно играть в футбол: 90 квадратных метров! Как войдешь -- гостиная, а дальше -- длинный коридор. Приятная неожиданность -- туалет вдалеке от кухни и столовой. Муж сам все спроектировал, и две комнаты такие большие получились! Перед нашим домом не мусорный контейнер, а зеленая лужайка, и наша территория огорожена заборчиком. Раньше я и не знала, что двухкомнатная квартира на Рязанском проспекте -- это настоящая дыра, и мое счастье было в том, что я просто не знала, как плохо я живу,-- рассказывала одна знакомая, сотрудница одного из престижных издательств страны. Три года назад они с мужем переехали с юго-восточной окраины Москвы в престижный комплекс на севере, став, таким образом, обладателями жилья бизнес-класса. Молодая женщина, до этого жившая то в студенческом общежитии, то в съемной хрущевке, то в панельной многоэтажке, просто влюбилась в новую квартиру. Она уверяет, что ее семья не ставила задачи сменить экономкласс на бизнес: им хотелось купить загородный дом или просто квартиру побольше. Но попав в новостройку, она приняла решение купить квартиру именно здесь. Чтобы приобрести жилье лучшей планировки, семье пришлось вначале продать двушку на Рязанке за $80 тыс. и прописаться у родителей в Подмосковье. Более полугода понадобилось на оформление сделок, ремонт и покупку мебели. На все мы потратили почти $300 тыс., квадратный метр обошелся нам чуть дороже $3 тыс., плюс, конечно, в копейку влетел и ремонт: квартиру мы покупали со свободной планировкой,-- делится она.-- Но я не жалею о покупке.

Относительная доступность жилья возможна только при помощи распределительной системы. А при любом распределении кто-то остается за бортом.
Едва ли не каждый обитатель многоквартирной панельки мечтает сменить ее на дом бизнес-класса -- с подземным паркингом, охраной, цветами в подъезде и, конечно, с квартирами большей площади, чем было установлено еще советскими нормативами. Приобрести такую недвижимость с нуля для представителя среднего класса практически невозможно, а вот обмен типовой многоэтажки на так называемый дом повышенной комфортности вполне реален.

Такой вид альтернативной сделки, как переезд из дома экономкласса в дом бизнес-класса, в последнее время достаточно распространен в риэлтерской практике, однако эту тенденцию нельзя назвать бурной,-- говорит эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова.-- По нашим подсчетам, 2-3% продавцов квартир в типовом панельном доме планируют, продав свое жилье, переехать в дом бизнес-класса. Разницу в цене они восполняют посредством накоплений, продажи другой недвижимости и с помощью ипотеки.

Конечно, за три года цены выросли более чем на 100%, однако это только способствует увеличению количества сделок обмена экономкласса на бизнес. При том что цена квадратного метра росла во всех секторах недвижимости, а в самой дешевой -- даже опережающими темпами, по-прежнему остается вполне реально произвести такой обмен примерно с той же доплатой, что и три года назад. Двушка на Рязанке сейчас стоит $200-250 тыс., а 90-метровую квартиру в доме, отвечающем стандартам бизнес-класса, можно купить за $400-450 тыс. За последние годы доходы среднего класса не только выросли, но и побелели, соответственно, расширились возможности получения ипотечного кредита.

Что приобретаем
Ни в каких официальных документах параметры домов бизнес-класса пока не зафиксированы. Но считается, что главными характеристиками жилья бизнес-класса являются хорошая транспортная доступность жилого комплекса, развитая инфраструктура, вид из окна на реку, лес и т. д. Подъезд должен охраняться круглосуточно, в том числе и с помощью системы видеонаблюдения, в паркинге на одну проживающую семью положено не менее двух машиномест. Стандарт площади -- от 40 кв. м на одного проживающего. Добавим, что на первичном рынке жилье бизнес-класса сдается всегда со свободной планировкой, дабы клиент мог по своему вкусу расставить все перегородки, и, конечно, строится вдалеке от промышленных зон.

Однако не всегда удобства домов бизнес-класса людей радуют. Вот что рассказывает Алексей, служащий Министерства иностранных дел: Я получил квартиру в жилом комплексе бизнес-класса в Митине полтора года назад. Ее купило для меня министерство. Другой бы на моем месте радовался, а я, получается, смотрю дареному коню в зубы. Потому что немного затратно получилось: мало того что почти 2 млн я потратил на ремонт и постройку стен, так еще пришлось заплатить 30 тыс. за место в паркинге, ежемесячно плачу около 10 тыс. руб. за коммунальные услуги (говорят, что за мои 70 кв. м это еще не много), кроме того, соседи то и дело предлагают скинуться то на домофон, то на нового консьержа. Весь этот сервис стоит дорого, и за свой счет я никогда не купил бы такую квартиру.

Для того чтобы понять, за что и сколько придется платить желающему перебраться в бизнес-класс покупателю, корреспондент Жилого дома изучал предложение на этом рынке. Почти сразу выяснилась одна интересная деталь: не все то золото, что называется бизнес-класс. К примеру, в компании Домострой нам предложили такой вариант: в построенном комплексе на улице Новаторов, 12 на пересечении с Ленинским проспектом находится дом, однокомнатная квартира в котором метражом 61,1 кв. м стоит $347 тыс. Правда, выяснилось, что нет в доме ни паркинга, ни таких обязательных атрибутов бизнес-класса, как централизованная приточно-вытяжная вентиляция, дополнительные уровни водо- и воздухоподготовки, современные слаботочные и коммуникационные сети.

В общем, дом бизнес-класса -- это фактически маленький город в городе. Переезжая в такую квартиру, человек платит как за существенное увеличение метража, так и за улучшенную инфраструктуру.

В жилом комплексе Шуваловский (инвестор компания Интеко) однокомнатная квартира площадью 60 кв. м стоит $355 тыс., двухкомнатная -- $410 тыс. Разница в цене компенсируется отличным расположением Шуваловского -- в непосредственной близости от университета на Воробьевых горах.

Получалось, что на самом деле предлагали квартиру экономкласса, высокая цена которой объясняется только престижным местоположением. Риэлтер, впрочем, и не опровергал этого: Знаете, если бы все эти блага присутствовали, так квартира стоила бы полмиллиона долларов. И тут он опять же оказался неправ (или сознательно лукавил). По обозначенной им цене нам удалось найти несколько предложений, вполне отвечающих стандартам бизнеса. Компания Миэль на просьбу предоставить самый дешевый вариант в бизнес-классе предложила в комплексе Гранд-паркъ однокомнатную квартиру площадью 61 кв. м и стоимостью 7 млн 136 тыс. руб. ($285 тыс.). Двухкомнатная квартира в этом же месте метражом 83 кв. м стоит около 9 млн ($360 тыс.).

