Главная --> Публикации --> Николай кошман: «квадратный метр растет в геометрической прогрессии» Россияне поднимают цены на недвижимость и жизнь в итальянских курортных городках Ближние "вешки" В краснодарском крае в один день уволили 26 чиновников, обвиненных в пособничестве самозастройщикам Новые логокомплексы насытят рынок казани

Московским отельерам могут позавидовать их коллеги из других европейских столиц. По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии этого года каждый гостиничный номер принес его владельцу {euro}149 чистой прибыли, что на {euro}36 больше, чем в Лондоне ({euro}113), занявшем второе место, и на {euro}63 больше, чем в Париже ({euro}86),-- третье место. Доходность в данном случае -- это средняя стоимость номера, умноженная на загрузку гостиницы в рассматриваемый период.

По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по ставкам доходности. Рентабельность московских отелей в первом полугодии 2007 года достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. BG выяснил, какие еще виды российской коммерческой недвижимости приносят доход выше западноевропейского.

Рост доходности российских гостиниц наблюдается не первый год. Связано это прежде всего с ежегодным сокращением номерного фонда столицы. Так, на реконструкцию был закрыт крупнейший отель столицы Украина, годом ранее -- Минск и Россия, а до этого Москва и Интурист. На фоне закрытия этих мощных столичных гостиничных предприятий (номерной фонд только России составлял 2500 мест) новые открывающиеся отели не меняют общей ситуации с местами размещения в Москве. В ближайшие годы на рынок выйдут крупные реконструированные советские гостиницы, например Москва, уже открыта гостиница на месте бывшего Интуриста, но, скорее всего, дефицит гостиничных мест сохранится еще долгое время. Пока наблюдается превышение спроса над предложением, цена на проживание будет расти. По данным консалтингового агентства Becar, на конец 2006 года в Москве насчитывалось порядка 215 гостиниц с совокупным номерным фондом около 35 650 номеров. На конец первого квартала 2007 года в столице стало на три отеля меньше, а номерной фонд сократился до 34 687 единиц.

В настоящее время Москва является самым дорогим городом в мире по уровню цен на номера в гостиницах категории четыре и пять звезд,-- рассказывает Андрей Славецкий, заместитель гендиректора, руководитель департамента управления гостиничными объектами компании Русские отели.-- По сравнению с итогами 2006 года в первом квартале 2007 года стоимость номера в сутки в среднем выросла на 18-25%. При этом наибольший рост цен был зафиксирован в сегменте гостиниц категории четыре звезды, в котором увеличение стоимости в некоторых отелях достигло 30%. Такой стремительный рост цен на фоне незначительного процента инфляции и, как следствие, небольшого роста накладных расходов содержания объекта, очевидно, ведет к увеличению доходности объекта.

Однако, говоря о доходности гостиниц, следует отметить большую разницу в доходности гостиниц высших категорий -- четыре-пять звезд -- и доходности и окупаемости гостиниц категории три звезды. Наиболее привлекательны для западных и российских инвесторов гостиницы высших категорий ввиду растущей стоимости номеров, соответственно, доходности на номер и доходности всего проекта,-- рассказывает Илья Левков, старший инвестиционный аналитик Midland Development.-- Так, по гостиницам категорий четыре-пять звезд средний срок окупаемости составляет шесть-восемь лет, в то время как для трех звезд -- восемь-двенадцать лет.

Отельеры связывают свой коммерческий успех и с тем, что за последние годы гостиницы перестали быть для их постояльцев местом для ночлега. До 60% доходов отелей приносит сопутствующий сервис. Этот факт взят на вооружение управляющими компаниями не сегодня, но сравнительно недавно,-- объясняет Андрей Славецкий.-- Клиент перестал быть постояльцем, он стал гостем. Рестораны и бары в отеле уже являются обязательным условием для сертификации гостиницы в определенной категории. К услугам гостей предлагается все более широкий спектр дополнительных сервисов. Например, сегодня актуальным считается предложение спа-услуг и специальные бизнес-пакеты.

