Главная --> Публикации --> Новостройка в долг: не переплати! Вопрос — ответ. товарищества собственников жилья Несносные пятиэтажки Зачем на стройке видеооператор? Шантаж класса люкс

Национальная затея
Три последних месяца покупателей столичной недвижимости приучают мыслить патриотично. То есть в национальной валюте. Согласно закону ФЗ N48-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей, с 1 июля все цены в рекламе должны указываться в рублях,-- напоминает причину этого руководитель аналитического отдела корпорации Инком Дмитрий Таганов. Напомним, что поправка почти c аналогичными требованиями (об указании цен на товары или услуги в рублях) еще в декабре 2004 года была внесена в закон О защите прав потребителей. Однако в полной мере эта норма начала работать только в связке с законом О рекламе. Правда, пока далеко не все девелоперы освоились в новых валютных реалиях. Например, еще в первых числах октября исключительно долларовая стоимость квадратного метра фигурировала на сайтах Capital Group и ГК Конти. Риэлтеры в этом смысле оказались более лабильны. Так, Миэль, Инком, Бест, МГСН информируют только о рублевых ценах. Впрочем, законопослушание порой доводится до явного абсурда. Уже довольно часто встречаются случаи, когда представители фирм в ответ на вопрос озадаченного клиента: А сколько это в долларах? с подчеркнутой вежливостью отвечают: Не знаем",-- рассказывает Дмитрий Таганов.

Разговоры о том, в какой валюте выгоднее осуществлять вложения в строящуюся жилую недвижимость, теряют свою актуальность. Девелоперы уверяют, что, кроме рублевых, никаких иных схем расчетов в столице уже не существует. Для покупателя национальная валютная система гораздо удобнее: можно смело сравнивать цены, не опасаясь подвоха из-за особого внутреннего курса, который еще недавно практиковали застройщики или риэлтеры. Не в ногу со временем шагают лишь аналитики, которые при расчете показателей ценовой динамики рынка продолжают эксплуатировать доллары, чем подчас вводят покупателей в заблуждение.

Не в курсе
Несмотря на то что долларовые цены из поля зрения не исчезли, их непременное сопровождение рублевыми эквивалентами потенциальным покупателям, обдумывающим варианты приобретения квартир в новостройках, только на руку. До недавнего времени отследить истинную стоимость квадратного метра в пределах одной новостройки и сравнить с ситуацией на других объектах было довольно нелегко. Рублевые цены исконно указывали лишь некоторые компании, возводящие жилье нижнего ценового сегмента (например, СУ-155 или ДСК-1). Большинство же остальных применяли единицы, называемые ими долларами. Хотя на самом деле речь шла об условных единицах, курс которых существенно варьировался в разных компаниях. Поэтому для корректного анализа сначала требовалось путем нехитрых, но кропотливых манипуляций привести цены к общему знаменателю. Теперь, когда все цены стали указываться в рублях, таких проблем не возникнет.

На самом деле табу на упоминание в переговорах продавца с покупателем иностранных валют никто не накладывал. Более того, никто не запрещал использовать эти единицы измерений и в самой рекламе. В изменениях к закону О рекламе говорится, что в случае необходимости стоимостные показатели товаров в рублях дополнительно могут быть указаны и в иностранной валюте,-- говорит Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации Лидер. А необходимость в этом явно есть. С учетом того, что российский рынок недвижимости сформировался на долларовых ценах, для покупателя они привычнее и понятнее,-- выражает мнение ГК ДОН-строй руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Екатерина Куканова.-- Поэтому наиболее удобный вариант -- когда стоимость квадратного метра опирается на доллар, при этом все расчеты производятся в рублях по курсу ЦБ. Законной возможностью не загонять себя только в рублевые рамки не преминули воспользоваться многие участники рынка недвижимости. К примеру, как в рублях, так и в долларах указывают цены в новостройках в компаниях МИАН и Doki. Довольно своеобразно интерпретировали допустимое послабление в Mirax Group. В рекламном баннере их ЖК Mirax Park обозначена долларовая стоимость квадратного метра, однако сделано уточнение, что расчеты производятся только в рублевом эквиваленте. Ход стоил того: круглые $5000 (а такова цена квадратного метра ЖК Mirax Park) выглядят намного симпатичнее своего угловатого рублевого эквивалента (124 546,5 руб. по курсу ЦБ на 3 октября).

Ответ на это вопрос, в первую очередь интересный тем, кто рассматривает приобретение недвижимости как инвестиционный инструмент, потенциальным покупателям придется искать самостоятельно: как говорят в компании Инком, большинство аналитиков рыночные прогнозы продолжат делать в долларах.

