Главная --> Публикации --> Вопрос — ответ. товарищества собственников жилья Несносные пятиэтажки Зачем на стройке видеооператор? Шантаж класса люкс Как вложиться в закрытый пиф и не разориться?

Покупатели загородной недвижимости люди, которые хотят жить на природе. Поэтому для большинства из них важна экологическая обстановка в выбранном районе. Сегодня клиенты перед покупкой проводят большую аналитическую работу, рассказывает директор по развитию группы Жилторг Иван Гурьев. Нередко они самостоятельно изучают экологические карты Подмосковья, причем учитывают не только бросающиеся в глаза очевидные факторы например, уровень выброса вредных веществ в почву и воздух, но и такие нюансы, как удаленность от промзон, могильников, заброшенных совхозов, любых производств.

Выбор. Альтернатива городскому жилью коттедж или таунхаус в ближайшем Подмосковье. Цены квадратного метра в таких домах и московских квартирах сопоставимы.

Уже развиваются инфраструктурные комплексы на Новорижском шоссе самом востребованном у потенциальных покупателей загородного жилья. В комплексах Павлово Подворье и Нова Рига есть все, что потребуется городскому жителю.

Когда загородные поселки только начали появляться, а рынок таунхаусов (коттеджей на несколько квартир с отдельным входом в каждую) и вовсе не был еще развит, застройщики старались поместить на их территории как можно больше объектов инфраструктуры. Это было вызвано несколькими факторами. Во-первых, вокруг поселков, как правило, находились лишь небольшие деревни и дачные кооперативы, где невозможно было найти ни клуба, ни хорошего магазина. Во-вторых, тогда покупателями коттеджей для постоянного проживания в охраняемых поселках являлись люди состоятельные, жаждущие максимального комфорта и обособленности от окружающих. С тех пор ситуация изменилась. Такие инфраструктурные излишества, как боулинг-клуб, в поселке на десять домов теперь почти не строят, говорит Иван Гурьев. Ведь они ложатся бременем дополнительных затрат не только на застройщика, но и на самих жильцов: содержать все это в конце концов приходится им. Поэтому сегодня в поселках есть только самое необходимое: аптека, небольшой магазин, бытовая служба, быть может, маленькое кафе. Остальное должно находиться в непосредственной близости, но за территорией.

Таунхаусы. Небольшие аккуратные домики, выстроенные в одну линию, привычное зрелище для европейских окраин. Там таунхаусы являются экономичным жильем. Исключения бывают, но редко. Как бизнес-класс могут позиционироваться лишь очень качественные дома, расположенные в престижных районах.

Поскольку большинство покупателей загородной недвижимости не обладают возможностями богатого выбора в пределах имеющейся у них суммы, чаще всего определяющим фактором при покупке жилья является его стоимость. А вот клиенты, нацеленные на элитный сегмент, напротив, уделяют основное внимание качественным характеристикам дома и поселка. За жилье в престижном месте, с интересными и оригинальными архитектурными решениями современные состоятельные люди готовы отдать практически любые деньги, говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Так же, как и коттеджные, поселки таунхаусов можно разделять на ценовые сегменты эконом, бизнес и премиум. Однако если при определении класса жилья не дифференцировать загородную недвижимость по типам, то практически все они попадут в категорию бизнес, объясняет Мария Литинецкая.

В России риэлторы никак не могут договориться, к какому сегменту отнести коттеджи на несколько семей. С одной стороны, в нише загородного жилья это наиболее доступные объекты. И самые скромные: лишены эксклюзивности, так как застройка типовая, всегда есть соседи, прилегающие участки небольшие. Эти признаки позволяют считать таунхаусы жильем эконом-класса. Но с другой стороны, они в большинстве случаев намного качественнее городских квартир, а цена их выше за счет большой площади, содержание и ремонт помещения обходится дороже стандартных коммунальных платежей. Таким образом, человек со средним доходом едва ли может позволить себе такую покупку, даже с помощью ипотеки. Тогда для кого такой эконом?