Нехватка гостиничных мест ведет к отсутствию жесткой конкуренции, и, как следствие, не всегда адекватно соотношение уровня сервиса и цены, особенно в несетевых гостиницах,-- отмечает Андрей Славецкий. Вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов считает сегодняшнее соотношение цена-качество катастрофическим: Ценовая политика, сложившаяся в настоящий момент, наносит серьезный удар по рынку в первую очередь традиционного туризма, на преодоление которого уйдет не менее пяти-семи лет. Одновременно при достижении темпов строительства отелей согласно графику, заявленному правительством Москвы (что представляется малореальным), мы можем получить ситуацию избыточного предложения отелей высших ценовых сегментов, что в целом приведет к снижению цен.

Для российского рынка характерно нежелание инвесторов развивать гостиничные проекты категории три звезды ввиду меньшей доходности.

Сложности с утверждением предпроектной документации в столице по-прежнему испытывают едва ли не все девелоперы вне зависимости от той ниши рынка недвижимости, в которой они работают. Одним именем, даже всемирно известным, открыть двери необходимых кабинетов не удается. По мнению участников рынка, к 2009 году в столице гостиниц станет больше, но не на 115, а на 30-40 объектов. Среди них отелей под брэндом западных гостиничных сетей меньше десятка.

В 2007 году мы откроем 15 новых гостиниц, а в следующем -- уже 100, это фактически новая гостиница каждые три дня,-- делится планами развития гостиничного бизнеса в Москве заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе. Участники рынка настроены менее оптимистично. По их мнению, планам мэрии вряд ли суждено сбыться в заданные сроки. Для этого уже сейчас под строительство отелей должно быть выделено гораздо больше площадок, нежели фактически оформлено.

Причем если в торговой недвижимости, по оценке экспертов, соотношение цена-качество объектов близко к аналогичному соотношению торговой недвижимости Западной Европы, то по остальным видам коммерческой недвижимости российский сервис во многом уступает западному. Особенно показательна в этом смысле российская складская недвижимость.

И так сойдет
Что касается других видов коммерческой недвижимости, согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности и во всех остальных нишах недвижимости для бизнеса. Доходность столичной офисной недвижимости составила 8,5-10,5% годовых, складской -- 10-12%. Второе место заняли Будапешт (6 и 7,25% соответственно) и Лиссабон (6,5 и 7,5%).

Два-три года назад склады окупались примерно за восемь лет, доходность составляла 15-20% годовых,-- вспоминает Алла Лаоз, руководитель отдела внешних связей в Восточной Европе компании FM Logistic.-- Объяснялось это нехваткой складских помещений класса А. Пустующих помещений не было. Стоимость земельных участков, стройматериалов и работ была ниже. Сейчас доходность должна стабилизироваться или, во всяком случае, не увеличиваться, поскольку увеличивается конкуренция среди девелоперов. Они уже не могут безоглядно повышать арендные ставки.

В этом году мы наблюдаем снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%,-- отмечают специалисты девелоперской компании GVA Sawyer,-- тем не менее этот показатель выше среднеевропейского (от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене). Подтверждают небольшое снижение доходности и сами застройщики складской недвижимости.

Сравнение качества складских помещений, к сожалению, не в пользу российских складов, отмечает Дмитрий Чельцов, генеральный директор Itella (у компании более 300 тыс. кв. м складских площадей в Финляндии и свыше 20 тыс. кв. м в России). Условия работы в России и в других странах разные, и даже категории складских помещений различны,-- рассказывает Дмитрий Чельцов.-- В России даже то, что сдается, сдается с недоделками. Они устраняются, но на это требуется время, и недоделки не влияют на размер арендной ставки. Даже если по какой-то причине на складе не работает несколько доков, вместо основного электроснабжения используется резервное, это никак не влияет на ставку.

Дефицит складских помещений все еще не исчерпан, но заявлено и строится столько проектов складов, что дальнейшего роста доходности этого вида коммерческой недвижимости ждать не стоит, уверены эксперты.

По мнению участников ежегодной специализированной конференции для профессионалов рынка складской недвижимости, качество строительства и сервиса российских складских комплексов уступает европейскому. У нас используются самые дешевые материалы. Если требуется более качественная отделка, то, как правило, арендатор должен сам искать подрядчика, который выполнит работы, либо оговаривать повышенные требования на этапе переговоров предаренды, что, соответственно, повышает арендную ставку.