Зато возникнут другие, если покупатель захочет взглянуть не на узкую выборку сравниваемых новостроек, а на ситуацию по рынку в целом, представленную в аналитических отчетах. А дело лишь в том, что аналитиков переводить расчеты в рублях никто не обязывал. И большинство из них так и продолжает отслеживать динамику цен только в долларах. Причем если при росте курса доллара либо существенных изменениях цен на недвижимость валютные и рублевые тренды могут совпадать, то на протяжении нынешнего года ситуация иная. С февраля 2007 года курс доллара демонстрирует стойкую отрицательную динамику. На этом фоне долларовые цены на недвижимость медленно продолжали свой рост. Так, по данным Vesco Group, новостройки бизнес-класса в долларовом эквиваленте ежемесячно дорожали на 0,1-0,7%. В то же время рублевые цены в том же самом сегменте вели себя совсем иначе, показывая либо отрицательные, либо близкие к нулю изменения. В сентябре разнонаправленность изменения долларовых и рублевых цен продолжилась. В сентябре средний уровень цен на жилье в столице вырос на 0,2%,-- говорит руководитель ирн.ru Олег Репченко, имея в виду цены в долларах.-- Однако с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 коп. (упав приблизительно с 25,7 до 25 руб.), или почти 3%. Получается, что при росте долларовых цен реальная стоимость недвижимости с учетом снижения доллара все равно оказывается в минусе. В результате возникает резонный вопрос: а происходит ли сейчас реальный процесс повышения стоимости московской недвижимости или нынешние небольшие плюсы в статистике -- по большей части формальность?

Выбор рубля как единственной валюты при ведении расчетов обоснован требованиями сразу нескольких законодательных актов,-- говорит Игорь Иванов.-- Статья 75 Конституции РФ устанавливает, что денежной единицей в Российской Федерации является рубль. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации рубль является законным платежным средством, все расчеты и платежи в России должны проводиться либо в рублях, либо с применением рубля в качестве единого денежного эквивалента. Таким же образом оценивается стоимость товаров и услуг. В соответствии со статьей 140 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Статья 317 части первой Гражданского кодекса РФ устанавливает, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако обязательство может определять внесение в рублях суммы, эквивалентной определенной стоимости в долларах, евро или в условных денежных единицах. Подлежащая оплате в рублях сумма может определяться по официально объявленному на день платежа курсу соответствующей валюты, внутреннему курсу, установленному в организации, или по условно установленному коэффициенту. Никаких специальных актов, протоколов и иных дополнительных документов и согласований для этого не требуется.

Расплата по-русски
Если отслеживать динамику цен на рынке недвижимости по-прежнему можно в разных валютах, то варианты выбора вида валюты для оплаты приобретаемой недвижимости попросту отсутствуют: квартиры в московских новостройках можно приобрести лишь за рубли.

Сейчас первичный рынок все активнее переходит исключительно на безналичную систему расчетов,-- рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Миэль-новостройки Кайдо Карма.-- Это связано как с ужесточающимся контролем со стороны фискальных органов, так и в целом с переходом рынка на официальные рельсы. В рамках нашей компании, например, с 2004-2005 годов все взаиморасчеты проходят только по этой схеме. Такая система удобна и для продавца, и для покупателя. В том числе и в тех случаях, когда у покупателя на руках имеется денежная сумма в иностранной валюте. С банками, в которых открыты расчетные счета нашей компании, имеется договоренность о льготном курсе конвертации валюты для наших покупателей. То же самое касается и безналичной конвертации, удобной в том числе и для нерезидентов Российской Федерации.

На московском рынке эти нормы действуют довольно жестко. Действительно, покупатели иногда высказывают пожелания провести оплату в иной валюте, но мы не можем им идти навстречу,-- говорит начальник отдела прямых продаж компании КомСтрин Диана Югай.-- Все расчеты ведутся исключительно в рублях. И не просто рублях, а в рублях безналичных.

Тульская область сегодня не принадлежит к числу лидеров строительного рынка России: здесь строится не более 0,2 кв. м на человека в год. Можно сказать, что местный строительный комплекс только восстанавливает свои позиции после катастрофического обвала 90−х, когда объемы строительства жилья снизились почти в пять раз.

Разворот рынка к долларам и условным единицам маловероятен, хотя процесс полного перехода на рубли растянется еще на два-три года. Инертность рынка в этой области очень большая,-- говорит Дмитрий Таганов.-- Но в сильной стране должна быть сильная валюта. И все расчеты внутри такой страны должны происходить в собственной валюте.
Локомотивом развития строительной сферы Тульской области становятся новые инициативы сотрудничества законодательной и исполнительной властей.