Большая часть поселков сегодня относится к бизнес-классу, считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. Особенно в ближайшем Подмосковье. Строить дешевые дома в пределах 30 км от МКАД невыгодно из-за высокой стоимости земли.

Дело в том, что, раскладывая любую недвижимость по ценовым уровням, застройщики, риэлторы, аналитики учитывают не только стоимость объекта как такового, но и многие другие характеристики. Например, в поселке таунхаусов Барвиха Village стоимость домовладений вполне попадает под критерии проекта бизнес-класса, однако площади домовладений и участков, уровень концепции, месторасположение позволяют считать этот проект премиальным.

В элитном сегменте такие предложения приобретают сегодня оригинальный формат. Например, на первом этаже в доме могут располагаться коммерческие помещения удобно вести свой бизнес (в том числе партнерский с соседями), не выходя из дома. А в самом ближайшем Подмосковье становятся все более популярными микрорайоны из таунхаусов они приобретают статус городского жилья.

Изначально таунхаусы позиционировались как жилье бизнес-класса, однако популярность данного формата недвижимости привела к тому, что они стали появляться как в элитных поселках, так и в поселках класса эконом, резюмирует директор загородного департамента компании Новое качество Лариса Кузьминова. Более того, на рынок стали выходить организованные поселки, состоящие исключительно из таунхаусов. Таким образом, можно говорить о развитии отдельного формата жилья, которое постепенно делится на классы в зависимости от местоположения, используемых в строительстве материалов, инфраструктуры поселка и систем безопасности.

На загородном рынке Подмосковья сегодня в активной продаже 53 поселка таунхаусов, включая дуплексы (двухквартирные дома Ф.), а также смешанные поселки, отмечает старший аналитик по загородной недвижимости Инком-недвижимости Роман Попов. 80% из них находится в 20-километровой зоне от МКАД.

Поскольку большинство покупателей таких домов в ближайшем Подмосковье работают в столице и каждый день вынуждены там бывать, особенной популярностью у них пользуются скоростные и относительно свободные шоссе. Лидеры Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское и Ярославское направления.

Покупая коттедж, клиент, как правило, формирует комплексный запрос: его интересуют не отдельные характеристики, ему необходимо наиболее оптимальное сочетание всевозможных достоинств проекта. И он готов за это доплачивать. Так, наличие рядом с поселком хорошего леса и большой воды повышает стоимость на 30%. Однако покупатели очень внимательны и придирчивы. Еще можно встретить объявления вроде Поселок на Новой Риге, на берегу Большой Истры. Внимательный клиент сразу поймет, что расположен этот поселок на Волоколамском шоссе, не на Новорижском, что в корне меняет дело. Сегодня люди на такие обманки уже не попадаются.

Коттеджи. Индивидуальный дом обойдется дороже. Квадратный метр в коттедже стоит сегодня минимум $3,5 тыс. Разброс цен очень высок, добавляет Валерий Мищенко. Если брать в расчет Рублево-Успенское шоссе, то верхнюю планку стоимости домов можно поднять до $50 млн. Это естественно себестоимость такого строительства выше. Уже достаточно давно и уверенно на этом рынке укрепляет свои позиции эконом-класс, говорит Мария Литинецкая. По состоянию на начало второго полугодия 2007 года доля поселков этого сегмента, находящихся в стадии активных продаж, составляла около 30% в общей структуре предложения. На премиум-класс приходилось 19%. Но, несмотря на это, нельзя сказать, что загородная недвижимость становится более доступной, так как в новых проектах уровня эконом стоимость дома не становится ниже.

ЦЕНЫ: Где метры дешевле
Из-за большой площади стоимость коттеджа и таунхауса превосходит цену стандартной московской квартиры.


Наибольшим спросом у покупателей коттеджей продолжают пользоваться Рублевка и Новорижское направление, говорит начальник отдела жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. Но одной из тенденций прошлого года стало смещение интереса покупателей к Киевскому и Калужскому шоссе. Также отмечается рост спроса и на Дмитровское направление.

