Главная --> Публикации --> Пик ведет переговоры о покупке “царева сада” Интервью: кирилл писарев, президент группы компаний “пик” Что нужно знать ипотечному заемщику, желающему уменьшить выплаты по кредиту Стройка с препятствиями Новостройка в долг: не переплати!

Напомним, что мэр столицы еще в 2000 году заявил, что столичные вокзалы можно вынести к границам Третьего транспортного кольца. По его мнению, подобная перемена разгрузит центр и даст возможность использовать освободившиеся помещения под торговлю, жилую застройку и т.д. Уже тогда привлекательность территорий и зданий вокзалов в центре города была настолько велика, что инвесторы, пожелавшие их заполучить, за свой счет готовы были выстроить новые железнодорожные сооружения в местах, которые предложит московское правительство. Но за семь лет ни один столичный вокзал место прописки так и не поменял. И, как говорят чиновники, скорее всего и в ближайшее время этого не произойдет. Но изменения на привокзальных территориях все же будут, и первым подопытным кроликом станет товарный двор Москва-Рижская, занимающий более 30 гектаров земли вблизи Рижского вокзала.

Московские власти совместно с российскими железнодорожниками придумали новый способ экономии дорогостоящей московской земли. Вслед за промзонами реорганизации подвергнутся территории, прилегающие к железнодорожным вокзалам. Первым расстанется с излишками Рижский вокзал.

- Само здание вокзала москвичи и гости города не потеряют, - рассказал РГ первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Константин Королевский. - Вокзал останется на месте, не потеряет своего назначения, но при этом прилегающая к нему территория будет реорганизована. Разработкой проекта занимается НИИ Генплана Москвы.

Предполагается, что в ходе реконструкции будут снесены не только ряд построек, офисов, но и убраны под землю железнодорожные пути. А на освободившихся площадях планируется построить гостиницу, жилые дома, торговые и бизнес-центры, разбить сквер.

Одной из изюминок проекта, по словам столичного чиновника, станет скрытие от глаз людских под землю железнодорожных путей пригородных электричек (занимающих порядка двух тысяч квадратов площади городской территории).

Строительство торгового и бизнес-центров развернется на площади порядка 300 тысяч квадратных метров. Еще столько же будет отдано под строительство жилья. Однако, по словам Королевского, что-то конкретное о гостинице, так необходимой городу, например, о количестве мест, дизайне интерьеров, говорить пока сложно, так как проект еще не утвержден и не определен застройщик.

Поддерживают предстоящие изменения и сами железнодорожники, считающие, что подобный способ прохода пассажиров к поездам позволит эффективнее бороться с зайцами и, как следствие, получать больший доход от продажи билетов. Железная дорога, расставаясь с землей, тоже ничего не теряет. Как пояснили РГ в пресс-службе РЖД, все постройки и службы будут либо компактнее размещены, либо получат новые помещения.

- Это не только сэкономит землю, но и добавит удобств горожанам, - подчеркнул Королевский. - Ведь не секрет, что жители близлежащих к вокзалу жилых строений довольно часто жалуются на шум от прибывающих поездов.

Часто в договоре не указывается, из чего состоит цена кв.м жилья

Несмотря на то, что реорганизация земель при Рижском вокзале находится пока только в стадии разработки, столичные власти и железнодорожники планируют аналогичным изменениям подвергнуть хозяйственно-бытовые территории других московских вокзалов, например: Москва-товарная Киевская, Москва-товарная Ярославская и ряд других.
Приобретение жилья на этапе строительства - мера вынужденная, связанная с нехваткой денежных средств у покупателя. Обратная сторона экономии - риск невыполнения обязательств застройщиком. Например, задержка сроков сдачи дома, нехватка средств, строительный брак и недоделки и многое другое. Дабы не попасть на такие подводные камни, лучше узнать о них заблаговременно.

Выход из ситуации один. Конкретизировать в договоре не только срок завершения строительства всего дома, но и основных этапов строительства. Кроме того, можно прописать один пункт, согласно которому в случае затягивания сроков сдачи застройщик выплачивает штраф дольщику из расчета установленной суммы за каждый день просрочки.

