Главная --> Публикации --> Несносные пятиэтажки Зачем на стройке видеооператор? Шантаж класса люкс Как вложиться в закрытый пиф и не разориться? Фас нашла способ оспаривать неправомерную аренду объектов жкх в суде

Законопроект "О сохранении имущественных комплексов. .. " одобрен постановлением правительства Москвы N 768-ПП от 16 сентября. Согласно законопроекту все важные для города предприятия будут внесены в специальный перечень организаций, подлежащих сохранению. Согласно постановлению составлением такого списка займутся городской Департамент науки и промышленной политики и Московская конфедерация промышленников и предпринимателей (МКПП). Заведующая сектором по управлению госсобственностью Департамента науки и промышленной политики Москвы Ольга Баделина сообщила, что работы по созданию перечня только начались - сформирована рабочая группа, а "реальных результатов можно ожидать лишь к концу года". По словам председателя МКПП Елены Пановой, специалисты конфедерации разработали критерии, которые помогут определить, насколько вывод того или иного предприятия необходим: это эффективность работы, занятость населения, экологичность производства, перспективы развития и потребность города в продукции. "Теперь окружные отделения конфедерации и отраслевые союзы составят в соответствии с этими критериями списки московских предприятий, на основе которых и будет сформирован перечень", - объяснила Панова. Одновременно, для того чтобы оградить предприятия от недружественных поглощений, участок под предприятием будет внесен в перечень земельных участков, также подлежащих сохранению.

Столичные власти готовят законопроект "О сохранении имущественных комплексов организаций промышленности в г. Москве", который в случае его принятия может осложнить жизнь инвесторам, занимающимся приобретением промышленных предприятий с цеклью получения земли под ними.

Инвесторы относятся к законопроекту неоднозначно. "Пока список не утвержден, сложно сказать, насколько этот закон увеличит наши так называемые административные расходы", - объяснил "Ведомостям" гендиректор одной из инвестиционно-строительных компаний, занимающихся строительством офиса на бывшей заводской территории. Сергей Поликарпов, партнер компании "Инвесткапстрой", наоборот, считает, что закон упрощает работу девелопера. "У инвестора появляется выбор: он может не входить в этот девелоперский проект, а может оспаривать в суде позицию города и какие-то пункты этого закона, запрещающие вывод конкретного предприятия", - говорит Поликарпов.
Доля новостроек, особенно новостроек экономкласса, в листингах риэлторских агентств с середины весны значительно снизилась. По данным МИАН агентство недвижимости, в апреле сентябре покупателям предлагались квартиры в 330 объектах это примерно на 90-120 адресов меньше, чем, к примеру, в декабре 2006 г. Риэлторы объясняют это как сокращающимся объемом ввода новостроек, так и практически полностью отсутствующим спросом на квартиры в строящихся домах в Москве.

Впрочем, добиться исключения предприятия из перечня все же будет можно, но право на это решение в каждом конкретном случае оставляет за собой правительство Москвы, говорится в законопроекте.

В столице не предлагать
Застройщики переключаются на Подмосковье. Например, у Главмосстроя из ежегодно возводимых почти 1 млн кв. м новостроек большая часть приходится на областные города, признает Алексей Бузников, заместитель гендиректора Главмосстрой-недвижимости (риэлторской компании, которая реализует построенное Главмосстроем жилье). По его словам, подмосковное жилье продается быстрее, так как оно дешевле, а три четвертых от построенного в столице уходит на реализацию городских программ.


ЦитатаОлег Репченко
Руководитель аналитического центра ирн. ru
Официально в Москве цены никто не снижал
давали скидки и бонусы

Такая картина характерна и для другого крупного застройщика ДСК- Пока в списке его предложений фигурирует пять столичных и пять подмосковных адресов. Но в планах компании на 2007-2008 гг. подмосковная доля увеличится весьма существенно на шесть новых объектов, в то время как столичная подрастет всего на два.

В Москве самый демократичный вариант от Главмосстрой-недвижимости новостройки в Сабурове ($3500 за 1 кв. м), в то время как ценовой максимум для Подмосковья составляет $2500 за 1 кв. м (жилье в Красногорском районе).

