Главная --> Публикации --> Москвичи скупают новостройки как горячие пирожки Будущее москвы - антикварная лавка или лавка старьевщика? Пик ведет переговоры о покупке “царева сада” Интервью: кирилл писарев, президент группы компаний “пик” Что нужно знать ипотечному заемщику, желающему уменьшить выплаты по кредиту

ОАО Сибмост (Новосибирск) занимается строительством мостов и прибрежных сооружений. По данным СПАРК-Интерфакс, 94% акций принадлежит гражданам РФ, выручка за I квартал 2006 г. 1,65 млрд руб., чистая прибыль 53,03 млн руб. ООО Гарант и ООО Ским учреждены предпринимателями Владимиром и Сергеем Даниловыми. Гарант выступал заказчиком при строительстве торгово-выставочного центра Большая Медведица в Новосибирске. По данным DSO Consulting, на начало 2007 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,6 млн кв. м офисных площадей, из них офисов класса А (в основном build-to-suit) 15 000 кв. м, класса В 130 000 кв. м, класса С около 1,4 млн кв. м.

Мостостроительная компания Сибмост займется девелопментом. Как стало известно Ведомостям, компания намерена стать соинвестором строительства бизнес-центра Iron Hill, которое в августе начнут принадлежащие предпринимателям Даниловым компании Гарант и Ским. Будущий центр позиционируется инвесторами в классе А, но эксперты сомневаются в успехе проекта.

Право аренды площадки 0,36 га на пересечении улиц Орджоникидзе и Военной было приобретено компанией Ским на муниципальном аукционе в январе 2007 г., рассказал Данилов. Копия договора аренды имеется в распоряжении Ведомостей. Как следует из договора, участок предоставлен компании в аренду на три года, годовой размер арендной платы составляет 4,73 млн руб.

Сибмост и Гарант ведут переговоры о том, что Сибмост вложит в проект бизнес-центра Iron Hill класса А на ул. Военной не менее 300 млн руб., сообщил Ведомостям первый заместитель гендиректора Сибмоста Владислав Кошкин. Строительство начнется в середине августа 2007 г., окончание запланировано на сентябрь 2009 г. Директор Скима (соинвестор проекта, также выполняет функции застройщика) Сергей Данилов подтвердил партнерство с Сибмостом. По его словам, в общей площади центра (41 000 кв. м) офисные помещения займут около 21 000 кв. м, торгово-развлекательные площади около 6000 кв. м, в центре будет фонтан, атриум, панорамные лифты. Высота здания составит 100 м.

Сейчас в нише классов А проекты в Новосибирске реализуют Росевродевелопмент (Росевроплаза, 27 000 кв. м), СТ Групп Регион (ST Plaza, 45 000 кв. м), Трансервис (БЦ Гринвич, 34 000 кв. м), Сибакадеминвест (Скай Сити, 64 000 кв. м), Труд (Кобра, 20 000 кв. м), London Regional Properties (офисно-гостиничный комплекс, 28 000 кв. м). Эти объемы не только полностью закрывают сегодняшнюю потребность города в качественных офисных помещениях, но даже значительно превышают ее, убежден управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его оценке, емкость рынка для офисов самого высокого класса составляет не более 110 000 кв. м. Девелоперы позиционируют будущий объект как суперпрестижный бизнес-центр, класс которого выше А, и это удачный маркетинговый ход, отмечает директор риэлторской компании Брокерком Александр Назаров. Но Дьячков предупреждает: В дальнейшем придется понизить класс Iron Hill до В, поскольку наличие колхоза собственников площадей не позволит эффективно управлять объектом, ведь по общепринятой классификации класс А предполагает наличие одного, редко нескольких собственников.

По словам Данилова, стоимость проекта не более 1,5 млрд руб., помимо денег Сибмоста средства будут привлечены за счет продажи офисов и торгово-развлекательных площадей. Всего будет продано не менее 70% помещений. Уже сейчас за счет продаж компании удалось привлечь около 400 млн руб., пояснил Данилов. По его словам, сейчас офисы в будущем бизнес-центре продаются по 80 000-110 000 руб. за 1 кв. м, а с мая 2008 г. цены повысятся до 150 000-200 000 руб. за 1 кв. м, цены на торгово-развлекательные площади составят 150 000-200 000 руб. за 1 кв. м.