Российская практика работы складов сегодня такова: если есть площади и возможность начать операции -- это уже большое достижение. На Западе такого не может быть в принципе: там очень велика конкуренция. А в России рынок складских помещений молод, и арендаторам приходится мириться с неидеальными условиями, потому что лучшие найти сложно.

Речь идет о доходности девелоперских компаний, которые строят офисную недвижимость с нуля и затем управляют объектами. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости во многом зависит от макроэкономических показателей -- насколько уверенно себя будут чувствовать российские корпорации. И пока сырьевая экономика чувствует себя неплохо, можно предполагать, что доходность в сегменте коммерческой недвижимости будет оставаться на высоком уровне.

Недвижимость для бизнеса
Сегодня доходность девелопмента бизнес-центров в Москве составляет до 30% годовых,-- рассказывает член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.-- Причем рост доходности офисной недвижимости коррелируется с ростом арендных плат. Если раньше средняя годовая ставка аренды $500 за кв. м считалась обычной, то сейчас она выросла до $1-1,5 тыс. Поэтому, даже с учетом увеличения себестоимости строительства, за последние пару лет доходность бизнес-центров выросла вдвое -- на 50-60%.

Вместе с тем в условиях значительного объема глобальной ликвидности на мировых финансовых рынках, связанной с периодическим обвалом на фондовых рынках и снижением доверия к ценным бумагам сегмента, наблюдается существенное повышение интереса иностранных инвесторов к рынку недвижимости России. Так, объем капитала, поступившего на рынок коммерческой недвижимости Москвы в первом полугодии 2007 года, составил около $2 млрд. Указанные факторы стали причиной роста цен продажи на качественные офисные объекты (на отдельных субрынках, например Москва-Сити, до 70% за год).

Эксперты вспоминают, что до 2006 года инвесторы, в основном зарубежные, не хотели вкладывать в офисную недвижимость в России, поскольку это было связано с большим риском вложений. До 2006 года в условиях недостатка свободных средств и высокой конкуренции между девелоперами компании были готовы с большим дисконтом продавать объекты, даже не дожидаясь их ввода в эксплуатацию. Одновременно в связи с дефицитом на рынке качественных офисных площадей и существенным превышением спроса над предложением росли ставки аренды, поддерживая высокий уровень доходности по приобретаемым инвесторами объектам.

Обеспеченность качественными офисными площадями на одного жителя в крупнейших европейских столицах и финансовых центрах колеблется от 2,5-4,5 кв. м. В Москве в настоящее время данный показатель составляет 0,5 кв. м на одного жителя,-- рассказывает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.-- На данный момент в Москве происходит развитие и диверсификация экономики в структуре, приближающейся к столицам европейских государств. Для достижения уровня обеспеченности офисными площадями, характерного экономическому развитию, в Москве требуется не менее 20 млн кв. м офисных площадей. В среднесрочной перспективе данный уровень достигнут не будет, даже при условии ввода всех заявленных на ближайшие два-три года объемов.

Сейчас на рынке офисной недвижимости спрос значительно превышает предложение, отмечают специалисты компании GVA Sawyer. По офисной недвижимости о ненасыщенности свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей, поддерживающийся на уровне 2,8% для класса А и 4,9% для класса В.

Почему мировой финансовый кризис не страшен российскому рынку недвижимости
Возможные последствия финансового кризиса в Америке и Европе для рынка коммерческой недвижимости в России обсуждали эксперты банковского сектора, представители девелоперских и инвестиционных компаний на семинаре, организованном международной консалтинговой компанией Knight Frank.

Прогноз доходности этого вида коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, самый позитивный. Рентабельность проектов будет и дальше стремиться к новым мировым рекордам.

Колебания ставок LIBOR, наиболее заметные в августе 2007 года, отражают нестабильность на фондовых рынках Америки и Европы. На этом фоне некоторые западные банки, работающие в России, уже сейчас начинают пересматривать условия кредитования сектора недвижимости с учетом возросших рисков и дефицита свободных денежных средств, что в целом может привести к удорожанию строительства объектов коммерческой недвижимости. Сегодня на российском рынке около 70-75% сделок по приобретению объектов недвижимости в дальнейшем рефинансируется за счет банковских средств.

Последствием ипотечного кризиса в США, начавшегося весной 2007 года, стала нехватка свободных денежных средств на международных финансовых рынках. Многие западные банки, предоставляющие кредиты на строительство недвижимости, стали более консервативны в рефинансировании проектов, сократили объемы кредитования в ожидании более благоприятной ситуации на рынке.

