Главная --> Публикации --> Что нужно знать ипотечному заемщику, желающему уменьшить выплаты по кредиту Стройка с препятствиями Новостройка в долг: не переплати! Вопрос — ответ. товарищества собственников жилья Несносные пятиэтажки

Снести предстоит около сотни отживших свое домов. В первую очередь строительная техника пришла в Жилпоселок, расположенный на севере города. Дело в том, что именно здесь находится почти половина старья, от которого мечтают избавиться местные власти. Почти все 46 домов- двухэтажки, часть которых сразу после войны была построена еще пленными немцами. Крохотные квартирки (однушка, к примеру, площадью 12-18 квадратов), постоянные перебои с горячей водой из-за износившихся инженерных сетей давно превратили Жилпоселок в самый непрестижный район города. Не случайно домодедовцы, которые хотели обменять свою квартиру на другую, писали в объявлениях: Жилпоселок не предлагать.

Поехали, - скомандовали строители, и кран, зацепившись за прогнившие доски под черепичной крышей старенькой двухэтажки на улице Энергетиков, 6, выдернул их, как гнилой зуб. Довершил начатое дело экскаватор. Так в Домодедове сносят ветхое жилье в соответствии со специально разработанной на этот счет городской программой.

Так власти оказались перед выбором: ремонтировать или сносить? Смысла приводить это жилье в порядок мы не увидели: изношенные инженерные сети, деревянные перекрытия... В общем, и морально, и физически эти дома давно устарели, - рассказал корреспонденту РГ о том, как принималось решение, Леонид Ковалевский, глава городского округа Домодедово. - На снос и возведение такого количества новых домов в бюджете денег нет и не будет. Федеральные программы по сносу ветхого жилого фонда, на которые обещают направить часть Стабилизационного фонда, пока только формируются. А когда еще начнется их реализация? Поэтому нам нужно было действовать, не откладывая дела в долгий ящик.

В этих домах не были предусмотрены даже ванные комнаты - все удобства были на улице, - рассказал корреспонденту РГ Анатолий Бастин, главный архитектор городского округа Домодедово. - Помыться можно было только в городской бане. Позже жители начали обустраивать квартиры, ставили газонагревательные колонки. Конечно, лучше, чем ничего, но про пожарную безопасность и воздух в квартире говорить не приходилось.

При этом строители получили минимальные обременения.

Стратегию выбрали такую: город предоставляет местной строительной фирме две стартовые площадки, на одной из которых, кстати, уже высится современная 17-этажка по улице Северной, Туда переехали семьи из первых семи отселенных домов. Сейчас строители возводят такой же дом по соседству. Как только работы завершатся, власти будут отселять из двухэтажных развалин другую часть жителей Жилпоселка и т.д. Таким образом, мы снесем примерно 19 тысяч квадратных метров жилья, а взамен на переселение получим 30 тысяч квадратов, - пояснил Ковалевский. - Конечно, сверхприбыли фирма не получит, но и внакладе не останется, так как остальные квартиры она продаст сама по рыночной цене.

Между прочим, недавно, буквально в сентябре, в микрорайоне Северный (в том самом бывшем Жилпоселке) открылся стадион международного уровня. На этой церемонии присутствовал сам губернатор Московской области Борис Громов. Футбольное поле с искусственным покрытием последнего поколения, которое зимой будет превращаться в ледовую арену для конькобежцев, восемь беговых дорожек такого качества, что там можно проводить международные соревнования, помещения для занятий спортивных секций - все это придает уверенности местным властям, что в будущем микрорайон Северный станет самым спортивным и благоустроенным районом города. Кстати, даже во дворе новой 17-этажки появилась небольшая спортплощадка, хотя, подчеркнул Карамнов, она не была предусмотрена проектом.

По словам первого зам. гендиректора строительной фирмы Вячеслава Карамнова, инвестиционный контракт, заключенный с домодедовской администрацией, предусматривает возведение за счет города необходимой инфраструктуры и объектов соцкультбыта. В районе появятся три детских сада на 300 мест, новая квартальная котельная на 60 гигакалорий в час, досуговые помещения, балетные и музыкальные школы, а также плавательный бассейн, теннисный корт, хоккейные коробки и другие спортивные сооружения.