Агентства недвижимости окончательно переключились на вторичный рынок, новые дома в основном продают теперь сами застройщики или крупные риэлторские компании соинвесторы проекта.

Покупатели задумались
Вплоть до начала июня 2007 г. в МИАН наблюдали постоянное снижение спроса на новостройки на уровне 10% в месяц.

По данным агентства DailyStroy, с апреля по сентябрь 2007 г. новостройки экономкласса в Москве подорожали всего на $213 за 1 кв. м с $3000 до $321 На начало III квартала, говорят в АН Домострой, средневзвешенная цена 1 кв. м на квартиру экономкласса на первичном рынке составляла $3847.

Риэлторы объясняют снижение спроса недавними событиями на рынке. В 2005-2006 гг. из-за роста цен на недвижимость покупатели буквально сметали так называемое дешевое жилье, вспоминает директор по маркетингу компании Домострой Елена Комова. Но за этот период цены на него настолько выросли, что платежеспособный спрос сместился в сторону ближнего Подмосковья. В 2007 г. цены расти перестали некоторое увеличение, фиксируемое риэлторами, можно отнести к статистической погрешности.

Аналитики информационного агентства Квадрум. Недвижимость России отмечают, что в апреле сентябре цены предложения практически не менялись, а цены сделок снизились на 10-15%. Крупные компании, говорит Алексей Липскеров, руководитель агентства Квадрум. Недвижимость России, сейчас предлагают всевозможные бонусы и скидки. Более мелкие, у кого жировой запас поменьше, в дополнение к заявленным скидкам хоть и неохотно, но идут на торг.

Данные на этот период от МИАН практически аналогичны $3870 за 1 кв. м. Хотя риэлторы и зафиксировали прирост по сравнению с июлем в 0,9%. До этого цены снижались: в апреле на 2%, в мае на 0,3%, в июне на 0,1%. Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости, признает, что колебания цен на уровне плюс-минус 1-3% в месяц являются статистически незначимыми.

Надежды риэлторов
Пробуждение покупательского спроса во второй половине лета зафиксировали и в компании Миэль агентство недвижимости. По их мнению, оно должно было усилиться осенью и привести к увеличению цен. По прогнозам Миэля, в сентябре октябре средний прирост цен на новостройки составит 2-3%.

Такую же коррекцию цен констатирует и Олег Репченко, руководитель ирн.ru. Главмосстрой-недвижимость, возражает Бузников, цены летом официально не снижал наоборот, в августе, когда наметилась активизация спроса, они были повышены на 5-6%.

В сегменте бизнес-класса, констатирует Дмитрий Воронков, руководитель департамента элитных новостроек компании Контакт элитная недвижимость, был застой в начале года, а к его середине произошло оживление, пошли сделки. Правда, признает он, не последнюю роль в этом сыграли разнообразные акции по снижению цен (скидки и бонусы), а еще продавцы и покупатели договаривались о ценах в индивидуальном порядке.

Акции со стороны продавцов, направленные на стимуляцию продаж, признает Наталья Тихоновская, управляющий партнер компании Миэль-новостройки, действительно имели место на рынке. Однако не все они, уточняет она, были связаны со снижением покупательской активности. По ее словам, в июле августе 2007 г. Миэль-новостройки провела мероприятие Купи квартиру получи машину с целью увеличения объема реализации квартир для финансирования венчурных проектов. Согласно условиям акции покупатели квартир в Кожухове, а также в микрорайоне Центральный г. Долгопрудного (Московская область) получали сертификаты на автомобили Renault.

Качественные новостройки бизнес-класса, расположенные в престижных районах столицы, и не задирающие цены, говорит Комова, пользуются стабильным спросом. Более половины объектов бизнес-класса предлагаются на западе и северо-западе столицы.

По оценке компании Домострой, разброс цен в сегменте бизнес-класса на конец III квартала 2007 г. составлял от $4000 до $10 000 за 1 кв. м. Этот сегмент очень сложен в анализе, признает Воронков, покупателям также нелегко определиться с выбором: сложно найти оптимальное сочетание цены и качества, а цена квартиры порой сопоставима с ценой загородного дома.

