Главная --> Публикации --> Свято место От ипотечного кризиса пострадали кредитные брокеры Эта сладкая жизнь в кредит Ипотека для бедных и богатых Пик приобрел права на строительство 250 тыс. кв. м офисов в москве

Продажа квартиры, находящейся в залоге, не самое простое мероприятие

С ипотекой у российских заемщиков по-прежнему связано много предубеждений. Главное из них - боязнь оказаться на улице в случае невозможности платить по кредиту, считает D`.

Проблемы? Главное - не молчать
Народная пословица гласит: от сумы да от тюрьмы не зарекайся. Мы можем добавить: а также от экономического кризиса, увольнения, банкротства и прочих катаклизмов. В результате этих пертурбаций у заемщика могут возникнуть как временные, так и перманентные трудности с платежом по ипотечному кредиту.

От обращения за кредитом многих людей удерживает беспокойство по поводу того, что случится с их квартирой по причине болезни, потери работы, желания переехать в другой город или просто смены жилья. То есть ипотека воспринимается как некое крепостное право, которое ограничивает заемщика во всех направлениях его жизни. После кризиса на американском ипотечном рынке немудрено, если эти опасения начнут обостряться.

Если по кредитному договору есть созаемщик, то на него переходят обязательства по погашению кредита, - рассказывает руководитель блока ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев. - Но, как правило, созаемщиком выступает второй супруг, тогда решать проблему неплатежеспособности семьи приходится иными способами. В такой ситуации главное - не паниковать и не пытаться обмануть банк. Если человек проигнорирует напоминание о задолженности, то банк просто начислит пени за каждый день просрочки в соответствии с кредитным договором. По словам банкиров, сумма штрафов за просрочку вирируется от 0,1 до 1% в день от суммы задолженности. Если заемщик брал 100 тыс. долларов на покупку квартиры, то за каждый день просрочки банк выставит штраф в размере 100 долларов и больше. А если трудности с оплатой кредита продлятся на месяц-два? В том случае если клиент банка невзирая на штрафы и пени продолжает пренебрегать своими обязанностями по оплате кредита, банк подаст в суд. Суд же, основываясь на положениях кредитного договора, скорее всего, примет сторону кредитора и постановит выселить недобросовестного заемщика из квартиры или дома, находящегося в залоге. Поэтому, если вы знаете, что не сможете внести следующий платеж в срок, стоит просто позвонить курирующему вас сотруднику в банке и предупредить о возникших трудностях. Если предыдущая кредитная история клиента безупречна, большинство банков пойдет ему навстречу и обсудит варианты компромисса.

От временных финансовых трудностей не застрахован никто: они могут появиться в связи со сменой работы, болезнью, несчастным случаем, прервавшим прежний уклад жизни.

Отсрочка поможет сохранить хорошие отношения с банком и квартиру, но от уплаты штрафов и пеней не спасет. Их, как правило, все равно придется платить после восстановления финансовой стабильности, - предупреждает Кирилл Суслов.

Если банк видит, что трудности кратковременные, например связанные с увольнением с работы квалифицированного специалиста, то кредитор может пойти на предоставление отсрочки по платежам. Оформляется она в качестве дополнения к кредитному договору, - рассказывает директор компании Легкокредит Кирилл Суслов. Но стоит иметь в виду, что предоставление отсрочки - дело индивидуального подхода банка, кроме того, наемные работники имеют преимущество перед предпринимателями. Владельцу бизнеса в случае разорения банк может отсрочку и не предоставить. Наемному специалисту проще восстановить свой уровень дохода в небольшие сроки, чем бизнесмену заново создать новое дело, - поясняет Кирилл Суслов. Максимальная отсрочка у каждого банка своя. Так, в Московском кредитном банке (МКБ) готовы предоставить заемщику до 60 дней на решение финансовых проблем, а в Райффайзенбанке этот срок составляет шесть месяцев. Недавно вышедший на российский рынок Сведбанк также предоставляет отсрочку выплат по основному долгу на срок до полугода. Заемщик может рассчитывать на благосклонность Сведбанка в том случае, если причина его временной неплатежеспособности - отпуск по уходу за ребенком, временная нетрудоспособность по причине болезни и смена работы. В Альфа-банке на вопрос об отсрочке лукаво отвечают, что ее предоставление и сроки можно рассматривать только исходя из индивидуальных особенностей сложившихся обстоятельств.

