Главная --> Публикации --> Территория завода интереснее его бизнеса, считают девелоперы Среднего не дано Сборка по-крупному Цены стоят на своем Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Против кого дружим В массовом сознании проблема точечной застройки распадается на два лозунга. Первый Уничтожили центр, застроили Москву уродливыми домами. Внесем ясность. 10 лет назад был создан общественный архитектурный градостроительный совет при мэре Москвы, который рассматривает все значимые для города, особенно для его исторической части, проекты. В него вошли видные архитекторы, искусствоведы, общественные деятели. Проект, не нашедший одобрения у членов совета, мэрия заворачивает, разбивая миф о всесилии инвесторов. Не все, что было построено в Москве за последние годы, безукоризненно но и серьезных ошибок не было. Потому что, прежде чем проект обретет окончательную форму, его детально изучают и пересматривают. Достаточно сравнить, как выглядел в первых макетах деловой район Москва-Сити, с тем, каким он стал в окончательном варианте.

Москва вступила в предвыборную кампанию и это стало всем заметно. На улицах появились рекламные щиты с портретами очень серьезных людей с необычайно добрыми глазами, а в почтовых ящиках занимательные листовки. Но самый главный признак предвыборного напряжения обострение конфликтов вокруг точечной застройки. Шумные и эпатажные битвы москвичей со строителями (временами доходит даже до членовредительства как на улице Бирюзова, 41) гарантированно попадают в сводки новостей, а потому становятся лакомыми кусками для политиков. Между тем в азарте борьбы за голоса избирателей представители партий, использующих недовольство москвичей в политических целях, отказываются замечать: городские власти и без их суетливой помощи постепенно ликвидируют точечную застройку как явление, провозглашая принцип не москвичи для власти, а власть для москвичей.

Местных жителей в рядах митингующих 57%

Второй лозунг Долой уплотнительную застройку!. То есть хватит втыкать новые дома во дворы и в скверы. Москвичи действительно часто недовольны вмешательством в сложившуюся городскую среду. Но, протестуя против строительства под окном, граждане забывают, что есть и другая сторона медали: город несет обязательства строить новые квадратные метры жилья и развивать инфраструктуру. Между прочим, остановка уже начатого строительства означает разрыв договоров с подрядчиками, колоссальные убытки с обеих сторон, приостановку очереди на социальное жилье. Ведь и у инвесторов есть обязательства по реконструкции и возведению школ, больниц, поликлиник, детских садов, а также жилья для обманутых дольщиков. Если бы власти города полностью остановили все стройки, к которым у жителей соседних домов есть претензии, то волну протестов поднял бы другой лагерь москвичей. В его рядах были бы очередники, обманутые вкладчики, дети-сироты, военные, молодые семьи...

В компании этот факт не подтвердили.

К сожалению, некоторым общественным деятелям выгодно политизировать ситуацию. В своей псевдоборьбе эти люди готовы идти на жертвы. Правда, жертвами становятся не они, а их доверчивая паства. На всю страну прозвучал конфликт вокруг нового строительства на улице Маршала Бирюзова, 4 Протест жителей 22 августа вылился в настоящую драку, в которой несколько человек были избиты дубинками. Хулиганов тотчас объявили сотрудниками компании ДОН-Строй.

Похожие драмы разворачиваются и в других районах Москвы. По информации пресс-службы стройкомплекса, в группах митингующих местные жители составляют порядка 57%, все остальные гастролеры политмассовки, приезжающие из других районов столицы и Подмосковья, а также активисты маргинальных организаций.

Сотрудники компании с начала строительства и по сегодняшний день не участвовали в столкновениях с местными жителями, гласит официальное письмо руководителя пресс-службы группы компаний ДОН-Строй Екатерины Кукановой. С момента появления рядом со строительной площадкой представителей маргинальных политических движений, известных своей склонностью к организации различных провокаций, ситуация в районе резко обострилась. На протяжении последних недель лица, не являющиеся жителями Щукина и не имеющие отношения к данному строительству, провоцируют конфликтные ситуации, объясняя их защитой прав жителей.

Можно сделать логический вывод, что кризис с точечной застройкой во многом обусловлен не искренним и массовым протестом граждан, а желанием некоторых депутатов и политиков набрать общественный рейтинг на протестной волне. Между тем, как выясняется, в известной степени политики ломятся в открытую дверь городским властям точечная застройка уже невыгодна. Летом текущего года мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что точечная застройка как принцип исчерпала себя. Причем это заявление касалось не только центра столицы, но и всех районов Москвы.

