Главная --> Публикации --> Лебединая песня "лебединого" жилья Ипотека по-российски и по-американски: найди 10 отличий Свято место От ипотечного кризиса пострадали кредитные брокеры Эта сладкая жизнь в кредит

Почем 1 кв. м

Средняя цена 1 кв. м в новостройках Казани составила в сентябре 34 120 руб., за месяц цены упали в среднем на 2,1%, немного подорожали только квартиры маленькой площади, признают аналитики Риэлт-портала.

45000 рублей максимальная цена 1 кв. м в домах улучшенной планировки в сентябре 2007 г.

33000 рублей минимальная цена 1 кв. м в домах улучшенной планировки в сентябре 2007 г.

Денег нет
Частный маклер Алла Силантьева говорит, что осенью 2007 г. она провела примерно на 40% больше сделок с новостройками, чем летом. Она склонна объяснять это тем, что цены на вторичное жилье и на готовые новостройки в Казани практически сравнялись. Оптимизм Силантьевой не разделяют другие агенты по недвижимости.

60000рублей максимальная цена 1 кв. м в домах повышенной комфортности в сентябре 2007 г.

Силантьева считает, что оживлению рынка могло бы помочь увеличение объемов ипотечного кредитования новостроек. Но, говорит она, пока что покупатели не спешат брать кредит. Людей пугают увеличенные ставки: на 4%, а то и на 6% больше, чем на вторичке, да еще в США случился ипотечный кризис, объясняет Силантьева.

Сейчас застройщики проводят всевозможные акции и 3 кв. м бесплатно, и турпутевка в подарок. Надо думать, не от хорошей жизни, говорит Лилия Хамитова, риэлтор АН Мегалит. Она отмечает, что за наличные покупать квартиры в Казани в основном приезжают из нефтяных районов.

Поменьше и подешевле
Частный риэлтор Андрей Графский говорит, что сейчас хорошо продаются только маленькие по площади однокомнатные квартиры в типовых домах. Директор АН Реалит Татьяна Линькова соглашается, что дорожает только востребованное однокомнатное жилье, а квартиры большой площади в домах повышенной комфортности, которые часто позиционируются застройщиками как элитные, в цене не растут.

Если ипотека будет дорожать, ее объемы, а следовательно, и спрос на новостройки снизятся, тогда как предложение нового жилья стабильно увеличивается, прогнозирует директор АН Валери Валерий Абсалямов.

По словам Хамитовой, некоторые казанские застройщики, пытаясь спровоцировать покупательский ажиотаж, заявляют, что вскоре поднимут цены чуть ли не на 20%. Но если квартиры не продаются по низким ценам, они вряд ли уйдут по высоким, говорит она.

На фоне растущего спроса на однокомнатные малометражки, например, компания Брик, которая строит жилье экономкласса, подняла цены 1 кв. м с 36 000 руб. до 40 000 руб., приводит сентябрьскую статистику Линькова. Немного подорожали объекты у Фона и Унистроя. Остальные строительные фирмы рады любому покупателю.

Предложение растет
В июне текущего года Бауер-групп начала строительство ЖК Чистое небо в Приволжском районе. По словам Яна Айзенштата, гендиректора компании, осенью 2008 г. планируется сдать первую очередь в 20 000 кв. м из трех домов бизнес-класса. Инвестиции в первую очередь составили около 700 млн руб. Айзенштат сообщил, что в планах компании строительство второй очереди комплекса в поселке Первомайский, но пока Бауер-групп занята переселением жителей, чтобы освободить площадку под застройку.

Где покупают
В выборе района покупательские предпочтения осенью почти не изменились. Линькова говорит, что, если покупатель выбирает жилье для себя, он никогда не купит квартиру в отдаленном спальном Азине. Жилье здесь приобретают в основном для вложения средств и последующей сдачи в аренду. Жить люди стремятся в Ново-Савиновском или Советском районах. Кто побогаче в центральном Вахитовском, рассказывает она.

В июне 2007 г. был анонсирован новый проект комплексной застройки ЖК Светлая долина, к которому приступил холдинг Кулон. Всего запланировано построить 1,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на 41 000 человек, проектом также предусмотрено возведение школ и детских садов. Строительство первых домов уже начато. Завершить строительство планируется в 2012 г.

Наряду с подобными довольно многочисленными проектами точечной застройки в разных районах города в Казани застраиваются целые кварталы. В числе масштабных проектов Седьмое небо (площадь застройки более 1,9 млн кв. м, девелопер Казань XXI век) и Солнечный город (316 572 кв. м, девелопер Солнечный город).