Непростой выбор
Бывает, что финансовые проблемы затягиваются. Например, после рождения ребенка расходы семьи увеличиваются, а доходы, наоборот, могут уменьшиться из-за того, что жена находится в декретном отпуске. Если заемщик чувствует, что ежемесячный платеж стал для него слишком обременительным, есть три возможных выхода из ситуации.

Во избежание таких ситуаций директор по работе со стратегическими партнерами компании НБИК Павел Комолов рекомендует всегда держать на своем счету сумму равную двум-трем ежемесячным платежам в качестве резерва. Впрочем многие банки декларируют свою готовность идти на компромисс и в отношении штрафов. Клиент нашего банка может написать заявление с описанием возникшей ситуации и приложить документы, подтверждающие, что все трудности уладились. Например, копию трудовой книжки, заверенную новым работодателем. На основании этих документов, если причина просрочки объективна и значима, банк может принять решение о частичной отмене штрафных санкций к клиенту, - уверяет директор департамента розничного кредитования МКБ Павел Ильин.

Второй выход - реструктуризация кредита по соглашению с банком. Если возникают значительные финансовые трудности, которые носят объективный характер, то банк может реструктурировать задолженность: продлить срок кредитования, - подтверждает Павел Ильин. При увеличении срока кредита ежемесячный платеж также заметно худеет. Максимальный срок займа у каждого банка свой. Например, в Райффайзенбанке как вариант реструктуризации долга предлагают увеличение срока возврата основного долга на период до 60 месяцев. При этом все остальные условия кредитного договора остаются неизменными.

Если кредит оформлялся несколько лет назад, когда ставки по ипотеке были значительно выше, чем сейчас, заемщик может рефинансировать его в другом банке под более низкий процент. Таким образом, ежемесячные выплаты уменьшатся, - замечает Илья Зибарев. Так, если человек три года назад брал 100 тыс. долларов на покупку жилья под ставку 14% (на десять лет), его ежемесячный платеж составляет 1540 долларов, после рефинансирования кредита по ставке 9,5% платеж снизится как минимум до 1250 долларов в месяц.

Если же ни тот, ни другой методы не позволяют заемщику безболезненно продолжать выплаты по кредиту, то наилучшее решение - продажа квартиры с согласия банка. И здесь опять-таки главное правило: не доводить дело да края, не дожидаться того момента, когда банк сам предъявит права на вашу квартиру. Если дело дойдет до суда, то квартира будет реализовываться с молотка по цене, заведомо ниже среднерыночной. И на руки заемщик может получить совсем копейки после вычета всех задолженностей и судебных издержек, - подтверждает Кирилл Суслов. Это подтверждает и тот, пока единственный, случай продажи заложенной квартиры с аукциона, который произошел весной 2007 года. Данный прецедент показал потенциальным нарушителям кредитных договоров, что при доведении ситуации до аукциона квартира будет продана по цене, равной обязательствам заемщика перед банком с учетом накладных расходов банка. Даже если рыночная цена существенно превышает сумму проблемной задолженности, - рассказывают в компании Недвижимость и кредиты.

В качестве примера берем все те же условные 100 тыс. долларов, взятых на десять лет под 9,5%. Ежемесячный платеж составляет 1250 долларов в месяц. При увеличении срока на 60 месяцев (пять лет) платеж снизится до 1 тыс. долларов. Правда, если при займе на десять лет вы заплатите банку в общей сложности 150 тыс. долларов, то при увеличении срока кредита до 15 лет - 180 тыс. долларов.

Продажа квартиры, находящейся в залоге, не самое простое, но отнюдь не уникальное мероприятие. Существуют схема, позволяющая сделать процедуру вполне удобной и безопасной как для банка, так и для заемщика. Для начала нужно получить согласие кредитора на продажу квартиры из-под залога и найти потенциального покупателя. Последующие шаги зависят от схемы, предложенной банком, и выбранного способа расчетов между продавцом квартиры (заемщиком) и покупателем.