Цена индивидуального дома в организованном поселке на первичном рынке составляет от $125 тыс. до $16,3 млн. Цена складывается из стоимости земли (направление, близость от города, природно-видовые и ландшафтные особенности участка) и подряда (материал дома, архитектурно-планировочные решения, уровень развития инфраструктуры, характер коммуникаций, имя застройщика и прочее).
Международные архитектурные конкурсы для нашей страны дело относительно новое. Однако за непродолжительное время их жанр успел подвергнуться значительным изменениям. Проекты зарубежных и отечественных звезд, побеждающие в представительных соревнованиях, либо тут же переделываются до неузнаваемости, либо вообще ложатся под сукно. В причинах этого необычного явления пытается разобраться обозреватель Власти Григорий Ревзин.

Однако квадратный метр стоит зачастую даже дешевле городского, несмотря на то, что уровень такого жилья выше. Так, цена спроса на квадратный метр в таунхаусах колеблется от $1,6 тыс. до $1,7 тыс. Диапазон предложений $1,5 3 тыс. Учитывая, что самая востребованная площадь квартиры в коттедже на несколько семей составляет примерно 250 кв. метров, стоимость жилья не будет превышать $750 тыс.

Началось все в 2003 году с конкурса на новое здание Мариинского театра, в котором победил Доминик Перро. Затем в Петербурге провели еще четыре конкурса -- на реконструкцию стадиона имени Кирова (2006, победил японец Кисе Курокава), на реконструкцию Новой Голландии (2006, победил англичанин Норман Фостер), на высотное здание Газпрома на Охте (2006, победила британская фирма RMJM) и на строительство нового терминала аэропорта Пулково (2007, победил британец Николас Гримшоу).

Архитектурные конкурсы в России приходятся на второй срок правления президента России Владимира Путина. Но, как говорят осведомленные люди, вопрос об архитектурных конкурсах заинтересовал президента только в этом году. Будто бы 30 мая на заседании своего совета по культуре он заявил, что впредь все заказы на проектирование принципиальных объектов должны распределяться на конкурсной основе. И, кроме того, прямо спросил главу Академии архитектуры РФ Александра Петровича Кудрявцева, почему на конкурсах побеждают иностранцы -- потому ли, что за ними стоят деньги, или потому, что у них лучше качество архитектуры. На самом деле ответить на этот вопрос однозначно не так просто.

Москва выпадает из этого ряда, в ней проведен только один архитектурный конкурс -- на здание московской мэрии в Сити (2003) -- и один инвестиционный -- на застройку квартала на месте гостиницы Россия (2006). При этом, хотя в конкурсе на Сити участвовали иностранные архитекторы, победил в нем Михаил Хазанов. Что касается второго конкурса, то в нем победил Шалва Павлович Чигиринский -- как инвестор, без архитектурного проекта. После победы он обещал провести архитектурный конкурс, но впоследствии просто пригласил к проектированию сэра Нормана Фостера.

Опыт Петербурга переняли и другие города. В Якутске в этом году прошел конкурс на Музей мамонта, в нем победил американец Томас Лизер. В Калининграде прошел конкурс на строительство оперного театра. В нем победил профессор Московского архитектурного института Андрей Некрасов и его студенты. Сейчас в Перми проходит конкурс на строительство местного музея, результаты должны определиться к декабрю, но, судя по составу участников, здесь победят иностранные архитекторы.

Но ситуация перестает хорошо выглядеть, стоит взглянуть на последствия конкурсов. После того как конкурс на здание Мариинского театра выиграл Доминик Перро, его в течение трех лет выживали из проекта. Француз, поддержанный вначале и Валентиной Матвиенко, и Валерием Гергиевым, и Михаилом Швыдким, сопротивлялся как мог, апеллировал к общественному мнению, даже действовал по дипломатическим каналам, но с ним все же справились. Сначала француза заставили создать русский филиал его мастерской с русскими помощниками, а потом объявили конкурс на рабочее проектирование театра по проекту Перро (случай беспрецедентный в мировой практике). Конкурс выиграл руководитель русского филиала мастерской Перро Алексей Шашкин. Доминик Перро от проектирования отстранен.