Новые дороги
Правительство Пермского края в конце сентября утвердило инвестиционную программу автодорожного строительства на 2008 2010 гг. стоимостью 10,07 млрд руб., сообщил Интерфакс со ссылкой на пресс-службу губернатора Пермского края.

Дорогая земля
Абсалямов говорит, что сейчас у многих строительных фирм в Казани есть проблемы с поиском подходящих участков под строительство. По информации Талгата Абдуллина, председателя государственного жилищного фонда Республики Татарстан, сейчас стоимость 1 кв. м земли под жилую застройку в Казани может достигать $1000, средняя же цена составляет около $250 за 1 кв. м.
В числе новых игроков пермского рынка недвижимости засветилась ростовская компания Ростн-ресурс. К декабрю 2007 г. она намерена построить в городе Березники под Пермью 31 двухэтажный дом общей площадью 15 500 кв. м. По сообщению пресс-службы губернатора Пермского края, Ростн-ресурс организовал производство быстровозводимых конструкций в городе Березники. На этой базе будет построен завод по производству деревянных каркасных домов. Общий объем инвестиций, которые компания готова вложить в проект в Пермском крае, составляет 105 млн руб. Мощности завода позволят вводить в Прикамье около 106 000 кв. м жилья ежегодно.

Строить комплексно
Комплексная застройка жилых микрорайонов становится все более популярной в Перми и вскоре обещает стать доминирующей формой на рынке. По словам финансового директора KD Group Владимира Пучнина, она позволяет снизить затраты на строительство. Правда, уточняет коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев, в Перми пока еще под комплексной застройкой зачастую понимают строительство по соседству нескольких домов.

В Березниках сейчас развернулось активное строительство. Дома возводятся на правом берегу реки Камы, куда инициировано переселение местных жителей с левого берега, где много шахт, а значит, всегда будет существовать опасность их затопления и провала.

Еще один крупный проект под названием Eurotowers на берегу Камы намерена реализовать компания Кама гейт (учреждена пермской ИК Проспект и Africa Israel Investments Льва Леваева). Пока что строительство не началось Кама гейт продолжает решать организационные проблемы, связанные с расселением и сносом ветхих домов на участке.

Первыми о своем интересе к масштабным проектам на территории региона заявили местные компании. Несколько из них объединились в некоммерческое партнерство Западуралстрой, заявившее о желании застроить крупные площадки Ива-1, Ива-2 (общая площадь более 600 га). Но на торгах, организованных пермской мэрией, участок в 64 200 кв. м достался московской компании ПИК-Регион за 315,9 млн руб. Она намерена построить здесь 109 000 кв. м жилья экономкласса, а также несколько детских садов и школу.

Ренова строй групп застраивает микрорайон, ограниченный улицами Механошина, Краснофлотской, Камчатовской и Нечаева. Как ранее писали Ведомости, площадь нового жилого комплекса составит 60 000 кв. м., объем инвестиций 1,5 млрд руб. Компания планирует участвовать в конкурсах на застройку других крупных площадок.

Зато раскрученностью места воспользовалась пермская компания Сатурн-Р, которая приобрела участок по соседству и уже достраивает на нем два 25-этажных элитных дома -Saturn Towers. Окончательно дома планируется сдать в 2008 г. Официальная цена квартир в них не раскрывается, по неофициальной информации пермских риэлторов, цена 1 кв. м составит в них 100 000 руб.

На прошедшем в конце августа в Перми Первом региональном конкурсе инвестиционных проектов (организован Клубом финансовых директоров Пермского края) наибольшее внимание жюри, состоявшего из членов правительства края и экспертов по инвестиционной деятельности, привлекли проекты, связанные с комплексной застройкой микрорайонов.

Пермь является очень перспективным городом для вложения средств в строительство. Проект, который мы хотим осуществить в городе, аналогичен проекту в Екатеринбурге, в который было инвестировано около 400 млрд руб. Думаю, что сумма, вложенная в комплексную застройку Перми, будет аналогичной, заявлял ранее Ведомостям генеральный директор Ренова строй групп Вениамин Голубицкий.

Проект предполагает строительство нескольких жилых домов в микрорайоне Юбилейный в Свердловском районе. В его реализацию до 2012 г. KD Group вложит около 6,1 млрд руб., сообщила пресс-служба группы.

Победителем конкурса стал жилой комплекс Авиатор от KD Group (девелоперской компании, созданной на базе пермской строительной группы Камская долина).

