Главная --> Публикации --> Цены стоят на своем Как перепланировка может помешать сделкам с жильем Лебединая песня "лебединого" жилья Ипотека по-российски и по-американски: найди 10 отличий Свято место

Рвется, значит, тонко
Большинство экспертов сходятся во мнении, что последствий глобального кризиса не избежать и России, но они будут минимальны. В этом году мы поняли, что существуем внутри мировой кредитной системы и все, что происходит вокруг, может коснуться и нас, - заявила начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК ВТБ-24 Татьяна Хоботова, подчеркнув, что серьезного кризиса на отечественном рынке все-таки не ждет. -Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет от 1,5 до 2 процентов ВВП.

Мировые финансовые рынки находятся в состоянии нервного возбуждения. Из-за кризиса ипотечного кредитования возникнут проблемы и замедлится экономический рост в странах Восточной Европы, мрачно пророчествует Financial Times устами главного экономиста ЕБРР Эрика Берглофа.

В свою очередь директор по ипотечному кредитованию филиала Санкт-Петербургский АКБ Альфа-Банк Вячеслав Михайлов отметил, что у российских банков, которые занимают кредитные средства за рубежом, уже произошел рост стоимости финансовых ресурсов.

Высока и доля досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году она превысила 6 процентов.

В то же время многие из кредитных учреждений смогут привлечь средства акционеров или обойтись привлечением кредитов в других банках под залог закладных, - полагает он. Однако, убежден заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, участникам рынка придется пересмотреть подходы к ценообразованию кредитных продуктов, к условиям кредитования, а также набору предметов залога.

До конца года часть их повысят ставки и приостановят выдачу ипотечных кредитов. При этом репутация риелторов, ипотечных брокеров и застройщиков, которые работали с этими кредитными организациями, неизбежно пострадает, - отметил эксперт. Но удорожание заемных средств, уточнил заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Павел Изюмов, прежде всего отразится на тех банках, которые не имеют программ размещения евробондов и высоких кредитных рейтингов.

С коллегой солидарна и начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Кохановская. По ее словам, уже сейчас даже те российские банки, которые декларируют либеральный подход к ипотеке, на самом деле очень жестко отбирают клиентов. Период, когда можно увидеть неплатежеспособность заемщика, исчисляется тремя-четырьмя годами. Если учесть, что массовая выдача кредитов в России происходила только в 2006-2007 годах, то выявить неплатежеспособных заемщиков можно будет не раньше 2010 года, - отмечает она.

Вполне возможны и изменения в рамках программ рефинансирования, когда одни банки покупают кредитные пулы других. Например, большим интересом будут пользоваться пулы, кредиты в которых выданы заемщикам с первым взносом не меньше 25-30 процентов на срок до 20 лет с понятной структурой дохода клиента, - предполагает эксперт.

Что касается заемщиков, то, по мнению аналитиков, они довольно хорошо защищены договором с банком, выдавшим кредит. Поэтому заемщику надо заботиться о собственной качественной кредитной истории и своевременных выплатах по ипотечному кредиту и следить за предложениями на рынке ипотеки, - говорит Павел Изюмов. По его словам, несмотря на то, что за последние пять лет ставка по ипотечному кредиту снижалась на 0,5-1 процент ежегодно, говорить о дальнейшем стабильном ее снижении оснований нет. Возможно, что в ближайшее время еще больше ужесточатся требования к заемщику и приобретаемой недвижимости. Но в качестве противовеса этому явлению обязательно выступит усиление конкуренции на рынке ипотеки, - резюмировал эксперт.
Правительство Москвы обсудит сегодня проект городской целевой программы по капремонту многоквартирных домов Ответственным собственникам - отремонтированный дом на 2008-2014 годы. На программу предполагается выделить огромные деньги - 475 млрд рублей, и столичные власти уверены, что проблема ветхого жилья в Москве будет решена.

И все же глобальный кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок ипотечной системе России. Он дал понять: чтобы избежать провала, следует использовать разные механизмы финансирования кредиторов, - говорит Игорь Жигунов. По его словам, необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства (создание инфраструктурных, нормативно-правовых, экономических условий для развития внутристрановой секьюритизации). Кроме того, важно стимулировать развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять ряд изменений в налоговое законодательство об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средств пенсионных резервов, предусмотреть предоставление налоговых каникул для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ, - говорит эксперт.