Продать квартиру в панельном доме -- тоже непростое мероприятие. Чтобы продать ее за максимально возможную цену, нужно, во-первых, чтобы на момент продажи на этой жилплощади никто не был прописан и квартира не находилась в чьей-то собственности. В противном случае за квартиру вам заплатят на 15% меньше ее реальной стоимости. Ипотечные сделки сопровождаются необходимостью одновременной продажи старой и покупки новой квартиры. Как правило, срок переезда ограничен банком и составляет около одного месяца, за это время клиент должен успеть оформить все документы, сделать ремонт, купить мебель. Именно эти сложности останавливают многих при решении квартирного вопроса.

Временной разрыв
Надо отметить, что квартиры в домах бизнес-класса на ранних стадиях строительства стоят значительно дешевле (от $300 тыс. за двушку), но позволить себе такой обмен может только тот, кто имеет второе жилье или готов арендовать квартиру на время ожидания. А каким будет это время, точно сказать не может никто. Большинство жилых комплексов сдаются с опозданием на несколько месяцев по сравнению с продекларированными сроками, а порой ожидание затягивается на год и более.

Домов экономкласса в Москве строится все меньше, соответственно, спрос на самое дешевое жилье будет превышать предложение. А вот в бизнес-классе, на долю которого приходится основная часть коммерческих новостроек, возрастает конкуренция, постепенно формируется рынок покупателя. Таким образом, возможности для смены класса расширяются, и эта тенденция наверняка сохранится в будущем.

Впрочем, уже есть предложения от банков, которые позволяют решить проблему временного разрыва. В рамках программы ИпоPlus мы готовы предоставить кредит на покупку новой квартиры и дать возможность клиенту заниматься переездом и продажей старой квартиры целых шесть месяцев после покупки новой,-- говорит Елена Шилина, старший вице-президент Ипотекбанка.-- Залог при этом оформляется только на приобретаемую квартиру. Таким образом, препятствий для продажи старой квартиры нет. После продажи собственной квартиры необходимо погасить не менее 20% от предоставленного кредита -- то есть у клиента еще могут остаться дополнительные средства от продажи старой квартиры, которые он может использовать для ремонта в новой квартире.

Скорее всего, их почти столько, сколько сделок на рынке по бизнес-классу,-- бескомпромиссно заявляет Александр Винокуров, начальник отдела жилой недвижимости компании RIGroup.-- По моему мнению, почти любая покупка (95%) - это улучшение жилищных условий. Оставшиеся 5% - это, скорее всего, люди, остро нуждающиеся в денежных средствах (продают квартиру в бизнесе - покупают в хрущевке). Процент покупателей, переезжающих из бизнеса в бизнес, также чрезвычайно мал.

Оценочная статистика
Как часто совершается такой вид сделок, как обмен эконом-класса на бизнес? Точной статистики на этот счет, естественно, нет и быть не может. А риелтеры дают различные оценки.

А эксперт агентства DOKI Алла Аксенова дает самую пессимистичную оценку: По нашим подсчетам, 2-3% продавцов квартир в типовом панельном доме планируют, продав свое жилье, переехать в дом бизнес-класса.

Пресс-секретарь компании Домострой Елена Буравцова соглашается с ним, но осторожно: С целью улучшения качества жизни совершается 95% сделок. Основной объем (более 60%) проводится с целью приобретения квартиры, имеющей большее количество комнат и больший метраж.. Но очевидно, что улучшить качество можно и в пределах своего класса, например, увеличив площадь или сменив район.

Вот, допустим: Можайский район, Уваровка. 1-комнатная квартира 30/15 кв. м, кухня 7 кв. м, веранда 8 кв. м. Одноэтажный деревянный дом, печное отопление, без удобств, колодец, туалет во дворе + участок 2 сот. 10 мин пеш от ж/д. станции. Возможна прописка. Цена 300 тыс. руб..

Увас появилось невинное желание купить квартирку в Москве или Подмосковье. Как можно более дешево. Например, вы решили покорить столицу. Или давно уже покорили, и речь идет о жилье для подросшего дитяти. Но вот незадача, у вас только $100 тыс. деньги до обидного маленькие, на которые решительно невозможно купить что-то, называемое квартирой, и при этом работать или учиться в городе. Так ли это?

Но, увы, дублер Рублевки, судя по всему, пройдет между Можайским и Рузским водохранилищами к деревне Поречье, что на трассе Р-9 Так что на особый рост ликвидности Уваровки надеяться не стоит. К вяземской и гагаринской электричкам, приходящим на Белорусский вокзал, приспособиться по времени сложновато. А так ехать недолго часа два с половиной.
Есть предложение-близнец по другую сторону от Москвы: Шатурский район, Черусти. 1-комнатная квартира 30/16 кв. м, кухня 10 кв. м. Одноэтажный деревянный дом, печное отопление, без удобств, веранда. Свободна, 10 мин пеш от ж/д. станции. Цена 308 тыс. руб. ($12 тыс.). Чудесное название Черусти. И замечательные края: когда-то Туголесье, затем торфоразработки, сейчас не пойми что.

Немного смущает возможна прописка, но в остальном все ясно барак, разбитый на четыре (в лучшем случае на две) квартиры. Соседи? Бывают алкоголики-погорельцы со стажем. Бывает тихая мать-одиночка. В общем надо выяснять. В том числе уточнить про перспективы расселения. Можайское направление в целом престижное.

Но пока наша задача квартира в бараке. Зато электричка из Черустей своя! Сел к окошку, уткнулся носом в шарф, через три часа выскочил на Казанском вокзале.

