Главная --> Публикации --> Новые логокомплексы насытят рынок казани Ес присвоил кризису рейтинг «длинные» деньги в регионы Территория завода интереснее его бизнеса, считают девелоперы Среднего не дано

Отъемлемое право
Право частной собственности, как известно, охраняется Конституцией (статья 35): Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Там же оговаривается, что принудительное отчуждение имущества для госнужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Впрочем, предварительность, как и равноценность, понятие растяжимое. В этом вполне можно убедиться, если прочитать законопроект О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр.... Депутаты не отрицают, что вызывающий много нареканий текст сыроват, но мотивируют свое голосование за важностью запуска самого процесса. Мол, недостатки исправим позже.

Государство стремится избежать конфликтов, законодательно регламентируя процесс отчуждения частной собственности. Но примирятся ли россияне с буквой закона, если размеры компенсации покажутся им недостаточными? Опыт бутова говорит, что вряд ли.Грядущая Олимпиада дала толчок новой законодательной инициативе. Ведь не секрет, что мест для олимпийской застройки в южной столице катастрофически не хватает, приходится изыскивать способы, как бы уплотнить, а лучше - расселить поселки. И одним Сочи решено не ограничиваться - под раздачу попадут все собственники недвижимости в стране. Соответствующий законопроект будет рассмотрен в первом чтении в ближайшие две недели. Согласно ему процедура деприватизации ускоряется, а адекватная компенсация гарантируется отнюдь не во всех случаях.

Что предполагается изменить в существующих законах? Во-первых, сроки и способ уведомления собственников, чье имущество будет востребовано государством. Ранее землевладелец должен был получить письменное уведомление не менее чем за год до срока отчуждения. Теперь время реагирования сокращается до месяца. Для собственников жилья все по-прежнему - год. Но временные рамки могут быть сокращены федеральным законом. К примеру, это коснется владельцев недвижимости в предолимпийском Сочи. Способов уведомления два - почтовое отправление по адресу, указанному в Едином государственном реестре прав на недвижимость, но главное - публикация в СМИ. Последнее может быть напечатано не в Российской газете, а в местной, региональной прессе, которую, по словам Хованской, еще и разыскать надо. Так что не исключено, что часть землевладельцев узнают о том, что их собственность уже не их, только постфактум и в суде, куда местные власти подадут иск в случае невыхода собственника на связь в оговоренные законом сроки.

Проблема в том, что никакие согласования не уберут из законопроекта главного - права государства отчуждать собственность граждан и запрет обжаловать такое решение в суде, что, по словам депутата Госдумы Галины Хованской, попирает нормы Конституции, так как право судиться - неотъемлемое. Законопроект же оставляет право обращаться в суд только по поводу размеров компенсаций, их видов и форм.

Теперь о форме компенсации. Ранее действовал принцип баш на баш - к примеру, изымаемый земельный участок должен был меняться на аналогичный по площади и качеству, а также расположенный неподалеку. Теперь это может быть иное имущество с зачетом его рыночной стоимости в выкупную цену. На практике это означает, что вместо участка земли вам могут предоставить квартиру, причем не обязательно в том же регионе, а то и вовсе гараж. В Земельный кодекс вносится поправка, согласно которой владельцу изъятого земельного участка предоставляется такой же и там же лишь в том случае, если у местных властей есть свободные наделы. В противном случае предложено брать, что дают.

Самое интересное - это, конечно, компенсация за имущество. Здесь новаций также немало. Чтобы не платить лишнего, государство, например, решило узаконить выкуп части земельного участка (чтоб уже точно выиграть все судебные тяжбы). Представьте ситуацию: для строительства чего-нибудь архиважного требуется только 5 соток из имеющихся у вас 2 Вы же не захотите, чтобы забор, окружающий новый объект, проходил по вашему фруктовому саду или делил пополам баню, а то и сам дом. Кроме того, цена выкупа привязывается к кадастровой стоимости участка, которая хотя и приближена к рыночной, но все же существенно отличается от реальной, когда речь идет о Москве или тем более о Сочи. И еще: законопроект запрещает какие-либо изменения на отчуждаемом участке.