Сейчас в Москве насчитывается более 40 тысяч многоквартирных домов общей площадью 213,2 млн кв. м. В капитальном ремонте согласно проекту постановления нуждается треть всех домов - 13,8 тысячи общей площадью более 117 млн кв. м. Все они по плану должны быть отремонтированы к 2014 году. Речь идет о домах, введенных в эксплуатацию до 1991 года, до принятия федерального закона о приватизации жилищного фонда. Столичные власти справедливо рассудили, что государство, как бывший собственник, обязано провести в таких домах капремонт на бюджетные деньги, прежде чем в соответствии с Жилищным кодексом взвалить это бремя на новых собственников - владельцев квартир. Впрочем, говорится в проекте постановления, помощи вправе ожидать и жильцы домов, построенных после 1991 года: им обещают выделять бюджетные субсидии. Но до них очередь дойдет только в 2015 году.

Эту уверенность разделяют не все: во-первых, деньги из бюджета будут давать в основном на ремонт тех домов, в которых есть товарищества собственников жилья (ТСЖ), а москвичи не очень активно создают жилищные кооперативы. Во-вторых, при существующей системе управления столичным жилфондом деньги могут быть израсходованы неэффективно.

Проект постановления фактически игнорирует один из законных способов управления домом - непосредственное управление жильцами без создания ТСЖ и без привлечения управляющей компании, - говорит независимый депутат Госдумы Галина Хованская. - Столичные власти хотят превратить постановление в инструмент насильственной тэсэжизации города. При этом, по оценкам чиновников, изложенным в проекте постановления, слишком бурное развитие института ТСЖ может застопорить реализацию программы. Ведь тогда городу придется выделять денег больше, чем запланировано: около 70 млрд рублей дополнительно в 2009-2010 годах. Да и эффективность расходования средств в случае аврального создания ТСЖ, по мнению Хованской, будет низкой.

Из проекта программы капремонта исключены дома высотой пять этажей и менее, а также дома с деревянными и смешанными перекрытиями (таких в столице около 47 млн кв. м). Но это не проблема: их отремонтируют или снесут по другим программам правительства Москвы. Проблема в другом: согласно проекту постановления в первую очередь бюджетные деньги выделят на ремонт тех домов, в которых созданы жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также ТСЖ. Более того, с 2009 года ремонтные работы будут вести только при наличии решения общего собрания собственников о капремонте с перечнем работ, определенных техническим заключением о состоянии дома.

Административный округ Количество домов Площадь (тысяч кв. м)

Краткосрочный план мероприятий по комплексному и выборочному капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 год

Северный 226 1274,448

Центральный 140 720,091

Восточный 229 1397,945

Северо-Восточный 215 1657,414

Южный 197 1830,711

Юго-Восточный 130 932,272

Западный 167 1107,985

Юго-Западный 136 1153,973

Зеленоград 32 303,784

Северо-Западный 103 755,548

Определения, что такое точечная застройка, в Градостроительном кодексе нет. Это не юридический термин. Но именно такая политика - строительство дома в уже существующем архитектурном ансамбле - была одобрена во Владивостоке несколько лет назад.

Источник: правительство Москвы

Дружина против строителя
Новая история жителей улицы Толстого началась летом прошлого года. Они узнали, что вскоре рядом с их домами, на месте парковки, двух детских площадок и зеленой зоны появится новый жилой комплекс. Вообще сообщить это жильцам должны были на общественных слушаниях, проведение которых обязательно для получения согласия на такого рода строительство. Они и были проведены, но приняли участие в них лишь несколько человек из пяти многоподъездных домов. Но формальность соблюдена: разрешение на стройку было получено. Когда молва о ней стала достоянием многих, жильцы улицы решили не пускать строителей в свой двор и обратились в суд. Подано уже шесть исков, решение принято по одному из них и не в пользу жителей - дескать опоздали со сроками подачи жалобы. Остальные судебные разбирательства тянутся по сей день.

Причина тому - дефицит свободных земель в городе, окруженном с трех сторон морем. Однако любому здравомыслящему человеку понятно, что новое строительство не должно нарушать градостроительные регламенты, нормативы плотности застройки и права проживающих в микрорайоне жителей.