Начнем с самого безобидного, хотя и малоприятного. Элементарная задержка строительства. Несмотря на закон от 1 апреля 2005 года, обязывающий застройщика в срок завершить начатое строительство, время сдачи дома госкомиссии и соответственно официальное заселение часто оттягиваются. Например, подрядчик или субподрядчик отказался выполнять начатые работы Уходит время на поиск новых строителей. Также частая причина срыва сроков - экономическая. Застройщик израсходовал средства дольщиков (пайщиков) на что-то и денег у него нет. Этим что-то могут быть другие объекты строительства, которые возможно не успели еще продать либо это могут быть непредвиденные расходы на дополнительные стройматериалы или работы по возводимому дому. Также причина безденежья может быть связана с подорожанием на рынке строительных материалов, услуг рабочих и пр

Кстати о незапланированных доплатах! Это тоже один из случаев Послужного списка засад. Часто в договоре не указывается, из чего состоит цена выкупаемого квадратного метра жилья. Поэтому, при нехватке средств застройщик может попросить денег, скажем на подключение к отоплению или для проведения электропроводки с целью освещения мест общего пользования (подъезд, лестничные клетки, лестница и пр.), настройке лифта и для чего угодно. Поэтому лучше заранее ознакомиться с перечнем работ и услуг, входящих в стоимость одного квадратного метра приобретаемой жилплощади, снять все спорные или непонятные вопросы и только потом подписать договор. В договоре как минимум должна стоять фраза: стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если уж вас просят доплатить Тогда вы вправе потребовать юридически оформленного обоснования сей доплаты с предоставлением документов, подтверждающих целевое использование ваших средств и бумаг наглядно демонстрирующих необходимость внесения дополнительного платежа. И то, это не означает, что вы обязаны вносить деньги. Во-первых, при грамотно составленном договоре вы вправе получить жилье за оговоренные в документе деньги и в соответствующий срок. Во-вторых, если ваша квартира уже фактически есть, то вы можете сказать, что вас вполне устраивает ваше жилье (вам пока не нужно общее освещение, воду проведут не минуя квартиры - стояк-то один а сдавать квартиру без электропроводки запрещено, так что). В общем-то вы не обязаны платить за недостроенное соседскоеПонятно, что быстрее от этого дом не построят, но есть шанс (пусть и минимальный) остаться при своих, что называется, заработанных непосильным трудом, денежках.

На сегодняшний день возможна ситуация, когда администрация района в силу своей власти по ряду объективных причин заменяет одного застройщика на другого. К сожалению в этом случае дольщику приходится ознакомиться с новыми ценами И, как правило, доплачивать, доплачивать, доплачивать Предугадать заранее такое практически невозможно.

Бывает, что в целом дом готов к сдаче и никаких препятствий для госкомиссии не выявлено, однако в отдельных квартирах возможны небольшие недоделки. Тогда покупатель имеет полное право не подписывать акт приемки своего жилья до устранения всех неполадок (неоштукатуренные стены, подтекающие батареи и пр.), особенно в случае, если дом сдается с отделкой. И опять же, при грамотно заключенном договоре, застройщик будет оплачивать штраф, поскольку вовремя не предоставил жилье в должном виде покупателю.

В случае неизбежных исправительных работ или недоделок по всему дому (на которые приходится тратиться) следует проводить экспертизу состояния здания и всех имеющихся в нем недочетов. Здесь, правильнее будет объединиться дольщикам вместе и решить, каким путем действовать дальше.

Еще один камень преткновения - отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру. Причин может быть много. В основном все они связаны с неверно оформленной документацией. Составление новых документов, переделка старых занимает массу времени. В этом случае, если есть возможность, лучше подождать. Все-таки застройщик (а именно он в большинстве случаев, берется оформить квартиру в вашу собственность) сам заинтересован в скорейшем оформлении права.