Если собственник недвижимости добровольно не захочет ее менять или продавать, то дело будет передано в суд с иском о принудительном изъятии. При этом владелец обязан будет подписать соглашение об изъятии и переехать до судебного вердикта, но может оспаривать условия договора в течение трех лет.

Кроме того, ограничивается круг лиц, с которыми будут долго договариваться - это собственники. Арендаторам заплатят выкуп, но возможности поторговаться о цене практически не будет: отчуждение недвижимости в пользу государства - повод для расторжения договора аренды, какой бы долгосрочной она ни была.

Более того, в некоторых случаях собственнику придется платить государству в процессе национализации. Если стоимость нового участка, предоставляемо-го взамен изымаемого, более чем на 10 процентов превышает сумму выкупной цены, то владелец изъятого имущества должен оплатить разницу.

С денежной компенсацией тоже все непросто. Предоставляется она заблаговременно, если иное не предусмотрено соглашением. Формулировка, мягко говоря, противоречащая норме Конституции. Расчет рыночной стоимости земли и прав на нее (есть такое понятие, как упущенная выгода) осуществляется в соответствии со стандартами оценки, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти. Стандарты эти могут существенно отличаться от формулы расчета среднерыночной цены.

В том же Сочи вопрос изъятия недвижимости стоит острее некуда. Не секрет, что за последние полгода недвижимость в Сочи и окрестностях скупалась всеми правдами и неправдами. Отсюда и баснословные цены на метры и сотки, которые уже обогнали столичные. И подчас скупка земель шла с явным расчетом на то, что эта собственность будет востребована государством при строительстве олимпийских объектов и за нее удастся получить солидную компенсацию.

Сотки раздора
Главный аргумент разработчиков закона: отчуждение частного имущества - не российское изобретение. Глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский ссылается на зарубежный опыт, говоря, что в законодательстве большинства демократических стран такой порядок прописан. Более того, в Баварии, например, он куда более суровый, тогда как в Думе пытаются найти баланс между общественными и личными интересами. К тому же в России нормы принуждения прописаны, например, в корпоративном праве. Если вы владелец 95 процентов акций некоего открытого акционерного общества и хотите сделать его закрытым, то вам даже при возражении владельцев оставшихся 5 процентов позволено это сделать, и суд оправдает ваши действия. Но то корпоративное право. Закон же об изъятии земли задевает за живое почти каждого, а посему, если власти начнут действовать так, как им позволяет нынешний вариант документа, повторения событий в московском районе Южное Бутово в масштабе всей страны не избежать.

Не все сочинцы, чья собственность будет изъята под строительство олимпийских объектов, смогут претендовать на получение земли. В думе и не скрывают, что если бы ее было много, то не нужно было бы и отчуждать

Пока федеральная власть проявляет благодушие, говоря, что частная собственность незыблема. В этом духе высказался Владимир Путин, отвечая на сетования краснодарского главы Александра Ткачева по поводу невозможности сноса дома в районе запланированного аэропорта в Геленджике. Кремль может позволить себе либеральничать - конкретная работа по отчуждению земель ляжет на плечи региональной власти. Согласно законопроекту с 1 января 2008 года все права по изъятию объектов недвижимости в Краснодарском крае передаются местным чиновникам. Они смогут заниматься национализацией аж до 2012 года.

Понятно, что российские реалии немного подкорректируют предложенную схему. Например, нетрудно предположить, что решающее значение будет иметь личность владельца. Равно как и его аппетиты. Ведь как ни крути, а даже богатая олимпийская госкорпорация не пойдет на анонсируемые некоторыми владельцами сочинской недвижимости условия - по миллиону долларов за сотку. Да и в прочих регионах России земельный вопрос обещает встать остро: скажем, в ближнем Подмосковье цена за сотку тоже зашкаливает.

Предоставлять компенсацию частным владельцам в регионе, где пройдет Олимпиада, будут в особом порядке. Этим займется госкорпорация по строительству олимпийских объектов. Она сформирует список из 30 оценщиков, из которых собственник отчуждаемого имущества обязан выбрать одного в течение недели после уведомления о факте изъятия собственности. Если он не выберет, за него это сделает госкорпорация. Еще месяц уйдет на оценку объекта и пара недель на подготовку соглашения о выкупе. Месяц дается собственнику на размышления о том, подписывать ли документ о национализации добровольно. Если по окончании этого срока согласия владельца недвижимости не последует, власти обратятся в суд с иском об изъятии имущества. Получается, что на все про все сочинцам отводится максимум три месяца. Все встречные иски, требования, пожелания и так далее - в судебном порядке и уже после выселения.