Благодаря конкурсам принципиально изменилась картина российского проектирования. В России появились все звезды современной мировой архитектуры. Норман Фостер участвовал в конкурсах на Новую Голландию и стадион имени Кирова. Массимилиано Фуксас, самый известный архитектор современной Италии, участвовал в конкурсах на Музей мамонта и здание Газпрома. Швейцарцы Херцог и Де Мерон, лауреаты премии Притцкера (архитектурной Нобелевки, ее когда-то получал и Фостер), Даниэль Либескинд, победитель конкурса на восстановление башен-близнецов в Нью-Йорке, Рэм Колхас, лауреат Притцкера, и самый известный архитектор Франции Жан Нувель участвовали в конкурсе на здание Газпрома. Арата Исодзаки, Ханс Холляйн, Марио Ботта, Эрик ван Эгераат и Эрик Мосс -- в конкурсе на здание Мариинки. Кроме Фуксаса и Лизера в конкурсе на Музей мамонта в Якутске участвовал Антуан Предок, лучший архитектор Америки 2006 года по версии Американского союза архитекторов (AIA). В Перми главным консультантом конкурсного процесса выступает Петер Цумптор, а среди участников -- группа Кооп Химмельбау, Ларс Спойбрук, Одиль Дек и Заха Хадид. Возможно, эти имена не слишком много говорят рядовому читателю, но, поверьте, это все равно как если бы все звезды кино, лауреаты Оскара, съехались в Москву на кастинг к Никите Михалкову.

Конкурс на Газпром-центр на Охте выиграла британская фирма RMJM, корпоративная архитектурная структура, не имеющая определенного творческого лица. Куда более яркие творческие личности -- Колхас, Либескинд, Фуксас, Нувель -- проиграли. В процессе конкурса из состава жюри вышли западные члены, сославшись на давление -- конкурс утратил легитимность в глазах западных архитекторов. Петербург дружно восстал против проекта, и дело дошло даже до проведения Марша за сохранение Санкт-Петербурга.

Конкурс на строительство стадиона имени Кирова выиграл Кисе Курокава. Конкурс оказался предметом скандала. Дело в том, что существовавший стадион имени Кирова, построенный архитектором Александром Никольским в 1950 году, являлся памятником архитектуры федерального уровня. Для того чтобы построить стадион Курокавы, памятник по представлению губернатора Матвиенко сняли с охраны решением правительства РФ. Не только историки архитектуры и краеведы, но даже архитекторы, непосредственно работающие с Курокавой над реализацией проекта, крайне отрицательно восприняли это решение. Борис Николащенко, руководитель русской группы проектировщиков стадиона, собрал пресс-конференцию, на которой назвал стадион Никольского восхитительным памятником и резко осудил его снос. Перед общественностью ситуация предстала в таком виде: японцы рушат наши памятники, а русские патриоты пытаются их сохранить.

Этот ряд можно продолжать. В Москве на архитектурном конкурсе на мэрию в Сити победил Михаил Хазанов. С тех пор здание поменяло место, форму и авторов -- к Хазанову прикрепили руководителя института Генерального плана Москвы Сергея Ткаченко. В Калининграде победил Андрей Некрасов, причем в условиях конкурса было прямо указано, что победитель получает право реализации проекта. Через три недели после объявления результатов конкурса губернатор Георгий Боос заявил, что театр будет строиться по проекту Александра Асадова, ничем не мотивируя свое решение. В Перми конкурс на местный музей пока не окончен, однако через три дня после завершения первого этапа конкурса его непосредственные организаторы -- министр культуры Пермского края Олег Ощепков и губернатор края Олег Чиркунов -- подверглись преследованиям со стороны Генпрокуратуры, причем среди прочего им инкриминировались связи с Фондом Гуггенхайма, который консультировал программу будущего музея. Кажется, вопрос удалось решить, но пока движение конкурсных дел остановилось. Более или менее прилично ситуация пока развивается только с Музеем мамонта в Якутске, но там до реальной стройки еще далеко.

