Главная --> Публикации --> Как перепланировка может помешать сделкам с жильем Лебединая песня "лебединого" жилья Ипотека по-российски и по-американски: найди 10 отличий Свято место От ипотечного кризиса пострадали кредитные брокеры

По данным Центробанка, объем жилищных кредитов, предоставленных банками россиянам, уже превысил 500 млрд руб., из которых около 375 млрд руб. были выданы под залог недвижимого имущества, а остальные под залог прав требования и движимого имущества, активов, поручительство.

Рынок ипотечного кредитования и жилищного финансирования в 2007 г. продолжал расти как количественно, так и качественно.

В первом варианте ограничителем являются требования банков к застройщикам как благонадежным заемщикам. У последних должен быть должный уровень капитализации компании, достаточные активы, прозрачное финансовое состояние. Далеко не все девелоперы таковы.

что предлагают банки
Программы на первичном рынке можно разделить на два блока: кредитование банком застройщика и кредитование банком соинвесторов, так называемых дольщиков.

За последние несколько лет изменились не только условия реализации подобных программ (расширился перечень объектов и застройщиков, с которыми работают банки, увеличился срок кредитования), но и ощутимо понизились ставки (с 18-19% в долларах в 2005 г. до 11-12% сейчас). На период до регистрации титула и залога на вновь построенный объект в пользу банка заемщикам устанавливается повышенная процентная ставка (как правило, на 1-2% пункта выше базовой).

Во втором варианте речь, как правило, идет о так называемых адресных программах: когда банк аккредитовывает ряд застройщиков и утверждает перечень объектов, на покупку квартир в которых он выдает кредиты физлицам.

у кого брать выгоднее
Часто спрашивают, что лучше: взять кредит на новостройку в банке или получить рассрочку непосредственно у застройщика? У каждого из вариантов есть свои плюсы и возможные минусы.

Сейчас из-за ситуации на мировых финансовых рынках, а также в связи с изменением условий привлечения средств банками в России уже началось увеличение ставок по некоторым программам.

ипотека за городом
Особняком стоит вопрос о кредитовании первички на рынке коттеджной застройки. Этот сегмент довольно специфичен как с точки зрения объемов, ликвидности, ценообразования, потребительского спроса, так и в оценке рисков, возникающих у инвестора. Схожесть ситуации с многоквартирными новостройками в том, что здесь в равной степени действуют положения законодательства, регулирующего долевое участие и необходимость регистрации договоров соинвестирования, а также присутствуют строительные риски, которые банк не должен разделять.

При получении кредита от банка клиент имеет возможность благодаря длительному сроку кредита выплачивать долг небольшими суммами. Рассрочка же дается застройщиком, как правило, лишь до срока сдачи объекта, т. е. на полтора-два года. Значит, клиенту надо выплатить крупную сумму довольно быстро, что не под силу основной массе потребителей. С другой стороны, в этом случае не надо предоставлять сведения о доходах и доказывать свою платежеспособность. Есть деньги подписывайся на рассрочку. Не смог расплатиться забери внесенные деньги обратно (потеряв на росте стоимости квартиры). Сложив оба варианта (кредитование банками застройщиков и дольщиков), получается, что объем банковского финансирования на первичном рынке не уступает вторичному.

Сейчас благодаря усовершенствованию законодательства в части регистрации прав на объекты недвижимости, залога земельных участков и объектов незавершенного строительства упростилось оформление недостроя даже при его покупке с помощью банковского кредита.

Программ кредитования банками строительства коттеджных поселков намного меньше, чем программ для многоквартирных домов. Рынок кредитования загородной недвижимости, а тем более строящихся коттеджных поселков еще мало развит, но достаточно перспективен. Коттеджных поселков строится масса, но покупку загородного дома может позволить себе далеко не каждый. В этой ситуации банковские кредиты и могут помочь гражданам приобрести коттедж, а застройщику реализовать строительство.

Банкам интересно взаимодействие со стабильными строительными компаниям. Можно констатировать, что количество кредитных организаций, решивших заняться ипотекой и жилищным финансированием, будет расти.