Большой интерес к шумным потасовкам проявляют и вполне респектабельные политические партии. Так, один из лидеров протестно-баррикадного движения яблочник и депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. Такой же метод зарабатывания авторитета в массах практикуют партия Справедливая Россия и множество совсем уж мелких движений, борющихся за кусок власти под лозунгом запрещения точечной застройки.

В конце июля руководитель стройкомплекса Владимир Ресин, посетив один из скандальных адресов в Митине, в Ангеловом переулке, распорядился пересмотреть прежнее решение.

Новой точечной застройки не будет
По подписанному Лужковым распоряжению работы по строительству отдельных зданий уже не ведутся достраиваться будут только те дома, которые уже возведены на 5060%.

Через месяц мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы № 714-ПП, руководствуясь которым, можно будет делать выводы о каждом объекте, запланированном к строительству в сложившемся квартале. Первое: проект должен выдержать публичные слушания. Второе: не разрешается возводить здания, нарушающие градостроительные регламенты, планировочные градостроительные решения и нормативы плотности застройки, границы природных комплексов и зон исторического и культурного наследия, требования санитарных, противопожарных норм. Третье: каждый проект распоряжения о новом строительстве должен сопровождаться дополнительной справкой о том, что оно не является точечным. Справку подписывают глава стройкомплекса, главный архитектор города и префект округа. Наконец, все согласованные на сегодня точечные проекты, по которым стройка еще не начата, будут дополнительно рассмотрены специальной комиссией, которая обязана внести предложения мэру Москвы об исключении их из планов строительства. Комиссию возглавил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин (см. интервью ниже)

Этот дом относится к точечной застройке, объяснил журналистам Ресин, поэтому мы там строить не будем.

Александр Кузьмин главный архитектор Москвы: Полностью удовлетворить обе стороны конфликта невозможно. Но можно найти компромисс

Сейчас городские власти проверяют 225 объектов строительства, вызывающих у москвичей сомнение в их правомерности. Работает горячая линия. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин на встрече с представителем инициативных групп 6 сентября обсудил предварительные итоги работы горячей линии по вопросам строительства и призвал москвичей не политизировать проблемы, а решать их сообща в интересах большинства.

вопрос: Москвичи, взбудораженные проблемой точечной застройки, требуют, чтобы возглавляемая вами комиссия просто отменила решение о строительстве по всем конфликтным адресам. Но мало верят в то, что мэрия пойдет против застройщиков. Что происходит на самом деле?

О том, что ждет столицу в свете объявленной мэрией новой строительной политики, обозревателю Города Ксении Величко рассказал председатель комиссии по точечной застройке, глава Москомархитектуры и главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

в: Какие адреса попадают в поле зрения вашей комиссии? Отбираете самые скандальные?

ответ: Надо понимать, что в конфликте невозможно полностью удовлетворить обе стороны. Но всегда можно найти компромисс. Мы внимательно рассматриваем каждый вопрос, решения принимаем обдуманно, осторожно.

в: О чем идет речь?

о: Не обязательно. Информацию получаем от жителей, из депутатских запросов, даже некоторые инвесторы обращаются те, которые засомневались, пройдет их проект в свете последних событий или нет. Всего мы насчитали больше 400 адресов. По 104 из них уже начато строительство, и оно будет завершено, правда, в отдельных случаях с изменениями в сторону уменьшения объемов. Остальные адреса это, скорее, намерения инвесторов. Наша комиссия занимается как раз ими. Помимо текущей работы в комиссии я ставлю перед собой и другую цель: на опыте, который мы приобретаем, я считаю необходимым пересмотреть и усовершенствовать практику оценки проектов, которые мы согласовываем.

в: И наверняка наткнуться на несоответствия.

о: В неделю ко мне поступает порядка 150 проектов. У меня есть штат, он совсем небольшой. Задача моих сотрудников проверить все параметры проекта. Но проверять ведь можно по-разному. Можно просто посмотреть справку, приложенную проектировщиками к проекту, сверить ее с нормативами расхождений скорее всего не будет. И потом объявить: нормативы соблюдены, можно согласовывать. А можно самому все пересчитать.

в: Можете привести примеры таких пересчетов, которые выявили лукавство проектировщиков, заинтересованных инвесторами?