В последние годы строительный комплекс Тульской области вошел в этап устойчивого роста. В 2006 году объемы строительства жилья выросли на 20% до 250 тыс. кв. м. Был принят ряд мер, направленных на развитие строительной сферы. Ключевые направления здесь создание региональной нормативной базы реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России на территории Тульской области, привлечение инвестиций, техническое перевооружение и увеличение мощности заводов крупнопанельного домостроения, увеличение объемов производства промышленности стройматериалов, развитие малоэтажного домостроения, газификация населенных пунктов области. За прошедший год разработаны и приняты девять законов Тульской области и ряд нормативных актов, ставших основой реализации национального проекта. Законами Тульской области утверждены областные целевые программы: Обеспечение жильем молодых семей в Тульской области на 2006 2010 гг., Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на территории Тульской области на 2006 2010 годы, Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Тульской области на 2006 год, Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Тульской области на 2007 2010 годы. Общий объем финансирования проекта за счет средств бюджета области 3,5 млрд рублей.

А жилищная проблема в Тульской области очень остра. В области насчитывается более 2,3 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. В том числе это 1,3 млн кв. м домов барачного типа постройки 40 50−х годов, переданных муниципальным образованиям области при ликвидации Подмосковного угольного бассейна. Развитие угольного бассейна было государственной задачей первостепенной важности. С тех пор и в XXI веке люди продолжают ютиться в трущобах без канализации, воды, с печным отоплением. Бараки рушатся, люди живут в ужасных условиях. Полвека область остается один на один с этой проблемой. С 2002 года реализуется областная целевая программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда до 2010 года, которая предусматривает строительство 1,7 млн кв. м. благоустроенного жилья, на что потребуется в сегодняшних ценах более 40 млрд рублей. За 5 лет реализации программы из федерального бюджета перечислено 270 млн рублей, в то время как из областного бюджета 1 млрд 200 млн рублей. Консолидированный бюджет области в этот период составлял от 14 до 20 млрд рублей. На эти средства построено 123,5 тыс. кв. м жилья. За то же время признано непригодными для проживания столько же. Для решения вопроса нужна значительная федеральная поддержка. Необходимо резкое увеличение объемов строительства: при нынешних темпах на решение проблемы ветхого и аварийного жилфонда уйдет сто лет.

Национальный проект Доступное и комфортное жилье успешно реализуется в Тульской области. К 2010 году объемы строительства возрастут в три раза до 600 тысяч квадратных метров в год, уверен тульский губернатор Вячеслав Дудка. На нынешнем этапе ключевыми факторами роста темпов строительства становятся новые технологии малоэтажного строительства и крупные проекты столичных девелоперов.

Для успешного выполнения утвержденных показателей реализации нацпроекта сформированы механизмы ипотечного кредитования, обеспечения жильем молодых семей, обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой для активизации жилищного строительства. Принят закон О градостроительной деятельности в Тульской области. Проведены работы по обновлению картографического материала для разработки схемы территориального планирования области. В частности, новые генеральные планы Тулы и Новомосковска.

В сентябре этого года 2007 года СУ-155 представил концепцию застройки земельного участка площадью в 60 га на юго−востоке Тулы. Проект предполагает строительство 3 микрорайонов общей площадью в 600 тысяч кв.м. Каждый из микрорайонов будет состоять, в основном из панельных домов, расположенных вокруг архитектурных доминант 25−этажных монолитных башен. Застройка будет проводиться комплексно: СУ-155 одновременно с жильем будет возводить всю необходимую социальную инфраструктуру: детские сады, торговые, развлекательные, спортивно-оздоровительные комплексы, паркинги, зоны отдыха. По оценкам застройщика, объем инвестиций в проект достигнет 16 млрд. руб.

Столичный десант
Другое направление для резкого роста объемов строительства связано с приходом на Тульский рынок крупных московских девелоперов. До последнего времени строительство в Туле велось по принципу точечной застройки: небольшие местные застройщики возводили вместе не более десятка 9−этажных домов в год. Но возможности точечной застройки в городе, как и по всей стране, исчерпаны: оставшиеся с советских времен резервы по инженерной инфраструктуре съедены, земельных участков под застройку все меньше и меньше. Крупные московские девелоперы, обладающие большим опытом и солидными финансовыми ресурсами, СУ-155 и Управление экспериментальной застройки предлагают другой принцип застройки с комплексным освоением больших новых территорий.

