Главная --> Публикации --> Будущее москвы - антикварная лавка или лавка старьевщика? Пик ведет переговоры о покупке “царева сада” Интервью: кирилл писарев, президент группы компаний “пик” Что нужно знать ипотечному заемщику, желающему уменьшить выплаты по кредиту Стройка с препятствиями

В настоящий момент ФНС аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости, сообщается на сайте службы. Предоставление информации о противоправной деятельности компаний, занятых на рынке недвижимости, лежит в области интересов как рядовых граждан, так и государства, поэтому эффект от пресечения неправомерного использования налоговых льгот на рынке недвижимости для граждан в первую очередь выразится в обеспечении соблюдения прав покупателей, уверяет налоговая служба.

Налоговые органы решили внести свою лепту в процесс формирования российского рынка доступного жилья. Они начали беспрецедентную атаку на участников рынка недвижимости. Федеральная налоговая служба (ФНС) обращается ко всем лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости схемах, с предложением о предоставлении налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы, и о раскрытии содержания данных схем, -- говорится на официальном сайте ведомства. Налоговики готовы просить помощи у всех, кто располагает хоть какой-то информацией.

Ситуацию разогрело опубликованное еще в конце прошлого месяца решение арбитражного суда Москвы по иску ЗАО МИАН к управлению ФНС по Москве. В своем иске МИАН выразил несогласие с действиями налоговиков, обвиняющих компанию в применении незаконных схем ухода от налогов. Арбитражный суд встал на сторону налоговиков. Однако ФНС продолжает проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в группу компаний МИАН, только теперь за 2004--2006 годы, сообщил вчера Интерфакс со ссылкой на пресс-службу ФНС.

Проведение налоговыми органами на основании полученной от граждан информации ряда последовательных действий, направленных на возврат сложившихся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношений в русло действующего законодательства, заставит заинтересованные компании увеличить прозрачность своей деятельности, надеются в ФНС.

Специалисты аналитического центра ирн (Индикаторы рынка недвижимости) отмечают, что впервые арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования вексельной схемы. Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора долевого участия, предусмотренного законом №214-ФЗ при совершении продаж на строящихся объектах, -- говорится в исследовании аналитического центра. Однако ситуация вокруг федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком -- нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон. Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков -- привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств, или действительными трудностями и административными барьерами -- довольно сложно. Здесь все зависит от региональных властей, -- считают специалисты ирн.

Источник в ФНС также сообщил агентству, что предварительные результаты проверки группы МИАН показали появление других схем ухода от налогов в связи с вступлением в силу весной 2005 года закона об участии в долевом строительстве.

Делается это отнюдь не только для ухода от налогообложения, но и для минимизации затрат при строительстве, так как выполнение всех требований нового закона в разы завышает стоимость проектов. Использовать вексельные схемы дешевле, чем получить на руки документы, оформленные в соответствии с новым законодательством. Тем более что схемы, применяемые девелоперами, потому и называются серыми, что не противозаконны, а допустимы.

Воодушевленные успехом, налоговые органы намерены по той же технологии провести массированную чистку застройщиков и риэлторов. Такой поиск нарушителей может серьезно раскачать рынок, что косвенным образом отзовется и на кармане потребителя. Дело в том, что при продаже новостроек многие компании, стремясь обойти новый закон о долевом строительстве, используют разнообразные вексельные схемы (вне действия этого закона сегодня остаются лишь те, кто успел получить участки для строительства до вступления новой редакции закона в силу, но таких объектов с каждым месяцем все меньше).

Нельзя сказать, что покупателей не напрягает такая технология покупки, ведь вексель можно погасить деньгами, а не построенным жильем, и права покупателя при этом защитить невозможно. Но опять же денежная выгода при покупке жилья в обход закона о долевом строительстве очевидна. В связи с этим не совсем понятно, на кого рассчитывают налоговики, объявляя охоту за схемами. Рядовой покупатель жилья вряд ли пойдет закладывать компанию, которая строит его дом: налоговые проверки едва ли положительно скажутся на скорости строительства, да и рассказать, какая именно используется схема, обыватель вряд ли сможет.

Вексельную схему законодательство применять не запрещает. Грубо говоря, схема выглядит так: компания выпускает векселя, продает их за копейки посреднической структуре, которая в свою очередь заключает договор с покупателем. Причем покупателям засчитывают векселя не по номиналу, а факт ухода от налогообложения возникает тогда, когда с маржи между номиналом и ценой продажи не платится налог.

