Главная --> Публикации --> Шантаж класса люкс Как вложиться в закрытый пиф и не разориться? Фас нашла способ оспаривать неправомерную аренду объектов жкх в суде Мировой кризис испытывает нас на прочность Ватикан — вечная ценность вечного города

Качество в цене
Опережающими темпами продолжили расти в цене лишь многокомнатные квартиры в домах, позиционирующихся как класс premium и de luxe. В марте они выросли в цене до 12%. Например, по данным аналитического отдела nrn.ru, в 310-метровой квартире в новостройке в центральном Ленинском районе 1 кв. м продавался по $580 Аналитики все увереннее заговорили о дифференциации цен в этом году активно дорожает и так дорогое жилье.

Иллюзии рынка, что цены будут расти высокими темпами бесконечно долго, развеял первый месяц весны. Подорожание новостроек замедлилось до 3% в марте против 6% в феврале, говорит Анна Храмова, руководитель портала nrn.ru.

В мае наибольшую динамику цен показали новостройки центрального Ленинского района за месяц квартиры в них подорожали на 4,6%, сообщает nrn.ru. Это объясняется тем, что к началу мая доля элитных новостроек в общем объеме предложения сократилась почти вдвое. Цена 1 кв. м в них подтянулась лишь на $21 (прибавив к цене апреля 1%) и не сильно повлияла на общую картину рынка.

К концу апреля имеющееся предложение в дорогом сегменте покупатели разобрали. По итогам апреля средняя стоимость новых объектов в разных сегментах росла примерно равными темпами, в среднем повысившись на 3,5-3,7%.

По итогам первого полугодия 2007 г. квартиры в новых домах подорожали в среднем на 21,6%, по данным nrn.ru. Больше всего выросли цены на однокомнатные квартиры, чего риэлторы не наблюдали с февраля. Максимальный прирост цен показали новостройки Куйбышевского (5,5%) и Красноглинского районов (5%).

Документы и цены
В июне, несмотря на период отпусков, цены на самарские новостройки продолжили повышаться примерно на 3% в месяц.

В августе темпы роста цен на первичном рынке вновь замедлились из-за увеличения объема предложений. В последнюю неделю лета цены на новостройки выросли на 1,5%.

В июле в связи с большим спросом были повышены цены на цемент на 17,3% (с 3000 до 3700 руб. за 1 т). Цены на квартиры в строящихся домах отреагировали практически мгновенно, поднявшись по итогам июля на 4%. Наибольший прирост цен был зафиксирован в центральных районах Ленинском (+5,3%), Самарском и Октябрьском (+5,1%).

Цены на рынке начали дифференцироваться при наличии полного пакета разрешительной и согласовательной документации 1 кв. м становится дороже на 5-10% в отличие от тех объектов, где у застройщиков отсутствуют необходимые разрешения на строительство.

Покупатели снова стали тяготеть к приобретению недвижимости на стадии котлована, отмечает Храмова. Однако наученные скандалами с обманутыми дольщиками самарцы стали придирчиво рассматривать строительную документацию.

Через ипотеку на первичном рынке сегодня совершается почти в четыре раза меньше сделок, чем на рынке готового жилья, говорит Ирина Быкова, начальник отдела готового жилья и ипотеки Диссы.
По данным администрации Екатеринбурга, за первое полугодие 2007 г. в городе было введено в эксплуатацию 170 500 кв. м жилья, что на 21,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В сентябре цены на строящееся жилье в Самаре выросли всего на 2,5%, сообщает nrn.ru. Эксперты говорят, что платежеспособный спрос населения не поспевает даже за 3-4%-ным ростом цен на жилье. Ян Саркисян, директор АН Гудвин, отмечает, что более половины покупок новостроек в Самаре совершается с инвестиционными целями.

Громкие заявления
За последние месяцы сразу несколько крупных компаний заявили о масштабных проектах. В конце сентября глава группы Синара Дмитрий Пумпянский представил губернатору Эдуарду Росселю проект комплексной застройки в районе птицефабрики Свердловская в Екатеринбурге. По данным пресс-службы губернатора, он рассчитан на 10-15 лет и потребует около $10 млрд (из них на стадии подготовки $1,5 млрд), на выбранном участке можно построить 4-5 млн кв. м жилья. В Синаре уточнили, что в первую очередь проект предусматривает строительство объектов транспортно-логистического и коммерческого назначения. Об объемах и возможностях строительства жилья станет известно только после создания градостроительной концепции. Обычно этот процесс растягивается на довольно долгий период.

По итогам этого года планируется сдать 810 000 кв. м жилья, что станет новым рекордом для города (в 2006 г. здесь было сдано 735 300 кв. м).

Еще один крупный проект строительство района на 1,5 млн кв. м жилья ВИЗ-Правобережный, за реализацию которого взялась компания Итераинвестстрой (девелоперское подразделение нефтегазовой компании Итера).