Если же сам заемщик инициирует продажу, то он может остаться в выигрыше. Так как цены на недвижимость динамично растут, то клиент продаст квартиру гораздо дороже, чем было за нее заплачено при покупке. Так что он не только вернет кредит из полученных денег, но и останется в значительном финансовом плюсе. Остаток денежных средств может быть использован как первоначальный взнос при покупке меньшей по площади квартиры, - рассуждает Илья Зибарев.

При расчете через банковскую ячейку все гораздо проще. Деньги помещаются в две ячейки. В первую, доступ к которой имеет сотрудник банка, закладывается сумма, достаточная для погашения долга. Во вторую, предназначенную для продавца, помещают разницу между стоимостью квартиры и остатком долга. Условие доступа к ячейке как для банка, так и для продавца одно - предоставление копии документа, удостоверяющего регистрацию права собственности в пользу покупателя недвижимости. Далее банк может спокойно отправлять в Росрегистрацию (ФРС) разрешение на снятие обременения и новый договор купли-продажи. Обременение снимается параллельно с переходом права собственности к новому владельцу, - утверждает Павел Комолов.

В договоре купли-продажи прописывается, что денежные средства в размере не меньшем, чем сумма задолженности, перечисляются покупателем на счет заемщика в банке, а с него заблаговременно берется заявление на списание денежных средств в счет погашения кредита. После поступления денег на счет банк производит списание суммы, необходимой для погашения задолженности, и предоставляет необходимый пакет документов для снятия обременения. Далее производится одновременная подача на регистрацию документов на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи, - рассказывает начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин. Для банка это наименее рискованный вариант продажи квартиры из-под залога, однако для покупателя он не слишком удобен.

Плавали - знаем
Другая опасность для ипотечного заемщика исходит извне и абсолютно ему неподконтрольна. Вследствие определенных макроэкономических процессов межбанковские ставки на мировых рынках могут повыситься, что мы наблюдаем последние полгода. В этом случае закономерно ожидать, что кредитные институты начнут выдавать займы клиентам под более высокие проценты. Угрожает ли повышение тем, кто взял кредит раньше на старых условиях, зависит от кредитного договора. Фиксированную ставку банк может изменить, только если такая возможность предусмотрена в договоре, - замечает Владимир Гасяк, зампред правления банка Хоум Кредит. - Ряд банков сейчас действительно включает такой пункт. Предосторожность вполне понятная, поскольку стоимость денежных ресурсов для самих банков в долгосрочной перспективе может вырасти. Впрочем, на практике российские банки до сих пор не использовали свое право повысить ставку по уже выданным ипотечным кредитам.

Самый трагичный сценарий из тех, что могут помешать платежам по кредиту, - это смерть заемщика. В такой ситуации гарантией того, что его семья сохранит свою квартиру, является договор страхования. Его заключение - одно из необходимых условий получения ипотечного кредита в любом банке. В обязательном порядке страхуется сама квартира - предмет залога, а также жизнь и трудоспособность заемщика. То есть после его смерти с банком рассчитываются не наследники, а страховая компания.

БСН: Сколько существует ваша компания на рынке недвижимости?
В. Нагиева: Компания начала работать еще в рамках проектаБСН четыре года назад. Самостоятельно вышла на рынок - два с половиной года назад.

Другое дело если заемщик воспользовался кредитом с плавающей ставкой, тогда повышение платежей для него в случае роста межбанковских ставок неизбежно. Все плавающие ставки привязаны к тем или иным индексам, определяющим стоимость денег на межбанковской бирже: LIBOR, MosPrime и т. п. То есть когда повышается индекс, следом растет и плавающая ставка для клиента. Но даже в этом случае ситуация для него небезвыходная. Заемщику, оформившему кредит с плавающей ставкой, следует периодически просматривать значение индекса (LIBOR или MosPrime), к которому привязан его кредит. В случае резкого повышения индекса кредит с плавающей ставкой можно рефинансировать под фиксированную ставку, - советует Владимир Гасяк. При этом, правда, заемщику придется потратить время и деньги: переоформление кредита займет около одного месяца, и клиент будет вынужден заново потратиться на оценку и страхование недвижимости, а также на комиссию банку за выдачу кредита.
С каждым годом объем частных инвестиций россиян в зарубежную недвижимость растет. Совсем недавно купить недвижимость за рубежом считалось исключительно престижным и являлось подтверждением высокого статуса покупателя. Фактор надежности и выгоды вложения средств всегда был главным для покупателя. На сегодня инвестирование средств в зарубежную недвижимость является выгодным вложением для российского предпринимателя.
Однако при выборе объекта и оформления покупки за рубежом возникают вопросы, ответы на которые мы ищем у специалистов рынка недвижимости.
Об особенностях рынка Зарубежной недвижимости Большому Серверу Недвижимости рассказала Валентина Нагиева генеральный директор компании Зарубежная недвижимость.