Платоновский лес, другой крупный девелоперский проект в Туле, предполагает строительство 460 тысяч кв.м. жилья. Его застройщик Управление экспериментальной застройки первый дом возведет уже в текущем году. Этот проект также предполагает комплексное освоение территории: девелопер, кроме жилья, строит полный набор объектов социальной инфраструктуры, от школ и детсадов до стадиона.

Для массовой застройки в Туле девелопер создает необходимую производственную базу. В мае 2006 года СУ-155 приобрело Тульский завод крупных деталей, производящий панельные блоки. После завершения реконструкции завода и его перехода на производство домов новой серии Санкт-Петербург ; Тула, мощности предприятия позволят возводить 250 тыс. кв. м. в год. В целом же до 2015 года компания через свою дочку Южно-Российскую инвестиционно-строительную компанию может построить в городе до 1,6 млн. кв. м жилья.

В начале следующего года УЭЗ приступает к реализации Новой деревни первого в Тульской области масштабного проекта загородного строительства. На территории 80 га не будет высотного строительства только коттеджи, таунхаусы, дуплексы и объекты социальной инфраструктуры (школы, бани, магазины и т.д.). Такая комплексная малоэтажная застройка с созданием высококлассной жилой среды является новаторской в России только начинается разворачивание таких проектов. Интересно, что часть Новой деревни станет одновременно и полигоном для отработки новых технологий строительства, применения солнечных батарей, современных систем энергосбережения и т.д.

Часть домов Платоновского леса станут прорывом для Тулы в области уровня комфорта жизни. Это будут монолитно-кирпичные башни с двухъярусными подземными гаражами и автономными котельными, расположенными на крышах домов. На втором этапе проекта УЭЗ предложит жилье еще более интересной концепции можно сказать, дома-кварталы с полным набором инфраструктуры для жизни от охраняемого двора и подземной парковки до бассейна и теннисных кортов.

Первые результаты этой программы уже видны. Введен в эксплуатацию завод по одной из наиболее интересных отечественных технологий, системе скоростного домостроения Теплостен. Основой технологии является новый строительный материал теплоэффективные стеновые блоки Теплостен. Они состоят из трех слоев: несущего (поризованный керамзитобетон), внутреннего (эффективный пенополистирол) и фасадного. Преимущество этой технологии заключается в низкой стоимости жилья, сокращении сроков возведения здания и меньших трудозатратах: показательный коттедж по данной технологии был построен в Москве в мае 2006 года всего за 24 часа.

Переход от кустарных методов стройки к системам индустриального массового загородного строительства сегодня является одним из важнейших трендов в развитии строительной сферы России. Тульская область находится в авангарде процесса перевооружения стройкомплекса: здесь строятся заводы, которые будут делать коттеджи и по лицензии западных производителей, и по оригинальным российским разработкам. В области ведется системная работа по развитию материально-технической базы строительства. Приоритетным направлением является создание новых предприятий для производства малоэтажного низкозатратного жилья.

В марте 2008 года первые элементы для строительства коттеджей по австрийской технологии VST сойдут с конвейера производственных линий на территории завода Штамп. Технология несъемной опалубки предполагает изготовление в заводских условиях 80% элементов дома. На месте бригада монтажников из шести-восьми человек за две-три недели производит сборку дома из комплекта деталей и заливает легкий бетон в полости стены. Такая технология позволяет в два-три раза уменьшить время на строительно-монтажные работы по сравнению с привычными сроками строительства и снизить себестоимость как минимум на 10 15%.

Коттеджи из блоков Теплостен являются энергосберегающими и не требуют внешней отделки. Планируется строительство еще четырех аналогичных заводов, мощность первого из них составляет 20 тыс. кв. м жилья в год.

В ближайшее время планируется ввод в строй еще нескольких предприятий для малоэтажного строительства. В Богородицке создается производство жилых домов по технологии деревянно-каркасного домостроения мощностью 30 тыс. кв. м жилья в год. Организуется производство жилых домов полной готовности по технологии Элевит мощностью 70 тыс. кв. м жилья в год. На базе Донского ДОКа создается производство стеновых материалов из ячеистого бетона по технологии немецкой фирмы Hebel годовой мощностью 100 тыс. кв. м жилья. Кроме того, готовится еще ряд инвестиционных проектов по изготовлению пеногазобетона, керамзита. Сохранилось и развивается производство шести кирпичных заводов мощностью до 200 миллионов штук кирпича в год. Часть кирпича уходит за пределы области, и это пока резерв. В настоящее время строится еще три кирпичных завода общей мощностью до 150 млн штук кирпича. В прошлом году на Тульском инвестиционном форуме подписано пять соглашений на вложение инвестиций в производство строительных материалов и конструкций на сумму более 12 млрд рублей, в том числе завода по производству цемента в объеме до 2 млн тонн в год, которое финансирует немецкая фирма Хайдельбергцемент. Первый камень в фундамент этого предприятия заложен 25 апреля 2007 года. В стадии рассмотрения еще два проекта по строительству цементных заводов в Веневском и Суворовском районах. Все эти проекты дают возможность говорить, что в Тульской области начинает формироваться достаточно мощный кластер индустрии домостроения.