Архитектурный облик и расположение гостиницы "Москва" всегда служили предметом довольно оживленных дискуссий. Кому-то она представлялась чужеродным телом в историческом центре столицы, а кому-то казалась вполне удачным во всех отношениях символом эпохи. На состоявшемся 26 сентября пленуме Архитектурного совета о достоинствах и недостатках "Москвы" дискутировали совсем немного. Гостиницу решено сносить, и архитекторов больше волновал вопрос, каким должен быть воссоздаваемый на ее месте многофункциональный комплекс с одноименным названием.

Так что для начала помимо определения числа и размеров участков, подпадающих под отчуждение, власти, безусловно, займутся проверкой юридического оформления прав на недвижимое имущество. Не секрет, что отсутствие многих предписанных законом документов - один из распространенных грехов российских собственников. Ну а тем, у кого все документы в норме, но их собственностью вдруг заинтересуется государство, следует готовиться к суду. Выиграть такой процесс у государства, как показывает практика, крайне сложно. Рассчитывать остается на то, что обещанная компенсация будет более или менее адекватной, или по примеру землевладельцев Южного Бутова добиваться таковой во внесудебном порядке.
АРХИТЕКТУРНЫЙ СОВЕТ

По мере естественного старения гостиница также поэтапно выходила из строя, В 1996 году была закрыта ее часть со стороны главного входа на Манежной площади, а в 2000 году - со стороны Охотного Ряда. Всесторонние обследования конструкций здания, проведенные Мосгоргеотрестом, НИИОСП имени Н.М. Герсеванова и Спецпроектреставрацией, выявили очень высокую степень износа находящейся в удручающем и фактически аварийном состоянии гостиницы. Достаточно сказать, что часть гостиницы была построена на почти двухсотлетних фундаментах Гранд-Отеля. По заключению Мосгоргеотреста, в здании, стоящем на исключительно сложных в гидрогеологическом отношении грунтах, серьезно нарушена несущая способность фундаментов, отсутствует гидроизоляция подвалов, в подземных кирпичных кладках образовались горизонтальные и наклонные трещины значительной ширины, на стенах появились обширные участки выветривания, балконы и фасады находятся на грани обрушения и осыпания, а элементы конструкций внутреннего перекрытого двора достигли практически 100-процентного износа.

Гостиница "Москва", как известно, возводилась в три этапа. Основная ее часть была построена в 1932 - 1935 и 1936 -1940 годах по проекту архитекторов А.В. Щусева, Л.И. Савельева и О.А. Стапрана. Третий этап строительства пришелся почти на современность - в 1969 -1978 годах "Москва" увеличилась за счет снесенного Гранд-Отеля.

Будущее отеля окончательно определено. Он подлежит разборке, а на его месте будет построен современный высококлассный многофункциональный комплекс, выполняющий гостиничные, офисные и торговые функции. При этом проектировщикам рекомендовано воссоздавать фасады "Москвы" в полном соответствии с сохранившимися, но не полностью претворенными в жизнь рабочими чертежами академика Щусева.

С учетом рекомендаций обследовавших здание организаций Общественный градостроительный совет при мэре Москвы летом 2002 года признал целесообразность сноса и последующего воссоздания гостиницы на инвестиционной основе. В апреле текущего года, после довольно длительного периода общественного обсуждения и урегулирования вопросов инвестирования, вышло Постановление Правительства Москвы "О воссоздании комплекса гостиницы "Москва".

Помимо подземного паркинга проектные предложения предусматривают несколько наземных стоянок. Всего же стояночные площади будущей "Москвы" смогут одновременно вмещать от 1000 до 1300 легковых автомобилей, Кроме устройства мест для парковки, схема транспортного обслуживания комплекса предполагает организацию въезда с Охотного Ряда, Моховой и со стороны Тверской, VIР-подъезд к главному входу на Манежной площади, место для приема грузовых машин. Транспортная схема уже в принципе согласована с ГАИ-ГИБДД.