на пользу стране
Рынок вторичного жилья ограничен по своим объемам, а спрос населения на качественное жилье растет. Такое жилье можно найти прежде всего на первичном рынке.

Логично предположить, что предложение должно перетянуть шоссе номер три. Но есть проблема. Четыре года соперничества так и не внесли ясность относительно того, какое направление имеет больше прав на этот титул: претендентов не меньше трех четырех.
Вопрос не праздный. Если одно из шоссе, которые сегодня интересуют самых обеспеченных покупателей, уверенно вырвется вперед, это будет означать не только опережающий рост инфраструктуры комфорта, но и соответствующий статус. На что же сегодня стоит ориентироваться покупателям?

Однако стоит отметить, что жилищное финансирование, ипотечное кредитование то направление деятельности, которое будет развиваться и приносить положительный финансовый результат только тем банкам, которые системно подходят к данному бизнесу, а не ставят его на уровень факультативных сделок.
Рублево-Успенское и Новорижское шоссе сдают позиции. Не в смысле спроса, разумеется, а в объеме предложения. Еще три года назад на шоссе номер один и шоссе номер два приходилось две трети предложения поселков бизнес-класса и почти весь de luxe. К 2006 году доля Рублевки и Новой Риги сократилась до 50% в обоих сегментах. В прогнозах риэлторы все еще осторожничают, но большинство считает, что эта доля не превысит 40% даже в de luxe, причем шоссе номер два обойдет лидера.

Товар лицом
Часть аргументов в пользу вышеназванных направлений хорошо известна, другие станут очевидны только через некоторое время. А. Андреева отмечает растущую тягу покупателей к большой воде: Заметно возрос интерес покупателей к поселкам, расположенным на берегах Клязьминского, Учинского, Яхромского и Пестовского водохранилищ. Следует иметь в виду, что поселки по Дмитровскому направлению имеют полноценную инфраструктуру, особенно спортивную и хорошую экологию. Вообще востребованность той или иной трассы зависит сразу от нескольких факторов: престижности, доступности, перспективы развития шоссе, экологии прилегающих территорий.
Т. Сайфутдинов, отдав должное Дмитровке (спортивное направление) и хорошей экологии Минского, Можайского, Калужского и Симферопольского направлений, особенно выделяет последнее: На Симферопольском направлении еще много свободной земли и цены здесь еще сравнительно невысоки. Дополнительные перспективы у юга Подмосковья открываются в связи с объявлением двух мегапроектов Большое Домодедово и трасса А101 (Подольск Малоярославец. М2).

Подмосковный шорт-лист
Для начала проведем инвентаризацию направлений.
Сейчас активно набирают популярность Дмитровское, Минское, Можайское, Калужское и Симферопольское шоссе, обращает внимание на список конкурентов генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов.
Представитель компании Комстрин Алина Андреева предлагает несколько иной перечень номинантов: Начиная с 2004 года пользуется спросом Дмитровское шоссе. Привлекали покупателей также дома, расположенные на Минском, Киевском и Ярославском.
Заместитель директора компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость Владимир Яхонтов приводит следующие данные: Помимо Рублево-Успенского и Новорижского направлений наибольшим спросом пользуются загородные резиденции на Киевском, Калужском и Ярославском направлениях на удалении до 30 км, а на Можайском направлении и далее до 100 км. Если говорить о количестве предложений, то наибольшее вслед за лидерами характерно для Киевского, Калужского и Ярославского направлений. К этой пятерке вплотную приближаются районы Подмосковья, расположенные вдоль Каширского, Дмитровского и Минского шоссе.
Если говорить о перспективности направлений, прогнозирует директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко, то на сегодня наиболее перспективными на рынке загородной недвижимости Московской области помимо Рублево-Успенского и Новорижского шоссе можно назвать Калужское, Дмитровское, Киевское, Минское (Можайское), Ярославское и Новокаширское шоссе.
Спикеры излагали мнение, не имея целью выбрать шоссе номер три, к тому же мы опросили лишь нескольких из десятков участников загородного рынка, поэтому не может быть и речи о том, чтобы составлять какой-либо рейтинг.
Обычно в исследованиях предлагается исключать географически крайние направления: Ярославское и Каширское (а то и Симферопольское), поскольку они наиболее удалены от административного центра города и престижных жилых районов (западная часть ЦАО, Запад и Юго-Запад).
Увы, есть шоссе, которое ставит ценность географического метода под сомнение. Это... Рублево-Успенское шоссе. Остоженка выходит на Киевское и Боровское, Кутузовский проспект на Минское и Можайское. На Рублевку выходят промзоны Очаково-Матвеевского (Аминьевское шоссе), панельки Крылатского (Рублевское шоссе), а также НИИ атеросклероза и НИИ кардиологии у МКАД на границе ЗАО и СЗАО. Разве это помешало Рублевке?