Например, генплан Екатеринбурга был скорректирован с учетом строительства нового Итальянского квартала только спустя два года с момента закладки первого камня. В рамках этого проекта на северном берегу реки Шарташ, на участке более 200 га, будут построены жилые дома, гостиница, торговый центр, специализирующийся на итальянских товарах, бизнес-центр, паркинг на 1500 мест, развлекательные и спортивные центры, а также различные предприятия. По задумке итальянского архитектора Эмилио Мораццо жилые дома будут человеческих размеров, т. е. не более двух-трех этажей. Исключением станут две высотные башни-близнецы, в которых расположатся офисы и центр обучения предпринимательству. В Итальянском квартале планируется построить парк с экзотическими растениями. Сейчас должна начаться разработка эскизного проекта.

Рынок не перегреется
Суммарная площадь всех заявленных проектов превышает 15 млн кв. м. Это не пугает аналитиков и участников рынка.

В городе спутнике Екатеринбурга Березовском летом завершили разработку нового генплана развития города. Он предполагает расширение городской черты на 1200 га. На добавленной территории должен появиться новый район Зеленая долина. Пресс-секретарь мэрии города Ольга Позднякова рассказала, что изначально проект назывался Большой Березовский и предполагал строительство 3,8 млн кв. м массового жилья. Но через некоторое время инвестор, компания Академ-град, предложил построить на этой площадке несколько деревень премиум-класса.

Директор АН Рынок недвижимости Владимир Родионов указывает на то, что ввод жилья в этих проектах растянут по времени и перегрева рынка ждать не стоит, к тому же люди стали предпочитать новостройки вторичному жилью.
Цены стоят: у покупателей не хватает денег

Не все проекты будут реализованы в заявленных объемах. Если рынок не будет готов к такому объему вводимого жилья, то девелопер скорректирует проект, уверен Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости. А управляющий партнер БК-недвижимости Павел Кузнецов считает, что на построенное жилье все равно найдется спрос.

Например, 1 кв. м в однокомнатных квартирах сейчас продают по 56 780 руб.

По данным УК CTM, новостройки в конце сентября стоили в среднем 55 385 руб. за 1 кв. м. С января цены выросли на 3,5%.

За восемь месяцев 2007 г. в Новосибирске было построено 325 000 кв. м жилья, говорят в областном департаменте строительства и ЖКХ. К продаже предлагались квартиры в 170 домах, что на треть больше, чем в начале года, уточняют в компании Сибакадемстрой недвижимость. Больше всего новостроек продавалось в Октябрьском и Ленинском районах (40% от общего числа).

По данным АН 1-й центр недвижимости, цены растут только на новостройки в центре города. В массе своей цены падают, заявляют в агентстве. Весной и летом они снижались примерно на 2% в месяц. С августа новостройки дешевеют примерно на 0,5% в месяц.

Затишье на рынке
Прогнозируемого среднегодового прироста цен на новостройки в 25-30% рынок достиг уже в июне, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. После этого наступила стагнация. Летний период отпусков совпал с исчерпанием платежеспособного спроса. Федор Голованов, аналитик Сибакадемстрой недвижимости, добавляет, что новостройки в основном росли в цене во II квартале, когда цены на вторичное жилье стояли. Директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева называет сложившуюся к сентябрю ситуацию на первичном рынке затишьем.

Самые дорогие дома, 1 кв. м в которых стоит около 100 000 руб., традиционно расположены в престижных Центральном и Железнодорожном районах. Но большинство новостроек (61%) предлагается по цене от 40 000 до 55 000 руб. за 1 кв. м, говорят в Сибакадемстрой недвижимости.

Вялый прирост цен на первичном рынке, говорит Голованов, связан не только с соотношением спроса и предложения, но и с низкой степенью готовности новостроек. Покупатели уже не хотят отдавать деньги за воздух, они стали предпочитать квартиры в готовых домах. Ермолаева считает, что затишье на рынке было связано еще и с покупательской способностью: она осталась по-прежнему невысокой, несмотря на увеличившийся объем предложения.

По подсчетам Голованова, если в январе 1 кв. м на первичном рынке стоил в среднем 39 800 руб., то сейчас эта цифра составляет 46 000 руб. Самые дорогие на рынке однокомнатные квартиры, они традиционно предпочитаются покупателями, так как более ликвидны. 1 кв. м в них обходится в 46 500 руб.

Застройка районов
В Калининском районе Энергомонтаж в 2007 г. планирует сдать 100 000 кв. м. В Октябрьском Дискус-плюс застраивает Восточный жилмассив, а Метаприбор обещает к 2010 г. завершить строительство жилмассива Военная горка на участке в 32 га сейчас компания продает квартиры во второй и третьей очередях. В Центральном Кварсис строит три жилых комплекса общей площадью 100 000 кв. м.

Сброс активов
Объем предложения подрос еще и за счет появления на рынке так называемых инвестиционных квартир, добавляет Дьячков. По его мнению, застой на рынке заставил инвесторов выставить свои объекты на продажу. Когда рост цен прекращается, инвесторы (они же спекулянты) начинают массово сбрасывать инвестквартиры. Доля таких квартир в новом и строящемся жилье еще в прошлом году составляла около 20%, сейчас она хоть и уменьшилась, но все равно около 10%, считает эксперт.

