Главная --> Публикации --> «длинные» деньги в регионы Территория завода интереснее его бизнеса, считают девелоперы Среднего не дано Сборка по-крупному Цены стоят на своем

Страхование должно быть обязательным в отношениях инвестора и застройщика

Возможность приобрести квартиру в многоквартирном доме на стадии его строительства после принятия закона от 1 апреля 2005 года в какой-то степени защищает дольщика. Но, тем не менее, не избавляет его от риска финансовых потерь при наступлении непредвиденных ситуаций, связанных в первую очередь с неисполнением своих обязательств застройщиком.

Насколько выгодно это дольщику?
Стоимость услуг по страхованию приобретаемой на стадии строительства недвижимости должна быть соразмерна реальному риску невыполнения своих обязательств инвестором. Иначе дольщику будет просто невыгодно оплачивать услуги страховой компании. Соответственно в первую очередь следует произвести предварительную оценку финансовой стабильности компании-застройщика.

Спасти положение в случае наступления неблагоприятных событий (затягивание строительства, неоговоренное увеличение цен и пр.) может страховая компания, с которой нужно заключить договор страхования.

Если в страховании вам будет отказано, следует задуматься, стоит ли приобретать недвижимость у такого застройщика. Ведь причиной отказа, скорее всего, будет финансовая нестабильность застройщика или высокий риск неисполнения им обязательств по завершению строительства. Страховые компании стараются избегать сомнительных объектов, а тем более объектов, возводимых подозрительными фирмами. Если же застройщик зарекомендовал себя с благоприятной стороны, компания-страховщик с удовольствием оформит вам страховку.

Консультации с юристом и риэлтором может оказаться недостаточным, желательно обратиться в несколько страховых компаний (тем более, что в будущем вы планируете застраховать объект недвижимости) и выяснить страхуется ли конкретное жилье (дом) или нет?

Как уже неоднократно писалось ранее, частному инвестору (покупателю) следует постараться заключить договор долевого участия - это самая выгодная (и спокойная) форма взаимодействия между застройщиком и приобретателем жилья. Однако дать 100%-ю гарантию исполнения обязательств по договору было бы, по меньшей мере, легкомысленно. Здесь как раз страховая компания выступает лучшим из всех, кто в состоянии компенсировать понесенные убытки.

В случае спорной ситуации (часть компаний дает согласие на страхование, а часть нет) следует сопоставить риск возможных финансовых потерь после получения страховки, размер страхового возмещения и стоимость страхования. Очевидно, что оплачивать страховку имеет смысл только при адекватном размере страховой премии.

Объектом страхования являются имущественные интересы дольщика, связанные с его возможными убытками вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) застройщиком обязательств по передаче дольщику объекта недвижимости или возврату денежных средств в случае невыполнения условий договора. Страховой случай наступает, когда застройщик не возвращает денежные средства при условии отсутствия регистрации права собственности на объект недвижимости вследствие ряда причин, например:

Услуги страхователя в среднем составляют 2-4% от суммы, указанной в договоре.

Разумеется, есть причины, по которым в выплате страхового возмещения может быть отказано. Как правило, это форс-мажорные обстоятельства: стихийные бедствия, военные действия, предусмотренные законом изъятия и конфискации, выполнение инвестиционного проекта без соответствующего разрешения местного органа власти и пр.

* затягивание строительства (причин может быть очень много);
* банкротство генерального подрядчика инвестора, одного из участников строитель-ства;
* продажи квартиры одновременно двум или более лицам (так называемые двойные продажи);
* неисполнение своих обязательств подрядчиками или субподрядчиками, поставщи-ками и иными участниками строительного проекта;
* противоправные действия третьих лиц (в основном мошенничество, коррумпиро-ванность должностных лиц, подделка ценных документов);
* невозможность регистрации квартиры в собственность и пр.

Сегодня идет масса обсуждений на тему страхования финансовых рисков частных инвесторов на рынке недвижимости. Понятно, что страхование должно стать неотъемлемой частью взаимоотношений инвестора и застройщика. Однако пока хромает законодательная база, недостаточно практического опыта и велико влияние недоверия к страховым компаниям. Последнее вызвано печальной статистикой: никто из потерпевших неудачу инвесторов не смог вернуть вложенные и потерянные средства в объеме, достаточном для приобретения аналогичного жилья.