Владельцем производства является компания Межрегионинвестстрой, созданная на базе известного московского застройщика ГУП Управление экспериментальной застройки (УЭЗ). Завод в Тульской области первое в России предприятие, работающее по технологии VST, его мощности после выхода на проектную мощность составят 80 тыс. кв. м в год.

Необходима программа федерального правительства по включению в процесс улучшения жилищных условий не только состоятельных граждан, но и широких слоев населения. Механизмов для решения этой проблемы в мировой практике немало: стройсберкассы, жилищно-накопительные кооперативы, разнообразные системы субсидирования.

Главным ограничением для роста оказывается платежеспособный спрос населения. Аналитики часто называют потенциал тульского рынка недвижимости пониженным, с умеренным риском, что отражает невысокие доходы туляков. Можно предположить, что при сохранении нынешних правил игры девелоперы вряд ли смогут в 2010 году продать в области 600 тыс. кв. м жилья рынок столько не съест.

Первые проекты представила инвесторам татарстанская Миллениум Зилант­Сити. Эту компанию еще в прошлом году учредила мэрия Казани, внеся в ее уставный капитал принадлежащие муниципалитету земельные участки и коммерческую недвижимость 400 помещений общим объемом 90 тыс. кв. м. По замыслу властей, Миллениум Зилант­Сити должна стать основным казанским девелопером и проводником крупных инвестпроектов в городе. В качестве источников финансирования планируется использовать заемные средства, выручку от продажи земельных участков и от аренды коммерческой недвижимости, внесенных в его уставный капитал. Привлеченные таким образом ресурсы пойдут на разработку проектов и создание инфраструктуры под застройку, право на участие в которой (с последующей возможностью распоряжаться недвижимостью) будет предложено банковским или ипотечным организациям.

Власти Казани предлагают застройщикам и девелоперам доли в проектах муниципальной компании. Они полагают, что такая схема взаимодействия позволит решить проблему с поиском и оформлением земельных участков, дороговизной инфраструктуры и архитектурным разностильем в застройке города.

Второй проект застройка бывшего Трампарка предполагает реновацию территории. На участке общей площадью 10,8 га планируется возведение жилого комплекса, а также школы и дет­ского сада. При себестоимости строительства 20 тыс. рублей за 1 кв. м сюда надо будет вложить 6,8 млрд рублей.

Проекты на выбор
Один из наиболее крупных проектов, долю в котором Казань предлагает инвесторам, застройка квартала Б (Суконной слободы) площадью 10 га. Объем необходимых инвестиций оценивается примерно в 7 7,5 млрд рублей. В квартале будут сконцентрированы деловые, торговые и культурно­развлекательные учреждения, а также гостиница и жилые дома с системами подземного паркинга. Предполагается застройка разных масштабов: высокой, средней и низкой этажности. Центральным звеном Суконной слободы будет комплекс из четырех высотных зданий делового центра, который станет своеобразными воротами в исторический центр города.

Желая повысить инвестиционную привлекательность представленных проектов, мэрия заказывает их разработку именитым архитекторам. Так, застройка Суконной слободы проектируется главным архитектором Барселоны профессором Хосе Асебило. А тендер на проектирование эскиза планировки и застройки правобережья Казанки выиграли Творческая мастерская казанских архитекторов Токаревых и NBBJ одно из крупнейших американских архитектурных бюро. Работа над проектом ведется совместно с экологами, геологами, НижнеВолжским бассейновым водным управлением по Республике Татарстан (РТ), дорожными и другими службами.

Третий проект современного общегородского центра предлагается реализовать на правом берегу реки Казанки. Комплекс будет включать жилые дома, торговые и офисные центры, школу, отель, кафе, рестораны, яхтклуб. Из 460 га предполагаемой площади 300 га планируется намыть. Этот проект оценивается в 160 млрд рублей.

Все для инвестора
Первые инвесторы проектов Миллениум Зилант­Сити уже найдены. Так, готовность участвовать в застройке правобережья подтвердили татарстанские компании ТАИФ и Сувар. Партнерами могут стать как российские, так и западные компании в качестве кредиторов или застройщиков.