KD Group реализует еще один крупный проект жилой комплекс Боровик в районе Акулова Дзержинского района. Общий объем инвестиций в его строительство, по информации компании, равен 5,2 млрд руб. По замыслу инвестора, здесь будет построено несколько высотных зданий и домов средней этажности, а также таунхаусов, суммарная площадь жилья составит 140 000 кв. м.

Общая площадь участка составляет 10,2 га. Жилая и коммерческая недвижимость займут 162 000 кв. м.

Чтобы решить эту проблему, власти Перми предлагают пермским компаниям развивать новый бизнес по подготовке участков к строительству. В крае уже появились компании, которые этим занимаются, в Соликамске и Березниках. К сожалению, подробней не знаю знаю, что есть такие компании.

Участки для инвесторов
Власти намерены поддерживать намерения инвесторов строить много и комплексно. В ближайшее время администрация Перми намерена выставить на торги участки в Камской долине и Бахаревке. По общему признанию опрошенных Ведомостями участников рынка, данные площадки малоинтересны для инвесторов, поскольку практически не оснащены необходимой инфраструктурой.

Аналитики корпорации Перспектива объясняют это тем, что цены на новостройки уже превысили уровень платежеспособного спроса.

Цены почти не растут
В ожидании массового ввода заявленных масштабных проектов, рынок первичной недвижимости Перми пока что переживает не лучшие времена. Риэлторы констатируют замедление роста цен в III квартале 2007 г.

В конце сентября средняя цена 1 кв. м в новостройках Перми равнялась 53 030 руб. Аналитики Перспективы отмечают, что цены следуют за удорожанием себестоимости строительства квартиры в домах, сданных во II и III кварталах 2007 г., дороже, чем квартиры в новостройках, сданных в январе марте.

В III квартале 2007 г., по данным корпорации, первичная недвижимость дорожала в среднем на 2,5% в месяц. Это ощутимое замедление темпов роста и по сравнению с I кварталом, когда цены подросли на 25,3%, и со вторым, когда они поднялись на 11,2%.

Планку держит лишь самый престижный район в центре Перми Ленинский, цены на квартиры в здешних новостройках только растут не в последнюю очередь из-за существующего дефицита предложения. По данным Перспективы, ценовой разрыв между квартирами на окраинах и в центре составил по итогам сентября 74%.

Риэлторы говорят о корректировке и даже снижении цен на новостройки, особенно позиционирующиеся как жилье повышенной комфортности стоимостью 90 000-100 000 руб. за 1 кв. м и более. Как правило, такие цены устанавливают сами застройщики, изначально их завышая. Затем при отсутствии покупателей обычно происходит их корректировка.

продажи уменьшаются
Продажи домов в последние месяцы резко снизились, в результате число непроданных домов (особенно более крупных и дорогих) возросло. В июле объем продаж на первичном рынке составил 870 000 домов (в 2005 г. 1,3 млн), а в августе он упал еще на 8,3%. По данным министерства торговли США, в августе было продано лишь 6000 новых домов стоимостью $500 000 и выше, тогда как в предыдущие три месяца по 9000, а в августе 2006 г. 11 000.

Нормы выдачи ипотечных кредитов настолько ужесточились, что многие люди просто не могут получить кредит на дом большой площади, говорит Кэтрин Бойс, менеджер бостонской фирмы Hanley Wood Market Intelligence, занимающейся анализом рынка недвижимости. Размеры и площади новых домов сократятся.

проекты меняются
Все это заставляет строителей пересматривать проекты. Рост благосостояния американцев, их желание иметь просторное жилье c домашним кинотеатром, спортзалом и даже офисом, привело к тому, что с 1974 г. средний размер нового дома на одну семью увеличился на 45%. В 2006 г., по данным бюро переписи населения, медианная площадь дома-новостройки на одну семью составила 208,8 кв. м (в 1974 г. 144,9 кв. м). В I квартале 2007 г. этот показатель вырос до 213,9 кв. м, но уже во II квартале, когда проблемы ипотечного рынка вышли на первый план, уменьшился до 208,2 кв. м.

Кризис на ипотечном рынке осложнил получение крупных кредитов. Ипотечные банки ужесточили стандарты кредитования и сократили выдачу кредитов на сумму более $417 00 Это максимальный размер кредита, который банки по закону могут продать полугосударственным ипотечным корпорациям Fannie Mae и Freddie Mac, которые затем переупаковывают кредиты в ипотечные облигации для их продажи на рынке.

люди протестуют
В некоторых случаях компании даже начинают строить менее крупные дома на новых стадиях одного и того же проекта. Порой это вызывает протесты людей, которые на ранних стадиях купили большие дома и теперь опасаются, что соседство с более дешевыми строениями приведет к снижению стоимости их собственного жилья.