Бывают, правда, страховки, направленные именно на подобные события, то есть непредвиденные бедствия или несчастные случаи. Но такого рода риски лучше рассматривать в отдельной статье.

Еще хотелось бы добавить, что договор страхования, равно как и договор долевого участия перед его подписанием необходимо тщательно изучать (здесь вероятно также потребуется помощь квалифицированного юриста), поскольку каждая страховая компания (как и любая коммерческая организация) заинтересована в уходе от выплаты страховой премии (или ее минимизации) при наступления страхового случая. К сожалению, многие граждане узнают об слишком поздно - после подписания договора страхования.

При этом, не стоит забывать, что при получении страховки, инвестор имеет хоть какую-то часть от вложенных средств, в то время, как незастрахованное лицо не получает ничего, так как закон, к сожалению, не в силах вернуть обманутым вкладчикам (они же часто бывают покупателями недвижимости на стадии строительства) добровольно отданное.

В заключение можно добавить, что страхование, о котором мы говорили, является эффективной, но все-таки дополнительной мерой при выборе объекта инвестирования и правильнее всего использовать страховку вкупе с другими инструментами выбора надежного застройщика и возводимого им объекта недвижимости.
Сегодня, спустя год после вступления в силу закона о дачной амнистии, по оценкам экспертов, большинство граждан не могут оформить свои участки из-за высоких цен на проведение землеустроительных работ. Процедура межевания в разных регионах стоит от 2 до 15 тысяч рублей, а иногда и больше. Конечно, больше всех страдают граждане, дачные участки которых находятся в Подмосковье, здесь цены для многих просто неподъемные и достигают порой, по данным Мособлдумы, до 10 тысяч рублей за сотку.

Нежелательно оформлять страховку в компании, ведущей свою деятельность под крылом одного из участников строительства. Кто бы что не говорил, а известная пословица рука руку моет здесь как нельзя к месту.

Да, формально землемеры берут за обмер одной сотки 450 рублей. Только к гражданину никто не поедет, пока он не оплатит счет за консультационные услуги, которые в среднем составляют 15-20 тысяч рублей. Стоимость земельных консультаций разнится в зависимости от степени удаления района от Москвы. Например, в Чеховском, Раменском районах цена составляет 8-15 тысяч рублей, в Одинцовском - около 20 тысяч рублей.

Казалось бы, в начале августа в Подмосковье вступил в действие новый Закон О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства, который устанавливает, что максимальная цена землеустроительных работ за сотку не должна составлять более 450 рублей. Более того, если у вас сложный участок с горками, водоемами, оврагами, стоимость работ на всем участке, будь он 6 соток или гектар, не может превышать 7 тысяч рублей. Однако на практике цены на межевания не только не уменьшились, а даже и подросли. Появилось новое введение, так называемые консультационные услуги.

Эксперты уверены, что высокие тарифы и ажиотажный спрос создаются искусственно. Если у компании есть лицензия на проведение земельных работ, она может оказывать эти услуги в любом районе. На деле получается, что все районы поделены, и даже если вдруг вам повезет и межевание проведет более дешевая компания из другого региона, такие документы не принимает местная Роснедвижимость.

Что интересно, несмотря на высокие цены, во многих районах при обращении в землеустроительные организации вам ответят, что геодезисты сильно загружены и необходимо ждать месяц-два, прежде чем они к вам приедут. И это при том, что, по данным Мособлдумы, в настоящее время на территории области в сфере землеустройства работают более сотни юридических и физических лиц, имеющих соответствующие лицензии. Кстати, на выходе из землеустроительных организаций уже дежурят посредники, которые предложат вам оформить все документы за 1,5-3 тысячи долларов всего за пару недель.

Из официального письма Роснедвижимости за подписью заместителя руководителя агентства Виктора Кислова следует, что сегодня любые виды работ по землеустройству могут проводить юридические лица или индивидуальные предприниматели без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами. Работы по территориальному землеустройству проводятся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе заинтересованного лица. В силу гражданского законодательства граждане и юридические лица свободны в заключении договора. А это значит, для проведения межевания земельного участка заказчик вправе выбрать любое юридическое лицо или индивидуального предпринимателя из лиц, работающих на рынке услуг по землеустройству.