Нельзя подписывать договор долевого участия до изучения всех документов

Владеть всеми тонкостями по реализации схемы могут лишь сотрудники компаний. И не исключено, что эти знания могут быть использованы в конкурентной борьбе на рынке, когда руками налоговиков застройщики будут расправляться со своими конкурентами.
Если верить аналитикам, стоимость квадратного метра жилья в Москве и вокруг нее еще не скоро будет равной среднемесячному доходу жителя столицы. При этом жить где-то надо И многим приходится всерьез обращаться к схеме приобретения еще не сданного строителями дома, поскольку жилье в нем значительно дешевле.

Рассмотреть эти вопросы желательно заблаговременно.

Как обезопасить свои средства, не прогадать и избежать массы трудностей?

Существует несколько вариантов оформлений приобретения такого рода недвижимости: договор долевого участия (ДДУ), предварительный договор купли-продажи, членство в жилищном кооперативе, приобретение векселя, жилищного сертификата (облигации) и пр.

Первый вопрос человека, задумавшего купить квартиру на стадии строительства: с чего начать? Прежде всего, следует получить представление о возможных схемах действий.

Порядок приблизительно следующий:

Однако, прежде чем приступать к сравнению достоинств и недостатков того или иного варианта следует продумать, какое жилье и где планируется приобрести.

Достоинства при самостоятельном поиске:

Определяем возможное местоположение (для большинства, это определяющий фактор) с точки зрения удобства района, транспортной доступности, экологии и, разумеется, социальной инфраструктуры (здравоохранение, учеба, досуг).
Выясняем тип дома, количество комнат, планировку, отделку. На сегодняшний день существуют панельные, кирпичные, монолитно-каркасные и монолитно-кирпичные дома с различными параметрами квартир (вплоть до свободной планировки и без отделки).
Выбираем для себя ценовую нишу, то есть пределы стоимости одного квадратного метра.
Рассматриваем возможные кредитные схемы, на случай, если планируется брать банковскую ссуду на приобретение квартиры.
Оцениваем уровень ликвидности жилья (то есть возможность его быстрой реализации за достойную сумму).
После этого можно пойти двумя путями: начать самостоятельный поиск или доверить это дело профессионалу, то есть риэлтору.

Недостатки самостоятельной работы:

есть возможность самому разобраться в ситуации, тем самым снизить вероятность того, что вас, возможно, водят за нос или держат в неведении относительно важных нюансов;
исключается рассмотрение неинтересных для вас предложений;
вы полностью контролируете финансовые вложения, избегаете оплаты посреднических услуг, которые могут составлять достаточно весомую для вас сумму.

Самым правильным будет поручить риэлтору наиболее трудоемкую и затратную по времени работу: хождение за справками (стояние в очередях), получение запросов и пр. По крайней мере, за этот труд не жалко заплатить. Однако, сверку документации и принятие окончательного решения должен осуществлять клиент, если, конечно, он хочет быть на 100% уверен в своем выборе.

Затрата времени. Чтобы во все вникнуть, придется потерять немало дней (возможно месяц и более), фактически вы вынуждены в течение длительного срока заниматься только вопросами приобретаемой недвижимости.
Обучение на собственных ошибках. На первичном рынке жилья, в том числе при приобретении жилплощади в недостроенных домах, существует масса подводных камней и скрытых особенностей, особенно с юридической точки зрения. Иной раз создается такое впечатление, что многие бумаги, которые сопровождают сделку, созданы, чтобы завуалировать суть того, ради чего они писались. Чтобы в полной мере осознать множество такого рода неявных на первый взгляд трудностей фактически приходится на какое-то время становиться риэлтором.
Нет гарантий, что вы все сделали (изучили, сопоставили, проверили и пр.) правильно. В случае серьезных (документально оформленных) ошибок, их исправление может обойтись очень дорого.
Если спросить опытного сотрудника риэлторского агентства, как же лучше поступить: довериться профессионалу или же упорно идти к цели до конца самому, он ответит (информация не для PR-статьи): и тот, и другой вариант возможны, но неидеальны по ряду причин.

Например, как получить представление о компании-продавце? Она, кстати, может быть и застройщиком, и поставщиком, и субподрядчиком Идти туда! Первое впечатление можно получить в офисе на основании внешнего вида помещения, сотрудников и их манере разговаривать с посетителями, наличию или отсутствию желания разобраться в ситуации клиента и помочь ему.

Но если клиент понимает, что ему нужно, значит, он разбирается и в рыночной ситуации, и в квартирных базах, и в ценовых колебаниях. Соответственно, планируя покупку квартиры, нельзя не иметь представления о том, что делается в плане приобретения жилья у вас за спиной, а для этого нужно предварительно увеличить свой багаж знаний.

Вот основные документы застройщика, на основании которых он имеет право проводить строительство:

Для сравнения желательно навестить еще несколько таких контор. Остерегайтесь фирм, где вашему вниманию не готовы предоставить документы, подтверждающие право привлекать денежные средства на конкретную квартиру, не говоря уже об общих документах, подтверждающих право использовать определенный земельный участок под строительство жилого объекта.

