Главная --> Публикации --> Среднего не дано Сборка по-крупному Цены стоят на своем Как перепланировка может помешать сделкам с жильем Лебединая песня "лебединого" жилья

Первое, что необходимо запомнить сразу и навсегда: договор продажи квартиры заключается в письменной форме. Таково обязательное требование Гражданского кодекса РФ. Кроме того, необходимо позаботиться еще и о передаче покупателю всех документов на его новую квартиру. Без них новый собственник не сможет зарегистрировать недвижимость на себя. От данной процедуры уклоняться не стоит. Иначе покупателю не составит труда обязать продавца принять участие в регистрации перехода прав собственности на квартиру в судебном порядке и заставить возместить причиненные ему вынужденным ожиданием убытки. В том случае, если хозяин апартаментов не в состоянии их продать, ему следует своевременно оформить доверенность на лицо, выбранное для руководства процессом. Доверенность должна быть заверена у нотариуса.

В последнее время по активности и числу совершаемых сделок вторичный рынок жилья ничем не уступает «первичке». Многие люди, когда-то купившие или приватизировавшие квартиры, теперь хотят их продать и улучшить свои жилищные условия путем покупки новых апартаментов. Возникает вопрос: как это сделать? Люди не любят платить посредникам и часто отправляются на поиски покупателей сами.

В договоре необходимо указать все характеристики продаваемой квартиры. Обязательно: адрес, общую и жилую площадь. Еще лучше — отдельно метраж каждой комнаты. В любом случае, чем подробнее описана в документе квартира, тем меньше проблем возникнет у продавца в будущем. Если у апартаментов есть какие-то недостатки и покупатель о них извещен, следует перечислить их в договоре. Иначе потом он может попытаться через суд потребовать возместить ему ущерб. Самая лучшая тактика для продавца — честно «сдать» явные недостатки жилплощади. Они все равно заметны, но после подробной демонстрации доверие покупателя к своему партнеру возрастет.

Лучше договориться

В соответствии с требованиями законодательства в договоре следует перечислить лиц, которые имеют право пользоваться квартирой после смены собственника. Причем нужно также указать, какой частью продаваемой квартиры распоряжаются эти люди. Лучше заранее уточнить, сколько родственников прописано в квартире и не хотят ли они выписаться.

Важно, чтобы в договоре была указана реальная цена квартиры. «Маскировать» сделку купли-продажи под акт дарения или занижать «официальную» стоимость недвижимости не стоит. Во всяком случае не пытайтесь сделать это самостоятельно, а еще лучше — не ищите проблем с налоговыми органами. Порядок оплаты стоимости квартиры и передачи документов на нее новому собственнику также включается в текст соглашения. Это позволяет избежать конфликтов в будущем.

Теперь перейдем к практическим советам. Изначально надо смириться с мыслью, что продажа квартиры — дело долгое, хлопотное и накладное. При подготовке договора продажи недвижимости лучше обратиться за помощью к юристу (адвокату, нотариусу, знакомым). Специалист грамотно составит документ и учтет все необходимые детали. Это стоит денег, зато в нем будут отсутствовать фразы типа: «Пол чисто метен, мышь и прочий зверь не водится».

Суровая реальность

Еще один важный момент. При передаче квартиры из рук в руки нужно составить документ о передаче. И вновь на выбор два варианта: справиться с задачей самостоятельно или пригласить специалиста?

До того, как приступить к продаже своей квартиры, каждый продавец должен стать покупателем. В течение нескольких недель нужно изучать предложения на вторичном рынке. Это необходимо для того, чтобы выяснить, сколько стоит квартира. Ведь если запросить слишком много — придется долго ждать покупателей. Продешевите — как жить дальше с сознанием того, что родовое гнездо «ушло» за бесценок?

И последнее. Деньги и документы храните, как верность пионерской клятве. При желании легко найти способ, как одновременно передать деньги и документы без риска расстаться с родными стенами за «просто так». Самый простой способ — воспользоваться банковским сейфом. Покупатель и продавец арендуют ячейки в банке и кладут в них документы и деньги. Затем в присутствии банковских работников или нотариуса обмениваются ключами и получают то, что им причитается. Всю процедуру можно провести и в нотариальной конторе. Продавец на глазах у нотариуса передаст покупателю документы на квартиру, а покупатель — деньги за свое новое жилье.

В любом случае в документе, подтверждающем передачу, должны быть указаны все характеристики передаваемой квартиры. Наличие горячей воды и канализации (на всякий случай), отсутствие протечек, укомплектованность входной дверью, метраж. Словом, все, что связано с уже чужой собственностью.

Итак, соберите все документы на квартиру, проведите беглый осмотр внешнего состояния, забронируйте сейф и ждите. Теперь бояться уже нечего. Если покупателя отпугнут принятые меры безопасности — это не «ваш» человек...
Приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита имеет свои особенности и нюансы. В представленной статье автор делится личным опытом покупки жилья таким способом. Эта информация не претендует на абсолютную точность, но может помочь потенциальным ипотечникам в решении жилищной проблемы.

После завершения сделки лучше не принимать участия в «обмывании» покупки. Если соблазн выпить с новыми друзьями велик, деньги лучше оставить в банковском сейфе. В противном случае на следующий день можно оказаться без квартиры и денег под забором у вчерашних собутыльников.

Пройдя процедуру приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, я убедился в том, что все препятствия преодолимы. Правда, путь к собственной крыше над головой был достаточно долгим.

Квартиру не продам и в ипотеку не верю, заявил мне продавец, когда я попытался посмотреть его товар, заручившись поддержкой банка. Это было осенью 2006 года в период ажиотажного спроса и активного повышения стоимости на недвижимость. Сейчас недоверчивых продавцов гораздо меньше цены на жилье остановили свой рост, предложений на рынке достаточно, так что хозяева квартир не отказываются от покупателей-ипотечников. Тем более что связь с банком им ничем не грозит.