Довольно часто новоселы остаются без коммунальных услуг, например без электричества. Оказывается, что их официально не подключили к городской сети И, следовательно, они должны платить за электроэнергию по промышленным тарифам (более высоким), как строители. Кому это выгодно, понятно Вот только не ясно, почему такое происходит и кто отвечает за подобные нарушения? Тоже самое может произойти не только с электричеством, но и с водой, и с газом Честному приобретателю жилья остается только уповать на все тот же договор, где должно быть указано, что при передачи жилья продавец обязуется подключить его ко всем перечисленным в договоре сетям и коммуникациям. Вот с таким договором следует обращаться в местный орган власти, ибо собственнику восстановить справедливость самому практически нереально.

Покупатель не должен соглашаться с явным ущемлением своих прав.

Бывает правда ряд ситуаций, когда вопрос с регистрацией права приходится решать в судебном порядке. Например, двойные продажи. Это крайне неприятная ситуация, суть которой сводится к тому, что одну и туже квартиру продают двум или более покупателям. Схема работы недобросовестного продавца в этом случае известна, но все равно некоторые покупатели попадаются на удочку мошенника. Избежать этого можно, прибегнув к помощи профессионального юриста, который, заодно может и проверить насколько правильно составлен ваш договор долевого участия с компанией-продавцом. Не секрет, что все договора, предоставляемые потенциальному покупателю, защищают в первую очередь застройщика, а уж только потом покупателя. Но ведь их можно дополнять и даже исправлять.

Дефицит парковок привел к росту цен на машиноместа в паркингах и гаражах

Каждый год в Москве становится на 300 тысяч автомобилей больше. Согласно исследованиям столичного правительства, в 2010 году автопарк Москвы будет насчитывать порядка 4 миллионов автомобилей, а к началу 2015 года - свыше 5 миллионов. В условиях такого стремительного роста количества машин серьезнейшей проблемой становится недостаток паркингов.

Такие способы парковки автомобиля активно используются и сегодня. Но все они имеют целый ряд минусов - от неэффективного использования имеющихся площадей под стоянку и создание неудобств жителям дома при хранении автомобиля во дворе до невозможности обеспечить всех желающих автовладельцев парковочными местами. Об эстетической составляющей подобных металлических конструкций вообще говорить не приходится.

Когда строилась старая Москва, такие вопросы как создание гаражей и парковочных мест для автомобилей не рассматривались. В советские времена по мере увеличения счастливых обладателей автомобилей встал вопрос о месте размещения своего транспорта. И одним из решений этой проблемы стала площадка перед домом, которая и служила местом автостоянки. В это же время появились гаражные кооперативы, как правило, располагающиеся вдоль железнодорожных путей. В начале 90-х годов появились охраняемые частные автостоянки. Гаражи и частные автостоянки стали возможностью хранить свой автомобиль в относительной безопасности, но располагались они в некотором отдалении от жилой застройки, что создавало неудобства автовладельцам. Позже предпринимались попытки совместить безопасность и сохранность своего автомобиля с его наличием под окнами своей квартиры - так появились суррогатные гаражи во дворах, так называемые, ракушки.

Сейчас создатели проектов жилых домов, согласно существующим законодательным нормам, предусматривают наличие автостоянок в своих объектах, в которых количество машиномест, как минимум, соответствует количеству квартир в доме.

Ситуация начинает меняться с появлением многоуровневых автостоянок - как наземных, так и подземных.

В старых районах Москвы современные многоуровневые автостоянки появляются в результате реконструкции или нового строительства. Но площади, где могут строиться паркинги или гаражи в центре ограничены, поэтому пока преодолеть дефицит машиномест в Москве не удается. Согласно последним статистическим данным сейчас число автомобилей в столице примерно в два раза больше, чем количество мест для парковки.

Сегодня МГСН 1.01-99 от 25.10.2000г. О нормировании расчетных показателей требуемого количества машиномест для объектов жилого, общественного и производственного назначения в последней редакции (Постановление Правительства Москвы от 04.10.2005г. №769-ПП) говорит о том, что обеспеченность машиноместами должна составлять не менее 1, 1,7 и 2 м/м на 1 квартиру в зависимости от принадлежности дома к одной из трех категорий комфортности. Таким образом, муниципальные дома должны быть обеспечены минимум 1 м/м на квартиру, а дома коммерческие в зависимости от степени комфортности - минимум от 1,7 до 2 м/м на квартиру. Многие застройщики, увеличивая ликвидность строящегося жилья, превышают минимально установленные законом показатели обеспеченности машиноместами. Например, в элитных жилых комплексах на Ленинском проспекте, которые ОАО Квартал начинает строить в конце 2007 года, обеспеченность машиноместами составит 3,66 машиноместа на 1 квартиру в доме 106-1 и 3,95 - в доме 114- Машиноместа расположены в трехуровневых подземных автостоянках.