Там, где разработки правильно затопили, природа берет свое: глухие болота с пол-Москвы, разве что изредка сгнивший барак попадется. Зайцев тьма, кабанов. А новый премьер-министр Виктор Алексеевич, говорят, охоту любит. С Завидовом, конечно, не сравнить: там дороги, вертолетные площадки, гостиницы. Но ведь и болотце величиной с Садовое кольцо не купишь. Почему бы не обустроить в Туголесье личное охотничье хозяйство и не заманить высокое начальство на эксклюзивное сафари? Многие бывшие торфоразработки, наверное, еще и в лесной фонд не возвращены. И тянутся они от правобережья Клязьмы у Петушков почти до Владимира, а на юг до южной окраины Клепиковского леса под Рязанью. Два Люксембурга, не меньше. Я бы прикупил

Рюмочная Аптека
Главное мы поняли: $100 тыс. огромные деньги. Вот с этим радостным чувством и продолжим. В смысле начнем. С чего? Читайте, читайте и еще раз читайте газеты объявлений по недвижимости. Даже если не собираетесь что-то продавать или покупать, масса впечатлений вам гарантирована. Кто-то из мастеров сцены сказал, что настоящий режиссер сможет инсценировать даже телефонный справочник. Так вот, справочник отдыхает.

Вообще-то и в Уваровке, и в Черустях такую, с вашего позволения, квартиру можно купить и за 200 250 тыс. руб.

Переворачиваем страницу: Парк культуры, ул. Пречистенка, 3 1-комнатная квартира, общая площадь 25 кв. м, кухня 6 кв. м; 2/8-эт. дома. Цена 25 млн руб. ($1 млн). Представляете? Аналитики рынка спорят, сколько будут стоить элитные квартиры Золотого острова с видом на Кремль то ли $25 тыс. за 1 кв. м, то ли $30 тыс., а тут у Зубовского бульвара, между серой громадой РИА Новости и незабвенной рюмочной Кропоткинская, 36 $40 тыс. за 1 кв. м! И ведь какого размаха души человек! Грохнется доллар ниже 25 руб. или взлетит, ему все равно: хочется поднять рюкзак с миллионом баксов, и все тут.

Мы недавно потешались над выловленным в Интернете рассказом о продаже однокомнатной квартиры в Китай-городе за $540 тыс. Нашел я это объявление: Китай-город, ул. Солянка, 1, стр. 3/6-эт. дома начала XIX века, исторический памятник, реконструирован в 1991 году. 1-комнатная квартира 45,4/19 кв. м, кухня 6 кв. м. Потолки 3,5 м, ж/б перекрытия. Ну и далее: охрана, стоянка, консьерж. Цена 13,77 млн руб., т. е. всего $12 тыс. за 1 кв. м. Вполне, оказывается, прилично. Прямо у стены Ивановского монастыря.

Пресловутые факелы Капотни это пугало для невежественных обывателей. На самом деле горят сигнальные фитили, чтобы поджечь газы в случае выброса. Те случаются крайне редко, поэтому в целом воздух и почвы в Капотне почище, чем во многих престижных районах, а 5-й квартал с видом на Москву-реку. Верхний слой воды уже снова чистый, тут бы ресторанчик на дебаркадере поставить в пару лет окупится.

Весна на Зарайской улице
Если бы у вас было $110 115 тыс., тогда бы вся Москва у ваших ног лежала! Выбирай однушку в хрущевке: Выхино, Рязанский, Печатники, Перово. В Свиблове что-то мелькало, в Царицыне, на Планерной. А в Капотне можно даже в 17-этажке квартиру взять, с большой кухней 8,5 кв. м. Пятый квартал от нефтеперерабатывающего завода, самый дальний, зато ближний к МКАД. Но вы уж выберите что-нибудь одно, когда при помощи розы ветров ЗАО и СЗАО рекламируете: это ведь там с МКАД должно в город надувать, а на востоке, как говорится, привет Подмосковью.

Не хотите Капотню? Ладно. К тому же у вас все равно $115 тыс. нет. Торговаться надо в любом случае, но что-то к осени надломилось. Весной, в начале лета удавалось и 10% сбить, и 15%, но с начала осени продавцы приободрились. 5%-ная скидка удача. Все верно: что с того, если в начале 2005 года однушка на Зарайской улице (между Рязанским проспектом и парком Кусково) оценивалась в $75 тыс., в прошлом году взлетела до $130 тыс. и выше, а сейчас выставлена за $115 тыс.?
Не будем меряться широкими и узкими потребительскими корзинами, поверим Росстату про 9 10% инфляции. Это значит, что за три года (с 2005-го по 2007-й) $75 тыс. естественным образом должны были превратиться в $100 тыс. Да прибавьте $15 тыс. за счет 15%-ного ослабления доллара по отношению к рублю. Получились как раз $115 тыс.! Но ведь если верить тому же Росстату, средняя покупательная способность граждан растет как никогда быстро и по отношению к инфляции. Для среднего гражданина московская однушка в хрущевке должна быть в самый раз.

Городу же позор превращать один из районов в гетто для коммунальных неплательщиков. Соединить Замоскворецкую и Люблинскую линии метро, конечно, полезно, но почему бы не в Капотне? Хуже район от этого не станет. Тем более и Марьино к самому нефтеперерабатывающему заводу подтянулось. Иначе с чего бы мэр заговорил о непомерных санитарных зонах вокруг предприятий? Таких защитных зон в 500 м, кроме капотненского завода, в Москве, кажется, нет.

Тоже не нравится? Вот так всегда. Бьетесь, бьетесь, пробиваете лбом стену, а потом сомневаетесь, не оказались ли вы в соседней камере? Не умеете вы радоваться жизни. Для вас искания важнее. Погоня за идеалом. Тогда перед вами три варианта. Первый Подмосковье. Второй Москва, но с ипотекой. Третий комбинированный, царский. Мне, честно сказать, этот вариант на шоссе Энтузиастов тоже не приглянулся. Ну, какие же там 15 мин пеш от Плющева, 10? Если этим спортивным шагом по Москве ходить, милиция неправильно поймет. Там все 25 мин, к тому же к станции Перово идти хоть и не ближе, но приятнее: Зеленый проспект это не полупромышленная Электродная. Там и транспорт лучше ходит. Но продавец и тут схитрил: станция Шоссе Энтузиастов к центру на один перегон ближе. Не люблю таких: у них и нормальная ванна окажется сидячей, и хорошее состояние выльется в ремонт на месяц. Опять же четвертое кольцо рядом уже строится.

За синей птицей
Теперь только по делу. Нашел я квартиру за $100 тыс. Даже за $90 тыс.! Останется и на презент благодетелю, и на маломальское обустройство. Два шага от станции метро Щелковская, но по другую сторону от автовокзала: Общая площадь 14 кв. м; 1/5-эт. кирпичного дома гостиничного типа, кухня-прихожая, душевая кабина, в отличном состоянии. Срочно. Цена 2,3 млн руб..
По глазам вижу, что нравится. Нет? Хорошо, есть еще вариант, племяннику приберег: Шоссе Энтузиастов, однокомнатная квартира, 15 мин пеш, ул. Плющева, 1 19,6/11 кв. м, кухня 3,5 кв. м; 1/5-эт. кирпичного дома, санузел совмещенный, нормальная ванна, телефон, хорошее состояние, чистый подъезд, тихо, зелено. Цена 2,48 млн руб.. Тоже малометражка, но не гостиничного типа. За ваши $100 тыс.