Итак, для начала взвесьте свои силы. Взвесили? Тогда приступайте к поиску банка с наиболее подходящими для вас условиями. Прежде только уточните, какая сумма у вас в наличии, насколько прозрачен доход, на какой срок хотите взять кредит, в какой валюте и под какую процентную ставку. При выборе банка имейте в виду, что не любой из них работает с получателями зарплат в конвертах, а также не все готовы рисковать, кредитуя строящееся жилье.

Что же предстоит тому, кто решил стать собственником жилой недвижимости, за которую придется платить долгие годы?

Редко бывает, чтобы в одном банке клиента устраивало абсолютно все. Иногда, например, подходит процентная ставка, но недостаточна сумма кредита или банк не учитывает серый доход нюансов много. Поэтому выберите несколько фаворитов, с ними и продолжайте работать.

Если вы пришли к выводу, что самостоятельный путь приобретения жилья с помощью ипотеки сложен (в большинстве случаев так и происходит), обратитесь к профессионалу ипотечному брокеру.

В настоящее время ипотечные кредиты выдают как в рублях, так и в иностранной валюте (в основном в долларах и евро). Ставка зависит от срока ипотеки (он колеблется от 3 до 30 лет) и степени подтверждения дохода (на минимальный процент может рассчитывать только обладатель белой зарплаты). Новостройки кредитуют дороже, причем нередко банки требуют наличие поручителя или залог имеющегося жилья.

О том, что вам предложат в каждой из кредитных организаций, станет известно после заполнения специальной заявки. Для этого необязательно ехать в банк: заявки, как правило, есть на сайтах. В лучшем случае добро дадут во всех выбранных учреждениях. Тогда останавливайте выбор на банке с наиболее выгодными условиями кредитования. Так как заемщик берет в долг немалые средства (подавляющее число потенциальных покупателей жилья занимают не менее 80 150 тыс. долл.), кредиторы предпочитают видеть среди своих клиентов дееспособных граждан России, работающих не первый год и не скоро собирающихся на пенсию. Судимость, любовь к смене места работы, небольшая зарплата, искаженные факты в анкете не способствуют получению кредита, хотя банки и относятся к клиентам достаточно лояльно и в каждом конкретном случае принимают особое решение. А вот состояние здоровья и первоначальный капитал роли не играют: болезненному человеку просто поднимут стоимость страховки, несостоятельный же гражданин может найти банк, где ему предложат всю необходимую для покупки квартиры сумму.

Как только вы получите добро, начинайте поиск подходящего жилья. Положительное решение кредитора обычно действует три-четыре месяца. Если за это время вы не найдете квартиру, согласием банка придется заручаться заново. Как показал мой опыт, подбор недвижимости самое сложное дело. Если вам приглянулась новостройка, банк подскажет, с какими застройщиками он согласен иметь дело. Из квартир не первой свежести сразу придется вычеркнуть дешевые варианты. Как правило, банки не спешат оплачивать недвижимость, с продажей которой могут возникнуть проблемы. Здание не должно быть аварийным и слишком старым, исключают также дома, которые будут снесены в ближайшем десятилетии. Вето налагают на блочные пятиэтажки, общежития, дома барачного типа.

О том, какие документы вам понадобятся, легко узнать на сайтах кредиторов либо у ипотечного брокера. Для того чтобы банк согласился выдать вам кредит и огласил сумму займа, необходимо принести копии паспорта, военного билета, трудовой книжки или договора, справку о доходах, документы о семейном положении и образовании, выписку с банковских счетов (при их наличии). Если владельцами квартиры хотят стать супруги, понадобятся документы второй половины, которая станет созаемщиком либо поручителем. Окончательное решение (положительное или отрицательное) банк принимает, как правило, через несколько дней. Эта услуга стоит 1 2 тыс. руб.

Для оценки квартиры банк приглашает грамотного оценщика, как правило, из тех компаний, с которыми он постоянно работает. Услуги данного специалиста обойдутся вам долларов в 100 20 За эти деньги оценщик не только посетит квартиру, осмотрит ее, изучит соответствующие документы, но и напишет отчет, в котором укажет рыночную стоимость объекта. Сегодня такая работа занимает несколько дней.

Учтет кредитор и то, кем является собственник выбранной вами квартиры, и привлечет специалистов для проверки ее юридической чистоты.

Если сумма займа невелика, честно напишите в анкете о своих болячках, вредных привычках, сложностях профессии и ждите вердикта. Если же речь идет о больших деньгах (свыше 100 тыс. долл.), придется пройти медицинское обследование, по результатам которого специалисты определят величину страховки. Большинство банков настаивает на тройном страховании: жизни и утраты трудоспособности заемщиков; риска повреждения недвижимости; титула на квартиру. В последнее время банки стали и здесь делать поблажки, отменяя в некоторых случаях обязательное личное страхование. Как бы то ни было, страховую премию придется выплачивать все годы пользования кредитом она будет уменьшаться вместе с сокращением долга.

Одним из обязательных этапов совершения ипотечной сделки является страхование. Стоимость этой услуги составляет в среднем 1 3% от суммы кредита.

После улаживания страховых формальностей можете спокойно выходить на сделку, то есть заключать договор купли-продажи с будущим владельцем квартиры, а также кредитный договор с банком. Некоторые финансовые учреждения, правда, требуют нотариального заверения договора купли-продажи. Обычно на изучение и оформление документов требуется один день.

Дополнительные расходы в целом составят от 1 до 4% от величины кредита. В эту сумму входят: плата за аренду ячейки (30 60 долл.), сбор за ведение ссудного счета (0,5 1,5% от суммы кредита), плата за снятие наличных средств со счета (0,5 1,5%), за пересчет и проверку купюр (0,2%), за подготовку договора купли-продажи.