Свобода это несвобода в профиль
Умная мама никогда не спросит ребенка: Будешь манную кашу? Она спросит: Ты будешь кашу с маслом или с сахаром? Она дает малышу свободу выбора малышам это нравится. Взрослым тоже.
Рынок загородной недвижимости с точки зрения направлений это рынок продавца, говорит Т. Сайфутдинов. Девелопер выбирает участок, покупает его, инвестирует средства в строительство поселка, раскручивает его рекламой и PR. Затем к процессу подключаются риэлторы, которые заинтересованы в продажах, поскольку получают свой процент. Покупатель может выбрать поселок, удаленность, проект дома, но он ограничен предложением.
Меню подмосковных девелоперов разнообразием не балует, но что делать: главный ингредиент земля в острейшем дефиците. Ешь, что дают клиент от продавцов, конечно, не услышит. Девелоперы и риэлторы стремятся предложить рынку качественный, правильно позиционированный продукт. Они знакомы с общими перспективами развития инфраструктуры области.
Тем не менее окончательные решения властей часто становятся сюрпризом. С одной стороны, режим секретности должен препятствовать скупке земли в целях спекуляции. С другой решение затрагивает интересы большого числа субъектов хозяйственной деятельности, усилия каждого из которых фактор трассировки будущего шоссе. В общем соваться сюда с поселком раньше времени опасно: новая трасса в 2 км за лесом это плюс, в 200 м катастрофа. А ведь период строительства, начиная с перевода земли, занимает три четыре года.
Агентства всегда заинтересованы в тех трассах, которые уже пользуются наибольшим спросом, отмечает В. Мищенко. Если не брать во внимание Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, то это будут Калужское, Дмитров-ское, Киевское и Минское (Можайское) направления, поскольку они быстро развиваются, там удобный транспортный подъезд и большие возможности для инфраструктуры. Стабильным спросом пользуется и север области. А вот к южным агентства недвижимости не очень расположены и работают с коттеджными поселками по этим шоссе неохотно.
Напомним, несмотря на заявленные властями великолепные перспективы южного направления, никто не знает, где и что именно будет построено. Остается надеяться на то, что можно назвать тройным ситом. Во-первых, владелец земель сельхозназначения, разбросанных по Московской области, решает, какой участок выгоднее отрезать именно сейчас и перевести в земли поселений: ошибаться нельзя на кону большие деньги. Во-вторых, этот участок должен понравиться серьезным инвесторам.
Третий показатель риэлторская компания, которая считает за честь быть приглашенной в проект. Как-то так получается, что прогноз риэлторов часто оказывается самым точным.