Конкуренция побуждает банки расширять линейки программ на приобретение жилья. В прошлом году откорректировал свою политику в сфере жилищного кредитования лидер рынка ипотеки Сбербанк. Вслед за ним пересмотрели свои программы и коммерческие банки. Как правило, у каждого из них в арсенале сразу несколько предложений. По данным Юниаструм-банка, из пяти ипотечных программ наиболее востребована программа Юниаструм-банк АИЖК, предназначенная для кредитования покупки квартиры, комнаты, коттеджа с земельным участком или таунхауса на вторичном рынке.

Зачем Сибмосту девелопмент
Это первый девелоперский проект Сибмоста с советских времен, до сих пор компания занималась строительством мостов и прибрежных сооружений. В дальнейшем мы планируем сами инвестировать в строительство коммерческой недвижимости и жилья в Сибирском регионе, говорит первый замгендиректора Сибмоста Владислав Кошкин. По данным эксперта департамента недвижимости инвесткомпании Финам Сергея Харченко, строительство бизнес-центров и более доходно, и не зависит от получения госзаказа. Рентабельность в мостостроении от 7% до 15%, а в девелопменте достигает 30%, отмечает эксперт.
Российская ипотека развивается стремительно: в течение последних нескольких лет объем выданных кредитов ежегодно утраивается. В прошлом году, по данным АИЖК, он превысил 200 млрд. руб. Растет и число ипотечных банков. Еще год назад их было около 400, а сегодня более 60

Все большим спросом пользуются сегодня и нецелевые кредиты под залог недвижимости. Денежными средствами клиент может распоряжаться по своему усмотрению, так как не требуется подтверждения целевого использования кредита. По словам экспертов, такие программы интересны тем, кто желает приобрести в кредит земельный участок или нежилое помещение, улучшить свои жилищные условия. Юниаструм-банк в этом году запустил программу нецелевого кредитования под залог недвижимости кредит Свободный. По условиям программы от заемщика не требуется подтверждения доходов, а сами кредитные средства могут быть предоставлены в наличной или безналичной форме, по частям в размерах и в сроки, удобные клиенту. Появились на рынке и кредиты с отсрочкой первоначального взноса, с плавающей ставкой. Впрочем, последние кредиты специалисты рекомендуют брать людям финансово подкованным, готовым постоянно мониторить рынок.

Сегодня, по мнению экспертов, конкурентное преимущество за теми банками, которые в состоянии обеспечить оформление кредита в максимально короткий срок. Поэтому большинство стремятся оптимизировать процесс принятия решения по кредиту. И у каждого банка тут свое ноу-хау. В Юниаструм-банке разработана специальная скоринговая система Экспресс-ипотека. Она позволяет в ускоренном режиме выдавать автоматизированное решение об условиях кредитования и предоставлять кредит на квартиру или комнату на вторичном рынке не более чем через 48 часов с момента представления в банк полного пакета документов, поясняет Сергей Бессонов. По его словам, с 1 января 2007 по 1 июля 2007 года по скоринговой схеме было выдано примерно 34,2% ипотечных кредитов.

Что касается процентных ставок по ипотечным кредитам, то они постоянно снижаются в среднем по рынку на 1,5 2% в год. По мнению банкиров, сейчас ставки по ипотеке снижены до минимально возможных пределов, соответствующих стоимости привлеченных ресурсов. Сейчас минимально возможная ставка по ипотечному кредиту в Московском регионе составляет 11% годовых в рублях. Разумеется, ставки год от года будут уменьшаться, но зависеть это будет, по мнению экспертов, не столько от самих участников ипотечного рынка, сколько от общеэкономической ситуации в стране.

Ипотека давно перестала быть привилегией москвичей. Регионы по количеству выдаваемых кредитов уже опередили столицу. Правда, нужно учитывать, что объемы кредитования там значительно ниже ведь цена недвижимости в Москве и в регионах несопоставима, а средний размер кредита по Москве примерно вдвое больше, чем в регионах.