Даже в Toll Brothers, известной своими огромными особняками в пригородах, осознают, что покупатели сегодня хотят дом размером поменьше. Клиенты Toll Brothers, впрочем, люди состоятельные, и для них вопрос цены не столь важен. Дело не в том, что они не хотят или не могут себе позволить большой дом. Дело в том, что они теперь их боятся. Это скорее вопрос психологии, чем цены, говорит директор по маркетингу Кира Маккэррон, отмечая, что в последнее время спрос на дома площадью 280 кв. м вырос, а на дома площадью 560 кв. м снизился.

Больше всего нас беспокоит, что в результате будет со стоимостью наших домов, говорит Рэйдман. Он сомневается, что смог бы сегодня продать дом за те $300 000, за которые купил его год назад. У них гараж больше, чем дом, в сердцах бросает он, глядя на шесть новых домов по соседству.

Прошлой осенью Дэвид Рэйдман купил в Форт-Пирсе, штат Флорида, дом площадью 256,4 кв. м на берегу озера, возведенный на первой стадии строительства квартала, которым занимается компания Lennar. В компании ему сказали, что остальные дома в квартале будут схожими по размеру и цене. Когда же они и другие владельцы домов в этом году узнали, что Lennar решила строить дома гораздо меньшей площади, они потребовали от компании отказаться от этих планов. И хотя Lennar согласилась не строить самые маленькие из своих домов площадью 123,2 кв. м, компания все же сокращает масштабы строительства.

По сравнению с другими российскими регионами в Москве, согласно определению экспертов, "торговая революция" находится в самой продвинутой стадии: нецивилизованные формы торговли (открытые рынки, киоски и т.п.) вытесняются торговыми центрами европейского образца. Но несмотря на появляющиеся как грибы после дождя новые супермаркеты и сетевые магазины, 44% всех покупок в столице, по данным аналитиков, до сих пор совершается на улице: на открытых рынках, у торговцев с лотков.

Кризис и новостройки
Национальная ассоциация риэлторов США (NAR) в сентябре снизила прогнозы по объемам строительства и продажам домов на первичном рынке в 2007 и 2008 гг. По ее оценке, число домов, строительство которых начато в 2007 г., сократится на 24%, а в 2008 г. еще на 8% до 1,26 млн (это на 10% меньше оценки, сделанной в августовском докладом NAR). Это самый низкий показатель с 1992 г. Продажи новостроек упадут на 24% в этом году и еще на 7,4% в 2008 г. до 741 000 (на 13% ниже августовского прогноза). Это самый низкий показатель с 1995 г.
По сравнению с другими европейскими столицами в Москве самый низкий показатель количества площадей в торговых центрах на тысячу жителей - всего 78 кв. м. Это в два раза меньше, чем в Лондоне или Будапеште, и в пять, чем в Варшаве. Однако к концу будущего года после выхода на рынок новых проектов общее количество помещений в торговых центрах столицы должно вырасти до 1 600 000 кв.м (сейчас - около 688 000 кв.м).

Другой основной тенденцией этого рынка стало открытие торговых домов, имеющих дистрибьюторские права на модные торговые марки, таких, как "Торговый дом Москва" (Fendi, Gucci, DolceGabbana, Brioni), "Джамилько" (Levi's, Swatch, Naf Naf, Christian Dior, Escada, Cerruti 1881), Bosco Di Ciliegi (Calvin Klein, Max Mara, Kenzo). Покупатели самых дорогих магазинов сейчас составляют лишь 3% жителей Москвы, то есть примерно 300 000 человек, включая и тех, кто проживает в столице, но не имеет постоянной прописки.

- В течение последних шести месяцев мы наблюдали новую тенденцию на московском рынке: старые универмаги переходили в другие руки, - рассказывает Юлия Никуличева, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle. - Несколько больших универмагов старого типа было продано новым владельцам. Магазины, имеющие выгодное местоположение в центре, привлекательны с точки зрения розничной торговли, и торговые компании используют эту возможность, вкладывая капитал в лучшие объекты недвижимости.

Почти все магазины на Тверской улице уже перешли в частную собственность. Из-за их исключительно выгодного местоположения арендаторы не хотят выезжать с Тверской, здесь очень редко появляются свободные помещения и быстро исчезают с рынка. Поэтому развиваются новые торговые улицы. Например, Камергерский переулок и Большая Дмитровка становятся популярными среди ритейлеров вследствие близкого расположения к Тверской и интенсивности пешеходного потока.