Повышение ставок аренды в подобной ситуации не имеет под собой достаточных оснований. Скорее всего, они будут незначительно корректироваться, однако заметного удорожания не произойдет. Это связано прежде всего с покупательной способностью рынка: арендаторы могут быть не готовы к изменению цены предложения за такой короткий период.

По мнению экспертов, при значительном увеличении стоимости заемных средств и, как следствие, строительных затрат девелоперам станет невыгодно увеличивать объемы строительства. Многие из них будут выходить из текущих проектов, спрос на которые снизится при одновременном росте ставок капитализации на рынке. Инвесторы смогут приобретать такие объекты на более выгодных для себя условиях.

Привлекательность российского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость достаточно высока, и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес западных инвесторов к этому сектору будет только расти,-- считает Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank Russia and CIS.-- Мы ожидаем некоторой коррекции российского рынка в связи с временной нестабильностью на финансовых рынках Европы и Америки, однако серьезных изменений в отношении спроса и цены предложения не произойдет. Ситуация останется стабильной, а количество сделок по покупке объектов недвижимости в России и ставки капитализации в среднесрочной перспективе будут продолжать расти.

В результате сокращения темпов строительства и повышения ставок капитализации количество инвестиционных сделок на рынке может сократиться. В то же время вырастут требования инвесторов к качеству предлагаемых к продаже объектов.

На фоне общего подъема, наблюдавшегося последние несколько лет в секторе коммерческой недвижимости, закономерным является процесс коррекции рынка на следующем этапе. Финансовый кризис в Америке и Европе несколько ускорил этот процесс. Однако кризис не затронет профессиональных девелоперов, и привлекать заемные средства для реализации проектов им будет намного проще, чем полупрофессиональным игрокам рынка, считает Евгений Семенов, директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.

Тренды последних двух-трех лет в отношении рынка коммерческой недвижимости свидетельствуют о положительной динамике развития всех его секторов -- офисной, торговой и складской недвижимости. Увеличивается спрос на такие объекты при одновременном росте ставок аренды, за исключением складского рынка. Конечно, на этом фоне происходило и увеличение стоимости затрат для девелоперов, связанное со строительством, стоимостью электроэнергии и другими расходами.

Экономика России остается одной из наиболее динамично развивающихся в Европе вследствие растущего внутреннего потребления, так что вероятность развития у нас пессимистического сценария очень мала. Значительная часть свободных денежных средств идет в наиболее высокодоходные отрасли, включая рынок недвижимости. По-прежнему одним из основных критериев является дефицит предложения во всех секторах рынка, поэтому ситуация на российском рынке останется стабильной.
Летом на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье. Поэтому многие руководители фирм стараются купить здание или земельный участок именно сейчас, чтобы успеть до осеннего скачка цен. Однако радость покупки немного омрачает необходимость уплачивать земельный налог.

Принимая решение о приобретении объектов недвижимости, западные фонды, работающие в России, ориентируются на внутреннюю норму доходности. В сложившейся ситуации можно прогнозировать увеличение стоимости заемных средств, прежде всего со стороны западных банков, что, конечно же, повлияет на стоимость финансирования проектов. Возможно, некоторые банки снизят свою активность на российском рынке, заняв выжидательную позицию, либо пересмотрят условия кредитования объектов,-- рассказывает Хайко Давидс, директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund.-- По мере развития экономики заемные средства становятся дешевле для рынка, однако сейчас абсолютно другая ситуация. Очевидно, что в подобных условиях будут пересмотрены требования инвесторов к качеству приобретаемых объектов недвижимости, договоров аренды и структуре сделок, в которых участвуют российские партнеры. Если пересмотра условий со стороны продавцов не произойдет, можно ожидать уменьшения числа инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости.

Обязанность по проведению оценки земель возложена на Роснедвижимость. Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, должны до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, сообщить сведения о земельных участках в Управление ФНС России по субъекту РФ, которое затем распределяет эту информацию по налоговым инспекциям. Организациям сведения о кадастровой стоимости предоставляются не позднее 1 марта.