Не успели мы осознать все радости и печали безраздельного владения собственной квартирой, как со всех сторон уже кричат: станьте полноправными собственниками не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома со всеми его лестничными площадками, чердаками, подвалами, парковкой и детской площадкой! Городские власти не устают уверять: Хотите управлять делами дома своего? Создавайте ТСЖ! Ваш голос наконец-то будет решающим при обсуждении проблемы возведения на месте спортплощадки нового супермаркета, сносе или постройке во дворе гаражей. Что говорит по этому поводу закон и что происходит на практике?

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются для того, чтобы жильцы могли сами полноправно управлять домом. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом?

Второй вариант, предусмотренный кодексом создание ТСЖ, то есть объединения жителей дома, собственников жилых и нежилых помещений. Товарищество является некоммерческой организацией с образованием юридического лица, оно должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой. Задача этого объединения управление домом и придомовой территорией, а также защита прав и интересов членов товарищества.

ТСЖ по закону
Согласно Жилищному Кодексу РФ, принятому в марте 2005 года, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам жилья. По сути, выбирать можно из двух вариантов. Во-первых, можно возложить полное обслуживание дома на муниципальные органы то есть на старый, не всегда добрый, но привычный ДЕЗ. В этом случае тарифы на все виды услуг, время постановки дома на капитальный ремонт, разработка и установление правил поведения собственников все определяется по старинке, государством, точнее, городскими властями.

- принять решение о создании ТСЖ должно не менее 50% собственников квартир в доме. Если есть неприватизированные квартиры, на собрании должны присутствовать представители их реального владельца городские чиновники (скажем, в Москве представители районной Управы). Если в доме есть собственники нежилых помещений (например, в подвале магазин), то его хозяева тоже должны участвовать в принятии подобного решения.
- собственники помещений обязаны не реже раза в год проводить общие собрания; общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума должно присутствовать не менее 50% собственников.
- лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней до дня его проведения;

ЖК довольно подробно регулирует функционирование товарищества. Основные моменты таковы:

Документы для регистрации ТСЖ

Неправильно думать, что жизнь ТСЖ застывает между собраниями. Текущая деятельность возложена на постоянно действующих управленцев правление и председателя, которых уполномочивает также собрание жильцов. Они могут быть выбраны из своих либо наняты со стороны, причем можно нанять как частных лиц, так и управляющую компанию, которая будет выступать посредником между ТСЖ и целым рядом хозяйственных и прочих предоставляющих услуги организаций. Правление заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей, нанимает охрану и консьержек, если жильцы подписались и на это, следит за состоянием дома. Зарплата председателя, бухгалтера и членов правления, а их должно быть как минимум три, оплачивается из кармана жильцов. В Москве каждый из них обычно получает около $1000.

При регистрации ТСЖ жильцам может пригодиться консультация опытного юриста, который поможет провести подготовительную работу, не отступая от требований закона, и грамотно составить документы для регистрации. Юристы, специализирующиеся в области жилищно-коммунального хозяйства, едут прием в юридических консультациях, а также иногда состоят в штате крупных строительных компаний или управляющих компаний.

-заявление о регистрации юридического лица,
-протокол общего собрания
-расчет доли каждого собственника и устав ТСЖ.

Многие из тех, кто покупает жилье в новостройках, вступают в ТСЖ априори и по умолчанию выбирают в качестве управляющего компанию-застройщика. Согласие на такой вид управления подписывается вместе с договором соинвестирования еще на стадии оформления прав собственности, объясняет ведущий юрист группы Атлант Максим Станкевич. Выбора не остается: хочешь купить квартиру в этом доме соглашайся. Часто в таких случаях образуются мертворожденные ТСЖ, функционеры которых хоть и регулярно получают зарплату, но о благе и удобстве жителей не заботятся, а лишь занимаются навязыванием ненужных услуг. Так, к нам за юридической помощью недавно обратились жильцы элитного комплекса: там ТСЖ наняло охранное предприятие, которое установило правило, что на гостей, задерживающихся на территории после 23:00, надо писать заявку и заранее подавать ее в ЧОП. Еще более распространенная проблема, когда ТСЖ формально существует, но вообще не функционирует обслуживанием дома занимается по старинке ДЕЗ, правление его работу никак не контролирует, но зарплату исправно получает.