В агентстве Контакт элитная недвижимость говорят, что в отличие от экономкласса элитные квадратные метры продолжали этим летом расти в цене, хоть и меньшими темпами, чем раньше. Воронков объясняет это так: Элита медленнее реагирует на снижение цен на рынке, зато больше и быстрее на подъем.

Цены на новостройки
Антон Муравьев, руководитель аналитического агентства DailyStroy, отмечает, что с апреля по сентябрь 1 кв. м в новостройках бизнес-класса подорожал с $5350 до $5958, элитный сегмент прибавил в цене в среднем с $18 000 до $20 151.

Для не сдавшего вовремя объект застройщика арендная плата за земельный участок будет удваиваться через каждые шесть месяцев просрочки. Такие санкции столичное правительство утвердило в постановлении О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве от 11 сентября. Согласно документу, департамент земельных ресурсов включит в новые договоры аренды земли условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения или сдачи объекта. Ранее за просрочку девелопер должен был платить покупателю, а теперь столичные чиновники решили усилить ответственность застройщиков еще и перед властями. Эта мера, как отмечают эксперты, не только повысит меру ответственности компаний перед гражданами и властями, но и даст дополнительные доходы в городскую казну.

По оценке Welhome, изменение цен в дорогом сегменте в течение II и III кварталов колебалось в пределах 2-3%. В августе был замечен рост активности покупателей на рынке жилья бизнес-класса, поэтому в апреле сентябре цены предложения выросли на 5-7%.

Жилище усовершенствуют
В ближайшие недели правительство России рассмотрит долгосрочную стратегию массового строительства жилья, разработанную Минрегионом России. Как утверждают в Минрегионе, эту стратегию планируется реализовывать в три этапа, используя Федеральную целевую программу (ФЦП) Жилище как базовый инструмент управления. При этом Минрегион предлагает включить в состав ФЦП Жилище три новые подпрограммы: по строительству социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и развитию промышленности строительных материалов. По данным Минрегиона, для обеспечения массового строительства жилья в период с 2008 по 2025 год необходимый объем финансирования составит 59,8 трлн руб.

ФАС не защитила москвичей
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) выступила против постановления О среднесрочной жилищной программе Москвичам -- доступное жилье". Суть документа сводилась к тому, что девелоперы должны продавать из своей доли коренным москвичам либо 80% квартир, либо 30% -- но с существенной скидкой для нуждающихся. Таким образом власти столицы собирались ввести преференции для проживающих в Москве на законных основаниях не менее десяти лет. Однако ФАС посчитала введение таких преференций неправомочным. Начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов Владимир Ефимов заявил, что предложения мэрии Москвы нарушают права граждан России и ограничивают конкуренцию на строительном рынке.

Война с незаконными постройками продолжится
Олег Митволь, заместитель главы Росприроднадзора:
-- Снос незаконных загородных домов в Московском регионе продолжится. В законодательстве однозначно прописано, что на участках лесного фонда, переданных в аренду для культурно-оздоровительных, рекреационных и спортивных целей, категорически запрещено возведение капитальных строений, зданий и сооружений. На таких объектах запрещено и жилищное, и дачное строительство, так же как и ограждение участка, и ограничение его свободного посещения людьми. Те, кто надеялся, что новый кодекс узаконит самовольное строительство в лесу, в том числе на арендованных под различные цели участках, сильно ошибся. Аналогичные решения будут ждать и других нарушителей требований лесного законодательства.

Условия для строительства в России ухудшились
Согласно последнему отчету Всемирного банка Ведение бизнеса (Doing Business 2008), по общим затратам времени и средств, которые требуются на строительство того или иного объекта, Россия оказалась на 177-м месте среди обследованных 178 стран. Хуже, чем у нас, дела со строительством обстоят только в Эритрее. Для проведения исследований авторы отчета использовали очень простую методику. Строители, юристы и эксперты сообщили, сколько времени и средств должны потратить строители для возведения типового объекта недвижимости. При этом учитывались все расходы на отправку уведомлений, получение лицензий и разрешений, а также подключение к коммунальным сетям. В Москве от строителей для этого требуется 704 дня согласований и суммарные расходы более чем 26 млн руб.