о: Нужно помнить о том, что проектировщик всегда будет на стороне того, кто платит. То есть заказчика. В подавляющем большинстве случаев частного инвестора, а не города и не жителей. Вот если бы жители заказывали проекты, проектировщики соблюдали бы в первую очередь их интересы.

вопрос: Моему мужу в 1996 году по наследству от отца достался приватизированный участок в садовом товариществе. Касается ли нашего участка закон о дачной амнистии, если муж не арендует землю, а является ее собственником? Если касается, то почему мы должны повторно доказывать свое право на пользование данной землей?
Ольга Кулакова, Москва

о: Приведу свежий пример. На заседании комиссии 6 сентября мы поняли, что в Северном округе надо отменять решения, в частности, по объекту Ленинградский проспект, 6 Проект уже согласован, и моя подпись стоит, к сожалению. Теперь же мы увидели, что расчет был сделан, скажем так, нетактично: в проекте прирезали немного соседней территории, и норматив по плотности на бумаге оказался выдержанным. Теперь же стало ясно: строить можно не больше 12 этажей. Я сочувствую инвестору. Здесь не тот случай, когда объектов много и один потерять не жалко. Это его единственный объект в Москве. Мы будем искать инвестору компенсацию за потерянные площади в другом месте.
Газета Известия и информационный портал Садовое некоммерческое товарищество (http://snt.org.ru) продолжают юридические консультации для дачников. Ведущая рубрики - корреспондент Известий Наталья Гранина. На вопросы наших читателей отвечает создатель портала юрист Светлана Мухина.

Очень важно помнить, что указанными законами срок постановки земельных участков на кадастровый учет НЕ УСТАНОВЛЕН. Поэтому переоформление документов происходит по мере необходимости. Вот здесь и кроется основной подводный камень Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который также известен как закон о дачной амнистии. Документы старого образца на землю и недвижимые вещи чаще всего не позволяют государству облагать налогом правообладателей такого имущества. Закон о дачной амнистии должен был стимулировать граждан к оформлению своего имущества, что, в свою очередь, означало возникновение обязанности платить налоги. Однако оформленные таким образом права на недвижимость не всегда бесспорны, то есть преимущества дачной амнистии несоразмерны с ее недостатками, прежде всего в виде налогового бремени. Фактически в указанном законе установлена обязанность граждан переоформить права на землю до 2010 года вне зависимости от времени возникновения права, что противоречит положениям п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На владельцев земельных участков для садоводства и дачного хозяйства этот срок НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ.

ответ: Повторно доказывать право на землю нет необходимости. По ряду объективных причин процессы землеустройства и кадастрового учета российской земли часто путают с процессом оформления земельных участков в собственность. Так, для оформления права собственности на земельный участок предварительно необходимо обозначить такой участок как объект. Это достигается путем землеустройства, а точнее, межевания, которое устанавливает границы объекта на местности и на бумаге. Далее сформированный в натуре объект ставится на кадастровый учет и оформляется официальный план земельного участка - кадастровый план. Последний этап - установление и оформление права собственности на юридически сформированный земельный участок. Описанная процедура разовая. Ее существование вызвано историческими причинами (отмена права собственности на землю в России после 1917 года). Часто установление права собственности на земельные участки неправильно называют приватизацией земли. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков регулируются соответственно Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ О землеустройстве и Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ О государственном земельном кадастре. Установление права собственности на земельные участки регулируется целым рядом нормативных актов, прежде всего Земельным кодексом Российской Федерации. В дальнейшем земельный участок как объект права может поменять владельца только на основании сделки или по решению суда, в редких исключениях - в силу прямой нормы закона. В любое время может возникнуть необходимость уточнить границы земельного участка, для чего проводится специальное землеустройство и внесение изменений в данные Государственного земельного кадастра, который ведется с 2000 года. Соответственно владельцы земельных участков, право собственности которых возникло до 2000 года, обязаны поставить свои земельные участки на кадастровый учет. При этом необходимость проведения землеустройства зависит от того, присваивался ли ранее земельному участку кадастровый номер. Межевание проводится только в случае отсутствия кадастрового номера земельного участка. После постановки земельного участка на кадастровый учет владельцу выдается новое свидетельство о праве собственности современного образца с кадастровым номером объекта права. То есть если право собственности уже возникло, устанавливать его вторично не нужно. Следует только переоформить документы на уже имеющееся право.

ответ: Да, может. Законодательство Российской Федерации не установило запретов на совмещение полномочий руководителя организации с обязанностями (главного) бухгалтера той же организации. Однако организация может самостоятельно решить этот вопрос путем внесения соответствующих изменений в свой Устав.