Рождение чуда
Не так уж часто ТСЖ создают снизу, по инициативе самих жильцов, как это происходило, например, в Центральном административном округе Москвы, когда весьма обеспеченные люди скупали бывшие коммуналки в старинных особняках и организовывали ТСЖ, так как не желали довольствоваться услугами ДЕЗов. Примеры создания товариществ обитателями обычных домов массовой застройки советского периода пока редки. Фонд этот по большей части ветхий, поддержание его в порядке силами коммерческих структур дело затратное, к тому же многие жильцы старых домов консервативны и инертны. Наиболее распространенный способ создание товарищества сверху, застройщиком в новых домах. Дело в том, что для новостроек установлен двухлетний гарантийный срок, на протяжении которого строительной компании необходимо жестко контролировать ситуацию в здании. Удобнее всего это сделать, взяв на себя функции управляющей компании и образовав ТСЖ.

Цена удовольствия
Вряд ли стоит всерьез рассчитывать на то, что добрые сотрудники ДЕЗа озаботятся вашим комфортом и разобьют во дворе дома английский парк с фонтанами, облицуют подъезд мрамором, а на лестничных клетках разложат ковровые дорожки.


Переизбрать нерадивое или злоупотребляющее своим положением правление по закону можно, но на практике это не просто. Нужно провести собрание, на которое явится хотя бы половина собственников, и принять решение о передаче прав на управление домом другой управляющей компании или найти активистов среди жильцов, которые займутся этим неблагодарным делом. Собственники в большинстве новостроек люди занятые, ходить на собрания им некогда. Да и хорошую управляющую компанию найти сложно у нас этот рынок пока не развит. В принципе же считается, что попасть под управление крупной управляющей компании выгодней, чем держать правление. Такие фирмы ведут хозяйство сразу в нескольких домах или в целых микрорайонах, а потому расходы расписываются на большее количество домовладельцев. (ресурс youhouse.ru представляет список из нескольких московских и региональных управляющих компаний, а также ссылки на их сайты, где можно ознакомиться с предоставляемыми ими услугами).

Величина платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Они могут сами устанавливать льготы для некоторых своих членов, чье материальное положение оставляет желать Платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов.

С ТСЖ уровень обслуживания нередко существенно повышается, что неизбежно приводит к увеличению расходов. Список услуг, оплачиваемых жильцами из своего кармана, может включать самые разнообразные пункты, начиная от расходов на текущий ремонт и заканчивая зарплатой консьержки. В домах эконом-класса ежемесячные отчисления членов ТСЖ составляют в среднем $10030 Эта сумма складывается из платы за свет-газ-воду (по тем же базовым тарифам, что и в муниципальных домах), а также из стоимости различных дополнительных услуг: поддержки в исправности инженерных конструкций, лифтов, канализации и электрики, текущего ремонта подъездов, вывоза мусора, установки и наладки телеантенн, телефонной и связи, а также предоставления услуг экстренных аварийных служб. Причем с провайдерами каждой из услуг ТСЖ может напрямую заключать договора или переложить заботы об их выборе и взаимодействии с ними на управляющую компанию. Бывает, что в элитных дорогих комплексах прямо в штате ТСЖ помимо председателя, бухгалтера и членов правления состоят охранники, швейцары, ландшафтные дизайнеры и еще бог весть кто. При таком положении ежемесячные выплаты по $1000 с квартиры никого особо не удивляют.

Здесь можно было бы поставить точку и сказать, что ТСЖ это дорого и невыгодно, если бы эта система не предполагала бы ряд возможностей, которых нет в муниципальных домах.

При этом платят за все организуемые товариществом блага только члены ТСЖ, то есть собственники, согласившиеся на такую форму управления (как уже говорилось, их должно быть не менее половины всех владельцев квартир). Соответственно, все расходы будут делиться между ними. Получается, неприсоединившиеся будут пользоваться многими благами, но платить за обслуживание не будут. Несправедливо? Да! Но как заставить, скажем, пенсионерку участвовать рублем в благоустройстве дворовой территории или устройстве охраняемой стоянки, если у нее этого лишнего рубля нет? Данная проблема одна из причин непопулярности ТСЖ в домах советской постройки. В новостроечные ТСЖ, как мы уже говорили, жильцы обычно ходят строем.

Уроки экономии
30 рублей за кв.м. примерно в такую сумму обходятся сейчас жителям Москвы коммунальные услуги.
При образовании ТСЖ эта сумма будет, скорее всего, выше. И в основном за счет дополнительного обслуживания, на которое подписываются жильцы.