На ветхое жилье потратят 250 млрд руб.
Дмитрий Медведев, первый вице-премьер правительства РФ:
-- В каждом регионе должна быть разработана программа расселения из ветхого жилья. Проблема ветхого жилья копилась десятилетиями, государство свои обязательства не исполнило, очередь, копившаяся с советских времен, осталась и не рассосалась. Напоминаю о создании специального фонда по модернизации жилищного хозяйства и создании специальной корпорации, у которой будет в распоряжении порядка 250 млрд руб. Эти деньги не смогут решить все проблемы, но положат начало. Я надеюсь, что с помощью этих денег мы сможем избавиться от всего аварийного фонда.

В конце прошедшего месяца Истринский суд вынес решение о сносе 19 домов, построенных в природоохранной зоне. Согласно документу, указанные строения возведены не для создания лесной инфраструктуры, не для рекреационной деятельности, не для иной деятельности, разрешенной статьей 21 Лесного кодекса РФ, эти объекты не могут использоваться в культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целях.... Олег Митволь отмечает, что данное решение суда станет прецедентом. По его словам, вступление в силу нового Лесного кодекса четко обозначило требования, касающиеся порядка пользования участками лесного фонда

Ближнее Подмосковье станет малоэтажным
Юрий Жданов, президент СУ-155:
-- У строительства малоэтажного жилья очень благоприятные перспективы. По моим оценкам, уже в скором времени ближнее Подмосковье превратится в зону малоэтажного строительства. Это весьма позитивное явление, так как жизнь в собственном доме не только более комфортна, но и формирует у владельцев другую психологию. В частности, значительно повышает в людях чувство ответственности. Хозяин своего дома заботится не только о нем, но и о прилегающей территории. Можно смело сказать, что уют и чистота европейских городов связаны с традициями, обусловленными индивидуальным характером жилья граждан.

Социальные дома признали точками
Александр Кузьмин, главный архитектор Москвы:
-- Под кампанию по борьбе с точечной застройкой, которая проводится с августа текущего года, когда было принято соответствующее постановление правительства Москвы, попали, в частности, два дома, предназначенные для учителей, два дома для сотрудников МВД, причем не генеральских, а для молодых специалистов, а также дома для других государственных служащих. Такого не должно быть. Ситуацию по данному вопросу мы будем докладывать Владимиру Ресину и Юрию Лужкову.

2,584 млн кв. м жилья московские власти дадут очередникам-льготникам в 2008 году. Из них 1,284 млн кв. м построят за счет городского бюджета, 150 тыс. кв. м очередники приобретут на субсидии, предоставленные городом, 750 тыс. кв. м власти планируют построить сами, выступая соинвесторами в различных девелоперских проектах, в том числе и в Подмосковье, а 400 тыс. кв. м инвесторы предоставят городу в качестве доли последнего в проектах. По словам начальника управления градостроительных программ департамента строительства столицы Алексея Шепеля, уже ведутся переговоры с рядом девелоперских компаний о совместном инвестировании строительства в Подмосковье. К примеру, город планирует стать соинвестором с ДСК-1 в строительстве микрорайона Восточное Щитниково (Балашиха). Дома сдадут в эксплуатацию в конце 2008 года.

За реформу ЖКХ ответят муниципалитеты
Дмитрий Козак, министр регионального развития РФ:
-- Задача федеральных органов власти -- стимулировать муниципалитеты к реформированию ЖКХ. Необходимо выстроить такой механизм, который обеспечит стимулирование муниципальных властей, чтобы они эту сферу реформировали. На постсоветском пространстве реформа этой отрасли уже проведена, тогда как в РФ работа проводится очень медленно. Отрасль в нынешнем состоянии -- это черная дыра в бюджете, в экономике, качество жилищно-коммунальных услуг крайне низкое.