В Пулково пока все идет не столь драматично, и победу Николаса Гримшоу, одного из ведущих британских архитекторов (он автор Проекта Эдем", места действия предпоследнего Джеймса Бонда), можно только приветствовать. Но нельзя не отметить, что по мере продвижения конкурса (он шел в несколько этапов) победивший проект все упрощался и упрощался. В сегодняшнем проекте уже нет ничего от Гримшоу -- это рядовой коммерческий продукт. Напомню, что конкурс проводился для того, чтобы создать новые ворота города, то есть предполагал некоторый художественный эффект.

Но, чтобы добиться этих целей, нужно выполнять некоторые условия. Во-первых, конкурс заранее должен вписываться в структуру местного общественного мнения -- избиратели должны осознавать, что городу необходим новый музей, стадион, офисный центр в депрессивном районе или что-то еще. Во-вторых, на конкурсе должен быть выбран проект, который действительно может претендовать на статус мирового аттракциона, с тем чтобы и местные избиратели узнавали, что власти решают их проблемы самым передовым в мире путем, и мировая общественность заинтересовалась. Причем важно соблюсти формальности, чтобы члены жюри не имели возможности заявить, что конкурс подтасован. В-третьих, выбрав проект, необходимо ему следовать, старательно оберегая автора от неприятностей и всячески следуя его прихотям -- это повышает статус объекта как чуда, родившегося из головы гения.

Впору спросить, зачем мы вообще проводим конкурсы. Они уместны тогда, когда строится здание-аттракцион, заранее претендующее на международную известность. Целей преследуется три. Во-первых, конкурс позволяет выбрать проект, который может претендовать на внимание международной общественности, причем этот проект пиарится как победитель престижного соревнования. Во-вторых, конкурс позволяет консолидировать благоприятное отношение к проекту в своем регионе -- жители узнают, что у них в городе строится чудо света. В-третьих, в город устремляются потоки туристов, что способствует подъему экономики.

Из проектов заказчики пытаются выбрать не тот, который соберет больше голосов, а тот, который нравится лично губернатору, и давят на жюри так, что его члены разбегаются. С победившим проектом делают что хотят и строят не то, что выиграло. Авторов не слушают, отстраняют от проектирования и укрепляют соавторами. Отрицательного PR не боятся, никаких противодействующих PR-кампаний не ведут. Вообще после конкурса все как-то заканчивается, проектом никто не интересуется, кроме победителя, который беспомощно тыркается между разными экспертизами и раздает панические интервью.

А мы нарушаем все что можно. Конкурсы у нас проводятся не для того, чтобы понравиться избирателям, а чтобы их победить. Вот тут некоторые считают, что стадион имени Кирова -- памятник, а мы им в зубы сунем Курокаву -- что вы на это скажете, а? Не дают некоторые граждане строить в Петербурге высотные здания, а мы им международный конкурс на высотное здание Газпрома. Съели? Заткнулись? А они не затыкаются, международного авторитета не слушаются и ходят на марши.

Власти регионов, в которых проходили конкурсы, не раз высказывались об эффекте Бильбао, который хотелось бы повторить в Перми, Калининграде или Якутске. После строительства Музея Гуггенхайма Бильбао стал модным местом, туда повалил поток туристов, и доходы городского бюджета возросли на {euro}250 млн в год. Это симпатичная цифра, но это доходы от налоговых поступлений. А в России и в Испании разные системы налогообложения, у них налоги платят граждане, а у нас -- организации, причем в расчет принимаются прежде всего крупные. Проследить корреляцию налоговых поступлений от Газпрома в бюджет Петербурга в связи с ростом количества туристов, приехавших посмотреть на новое здание Мариинского театра, не представляется возможным. Стоит об этом задуматься, как оказывается под вопросом сама стратегия здания-аттракциона.