Затянуть поясок
Городов в Подмосковье много. Первая линия Красногорск, Одинцово, Химки, Долгопрудный, Мытищи и Королев, Реутов, Балашиха и, пожалуй, Железнодорожный, Люберцы, Дзержинский, Видное и Щербинка. Города очень разные. Среди самых престижных и экологически благоприятных называются Красногорск и Одинцово, а Видное недавно объявлено самым благоустроенным городом России.

Теперь поехали в Подмосковье. Не бойтесь, не в Черусти.

Считается, что цены в первом поясе отличаются от московских на 10 15%. Это смотря на какое жилье: в Балашихе за $100 тыс. сыщется даже двушка в старой кирпичной двух трехэтажке.

Но цены почему-то несколько выше в Химках, Мытищах, Реутове и Люберцах городах, экологически не слишком чистых. Объяснить это лучшей транспортной доступностью сложно. Да, электрички на этих направлениях и в этих поясах ходят равномерно, Реутовский съезд на МКАД достаточно удобен, идущая реконструкция Ленинградки и Ярославки обещает подлечить пробки, но ведь стоимость жилья от перспективы не особенно пляшет. Загадка.

Тут тоже множество загадок. Скажем, Климовск и Троицк, второй и третий по величине города Подольского района, весьма похожи. Риэлторы и путеводители обязательно подчеркнут интеллигентность населения: в первом расположен знаменитый Точмаш, во втором не менее знаменитый Научный центр физических исследований.

Вторая линия ближнего Подмосковья города, расположенные вплоть до первой бетонки (А107): Апрелевка, Голицыно, Звенигород, Дедовск, Истра, Сходня, Лобня, Пушкино, Ивантеевка, Щелково, Фрязино, Электроугли, Электросталь, Ногинск, Раменское, Жуковский, Бронницы, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк.

При этом квартиры в Климовске стоят на 20 25% дешевле, чем в Троицке и других городах того же пояса. За $65 70 тыс. и даже меньшую сумму в Климовске реально выторговать однушку, за $85 90 тыс. двушку в кирпичной пятиэтажке в 10 мин от станции. А за $125 тыс. есть даже такое экзотическое предложение: Трехкомнатная квартира 77/45,3 кв. м, кухня 12 кв. м, лоджия, 2 санузла, темная комната. 2/5-эт. нового кирпичного дома. Построен, принят госкомиссией, ключи выданы. Цена 3,2 млн руб.. Так почему же Климовск дешевый? Допустим, улочки кое-где горбатые, как в Сан-Франциско (если Голливуд не врет). Да, отстреливали в свое время деловую элиту. А где не отстреливали? Не знаю. Необъяснимая тайна веков, как говорил цыпленок из повести Пелевина.

Расстояние до МКАД примерно одинаково, экологическая ситуация тоже. Подольский цементный завод находится в северной части города, т. е. ближе к Бутову, чем к Климовску. Электрички через Климовск (станции Гривно и Весенняя) бегают отлично: 30 35 мин до Царицына, час с небольшим до Курского. Есть съезд на скоростное Симферопольское шоссе. Достраивается развязка с бетонкой.

Роллинг стоунз
Лет до семи восьми дети не воспринимают понятий сладковат, высоковат, противоречив. Только хороший плохой, высокий низкий, сладкий не буду есть. Некоторые люди сохраняют детскую полярность мышления до преклонных лет. Иначе трудно объяснить постановку вопросов вроде: Купить квартиру за наличные или в кредит?
Человек, который уже заработал на полквартиры, примерно представляет, как заработать остальное. Еще меньший страх перед кредитом испытывают те, кому для приобретения понравившейся квартиры требуется занять всего 30 40% стоимости. Следует добавить, что и банки в этом случае охотнее идут навстречу клиенту по условиям кредитования. А уж $15 тыс. взять можно и на неотложные нужды, а оформление куда проще.

А кроме городов есть множество поселков, расположенных вдоль железных дорог и автотрасс, а лучше между ними, и цены там ниже, чем в ближайших городах.

За названием великой британской рок-группы стоит не манера исполнения, а английская пословица Rolling stones don’t gather moss Катящиеся камни не обрастают мхом. Это не совсем эквивалент нашего лежачего камня. Это принцип постоянного повышения ликвидности ради выживания (и ансамбль ему следует с 1962 года).

Теперь представьте, что ваши $100 тыс. превратились в $160 180 тыс. На эти деньги и в Москве удастся купить не просто жилье для выживания, а недвижимость, ликвидность которой будет гарантированно расти хотя бы в течение тех лет, пока вы выплачиваете кредит.

10 15 лет назад элитное жилье стоило не более чем в два раза дороже экономного. Это сталинка с евроремонтом по сравнению с хрущевкой. Кто-то в сталинском доме засиделся, а кто-то добавил совсем немного и правильно выбрал один из первых элитных домов (некоторые из них еще не слишком отличались от сталинок). Знакомые над ними посмеивались: то сталинка, вещь, а то не пойми что.

За охотой к перемене мест, которую проявляют многие граждане, стоит не только естественное стремление улучшать жилищные условия или синдром бродяжничества. Многими руководит ясный расчет: покупать только то, чем можно полноценно пользоваться, а через какое-то время продать с выгодой, на пике моды, чтобы купить что-то еще лучшее, чего остальные пока не разглядели.

И на десерт несколько практических советов по ведению переговоров, которые при наших гипотетических $100 тыс. придутся весьма кстати.

И снова удачно продав квартиру в доме, развитие которого было затруднено (не выроешь еще одного яруса в подземном гараже!), они брали самый перспективный дом. Это выгодно даже с учетом процентов по кредиту. Прибыльность такой модели экономического поведения на коленке не подсчитаешь, но грамотный путь от сталинского дома на Таганке до апартаментов на Кропоткинской, по оценке владельца, обошелся не более чем в 55 60% нынешней цены той сталинки. По сути жилье в районе Остоженки досталось ему вдвое дешевле, чем соседям.