вопрос: Может ли председатель ДСК (дачного кооператива) быть одновременно главным бухгалтером ДСК?
Иван, Москва

ответ: Отказ правомерен. Во-первых, Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который также известен как закон о дачной амнистии, позволяет упростить процедуру оформления в собственность выделенной, а не самовольно захваченной земли. То есть необходим хотя бы один документ, подтверждающий такое выделение. Указанный закон всего лишь фактически разъяснил, что таким документом не обязательно должен быть акт об установлении права собственности. Во-вторых, как следует из вашего обращения, ничейная земля примыкает к дороге. Одно из распространенных заблуждений касается понятия дорога, под которой обычно подразумевают непосредственно проезжее полотно. На самом деле дорога - это инженерное сооружение, объект права. Дорога шире проезжей части, так как включает в себя много элементов, в том числе обочины. Дороги располагаются на земельных участках соответствующего назначения. Строительство дорог регламентировано, земельные участки для размещения дорог выделяются с учетом возможности реконструкции дорог, а также для прокладки вдоль них коммуникаций. Коммуникации, которые, в свою очередь, являются так называемыми линейными объектами, часто имеют охранные зоны.

вопрос: Наше садовое товарищество расположено на окраине Твери. Когда-то между забором, окружающим товарищество, и проселочной дорогой была ничейная земля (шириной 5-20 м), на которой, как правило, выращивали картошку. Затем постепенно забор стали переносить, и сейчас он местами почти примыкает к дороге. Следуя призывам государства о необходимости регистрации по новому закону реальных земельных участков, мы попытались зарегистрировать исторически образовавшиеся излишки земли. Однако в земельном комитете получили отказ, мотивированный тем, что территория насыщена инженерными коммуникациями. Кроме того, нам рекомендовали вернуть забор на первоначальное место. Чем объяснить указанную позицию: соблюдением буквы закона или поводом для формального отказа в рамках общего саботажа принятого закона?
От группы членов товарищества Владимир Александрович, Тверь

Похоже, наше правительство решило сделать страхование движимого и недвижимого имущества граждан обязательным. Россияне еще не успели смириться с принудительным страхованием автогражданской ответственности, а тут председатель Госстроя Николай Кошман выступил с новой инициативой – уже в будущем году обязать граждан страховать свое жилье. Проект соответствующего закона в декабре поступит в Госдуму.

Поэтому то, что вы считаете ничейной землей, скорее всего является землей поселения или специального назначения для использования под транспортную или иную инфраструктуру. Такие земли, как правило, не подлежат передаче или отчуждению в частную собственность. При определенных обстоятельствах с учетом оснований и времени возникновения права на землю наличие таких объектов может сопровождаться установлением обременения права в виде сервитута. Захват чужой территории и нарушение охранной зоны путепроводов и линейно-кабельных сооружений могут повлечь административную и гражданско-правовую ответственность, поэтому вам и остальным самозахватчикам стоит последовать рекомендации вернуть заборы в исходное состояние.

По мнению ведущего эксперта «Альфа-страхования» Евгения Подколзина, к выбору страховой компании стоит подходить со следующими мерками: она должна быть достаточно известной, стабильной, входить в первую десятку корпоративного рейтинга. При этом надо отдавать себе отчет, что рассчитывать на эконом-вариант в компании с такими параметрами по меньшей мере наивно. Качественные услуги – а под ними прежде всего понимается четкость и быстрота выплаты компенсации – дешевыми не бывают. Демпинговые тарифы обычно предлагают новые, неизвестные игроки на страховом поле. А значит, нет никакой гарантии, что деньги будут поставлены не на темную лошадку.

Страховщики с удовлетворением потирают руки: квартир в стране неизмеримо больше, чем машин. Какой страховой алгоритм будет избран, еще не решено. Но можно пойти на опережение событий и выбрать собственный вариант. Страхование жилья и находящегося в нем имущества относится к классике жанра. У всех компаний стандартный (с незначительными различиями) набор рисков, ущерб от которых они готовы покрыть: пожар, попадание молнии, взрыв бытового газа, стихийные бедствия, аварии водопроводных систем, кража имущества, злоумышленные действия третьих лиц – хулиганство и вандализм. Из всех этих рисков по желанию клиента составляется комплексный пакет.