В принципе конкурсные процедуры должны защищать от коррупционных схем. Но нужно сказать, что здесь это бьет мимо цели. Дело в том, что выбор архитектора у нас -- это не коррупционный процесс. Во-первых, гонорар архитектора за концепцию (а выбирается именно она) -- это меньше 1% от стоимости строительства, и тут вообще не за что бороться. Во-вторых, у нас строительный бум, архитекторы загружены сверх головы, откатов за право проектировать уже давно никто не платит. Коррупция начинается уже после того, как архитектор выбран, когда нужно получить согласования на строительство -- но эта взяткоемкая деятельность осуществляется не архитектором, а инвестором.

У остальных -- иначе. Крупные культурные объекты финансируются по правилу пятьдесят на пятьдесят -- половина из федерального, половина из местного бюджета. Сначала поступают федеральные средства. Кроме того, под специальное поручение президента -- а так было и с Мариинским театром, и оперным театром в Калининграде -- доля федерального бюджета может быть увеличена вплоть до 100%. И не только культурные проекты финансируются таким же образом. Например, стадион имени Кирова строится на специальные налоговые поступления от дочек Газпрома в бюджет Петербурга, и сам стадион в результате будет называться Газпром-арена. По той же схеме собираются строить и центр на Охте. Либерально-демократические граждане этим очень возмущены, они говорят, что эти поступления можно было бы потратить на другие, более близкие городу цели. Наивные люди -- не было бы Газпром-целей, не было бы и поступлений.

Мне кажется, что для понимания природы русских конкурсов нужно обратить особое внимание на то, что их почти нет в Москве. Юрия Лужкова можно подозревать во многом, но не в том, что он не использует каких-то строительных схем, потенциально выгодных для города (и работающих в нем инвесторов). Тогда возникает вопрос: почему Лужкову не выгодно то, что выгодно Матвиенко и всей остальной России? Ответ очень прост. Лужков строит на деньги которые не являются федеральными по происхождению. На него даже обижаются, что он категорически не пускает федеральные деньги в московский строительный комплекс.

То есть мы изобрели принципиально иной тип архитектурного аттракциона. Он проводится не для жителей и не для туристов, но, по сути, для одного человека, который может дать специальное поручение федеральному бюджету. Этому человеку важно продемонстрировать не сам аттракцион, а серьезность подготовки к нему. Все эти западные звезды пляшут на конкурсах совершенно не для жителей России. У них другая функция -- пустить пыль в глаза этому человеку, сделать его бал соответствующим зарубежным стандартам.

Иначе говоря, такой проект является средством вливания из федерального бюджета в местный. А конкурс -- средство его легализации. Именно поэтому на первом этапе так важно подчеркнуть отсутствие коррупционных схем. Именно поэтому для конкурса не нужно согласия местных жителей -- напротив, это способ надавить на них, используя внешний рычаг. Именно поэтому конкурс делается международным -- это средство показать значимость конкурса для престижа всей страны, что делает присутствие федерального бюджета уместным и оправданным. Именно поэтому с проектом-победителем можно делать все, что угодно -- деньги получены до начала строительства, каким потом получится аттракцион, никому не важно.

Глава Экспертного управления Кремля Аркадий Дворкович озабочен модой на создание госкорпораций. Эксперт опасается, что стремление чиновников заниматься бизнесом на бюджетные деньги угрожает экономическому росту и развитию частного бизнеса. До Дворковича против моды на создание госкорпораций выступал Герман Греф, недавно лишившийся поста министра в правительстве России.