Если собственники не жаждут услуг в стиле люкс, в ТСЖ можно при грамотном подходе даже сэкономить за счет ресурсосберегающих технологий, доступных только при этой форме управления.

Индивидуальный учет возможен и для потребления холодной воды. В любом жилом доме установлен водомерный узел, предусмотренный при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным средним ставкам. В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ее отведение производится согласно показаниям водомера и может быть ниже, чем у муниципалов.

В муниципальном жилье начисление оплаты жилищно-коммунальных услуг и текущего содержания здания производится либо на метр площади здания, либо исходя из количества прописанных. В ТСЖ такая форма оплаты тоже возможна, но помимо того допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Так, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению, что позволяет существенно сократить ежемесячные расходы жильцов. В муниципальном доме количество ушедших на отопление гигакалорий энергии устанавливается по усредненной расчетной методике для каждого зимнего месяца. Количество потребленной энергии рассчитывается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха. А ведь последнее время мы живо ощутили на себе горячее дыхание глобального потепления! И батареи жарили вовсе не так рьяно, как в 30-градусные морозы. Такие же усредненные нормативы действуют в муниципальном доме и для учета горячей воды. По оценкам независимых специалистов, усреднение обходится дорого: мы переплачиваем за воду и тепло примерно 2030% сверх реального их потребления. А вот ТСЖ имеет право заключить договор непосредственно с организациями горэнерго и гортепло, чтобы расчет энергии определялся для дома индивидуально. Конечно, придется потратиться на счетчики тепла и горячей воды, закупить энергосберегающие лампы для подъезда, но зато потом можно будет оплачивать услуги по фактическому потреблению ресурсов. И, весьма вероятно, экономить!

$100300 с квартиры
столько составляют ежемесячные отчисления членов ТСЖ в новостройках эконом-класса


Механизм управления, на котором основано ТСЖ, позволяет устанавливать весь комплекс приборов учета счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Например, индивидуальные счетчики воды, в принципе, могут себе ставить многие, вне зависимости от наличия ТСЖ в доме. Но это дело хлопотное, а когда есть управляющий, который выбирает прибор, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии, жильцам легче освоить незнакомую для них технологию.

Не только тратить, но и зарабатывать
Не подумайте, что ТСЖ может только собирать дань и тратить деньги собственников. Товарищество это инструмент получения дополнительного дохода. Один из важных принципов жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом, включая подвалы, чердаки, лестничные площадки и придомовую территорию. Товарищество может сдавать их в аренду и получать доход! В муниципальных домах все вышеозначенное просто принадлежит городу. Чаще всего сдают в аренду цокольные этажи и подвалы. В зависимости от типа дома есть возможность таким образом использовать от 50 до 700 кв.м. Вариантов множество: можно обустроить офис, склад, спортзал Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора.

Заначка на ремонт
В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капремонт проводится, как правило, все-таки за счет городского бюджета. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам на конкурсной основе определяет, какую подрядную строительную организацию нанять.
Но помимо капитальных работ существует еще текучка, на которую у государства деньги не выбьешь. Поэтому обычно в кассе товарищества существует отдельный ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени и используется, чтобы устранять разные текущие неполадки, провести косметические работы, благоустроить сам дом и прилегающую территорию. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонт исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Кроме того, ТСЖ позволяет создать резервный фонд это отчисления, собираемые только в ТСЖ. Это своего рода касса взаимопомощи дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода форс-мажорных обстоятельств. Фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Скажем, если нужно срочно оплатить услуги или работы внешних поставщиков, а регулярные платежи от жильцов собраны не полностью (кто-то забыл, кто-то временно на мели).

Еще один способ подзаработать на собственном доме использовать его крышу и стены для размещения рекламы. Естественно, не все дома подходят для таких целей: свободные площади стен встречаются не так уж часто, а крыши внутри микрорайонов не очень интересны рекламодателям. Зато уж если дом стоит близко к оживленной магистрали, есть вполне реальная возможность сделать на нем деньги, ведь биллборд способен приносить $10003500 в месяц. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом товарищество заплатит налог на прибыль с этой суммы. Если договор заключается через рекламное агентство (так намного проще искать рекламодателя), придется делиться доходом с агентами.