В Заельцовском районе крупные проекты реализуют ПТК-30 (ЖК Верхний город), Строймастер (Нарымский квартал, Два капитана, Северное сияние 2, Идиллия), Кварсис, Сибирь девелопмент (Орленок, Форест, Уют).

В Ленинском районе помимо компании Сибирь (10 объектов) продолжают застройку Горского жилмассива Уникон и Первый строительный фонд. А Сибсервисстройреконструкция в Тихвинском жилмассиве продолжает снос ветхого жилья для последующего строительства на освободившейся территории 120 000 кв. м нового жилья.

По разному
На первичном рынке цены дифференцируются по типу жилья и району. Быстрее дорожают элитные квартиры, заявляют в Нижегородском центре научной экспертизы. В ИСК Сокольники уверяют, что в заречной части дома дорожают медленнее, чем в нагорной.

В Первомайском районе, удаленном от центра города и плохо обеспеченном социальной инфраструктурой, строительства мало: Первый строительный фонд возводит микрорайон Весенний площадью 150 000 кв. м.
За первое полугодие 2007 г. цены предложения на первичном рынке Нижнего Новгорода выросли, по разным оценкам, на 11-17%. Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, объясняет этот довольно низкий прирост сокращением платежеспособного спроса.

В июне июле риэлторы и застройщики заговорили о стагнации. Спрос, по оценке Елены Соловьевой, директора по продажам АН Адрес, упал примерно на 20%.

Нервы сдают
В начале года снижение спроса не слишком тревожило застройщиков. В первом полугодии на рынке было много готовых объектов, квартиры в которых уже распродали, и низкую активность покупателей списали на отсутствие новых интересных предложений.

Если в 2006 г. первый взнос застройщикам составлял не менее 50% стоимости квартиры, то в этом году заключить договор долевого участия можно было при оплате 30% и даже 10% стоимости жилья.

Для привлечения покупателей в ход пошли бонусы, рекламные акции, скидки. Так, Жилстрой-НН в августе на месяц снизил цены на 4000 руб. за 1 кв. м, приурочив этот подарок к Дню строителя.

Элита в цене
Эксперты констатируют стабильность спроса на элитное жилье. Площадок в историческом центре города, подходящих для элитного жилья, немного, квартир в таких домах мало, объясняет Романчева.

Потеряли интерес к рынку новостроек и частные инвесторы. Если год назад их число достигало, по разным оценкам, 30-40%, то сейчас, как заявляют застройщики, сократилось до 4-6%.

По оценке Сергея Иванова, гендиректора компании Выбор, цены на строящееся жилье в 2007 г. росли в среднем на 1,5-1,8% в месяц. По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в строящихся домах Нижнего Новгорода во II квартале 2007 г. составила 55 500 руб., что на 17% больше цен 2006 г.

В августе застройщики констатировали возвращение спроса к уровню весенних месяцев. Бонусы для покупателей помогли привлечь дополнительных клиентов, но спрос начал расти и без них, утверждает Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН.

И свои, и чужие
В Автозаводском районе ведет строительство нового микрорайона Водный мир Жилстрой-НН. В Сормовском районе Выбор строит микрорайон за кинотеатром Сормовский.

В то же время себестоимость строительства росла быстрее. Во II квартале произошел скачок цен практически на все строительные материалы, что сразу увеличило себестоимость на 10-12%, констатирует Юрий Гольдштейн, замдиректора департамента градостроительного развития территории Нижегородской области.

В Нижегородском в Верхних Печерах начала продажи квартир в микрорайоне Печерская гряда Нижегородкапстрой. Он же получил площадку в Кузнечихе и обещает построить девять 17-этажных домов общей площадью более 100 000 кв. м. ПИК-регион как единственный участник аукциона стал обладателем 22,3 га на берегу Оки в Автозаводском районе и предполагает возвести 230 000 кв. м жилья.

В Советском районе на территории бывшего зенитно-ракетного училища жилой комплекс Зенит из 18 высотных домов общей площадью 180 000 кв. м возводят нижегородская компания Автобан и московская Бородино-строй.

К тому же у москвичей жилье дешевле, чем у нижегородских застройщиков. Например, Нижегородкапстрой продает квартиры в Печерской гряде по 39 000-46 000 руб. за 1 кв. м, а средняя цена новостроек в этом районе от нижегородцев 50 000 руб. за 1 кв. м. ПИК-регион в ЖК Волжские огни в микрорайоне Мещерское озеро продает жилье по 27 000-35 000 руб. за 1 кв. м, а его нижегородские соседи по 38 000-43 000 руб. за 1 кв. м.

Самые крупные площадки, говорит Романчева, получили московские застройщики, нижегородцы проигрывают им в борьбе за участки.



Главная --> Публикации