Из всего перечня рисков, которые стандартно не страхуются (ущерб, нанесенный гражданской войной или полтергейстом), стоит отметить аварии по причине проржавевших труб и гнилых перекрытий, взрыв газовых баллонов, приготовленных к отправке на дачу, и злой умысел.

В среднем, с погрешностью в 0,1%, тарифы на столичном рынке следующие. Страхование конструктивных элементов квартиры обходится от 0,2 до 0,3% ее цены, то есть в 250 долларов при стоимости жилья в 100 тысяч. Отдельно рассчитывается отделка квартиры: обычно исходят из 200 долларов за квадрат, и если на круг выходит 20 тысяч, то страховка возрастает еще на 120 долларов. Домашнее имущество оценивается из расчета от 0,8 до 2%. Причем под первый показатель попадет мебель, которую труднее вынести, а под второй – ювелирные украшения и компактный антиквариат.

Вообще, страховщики умеют находить к своим потенциальным клиентам особый подход. Практически все компании предоставляют типовые (от 5 до 10%) скидки пенсионерам, ветеранам войны. На более низкие тарифы (до 10%) могут претендовать и люди, живущие за железными дверями в квартирах, оборудованных охранно-пожарными сигнализациями, с домофонами и консьержками в подъезде. Поощряется и постоянство: минус 10% ждет тех, кто перезаключает договор, – правда, правило это действует только три года. Кроме того, крупные компании склонны проводить разовые акции, предоставляя скидки под Новый год или накануне Восьмого марта. Но базовый тариф может и повышаться – этот негативный момент связан с годом постройки дома, проживанием на верхних этажах, а также если клиенту выплачивалась страховка в предшествующий период.

Гораздо реже, чем имущество и жилье, граждане страхуют гражданскую ответственность при эксплуатации жилых помещений. При оценке подобной ответственности в 10 тысяч долларов тариф составит 80 долларов. Но здесь существуют объективные факторы, влияющие на тариф. Одно дело – жить на втором этаже и залить только нижнюю квартиру, в которой проживает старушка-пенсионерка, и несколько иное – подтопить под собой десять квартир, семь из которых сверкают евроремонтом.

Безболезненную для семейного бюджета форму страхования в практику и сознание москвичей с 1997 года внедряет правительство города. На сегодняшний день, по словам главного специалиста городского центра жилищного страхования Веры Васильевны Лапкиной, по предложенной властями добровольно-льготной схеме застрахована каждая третья квартира, а всего в столице таких квартир уже миллион. Есть у этой программы и свои изгои: она не распространяется на жилье в ведомственных и аварийных домах. Всем остальным, вне зависимости от того, приватизирована квартира или нет, чтобы пополнить ряды добровольцев, достаточно оплачивать страховку вместе с коммунальными услугами (в квитанции это обозначено как «Итого с уч. страхования»), никаких отдельных договоров подписывать не придется. Страховка из расчета 50 копеек за квадратный метр выплачивается в рассрочку в течение года.

Механизм выплаты страховки у всех компаний одинаков. Оценку ущерба производит независимый эксперт. Если страхователь с его выводами не согласен, он может потребовать проведения новой экспертизы, в крайнем случае – обратиться в суд. На практике до таких крайностей дело редко доходит. Но тем не менее, Евгений Подколзин советует очень внимательно читать договор: довольно распространенная ошибка, когда человек уверен, что застраховался от всех бед на свете.

Всамом драматическом случае, когда квартира выгорает полностью и восстановлению не подлежит, страховкой предусмотрена выплата денежной компенсации (за гипотетическое жилище в 50 м начислят 450 тыс. руб.) или предоставление площади из резервного фонда городского департамента жилищной политики. При этом метраж нового жилья будет соответствовать социальной норме – 17 кв. м на человека. И если погорелец один проживал в трехкомнатной квартире, то на равноценную площадь он претендовать не сможет.

В итоге годовой полис, к примеру, 50-метровой квартиры обходится всего в 300 рублей, с выплатами по 25 рублей в месяц. Он обеспечивает компенсацию в случае пожара и последствий его тушения, взрыва бытового газа, аварий внутреннего водостока, систем водоснабжения, канализации, отопления, а также разгула стихий: ураганного ветра, превышавшего 20 баллов, и обрушившихся на дом вместе с ним атмосферных осадков. Нанесенный любой из этих напастей ущерб стенам и их отделке, потолку и полу оценивается единым тарифом – 9 тыс. руб. за поврежденный квадратный метр. Начинка квартиры – крупное и мелкогабаритное имущество – в расчет не принимается, так что, если у соседей, живущих над вами, прорвало отопление и потоки горячей воды ошпарили ваш норковый палантин и загубили коллекцию картин, никакой компенсации ждать не приходится. Зато если вы проделали тот же номер с соседями, живущими под вами, есть шанс их праведный гнев частично смягчить своей страховкой, а о шубах и картинах договориться в частном порядке или в суде.