- разрешение на проведение строительных работ;

- акт о выделении земельного участка для проведения строительства (бывает протокол о праве на строительство в результате торгов, тендера или право собственности (аренды) на землю);

- заключения (согласования) архитектора, представителей СЭС, земельного комитета, пожарных, экологов, комитета по охране памятников архитектуры, жителей близлежащих домов;

- проект объекта строительства с заключением уполномоченного органа об успешном прохождении экспертизы проекта;

Ни в коем случае нельзя подписывать, к примеру, договор долевого участия до изучения всех необходимых документов.

- технические условия, необходимые для подключения к инженерным сетям.

Многих не прельщает бешеное количество бумаг и то количество времени, которое потребуется потратить для их изучения, не говоря уже о временных затратах на другие вопросы. В этом случае не грех обратиться в агентство недвижимости, но стоит помнить, что и там могут работать не всегда старательные и добросовестные люди. Зачастую от покупателя умышлено скрывают негативные моменты по возводимому зданию, например, отсутствие необходимых документов, нарушение сроков сдачи дома, дополнительные оплаты чего-либо и пр.

Как правило, в первое посещение конторы продавца, его сотрудники стараются вести себя самым обходительным образом, следовательно, если вас разочаровали с самого начала, то в дальнейшем разочарования могут повторяться. Стоит задуматься над этим.

Конечно, самое выгодное (с материальной точки зрения) приобретать жилье в доме на нулевом цикле строительства, то есть тогда, когда только вырыт котлован под фундамент или только определена площадка под строительство. Однако в этом случае велик риск не дождаться желанной квартиры, поэтому большинство граждан оформляют покупку только после постройки своего этажа, или даже крыши всего здания.

Поэтому доверять свои средства можно только надежной компании, сотрудники которой специализируются на новостройках. Аккуратно следует относиться к пункту договора с риэлторским агентством о внесении задатка и условий его возврата. И помните, что агентство выступает только в роли посредника (то есть сводит покупателя и продавца) и не несет ответственности за срывы сроков строительства и снижения качества строительных работ.

Проблема жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но Банки Уфы не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодежи банковские продукты.

К этому времени нужно точно определиться с формой документа, на основании которого будет осуществляться сделка, но об этом мы поговорим в следующий раз.

Особенности молодежной ипотеки
Если вы молодая семья и хотите жить в собственной квартире в Уфе, у вас есть возможность стать участниками специальной государственной подпрограммы. Для молодых семей без детей субсидия составит 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, а для семей с одним и более детьми - 40 процентов.

Сейчас ипотечное кредитование для молодых только набирает силу, и банки внимательно относятся к этой нише. На рынок ипотечного кредитования приходят новые игроки, развиваются и меняются банковские продукты для молодых.

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Стоит учесть, что за счет средств федерального бюджета субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Величина субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в конкретном муниципальном образовании и тем, есть ли в семье дети. Здесь также учитывается размер общей жилой площади, положенной семье в зависимости от ее численного состава.

Для молодых заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.
Не только проблемы, но и преимущества дает молодой возраст при ипотечном кредитовании.

Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.

Необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение муниципального жилья или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления).

Условия для молодой семьи
Возраст обоих супругов не должен превышать 30 лет - без детей или с детьми, а также неполная молодая семья - мама или папа до 30 лет и ребенок (дети).

Программа ипотека для молодой семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья.

Молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Субсидия для молодой семьи предоставляется в безналичной форме на банковский счет владельца свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.
Быстротечно время. Прошло каких-то 10 -12 лет, а Москва преобразилась неузнаваемо, ее облик обогатился архитектурными новациями, восстанавливаются старые здания-памятники, на месте пятиэтажного и ветхого жилого фонда появляются благоустроенные дома. Лишний раз в этом убедились те, кто пришел на презентацию фотоальбома "Москва строится" и фотовыставку "Москва строиться: что было, что стало", которые состоялись 23 сентября в Новом Манеже (Георгиевский переулок, 3/3).

Если молодая семья становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств.

Столичный градоначальник - сам непосредственный участник добрых изменений, ему близко и понятно все происходящее в родном городе. Наверняка он вспомнил, как, став мэром, на вертолете облетел столицу и увидел безрадостную картину оставленного ему "хозяйства". Где и как попало разбросанные промышленные и складские зоны, сплошь безликие строения и захламленные многочисленные пустыри - результат экономических потрясений последнего времени. Другой бы мог запаниковать, но только не Лужков, которому со своей работоспособной и творческой командой, с архитекторами и строителями, миллионами москвичей удалось коренным образом переломить ситуацию, сосредоточить все силы на решении главных проблем, несмотря на трудности и зигзаги экономических реформ, дефолта 1998 года.