Теперь вам остается зарегистрировать сделку в государственных органах и въехать в свое гнездо. Обычно ипотечники ускоряют процедуру регистрации. В результате она занимает не более десяти дней. Чтобы банк не беспокоился о вашей судьбе, нужно будет доказать ему, что вы действительно въехали в новую квартиру. Для этого достаточно предоставить выписку из домовой книги.

Существует несколько вариантов передачи денег заемщику. Первый аренда банковской ячейки, куда после подписания договора купли-продажи при продавце складывают всю предназначенную ему сумму. Деньги в банке могут проверить и за отдельную плату. Возможен другой вариант продавцу дают сертификат о праве требования на перечисление денег. Какую бы схему вы ни выбрали, экс-владелец квартиры получит деньги только после предоставления копии документа о праве собственности на квартиру, где новым владельцем будете значиться именно вы. Отличие передачи денег через банковскую ячейку от аккредитивного расчета в том, что в первом случае продавец забирает живые деньги из сейфа, а во втором получает их безналичным перечислением.

По мере развития ипотеки предложения банков становятся разнообразнее, а процентные ставки ниже. Обидно, конечно, взять кредит под 15% годовых, а через некоторое время узнать, что те же деньги банк дает под 10%. Поэтому имейте в виду, что банки начали предлагать такую услугу, как рефинансирование ипотечных кредитов. Если банк, с которым вы работаете, отказывается перекредитовать вас на более выгодных условиях, обратитесь к его конкуренту. Данная схема позволяет переоформить кредит под меньший процент и на больший срок. Перспектива приятная, но обременительная, так как вам снова придется собирать документы, необходимые для получения кредита, а также бумаги по квартире. Это значит, что вновь предстоят траты: на оценку квартиры, рассмотрение заявления о выдаче кредита, составление договора, перевод денег предыдущему кредитору. Пока на перекредитование отваживаются немногие смельчаки: и денег жалко, и тонкости новой услуги мало кто знает. Однако банки рассчитывают на то, что заемщики скоро прочувствуют всю прелесть рефинансирования и начнут активно им пользоваться.

Отныне для вас главное не забывать раз в четыре недели приносить банку положенную сумму. Как правило, это аннуитетные платежи. Данная схема предполагает ежемесячную выплату одной и той же суммы. Банк сразу высчитает, сколько денег необходимо вам вернуть за время пользования кредитом, и поделит эту сумму на число месяцев, на которые вы взяли ссуду. Многие заемщики пытаются как можно быстрее расквитаться с долгом. Однако не всегда это удается сделать без денежных потерь. Банки ставят временной барьер для пожелавших досрочно погасить задолженность. Как минимум кредитные организации требуют не отклоняться от схемы в течение первых трех месяцев после получения денег на квартиру, как максимум три года. В среднем большинство банков ставит барьер протяженностью полгода-год. Если вы нарушите этот запрет, придется заплатить штраф, величина которого зависит от выбранной вами программы. Правда, в настоящее время некоторые банки отказались от штрафных санкций за досрочное погашение кредита.

Иностранные инвесторы заявили о желании строить в Поволжье индустриальные парки. Выходя с этим форматом в регион, они, видимо, надеются на поддержку властей в оформлении земли либо просто стремятся застолбить нишу это длинные проекты, и к моменту запуска на них может появиться спрос.



Для Поволжья это первые девелоперские проекты в области промышленной недвижимости, и эксперты полагают, что если их опыт окажется успешным, он привлечет в эту сферу инвесторов. В первую очередь крупных региональных землевладельцев.

В Поволжье объявлено о нескольких коммерческих проектах по возведению индустриальных парков территорий, которые инвестор обеспечивает коммуникациями и инфраструктурой, необходимыми для развития производства, и сдает в аренду промышленным компаниям и их смежникам. Недавно о планах реализовать такой проект в Самаре заявила компания ImmoRosIndustry, совмест­ное предприятие корпорации Ростик Групп и бельгийской Immo Industry, созданное специально под развитие подобной недвижимости в России и странах СНГ. А в прошлом месяце представители российского офиса британской компании Taller Capital Asset Management провели переговоры с министерством инвестиционной политики Саратовской области о размещении в этом субъекте РФ региональной зоны торгово­промышленного развития.

Учитывая ценность подобных проектов для экономики регионов, инициаторами, как правило, выступают сами местные власти, которые обеспечивают поддержку из регионального и федерального бюджетов, добиваются их включения в профильные программы. Самые крупные поволжские проекты, созданные по принципу зон промышленного развития, находятся в Татарстане. Это ОЭЗ Алабуга (резиденты Северсталь­авто, развивающая там совместные проекты с Fiat и Isuzu, Полиматиз), республиканский инновационный технопарк Идея (резиденты IBM, Siemens, Yokohama Electric Corporation и др.), КИПМастер (создан на площадях завода Ремдизель в Набережных Челнах, специализируется на выпуске автокомпонентов), открывающийся в этом году в Набережных Челнах Химград (резиденты ОАО Казаньоргсинтез и ОАО Нижнекамскнефтехим). Из других поволжских проектов стоит отметить нижегородский ИТтехнопарк в Сарове.

Медом намазали
Свой интерес к индустриальным паркам инвесторы объясняют тем, что подобных проектов в стране пока нет, при том что они востребованы развивающимся российским бизнесом. С первой частью утверждения эксперты охотно соглашаются, но потребность бизнеса в недвижимости такого рода ставят под вопрос. Надо признать, что территорией концентрации массового производства сейчас является ЮгоВосточная Азия, а не Россия, обращает внимание Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований санкт­петербургской компании ‘‘Бекар Консалтинг’’. Тенденции развития российской промышленности весьма неоднозначны. Говорить о ее стабильно высоком росте, а значит, и о большой потребности в специализированных площадях, не приходится. А Игорь Горский, управляющий партнер санкт­петербургского Агентства развития и исследований в недвижимости, замечает, что сегодняшняя практика организации наиболее близких к промышленным паркам территорий (технопарков, особых экономических зон ОЭЗ) свидетельствует не о потребности в них, а, напротив, о том, что спрос на подобные площадки нуждается в стимулировании. Действительно, резидентов ОЭЗ и технопарков заманивают в резервации субсидиями, дотациями, налоговыми и иными льготами. Наличие подобных преференций решающий фактор для развития там производственных проектов. Например, такого статуса (особой региональной зоны) добивается татарстанский завод Pozis для развития кластера крупной бытовой техники на базе гражданского производства зеленодольского завода им. Серго.