Дорога к дому
Пригодность для жизни трассы определяется двумя основными параметрами: пропускной способностью и наличием инфраструктуры. Мегапроекты это комплексное освоение территорий, т. е. и прокладка дорог, и строительство инфраструктуры городского уровня, и рабочие места. Разумеется, земли как под этими городами, так и вокруг начнут резко дорожать по мере освоения. Еще один проект, который может вывести на рынок новые участки земли, это ЦКАД.
В. Яхонтов так объясняет растущую популярность Киевского и Калужского направлений: В первую очередь это связано с хорошей транспортной доступностью и малой загруженностью трасс. Экология и природная ситуация вдоль этих шоссе также благоприятные, за исключением территорий, прилегающих к аэроузлу Внуково.
Важность проходящей реконструкции подчеркивает В. Мищенко: Киевское и Ярославское шоссе активно реконструируются, в связи с чем транспортная доступность по этим направлениям значительно улучшается и цены на земельные участки растут быстрыми темпами. На Ярославке завершается сооружение развязки на Королев, что приведет к уменьшению пробок на этом участке дороги.
Недостатки, как известно, являются продолжением достоинств. Понятно, что расширение Киевского шоссе это лишь часть проекта реконструкции аэропорта Внуково. Отремонтировали трассу, но и рейсов аэропорт стал принимать больше. В том числе правительственных и специальных. Может быть, не так часто, как Рублевку, но Киевскую трассу тоже перекрывают, и это ей очков не прибавляет.

Покой и воля
Элитный загород это, во-первых, чистый воздух (а также земля и вода), во-вторых, приемлемое качество жилья и инфраструктуры в широком смысле слова, в-третьих труднодостижимое, но непременное сочетание уединенности и простора. Первые два условия еще можно как-то стимулировать или симулировать. Третье в корне противоречит реалиям нашего рынка. В большинстве случаев самые престижные поселки безнадежно потеряли простор, да и уединение тоже. Их обитатели вдруг обнаружили, что создали вокруг себя то, от чего бежали, город. Поэтому для обитателей переуплотненной Рублевки создан новый продукт дальние дачи. Но что будет там еще через несколько лет?
В дальних поселках, рассчитанных на состоятельных людей, есть все, говорит А. Андреева, рестораны, бары, магазины, прогулочные зоны, пляжи, яхт-клубы, горнолыжные спуски, теннисные корты, также могут быть оборудованы спортивные площадки для футбола или баскетбола, вертолетные площадки. Поэтому уже появились обеспеченные любители природы, которые требуют совершенно дикий уголок, и рынок услужливо предлагает, например, Тверскую область. Конечно, без охраны никак не обойтись. С другой стороны, потребление двигатель прогресса. Дальние и супердальние дачи это дороги, спрос на местные продукты, работа для населения. Выбирать не приходится.

Защита родных просторов
Еще шесть семь лет назад слово коттедж применительно к Подмосковью вызывало если не иронию, то недоверие. В конце концов к слову привыкли, хотя за ним закрепилось значение, далекое от оригинального: у нас это дом только в регулярном (спланированном) поселке. Считается, что за прошедшее время было построено до 500 поселков разного класса. Но некоторые особенности российской коттеджной революции вынуждают задать вопрос: А можно ли вообще называть большую часть подмосковных коттеджей загородным домом? Вот именно этими двумя словами: загородный (не городской) и дом (очаг, место локальной самоидентификации)? То есть ставят под вопрос само существование этого сегмента недвижимости.
Одна из ненормальностей хорошо известна. Для большинства владельцев коттедж так и не стал основным жилищем. Те, у кого кроме коттеджа есть городская квартира, имеют неоспоримое преимущество. И это преимущество ощущается все сильнее. Просыпаться все раньше, чтобы не застрять в пробке, мучительно. Застревать в пробке поздно вечером, зная, что завтра снова вставать в полшестого еще мучительнее. Кто-то втискивается на обочину и давит часок, другой прямо из офиса идет к метро, чтобы ехать домой.

Евгений Иванов
Директор компании Усадьба:
В связи со стремительным ростом цен в последнее время границы между бизнес-классом и элитной недвижимостью размываются, что приводит к некоторой неопределенности, по крайней мере в терминах. Именно поэтому я уверен, что заявления о том, что Новая Рига обойдет Рублевку, не имеют под собой реальной основы. Все-таки настоящая элита, т. е. объекты стоимостью $10 25 млн, в ближайшем будущем сконцентрируются именно на Рублево-Успенском шоссе.
Если же говорить о перспективах развития сегмента предложений за $5 7 млн, то я бы отметил Калужско Киевское направление. Уже сейчас оно имеет статус элитного, а учитывая бурное развитие и заявленные планы возведения новых проектов, можно смело утверждать, что это направление ждет светлое будущее. В частности, весомую роль в развитии может сыграть проект А101 управляющей компании Масштаб. По крайней мере та его часть, которая будет расположена в 20-километровой зоне от МКАД.