Освоение первых двух площадок начнется в 2008 году, правобережья в 2009м. К тому времени будет готова концепция развития Казани, каждый участок будет иметь инвестиционный меморандум, обещают в городской администрации.

Павел Кострикин, генеральный директор московской компании Солнечный город (строит в Казани на территории площадью 38 га жилой комплекс на 20 тыс. человек), отмечает, что предлагаемая властями схема сотрудничества один из вариантов финансовой защиты инвестора, не имеющего права собственности на земельный участок.

Какие-то участки Миллениум Зилант­Сити собирается осваивать своими силами, другие сдавать в долгосрочную аренду или продавать инвесторам. Например, компании легче управлять проектами по строитель­ству жилья, поясняет генеральный директор ОАО Миллениум Зилант­Сити Олег Ледовской. Сейчас компания ведет переговоры с потенциальным стратегическим инвестором (российским банком, чье имя пока не разглашается), с которым планирует осваивать рынок жилой недвижимости привлекать на свои площадки генподрядчиков и заказчиков, потом реализовывать готовое жилье. А вот строительство гостиниц, по словам г­на Ледовского, вести гораздо сложнее. Для таких проектов, а также для создания торговых, офисных, развлекательных центров будут привлечены профессиональные девелоперы и инвесторы, говорит он. Лишь некоторые офисные помещения и площадки под строительство магазинов так называемой шаговой доступности муниципальная компания будет оставлять за собой, сдавая их в аренду.

Но эти риски, комментируют в самой Миллениум Зилант­Сити, минимальны: все площадки компании расположены в центре города, поэтому вопрос обеспеченности их транспорт­ной инфраструктурой можно считать решенным. Что касается коммунальных сетей, то на двух площадках квартале Б и в Трампарке они уже есть, их только нужно модернизировать под высотную застройку. Кроме того, предполагается, что Миллениум Зилант­Сити будет помогать инвесторам получать субсидии на инженерные сети в рамках федеральных программ. Подобный опыт у республиканских застройщиков уже имеется: в конце марта Минстрой РТ смог выиграть конкурс Росстроя по программе Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в рамках нацпроекта Доступное и комфортное жилье. Господдержка подразумевает субсидирование процентных ставок по банковским кредитам за счет средств федерального бюджета. Такой схемой, например, пользуется Солнечный город.

А заместитель директора по вопросам финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle (Москва) Олег Смирнов отмечает, что от Миллениум Зилант­Сити как инициатора проектов потребуются существенные капиталовложения на самых ранних сроках застройки в первую очередь в создание качественной транспортной и инженерной инфраструктуры. Причем ошибки, допущенные на этой стадии, могут существенно снизить привлекательность проекта для инвесторов и их общую капитализацию.

Директор департамента недвижимости казанского агентства недвижимости Юринфо Владислав Хорочкин говорит, что рынок жилья в Казани менее требователен, чем насыщенный рынок коммерческой недвижимости. Он считает, что проектам real estate Миллениум Зилант­Сити потребуется активная реклама как в России, так и за рубежом.

С минимальным риском
С проектами жилищной застройки у Миллениум Зилант­Сити проблем не предвидится потребность в жилье высока, и компания действительно располагает привлекательными участками. Павел Кострикин отмечает, правда, некоторую искусственность решения по намыву территории на правом берегу Казанки, считая, что оно, видимо, навеяно проектами в Сочи, так как в Казани, по его мнению, достаточно территорий для обычной застройки.

И все же главный фактор инвестиционной привлекательности предлагаемых объектов гарантии городских властей. Инициатором проектов является компания, контролируемая мэрией, поэтому можно говорить о пониженном уровне административных рисков для будущих участников проекта/
Лето прошло свой экватор. Близится осень, а вместе с ней, по идее, должен наступить жаркий период на рынке московской жилой недвижимости. Во всяком случае, так обычно бывало ранее. Оживит ли стагнирующий рынок сезонный фактор или тенденции будут определять другие движущие силы об этом спорят синоптики. Остается совсем немного времени, чтобы узнать, чей прогноз окажется верным.

Чтобы снизить риски инвесторов, советует Олег Смирнов, при разработке концепции застройки территории нужно предусмотреть возможность ее изменения для отдельных объектов. Это будет способствовать привлечению внешних инвесторов и девелоперов в проекты и увеличению стоимости земли.