На пятничном пленуме Архитектурного совета его участники были ознакомлены с предпроектными предложениями, представленными руководителем мастерской №7 Моспроекта-2 В.В. Колосницыным. По замыслу проектировщиков, площадь комплекса увеличивается почти в 2 раза • с сегодняшних 97 тысяч квадратных метров до 170 тысяч "квадратов". (Здесь можно отметить, что первоначально планировалась еще большая площадь - 216 тысяч квадратных метров, но после дополнительного изучения подземного пространства под зданием и учета пожеланий инвестора, она была довольно существенно сокращена.) Большой внутренний крытый двор поделят на три атриума. На первых двух уровнях комплекса будет организовано городское пространство со сквозными пешеходными проходами от Манежной площади до Театральной и от музея В.И. Ленина до здания Государственной Думы. При этом помимо своего прямого назначения проходы должны выполнять функции торговых рядов. Верхние этажи проектировщики предполагают отдать под гостиничные и офисные помещения. В подземной части, соединенной проходами с торгово-рекреационным комплексом на Манежной площади, предлагается разместить технические службы и многоуровневые автостоянки. В зависимости от находящихся под зданием сооружений метрополитена количество подземных этажей будет варьироваться от двух до пяти.

Строительный шаг соответствует требованиям по планировке номеров пятизвездочного отеля. Как уже говорилось, оформление фасадов предполагается выполнить по чертежам академика Щусева. Однако проектировщики подготовили и второй, "запасной" вариант фасада со стороны Театральной площади, который, на их взгляд, более органично вписывается в общий градостроительный ансамбль этого исторического места центра Москвы, не подавляя своими габаритами окружающий ландшафт и расположенные здесь памятники мирового архитектурного наследия.

Особое внимание уделяется сохранению всех ценных элементов интерьеров здания - панно, гобеленов, барельефов, облицовки, лестниц, осветительной арматуры, мрамора и природного камня. Все, что по заключению Главного управления охраны памятников Москвы и Министерства культуры РФ представляет собой культурную или историческую ценность, будет демонтировано, а затем либо передано в музеи, либо использовано в оформлении интерьеров будущего комплекса.

С транспортной схемой тесно связана и проблема перенасыщенности будущего комплекса офисами. На единицу площади им требуется примерно в три раза больше парковок, чем гостиницам. Между тем общая площадь офисных помещений по проекту должна быть в два раза больше гостиничной. По мнению некоторых из выступавших на пленуме, проблему можно решить только весьма существенным ограничением количества офисов. И наконец, пожалуй, наиболее принципиальный для архитекторов вопрос. Они практически единодушно выступили за второй, "щадящий" вариант фасада со стороны Театральной площади.

В ходе дискуссии на Архитектурном совете обсуждался довольно широкий круг связанных со сносом и воссозданием вопросов. Затрагивались проблемы сохранности ценных интерьеров, безопасности метрополитена и соседних исторических зданий, возможности восстановления в том или ином виде элементов застройки, предшествующей возведению "Москвы", оптимальной плотности объектов торговли в сквозных проходах на первых двух этажах. Однако главные дискуссии разгорелись по трем пунктам. Серьезные сомнения вызывали расчеты по схеме транспортного обслуживания. Архитекторы указывали на перегруженность движения в центре и в частности по Охотному Ряду - практически единственной магистрали, непосредственно обслуживающей отель, и обращали внимание на проблему выезда на нее от гостиничных стоянок и пунктов разгрузки. По-видимому, и сами стоянки придется каким-то образом закрыть для работников и посетителей Государственной Думы, ГУМа, комплекса на Манежной площади, соседних отелей и других зданий, не имеющих достаточного количества собственных парковочных мест.

Непростая история
Принято считать, что основали поселение карфагеняне, и сам великий Ганнибал дал ему название Барсино в честь своего отца Гамилькара Барки.