А вот когда приступите к торгу, тогда: Дорогой Иван Иванович И спокойно, по порядку укажите хозяину на недостатки квартиры в объективном ключе, т. е. без всяких: я думаю, мне кажется: плевать он хотел на то, что вы думаете и что вам кажется. И тем более оставьте всякие ехидные замечания: Вы в объявлении писали: 10 мин пешком, а на самом деле, Вы только что сказали, что недавно меняли электрику, но, судя по тому, что на выходе из щитка, Вы говорили, что вода идет хорошо, а бабушки у подъезда и т. п. Он сам помнит, что сказал. Не хамите.

Фельдмаршалу на заметку
Не врывайтесь в квартиру, как Суворов в Измаил: встречный бой для вас гибелен. Позвольте хозяину рассказать о квартире все, что он посчитает нужным. Записывайте в блокнотик (но лучше запоминать: протокол многих смущает), поддакивайте, кивайте, задавайте наводящие вопросы, но не возражайте. Не переходите в контратаку и после того, как хозяин выговорится обязательно подведите черту каким-нибудь позитивным разговором: если погода хорошая о погоде, если у хозяина собака о преданности друга человека.

Внимание! Если на просьбу рассказать о квартире и окрестностях владелец буркнет что-то вроде: Сами смотрите, значит, прием кто-то применил до вас.

А вот ясную речь, четкое изложение фактов любой выслушает с удовольствием. После чего в девяти случаях из десяти пошлет вас в недалекое путешествие. Но остается еще один случай, когда он (она) покраснеет и начнет сбавлять цену. Стыд, совесть, духовность надежда России. По этой же причине лучше иметь дело с хозяином (хозяйкой), чем с риэлтором. Если второй представляет интересы первого, ваши шансы минимальны. Нанимайте своего риэлтора: Хочу там-то за столько-то. Сделаете, тогда и договор заключим. По факту. Сделает. Или тоже пошлет. Что ж, по крайней мере узнаете реальную цену. Впрочем, это уже реклама риэлторских услуг.

Юлия Гераськина
Директор отделения На Ленинском компании МИЭЛЬ-Новостройки:
Наиболее дешевые квартиры предлагаются в панельных новостройках, находящихся на этапе строительства. В частности, в жилом комплексе Парковый в подмосковных Котельниках реально приобрести однушку по цене от 1,95 млн руб., а в жилом комплексе Солнцеград квартиры в монолитно-кирпичном доме стоят от 1,99 млн руб. В сданных госкомиссии домах площади обходятся дороже. Так, квартиры в панельных домах микрорайона Центральный в Долгопрудном начинаются от 3,2 млн руб. Самые дешевые двух- и трехкомнатные квартиры в строящихся домах стоят от 2,42 млн руб. и 2,99 млн руб. соответственно. В домах, сданных госкомиссии от 4,5 млн руб.

На этот случай предлагаю вниманию такой ход. Опишите два-три варианта объявления о продаже квартиры вашей мечты, поставьте разумную цену, опубликуйте и носите газету с собой. Бросьте ее на стол, пока вы будете смотреть сами, хозяин наверняка остановит взгляд на объявлениях, обведенных красным маркером. Это действует. Как говорил английский философ XIV века Уильям Оккам: Не следует множить сущее без необходимости.

На сегодняшний день ипотечные кредиты для покупки жилья в новостройках Москвы и Подмосковья выдают около 40 банков, среди них наиболее выгодные условия для своих заемщиков предоставляют ВТБ 24, Абсолютбанк, Газпромбанк, МДМ-банк. В связи с тем что Подмосковье по части строительства жилья и инфраструктуры сейчас находится на подъеме, ипотечное кредитование для банков это дополнительный поток клиентов и увеличение объемов реализации, что позволит им улучшать условия.

В ближайшее время цены на жилье в подмосковных новостройках будут повышаться в силу того, что рынок активизировался. Этим летом покупатели начали реализовывать отложенный спрос, в результате чего существующий дефицит предложения в сегменте жилья эконом-класса возрос.

Надо отметить тенденцию строительства целых жилых комплексов с развитой инфраструктурой как на территориях городов-спутников, так и на новых местах. Такие комплексы возникают в ближайшем Подмосковье, покупателям предлагается качественное жилье с развитой социально-бытовой инфраструктурой по приемлемым ценам.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:
В настоящее время недвижимость Московской области является хорошей альтернативой столичному жилью. Квартиры в Подмосковье значительно дешевле таких же по качеству объектов в столице.

Сейчас рынок жилья Московской области можно условно разделить на несколько сегментов.

Одним из главных негативных факторов при выборе недвижимости в Московской области является сложная транспортная доступность. Если покупатель собирается приобрести квартиру в Подмосковье, он должен учитывать тот факт, что дорога от дома до офиса в Москве будет занимать в среднем не менее полутора часов в одну сторону, причем это справедливо как для собственного транспорта, так и для общественного.

Районы, расположенные в пределах 7 15 км от МКАД (Большое Домодедово, Железнодорожный, Королев). Стоимость однокомнатной квартиры в типовой новостройке начинается от 1,5 млн руб.

Подмосковные районы в непосредственной близости от МКАД (Балашиха, Видное, Химки и др.). Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке составляет 2 млн руб. и выше в зависимости от уровня комфортности дома, степени его готовности и площади.

Основными покупателями жилья в Подмосковье являются приезжие из регионов, особенно семьи с детьми, которые пока не могут себе позволить приобретение двух трехкомнатной квартиры в черте столицы.

Наиболее отдаленные города (Дмитров, Звенигород). Стоимость однокомнатной квартиры в них стартует от 1 млн руб. Покупателями жилья в подобных районах часто являются люди, которые уже имеют квартиру в Москве, но хотят приобрести недвижимость за городом.

Активно возводится жилье в удаленных городах Подмосковья: Сергиевом Посаде, Воскресенске, Серпухове, Ступине. Это обусловлено наличием платежеспособного спроса люди работают на градообразующих предприятиях с достаточно высокой оплатой труда.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости:
В Подмосковье наиболее активное строительство ведется на западе и востоке области. Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Подмосковья на сентябрь 2007 года составил около 320 адресов. Большая их часть расположена в ближнем и среднем Подмосковье, на расстоянии до 25 км от МКАД. Наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города: Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. Кроме того, за последние полгода увеличиваются объемы строительства и в городах так называемого второго эшелона: в их числе Пушкино, Ивантеевка, Нахабино, Жуковский, Раменское, Лыткарино.