В связи с этим я хочу высказать одно соображение. Есть основания предполагать, что Владимир Путин заинтересовался архитектурными конкурсами в связи с будущей Олимпиадой в Сочи. Есть также основания предполагать, что ему в принципе все нравится. Нравится, что конкурсы международные, нравятся зарубежные звезды. Но ему все же хотелось бы, чтобы побеждали наши. Так почему бы это не устроить? Дальше ведь все равно по барабану, кто выиграет. Все равно мы автора или отстраним, или кем-нибудь укрепим, или так обломаем, что он сам себя не узнает.

Мода на завоевание государством рынка путь к тому, чтобы экономический рост обнулился

Чрезвычайно опасной вижу моду на появление государственных отраслевых корпораций, которые сегодня возникают. Когда предлагается создать корпорацию, например, для лекарственного обеспечения, рыбы, дорог я могу еще долго перечислять, это наводит на мысль, что государство даже не пытается понять, что это может сделать частный бизнес, заявил Аркадий Дворкович в среду на конференции в Москве.

В стране наблюдается усиление государственного вмешательства в экономику, идут попытки возродить институт госкомпаний, поэтому позиция Аркадия Дворковича как яркого сторонника либерального курса понятна он делает ставку на развитие частного предпринимательства и минимальное вмешательство государства в экономику, говорит начальник аналитического отдела Центра политической конъюнктуры Александр Шатилов.

По словам Аркадия Дворковича, мода на завоевание государством рынка путь к тому, чтобы экономический рост обнулился. Единственный путь это развитие частного бизнеса, добавил он. Позже эксперт уточнил, что он имеет в виду еще не внесенные на рассмотрение проекты госкорпораций. Существующие фонды, банки и компании, которым государство уже выделяет почти 26 млрд долларов, не вызывают у господина Дворковича вопросов.

Озвучены также предложения по созданию госкорпораций по строительству автодорог Автодор, рыболовству Росрыбфлот, а также по лекарственному обеспечению.

К настоящему моменту уже принят закон, регулирующий деятельность госкорпорации по нанотехнологиям Роснанотех, также правительство закончило разработку законопроекта по созданию госкорпорации Росатом. Госдума приняла в первом чтении законопроект об госкорпорации Олимпстрой, которая станет центром управления строительством в Сочи объектов к Олимпиаде-201 Не снято с повестки дня предложение по созданию госкорпорации в станкостроении (Ростехнологии).

В ряде стран государство оказывает влияние на деятельность компаний, выступая в роли акционера. Существуют и другие способы государственного вхождения в экономику. Например, в Латинской Америке посредством таких инструментов, как субсидии, таможенные и торговые ограничения, государство регулирует экономику, не создавая при этом госсобственности.

Если говорить о зарубежном опыте вмешательства государства в сферы экономики, то это прежде всего военное производство, в остальном такая практика особо не развита, рассказывает директор аналитического отдела компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин.

Основная идея госвмешательства в России стремление помочь той или иной отрасли развиваться, наиболее яркий пример здесь отечественное самолетостроение, где создана ОАК, замечает господин Пантюшин. То, что не работает в свободном плавании, государство пытается взять под свой контроль, поскольку этот путь более понятен, проработан и комфортен.

Для России, отчасти из-за намерения вступить в ВТО, инструментарий воздействия в виде таможенных ограничений или торговых барьеров ограничен.

По его словам, основной вопрос в том, как это будет воплощаться, насколько компании и частные инвесторы будут заинтересованы идеями государства, каким образом государство будет стимулировать инвесторов, насколько эффективны будут их вложения. Также важен профессионализм управленцев в госкомпаниях.

Очевидно, что по отдельным отраслям создание госкорпораций может воплотить замыслы государства в жизнь, но в то же время увлекаться созданием госкорпораций не стоит, уверен эксперт.

Тема госкорпораций в данный момент всеми обсуждаема, одни видят в этом попытки решить наболевшие проблемы, другие видят угрозу в наступлении государства на бизнес. Пока не делается ставка на что-то одно, а поддерживается баланс сил, при этом допускается некий плюрализм в оценке государственных инициатив, особенно в экономике, подчеркивает эксперт Центра политической конъюнктуры.