В ходе реализации проекта мы руководствовались не Жилищным кодексом, в котором прописано давать метр за метр, а cкорее Конституцией РФ, - рассказал корреспонденту РГ Алексей Соловьев, зам. гендиректора по коммерческим вопросам строительной фирмы. - Ведь понятно, что такие крохотные квартиры, как в сносимых двухэтажках, уже не делают. Поэтому договаривались с жителями, что разницу в 10 квадратных метров они доплатят по себестоимости. Тому, у кого сбережений нет, предлагали заплатить хотя бы 30 тысяч рублей, а на оставшуюся сумму взять кредит в банке. А если, например, переселенец из однушки хочет переехать сразу в двушку, то, по словам Соловьева, разницу больше 10 квадратов нужно докупать уже по рыночной цене.

Никаких социальных конфликтов по поводу переселения у нас с жителями не было, - рассказывает Ковалевский. - Проблемы возникают только с теми, кто хочет урвать больше, чем положено по закону. С ними все дела решаются в суде. Но это единичные случаи. Все остальные понимают, что получают квартиры в новом доме, со всеми удобствами, комнатами с большей площадью и современной планировкой. Я о такой квартире и мечтать не могла, - рассказала корреспонденту РГ Тамара Шарапова, переехавшая в трехкомнатную квартиру площадью почти 90 квадратных метров с сыном, внуком и невесткой. - Мы ютились в старом доме на улице Ломоносова, 1, в маленькой трешке площадью 67 квадратов. Крыша была худая, а еще проблемы с канализацией, горячей водой... Я замучилась ходить по инстанциям с жалобами. А здесь только одна кухня 12 квадратов! Красота! По словам Тамары, за лишнюю, сверх положенной нормы площадь им пришлось доплатить всего 240 тысяч рублей. Зато в новенькую квартиру можно было переезжать сразу: семья получила не голые цементные стены, как бывает в современных новостройках, а замечательную квартиру с отделкой. Да и дом-то новый находится не дальше пяти минут ходьбы от прежнего жилья, так что ничего менять не нужно - ни школу, ни дорогу на работу...

Я - офицер Военно-морского флота. В июне 2006 года окончил военно-учебное заведение в Санкт-Петербурге. В настоящее время являюсь участником накопительно-ипотечной системы (НИС) обеспечения жильем. Если я уволюсь из армии по собственному желанию, сохранится ли за мной право остаться в числе участников НИС и получить квартиру?
Владимир Петров, лейтенант. Мурманская область.


Процесс пошел, - радуется Ковалевский. - Рассчитываем, что в течение пяти лет в Жилпоселке не останется ни одного ветхого дома. Ветхие дома сносятся и в других районах города. Как видно, не за горами то время, когда домодедовцы навсегда избавятся от некомфортного и старого жилья.
На вопросы читателейКП отвечает зам. начальника кафедры Военного университета Минобороны РФ, кандидат юридических наук, профессор Академии военных наук полковник юстиции Владимир Тараненко.

увольнение его с военной службы;

Нет, такое право за вами не сохранится. В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ (с изменениями от 2 февраля 2006 года) основанием для исключения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, из реестра участников НИС является:

Какое увольнение из армии считается льготным?
Я служу по контракту. По решению военного гарнизонного суда меня обязаны уволить с военной службы в связи с существенными нарушениями в отношении меня условий контракта со стороны командования (подпункт а пункта 3 статьи 51 Федерального закона О воинской обязанности и военной службе). Слышал, что это основание увольнения считается льготным. Хотелось бы узнать: почему?
Павел Коростылев, сержант. Вологодская область.


исключение его из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

При этом лица, уволенные с военной службы по нейтральным и негативным основаниям увольнения, вышеуказанными социальными гарантиями воспользоваться не могут. В соответствии с пунктом 3.1 статьи 51 Федерального закона О воинской обязанности и военной службе от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) на военнослужащих при увольнении с военной службы по основанию, предусмотренному в том числе подпунктом а пункта 3 указанной статьи, и граждан, уволенных с военной службы по данным основаниям, распространяются права и социальные гарантии, предусмотренные Законом Российской Федерации О статусе военнослужащих (для военнослужащих при увольнении с военной службы в связи с организационно-штатными мероприятиями и граждан, уволенных с военной службы по данному основанию).