БСН: Перспективно ли на сегодняшний момент развивать данное направление?
В. Нагиева: Да, конечно! Есть потребность и интерес российских покупателей при сегодняшней стагнации российского рынка.

БСН: Насколько сложно было развить данное направление, в связи с конкуренцией в этой области?
В. Нагиева: Направление развивать было и просто, и сложно одновременно. Сложно, т.к. начинали все с нуля. Это- колоссальный труд : подбор надежных партнеров, определение их и нашей ответственности перед клиентом, проверка работы и гарантий компаний, подбор правильных и актуальных объектов, поездки и просмотры и т.д. Но в то же время было и легко, т.к. есть отличная команда, интерес потенциальных покупателей, перспективы данного направления, да и, откровенно говоря, не такая уж и профессиональная конкуренция...
Сегодня существуют агентства, которые выдернули из интернета зарубежные объекты, поставили их на сайты в надежде на приход покупателя, а дальше по принципу Будет покупатель, придумаем что с этим делать...Поэтому при таком подходе - наша компания - вне конкуренции...

БСН: Сколько стран сегодня вы предлагаете своим покупателям?
В. Нагиева: На сегодня в нашем арсенале предложения по 33 странам мира. В ближайшее время появятся предложения по Кабо-Верде, Бельгии, Канаде.

БСН: Есть ли риск при работе с зарубежными компаниями?
Риски есть всегда и в России тоже. Наша работа и заключается в том, чтобы минимизировать риски для наших покупателей.

БСН: Сколько времени занимает оформление сделки за рубежом?
В. Нагиева: По-разному в разных странах. От 3-х часов в Египте до 2-3 месяцев, например, в Греции, если необходимо получить разрешение военного ведомства. Всё индивидуально в каждой стране.

БСН: Какие страны пользуются повышенным вниманием у российских покупателей?
В. Нагиева: Хиты сезона - это Болгария, Египет, Италия, Черногория, Хорватия, Кипр, Греция. По-прежнему пользуются спросом Испания, Эмираты, Чехия, Финляндия, Франция. Новый и бурный интерес вызвала Панама в связи с вливание в эту страну больших инвестиций по расширению Панамского канала, а значит и перспективного развития страны и роста цен, а также немаловажно, что вливаясь в экономику Панамы суммой от 200 000 долларов, вы получаете так называемую визу инвестора, вид на жительство и панамский паспорт, который позволяет безвизово посещать почти все страны мира...

По данным аналитиков, за лето квартиры в ближнем Подмосковье подорожали на 8-10%.
- В следующем году предложение на рынке новостроек Подмосковья должно составить около 3 млн. кв.м, - полагает Александр Исаев, генеральный директор агентства "Медиа-Шторм". - Сегодня объем нового жилья, выставленного на продажу на подмосковном рынке, тоже весьма значительный - примерно 250 объектов, то есть не меньше 2 млн. 300 000 кв.м. Только на Ярославском направлении (главным образом, в Мытищах и Королеве) около 60 новостроек находятся на стадии строительства и продаж. Очевидно, что рост цен на жилье в Подмосковье продолжится и в будущем году - нет предпосылок к их стабилизации и тем более снижению. Скорее всего средняя цена 1 кв.м в радиусе 5-10 км от МКАД в 2004 году составит около $800, а за этот год цены вырастут на 22-25%.