Барселона расположена на северо-востоке Испании, на средиземноморском побережье провинции Каталония. Это второй по величине город страны. Его население (вместе с пригородами) около пяти миллионов человек. По мнению всех, кто хоть раз тут побывал, это один из самых прекрасных и уютных уголков земли, который скорее ассоциируется с югом Франции, чем с типично испанскими Севильей или Мадридом. В этом древнем поселении (ему более 2000 лет) можно найти памятники римского периода и средневековую готику. Однако все, что наиболее точно отражает характер Барселоны, построено в последние 100 лет. Столица Каталонии представляет собой центр архитектуры в стиле модерн, что в значительной мере связано с именем гениального Антонио Гауди. И конечно же, это самый космополитичный и экономически активный город страны, следующий самым современным тенденциям, а иногда и опережающий их.

Затем начался период расцвета Барселоны, когда она стала самым богатым городом Средиземноморья.

Для защиты от набегов варваров город обнесли крепостной стеной, но все же пришедшая в упадок Римская империя уступила господство над ним королю вестготов Атаульфу. Позже, в 716 году, Барселону захватили арабы. Их владычество закончилось в 801 году, когда город освободил король Людовик Благочестивый, сын знаменитого Карла Великого. Кстати сказать, именно в борьбе против арабов (мавров) и зародилась столь характерная для барселонцев жажда независимости.

Прошло почти три века, и в 1992 году мир вновь заговорил о Каталонии: успех Олимпийских игр, проводившихся в Барселоне, принес ей славу столицы спорта и показал всем экономическую мощь испанской провинции. Это был звездный час Барселоны.

Лишь в 1717 году Каталония вошла в состав Испании, а король Филипп V из династии Бурбонов, борясь с любыми признаками сепаратизма, запретил каталонский язык.

Олимпийские новостройки, спроектированные лучшими архитекторами, коренным образом изменили ориентацию города, развернув его лицом к морю.

Мегаполис тщательно подготовился: на берегу Средиземного моря были выстроены Олимпийский порт и Олимпийская деревня, а горожане получили новый курортный район с роскошными пляжами и приморскими ресторанами.

Главные достопримечательности
Кто не видел (хотя бы на фото) знаменитый собор Саграда Фамилия (Святого Семейства)! Его возведение начал в 1883 году архитектор Франсиско де Вильяр, а в 1891 году продолжил великий Антонио Гауди. Это уникальное сооружение должно было стать храмом нового века. Гениальный зодчий до конца жизни занимался строительством, считая это главным делом своей биографии. После гибели Гауди в 1926 году храм так и не был завершен (воздвигли только один новый фасад с несколько странными модернистскими скульптурами).

Ведь расположенная в низине Барселона всегда была нетипичным приморским городом: ее улицы не сбегали к берегу, наоборот, она всеми башнями и террасами словно тянулась вверх, карабкаясь на высокие холмы Монтжуик и Тибидабо.

Любому другому городу хватило бы с лихвой. А в Барселоне есть еще готический квартал Баррио-Готико с сетью узких улочек и величественным Кафедральным собором; знаменитая Рамбла улица-символ, бульвар длиной около двух километров с большой пешеходной зоной посередине, где обосновались художники, музыканты, мимы, продавцы птиц и книг; гора Монтжуик, где для Всемирной выставки 1929 года была построена Испанская деревня (Пуэбло Эспаньол) музей под открытым небом, образец типичной архитектуры различных испанских провинций; гора Тибидабо с восхитительным парком развлечений, известным всей Европе, и храмом Саграда Коразон (Святого Сердца), увенчанным статуей Христа; один из красивейших в мире театров оперы и балета Эль-Лисео; величественная площадь Каталонии; музей Пикассо; 60-метровая колонна, увенчанная статуей великого мореплавателя Христофора Колумба; аквариум с акулами; поющие фонтаны на площади Испании и многое другое.

Барселону по праву называют городом Гауди. Здесь находится большинство работ каталонского мастера: фонари на Пласа Реал (Королевской площади), дом Мила, или Ла Педрера (Каменоломня), дом Баттло (Дом костей), парк Гуэль, где сейчас стоит дом-музей Гауди. Эти творения входят в Список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО.

Это главная транспортная артерия города, рассекающая его на две почти равные части. По восьми полосам движения она ежедневно пропускает свыше 150 тыс. машин. Ко всему прочему Диагональ одна из зон деловой активности, где расположены высотные здания, в том числе башня Банка Каталана, гигантский торговый центр, университетский городок, основные спортивные комплексы.