Власть в помощь
Заинтересованность местных властей в создании индустриальных парков одна из мотиваций девелоперов в развитии этого вида недвижимости. Такое партнерство гарантирует более быстрые сроки прохождения разрешительной документации, а также поиска и оформления земли под такие проекты. Тем более что для них нужны большие площади: например, для Taller Capital от 10 га, для ImmoRosIndustry от 30 га и выше. Причем это должны быть участки с хорошей транспортной доступностью, вблизи основных федеральных трасс. Чаще всего, напоминает Игорь Горский из Агентства развития и исследований в недвижимости, это земли сельхозназначения, в переводе которых в иную категорию и могут помочь местные власти. К примеру, саратовский мининвест пообещал посодействовать уже упомянутой выше британской Taller Capital в поиске подходящей для компании площадки (около 8 га). Специалисты ведомства не исключают, что проект может быть реализован на условиях частногосударственного партнерства область могла бы вложиться в строительство землей и коммуникациями. В ImmoRosIndustry говорят, что участки под пилотные проекты уже определены и сейчас ведется работа по их выкупу.

Поощряя развитие промышленности в регионе, власти могут обеспечить резидентам производственных зон режим наибольшего благоприятствования и без создания технопарков и ОЭЗ. Например, губернатор Ульяновской области Сергей Морозов обещает резидентам создающейся под Ульяновском промзоны Заволжье помощь в землеотводе и подведении коммуникаций. Как результат, там решили открыть свое производство самарский завод Электрощит, корпорация Mars и пивной холдинг SABMiller.

Под будущего заказчика
Сами инвесторы утверждают, что поддержка властей хоть и важный, но не судьбоносный фактор для их замыслов. Елена Харитоненко, руководитель коммерческого отдела российского представительства Taller Capital, говорит, что девелопер сам готов инвестировать и привлекать ресурсы для строительства торгово­промышленных зон. А Владимир Мехришвили, старший вицепрезидент корпорации Ростик Групп, подчеркивает, что индустриальные парки, которые будет развивать ImmoRosIndustry это полностью коммерческий проект, финансируемый исключительно за счет собственных средств компании.

Гарантии властей способны привлечь в такие проекты и крупных региональных землевладельцев, которые также заявляют о своем желании разместить на имеющихся у них площадях индустриальные комплексы. Например, это предлагает компания Кстовский индустриальный парк (КИП, Нижегородская область), представляющая интересы собственников площадки разорившейся местной птицефабрики. По словам Павла Солодкого, члена совета директоров КИПа, собственники территории провели маркетинговые исследования, изучили рынок и решили, что наиболее целесообразно будет создать на их площадях индустриальный парк. Его направленность пока не определена. Известен лишь один резидент нижегородская компания ГрандНН, собирающаяся разместить на площадях КИПа завод по производству растворимого кофе. Она займет 33 из 130 га, имеющихся в распоряжении КИПа. Проекту общим объемом инвестиций в 7,5 10 млрд рублей обещают бюджетную поддержку он представлен к рассмотрению инвестиционного совета при губернаторе.

Но эти преимущества будут работать только при условии четкой отраслевой концепции технопарка. В первую очередь девелопер должен понять, кого он хочет объединить на своей территории, а затем уже разрабатывать проект и предлагать его потенциальным заказчикам, подчеркивает Игорь Лучков. Игорь Горский тоже уверен в том, что невозможно построить универсальный индустриальный парк без четкого понимания его предназначения. Для ИТзоны необходимо оптоволокно, для вредного производства мощные очистные сооружения, а для мебельной фабрики не нужно ни того, ни другого, приводит он примеры. Инвесторы промзон должны либо провести мощный макроэкономический анализ, чтобы спрогнозировать рост в определенном сегменте промышленности, как, например, сделали в Питере инвесторы ИТтехнопарков, либо строить под конкретного заказчика, полагает он.

Рассматривая промзоны как девелоперские проекты, инвесторы полагают, что смогут привлечь арендаторов развитой инфраструктурой (наличием торговых, офисных, складских площадей, коммунальных сетей, транспортной развязки и т.п.) и возможностью получить эффект синергии от размещения рядом смежных производств холдинговых компаний, которым необходимо строить производственный цикл, или компанийпартнеров.

Добро пожаловать!
Эксперты полагают, что девелопмент промзон это дело будущего. Во­первых, это альтернатива вложениям в офисную и торговую недвижимость, рынку которой предсказывают скорое в перспективе двухтрех лет насыщение. Во­вторых, эксперты прогнозируют появление спроса на аренду территорий в промзонах. По мнению Игоря Горского, его формирование будет стимулировать процесс переноса промышленных предприятий из центра городов на окраины. Часто его сдерживает именно отсутствие инфраструктуры собственники и рады бы перенести завод, но некуда. Если им предложат подготовленные территории, они согласятся на переезд и смогут расплатиться имеющимися у них площадками в центре, предполагает эксперт.

И, кажется, инвесторы это понимают. По словам Елены Харитоненко, Taller Capital намерен в первую очередь строить на своих площадках офисную, торговую и складскую недвижимость, а потом уже производственные здания. А Владимир Мехришвили замечает, что все парки ImmoRosIndustry будут возводиться по принципу tailormade, то есть под заказ, и их окончательная конфигурация и инфраструктура будет зависеть от логистических или производственных потребностей арендаторов. Пока в числе обязательных резидентов промышленных парков ImmoRosIndustry называется только гостиничная сеть Hilton, которая собирается расположить на территориях девелопера отели под брэндами Hampton Inn и Garden Inn.