По данным аналитиков компании Noble Gibbons, ставки аренды торговых помещений в Москве остаются одними из самых высоких в мире, а доля свободных площадей для торговых помещений составляет в среднем 5%. В центре столицы на лучших торговых улицах, таких, как Тверская и Новый Арбат, максимальные арендные ставки - $2200-2350 за кв.м в год.

Из недавних проектов на Петровке аналитики отмечают "Берлинский дом", который, несмотря на хорошее расположение, все же не завоевал популярности на рынке, так как магазины на втором уровне не имеют хорошего обзора с первого уровня. Проект "Крокус Сити Молл" на Волоколамском шоссе также не привлекает достаточного количества посетителей, поскольку расположение за МКАД, вдали от районов проживания его целевой аудитории, а именно самых богатых людей Москвы, делает доступ к нему неудобным.

По мнению специалистов, в этом году наметилась тенденция к изменению приоритетов на рынке эксклюзивных бутиков. Некоторые торговые операторы жалуются на снижение потока покупателей в магазинах, традиционно считавшихся престижными местами для покупок, - в ГУМе, бутиках в Столешниковом переулке. Эксперты объясняют это проблемой с парковкой.

По данным компании StilesRiabokobylko, до конца года в Москве откроется 15 крупных торговых центров, не считая уже введенного в строй в начале года "Рамстора-Сити" на Ленинградском шоссе внутри МКАД. Это вторая фаза "Гранда" на Ленинградском шоссе в Химках (55 000 кв.м торговых площадей), "Новинский-31" (10 200 кв.м), "Арбат 8-10" (4500 кв.м), проект Российских торговых сетей - "Лига" на Ленинградском шоссе (27 000 кв.м), "Веймарт-2" (40 000 кв.м), "Кутузовский" на Рублевском шоссе и др.

Другая тенденция московского рынка - открытие сети супермаркетов в спальных районах. Сегодня в Москве существует около 240 супермаркетов, принадлежащих основным торговым сетям ("БИН", "Копейка", "Седьмой континент", "Перекресток" и т.д.). Аналитики полагают, что в будущем эта тенденция сохранится, а вместо отдельных супермаркетов, не входящих ни в одну из сетей, появятся деликатесные магазины. Примером может служить реконструкция Елисеевского магазина на Тверской.

По прогнозам специалистов рынка, масштабное строительство торговых центров на периферии в 2003-2005 гг. приведет к снижению средних ставок арендной платы в столице. Также могут понизиться и максимальные ставки арендной платы, поскольку скорее всего произойдет некоторый отток покупателей из Центрального округа в торговые центры, расположенные на окраинах. Что касается долгосрочных прогнозов, эксперты предрекают, что некоторые сетевые магазины прекратят свое существование, поскольку не выдержат конкуренции. Сегодня любой уже работающий либо открывающийся супермаркет или сетевой магазин охватывает район, в котором проживает большое количество покупателей, что позволяет иметь достаточно высокий товарооборот на 1 кв.м. Однако появление новых крупных торговых центров сократит количество потенциальных покупателей давно работающих магазинов.

Пока не готовы прийти в Россию иностранные сетевые магазины типа универмагов, а также сети, специализирующиеся на продаже одежды, такие, как Marks Spenser, Hennes Mauritz и пр. Они считают доходы россиян еще недостаточно высокими, чтобы обеспечить адекватный товарооборот. Кроме того, риски инвестиций в России, по их мнению, весьма высокие. Поэтому в ближайшем будущем эксперты ожидают прихода только сетевых операторов гипермаркетов, которые при очень высокой доле расходов на продукты питания у москвичей смогут обеспечить высокий уровень товарооборота.

И все же несмотря на грандиозные планы девелоперов по строительству торговых центров в Москве, их количества явно недостаточно для такого мегаполиса. Площадь всех строящихся объектов, а также проектов, строительство которых должно начаться в 2003-2004 годах, составляет около 900 000 кв.м. Таким образом, к концу 2006 года на тысячу жителей в Москве будет приходиться 160 кв.м арендуемых площадей в торговых центрах. Это значительно меньше уровня, существующего в Праге или Будапеште, несмотря на то, что по уровню дохода на душу населения Москва уже обогнала эти столицы.

С другой стороны, аналитики ожидают расширения списка крупных розничных сетей, готовых арендовать или приобретать в собственность помещения площадью от 2000 кв.м. Возможно, к существующему сейчас списку в ближайшие два-три года добавятся магазины одежды, книжные, детские магазины, товары для дома (хозяйственные и т.п.).



Главная --> Публикации