Проспект Диагональ
С высоты птичьего полета город выглядит как шахматная доска. Он состоит из небольших квадратных кварталов со срезанными углами, отделенных друг от друга узкими улочками. Такая планировка осталась еще со времен римского господства. Для удобства передвижения мегаполис прорезан строго по диагонали, с северо-запада на юго-восток, одной из самых длинных (около десяти километров) и самых красивых своих улиц, которая так и называется авенида Диагональ.

Именно таким образом город продолжает развиваться, борется с пробками и готовится к демографическому взрыву.

Подземная Барселона
По словам главного архитектора города профессора Хосе Асебилло Марина, Барселона гораздо больше, чем красивая композиция грамотно спроектированных домов. Это сложный организм, весьма дорогостоящее предприятие. Основа нынешней концепции развития мегаполиса распространение под землю. Если ранее город рос вширь (на запад), то теперь он растет и вглубь в прямом смысле слова. Современная Барселона это многоэтажные подземные паркинги и пешеходные переходы, подземные ярусы магазинов, вокзалы и линии железной дороги, наконец, метрополитен из шести линий общей протяженностью 55 км (количество станций 77, количество ежесуточно перевозимых пассажиров около 7 млн человек).

Сейчас жилье здесь можно купить по цене от 3000 до 7000 евро за 1 кв. м. В частности, квартира площадью 48 кв. м продается за 201 328 евро, то есть по 4194 евро за 1 кв. м, квартира площадью 75 кв. м за 237 385 евро (3165 евро за 1 кв. м). За очень хорошую двушку площадью 50 кв. м в центре просят 269 800 евро (5396 евро за 1 кв. м), а за двухэтажные пятикомнатные апартаменты площадью 500 кв. м 3,648 млн евро (7296 евро за 1 кв. м).

Цены на недвижимость
Квартиры в Барселоне, конечно, не так дороги, как в Лондоне или Нью-Йорке, однако их стоимость растет весьма быстро. В 2006-м среднегодовое зарегистрированное повышение составило в Каталонии 12,8%, в Барселоне 13,2%.

Проблема Барселоны, как и многих других мегаполисов, состоит в том, что свободных земельных участков в ней просто нет и застройка идет в пригородах. На окраинах стоит отметить несколько крупных микрорайонов, в частности Оспиталет-де-Льобрегат, Бадалона, Санта-Колома-де-Граманет. Начиная с 1995 года там зарегистрирован рекордный показатель среднегодового прироста цен на недвижимость более 10%. Пик подорожания пришелся на период с 1998 по 2002 год, что, по мнению экспертов, было связано с вступлением Испании в Евросоюз и переходом на расчеты в евро.

С другой стороны, в престижных районах (к ним относится, например, Педральбес, находящийся в южной части авениды Диагональ) стоимость хороших квартир начинается от 8000 9000 евро за 1 кв. м, а особняки продаются в среднем по 10 000 евро за 1 кв. м. На самой же дорогой улице Барселоны Пасео-де-Грасия цены жилья уже перешагнули отметку в 18 000 евро за 1 кв. м. (Заметим, за такие деньги можно приобрести приличную виллу с земельным участком и бассейном, стоящую на берегу моря.)

Наиболее характерный пример такого массового строительства новый район Диагональ Мар. Этот проект воплощение мечты архитекторов по соединению центрального проспекта Диагональ с морем. Сейчас Диагональ Мар место для жизни, шопинга, прогулок и просто для удовольствия. Район находится в естественном природном парке, прямо напротив моря.

Новостройки на окраинах Барселоны в последнее время являются самым доходным видом инвестирования в Каталонии. Крупные строительные компании гектарами выкупают земли пустырей и старых трущоб, в считаные месяцы возводя там престижные комплексы класса люкс.

Апартаменты класса люкс с видом на море стоят более 1,0 млн евро. Варианты попроще оцениваются чуть дешевле. В частности, за квартиру жилой площадью 110 кв. м (три спальни, две ванные, терраса 6 кв. м) на четвертом этаже 12-этажного дома просят 0,805 млн евро.