Эти процессы еще только начинаются, и у девелоперов промзон пока есть время на подготовку проектов. Тем более что возведение индустриальных парков требует много времени и длинных денег. По оценке Игоря Лучкова, только подготовка участка размером 100 га займет почти три года, а срок окупаемости такого проекта составит не менее десяти лет.
Архитектурный облик Екатеринбурга изрядно подпорчен точечной застройкой. Но окончательно не загублен. Спасти ситуацию может детальное градостроительное планирование, жесткая регламентация деятельности инвесторов и архитекторов. Задача-максимум сохранить историческое архитектурное наследие и развивать его традиции в новостройках.

А нижегородские девелоперы Кстовской промзоны надеются на тенденцию перевода производств из Москвы в регион. По словам Павла Солодкого, Нижний становится удаленной окраиной Москвы, и этой тенденцией он стремится воспользоваться, агитируя региональных инвесторов, задумывающихся об организации совместных предприятий с москвичами либо иностранными партнерами, разместить свое производство в КИПе. В качестве примера он приводит проект создания заводапроизводителя оборудования для ресторанов и кафе нижегородской Синтагмы Групп. Такая же тенденция наблюдается и в Саратове туда, например, переводит свое производство электронной техники и торгового оборудования московский холдинг Инкотекс.

Архитекторы люди творческие и не пренебрегают метафорами. Впрочем, вид из окна офиса моего собеседника на десятом этаже нового здания в самом центре полностью подтверждает грубую правду его слов. Внизу, если смотреть прямо под ноги, не то склады, не то гаражи, мусорные баки и просто кучи строительного лома. В радиусе чуть побольше приземистые дома в 3 5 этажей постройки 50−х годов. Их фасады, я знаю, выкрашены: они смотрят на центральные улицы. А сейчас я вижу их со стороны дворов: ремонт им бы не помешал. Чуть дальше пояс красных кирпичных десятиэтажек: элитное жилье по версии 90−х годов. За ними и выше две жилые башни, сплошь покрытые сине-голубым стеклом: образцы нынешних элиток. Рядом с ними из массивного корпуса еще одной новостройки растет такая же башня, но в пику соседям желто-зеленая. Дальше, сколько хватает обзора, и из общей массы домов то там, то сям выстреливает очередная высотка: расположены они без всякой системы. И много-много строительных кранов повсюду. И впрямь, большой ремонт.

Представьте, вы въезжаете в большую старую квартиру и затеваете в ней ремонт. Тут уже покрасили и положили новый паркет, а там все еще облупившаяся штукатурка. Часть старой мебели вынесли, а часть стоит в углу. Рядом начали собирать новую. Тут и там банки с краской, кисти, рулоны обоев и просто мусор. Если присмотреться, среди этого хаоса можно увидеть образ будущего жилища просторного, светлого, чистого. Но пока до этого далеко Так описывает нынешний градостроительно-архитектурный облик Екатеринбурга один известный и уважаемый (многие его коллеги рекомендовали пообщаться именно с ним) местный архитектор.

Почему в том, как застраивается город, невозможно увидеть не то что стройной системы, но и просто какой-то логики?
Несмотря на современный вид, World Trade Center, в котором расположен Атриум Палас Отель, не разрушило ансамбль окружающих зданий. Даже вторая очередь комплекса не перетягивает на себя внимание, несмотря на то, что по габаритам в разы превышает окружающие постройки.

Это не эклектика, поправляют меня специалисты. Это архаика. Компот. Винегрет из времен и стилей. Хотя даже кулинарные аналогии не дадут полноты картины. Любое блюдо, из скольки ингредиентов оно бы ни состояло, делается по рецепту. Тут никакого рецепта нет: никто не угадает, что вырастет на пустом сегодня клочке земли.
Где воткнули, там и растет

В середине 90−х, когда строительство стало оживать после многолетнего затишья, о системе просто никто не думал. Сам факт строительства вселял оптимизм, застройщики старались кто во что горазд. Но и до сих пор системности нет. Мы сейчас все еще так мало строим, что обсуждать вопросы качества как отдельных зданий, так и в целом принципов застройки преждевременно. Лишь бы строить, вздыхает один из проектировщиков. Но тон, которым он это говорит, сомнений не вызывает: его вопросы качества равнодушными не оставляют.

Несмотря на современный вид, World Trade Center, в котором расположен Атриум Палас Отель, не разрушило ансамбль окружающих зданий. Даже вторая очередь комплекса не перетягивает на себя внимание, несмотря на то, что по габаритам в разы превышает окружающие постройки.

Даже если стройка на соседних площадках идет одновременно, это еще ничего не значит. Проект, реализуемый на этой площадке, может быть сделан два года назад, на соседней восемь. Архитекторы разные. Инвесторы за редкими исключениями не согласовывают свои действия с соседями. Здания сами по себе могут быть и неплохи в архитектурном плане, но ни друг с другом, ни с окружающими сочетаться не будут. Архитекторы на своем уровне иногда пытаются договориться, например, о цветовой гамме фасадов, но сделать это получается редко: решения все равно принимает инвестор.

Главный враг гармоничного архитектурного облика города точечная, она же уплотнительная застройка. Площадки до сих пор выделялись в массе мелкой нарезкой на одно, максимум два здания. При этом, отмечает один из собеседников, инвестор зачастую и не интересуется, что строится по соседству:

Рассказывают, например, что на месте первого уральского небоскреба, офисного центра Антей, проектировался комплекс зданий не выше шести этажей. Это позволило бы ему гармонично вписаться в историческое окружение: вокруг расположены знаковые архитектурные объекты здание Уральского государственного университета, Оперного театра, наискосок, через квартал, один из знаменитейших и крупнейших в России памятников конструктивизма: так называемый Городок чекистов (некогда полностью заселенный сотрудниками НКВД) и гостиница Исеть.