Темная лошадка
Кто-то сказал: История это география во времени, география это история в пространстве. Претенденты на звание направления номер три в той или иной мере повторяют историю Рублевки. С элитой до 15 км, бизнесом до 30 км и экономом далее. Затем все это растягивается вдвое, но в чем магия именно 15 и 30 км? Оптический эффект ничего более. 15 км долготный радиус Москвы, 30 диаметр.
Точка, отстоящая на карте не дальше, чем окружность от центра (МКАД от Кремля), воспринимается как очень близкая, лишний диаметр тоже приемлем. При этом каждый водитель знает, что основные пробки образуются на выезде из столицы, а главная проблема Пятницкого и Волоколамского шоссе это не столько их качество, сколько Митино и Красногорск. В то же время и 30, и 50 км на хорошей трассе почти то же самое, что и 15 на загруженной.
Уютный тупичок от шоссе к лесу, всего по три дома с каждой стороны. Стиль известный, каменные заборы, превосходная плитка на полтора метра перед ними. Дорога грязь и колеи по колено. Изюминка картины один из заборов: 3,5 м, в три кирпича толщиной. Эти три кирпича, как и сам дом, хорошо видны, потому что от соседнего участка с избушкой этот отделен драной сеткой, а сама избушка от улицы сгнившим штакетником. Это любимый стародачный поселок по восточному направлению.
Но нечто подобное встречается и в престижных западных районах. Разве что к теремам и готическим замкам добавились мега-моллы и ночные клубы. Все направления (кроме пустынной когда-то Новой Риги) наследуют родимые пятна Рублевки, в то время как она сама от них избавляется. Не все покупатели видят смысл в том, чтобы проходить этот путь.
Каковы же перспективы Дмитровки, Минки, Киевки, Калуги? Да превосходны. Но, скажем так, не безупречны. При всем уважении к этим направлениям и девелоперам, на них работающим, мы не знаем ничего о хобби и спортивных пристрастиях Дмитрия Медведева, Сергея Иванова и тем более кандидата Х. Помните анекдот 2000 года: Объявление на стене в Кремле: Срочно меняю теннисную ракетку на спортивное кимоно.
Мы не уверены, что в 2008-м не появится объявление: Срочно меняю яхту и горные лыжи на лукошко. А если преемник обожает гжель и захочет быть поближе к культовым местам? Кто-то сомневается, что удастся раскрутить Рязанское направление?
Ценность направлений относительна. Ярославка худо-бедно ползет (но скоро поедет). А что станет с узенькой Калужкой, когда там построят первый из мегапроектов? Обычных поселков уже сейчас строится с десяток. Да, проблемы решаются. По мере их возникновения. Правильнее сказать, по мере обострения до невыносимости.
Но есть и вечные ценности. Похоже, что Рублевка просто будет вынуждена обрести второе дыхание. В это направление вложено столько, что проблема качества шоссе становится дежурной, рабочей. И необходимой в начальном значении этого слова не обходимой. Ее дублером на территории Москвы станет ул. Молодогвардейская, связанная с М. и Б. Филевскими, а через них с третьим и четвертым кольцами. За МКАД дублер пройдет между Немчиновкой и Ромашково, а сразу за Советским проспектом свернет на юго-запад. Обойдя Рождествено и Подушкино с юга, шоссе возьмет на запад юго-запад и пойдет между Рублево-Успенским и Можайским шоссе, чуть ближе к последнему.
Компенсации собственникам будут минимальны, поскольку трасса пройдет преимущественно по территориям природного комплекса (по лесам первой категории). Будут затронуты лишь несколько небольших деревень, садовые товарищества, санатории и детские лагеря. По понятным причинам о строительстве будет объявлено не раньше второго квартала 2008 года.
Впрочем, особого секрета из плана никто не делает, геодезические работы у Новодарьино и Ямщины ведутся не по ночам. И вы не могли не обратить внимание на особенный интерес покупателей к Можайскому шоссе, который отмечали эксперты. Люди покупают дом на Рублевке- Наверное, она и станет шоссе номер три.