Петр Машаров
Генеральный директор компании Century 21 Еврогруп Недвижимость:
Цены на жилье в Московской области зависят от местоположения дома. Так, цена 1 кв. м в готовом каркасно-монолитном доме в Путилкове, что находится между районами Митино и Куркино, составляет всего 70 тыс. руб., причем имеются квартиры с муниципальной отделкой. Правило простое: чем ближе к Москве, тем дороже. При этом квартиры в Балашихе в 22-м мкр. начинаются от 48 тыс. руб. за 1 кв. м (правда, дом только начали возводить). Неплохие варианты в аналогичном ценовом диапазоне предлагаются в мкр. Медвежьи озера на Щелковском шоссе.

Самые дешевые квартиры в Подмосковье это новостройки, расположенные близко к Москве (например, Балашиха), со сроком сдачи в середине 2009 года, либо в удаленных районах (например, Ногинском или Наро-Фоминском), но со сроком сдачи объекта на год раньше (в середине или конце 2008 года). Сейчас новое жилье в этих частях Подмосковья предлагается по цене от 31 тыс. руб. за 1 кв. м. Учитывая, что средняя площадь квартир в близлежащих городах варьируется от 44 до 98 кв. м, а в удаленных от 41 до 80 кв. м, минимальный бюджет будущего новосела должен составлять не менее $50 тыс. (дальнее Подмосковье). Если клиент хочет поселиться поближе к Москве, то сумма увеличивается еще на $5 тыс.
Если говорить про доступность ипотеки на подмосковные объекты, то нет особой разницы между Москвой и областью. Никаких проблем с покупкой вторичного жилья в кредит не возникает, лишь бы предмет залога соответствовал требованиям банка. Если речь идет о строящемся объекте и он аккредитован в каком-либо банке, то покупатель достаточно просто получит кредит на покупку квартиры.

Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002:
Средняя стоимость подмосковной квартиры в два раза, а то и более отличается от столичной. Для многих вариант приобретения жилья за чертой Москвы является наиболее предпочтительным. В Подмосковье реально за меньшие деньги приобрести подходящее жилье в строящемся либо уже сданном монолитном доме. Или подыскать квартиру с неплохим ремонтом и в хорошем доме, но на вторичном рынке. Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м недорогого жилья в Подмосковье составляет $2,46 тыс. То есть однокомнатные квартиры уходят примерно по $2,6 тыс., двухкомнатные по $2 тыс. за 1 кв. м, квартиры с тремя и более комнатами примерно за $1,4 тыс. за 1 кв. м.

Обычно спросом среди покупателей пользуются новостройки в достаточно развитых городах с хорошей транспортной доступностью: основное место работы для большинства жителей Подмосковья расположено по-прежнему в Москве.

Говоря о ближайшей перспективе ценообразования, хочется отметить факт бурного строительства и сдачи жилья в эксплуатацию в регионе. Пока инвесторы будут выходить на все новые площадки, а правительство не станет вставлять им палки в колеса, сохранится баланс спроса и предложения. Это в свою очередь не сильно скажется на повышении или снижении стоимости 1 кв. м. Но, несмотря на рост цен (в пределах 0,6 1,8% за месяц), в отдельных городах Московской области они по-прежнему остаются ниже столичных. Это объясняет более высокий по сравнению со столичной недвижимостью спрос.

Иначе говоря, минимальная стоимость квартиры для людей со скромным бюджетом начинается с $55 тыс. За эти деньги можно приобрести жилье небольшой площади (30 кв. м) в пятиэтажном кирпичном доме без лифта в 50 км от МКАД. Чем качественнее жилье и чем оно ближе к Москве, тем конечная стоимость выше.

Может быть, мэр имел в виду что-то другое? Сначала подремонтировать то, что есть, а потом уже строить? Или построить, а потом уже подлатать то, что от дороги останется? Или все-таки имелось в виду именно то, что сказано? В любом случае по сути это предложение строить дорогу дважды. Несомненно, московские дороги лучшие в стране. Но свободны ли они от общих проблем российских дорог, связанных со строительством, капитальным и текущим ремонтом, а также с имитацией этих работ?

Ни для кого не секрет, что цены как в Москве, так и в области зависят от экономико-географических факторов, социально-экономического развития города, его инфраструктуры, включая транспортную доступность, экологию и прочее. Наиболее престижное направление в Подмосковье это западное и северо-западное. Поэтому стоимость жилья, расположенного здесь, резко отличается от цен в городах с такой же удаленностью от МКАД, но по другим направлениям. Наиболее низкая стоимость квадрата в Ногинске, Электростали, Подольске, Пушкино.
Выступая на одном из последних заседаний правительства, мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что дороги в районах массовой застройки должны строиться раньше, чем дома. По словам мэра, если по удобным подъездным путям техника будет доставлять к стройплощадкам необходимые материалы быстрее, строительство обойдется дешевле. Транспортные решения следует выполнять опережающим по времени образом. Существующая транспортная инфраструктура позволяет дешевле строить жилье, заключил градоначальник. Все верно. Но приходилось ли вам видеть дорогу до и после того, как по ней в течение года поездят самосвалы, панелевозы, цементовозы и прочая строительная техника? Так что надо строить раньше дома или дороги?

Если отвлечься от крайне важных, но все же второстепенных деталей, то выделяется два основных вида дорог. Первый асфальт (вернее, всевозможные смеси на его основе) на относительно тонкой бетонной подушке. Второй тоже асфальт, но бетонную подушку заменяют две более пухлые: нижняя песчаная (песок непременно речной, крупный) и верхняя щебеночная (тоже с определенным размером фракций).

Через Пиренеи с ветерком?
Для начала избавимся от аргументов об особой враждебности российского климата к дорогам. Есть, конечно, в стране места, где на карте из всех следов человека наблюдаются: пристань в одном углу, яранги, бараки, охотничья изба в остальных. Зимник, который их связывает, не нуждается ни в термоэластопластах, ни в БИТРЭКе (битумно-резиновые экологически чистые композиционные материалы). На остальной части России хорошие дороги требуют не меньше и не больше средств и внимания, чем в Скандинавии и Канаде с их перепадами температур или во Флориде, где влажность разрушает все, от дерева до бетона, а асфальт просто пожирает.

Экономия мать экономики
Со вторым видом дорог сложнее, хотя он и считается более дешевым. По данным Федерального дорожного агентства (Росавтодор), сроки службы без текущего ремонта составляют 7 8 лет, без капитального 14 15 лет. Соотношение само по себе интересное. Еще интереснее то, что подразумевается под текущим и капитальным ремонтом. Формально то же, что и в случае с дорогами на бетонной подушке. Но диагностика и коррекция песочной и щебеночной прослоек крайне трудоемка, затратна и применяется только в исключительных случаях. Как правило, по факту провала.