Именно инвестор. Несмотря на бытующее мнение о крайней зарегламентированности строительной деятельности, реального контроля за архитектурным обликом нет, есть только видимость. Например, любые значимые для города объекты обсуждаются на градостроительном совете. Но, как рассказал один из членов этого совета, его решения носят рекомендательный характер. Допустим, на совете обсужден и одобрен проект здания, который идеально вписывается в окружение. Но затем инвестор легко меняет любые его параметры, вплоть до этажности.

Но инвестору нужны были метры, и Антей пополз вверх. В итоге в окружение он совершенно не вписывается, да и сам по себе с архитектурной точки зрения ничего выдающегося не представляет. Одни архитекторы снисходительно замечают: это первое высотное здание в городе, ни у кого не было опыта подобного строительства, ничего лучше и получиться не могло. Другие пеняют: о том, что здание надолго станет архитектурной доминантой города, инвестор просто не думал, иначе больше бы заботился об эстетике. Третьи надеются на строящуюся сейчас третью очередь Антея башню, которая будет значительно выше и массивнее первой, перетянет на себя внимание и станет новой архитектурной доминантой. Те, кто видел проекты, говорят: вторая башня значительно лучше спроектирована. Правда, никто не может поручиться, что проект опять не изменится до неузнаваемости.

Построенное 30 лет назад здание правительства Свердловской области (в народе Зуб мудрости) сочетает новаторские по тем временам технологические решения и стройный архитектурный облик. Оно и сегодня смотрится современнее многих только что построенных высоток.

Несмотря на современный вид, здание не разрушило ансамбль окружающих зданий. Более того, благодаря удачному архитектурному решению (фасад представляет собой вогнутый полукруг) возникло ощущение площади, большого свободного пространства в том месте, где расположен обычный перекресток. Еще один плюс: новостройка не перетягивает на себя внимание. Доминанта осталось исторической отреставрированный храм.

Примеров того, как современная новостройка удачно вписалась в архитектурное окружение, гораздо меньше. Но они есть. Чаще других архитекторы называют комплекс зданий World Trade Center, в котором расположен Атриум Палас Отель.

К сожалению, логика решений, в том числе архитектурных, часто продиктована единственной посылкой выжать максимум квадратных метров из доставшегося по большому девелоперскому счастью клочка земли. А что власти?

И даже вторая очередь комплекса, введенная позже, Деловой выставочный центр, расположенный в круглой башне (тоже на несколько этажей выше, чем предусматривал первоначальный проект), не испортила общей картины. Возможно, отмечают специалисты, благодаря удачному цветовому решению: стального цвета постройка сливается с уральским небом, поэтому не давит, хотя габаритами превышает окружающие минимум вдвое.

Власти в первую очередь интересуются все теми же метрами. Рассказывает архитектор:

Не до эстетики
Построенное 30 лет назад здание правительства Свердловской области (в народе Зуб мудрости) сочетает новаторские по тем временам технологические решения и стройный архитектурный облик. Оно и сегодня смотрится современнее многих только что построенных высоток

В разговоре со специалистами я вспоминаю, как пару лет назад один высокий архитектурный чиновник в качестве положительного примера приводил Сити в Сиднее, где большое количество небоскребов выполнено в схожей стилистике: фасады покрыты голубым стеклом. Здания строились на деньги разных инвесторов и проектировались разными архитекторами, а единства удалось достичь благодаря прямому распоряжению властей: внешний вид должен быть только таким. А потом показываю на те самые наши башни в центре (две голубых, рядом желтая) и спрашиваю: если застройщикам все равно, то власти (не важно, муниципальные ли региональные) могли бы сделать так, чтобы застройка велась хотя бы в одной цветовой гамме? В ответ получаю: Вы же сами видите, когда властям что-то нужно, они могут добиться чего угодно. Но интересоваться этими вещами им недосуг.

Когда обсуждается застройка любой площадки, разговор в первую очередь идет о предполагаемом объеме инвестиций, площадях, развитии инфраструктуры, но не архитектурном проекте. Необходимо, чтобы он просто был, а какого качества не важно. На этом начальном этапе, когда как раз можно что-то изменить, его даже не рассматривают подробно.

Каким быть объекту, определяет всегда инвестор-заказчик. И он несет ответственность за то, что построено. Она заключается в том, что он должен построить настолько хорошо, насколько это возможно в его условиях. И при взаимодействии с архитекторами, при поиске правильной идеи застройки, правильного облика, образа самое лучшее, что он может сделать, провести независимый конкурс архитектурных решений.

Как сделать так, чтобы при инициации любого строительного проекта учитывалась не только его экономическая целесообразность, но и то, как он повлияет на облик города? По мнению большинства специалистов, помогли бы конкурсы архитектурных проектов:

Пафос для Карлсона
Отсутствие гармонии между большинством новых зданий и историческим окружением раздражало бы, вероятно, меньше, если бы сами новостройки имели большую архитектурную ценность. Но просьба назвать примеры удачных с точки зрения архитектурного искусства новых строений вызывает затруднения. При том шедевров архитектуры в городе много. Самый заметный пласт, конечно, памятники конструктивизма, которых в Екатеринбурге свыше 150 (больше, чем в Москве и Санкт-Петербурге). Причем как нигде в мире, здесь они сохранились не только отдельными зданиями, но целыми ансамблями и кварталами, как уже упоминавшийся Городок чекистов. Одному местному архитектору часто приходится проводить экскурсии по заповеднику конструктивизма для зарубежных коллег. Приезжают со всего земного шара: действующие архитекторы и проектировщики, исследователи, искусствоведы, часто всемирно известные. Невозможно представить, чтобы эти люди приезжали сюда изучать современную архитектуру Екатеринбурга. Показать им нечего, печально заканчивает мой собеседник, до этого увлеченно расписывающий былые достижения.