Игорь Конюхов
Директор компании Пересвет Реал эстейт:
В ближайшем будущем будут развиваться Калужское, Киевское, Ленинградское и Дмитровское направления.
Калужское и Киевское экологически чистые, здесь благоприятная роза ветров и высокие темпы строительства социально-бытовой инфраструктуры.
В числе основных преимуществ Дмитровского и Ленинградского шоссе водные массивы, но есть и существенный минус транспортная загруженность. В настоящее время ведутся обширные работы для разгрузки Ленинградки. Решение транспортных проблем Дмитровского направления не столь благоприятно.
Какое из данных направлений займет бронзу покажет время. Все зависит от темпов развития данных районов.

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентства недвижимости:
На сегодняшний день есть несколько направлений, которые активно развиваются и претендуют на третье место в иерархии загородных трасс. По моему мнению, Калужское шоссе имеет все шансы в ближайшее время завоевать бронзу. Для этого есть определенные причины.
Калужское шоссе расположено на юго-западном направлении, что изначально выгодно. Оно является самым коротким (около 60 км до границы с Калужской областью) сквозным шоссе из всех основных подмосковных направлений. Шоссе имеет хорошее дорожное покрытие, освещение, не забито грузовым транспортом. Природа Калужского направления отличается смешанными лесами, реками и множеством родников с чистой питьевой водой. Одно из самых уникальных мест Калужского шоссе Шишкин лес, где гармонично чередуется лиственный лес с глухим хвойным. Оно известно родниковой водой.
Калужская трасса удобно связана с другими загородными шоссе. В случае необходимости можно воспользоваться этим и быстро добраться до Москвы. Вдоль шоссе расположен всего один крупный подмосковный город Троицк, известный находящимися там многочисленными институтами Российской академии наук.
Калужское направление сегодня представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса. Среди самых известных назову Бельгийскую деревню, Лукоморье, Альпийскую деревню, Лесное озеро, Стародачное. Плотно застроены только первые 20 км, так что у данного направления есть потенциал для развития.

Если к концу 2007 г. стройкомплекс обещает ввести 267 000 кв. м новостроек, то на 2008 г. планка вдвое выше 0,5 млн кв. м. Планы на 2009 г. еще масштабнее 0,6 млн кв. м, сообщили в пресс-службе Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Считается, что для городского бюджета себестоимость 1 кв. м должна быть не более $1100, однако по итогам тендеров, которые будет проводить город, она может быть пересмотрена.

Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании Century 21 Запад:
Безоговорочным лидером по количеству строящихся коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса является Новорижское шоссе. Лидерство это на-правление завоевало не сразу, но, очевидно, надолго. Рублево-Успенское шоссе как было, так и останется излюбленным местом проживания искушенных деньгами и властью.
А вот на третье место есть несколько претендентов. Дмитровское шоссе, безусловно, привлекает своими водохранилищами и горнолыжными проектами. Волоколамское шоссе пожалуй, наиболее недооцененная трасса, несмотря на сложную транспортную доступность. Калужское шоссе является прекрасным стародачным местом с рядом новых первоклассных поселков, а также с плеядой заявленных и строящихся проектов на любой вкус.
И все-таки на третье место в краткосрочной перспективе я бы поставил Киевское шоссе. Весомые инвестиции в реконструкцию этого шоссе, строительство новых развязок, удобная связь с Москвой, а также неповторимые пейзажи привлекают как девелоперов, так и покупателей загородной недвижимости. Данное направление обладает приличным потенциалом роста спроса и, соответственно, цен.

Заявленная городом цена находится на грани рентабельности. Сейчас себестоимость жилья приемлемого качества у петербургских строительных компаний составляет от $1400 до $2000, говорит Ольга Сучкова, директор по развитию центра бизнес-обучения Делум ГК Музей, ведущего мониторинг рынка. Правда, добавляет она, надо иметь в виду, что по госзаказу учитывается лишь себестоимость строительства коробки дома без учета цены земли и коммуникаций. Несмотря на это, обеспечить декларированную цену городским властям будет очень сложно, уверена Сучкова.