Первый вид дорог, назовем его условно европейским, подразумевает текущий ремонт один раз в пять шесть лет и плановый капитальный раз в 30 лет. Текущий частичное обновление асфальтового покрытия, капитальный полное обновление, в ходе которого диагностируется и при необходимости корректируется бетонная основа. Этот вид дорог считается более дорогим. Впрочем, и у нас их строят. Например, две кольцевые бетонки вокруг Москвы, которых до самой перестройки не было на картах. Возили по ним что-то тяжелое круглосуточно, и, слава богу, ни разу нигде не провалилось.

В таких условиях предложение московского мэра Юрия Лужкова заменить систему по организации ямочного ремонта на систему гарантированного обеспечения содержания дорожных участков способно обернуться для ремонтника пожизненной каторгой.

По словам начальника отдела мониторинга и оперативного управления ГУП Доринвест Алексея Белякова, дорожные конструкции не трогают десятилетиями, ремонт и реконструкция по соображениям экономической целесообразности затрагивают только верхние слои дорожного покрытия. При этом строитель признает, что причина образования трещин в покрытии обусловлена нарушениями в нижних слоях.

Принять вправо!
Невольно поверишь и во вторую беду наших дорог, озвученную недавно столичным градоначальником. Главным разрушителем асфальта Юрий Михайлович назвал шипованную резину. И даже предложил обложить ее любителей специальным подорожным налогом.

Предотвратить провалы на дешевых дорогах призваны автобусы, снабженные приборами слежения и спутниковой навигации, уже курсирующие по городу и выявляющие неровности покрытий на глубину до 0,5 см (намечающиеся колеи). В ближайшее время город собирается дооборудовать автобусы аппаратурой, которая выявляет под асфальтом пустоты, которые образовались в результате вымывания грунта и песчаной подушки водой из обветшавших канализационных систем.
Фактически текущим ремонтом в автодорожном быту считается так называемый ямочный ремонт, а капитальным иногда простая замена верхнего слоя асфальтового покрытия. Говорят, такая нашлепка служит года два.

Европейские дороги создаются на бетонной основе. Наши на песке. К этому добавляется вибрация.

Правда, профессор МАДИ Татьяна Ларина придерживается несколько иного мнения, считая, что колея образуется не столько из-за шипованной резины, сколько из-за высокой интенсивности движения. По ее словам, асфальтобетон это эластичная, дышащая система, которая способна релаксировать, самовосстанавливаться, залечиваться. Но до определенного уровня интенсивности движения. В случае его превышения дорога неизбежно и быстро деградирует. Впрочем, Т. Ларина признает, что единого мнения о причинах образования колейности среди специалистов нет. Это может означать, что причина комплексная.

Обобществление дорог
Один из рецептов уменьшения нагрузки на полотно, оздоровления ситуации на дорогах, да и экологической обстановки в городе, прост и хорошо известен развитие общественного транспорта. Он обоснован опытом десятков европейских городов. Без его развития никакое дорожное строительство, ни четвертое, ни пятое кольцо, ни хорды, ни радиусы ситуации не улучшат. Просто добавится недостающее до новых пробок количество автомобилей.

Не менее опасна для покрытия и российская практика вождения. Правильная дорога имеет в поперечном сечении сферическую форму, чтобы обеспечивать сток. Лет 30 назад езда по левой полосе без необходимости обгона считалась едва ли не нарушением ПДД. Сегодня это правило дорожной вежливости практически не соблюдается, что само по себе не страшно. Если не считать того, что кто-то из встречного потока рискует выскочить на вашу полосу или вас самих выбросит на встречную полосу та же колея. Хуже то, что интенсивность движения по левой полосе (большая скорость подразумевает больший поток) давно и значительно превысила движение по правой. Это также деформирует дорогу.

Разговоры о недисциплинированности российских водителей, которая сведет эффект спецполос к нулю, отчасти справедливы. Но, во-первых, такая позиция не с лучшей стороны характеризует эффективность самих властей, во-вторых, проблема легко решаема, а рецепт властям хорошо известен: бордюры, ограждение. Лезть в такую спецполосу удовольствие сомнительное. На огороженной полосе автобус не обгонишь, а кто тебя ждет на следующем перекрестке неизвестно.

Развитие наземного общественного транспорта это не только открытие маршрутов и уж тем более не выброс дополнительных автобусов и троллейбусов на забитые улицы. В первую очередь это создание приоритета общественного транспорта. Неприкосновенного приоритета. Московские власти будто бы собираются оборудовать спецполосы для автобусов и троллейбусов. Только никак не соберутся.

Остаются еще несколько причин образования колейности и вообще невысокого качества дорог.

Когда стоящие в пробках водители легковых автомобилей заметят, что автобусы их обгоняют, многие оценят преимущества общественного транспорта. Любые другие варианты селекции автомобилей (чет нечет по номерам или по стране производства) бесперспективны.

Так почему же дороги плохие? Версий много. Вот одна интересная. Давным-давно древние римляне открыли вяжущие средства цементов и научились изготавливать бетоны. На некоторых участках знаменитых римских дорог под каменным мощением обнаружены настоящие бетонные подушки. Древняя Русь цементом была небогата, поэтому там, где приходилось строить мостовую, насыпали песок, а на него клали просмоленный деревянный настил. Со временем булыжник (на Западе) и бревна (в России) заменили асфальтом, а с песком, увы, придется смириться традиция.

Фирменное блюдо Цемент в шоколаде
Недавно информационные агентства распространили новость: 75% российских дорог не отвечают транспортным нормам. Интересен источник новости Генпрокуратура. Впрочем, статистические данные на этот счет приводятся разные от 30 до 90%. Ни методика оценки, ни длина дорожно-уличной сети страны доподлинно никому не известны. По степени разброса этот показатель сравним только с количеством ДТП по причине низкого качества дорожного покрытия от 3 до 30%, но ведь почти каждая авария вызвана целым комплексом причин.