Строительный мезальянс
Эта история - лишь один из примеров конфликтов, складывающихся между жильцами микрорайонов и застройщиками. Подобные ситуации сейчас обозначились на улицах Суханова, Зейской, Некрасовской, Бурачека, проспектов Красного знамени и Океанского. Горожане протестуют против уплотнения за счет детских площадок, автостоянок, скверов.

Тем временем строительная компания не церемонилась. По словам председателя ТСЖ одного из домов, чтобы выжить автолюбителей со стоянки (откуда и должна начаться застройка), из-за забора на автомобили бросали банки с краской и камни. В результате были разбиты пять машин, залиты краской еще четыре. И хотя не доказано, кто это делал и с какой целью, жители улицы решили, что некто таким образом освобождает место под застройку. Жильцы обзавелись сиреной, которая в случае чего быстро смогла бы собрать максимальное количество людей. Сейчас думают создать собственную добровольную народную дружину.

Что касается собственников квартир в пяти домах по улице Толстого, то, по словам эксперта Приморской торгово­промышленной палаты Елены Золотаревой, эти люди имеют право на земельный участок в размере 15 тысяч квадратных метров. И если здесь все­таки поставят дома по точечному плану, то жильцы существующих домов лишатся больше половины придомовой территории, положенной им по закону.

Наблюдатели считают, что корень зла в том, что во Владивостоке до сих пор не проведено межевание земли, нет разграничения придомовой территории. Пользуясь тем, что границы участков не закреплены, компании-застройщики стараются урвать лакомые куски на уже заполненных коммуникациями участках, которые значительно удешевляют стройку. Вот только изношенность этих самых коммуникаций и высокая вероятность аварий на них никого не интересуют. К слову, с этим мнением согласны депутаты думы Владивостока. На последнем заседании они решили сформировать рабочую группу для того, чтобы контролировать ведение точечной застройки, и пообещали обратиться в прокуратуру и Законодательное собрание Приморья. По их мнению, эти органы должны помочь защитить права горожан.

При точечном строительстве застройщики на словах готовы компенсировать стоимость неоформленной территории возле дома. Но расчеты делают исходя из кадастровой стоимости городской земли. Рыночная же ее стоимость многократно выше. Хотя и кадастровую цену пока также невозможно определить с уверенностью, поскольку в краевом центре до сих пор нет правил землепользования, а последняя оценка была проведена в 2004 году.

Карманник в каске
Есть еще один существенный момент, на который необходимо обратить внимание всем собственникам жилья, кроме, пожалуй, членов современных кондоминиумов. После оформления придомового участка повышается ликвидность квартиры и ее стоимость. Иными словами, жилплощадь пользуется повышенным спросом, и ее можно продать гораздо дороже, чем если бы придомовая территория не была оформлена должным образом.

Законный интерес
Отсутствие правил землепользования и застройки означает, что фактически при желании каждый может строить все, что захочет. Еще это значит, что никакая комплексная реконструкция жилья, постепенно ветшающего, в ближайшее время горожанам не светит. Почему­то мы считаем, что наше - это то, что находится по внутреннюю сторону входной двери. Юристы же утверждают, что если не сформирован участок по границам дома и не проведен кадастровый учет, то во владении собственников оказываются лишь условные квадратные метры. Реальный вес им придаст запись в соответствующей графе свидетельства о собственности.

В один из подобных конфликтов был вовлечен бывший полпред в ДФО Камиль Исхаков. Ему жители многоэтажек объяснили, что они совсем не против того, чтобы в городе появлялись новые дома. Единственное, чего они не понимают, почему ценой этого должны стать их удобства и налаженный быт. В случае строительства все автомобили выстроятся вдоль подошв многоэтажек, к которым не смогут подъехать ни скорая помощь, ни пожарные машины. Изношенные коммуникации, к которым будут подсоединены новостройки, могут и не выдержать такой нагрузки. К тому же собственники жилья, считает Елена Золотарева, будут лишены возможности сделать капитальный ремонт своего дома, хотя бы потому, что строительную технику на дворовый пятачок не загонишь. Конечно, это вопрос будущего, но исходя из состояния жилого фонда в нашем городе, не такого уж и далекого.