Льготным называют такие основания увольнения с военной службы, которые наделяют военнослужащих правом на получение определенного пакета социальных гарантий, установленных действующим законодательством. Например, гарантии на предоставление жилого помещения при увольнении с военной службы, на выплату единовременного пособия при увольнении и др.

Правда, современные панельные дома все меньше отличаются от бетонных и кирпичных собратьев. Например, по потребительским характеристикам: в модернизированной панели могут быть и потолки в 3 метра, и эркеры, и даже два санузла в 3- и 4-комнатных квартирах. И главное – дома этого типа существенно дешевле монолитных, минимум на 200–300 долларов за метр. К тому же квартиры в них небольшие по метражу, и это как раз тот случай, когда стесненность идет во благо: понятно, что накопить на стандартную однушку 40 тыс. долларов гораздо проще, чем 60 тыс. – на нестандартную.

Москва стремительно застраивается современными жилыми домами. Это подтверждает и статистика: если в 2000 г. соотношение панельных и монолитных домов было 70:30, то к середине текущего года – уже 50:5 По заверениям главы стройкомплекса города Владимира Ресина, в дальнейшем доля панельного жилья будет только сокращаться, однако ожидать свертывания панельного домостроения было бы неправильно. «Дешевые квартиры особенно востребованы покупателями. К тому же переселять очередников и жителей из сносимых пятиэтажек в дорогие монолитные дома – неверно. Это накладно и для бюджета города, и для самих людей (в основном малообеспеченных), ведь за содержание просторных квартир приходится выкладывать немалые суммы», – говорит Владимир Ресин.

Изменились и внутренности дома. Так, вентиляционный стояк из кухни (эта общая особенность всех панельных домов прошлых серий) вынесен в коридор или в санузел, появились эркеры. В 2- и 3-комнатных квартирах увеличилась площадь кухонь – до 10,1 кв. м в двушках, до 13,2 кв. м в трешках. Трехкомнатные квартиры в П-44ТМ радуют и другими приятными усовершенствованиями: в них два балкона, а в угловом варианте предусмотрен эркер не только на кухне, но и в большой комнате.

Одна из популярных сегодня серий – П-44ТМ. Популярность определяется просто: к тому времени, когда возведены только 8–10 этажей, квартиры в таких домах уже проданы. Возводит эту серию ДСК- Генеральный директор комбината Владимир Копелев подтверждает, что П-44ТМ – очень удачная модификация панельного дома. Например, в нем улучшена теплоизоляция стеновых панелей и окон (за счет стеклопакетов). Внешний облик этих домов приобрел индивидуальность – фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич.

Первый дом серии П-44ТМ был возведен на «Беговой», второй – на «Полежаевской». Затем с северо-запада ДСК-1 перевел строительство в Марьино и на юго-запад. Квадратный метр в П-44ТМ, в зависимости от месторасположения дома, оценивается в 1000–1150 долларов. Это самая дорогая панельная серия.

А вот проживающим в однушках повезло меньше: принципиальные изменения не коснулись их жилища, например, кухня осталась стандартной – 8,4 кв. м, в некоторых квартирах нет балконов.

В отличие от серийных домов, которые редко имеют высоту ниже 16–22 этажей, серия «Бекерон» является низкоэтажной (от 4 до 7 этажей). Поэтому в подъезде предусмотрен только один грузопассажирский лифт. Из-за больших площадей квартир их на каждом этаже всего по три. Например, однушки тут 56 кв. м, а 4-комнатные – 104 кв. м. Кухни везде по 12,4 кв. м, гостиные (26 кв. м) имеют по два окна, позабытые уже кладовые – 2,5 кв. м, холлы – 9,1 кв. м. Правда, даже в 3- и 4-комнатных квартирах только по одному санузлу.