Объем вторичного рынка элитного жилья невелик. Количество объектов в листингах редко превышает 20−30 квартир. Новые предложения появляются только в результате реконструкции исторических зданий или вторичной продажи квартир в дорогих новостройках.

Процедура получения компенсации проходит по стандартной цепочке: авария – обращение в ЖЭК за актом о ее причинах – вызов страхового агента – поход в ближайшую сберкассу. В последнюю инстанцию придется обращаться два раза, так как материальное возмещение ущерба московское правительство на паритетных началах (50 на 50) разделяет с семью компаниями: «МАКС», Военно-страховая компания, РОСНО, «Спасские ворота», «НИКойл-Страхование» и МЕСКО. Кстати, если возникнет желание застраховать не только стены, но и имущество, то стоит обратиться в одну из перечисленных компаний, предварительно выяснив в Городском центре жилищного страхования, какая из них обслуживает ваш округ. Тарифы вам предложат стандартные, но, как участнику городской программы, скидку дадут.
Доля элитного жилья в объеме предложения на вторичном рынке составляет 1% и в ближайшее время расти не будет. Сегмент может пополниться только за счет реконструкции.

Расселение коммунальных квартир на сегодняшний день почти не востребованная услуга. Связано это в первую очередь с отсутствием спроса со стороны покупателей, так как на рынке достаточно предложений по хорошему жилью в новых домах, говорит директор петербургского отделения компании Миэль-Брокеридж Мария Сорокина. Тем более что сейчас покупать квартиру и расселять ее немодно, добавляет генеральный директор АН Бекар Ирина Гудкина. Модно покупать квартиру в реконструированном доме. По словам риэлторов, при нынешней конъюнктуре рынка расселение сложное дело. Оно возможно только на стабильном рынке.

По словам генерального директора агентства Петербургская недвижимость Сергея Дроздова, количество объектов не увеличивается, наоборот, за последний год по ряду причин даже снизилось. Во-первых, все время повышаются требования покупателей к элитному жилью. Во-вторых, раньше большинство элитных квартир выводилось на рынок в результате расселения коммунального жилья. Сейчас подходящих объектов практически не осталось.

Кроме того, покупатель пошел разборчивый и информированный. Из-за возросших требований квартиры, которые раньше подпадали под определение элитных, сегодня клиентов не устраивают. Никто уже не хочет покупать в качестве элитной квартиру на первом этаже или во втором-третьем дворе в доме с неотремонтированной парадной.

Клиент всегда прав
Элитные объекты приобретаются с разными целями, не обязательно для решения жилищных вопросов: как представительское жилье, для сдачи в аренду, для последующей перепродажи. Поэтому, отмечает Мария Сорокина, клиенты хотят видеть тщательно просчитанную экономику сделки, получить полный спектр услуг высокого качества и навигацию в процессе обслуживания.

Дома, где сформировалась социально однородная среда, у нас есть, однако она не радует элитных жильцов, утверждает Ирина Гудкина: Если раньше эти жильцы были для своего дома неким уникальным явлением, то теперь стали как все. Есть даже целые коттеджные поселки, в которых наступила социальная однородность, но это не значит, что там полное равенство: каждый хочет выделиться. Кроме того, на вторичном рынке элиты есть проблема эксплуатации: все жильцы настолько загружены своими делами, что заняться проблемами организации быта некому.

Не надо забывать, добавляет директор департамента маркетинга агентства недвижимости Адвекс-Росстро Анастасия Лебедева, что в старых домах с капитальным ремонтом отсутствуют гаражи и есть только парковочное место в охраняемом дворе, а о социальной однородности квартала и говорить не приходится.

По данным компании Бекар, распределение элитных объектов по районам остается прежним. Как и раньше, больше всего объектов предлагается в Центральном и Петроградском районах. Далее идут Адмиралтейский и Московский. На Васильевском и Крестовском островах, а также в Выборгском районе есть единичные варианты. Территория золотого треугольника сейчас активизировалась. Главным критерием при выборе элитной квартиры остается вид на исторический центр города, поэтому спросом пользуются районы вокруг Смольного собора и Таврического сада, а также район Московского проспекта.