Здесь уже воздвигнут самый большой торговый центр Барселоны, где расположились 18 кинотеатров, центр развлечений и досуга, гипермаркет, множество ресторанов и кафе на открытых террасах. Ряд многоэтажных башен на первой линии моря завершает архитектурный замысел самого элитного и современного жилого комплекса.

Деревенский нонсенс
Бульвар, как градостроительный инструмент для загородного коттеджного поселка интересен для нас тем, что позволяет раскрыть видовую перспективу от въезда в поселок, сфокусировать внимание на выбранной нами доминанте, организовать безопасное одностороннее движение и в то же время дает дополнительную возможность создать прогулочные зоны, увеличить расстояние между домами на противоположных сторонах дороги, предложить больший выбор ландшафтных решений. Это элемент, служащий мостиком в организации полугородского образа предместья таково мнение Алексея Иванова, руководителя мастерской Архстройдизайн.

Квартиры в 200 м от моря сдают за 70 80 евро в день (минимум на три дня). Ближе к морю апартаменты площадью 95 кв. м предлагают за 140 евро в день, 850 в неделю и 2500 в месяц.
Если верить словарям, то слово бульвар может употребляться только с прилагательным городской. Например, по С. Ожегову бульвар широкая аллея посреди городской улицы или вдоль набережной. А если взять за основу французское происхождение, то бульвар предназначен для прогулок и отдыха, естественно, горожан.

А что же в современных коттеджных поселках? Одни эксперты загородного рынка убеждены, что нечто похожее на городской бульвар реально создать и в организованном поселке. Правда, в миниатюрном варианте. Например, поделить территорию жилого комплекса надвое широкой дорогой с общественно-прогулочными закутками. Хотя называть такое сооружение бульваром можно только с натяжкой слишком маленькое для настоящего бульвара. Другие, наоборот, считают, что и загород имеет право на полноценный бульвар. И практика это подтверждает. Наиболее удачным признают бульвар в коттеджном поселке Гринфилд, что в 29 км по Новорижскому шоссе. Впечатляет бульвар в поселке Linden Park (26-й км Калужского шоссе), который вмонтирован в старинную липовую аллею. Бульвар в поселке Графские Пруды начинается сразу от въезда и тянется до самого пруда в центральной части застройки. При 50-метровой ширине его длина более километра.

Согласно современным архитектурным определениям бульвар это улица с цветниками, аллеями, скамьями, фонарями, парковыми скульптурами. При этом он может включать также автомобильную дорогу, пешеходные и велосипедные дорожки. Бульвар останется пустынным, если на нем не найдется места для мелкой торговли, отдыха и развлечений. В конце концов, бульвар, по признанию многих экспертов, важный градостроительный элемент, который фокусирует вокруг себя общественную жизнь. Но это в городе.

Пусть наличие бульвара не самый важный фактор при покупке загородной недвижимости, считает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ, но без сомнения это одна из тех приятных мелочей, которые формируют первое впечатление о поселке. Ведь и при покупке автомобиля рядовой покупатель не обратит внимания на наличие подставки под напитки, которая является скорее опцией, чем обязательной комплектующей. А вот человек опытный предпочтет мощному двигателю полный пакет опций.

Параметры элитности
Так уж сложилось, что в отличие от американцев, которые обожают общественные зоны (за океаном почти 50% поселковой территории определяют под общественные нужды, в ущерб собственным земельным наделам), россияне предпочитают иметь свои личные сотки и гектары. Но сегодня многие ведущие зодчие считают, что с отчужденностью нужно бороться путем расширения и благоустройства общественных зон. Один из методов устройство бульваров. Самые практичные строители стараются при этом не нарушить баланса между красивой разумностью и экономической составляющей. Стоимость бульвара невелика, потери максимум 0,3 га по сравнению с типовыми решениями, а потерянные на продаже земли деньги с лихвой обернутся ликвидностью домов и прекрасным настроением проживающих в поселке граждан, утверждает А. Иванов. Когда мы спроектировали бульвар в поселке Новый Свет, заказчик принял идею сразу, хотя не обошлось без критики. А в итоге 64 дома, размещенных вдоль бульвара на 27 га, были проданы всего лишь за два года. И виной тому уникальная общественная зона с велосипедными и прогулочными дорожками. Еще один прием пешеходные и велосипедные дорожки, проложенные в лесу; они будут пользоваться гораздо большей популярностью, нежели ухоженная, мощеная улица городского типа.