В настоящее время в стране поддерживается идеология разнообразия политических мнений. Владимир Путин выстраивает систему сдержек и противовесов, добавляет Александр Шатилов. Дворкович здесь выступает как серьезный эксперт от либералов.

При этом нет паритетной основы, как в Европе или США Достижение равновесия вопрос не одного года, нужна наработка механизмов. Пока же государство экспериментирует, заключает аналитик.
Когда поиски подходящей квартиры успешно завершены, покупателям предстоит заняться не менее ответственным делом, а именно проверкой юридической чистоты приобретаемого жилья. Как правило, она осуществляется с помощью специалистов и ведется сразу в нескольких направлениях.

По словам Владимира Пантюшина, на сегодня у государства и бизнеса партнерские отношения не складываются. Бизнес и государство присматриваются и пока не доверяют друг другу. Во многом государство впадает в крайности то бизнес доминирует над властью, то государство над бизнесом, особенно в последние года два.

Так как квартира является имуществом, которым собственник может распорядиться по своему усмотрению (то есть продать, завещать или подарить), второе важное направление проверки по линии собственности. Для этого обращаются в Главное управление по Москве Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС, в обиходе Регистрационная палата), где берется выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней прослеживается вся история квартиры с момента ее приватизации, все смены собственников. Обязательно проверяется соответствие данных паспортного стола и ЕГРП одни и те же ли лица там фигурируют? Также необходимо проверить, не состоит ли кто-либо из бывших и нынешних собственников квартиры на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Хотя сам по себе такой учет не лишает человека дееспособности (это возможно только по решению суда), сделки с такими собственниками по определению рискованнее.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, значит, в ее истории уже числится собственник и, скорее всего, не один. Поэтому одно из направлений проверки юридической чистоты объекта недвижимости сбор информации обо всех лицах, проживавших когда-либо в квартире, то есть прописанных (или зарегистрированных) в ней. Это делается для того, чтобы исключить возможность внезапного появления и предъявления прав на квартиру кого-то из бывших жильцов. Собранная информация тщательно анализируется: если были умершие сверяются даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными; если бывшие жильцы выехали выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу. Что касается лиц, призванных в армию, осужденных и находящиеся в домах престарелых, то они имеют право на постановку на регистрационный учет в том месте, откуда выбыли, и потому единственный способ обезопаситься разыскать этих людей и взять у них письменное обязательство о том, что на квартиру они не претендуют.

Одна из возможных проблем в юридической истории квартиры потенциальные наследники, особенно если объект недвижимости был унаследован по закону после мужчины. Общественные традиции таковы, что после развода дети, как правило, остаются с матерью, говорит Лариса Патлух, генеральный директор компании БЕСТ-Недвижимость. Следовательно, если наследодателем выступает женщина, можно почти со 100-процентой уверенностью сказать, что все ее наследники налицо. Если же квартира наследуется по мужской линии, то поручиться, что помимо данных наследников не было других детей, не может никто. Иногда эти дети живут в других городах и годами не знают о наследстве. Срок исковой давности по ГК три года, но в каждом случае суд может продлить его, исходя из обстоятельств дела, например, если человек просто не знал о смерти отца, это достаточно веский аргумент.

После того как информация о бывших и нынешних собственниках собрана и проверена, нужно удостовериться, что не нарушены права несовершеннолетних, когда-либо проживавших в квартире. Одна из возможных зон риска в этом вопросе участие детей в приватизации. Дело в том, что до 1993 года несовершеннолетних не включали в число собственников квартиры. Впоследствии такая практика была признана незаконной, но многие квартиры были приватизированы именно таким образом, и сейчас дети (которые за это время как раз стали совершеннолетними) вполне могут обратиться в суд с требованием выделить им долю квартиры.



Главная --> Публикации