Происходят странные вещи. Проводится конкурс. Победителю выплачивают премию, его победа обсуждается в СМИ. Потом шумиха стихает, и право заниматься рабочим проектированием передается другому игроку. Сам проект видоизменяется, строится совсем не то здание,
которое победило в конкурсе. Я вообще не припомню ни одного случая, чтобы было построено в точности то, что изначально обсуждалось и проектировалось. Конкурсы отдельно, а стройка отдельно.

Позор, говорит архитектор, обративший мое внимание на этот экземпляр архитектурной кунсткамеры. Я собираюсь писать в администрацию с предложением изменить гостевой маршрут, чтобы он миновал строение. Показывать его иностранным гостям нельзя, засмеют.

Современных шедевров нет, а вот настоящих уродцев достаточно. Один из них стоит на главном гостевом маршруте, въезде в город, которым пользуется большинство деловых туристов и воспользуются члены делегаций предстоящего саммита ШОС. Обычный вроде бы жилой комплекс, если не смотреть на крышу, которую венчают отдельные двухэтажные строения с арочками. Виллы под облаками мечта Карлсона-нувориша.

Мы сейчас проектируем такое количество квадратных метров на единицу территории, что солнышко, например, у нас заглядывает в каждое окошко только на два часа, поясняет проектировщик, специализирующийся на жилой недвижимости. Просто меньше нельзя, а больше не получается исходя из экономических требований. Задача номер один выжать из клочка земли побольше квадратных метров. Потом архитектору говорят: ты должен создать очень пафосный дом. Какое количество пафоса можно себе представить столько там и должно быть: мы этот дом позиционируем как клубный.

Почему мы строим так, как строим? Архитекторы дают несколько объяснений. Первое все то же давление со стороны не имеющих вкуса заказчиков-инвесторов.

Но только алчностью инвесторов беду с новостройками объяснить нельзя. Да, этажность, плотность все это напрямую влияет на коммерческую выгоду. И в этих вопросах инициаторы проектов и впрямь давят на архитекторов. Но как объяснить убогость большинства архитектурных решений, которые на коммерцию не влияют? Все архитекторы в голос возмущаются тем, что подавляющее большинство небоскребов на крыше венчают архаичные арочки и башенки. Тюбетейки, кривится один из специалистов. На вопрос зачем вы это проектируете? вразумительного ответа я не получил. Вместо этого архитекторы много философствуют: об обществе, которое не востребует архитектуру как искусство; о процессе строительства, в котором не просматривается будущий жилец и его интересы; о русском менталитете, который заставляет нас, в том числе и архитекторов, все время оглядываться в прошлое (в отличие от оптимистов-европейцев, которые смотрят в будущее и поэтому больше заботятся о том, чтобы на их здания было приятно посмотреть потомкам). Все это любопытно, но слабо убедительно. Как и любые другие отсылы к загадочной русской душе.

И при этом сэкономить максимальное количество денег это тоже главная цель. Причем она совершенно с экономикой не связана. Иначе работала бы идея соотношения затрат и прибыли. А когда экономики нет, то нет, соответственно, и этого баланса, есть просто желание сэкономить. Или построить дом на те деньги, что имеются в наличии. Но дом в первую очередь должен быть удобным. В нем должны быть светлые комнаты в нормальных пропорциях, удобный двор, где детям хорошо. А мы получаем эконом-класс, увешанный элементами пафоса. Это по определению не может быть хорошей архитектурой. Она не сводится к удачным украшениям неких заранее заданных параметров.

Почему наши проектировщики и архитекторы уступают? Причина в частичной утрате русской архитектурной школы как таковой. Преемственность в архитектуре важна, возможно, как ни в каком другом искусстве. Тот же конструктивизм, которым справедливо гордятся местные архитекторы, в 60−е возник не на пустом месте, а как естественное развитие традиций авангарда 20 30−х годов, который в свою очередь опирался на предшествующий модерн.

Пока не дотягиваем
Более конкретный ответ: нехватка профессионалов-практиков в среде архитекторов и проектировщиков. На уровне идей, того, что рисуется на бумаге, мы выглядим не хуже европейцев. А вот в качестве исполнения проекта, подбора материалов, проработки нюансов, самой технологии проектирования, пока отстаем. Это доказывается хотя бы тем, что все чаще инвесторы, инициируя уникальные девелоперские проекты, обращаются к иностранцам (к примеру, жилой район Академический, квартал деловой застройки Екатеринбург-сити, деловой комплекс Стражи Урала проектируют французы из Valode Pistre).

Один из архитекторов признается:

Сегодняшним архитекторам опереться не на что. Преемственность прервалась в 70−е, когда началось массовое строитель­ство панелек на потоке. Творческому архитектору и проектировщику, мастеру своего дела, просто нечем стало заниматься. И люди пошли из профессии. Но настоящий кризис преемственности настал в конце 80−х начале 90−х, когда объемы строительства упали в разы: большие проектные институты распадались, вся советская культура проектирования разрушилась. Отрасль оказалась в нокдауне, от которого оправляется до сих пор.

Его коллега добавляет:

Современная жилая застройка, коммерческие здания все это по большей части делают люди, которые раньше ничего не строили. Большой пласт времени просто выпал из практики, новое поколение проектировщиков только формируется. Никакое академическое образование даже самого высокого уровня, никакое бумажное проектирование не заменит практики. Архитектор должен строить, строить и строить. И сейчас, создавая третий, четвертый, пятый объект, проектировщик начинает понимать, как на самом деле нужно это делать.
Это здание претендует на звание самой нелепой екатеринбургской новостройки. Крышу венчают отдельные двухэтажные строения с арочками. Виллы под облаками мечта Карлсона-нувориша. :: Фото: Андрей Порубов

Неудачные и просто тривиальные объекты прямой результат низкого профессионального уровня проектировщиков. Он в свою очередь породил упадок профессиональной этики. Вот мнение специалиста:

До сих пор проектирование серьезных объектов зачастую достается случайным людям. Допустим, есть фирма, которая занималась проектированием коттеджей или ларьков. И она получает проектирование небоскреба, потому что инвестор старый друг и партнер. Что они могут сделать? Тот же ларек, только 20−этажный. С точки зрения архитектуры сложно придумать что-то хуже, чем типичный провинциальный небоскреб.