В некоторых районах Москвы стоимость места для машины в подземной автостоянке превысила не только стоимость самого автомобиля (бизнес-класса), но и стоимость аналогичной по метражу жилой площади. Теперь место в гараже многоквартирного дома, стоимостью свыше 2,5 млн. рублей, можно встретить не только в сегменте жилья повышенной комфортности, но и в домах эконом-класса, находящихся в удалении от центра. Тем не менее, несмотря на дороговизну, покупатели столичной недвижимости готовы платить за места для своих автомобилей.

Увеличивающийся дефицит парковок привел к стремительному росту цен на машиноместа в паркингах и гаражах.

Подходы к ценообразованию на машиноместа у застройщиков отличаются. Цена устанавливается либо за машиноместо, либо за 1 кв.м площади машиноместа. Как сообщили в компании Квартал, удобно и для застройщика, и для покупателя, когда расчет стоимости ведется исходя из цены 1 кв.м. Практически невозможно запроектировать одинаковые по площади машиноместа. И несмотря на то, что машиноместо и в 18, и в 22, и в 30 кв. м рассчитано на парковку одной машины, уровень комфорта - разный. Выбирая машиноместо, необходимо сопоставить его параметры с классом и габаритами автомобиля, оценить удобство въезда-выезда, обзора, близость лифта (лестницы) и т.д.

Если сравнивать нынешние московские цены на машиноместа с европейскими, то нельзя сказать, что столица России по этому показателю впереди планеты всей. Но она находится в первой тройке. Так, например, в центре Лондона стоимость машиноместа может достигать 300 тысяч долларов (7,5 млн рублей). Примерно сопоставимы с московскими цены в Париже. Но с большим отставанием от Москвы идет другая европейская столица - Берлин, где стоимость места для автомобиля составляет лишь около 30 тысяч долларов.

Влияние на стоимость машиноместа оказывает расположение паркинга. Машиноместо в подземной автостоянке дома повышенной комфортности будет стоить дороже, чем аналогичное машиноместо в наземной автостянке. Естественно, в элитном районе, на дорогой земле парковочное место по определению не может быть дешевле, чем в паркинге, который удален от центра города и находится в районе с жильем эконом-класса.

Что в цене?
Несмотря на то, что дефицит и ажиотажный спрос оказывают существенное влияние на стоимость машиноместа, есть и объективные характеристики, которые делают место в гараже более или, наоборот, менее дорогим. Среди них можно отметить следующие:

Качественные характеристики паркинга тоже серьезно влияют на его стоимость. Как для автомобилистов, так и для самих застройщиков есть существенные различия между парковочным местом в открытом паркинге (где автомобиль находится фактически на улице и подвержен всем воздействиям окружающей среды - холоду, ветру, снегу) и местом в закрытом, комфортном и теплом паркинге. В закрытом паркинге, где поддерживается оптимальная температура, не потребуется зимой очищать автомобиль от снега, прогревать двигатель и салон, а летом автомобиль будет защищен от прямых солнечных лучей и дождей. Такой вариант намного предпочтительнее для водителя и для автомобиля, но обходится он, конечно же, дороже.

При этом приобретение места в гараже еще на этапе строительства обойдется дешевле, чем то же место в полностью законченном объекте.

К вашим услугам
Важным для автомобилистов критерием при оценке паркинга становится наличие сопутствующих услуг.