Правомерны ли в таких случаях действия территориальных органов Роснедвижимости? Могут ли граждане пользоваться услугами землеустроительных фирм из соседних районов? Что делать, если территориальные органы Роснедвижимости отказываются принимать документы? Сколько по времени должны рассматриваться обращения граждан и какие основания для отказа в проведении кадастрового учета? С этими вопросами мы обратились в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Вывод из всего можно сделать один. Если вы привлекли к землеустроительным работам компанию, которая не обслуживает данный район, смело подавайте документы в территориальные органы Роснедвижимости. Если вдруг вам отказывают, обращайтесь в Роснедвижимость. Обращения граждан, согласно письму, рассматриваются в течение 30 дней. В случае необходимости получения дополнительных материалов для рассмотрения обращения срок может быть продлен не более чем на 30 дней, о чем обязательно должен быть уведомлен заявитель.

Что же касается цены, то здесь Роснедвижимость помочь ничем не может. В письме агентством отмечается, что отношения между заказчиком работ и подрядчиком регулируются гражданским законодательством и не относятся к компетенции Роснедвижимости. Гражданским кодексом РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон. Правда, при этом Роснедвижимость рекомендует учесть, что согласно статье 12 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества на оплату работ по проведению территориального землеустройства могут быть направлены средства местных бюджетов в порядке, определенном соответствующими органами местного самоуправления.

Срок проведения Государственного кадастрового учета земельных участков составляет не более одного месяца со дня подачи заявки на кадастровый учет.

Сам срок рассмотрения для согласования или утверждения землеустроительной документации составляет 30 дней с момента представления всех необходимых материалов. Заявитель уведомляется о принятом решении в письменном виде, причем если в установленный срок уведомление не направлено, землеустроительная документация считается согласованной.

Если вам отказали, то необходимо знать, что решение об отказе принимается в случаях:

Роснедвижимость отмечает, что заявители часто путают, какие документы и для чего они подают в территориальное управление Роснедвижимости. Дело в том, что после проведения землеустройства в территориальное управление сдается для утверждения землеустроительная документация. Один экземпляр такой землеустроительной документации бесплатно включается в Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Как уже было сказано, рассмотрение этой документации должно проводиться в течение 30 дней. После этого готовятся документы, необходимые для проведения государственного кадастрового учета: заявка на кадастровый учет, правоустанавливающий документ и описание земельных участков. На основании представленных документов проводится кадастровый учет в течение одного месяца. В настоящее время рассматривается возможность организации одновременного приема и рассмотрения и землеустроительной документации, и документов для кадастрового учета.

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться Государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

- с заявкой, о проведении Государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные в органы, осуществляющие деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства РФ; при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться Государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;

Зарубежной недвижимости сегодня продается много как никогда. Заманивая покупателя, продавцы обещают, что при необходимости вы легко сдадите свою недвижимость. Утверждение, мягко говоря, спорное: сдача в аренду занятие весьма хлопотное. И доходы от нее могут оказаться значительно ниже, чем планировалось.

- содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь.

Для того чтобы объект хорошо сдавался, необходимо сочетание множества факторов, говорит Рената Матяш, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. Это местоположение недвижимости, близость к морю (если речь идет о курорте на побережье), наличие инфраструктуры вокруг: для человека, снимающего на короткое время дом или апартаменты, очень важен комфорт. При покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду надо особенно внимательно к этому отнестись. Неплохо бы заранее изучить реальную ситуацию по аренде.

Сдается все?
Тезис о том, что любая недвижимость может быть сдана в аренду, на поверку оказывается вовсе не таким уж справедливым. Возьмем пример, знакомый каждому: сборно-щелевые домики на дачных участках в шесть соток в Подмосковье. Сдавать их возможно только на лето, на остальные же девять месяцев они не сдаются в принципе, ни за какие деньги.

Считаем правильно!
Классический расчет доходности аренды: поделить ежемесячную арендную ставку на цену, по которой объект недвижимости приобретался. Возьмем для примера опять-таки московские реалии: однокомнатную квартиру можно купить за 4 млн руб., сдать в аренду за 20 тыс. В месяц получается 0,5%, в год, соответственно, 6%. Но такой подход, к сожалению, слишком приблизителен: есть масса корректирующих факторов, и все они не в пользу рантье.