К слову
За землю, которую собственники теоретически могут зарегистрировать на себя, придется платить. Налог высчитывается исходя из общей налогооблагаемой базы. В частности, сумма земельного налога в год для квартиры площадью 5054 квадратных метра составит чуть более 500 рублей - цена за спокойствие не такая уж и большая.
Сейчас в Московской области строится 575жилых домов, подсчитали в девелоперской компании Urban Group. Общий объем ввода жилья за первое полугодие 2007г. на 40%больше, чем за аналогичный период прошлого года, добавляют в Домострое. Запланированный объем новостроек в зоне до 30км от МКАД на 2007-2010гг. составит более 6,8млн кв. м при ежегодном наращивании площадей.

Но во Владивостоке таких прецедентов слишком мало, тогда как охотников до неоформленных земель хоть отбавляй. Известные протесты владивосткоцев против точечной застройки - лишь начальная стадия проблемы. Мы еще не привыкли относиться к земле как к товару, имеющему стоимость порой выше, чем то, что на ней стоит. Именно это ощущение, что все вокруг мое, и что так будет вечно, мешает гражданам задуматься над изменяющимися правилами по отношению к собственности, как частной, так и общедолевой. Между тем, любая собственность должна быть оформлена и зарегистрирована, и лучше вовремя, а не тогда, когда на нее найдется другой претендент.

15% ипотечных сделок на первичном рынке в 2005 г.


Ипотека растет

50% ипотечных сделок на первичном рынке в 2007 г.

30% ипотечных сделок на первичном рынке в 2006 г.

В таких городах, как Мытищи, Королев, Одинцово, говорит Наталья Ветлугина, заместитель гендиректора компании Новый город, строятся дома бизнес-класса и даже элитные с почти московскими ценами. Новой дешевой панели там почти нет. Но чем дальше город от Москвы, тем меньше в нем строится домов бизнес-класса, застройщики предпочитают возводить экономичное жилье: панельное или дешевое монолитное, добавляют в Urban Group. По их данным, если в ближней зоне многоэтажные дома бизнес-класса занимают до 40%от общего объема, то на окраинах области их число не превышает 10%от всех новостроек.

Все дальше от Москвы
Иван Богатов, гендиректор Urban Group, говорит, что на областном первичном рынке формируется новая тенденция: застройщики, среди которых преобладают московские компании, начинают осваивать все более удаленные от столицы города Чехов, Ступино, Коломну, Дмитров и др. Пока что, по оценке Urban Group, распределение существующего объема строительства по области выглядит так: Красногорск (52объекта), Мытищи (42), Одинцово (41), Подольск (29), Химки (26), Балашиха (18), Долгопрудный (14), Ногинск (14), Домодедово (13), Люберцы (13), Железнодорожный (10), Звенигород (10), Серпухов (9).

В ближнем Подмосковье (до 15км от МКАД) в начале осени средняя удельная цена в новостройках экономкласса составила $2300за 1кв. м, в среднем (15-30км) $1800, в дальнем (более 30км) $1700.

Цены почти не растут
По данным Sternik's Сonsulting, средние цены предложения на первичном рынке области, составлявшие в апреле 2007г. $1990за 1кв. м, к сентябрю выросли на 6,5% до $2120.

В отличие от столичных продавцов областные компании почти не предлагали скидок, хотя сроки реализации объектов летом увеличились на 20-30%, говорит Дзюба. По данным Sternik's Сonsulting, скидки и бонусы все-таки присутствовали, а реальные цены сделок отличались от цены предложения в среднем на 5-7%.

Таким образом, подытоживает Ирина Дзюба, коммерческий директор MRGroup, за восемь месяцев 2007г. новостройки в 20км от МКАД подорожали на 7-9%, а дома, строящиеся на расстоянии 20-60км от кольцевой на 15-20%. Беря во внимание снижение курса доллара и инфляцию, можно констатировать, что прирост был минимальным, размышляет эксперт.




Кто покупает в области
По мнению риэлторов, 70%покупателей жилья в области это москвичи, и москвичи молодые, которые обычно стоят перед дилеммой: купить малогабаритную квартиру в Москве или приобрести комфортное жилье в новостройке в ближайшем Подмосковье. Предпочтение часто отдается второму. В ПИК-регионе говорят, что в городах спутниках Москвы цены на недвижимость все еще ощутимо ниже столичных. В Sternik's Consulting отмечают, что спрос в Подмосковье смещен в сторону качественного жилья бизнес-класса.



Главная --> Публикации