Пятна на Солнце
Есть и другая популярная версия, объясняющая любовь к песочным дорогам, особая коррумпированность дорожно-строительного бизнеса. Действительно, многие горожане назовут хотя бы пять домостроительных компаний города. С дорожными фирмами хуже: они не предлагают горожанам свою продукцию с растяжек и журнальных страниц, их руководителей не узнают в лицо. Ни в России, ни тем более в Москве пока не проводилось конкурсов или аукционов, на которых дорожно-строительные компании выкупали право собственности или аренды на полосу земли, производили бы свой товар и предлагали его потребителям. Они всего лишь подрядчики. Их информационная открытость не приветствуется работодателем администрацией. Недопонимание между ними возникает крайне редко. Еще реже информация об этом становится достоянием общественности.

Стране не хватает цемента? Да вроде бы еще Иван Васильевич по дороге из Казани в Астрахань одолел Ногайскую Орду, где всего через сотню лет вырос город Вольск может быть, единственный в мире, где не только крыши покрыты слоем цемента в палец толщиной, но даже ресторан носит гордое название Цемент. Вроде бы кончилась эпоха, когда из бетона делали не только бомбоубежища, но и садовые скамейки. Конечно, если в стране с величайшими в мире запасами древесины строить дома из бетона, то никакого цемента на дороги не хватит.

Кто сломал мой асфальт?
Еще странно слышать регулярные рассказы о фирмах-однодневках, которые предлагают какой-нибудь наивной администрации свои услуги по сказочно низким ценам, обозначают ремонт и благополучно исчезают. Странно слышать, как мэр отчитывает подчиненных: У нас часто кладут новый асфальт, потом приезжают другие службы, ломают свежее покрытие, проводят различные работы, меняют трубы. Потом асфальт кладется опять, и получается, как всегда. Извините, свежее покрытие ломают федеральные службы, а не городские?

Действительно, реконструкция МКАД одно из ярчайших достижений лужковской администрации. И вполне допустимо, что дорогостоящее строительство (кстати, на бетонном основании) велось с отсрочкой оплаты под гарантии городского правительства. Нет ничего удивительного и в том, что в ходе приема дороги природоохранное, санитарное, пожарное и налоговое ведомства обнаружили отдельные огрехи качества. Понятно, что устранение нарушений требовало немалых средств, поэтому исполнители работ и поставщики после некоторых душевных терзаний согласились пересмотреть долговые обязательства администрации.

Конечно, надо прописать обязательность соблюдения процента составляющих при приготовлении асфальто-бетонных смесей! Конечно, важнейшим вопросом является и качество укладки асфальта! Но очень странно слышать через восемь лет после окончания реконструкции МКАД слова мэра: При такой ситуации мы в 2007 году будем ремонтировать по традиционной авральной системе: проектно-сметной документации нет, конкурсов нет, нормативов нет.

Необходимо усилить контроль за качеством песка, щебенки и особенно за качеством битума и наполнителей. В Москве был хоть один подрядчик по горзаказу, который посмел не прислушаться к рекомендациям администрации по выбору поставщиков стройматериалов?

Большую защищенность полотна обещает упомянутый выше БИТРЭК битумно-резиновый композит, разработанный московской НПГ Инфотех по предложению мэра. Материал этот в значительной мере решает проблему утилизации отслуживших автопокрышек и даже использует их в противостоянии шипам резина против резины. Сцепка, как известно, идеальная в смысле безопасности на дорогах. Материал всего на 20% дороже обычного, но, видимо, и эта разница критична. По словам А. Белякова, с использованием нового асфальта выполняется всего около 10% объема дорожно-строительных работ в столице.

Дороги и землю в оборот!
Проблему проседания и колейности дорог помог бы решить многослойный асфальтобетон. Увы, на массовое применение двойной формулы в 32 см средств в городском бюджете не предвидится.

Похоже, вопрос о том, что строить раньше, дома или дороги, Москвой не ограничивается.

А президент Ассоциации дорожников Москвы Леонид Хвоинский констатирует, что финансирование строительства в связи с ликвидацией дорожных фондов снизилось с 3% ВВП в 2000 году до 1% сегодня.

Президент национального градостроительного общества, директор Национального градостроительного института Александр Кривов на вопрос о том, что раньше строить дома или дороги, ответил вопросом: А что такое жилищное строительство? Наполовину это и есть строительство улиц, школ, административных зданий, площадей коммерческой недвижимости, очистных сооружений. Жилищного строительства как такового нет: есть градостроительство. Александр Сергеевич пояснил, что пришел к этой мысли, когда строил с нуля новосибирский Академгородок, Шевченко, Навои, Заравшан и прочие урановые уч-кудуки.

Наша колея
Древние римляне не задавались вопросом, что сооружать раньше: дома или дороги строители шли едва ли не за войском. Да, их империя не устояла, но основу того, что мы называем Европой, заложили они.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
Несомненно, хорошо оборудованные подъездные пути могут снизить сроки строительства, но к удешевлению строительных работ это скорее всего не приведет. После окончания строительства дорожные работы придется проводить заново, что является достаточно затратным занятием (стоимость прокладки 1 кв. м дорожного полотна оценивается примерно в $50 100).

Позволим себе продолжить мысль уважаемого архитектора. Не должно быть отдельного градостроительства, сельского строительства или дорожного строительства. Должна быть объединяющая их единая строительная политика. Поощряющая разумные решения сугубо экономическими методами. С этих позиций перевозка стройматериалов для деревянного дома по бетонной дороге выглядит более разумной, чем перевозка стройматериалов для бетонного дома по дороге песочной.

Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании Century 21 Запад:
Во всем мире одним из признаков грамотного, цивилизованного подхода к процессу организации развития территорий является своевременное развитие инженерной и дорожной инфраструктуры на ранних этапах реализации проектов. Причем от этого в результате действительно выигрывают многие: город за счет ускорения массовой застройки, строители за счет увеличения эффективности труда, инвесторы за счет уменьшения сроков возврата вложенных средств.

Таким образом, для нормального функционирования строительной площадки подойдет создание качественных временных подъездных путей.

Что касается того, что интенсивная нагрузка на дорожное полотно может привести к его преждевременному износу, то многое зависит от качества используемых материалов и добросовестности подрядных организаций, что у нас, к сожалению, весьма редкое явление. Во многих странах с похожими сложными климатическими условиями с дорогами все в порядке, так как выше и государственный контроль, и ответственность дорожных строителей, и самосознание населения.

Только вряд ли от этого выиграют конечные потребители, поскольку себестоимость строительства в наших реалиях играет в ценообразовании недвижимости лишь относительную роль. Тем не менее и покупателям будет значительно приятнее видеть сложившуюся дорожную структуру, представлять, как станет развиваться район.



Главная --> Публикации