В условиях исчезновения сектора недорогих столичных квартир как такового, большое количество потенциальных покупателей обращает внимание на жилье в Московской области. В радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке от $550 за кв.м.

- Покупка жилья в Подмосковье - оптимальный вариант для людей со средним достатком, - говорит Оксана Новикова, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - В последнее время немало жителей столицы выражают готовность переехать в Реутов, Одинцово, Видное, Красногорск ради жилья более высокого качества и большего метража: цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах здесь примерно на 25% ниже, чем в Москве. Наибольшим спросом также пользуются самые недорогие 1-2-комнатные квартиры в панельных домах.

Разница в цене между новостройками Москвы и Подмосковья, которая была очень большой еще год назад (в среднем 40%), сегодня существенно сократилась и продолжает уменьшаться. Эксперты говорят о том, что в будущем году квартиры в ближнем Подмосковье будут дешевле столичных максимум на 20%, поскольку темпы роста цен в Москве в целом ниже, чем в области. Однако тот факт, что объемы строительства жилья в Московской области в 2004 году возрастут, а рост цен продолжится, не вызовет кризиса перепроизводства, поскольку у многих потенциальных покупателей новостроек произошла некая переоценка ценностей: в столице квартиры продаются по "заоблачным" ценам, поэтому часть москвичей уже переместились на подмосковный рынок, не говоря о покупателях из регионов - их в области в среднем 30%. Если в московских панельных новостройках 1 кв.м сегодня стоит $950-1000, то за 10-20 км от МКАД еще можно найти новую квартиру от $550 за кв.м.

За последние месяцы, как отмечают эксперты, в Московской области монолитно-кирпичные новостройки практически вытеснили панельные, в некоторых городах "панель" почти не строят. Из типового жилья в Подмосковье наиболее распространена серия П-11 Характеристики этой серии превосходят стандартные московские П-44 и КОПЭ: это дома с эркерными балконами, квартирами большей площади и т.д. Кроме того, в Подмосковье, в отличие от столицы, еще возводят кирпичные дома. Причем в области четко обозначилась тенденция застройки кварталами. Во всех близлежащих к столице городах ведется в основном комплексное строительство домов параллельно с объектами инфраструктуры. Как в столице, так и в области эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир.

Довольно распространенный вариант улучшения жилищных условий среди москвичей - обмен однокомнатной квартиры в панельном доме на "двушку" в области: в монолитно-кирпичной новостройке, с отделкой, без доплаты. Другие московские покупатели жилья - участники альтернативных сделок с недвижимостью. Нередко при разъезде, например при размене трехкомнатной квартиры в Москве, люди могут рассчитывать на двух- и однокомнатную квартиры при условии, что одна из них будет в области. Немало родителей, чьи дети приезжают издалека на учебу в столичные вузы, сегодня покупают им квартиры в области. Еще одна распространенная категория покупателей жилья за МКАД прибывает из российских регионов в столицу на работу.

Активность рынка недвижимости дальнего Подмосковья невелика (в меньшей степени это относится к Серпухову и Орехово-Зуеву). Риэлторы работают в основном с местными жителями. Однако случается, что "провинциальная" недвижимость вызывает интерес у москвичей, для которых большое значение имеет тот факт, что жизнь за 60-70 км от МКАД несколько дешевле. Еще встречаются малообеспеченные люди, которые не против обменять столичную квартиру на жилье в дальнем Подмосковье с целью увеличения жилплощади и получения материальной компенсации.
Региональной службой государственного строительного надзора по Ростовской области принято постановление о принятии административных мер к представителю крупной строительной корпорации за эксплуатацию объекта - торгового центра - без оформления разрешения на его ввод.

- На первичном рынке Подмосковья чаще, чем в Москве, предоставляется рассрочка на покупку жилья, - рассказывает Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН. - На "вторичке" в городах, расположенных недалеко от МКАД, квартиры незначительно отличаются в цене от московских, находящихся в спальных районах в этом же направлении. К примеру, в Реутове однокомнатная квартира, сопоставимая по типу дома с квартирой в Новогирееве, стоит максимум на $3000 дешевле. При том что в этом городе жилье на "вторичке" в основном лучшего качества, чем в Новогирееве, где преобладают "пятиэтажки".