500 млн кв. м жилья в панельных домах первого поколения в России требуют модернизации, сообщили в Министерстве регионального развития. Это почти столько же, сколько было построено за последние 15 лет.

40 млрд руб. в 2008 году потратят на капитальный ремонт московские власти. По словам первого заместителя руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы Михаила Рыбальченко, именно столько заложено в проект бюджета Москвы на 2008 год, что на 57% превышает уровень 2007 года. По словам господина Рыбальченко, программа капитального ремонта будет предусматривать также модернизацию лифтового хозяйства.

из 143 домов, фигурирующих в деле об обманутых дольщиках Подмосковья, уже построены и сданы в эксплуатацию. Вице-губернатор Подмосковья Алексей Пантелеев сообщил, что максимальный срок сдачи остальных домов -- весна 2008 года.

464 тыс. семей обратились за жилищными субсидиями на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в Москве с начала этого года. Депутаты Мосгордумы намерены предложить правительству РФ продлить срок предоставления субсидий до одного года.

Выбора почти нет
На первый взгляд коммерческих новостроек как в Москве, как и в Подмосковье довольно много, выбирать есть из чего. Так, в Московской области, по информации аналитического консалтингового центра холдинга Миэль, на конец августа продажи велись в 451 объекте. Москва в количественном отношении отстает. По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в столице на тот же период экспонировалось порядка 366 новостроек. Сделаем оговорку. Данные по количеству новостроек, полученные из разных источников, могут отличаться. Так, Миэль насчитал в Москве лишь 317 объектов. Причина расхождений в методике учета. В число новостроек могут попасть как все дома, в которых в данный момент ведутся строительные работы (то есть объекты до стадии их сдачи госкомиссии), так и те, которые уже введены в эксплуатацию, но где продолжаются первичные продажи. Но даже с учетом этих поправок очевидно: жилья в Московской области возводится больше, чем в самой Москве.

$4805 тыс. -- такой была средняя стоимость 1 кв. м в июне текущего года, по данным компании Миэль. Впервые начиная с февраля средняя цена квартир начала расти.
Самый близкий и самый интересный для московских застройщиков регион -- это, конечно, Подмосковье. Тенденция вытеснения дешевых новостроек в периферийные районы Москвы, приближенные к МКАД, оформилась еще шесть-семь лет назад.

Обособленные территории
Основная масса новостроек более низкой ценовой категории вплотную приближена к границам Москвы и вытеснена в районы, расположенные за МКАД. Де-юре они относятся к Москве, но де-факто это уже практически Подмосковье. Например, район Кожухово (который, как обращают внимание в компании Миэль, на сегодняшний день является единственным районом Москвы, где в последние два года строилось относительно много объектов экономкласса) удален на 4-5 км от МКАД и по большинству параметров может быть приравнен к соседствующему с ним городу Люберцы.

В первую очередь это различие видно в сегменте экономкласса. Опять же с некоторыми оговорками. До сих пор так и не существует единой договоренности, что именно называть экономклассом. В компании Миэль, например, к нему причисляют лишь панельные дома. В начале осени их насчитывалось 144 (но далеко не все панельки в компании относят к экономжилью, большая их часть попадает в бизнес-класс). В агентстве Домострой, напротив, в него включают и некоторые монолитно-кирпичные объекты, которые по своим потребительским характеристикам трудно отнести к более высоким категориям. Но даже при этом обнародованное ими число новостроек экономкласса очень низко -- 32 объекта на всю столицу. То есть не более 10% от всех строящихся объектов,-- рассказывает Даниил Пятецкий, аналитик компании Домострой.-- Причем значительная их часть сосредоточена на севере города: 23,5% -- в Северо-Восточном округе и 16,6% -- в Северном. Любопытно, что в традиционно дешевых округах новостроек экономкласса значительно меньше: по 14,7% -- в Южном и Восточном округах, а на юго-востоке -- всего 8,8%.