Стоимость бульвара напрямую зависит от места расположения поселка, отмечает П. Кирилловский. Чем ближе населенный пункт к Москве, тем дороже земля, а значит, и бульвар. Создавая прогулочное пространство, застройщик теряет несколько участков, которые он мог бы предложить покупателю. Вот почему для Рублевки, где цена земельного метра порой соответствует стоимости квадратного метра московского элитного жилья, наличие общественных территорий не характерно. Тенденция такова, что чем дальше поселок расположен от столицы, тем охотнее девелоперы принимают решение о создании общественных зон и бульваров, которые подают в виде дополнительных конкурентных преимуществ.

Бульварная экономика
Создание бульвара дело не только кропотливое, но и затратное. Высадка деревьев, кустарников и цветов, мощение тротуаров и дорожек, асфальтирование дороги, оформление газонов требуют средств. И немалых. Но и эти работы не самая главная составляющая бульварной цены.

Оформление ландшафтной составляющей достаточно дорогое удовольствие, поэтому и ориентировано, как правило, на удовлетворение платежеспособного, а не массового сегмента, подчеркивает Алевтина Орешко, директор по развитию компании Vesco Consulting. Что касается бульваров, то их строительство является существенным ценообразующим фактором, который может увеличить стоимость коттеджного поселка на 30 40%.

Выделить 100 или более соток под бульвар может позволить себе не каждый девелопер. Принято считать, что бульвар является основной составляющей ландшафтного благоустройства загородного поселка. Если он есть, то, как правило, повышается классность проекта. Однако опыт показывает, что отсутствие или наличие бульвара незначительно сказывается на продажах коттеджей, в то время как пренебрежительное отношение к оформлению ландшафта может существенно снизить ликвидность поселка.

В коттеджных поселках бульвар забирает очень много полезной площади, которую можно застроить домами, считает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании МАСШТАБ. Нередко гораздо выгоднее проложить добротную двухстороннюю дорогу и ограничиться тротуаром. Создавать бульвары эффективнее в поселках с высокой плотностью застройки, например там, где предполагается строительство таунхаусов или малоэтажных многоквартирных домов. Еще лучше, если это даже не поселок, а организованная градообразующая среда, наподобие Рублево-Архангельского или проекта А10 В последнем планируется создание бульвара городского типа. Уже по архитектурным наброскам можно видеть, что это широкая пригородная улица с магазинами, ресторанами, кафе, бутиками. Она станет основной осью, проходящей через запланированные жилые районы Северного сектора. Бульвар будет одновременно совмещать в себе функции транспортного коридора и зоны общественного назначения, создавая спокойный, но насыщенный ритм жизни.

Многие застройщики не без основания полагают, что дешевле украсить поселок малыми архитектурными формами, небольшими парками и рекреационными зонами. Кроме того, считается, что настоящий бульвар имеет право на существование только на территории мегапоселков. Но большие участки, отведенные под застройку на престижных направлениях Подмосковья, можно пересчитать по пальцам одной руки: Рублево-Архангельское, Остров Барвиха, Agalarov Estate да проект А101 на Калужском шоссе.

Но сколько бы ни стоило бульварное удовольствие, оно уже становится реальностью. По крайней мере, ведущие архитектурные мастерские не страдают от недостатка заказов на это архитектурное поселковое излишество. Вот только хотелось бы, чтобы слово бульварный как можно скорее утратило свое мещанско-обывательское значение и, как в детстве, навевало мысли об отдыхе и празднике. Тогда и выражение бульварный роман станет символом самых высоких человеческих чувств.

При строительстве загородных поселков норма прибыли должна составлять не менее 40%, соглашается с предыдущим мнением Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний Конти, поэтому создание полноценной инфраструктуры (к которой относят и бульвары) при сохранении высокой рентабельности возможно только в крупных проектах. Что касается поселков формата бизнес-минус или экономкласса, то бульвары в них проложены либо по желанию застройщика, либо для маскировки коммуникационных зон, которые невозможно использовать под что-то другое.



Главная --> Публикации