Интересна история появления новых панельных серий «Призма» и «Бекерон». Застройщик, Моспромстройматериалы (МПСМ), в середине 90-х годов столкнулся с тем, что его основная продукция – муниципальные школы и больницы – практически не нужны правительству города. Оборудование простаивало, рабочие разбегались, и тогда МПСМ решил на базе школьно-больничного домостроения разработать серию жилых зданий. Именно поэтому сегодня в «Призме» и «Бекероне» строительный шаг (пролет между несущими стенами) составляет 7,2 м, что для остального панельного домостроения просто неслыханно. Именно такой шаг, и даже меньше (в основном 6 м), применяется при возведении монолитных зданий. Это позволило создать в «Призме» и «Бекероне» просторные квартиры, которые к тому же могут быть даже пяти- и шестиугольными.

К сожалению, на «Призму» и «Бекерон» приходится, по данным информационной службы стройкомплекса Москвы, только по 2% от общего числа панельных новостроек. Как оказалось, большой метраж квартир в них отпугивает многих потенциальных покупателей. Не спасают и относительно невысокие цены – от 900 долларов на многокомнатные квартиры и от 1000 – на однушки. Все равно та же однушка оценивается минимум в 55–60 тыс. долларов – примерно столько же, сколько двушка в обычной панельной многоэтажке в Марьине.

Еще больше впечатляют технические показатели серии «Призма». Верхний этаж (общее число этажей варьируется от 4 до 9) – мансардный, вместе с предпоследним он может быть отдан под двухуровневые квартиры. Кухни по 12 по 15 кв. м. Есть 5-комнатные квартиры (от 120 кв. м), а количество лоджий во всех квартирах соответствует числу комнат. При этом в обеих сериях высота потолков может быть и 2,8 м, и 3 м.

Примерно схожие технические параметры с П-44ТМ имеет серия П-111МО. Последние две буквы – аббревиатура Министерства обороны: изначально в дома этой серии вселялись армейские полковники и генералы. Тут есть двухуровневые квартиры с совмещенными санузлами. Один такой дом сегодня сдан вблизи метро «Автозаводская», цена метра в нем начинается от 950 долларов.

Возводятся дома серий «Призма» и «Бекерон» на окраинах города: в Южном Бутове, в Алтуфьеве и Новокосине.

Большое будущее пророчат еще нескольким новым панельным сериям. Так, СУ-155 построил первый дом серии И-155 на пересечении улиц Островитянова и Новаторов (еще один дом возводится в Алтуфьеве). Высота потолков тут достигает 3,5 м – такая планка задается сегодня только в элитных домах. Квартиры – от 50 метров в однушке до ста с лишним – в 3- и 4-комнатных. Но и цена соответствующая – от 1120 долларов за метр.

Схожа с этим жильем и серия П-55М. Однушки в ней – от 50 кв. м, двушки – от 66, трешки – по 83 и 106 кв. м, 4-комнатные – от 10 Кухни, как в монолитных домах, – от 11,5 до 14 кв. м. Предусмотрено даже такое полезное излишество, как гардеробная комната (3 кв. м). П-55М возводится в Южном Бутове, около метро «Академическая» и в Марьине. Однушки и двушки в ней расходятся очень быстро, а вот многокомнатные квартиры нередко простаивают (из-за больших площадей), поэтому застройщики дают на них скидки, в результате чего метр обходится в 850–900 долларов.

Кроме того, дом стоит на «ногах», что позволяет там, где должен в обыкновенном здании располагаться первый этаж, парковать автомобили.

ДСК-1 разработал серию «Юбилейный» (единственный дом находится пока на территории этого комбината на Беговой). Расстояние между несущими стенами тут 7,2 м, что позволяет располагать квартиры вдоль фасада (а потому в комнатах по два оконных проема). Высота потолков в домах этой серии – 3,3 м. К тому же в многокомнатных квартирах появилось такое чудо, как зимний сад в 9 квадратов.

Свой дом, своя квартира - в полной мере ценность собственного угла познается, когда помытаришься по съемным квартирам, потрешься боками о дюжину соседей на общих кухнях. А что же тогда должен чувствовать человек, несколько лет назад все свои кровные уже вложивший в строительство будущего жилья, а потом практически распрощавшийся с надеждой его дождаться?