Кроме того, подземные паркинги имеют ряд характеристик, качественно отличающих их между собой. Так, подземные автостоянки могут быть как с однопутным, так и с двухпутным пандусом. Двухпутный пандус позволяет лучше координировать процесс передвижения в автостоянке. При такой организации не создается очередь из автомобилей на въезде и выезде. Немаловажным в паркинге является напольное покрытие. Чтобы избежать последствий взаимодействия пандуса с бензином и другими разъедающими веществами его покрытие должно быть сделано на основе эпокситных смол. Для защиты от распространения огня во время пожара, автостоянки должны быть оборудованы отсечными воротами, которые в случае возгорания перекрывают остальные этажи от источника пожара. Немаловажным является система дренажей, которая удаляет влагу, поступающую из внешней среды. Жители домов особое внимание уделяют возможности оказаться в автостоянке, спускаясь на лифте со своего этажа, а не делая пересадки с лифта, курсирующего только до первого этажа на лифт, спускающийся в подземный уровень и, тем более, не спускаясь по лестнице с выходом на улицу.

Немаловажным является наличие регулярной профессиональной уборки. В паркинг в разные времена года приезжают автомобили с заснеженных или мокрых улиц, поэтому должны быть предусмотрены способы очистки гаража, его защиты от слякоти и грязи.

К таким услугам могут быть отнесены меры по обеспечению безопасности - круглосуточная охрана, видеонаблюдение, система доступа. Вопрос безопасности - один из важнейших вопросов, имеющий множество нюансов. Поэтому система охраны в паркинге должна разрабатываться и поддерживаться профессионалами, которые имеют опыт в создании централизованных систем безопасности. Времена, когда главными элементами охраны на автостоянке были сторож в будке и забор, давно ушли в прошлое. Сегодня у профессиональных охранных структур есть серьезные технические средства, призванные обеспечить высокий уровень безопасности для паркингов - объектов, имеющих свои нюансы и специфику при организации охраны.

По действующим нормативам мойки в подземных паркингах положено устанавливать, когда машиномест 200 и более Количество постов и тип мойки (ручная или автоматическая) принимаются проектом из условия организации 1 поста на 200 машиномест и далее 1 пост на каждые последующие полные и неполные 200 машиномест. Допускается вместо устройства мойки использование существующих городских моечных пунктов, располагающихся в радиусе не более 400 м от проектируемого объекта. (МГСН 5.01-01 от 16.10.2001г. Стоянки легковых автомобилей).

И, конечно же, важную роль играет возможность сервисного обслуживания автомобиля - ремонта и автомойки. Что касается последней, то при ее размещении в подземных паркингах жилых домов есть некоторые особенности.

Разброс цен зависит от спектра услуг, которые захотят получать владельцы машиномест. Например, уровень охраны, дополнительные системы безопасности, частота уборки и т.д.

За комфорт надо платить
Собственник машиноместа, как и собственник квартиры или нежилого помещения, обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему машиноместа, а так же участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Например, содержание машиноместа в подземной автостоянке жилого комплекса, построенного компанией Квартал, обойдется от 60 до 90 рублей за 1 кв.м площади машиноместа. Для средней площади машиноместа в 18 кв.м ежемесячные расходы на содержание составят 42 - 62$. Данные расходы включают в себя такие разделы как электроснабжение, эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, уборка гаража и прилегающей территории, охранные услуги и проч.

По соседству с автомобилем
В феврале 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о разработке столичной программы Создание системы единого городского парковочного пространства. Программа рассчитана до 2010 года и предусматривает ряд мер для решения сложной обстановки с парковочными местами в городе. В частности, планируется создать целый комплекс объектов парковок и стоянок, а также нормативную базу, по которой данные объекты будут функционировать. В концепции программы отмечена необходимость создания парковочных мест по месту жительства, работы и мест массового посещения.

Если в многоквартирном доме с подземной автостоянкой создано товарищество собственников жилья , то смета затрат на содержание машиномест утверждается на общем собрании членов ТСЖ, как правило на год, самими собственниками машиномест, которые являются полноправными членами ТСЖ.

Конечно, большинство автовладельцев, хотели бы жить по соседству со своим автомобилем. То есть, иметь возможность сесть в машину, не выходя из дома, а не ходить на автостоянку в соседний микрорайон. При этом хочется, чтобы автомобиль находился в надежном месте. То есть, был бы защищен не только от хулиганов, угонщиков или случайно угодивших в стекло футбольных мячей, но и от вредных для здоровья авто воздействий природы - сырости, морозов, жары.