Город не будет применять никаких социально-административных мер к застройщикам, рыночные отношения строятся в рамках правового поля, уверяет Роман Филимонов, председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга. Если же какой-то конкурс будет признан несостоявшимся, его условия будут проанализированы и пересмотрены. По словам чиновника, городу предстоит решить непростую задачу обеспечить запланированные объемы ввода с максимальной экономией для бюджета, сделав при этом строительство привлекательным для застройщиков с точки зрения получения прибыли.

Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко, посетившая в сентябре скандинавские страны, с удивлением узнала, что стоимость цемента в Швеции в два раза ниже, чем в России. По итогам поездки губернатор преисполнилась решимости добиться отмены таможенных пошлин на ввоз цемента. Наталья Шелудько, пресс-секретарь вице-губернатора Александра Вахмистрова, рассказала, что в Министерство экономического развития России было направлено соответствующее письмо, ответ пока не получен.

Проблемы стройки
На пути к выполнению намеченных планов перед питерскими властями встают две проблемы: растущие цены на строительные материалы и нежелание петербургских застройщиков участвовать в тендерах на строительство бюджетного жилья. В 2007 г. стоимость металлоконструкций выросла на 40%, цемента на 60%, жалуются питерские застройщики.

Не хотят строить дешевое жилье
Для эффективного освоения бюджетных миллиардов мощностей петербургского стройкомплекса уже не хватает, выражает пессимизм гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Алексей Бегунов. А крупных компаний, работающих с экономклассом, в Северной столице осталось мало. Большинство застройщиков, признает Бегунов, ушли в сегменты бизнес-класса и элиты, более доходные и менее рисковые. Например, строительная компания ЛЭК, до последнего времени работавшая в основном в сегменте недорогого жилья, в начале 2007 г. презентовала сразу три проекта в сегменте так называемого комфорт-класса: ЖК Граф Орлов на Московском проспекте, Лондон парк на севере города и Премьер палас напротив Крестовского острова. Стартовая цена 1 кв. м в каждом из них, по информации компании, начинается от $3700.

Сам Вахмистров, курирующий в правительстве строительный блок, провел в августе переговоры с правительством Белоруссии, речь шла в том числе и о возможных поставках цемента примерно по 500-800 т в год, проинформировала Шелудько.

Всего за первое полугодие объем предложения на продажу составил около 1,5 млн кв. м в строящихся домах, приводит данные Михаил Бимон, директор по маркетингу центра развития проектов Петербургская недвижимость. Крупные проекты, по его словам, были анонсированы застройщиками, но, когда они выйдут на рынок, пока не ясно.

В результате случаи, когда на участие в конкурсах по строительству в рамках городского заказа подается лишь по одной заявке, становятся все более частыми, рассказывает Сучкова.

Ждут пришлых
Крупные питерские застройщики с прохладцей относятся к планам властей. Город выступает заказчиком для тех слоев населения, которые не имеют возможности приобрести жилье на рынке. Увеличение объемов строительства муниципального жилья для малоимущих не может существенно отразиться на уровне спроса на первичном рынке, считает гендиректор строительной компании Пионер Александр Погодин.

Например, компания Энсиси недвижимость совместно с компанией Петрополь в мае объявили о планах начать в 2007 г. освоение 7,8 га в Приморском районе Санкт-Петербурга. По сообщению компании, участок, состоящий из двух равных частей, будет застроен жильем разного класса: Энсиси недвижимость планирует возвести дома бизнес-класса, Петрополь класса комфорт. В итоге будет построено примерно 145 000 кв. м жилья и 15 000 кв. м коммерческих помещений. Затем планы были скорректированы, говорят в пресс-службе Энсиси недвижимость, и сроки строительства сдвинуты на 2008 г.