- Нами выявлены грубейшие нарушения Градостроительного кодекса, - говорит руководитель региональной службы строительного надзора Виталий Власов. - Огромный торговый комплекс был введен в эксплуатацию, не получив на это разрешения.

Несколькими днями раньше Госстройнадзор по Ростовской области приостановил деятельность этого торгового предприятия.

За эти восемь месяцев к застройщику, по словам Власова, были приняты меры административного воздействия, пять раз выдавались предписания о недопустимости строительства, назначались штрафные санкции. Более того, Госстройнадзором было направлено определение в Верховный арбитражный суд.

Сам земельный участок был выделен под строительство другого торгового комплекса, который, в отличие от нарушителя, выполнил проект, прошел экспертизу и получил разрешение на строительство. А рядом под шумок еще одна компания выкупила земельный участок и, имея лишь основные технические решения по этой застройке, начала монтажные работы.

Помимо главного документа, который дает право застройщику получить разрешение на ввод в эксплуатацию, заключения региональной инспекции по строительному надзору о соответствии проекту, масса претензий к выросшему сооружению возникла и у департамента противопожарной службы Ростовской области. По информации пресс-секретаря ведомства Алисы Сизовой, проверка выявила нарушения - от несоответствия площадям, которые по нормативам должны подвергнуться тушению системами до планировочных решений расположения эвакуационных выходов.

Когда же, несмотря ни на что, торговый комплекс распахнул свои двери и начал работать, надзорные органы выписали протокол о приостановлении его деятельности.

- Нас, как государственный орган, беспокоит прежде всего безопасность сооружения. А не имея документов, подтверждающих безопасность строительных конструкций, пожарных систем, говорить не о чем, - считает Виталий Власов. - А ведь речь идет более чем о тысяче человек, которые придут сюда за покупками.

В итоге фирме-застройщику ничего не оставалось, как приступить к устранению нарушений.

Не получается ли, что крупные компании с западным капиталом идут на нарушения российского законодательства, пользуясь своей независимостью и, прямо скажем, деньгами?

По словам руководителя региональной службы госстройнадзора, впервые пришлось закрывать уже эксплуатируемый объект такого масштаба. А что касается приостановления деятельности во время строительства без разрешения, таких случаев очень много. В прошлом году, например, похожая ситуация была с другой, шведской фирмой, замахнувшейся на строительство мегацентра. Оно было приостановлено в сентябре 2006 года в связи с тем, что предприятию не разрешили продолжать работы, пока не будут подготовлены соответствующие правоустанавливающие документы. Там выполнили все требования, и сейчас готовится открытие торгового центра.

По рассказам самих застройщиков, слишком сложна система получения разрешений. За время всех согласований с различными инстанциями, говорит представитель ростовской строительной фирмы, можно построить целый дом. Эта бюрократическая махина, разумеется, не нравится тем, кто хочет быстро заработать. А зеленые коридоры и единые окна в строительство еще не дошли. При том буме строительства, который сегодня наблюдается, процедура получения разрешений становится еще более длительной. С этого года, например, земельные участки предоставляются только через аукцион или конкурс. А раньше выделялись постановлением главы администрации.

- Мы не стали бы делать такие умозаключения. Да, местные власти заинтересованы в развитии инвестиционной привлекательности, в привлечении иностранного капитала, увеличении объемов налоговых средств, которые могут поступать из этих фирм, и в увеличении рабочих мест. Это приветствуется сегодня, но это должно быть в рамках нашего законодательства, - считает Виталий Власов. - И от нашей требовательности зависит дальнейшее поведение инвесторов. Есть, я знаю, примеры в других регионах, где крупные и выгодные застройщики добивались, чтобы на какие-то проволочки с документами закрывали глаза, хотели такого же режима благоприятствования в Ростовской области. Но мы пресекли это дело.

Кстати
По данным прокуратуры области, в прошлом году в органы прокуратуры поступило 56 обращений граждан на факты самовольного строительства в жилом секторе, 19 из них после проверок нашли свое подтверждение.

Сегодня каждым спорным объектом занимается министерство территориального развития администрации области, принимая конкретные меры по каждому застройщику.



Главная --> Публикации