В принципе, здание можно даже надстроить, превратив чердаки в жилые мансардные помещения. Правда, сначала нужно провести экспертизу,чтобы понять, существует ли техническая возможность такой реконструкции. Затраты на строительство составляют $300550 на квадратный метр. Само строительство продолжается в среднем 6 месяцев, а площадь мансарды может занимать до 70% площади застройки здания. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Такой доход существенно снизит эксплуатационные затраты каждого жителя дома.

Но не спешите радоваться, считая себя полноправным владельцем драгоценной московской земли. Городские власти не раз пытались затормозить действие закона. Например, абсолютно незаконно могут потребовать создать не еще и территориальную общину, то есть сначала договориться о разделе придомовых участков со всеми домами в микрорайоне. Но и после приватизации земли отдельным домом личный кусок земли, как ни печально, остается юридической абстракцией. Доля рассчитывается исходя из общей площади квартиры и площади, занимаемой всем зданием вместе с придомовой территорией. На выходе получается сложное дробное число. А в условиях нынешней плотности застройки доказать, что вам лично принадлежит сколько-нибудь стоящий кусок двора или хотя бы парковочное место, трудно. Так что тот, кто хочет всегда ставить машину строго под своим окном, должен иметь в виду, что в многоквартирном доме на эти 510 квадратных метров могут претендовать соседи снизу и сверху, и договариваться все равно придется это же совместное владение. А вот машины жителей соседних домов вы уполномочены не пускать, если только не решили сдавать им участок в аренду.

Мой кусок двора
Несомненный плюс ТСЖ в том, что территория около дома и земля, на которой он стоит, находится в долевой собственности членов товарищества, тогда как в муниципальном жилом фонде она принадлежит городу. Собственность жильцов на землю может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. Это дает право товариществу распоряжаться землей, например, сдавать в аренду автовладельцам. ТСЖ может даже арендовать дополнительную придомовую территорию у города и использовать ее по своему усмотрению, устроить стоянку или построить детскую площадку.

В ситуации постоянно возрастающей стоимости жилищно-коммунальных услуг, отсутствия регулярного бюджетного финансирования на ремонты жилого фонда город не способен быть эффективным управляющим. О снижении затрат за счет использования ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет. Дом обслуживает ДЕЗ, а власти города или даже района совершенно не озабочены тем, чтобы вести индивидуальный бюджет дома и взаимодействовать с жильцами. Хорошо, если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций. ­- говорит Валерий Черных, ведущий юрист Аксенов и Партнеры. Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом это создание в нем ТСЖ. Но для этого надо понять, что ТСЖ это не очередная формальность, а законный способ для жильцов проявить себя рачительными хозяевами. Конечно, для этого одной инициативы сверху мало. Нужна социальная активность жильцов. Ведь собственность это не только права. Но обязанности!

Право и обязанность
По подсчетам специалистов, если воспользоваться всеми возможностями, которые дает ТСЖ, и извлечь из дома максимальный возможный доход, он вполне позволит полностью покрыть затраты на эксплутационку или даст возможность отлично обустроить здание и территорию. Однако из-за отсутствия у управляющих товариществами опыта подобной деятельности на практике случаи использования ТСЖ хотя бы одного источника дохода единичны, не говоря уже о задействовании всех возможностей одновременно.

Один из предметов гордости руководителей Смольного внедренные в Петербурге технологии торгов объектами недвижимости. Аукционы проходят гласно и честно, в оборот вводятся земельные участки и здания, в том числе находящиеся в неприглядном, аварийном состоянии, в бюджет города поступают миллиарды рублей от продажи собственности. Однако и столь прогрессивный инструмент, как торги, введенный во многом благодаря усилиям губернатора Валентины Матвиенко, требует от чиновников определенной культуры и просто вдумчивого применения.

Консультанты: Максим Станкевич, ведущий юрист компании Атлант;
Валерий Черных, ведущий юрист компании Аксенов и Партнеры
Город как собственник земли при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне может предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья.

Общая проблема отнюдь не сводится к чрезмерному азарту участников рынка. Не стоит переживать и за личные риски девелоперов, особенно если речь идет об объектах коммерческой недвижимости (подумаешь, бизнес-центр или торговый комплекс будет окупаться на несколько лет дольше). Важно другое влияние механизма торгов землей на рынок жилищного строительства и непосредственно на уровень цен вводимого жилья.