На практике, к сожалению, часто бывает иначе. Очень многие приобретали недвижимость в другой стране, совершенно не зная местных реалий, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор. Часто покупка делалась по завышенной цене или, наоборот, очень дешево, когда объект обладал ярко выраженными дефектами, а сдать все хотят, ориентируясь на самые высокие цены, подчеркивает Сташкевич. Очень типичный пример: дом находится в 1,5-2 км от моря, а его владелец почему-то считает, что арендная плата за него будет такой же, как и за жилье, находящееся недалеко от пляжа.

Ситуация осложняется и тем, что в разных странах существуют различные традиции. Например, на Кипре за электричество и воду платит арендатор, а в Испании арендодатель, как отмечает Юлия Титова. В общем, потенциальному рантье нужно как минимум хорошенько разобраться во всех этих нюансах.

Например, подоходный налог. В России его иногда платят, иногда нет, однако о титанических усилиях налоговых органов по выведению арендодателей из тени в последнее время говорится очень много. Совершенно очевидно, что где-нибудь в Германии не заплатить налоги просто невозможно, особенно иностранцу. В большинстве европейских стран размер налога составляет 15-20% от прибыли, говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации Бест-Недвижимость. Также не стоит забывать, что во всех странах имеются налоги на покупку недвижимости (от 2 до 10%), нотариальные расходы при покупке недвижимости (от 1 до 7% от стоимости недвижимости), ежегодные налоги (от 0 до 2%), расходы на содержание и коммунальные платежи. В некоторых странах обязательно страхование недвижимости, если она приобреталась с использованием ипотеки.

То, насколько четко и ответственно будет работать управляющая компания, зависит в первую очередь от страны. В Западной Европе или Северной Америке все эти схемы существуют многие десятилетия, там все продумано и жестко выстроено, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. Так что сюрпризов не будет. Но если речь идет о каких-то других странах (например, Восточной Европы), то там можно столкнуться с такими же нюансами, как и у нас. Так что, чтобы разобраться во всем, надо некоторое время в стране пожить.

Найдем управу
К счастью, существует особый вид услуг доверительное управление. Это когда местная фирма берет на себя все хлопоты по сдаче недвижимости в аренду разумеется, за определенное вознаграждение. Многие застройщики уже поняли привлекательность такой опции для покупателей и сразу предлагают ее. Очень часто при выходе на рынок того или иного проекта этот вопрос уже продуман застройщиком, говорит Рената Матяш. И я бы советовала обращать внимание именно на такие проекты. Зачастую покупателю сразу предлагается некий фиксированный доход от аренды, что очень удобно. Как правило, этот вопрос продуман в курортных местах популярных туристических направлений, таких как Турция, Болгария, Черногория, Хорватия, Испания, Греция и Кипр.

Где гарантии?
Вопрос очень сложный и объемный его явно невозможно осветить в одной статье. Тем более что все страны разные, и везде свои традиции подобного бизнеса. В качестве некоей универсальной рекомендации можем дать только одну: перед подписанием контракта обязательно консультироваться с юристами той страны, где находится недвижимость. Причем не со специалистами управляющей компании, которые по определению являются заинтересованной стороной, а с независимыми экспертами. Только такая предосторожность поможет избежать проблем в будущем.

Аналогичной точки зрения придерживается и Юлия Титова: по ее словам, рынок фирм, занимающихся доверительным управлением, хорошо развит в старых странах Евросоюза. В странах новых членах ЕС все уже значительно хуже, а в кандидатах совсем плохо. Но если вы покупаете недвижимость через нормально работающую компанию в Москве вам всегда порекомендует фирму по обслуживанию или сами предложат послепродажный сервис.

Экономика вопроса
До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами. Ведь несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18-19% в рублях и 13-16% в долларах, теперь же они снизились до 12-13% и 9-11% соответственно.

Пока услуги доверительного управления не очень востребованы нашими покупателями. Как отмечает Наталья Ветлугина, связано это в основном с тем, что на зарубежную недвижимость не смотрят как на инструмент заработка. Бедным людям она недоступна, богатые же предпочитают что-то другое, что приносит куда большие доходы. А квартира или дом за границей это красивая игрушка для собственного использования. Но в перспективе этот рынок явно будет развиваться так, во всяком случае, происходит во всем мире.
Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16-18% годовых сейчас просто неразумно. Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях. Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу. Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую -- выплаты по процентам,-- уточняет директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка КИТ Финанс Елена Журавлева.

Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс. Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых,-- говорит заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов.-- Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена). За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс.. При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс. Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды. Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $347 А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке. Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается,-- поясняет заместитель директора департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка Агроимпульс Роман Родиков.

Для банкиров рефинансированный кредит -- менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита. Вместе с тем с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен. Этот период длится около двух месяцев, и в это время банки вынуждены все риски брать на себя. Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски,-- это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога. До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной.

Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д. Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита,-- предупреждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите. Тем более если разница в процентных ставках составляет менее 2 пунктов. Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тыс. под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%. За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500,-- подсчитывает начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка Сосьете Женераль Восток Екатерина Забелина. А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет.

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз. Однако стоит учитывать, что при очередном перекредитовании клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита. Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру,-- предостерегает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов.

К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. По мнению Романа Родикова, такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости. Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс. Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры -- эта недвижимость на рынке является более ликвидной,-- говорит он.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование -- это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы. Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания. А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

Но если банк все-таки предлагает такую услугу, то для заемщика в этом случае обнаружатся определенные плюсы. При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки,-- рассказывает руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев. Клиенту не придется собирать весь пакет документов по своей платежеспособности, только обновить трудовую книжку и документ, подтверждающий доходы,-- говорит Екатерина Забелина. К тому же клиенту не придется оплачивать комиссии при оформлении кредита и заключать новый договор страхования. При перекредитовании внутри банка будет достаточно прикрепить к договору дополнительное соглашение о предоставлении страховых услуг.

Еще одним банковским предпочтением является рефинансирование чужих клиентов. Банк не заинтересован в рефинансировании собственных клиентов. В этом случае у банка не увеличивается кредитный портфель. Исключение составляют те клиенты, которые при рефинансировании получают дополнительную сумму кредита,-- поясняет директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита, клиенту придется заново предоставить весь набор документов: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость. Если за это время у клиента изменилось материальное положение в лучшую сторону, банк может увеличить сумму кредита. Помимо основных документов клиенту необходимо предоставить документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке.

Бюрократия процесса
Процедура рефинансирования отчасти дублирует процесс оформления ипотечного кредита. Сначала банк оценивает платежеспособность заемщика и его кредитную историю. При этом он обязательно обратит внимание на наличие у клиента просрочек по первоначальному кредиту. Если заемщик добросовестно исполнял свои кредитные обязательства, то после оценки недвижимости и заключения страховых договоров банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита клиента в другом банке и переводит их на счет клиента в этом банке. Заемщик, в свою очередь, досрочно погашает кредит и подает документы на снятие обременения. Затем клиент подписывает договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. И в дальнейшем заемщик погашает кредит банку, который рефинансировал ему первоначальный кредит.

Но, несмотря на проблемы, у рефинансирования есть еще один неоспоримый плюс -- постоянный рост цен на рынке недвижимости. Вложения в ипотеку в условиях роста цен на жилье становятся более выгодными, так как квартира к моменту окончания выплат может стоить существенно больше той суммы, которую даже с учетом процентов выплатил заемщик,-- утверждает Елена Журавлева. К тому же при рефинансировании банк проводит повторную процедуру оценки недвижимости, и при увеличении стоимости объекта недвижимости банк может увеличить сумму предоставляемого кредита. В этом случае у клиента появляются свободные деньги, которые он может потратить на разные цели. Часть денежных средств направляется в счет погашения кредита в первом банке-кредиторе, а остальные средства могут использоваться на ремонт либо для покупки другой недвижимости,-- говорит Екатерина Забелина.

Причин, по которым банк может отказать заемщику в рефинансировании, несколько. Фактически это те же самые причины, по которым банк может отказать заемщику в оформлении самого ипотечного кредита. Одним из важных факторов для рефинансирования, как и для кредита, является платежеспособность клиента. И если за то время, пока клиент расплачивался с первым банком, у него снизился доход, банк может отказать ему в рефинансировании. Подвести может и сам объект недвижимости. Как правило, банки выдвигают определенные условия к приобретаемой недвижимости. Например, многие банки ограничивают покупки квартир в хрущевках, домах с деревянными перекрытиями или в закрытых административно-территориальных образованиях.



Главная --> Публикации