При всем том, констатирует Сергей Дроздов, большинство покупателей элитной недвижимости вынуждены соглашаться с тем, что им предлагают: Квартир, которые соответствуют ожиданиям покупателей, ни на первичном, ни на вторичном рынке почти нет. Приходится чем-то жертвовать: либо качеством дома и наличием парковки, современными коммуникациями и другими элементами удобства и комфорта, либо видом из окна, соседством с достопримечательностями и т.д..

По мнению Ильи Андреева, директора по маркетингу и продажам ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга, основные участки реконструкции с прошлого года сосредоточены в Центральном и Василеостровском районах. Петроградский район выпадает из этого контекста, поскольку имеет земельные ресурсы бывших промышленных предприятий, где сегодня ведется главным образом новое строительство.

Альтернативное жилье
Выбор невелик не только по причине недостатка комфорта в старых домах, он также обусловлен дефицитом площадок под новое строительство в центре города. В Петербурге есть несколько мест, где присутствие элитной недвижимости просто обязательно, полагают риэлторы. Однако новое строительство в подобных местах нередко запрещено, возможна только реконструкция. Например, это относится к Каменному острову, но и там количество пригодных под реконструкцию объектов ограничено.

Малое количество проектов обусловлено тем, что инвесторы в процессе реконструкции сталкиваются со сложностями. Основная масса легких для инвесторов аварийных или пригодных для расселения домов в центре уже давно освоена. Остались здания с большими обременениями, которые требуют значительных капитальных вложений, и те, что расположены в депрессивных районах, утверждает генеральный директор ИСК Петрополь Марк Лернер.

По словам Анастасии Лебедевой, плотность населения в центре и без того в два раза превышает населенность спальных районов 1100−1400 человек на гектар. Многие считают выходом из ситуации реконструкцию старого фонда. Но для этого придется расселять дорогое жилье, тратиться на реконструкцию, соблюдая жесткие требования КГИОП (что, естественно, приведет к удорожанию проекта минимум на 30%). Поэтому проекты единичны, говорит Лебедева. Проекты жилой реконструкции можно пересчитать по пальцам, вторит Ольга Колганова, заместитель директора по рекламе и маркетингу компании Петербургреконструкция, дом на Галерной, на Союза печатников, на Красноармейских улицах, пара адресов на Петроградской стороне и на Васильевском. И это лет за десять. В 2006 году доля реконструкции в общем объеме ввода составила 9%.

Так что строить с нуля практически всегда выгоднее, констатирует Марк Лернер. Если рассматривать сугубо технологическую сторону вопроса, бесспорно, лучше строить новые дома. Существует чистый участок земли, поэтому не нужно ничего восстанавливать, нет окружения в виде примыкающих зданий, которые надо укреплять, и т.п. И что особенно важно, можно более гибко подходить к планировке квартир. Но с другой стороны, с нематериальной точки зрения реконструированные дома хранят свою историю, обладают неповторимой аурой и благодаря профессиональному застройщику приобретают новую жизнь. Соответственно, имеют не меньшую ценность, чем дома премиум-класса, построенные по новым проектам, рассуждает Илья Андреев.

Реконструкция сама по себе недешевое удовольствие, но есть еще одна проблема технологическая. При реконструкции, как, впрочем, и при новом строительстве в центре, необходимо вести мониторинг соседних зданий и использовать щадящие технологии. К примеру, чтобы не повредить брандмауэрные стены соседних домов, проводя реконструкцию с сохранением фасада, разборку здания приходится делать чуть ли не вручную. Илья Андреев также утверждает, что из-за сложности с расселением домов в центре города по стоимости и срокам прогнозировать результат практически невозможно. Также к минусам реконструированного жилья Ольга Колганова относит неразвитую инфраструктуру: Часто нет ни паркинга, ни придомовой территории, да и с инженерными новшествами сложновато развернуться негде.

Ценник измерен спросом
По данным аналитиков компании МИЭЛЬ, рост цен на вторичном рынке элитного жилья после некоторого затишья возобновился. К декабрю 2008 года они обещают увеличение по сравнению с нынешними ценами на 30%.

Специалисты отмечают, что при всех проблемах реконструкции интерес к ней не затухает. Его поддерживает отсутствие свободных пятен в хороших местах, попытки власти решить правовые вопросы с расселением, а также прямая выгода цена на недвижимость в историческом центре растет гораздо быстрее себестоимости.