Земельный налог был введен 1 января 2005 года (глава 31 НК). Его уплачивают организации, обладающие земельными участками на праве собственности и праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 388 НК). Не платят этот налог предприятия, арендующие участок, а также организации, у которых земля находится в безвозмездном срочном пользовании (п. 2 ст. 388 НК). Налог на землю перечисляют в бюджет муниципального образования, на территории которого находится участок. Базой для его расчета является кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 1 января календарного года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 НК).

Кадастровая стоимость участка не определена

Размер ставки земельного налога для различных категорий земель устанавливается нормативными актами представительных органов муниципальных образований. При этом он не должен превышать верхнего предела, прописанного в Налоговом кодексе. По землям сельскохозяйственного назначения, а также участкам под жилфондом, инженерной инфраструктурой ЖКХ и предоставленным для жилищного строительства максимум составляет 0,3%. Для всех остальных земель - 1,5% (ст. 394 НК). Обычно у компаний возникают трудности при расчете земельного налога в следующих ситуациях.

Цена земли изменилась в течение года

В таком случае перечислять авансовые платежи и налог не нужно.

Право собственности прекращено в течение налогового периода

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января подлежит доведению до сведения организаций (п. 14 ст. 396 НК). То есть база по земельному налогу определяется на конкретную дату. Таким образом, кадастровую стоимость нельзя корректировать в течение налогового периода. Поэтому изменение цены участка (например, из-за перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования участка) учитывают при налогообложении только в следующем периоде. Однако налог придется пересчитать, если результаты оценки земли изменены обратным числом из-за технических ошибок или судебного решения (письмо Минфина от 5 сентября 2006 г. N 03-06-02-02/120).

Участок находится в нескольких муниципальных образованиях (МО)

Исчислять налог нужно с учетом коэффициента, определяемого следующим образом. Число полных месяцев, в течение которых участок находился в собственности фирмы, необходимо разделить на количество календарных месяцев в налоговом периоде (п. 7 ст. 396 НК). При этом если фирма, к примеру, продала участок до 15-го числа, то налог нужно платить за период с 1 января до 1-го числа месяца, в котором произошло прекращение права собственности. Если же сделка состоялась после 15-го числа, то налог рассчитывают за время с 1 января до 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором земля была продана.

Земельный участок под многоквартирным домом

Если граница МО проходит через участок фирмы, налоговую базу определяют отдельно по каждой части участка как долю кадастровой стоимости участка, пропорциональной доле площади, занимаемой им на территории соответствующего муниципалитета (письмо Минфина от 27 декабря 2005 г. N 03-06-02-02/108). При этом применяется налоговая ставка, установленная данным муниципальным образованием, и сумма налога (по части участка, расположенной на данной территории) также зачисляется в бюджет этого МО.

Для справок:

Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит владельцам помещений этого дома на правах общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК). Для расчета налога нужно определить долю организации в праве на землю под домом. Это отношение общей площади магазина, расположенного в доме, к общей площади всех помещений здания. Полученный результат умножают на кадастровую стоимость всего участка и на налоговую ставку (которая составляет в данном случае 0,3%). Если у предприятия нет информации об общей площади дома, данные надо запросить в БТИ или в управляющей компании.

19% Собственности

Земельные участки принадлежит компаниям на праве

7% Постоянного (бессрочного) пользования

74% Аренды

По закону, лица, которые приобрели права на участок до 31 января 1998 года, могут не регистрировать их (ст. 6 закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Однако если у организации нет документов, подтверждающих права, перечисленные в статье 388 Налогового кодекса, это не освобождает ее от уплаты земельного налога. В таком случае плательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных до 31 января 1998 года. Либо на основании актов, изданных органами государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельных участков (п. 4 ст. 8 закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ).

Когда и кто платит за землю

Александр Филимонов, член Палаты налоговых консультантов

Немаловажно, что до вступления в силу главы 31 НК собственник здания, не оформивший свои права на землю, признавался плательщиком земельного налога, несмотря на отсутствие документа о праве на участок. По правилам же главы 31 обязанность уплаты налога возникает в такой ситуации только с момента регистрации права собственности на участок, занятый объектом недвижимости. То есть, пока продавец здания не оформит прекращение права собственности на земельный участок, плательщиком налога будет именно он, а не покупатель (письма Минфина от 9 апреля 2007 г. N 03-05-05-02/21, от 12 сентября 2006 г. N 03-06-02-04/134).