Не так давно казалось, что цены на жилье могут расти, могут замирать на месте или чем черт не шутит даже снижаться. На настроение риэлторов это все равно повлияет мало - оно останется неизменно оптимистическим. А произносимое ими, словно мантра, Надо покупать сейчас, потому что завтра все равно будет дороже, действовало на вполне здравомыслящих людей. Потому что перспективы для роста просматриваются легко и без всяких увеличительных приборов. Объем рынка ограничен в силу вполне естественных причин, ожидать резкого роста предложения не приходится. Платежеспособный спрос увеличивается вместе с ростом экономики. В то же время земли, пригодной для строительства, становится все меньше. Единственное, что вносило сумятицу в эти стройные логические цепочки закрытость рынка недвижимости и некоторые его функциональные отличия от других рынков (фондового, валютного и др). И в результате цены не всегда росли, когда, по идее, должны были, и уж тем более не снижались, когда, казалось, деваться было просто некуда. Но, повторимся, над рынком при этом всегда раздавались бодрые голоса строителей, которые неизменно находили аргументацию для роста как реального, так и потенциального.

Сезон без сезонности

Новые правила

Полугодичная стагнация, похоже, сделала свое дело. Сегодня этот хор звучит уже не так слаженно, как, скажем, в минувшем феврале или марте, когда стагнация только начиналась, а снижение цен исчислялось десятыми долями процента. Газета Время новостей (номер от 3 июля) свела в одной стать аналитиков двух крупнейших риэлторских компаний. Ответ одного из них был вполне традиционен: активизация спроса начнется с осени, может быть, с августа. Основным стимулирующим фактором оживления рынка станет возвращение отложенного платежеспособного спроса, обусловленного положительным трендом российской экономики. По итогам 2007 года ценовой прирост на столичном рынке жилой недвижимости может составить порядка 15%. А вот заявление второго выглядело не столь привычно. В конце концов, нечасто от российского торговца недвижимостью узнаешь, что стадия автоматической корректировки цен на московском рынке в отдельных переоцененных сегментах может продлиться до конца года. Несмотря на то, что осень традиционно считается
периодом оживления на рынке недвижимости, в этом году не стоит ожидать каких-либо всплесков.

Одновременно автор признает, что делать долгосрочные прогнозы очень непросто. И все же есть основания предполагать, что развитие рынка будет проходить по сценарию, выгодному для продавцов. В конце концов, наивно предполагать, что целая генерация людей вдруг станет другой. Тем более, что некоторые фундаментальные факторы, похоже, действительно могут подтолкнуть рынок вверх так зачем меняться?

Большинство СМИ, опираясь на прогнозы и рекомендации экспертов, сходятся во мнении, что до конца текущего года размораживания рынка ожидать не приходится. И тут волей-неволей приходится вернуться к вопросу, который неоднократно возникал ранее: Как поведут себя продавцы попробуют адаптироваться к новой реальности или повернуть ситуацию в свою сторону?. Подстроиться к новым условиям значит выработать новые приемы и технологии, может быть, даже расширить спектр услуг, пересмотреть расценки. Все это непросто. Решаться на новшества стоит в том случае, если рынок встал надолго, - отвечают на этот вопрос газета Ведомости (номер от 13 июля).

Еще один фактор, который способен вызвать рост стоимости жилой недвижимости, - планируемое увеличение доли социального жилья, которое приведет к очередному снижению объемов предложения в сегменте экономкласса. Результат смотри выше.

Рост цен, который так поразил воображение покупателей в 2006 году, по мнению многих экспертов, был спровоцирован введением в действие законом о долевом строительстве. С тех пор в нормативный акт были внесены изменения (также многими признанные неудачными), и похоже, а дальнейшем документ не потеряет свою деструктивную силу. Специалист, на которого ссылается издание, считает, что очередные поправки, которые будут касаться изменения схемы финансирования долевого строительства, (планируется предоставить частым лицам возможность участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта). В случае введения таких поправок приобретение жилья будет происходить исключительно посредством подписания договора купли-продажи в доме, сданном в эксплуатацию, а застройщик не сможет использовать привлекаемые банком средства напрямую до сбора полной суммы, необходимой для финансирования строительства. Кроме того, эксперт отмечает, что привлекаемые ресурсы должны будут подлежать обязательному страхованию, что и усложнит схему работы, и увеличит затраты. Говорить о том, что это вызовет очередное повышение цен, излишне.

Для жильцов, а не для инвесторов

А вот планируемая замена налога на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, которая должна вызвать рост объема предложения за счет снижения доли инвестиционных покупок на рынке недвижимости и вынужденных продаж имеющихся у населения дополнительных квартир была отложена из-за отсутствия единой методики массовой оценки объектов недвижимости.