- Я бы назвал фотоальбом и выставку - "Воспоминания о будущем", - сказал мэр Москвы Юрий Лужков, обращаясь к собравшимся. - Это заслуга всех москвичей, здесь показаны только фрагменты той огромной работы, что они сделали для своего города. После знакомства с впечатляющими фотодокументами веришь: Москва и впредь будет активно развиваться. Она хочет быть красивой.

- Я хорошо помню, как мы возвращались с Юрием Михайловичем из деловой командировки в Лондон, ехали по ночной Москве и видели по пути облупленные фасады, разбитый асфальт, неубранные тротуары с одинокими прохожими, - говорит первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - В тот момент прозвучали слова мэра: "Вот когда люди снова пойдут в театры, заблестят витрины, станут чистыми дома и улицы и мы забудем о дефиците, только тогда сможем считать: мы что-то сделали в Москве. Только когда это случится? И не зря ли я взялся за все это?" Сегодня мы являемся свидетелями хороших перемен. Мало только идеи подавать, главное -организовать дело так, как это умеет наш мэр. Сделано много, но надо сделать еще больше.

Доставалось мэру от недругов за якобы архитектурные излишества и пристрастия, увязывая их с политикой, попыткой, дескать, завоевать симпатии избирателей. Но вот что характерно: по прошествии времени те "критики" притихли, поняв, что мэр - в первую очередь - крепкий хозяин и заботится о процветании Москвы и благополучии ее жителей. "Полистайте альбом, и вы ощутите красоту, - пишет Юрий Лужков в предисловии к изданию. - На представленных в этой книге снимках перед вами Москва, преобразившаяся на рубеже тысячелетий. Вы увидите, что удалось сделать москвичам в столице и как много предстоит сделать еще".

Любящий свой город москвич не останется равнодушным, взяв в руки красочное издание "Москва строится" тиражом в 30 тысяч экземпляров с многочисленными снимками, которое предлагает взглянуть на столицу России с высоты птичьего полета. Есть прекрасна я возможность увидеть с той же точки городские пейзажи, какими они были с десяток и более лет назад. А какими они стали сейчас? Это своеобразная летопись, которая пишется на глазах нынешнего поколения. Примечательно, что впервые композиция фотоальбома по Москве соотносится с радиально-кольцевой планировкой древнего города, которая сама по себе является памятником градостроительства.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин знакомил руководителей города и собравшихся с фотовыставкой, часто напоминая: "Вот таким было раньше это место, а вот так выглядит оно сегодня. А здесь только разворачиваются работы по реализации интересных проектов". Юрий Лужков, конечно же, знал все это, но слушал внимательно. О чем мэр думал в те минуты? Как любой москвич, наверно, он испытывал чувство удовлетворения, в то же время отчетливо сознавая, что обольщаться вчерашними результатами - значит, неминуем застой, а нужно двигаться дальше.

Благоприятный инвестиционно-строительный климат в городе дал невиданный толчок появлению крупных современных жилых районов и комплексов: Митино, Новокосино, Жулебино, Северное и Южное Бутово, Марьинский парк, Куркино, "Алые паруса", "Триумф-Палас", "Воробьевы горы", "Панорама", "Эдельвейс", "Ностальгия", "Янтарный", "Серебряный квартет", "Олимпия", "Капитан", "Атлант", "Синяя птица-2", Новая Олимпийская деревня, "Трианон", "Аркада-хаус", "Корона", "Золотые ключи-2", "Усадьба "Покровское-Глебово", "Рубцовская набережная"... А деловые, офисные, торговые и спортивные комплексы, гостиницы, транспортные развязки, школы, детские сады, поликлиники, парки... Это все Москва, которая бережно хранит память о прошлом и устремлена в будущее.

Поражает география съемок, охватывающая все городское пространство на площади тысяча с лишним квадратных километров. Об этом говорят и разделы: "Золотое кольцо Москвы", Бульварное, Садовое и Третье транспортное кольцо, Московская кольцевая автодорога. С трепетным волнением и интересом знакомишься с фотодокументами. Это мемориал на Поклонной горе - дань глубокого уважения всем участникам Великой Отечественной войны, воссозданный Храм Христа Спасителя, Манежная площадь с торговым комплексом "Охотный ряд", реконструированные Большая спортивная арена в Лужниках и Гостиный двор, "Атриум" у Курского вокзала, размерами больше ГУМа, новая сцена Большого театра, общественно-культурный центр на Красных Холмах с великолепным Домом музыки, Школа оперного искусства Вишневской, центр Мейерхольда, театры на Сретенке режиссера Васильева и "Новая опера", Государственные картинные галереи Глазунова и Шилова, памятники Петру I, маршалу Жукову, Никулину, Окуджаве, Высоцкому... Всего просто не перечесть.



Главная --> Публикации