Эстетика не враг экономике
Спору нет: наращивать темпы строительства более актуальная задача, чем совершенствовать архитектурную эстетику объектов. И от экономических требований инвесторов никуда не уйти: если бы у них не было возможности строить на каждой площадке побольше и подешевле, строилось бы сегодня гораздо меньше. А недвижимости городу остро не хватает. Вопрос в другом: можно ли совместить экономику и эстетику, интересы коммерции и архитектурного искусства? Практика показывает, что можно.

В одних и тех же условиях (например, при строительстве в самом центре: нехватка коммуникаций, маленький участок, на котором нужно как-то разметить большие площади) два разных архитектора сработают по-разному. Кто-то будет сражаться до конца за профессиональную идею, за качество, а кто-то сломается и начнет полностью выполнять прихоти инвестора. Приведу пример. Улица 8 Марта историческая часть города. Очень красивая улица, особенно в квартале между Малышева и Радищева. Соседствуют на ней совершенно разные здания, и конца XIX века, и второй половины ХХ Дом контор и здание Рубина, например. Есть и два крупных современных строения. Одно высокое, но стоит в глубине квартала и не подавило историческую
застройку. А другое, расположенное ближе к улице, просто убивает архитектурный ансамбль.

Что для этого нужно? Во-первых, по убеждению большинства профессионалов, необходимо распространить конкурсы архитектурных решений повсеместно и превратить их из формальных процедур в реальное соревнование архитектурных идей. Во-вторых, инвесторы и строители должны тщательнее следовать проектам, которые будут признаны победителями. Для этого должны быть установлены четкие архитектурные регламенты, за которые нельзя выходить по этажности и внешнему декору.

Тот же конструктивизм позволяет сочетать предельную функциональность, скупой минимализм четких геометрических линий, отсутствие декоративных элементов и экономичные технологии с высочайшим уровнем архитектуры. И сегодня можно строить функционально и экономично, и при этом не уродовать, а совершенствовать архитектурный облик города.

И никакие процедуры и регламенты не выправят положение, если не изменятся взаимоотношения архитекторов и инвесторов. На вопрос, какой фактор является ключевым в успехе отдельного объекта с точки зрения архитектуры, один из специалистов ответил так:

Остро необходимо более детальное градостроительное планирование. Генеральный план города практически завершен, но это слишком масштабный документ для того, чтобы в нем был тщательно проработан архитектурный облик ансамблей зданий, не говоря уже об отдельных строениях. Такая проработка еще только предстоит, и чем быстрее она будет сделана, тем лучше.

Все сказанное верно в теории. Можно ли надеяться, что качественная современная архитектура появится на практике? Несмотря на скептическую оценку настоящего, в будущее большинство архитекторов смотрят с оптимизмом.

Очень много значит контакт с инвестором: вы разделяете общие идеи, вы нашли друг друга. Когда он приходит с желанием построить квадратные метры, он эти метры уже облек для себя в какую-то форму. Задача архитектора уловить эту идею и творчески развить ее. Не нужно противопоставлять себя инвестору. Взаимоотношения заказчика и архитектора практически всегда конфликт. Важно сделать их конструктивными. Тогда вполне реально создать целостную идею, выразить ее в архитектурном объеме, и все-таки построить именно так, как изначально закладывали.
Равнение на позитив

Растет и качество проектирования. Профессионалы отмечают: в проектах, которые попадают им в руки, ляпов с каждым годом все меньше. Безусловно, положительно сворачивание точечной застройки и переход к застройке квартальной. Еще больше развитию архитектуры дадут проекты комплексного освоения территории: инвесторы не ощущают там столь острой нехватки площадей, а значит, и архитекторам не придется проектировать только высотки.

Проектировщики отмечают в первую очередь прогресс инвесторов-заказчиков. Их эстетические запросы растут, они уже готовы больше внимания уделять внешнему облику проектов. Современные жилые дома хороши уже тем, что, в отличие от панелек прошлого века, стараются нравиться людям. По сравнению с типовой советской застройкой это уже шаг вперед, считает один из архитекторов.

А инвесторы, работая с европейскими архитекторами, получают опыт правильных взаимоотношений: там архитектор не слепой исполнитель воли инвестора и строго следит за выполнением строителями утвержденной идеи застройки.

Большую пользу архитектуре города принесет работа иностранных архитекторов, а их в Екатеринбург приезжает все больше. Оставив профессиональную зависть, местные коллеги признают: проекты иностранцев большой шаг вперед по сравнению с тем, что строилось до сих пор. Когда они будут закончены, у уральцев появится ориентир не шедевры мировой архитектуры, но европейские по облику объекты средневысокого качества.

Есть ли у нас шанс не только поднять качество архитектурного строительства, но и создать уникальный облик города? Многие убеждены, что есть. А начать нужно с малого: сохранить традиции конструктивизма. (В том числе провести осмысленную реконструкцию объектов, а любое дальнейшее строительство поблизости от исторических памятников вести, не входя в дисгармонию, не забивая их.) Нужно ли говорить, что вопиющие попытки сноса и незаконной реконструкции шедевров архитектуры мирового уровня, которые прославили Екатеринбург среди архитекторов всего мира, должны пресекаться любыми доступными методами.

Все это позволит городу рано или поздно получить качественную архитектуру. Правда, по стилю она будет неким усредненным форматом: тенденции задают западные коллеги, а наши специалисты, по словам многих, в первую очередь ориентируются на западные же разработки.



Главная --> Публикации