Это дает надежду, что в ближайшие несколько лет рынок будет развиваться более гармонично, а динамика роста цен будет ориентироваться на темпы инфляции, а не на готовность обезумевших покупателей отдать любые деньги за любой товар.

Оценивая текущую ситуацию, специалисты называют происходящее традиционным сезонным затишьем. Впрочем, как отмечает газета Коммерсантъ (номер от 16 июля), оно несколько отличается от предыдущих лет. В первую очередь тем, что, рост спроса, который наблюдался в июне, не привел к росту цен. Вместе с тем, большое значение отдается самому факту повышения покупательской активности. Видимо, на покупателей повлияли прогнозы о росте цен осенью и они даже решили пожертвовать отпусками ради решения квартирного вопроса, - предполагает автор. При этом речь идет о чистом потребительском спросе параллельно с общим ростом сделок отмечается количество инвестиционных покупок жилья.

Еще один рынок, который замер в ожидании законодательных инициатив властей сегмент аренды. Если судить исключительно по медиаактивности, в ближайшем будущем его ждет основательная встряска. Да и если руководствоваться исключительно здравым смыслом, приходишь к таким же выводам слишком уж большой кусок укрывается в тени от взора налоговиков.

Неопределенная аренда

О проблемах, которые ожидают тех, кто снимает жилье, мы писали ранее. Решительные шаги властей грозят серьезно изменить лицо рынка аренды. В первую очередь это выльется в рост цен, которые, как считают некоторые эксперты, уже сейчас находятся на пике, и дальнейшее их повышение может просто отсечь большое число потенциальных арендаторов.

Как пишет газета Время новостей (10 июля), уже сейчас количество россиян, которые должны были подать декларацию об уплате налога за сдаваемое в аренду жилье, достигло 2,5 млн. Побочным эффектом для арендодателя является техническая сложность процесса чтобы заплатить подоходный налог, нужно еще правильно его перечислить. Но на этом проблемы только начинаются. Автор напоминает, что заплатив один раз, попадаешь инспектору на крючок, и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, придется представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.

Снимать или покупать?

Бюджетные варианты для проживания в столице подобрать все сложнее, предупреждают Ведомости в номере от 3 июля. Минимальные ставки для однокомнатной квартиры в жилье эконом-класса составляют в среднем 600 долларов, что примерно равняется средней месячной зарплате москвича. При этом рост с начала 2007 года в этом сегменте составил всего 1,5-3%. Это как раз и подтверждает, что дальнейшее повышение стоимости аренды будет сдерживаться ограниченностью платежеспособного спроса.

С этим, правда, не согласны Ведомости (номер от 4 июля). Если брать для расчета абсолютные величины, то действительно, съем хорошего жилья в центре Москвы ($3000 в месяц по данным Профиля) обойдется дешевле аналогичных площадей на Манхэттене. Но средние ставки в Москве все равно постоянно становятся ближе к тем, что установлены в крупных западных городах. А уже если говорить о соотношении ставок и средней зарплаты, то выгода аренды в столице России по сравнению с европейскими и американскими коллегами, становится менее очевидной.

Но пока этот спрос существует. Более того, несмотря на все действия банков, направленные на улучшение условий ипотечного кредитования, высокие цены на жилье делают аренду вполне привлекательным вариантом. Как считает журнал Профиль (номер за неделю с 16 по 22 июля), - более выгодным, нежели покупка недвижимости с использованием ипотечного кредита. В среднем цена аренды на 50% меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру, - посчитал автор. - Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира экономкласса в Москве стоит около $220 тыс., то ее аренда обойдется в $8501000 в месяц, а ипотека в $2 тыс. в месяц. Кроме того, аренда жилья в Москве более выгодна по сравнению с западными мегаполисами, напоминает журнал.

Теоретически изменить ситуацию может ипотека, тем более, что в последнее время кредитные организации довольно регулярно поставляют новости, которых о них ждут сообщения о снижении ставок и продлении сроков кредитования. Однако популярность ипотечного кредитования от этого если и растет, то незначительно. Более того, подавляющее большинство россиян вообще отрицают вероятность того, что для улучшения своих жилищных условий они могут воспользоваться ипотекой. Почему? На этот вопрос отвечают Новые известия (4 июля). Три основные причины, которые назвали респонденты, принимавшие участие в опросе, который в итоге лег в основание материала, выглядят следующим образом: высокие процентные ставки, бедность и высокая стоимость недвижимости. Неудивительно, что при такой имиджевой составляющей популярность ипотеки растет, прямо скажем, черепашьими темпами.

Когда наступит ипотечный бум?



Главная --> Публикации