Но любопытно и другое. Если отступить с этой же стороны Москвы за юридические пределы города и присмотреться к Люберцам, то окажется, что жилья такого же типа, как в Кожухове (то есть панельного), возводится крайне мало. Из-за этого происходит казус с ценами. Так, минимальные цены в доме серии П-111М, который сдается госкомиссии во втором квартале 2008 года,-- $2,33 за 1 кв. м, то есть даже дороже, чем в Кожухове. Но в то же время в сдающихся в эти же сроки монолитно-кирпичных домах люберцкого ЖК Наташинский парк стоимость квартир на сегодняшний день составляет около $2 тыс. за 1 кв. м, а в других люберецких новостройках, возведенных по аналогичной технологии и уже прошедших госкомиссию, средняя цена $2,7 тыс. за 1 кв. м.

"Обособленность Кожухова подтверждает и ценовой анализ,-- рассказывает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.-- Так, в Восточном округе новостройку по проекту И-155 в Гольянове (на ул. Камчатской, в 10 мин. пешком от м. Щелковская) можно приобрести по средней цене $3,5 тыс. за 1 кв. м, а в Кожухове (на ул. Татьяны Макаровой, приблизительно в 5 км за кольцевой автодорогой) этот же проект будет стоить в среднем $2,3 тыс. за 1 кв. м. Как видим, разница в цене позволяет снизить затраты на приобретение условно московской квартиры на 30% -- неудивительно, что кожуховские новостройки без особых проблем находят своих покупателей.

То же самое наблюдается и на других направлениях. Так, расположенный на Волоколамском шоссе район Павшинской поймы застраивается преимущественно панельным жильем. В домах серии И-155, сдающихся здесь госкомиссии в первом квартале 2008 года, квартиры сейчас продаются по $2,2-2,4 тыс. за 1 кв. м, в прошедшем госкомиссию доме серии ИП-46с -- $ 2,5-3 тыс. за 1 кв. м, а в доме серии П44-Т, где заселение началось в июле,-- по $3,5 тыс. за 1 кв. м. В новостройках же столичных районов Митино и Тушино (4-5 км от Павшинской поймы) объектов такого типа гораздо меньше. Например, в сдающемся госкомиссии в конце этого года доме серии ГМС-1 в Тушине сейчас в продаже есть квартиры за $3 тыс. за 1 кв. м, правда, их считанные единицы. Поскольку в Павшинской пойме такие дома не возводятся, для корректности сравнения возьмем дома этой же серии в самом Красногорске, сдающиеся в эти же сроки. В них цены начинаются от $2,3 тыс. за 1 кв. м.

На других сопряженных участках Москвы и области заметно то же явление -- разница в типах преимущественно возводимого жилья, только картина зеркально противоположная. Так, в не менее удаленном от центра Москвы районе Куркино сейчас прямых первичных продаж почти нет (напомним, что район практически достроен), имеются лишь предложения по переуступке прав собственности в уже построенных домах по $3-3,8 тыс. за 1 кв. м. При этом в расположенных буквально через дорогу Химках порядок минимальных цен иной: $2-2,5 тыс. за 1 кв. м. Например, в достраивающихся корпусах химкинского микрорайона Новокуркино, которые сдаются в нынешнем году, на сегодняшний день квартиры продаются немногим дешевле $2 тыс. за 1 кв. м. Правда, в Куркине вообще нет панельного жилья, а в Новокрукине реализуются квартиры в панельных домах серии КОПЭ-Парус.

В среднем цены предложения новостроек эконом- и среднего классов в городах Московской области и в граничащих с ними столичных районах отличаются примерно на 25%. Исключение составляет город Щербинка, где цены различаются с прилегающим Южным Бутово более чем на 60%. Это обусловлено сложившейся в последние годы негативной репутацией Щербинки из-за многочисленных скандалов дольщиков, связанных с остановкой и замораживанием строительства жилых домов.

Что в имени тебе
Темпы роста цен как в столичных удаленных районах, так и в городах ближнего Подмосковья с начала года сохраняются примерно на одном уровне, и существенных изменений этой тенденции до конца года мы не ожидаем,-- говорит руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Люция Казимир.-- Местоположение новостроек в столице, несмотря на удаленность районов, определяет их более высокий территориальный статус -- этот фактор играет существенную роль и в определении более высоких цен предложения квартир.



Главная --> Публикации