Но даже такие технические показатели новых серий панелей никак не могут успокоить критиков этого типа домостроения. Среди главных их аргументов – недолговечность домов (80 лет), нестойкость элементов отделки фасада (акриловые краски или плитка), плохая герметизация межпанельных швов. В свое время на подобного типа критику новостроек Никита Сергеевич Хрущев отвечал: «Лучше временное жилье, чем барак». С тех пор прогресс налицо – жизнь временного, панельного, жилья с 25–30 лет растянулась на 80.
Знаменитый жилой комплекс в подмосковных Химках Звезда России наконец-то достраивается, а обманутые дольщики превращаются в жильцов. В один дом уже заселяются люди, второй на днях был принят госкомиссией, третий - обещают сдать уже в этом месяце, а остальные построят в следующем году.

Жилой комплекс Звезда России из пяти башен в Левобережном районе Химок брался построить Принт Капитал. В 2002 году стройка началась. В 2004-м выяснилось, что у Принт Капитала не был должным образом оформлен пакет документов на землю, не проводилась экспертиза. Стройка была приостановлена.

Жильцы Звезды России знают ответ на этот вопрос. Деньги в свое будущее жилье они вложили еще в 2003 году. Ездили смотреть площадку под застройку, с наслаждением изучали планы квартир, прикидывали, какие обои поклеят, какую купят мебель. У застройщиков, кажется, были на этот счет свои планы.

Позже стало понятно, что строительство Звезды такими темпами никогда не завершится.

Представить состояние людей, ожидающих завершение строительства и обнаруживших, что завершения не будет, трудно. В тот момент будущие жильцы готовы были на все. Руководству компании-застройщика удалось даже привлечь их на свою сторону: разгневанные соинвесторы требовали у районной администрации оставить застройщика в покое, дать завершить строительство. Член инициативной группы соинвесторов Звезды юрист Никита Кузнецов рассказывает, что в 2005 году дольщики на свои деньги даже нанимали для предыдущего застройщика адвокатов, готовили всю документацию для судов.

К счастью, дольщики оказались не одиноки. Соинвесторам Звезды удалось найти общий язык с администрацией Химок и руководством Московской области, и дело перешло под особый контроль местных и областных властей. Межведомственная рабочая группа, организованная по указанию Бориса Громова, поставила приоритетную задачу: люди, сдавшие деньги на приобретение жилья, должны его приобрести - без доплаты.

Решение проблемы легло на плечи самих соинвесторов. Бесконечные письма в различные властные и контролирующие инстанции, встречи, обивание порогов - на несколько лет это стало для них образом жизни. На многочисленных митингах и собраниях люди знакомились, влюблялись и даже женились. За несколько лет из случайных товарищей по несчастью они превратились в настоящий коллектив единомышленников. Никита Кузнецов вспоминает, как два года назад проходил митинг на Славянской площади: Ночью мы припарковали на площади несколько автомобильных прицепов, а с утра, когда начался митинг, группа дольщиков, запершись в них, объявила голодовку. Приехали высшие чины из МВД и прокуратуры. Чиновники были в шоке, но относились к нам с пониманием.

Важнейшим из таких решений была организация тендера на право завершения строительства Звезды России. Из нескольких компаний, принявших участие в тендере, победу одержал ПИК-Регион - инвестиционная компания с огромным опытом работы в различных регионах, в том числе - по завершению недостроя (сейчас ПИК-Регион завершает или уже завершил брошенное строительство сразу в нескольких районах Московской области).

Все соинвесторы - а таких набралось более тысячи человек - были зарегистрированы администрацией городского округа Химки. Для постоянного информирования дольщиков о процессе был создан специальный сайт. С соинвесторами согласовывались все решения.

С приходом нового инвестора ситуация наладилась. Был сдан первый дом. В сентябре прошла госкомиссию вторая из башен. В скором времени к ним присоединится третья.

Когда ПИК стал инвестором проекта, дома находились в ужасающем состоянии - не было крыши, балконов, облицовки, коммуникаций. Фактически на месте наших домов стояли бетонные коробки, - говорит Никита Кузнецов.



Главная --> Публикации