По мнению Ольги Колгановой, рынок элитной недвижимости, в отличие от сегмента типового жилья, стабилен и обладает большим запасом прочности. Спрос в этом секторе меньше подвержен колебаниям, стабильно высок и продолжает расти, причем расти, опережая предложение, которое, напомним, пока сокращается. Именно этим, а не технологиями и особенностями строительства, объясняется увеличение цен на элитные квартиры, полагает Колганова. Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17% и до конца года подрастет еще на 5−8%.

По данным компании Бекар, только в августе цены на вторичную элиту подросли на 1−2%. Сегодня стоимость 1 кв. м в эксклюзивных домах составляет 20−25 тыс. евро, в тех, которые риэлторы называют премиум-классом, 10−20 тыс. евро, а самые дешевые квартиры сегмента комфорт выставлены на продажу по 5 тыс. евро за 1 кв. м. Если сравнивать положение на вторичном рынке элитной недвижимости в июне и в сентябре, можно заметить, что дорогих объектов (по 15−25 тыс. евро за 1 кв. м) стало немного меньше. За лето они или были проданы, или упали в цене. Менее дорогих объектов (5−15 тыс. евро за 1 кв. м) теперь значительно больше, делится наблюдениями Ирина Гудкина.

Где появится зона?
Элитные дома должны располагаться в историческом центре, утверждают риэлторы. В центре города нет пятен под новое строительство, говорят застройщики. Единственным выходом и те и другие считают реконструкцию.

По данным агентства Петербургская Недвижимость, на первичном рынке рост цен в элитном сегменте (в который входят также реконструированные объекты) в первом полугодии 2007 года превысил рост во всех остальных сегментах рынка и составил 16,76% в долларовом и 15,16% в рублевом эквиваленте. В незавершенных проектах класса премиум средняя стоимость 1 кв. м достигла 10 тыс. долларов, в элитных новостройках за пределами исторического центра более 5 тыс. Но и при таком ценнике спрос продолжает расти.

Кроме того, процесс формирования вторичного рынка элиты может пострадать из-за того, что городская администрация заморозила программу создания пешеходных зон, поскольку Петербург постепенно подбирается к высокому званию столицы пробок. Между тем именно благодаря устройству пешеходных зон в свое время стали элитными отдельные дома и целые кварталы в районе улиц Правды и Большой Московской. Если таких пешеходных улиц больше не будет, то не будет и возможности формировать элитные анклавы там, где недвижимость немного не дотягивает до статуса элитной, горюет Дроздов. В свою очередь Мария Сорокина полагает, что элитный сегмент может пополниться за счет пригородов Петербурга. Например, в Пушкине за последние несколько лет сформировался респектабельный микрорайон на улице Малиновского, отмечает она.

Сергей Дроздов сомневается, что в ближайшее время на вторичном рынке жилья появятся новые элитные зоны: Если говорить о выходе объектов первичного рынка на вторичный, то формирование таких зон зависит не только от количества домов и их дислокации, но и от активности спроса и предложения. Так, в настоящее время на первичном рынке элитного жилья наибольшее число объектов возводится на Крестовском острове и прилегающих к нему набережных Петроградского района. Но пока еще рано говорить о том, что этот район стал зоной элитных объектов вторичного рынка.

Однако, по мнению Ильи Андреева, доля реконструкции в общем объеме будет расти вне зависимости от того, реализуются ли городские программы и какими темпами пойдет эта реализация: слишком плоха ситуация с участками в местах, пригодных для элитной застройки. Строители вынуждены обратить внимание на редевелопмент промышленных территорий и реконструкцию отдельных зданий. Именно эти два направления уже в ближайшем будущем станут единственным источником объектов элитного жилого домостроения, уверен Марк Лернер. Очевидно, что нового строительства пока больше, но я считаю, что в ближайшие пять лет ситуация изменится в пользу реконструкции.

Ожидается, что рынок элитного жилья пополнится за счет расселения аварийного фонда и коммуналок соответствующая программа утверждена правительством. Однако риэлторы настроены скептически. Городские адресные программы по расселению домов в историческом центре пока что на стадии согласований или разработок, отмечает Дроздов. Существует только программа расселения коммунальных квартир с субсидированием из бюджета. Но она предназначена исключительно для того, чтобы ускорить перевод в нежилой фонд квартир, находящихся на первых этажах. Вряд ли на их месте возможно появление элитного жилья, добавляет он.



Главная --> Публикации