Опрошенные Ведомостями аналитики предполагают, что участие в бюджетном строительстве могло бы стать хорошим шансом для крупных московских застройщиков. Но согласятся ли москвичи работать за мизерную рентабельность это вопрос, сомневается Алексей Бегунов. Например, в рамках программы межрегионального сотрудничества в 2006 г. столичными девелоперами было сдано 84 700 кв. м новостроек, а за первое полугодие 2007 г. в эксплуатацию введено всего 32 800 кв. м жилья, сообщили в пресс-службе стройкомплекса Москвы.
Продавцы идут навстречу покупателям

Юкка-Пекка Уускоски (Jukka-Pekka Uuskoski), гендиректор Энсиси недвижимости, также полагает, что участие государства в строительстве жилья экономкласса не окажет влияния на другие сегменты рынка недвижимости. Жилье, построенное государством, предназначено для людей с доходами ниже среднего, которые не могут позволить себе приобрести квартиры более высокого класса, рассуждает Уускоски.

Надо покупать
500% годовых могут получить ростовские инвесторы, вкладывающие деньги в земельные участки, утверждают в АН Дон-МТ.

За январь май 2007 г. рост цены предложения по городу составил 6,5% (по данным Бюллетеня недвижимости Санкт-Петербурга). Аналитики, однако, говорят, что с учетом предоставляемых покупателям различных скидок реальный рост цен приостановился и по итогам 2007 г. составит не более 7%.
Покупатели теперь доверяют только сделкам с регистрацией договоров, рассказывает руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин. Клиентов с наличными на рынке немного, отмечает директор АН Акцент Евгений Тенишев. Большинство берет ипотеку, и строителям ничего не остается, как адаптироваться к требованиям банков, а это в первую очередь соблюдение 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве.

С весны на первичном рынке нового почти не появилось, дораспродаются старые объекты, кое-где ведется точечная застройка, говорит Тенишев.

27% возможный годовой прирост по итогам 2007 г. цен на новостройки

Выходом для Ростова могла бы стать комплексная застройка перспективных территорий, а именно пока остающихся относительно свободными городских окраин. Пока мэрия провела всего один конкурс по освоению пос. Левенцовский, где на 230 га планируется построить одноименный жилой район (11 микрорайонов, площадь жилья превысит 2 млн кв. м).

Почти нет предложения в центре города из-за действовавшего почти полтора года моратория на строительство, отмечает замдиректора АН Парус Максим Хмель. Сейчас определено, что объекты в старом центре должны быть не выше 23 м (примерно шесть этажей), добавляет он. С учетом затрат на расселение себестоимость новостроек будет слишком высокой для рынка, поэтому некоторые проекты остаются замороженными.

Если бы выставлялись небольшие участки, у местных застройщиков был бы шанс, полагает Тенишев. Не исключено, что они примут участие в проекте как субподрядчики. Но пока никаких предложений нет, говорит Тенишев.

На аукцион в августе единым лотом были выставлены 1-й и 3-й микрорайоны общей площадью более 32,5 га (по данным мэрии, здесь планируется построить около 330 000 кв. м жилья) по начальной цене почти 1,4 млрд руб. Участок достался Интеко (заявку подавало ККПД-инвест), местным компаниям цена аукциона и другие затраты оказались не по карману.

По данным специалиста АН Квартал Константина Буйкина, за это время стоимость 1 кв. м в новостройках в среднем повысилась на 4000 6000 руб. Но одновременно многие застройщики пытались привлечь покупателей разными летними, юбилейными и т. п. скидками.

Цены на первичное жилье все время росли, но не быстро. По оценке Маралина, начиная с апреля этого года новостройки дорожали на 1-1,5% в месяц. С апреля по сентябрь рост цен на новостройки не превысил 7%, подсчитывает Тенишев.

Тенишев считает, что годовой рост цен на первичное жилье не превысит 25-27%. Прогноз Хмеля 30-35%.

С января 2007 г. новостройки подорожали примерно на 20%, заключает Хмель. Сейчас квартиры на Темернике и в Чкаловском продаются по 37 000-38 000 руб. за 1 кв. м, в Северном и Западном жилых массивах по 40 000-45 000 руб. за 1 кв. м, в центре по 50 000-70 000 руб. за 1 кв. м, говорит Тенишев.



Главная --> Публикации