Учитывая, что сейчас строительство любой недвижимости в Москве - жилья, офисных и торгово-развлекательных центров в большинстве случаев предусматривает создание наземных и (или) подземных парковок, можно предположить, что на новых объектах проблема с размещением автомобиля, будет стоять уже не так остро. Хотя во многих случаях стоит вопрос культуры водителей. Нередко, несмотря на большое количество свободных машиномест, многие автовладельцы ставят машину не на стоянку, а возле дома, хотя она может помешать проезду, создать неудобства для пешеходов и для жильцов дома.


В Москве началось строительство башни Россия самого высокого здания в Европе. Башня, по мысли ее создателей, станет новым явлением в архитектуре и новым лицом Москвы ХХI века.


Паркинг в своем же доме - идеальное место для автомобиля. Особенно в тех случаях, когда автомобиль является для своего владельца чем-то более существенным, чем заурядное средство передвижения.

Вначале проект предусматривал строительство трех башен, говорит Фостер, но потом три башни превратились в одну и стали символизировать собой Русь-тройку или обновленную Россию. В основе проекта лежит устойчивая конструкция, которая станет самой безопасной из всех построенных башен в мире. На самом ее верху разместится смотровая площадка. Она откроет вид на всю Москву на столько, на сколько хватит глаз.

Решение строить небывалый небоскреб высотой 612 метров столица приняла в 1994 году. С тех пор здание меняло предполагаемую высоту и местоположение более пяти раз. Его хотели видеть и вблизи Белого дома, и на Новом Арбате, и даже на Ходынском поле. В результате башня возвысится над международным центром Москва-Сити. По одному из вариантов, придуманных британским архитектором Норманном Фостером, высота башни должна была быть 1000 м самой большой в мире. Но этот вариант, как небезопасный, отклонил мэр Москвы Юрий Лужков.

Идея сооружения башни в Москве обсуждалась давно, говорит Шалва Чигиринский, глава компании СТ Девелопмент, ставшей подрядчиком строительства, еще в 1992 и 1994 годах. С того времени прежний проект морально устарел, поэтому в новом мы постарались создать больший запас прочности на будущее. Такой, чтобы и через много лет башня Россия отвечала запросам времени. Поэтому главные особенности нового проекта: безопасность он устойчив, экологичность здание будет сооружаться из экологически чистых материалов, и гибкость внутреннего пространства, которое полностью бесколонное, что позволит его перестраивать в соответствии с запросами времени.

Как рассказал Антон Хмельницкий, сотрудник лондонского архитектурного бюро Фостера, первые десять этажей башни уйдут под землю. Там разместится парковка. На первом наземном этаже расположатся магазины и круглосуточный каток, на самом верхнем смотровая площадка. А между ними основное нижнее пространство башни будет отдано офисам, чуть вверх планируется развлекательная зона (рестораны, магазины, аттракционы), потом гостиничная зона и, наконец, квартиры тех, кто отважится жить выше 50-го этажа. Здание одновременно сможет вместить до 25 тыс. человек.

Экспансия британского архитектора в Москву и Россию продолжится. Как сообщили Профилю в офисе его лондонского архитектурного бюро, Фостер рассматривает возможность обустройства Нагатинской поймы, где планируется построить город-мегамолл. Британец уже выиграл конкурс на реконструкцию квартала Новая Голландия в Петербурге, на строительство музыкального многофункционального центра во Владикавказе и на сооружение жилого небоскреба в 56 этажей в Ханты-Мансийске.

Хмельницкий уверяет: Это прецедент строительства нового города в городе, где улицы впервые в мире не идут вдоль, а устремляются вверх. Здесь будет сосредоточено все, что нужно для жизни, ради которой можно будет не покидать башню. Реализацию столь амбициозного проекта Москва доверила Фостеру после того, как он спроектировал квартал на месте разобранной гостиницы Россия в Зарядье, воссоздав и одновременно осовременив облик Китай-города.



Главная --> Публикации