Об этом напоминают недавние конфузы, омрачившие славную историю аукционных инноваций. Так, по решению суда расторгнут договор с компанией, победившей в январе 2007 года на торгах на право комплексного освоения 18,4 га территории Купеческой гавани (побережье Финского залива, рядом с дворцово-парковым ансамблем Петергофа). Стоимость земли превысила стартовую в 67 раз и достигла 1,2 млрд рублей. Эксперты сразу отмечали, что 240 долларов за 1 кв. м земли, требующей инженерного обеспечения, а также расчистки от имущественно-правовых обременений, это явно завышенная цена. Построив элитный коттеджный поселок (и еще исполнив при этом охранные требования КГИОП), девелоперу пришлось бы продавать недвижимость чуть ли не в два раза дороже, чем конкурентам, реализующим проекты аналогичного класса. Осознав, очевидно, коммерческую утопичность ситуации, победитель не стал рассчитываться с Фондом имущества Санкт-Петербурга за покупку. Участок вновь выставляется на торги, а губернатор требует продать его не менее чем за 1,2 млрд рублей! Другой пример в начале сентября на образцово-показательном аукционе в рамках форума PROestate за 403 млн рублей (с превышением цены в 44 раза) продали участок 0,2 га с небольшим зданием на Боровой улице (причем уже за Обводным каналом!). В итоге победитель уклонился от подписания договора купли-продажи.

На наш взгляд, властям давно пора неформально переосмыслить иерархию своих управленческих приоритетов, особенно если речь идет о земле под жилищное строительство. Нужно определиться, является ли главной фискальная составляющая наполнение бюджета и, попутно, повышение благосостояния чиновников (говорят, не только сотрудники Фонда имущества, но и КУГИ имеют материальные стимулы к увеличению поступлений в бюджет). Или все-таки городу важнее так распоряжаться землей, чтобы решалась самая актуальная для общества задача строительство относительно доступного жилья? А если выбор делается в пользу второго варианта, то, не ограничиваясь жалобами на федеральное законодательство, нужно искать иные критерии отбора победителей конкурсов вместо максимальной цены покупки земли.

Известны случаи, когда в Приморском районе, где в основном пока строится жилье эконом-класса, цена земли достигала 800 долларов за 1 кв. м. Но даже если обходится без подобного экстрима (и плата за землю составляет 200−300 долларов за 1 кв. м.), в структуре себестоимости многоэтажного жилья на земельный участок приходится не менее трети расходов. Помимо этого, надо учитывать затраты на инженерно-энергетическое обеспечение территории, которые, как признают руководители Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, обычно достигают 300 долларов на 1 кв. м возводимого жилья. Более того, при освоении крупных территорий на девелоперов ложится решение вопросов строительства головных источников. В частности, чтобы застраивать территорию Северной Долины (270 га), победителю торгов структуре холдинга Олега Дерипаски похоже, придется построить еще и ТЭЦ Парнас стоимостью около 500 млн долларов. Насколько доступным окажется жилье большой вопрос.

Впрочем, власти должны не только ответить на вопрос, уместно ли торговать городской землей, взвинчивая цены на жилье. Необходимо увеличивать предложение на весьма дефицитном сегодня рынке земельных участков. Не секрет, что строители недовольны темпами подготовки и качеством документации на участки, выставляемые на торги, которую готовят чиновничьи структуры. Кроме того, следует стимулировать рост предложения участков на вторичном рынке, оказывая экономическое давление на неэффективных собственников земли. Но увы, система расчета земельного налога, привязанная к кадастровой оценке земли, не решает этой задачи, а новая методика определения арендной платы, разработанная ГУИОН, уже третий год согласуется в Смольном (а теперь и в Законодательном собрании).

Конечно, чиновникам и смольнинским юристам придется напрячься, вырабатывая более сложные схемы. Так, город как собственник земельных ресурсов при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне мог бы предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья. Следовало бы подумать и над возможностью включения жилищных проектов на городских землях в программы ипотечного кредитования для определенных категорий жителей. Причем уместным было бы бюджетное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и, что важно, предоставление городом дополнительных гарантий банкам.



Главная --> Публикации