Лауреат бесчисленных архитектурных премий, Фостер построил больше символов человеческой цивилизации, чем многие цивилизации. Крупнейшие города Европы, Азии и Америки уже немыслимы без его творений. В России у лорда Фостера самые смелые планы, инвесторы выстраиваются к нему в очередь. Среди его ближайших проектов шестисотметровая башня Россия, претендующая на звание самого высокого здания в Европе, развлекательный комплекс в Нагатино, архитектурный комплекс Зарядье на месте гостиницы Россия в Москве, реконструкция архитектурного ансамбля Новая Голландия в Санкт-Петербурге и строительство 270-метрового офисного здания Югра в форме бриллианта в Ханты-Мансийске.

Дом-огурец Swiss Re, Millennium Bridge, стадион Wembley, крупнейший аэропорт мира в Пекине, Millenium Tower в Токио, башня Hearst в Нью-Йорке, реконструированный Рейхстаг в Берлине, самое высокое здание Европы офис Commerzbank во Франкфурте, самая дорогая и быстроходная яхта в мире Это неполный список творений лорда Нормана Фостера - главной звезды современной архитектуры. Подробности - в материале Екатерины Афонченковой.

- Вас привлекала эстетика стекла и металла?
-Дело здесь не только в эстетике. Мне крайне интересны некоторые идеи, с которыми она связана. И в первую очередь принципы и инновации, имеющие отношение к экологичности. Возьмем энергосбережение. Меня всегда удивляло, что мы так часто используем искусственный свет, когда можно построить здания с панорамным остеклением. То же самое можно сказать и про дорогостоящие системы кондиционирования: порой их можно успешно заменить, попросту открыв окно Новые инженерные системы и архитектурные идеи позволили существенно экономить энергию, новые материалы открыли новую страницу в истории архитектуры. Это было началом эры экоархитектуры.

- Вас называют родоначальником хай-тека в архитектуре. Вы помните свой первый проект в этом стиле?
- Это фабрика электронного оборудования для компании Релайс Контролс, построенная в 1966 году. Это был наш совместный проект с архитектором Ричардом Роджерсом, с которым в середине семидесятых мы работали в студии Team Вскоре после этого я организовал собственное агентство Foster Assoсiates, где сегодня работает более 500 человек. Кстати, среди них есть и архитекторы из России. За три десятка лет мы построили множество зданий. Однако хай-тек не был для меня стремлением к технологиям ради самих технологий.

- Ваши проекты восхищают далеко не всех. Многие критики упрекают вас в том, что вы нарушаете архитектурную целостность и тем самым разрушаете исторический облик городов.
- Мои работы всегда вызывали много споров и возражений. Когда в Лондоне я предложил проект здания Swiss Re, напоминающего гигантское яйцо, целый ряд организаций боролись против его строительства. Да, меня обвиняли в том, что я уродую город. Но сейчас мои прежние оппоненты называют Swiss Re самым экологичным зданием Великобритании и даже городской достопримечательностью Лондона. Безусловно, все города уникальны, но история каждого из них насчитывает множество более и менее удачных обновлений. Если старые здания останутся без изменения, то на их месте невозможно будет создать новые. Другой вопрос, какие здания должны быть снесены и какие должны быть построены на их месте. Это вопрос компромисса между историей и требованиями нынешней жизни. Я полностью согласен с тем, что в некоторых малоэтажных исторических кварталах не нужно возводить высотные здания. Но где-то они просто необходимы по многим причинам. Я сам живу в небоскребе. И работаю в нем же. Мою квартиру на последнем этаже здания разделяют с офисом 24 этажа.

- При строительстве 43-этажного здания Шанхайского банка в Гонконге проблема освещения была решена вами при помощи управляемой компьютером системы зеркал, направляющей свет с верхних этажей на нижние. Вы используете подобные необычные технологии в каждом своем проекте?
-Да, и за двадцать лет, прошедшие с того времени, мы заметно продвинулись вперед. Чтобы рассказать хотя бы о половине из того, что сегодня применяется в современном строительстве, потребуется не одно интервью.

- Как насчет России?
-Я очень вдохновлен вашей страной, позитивными процессами, которые в ней происходят. И я безусловно хочу участвовать в бурном строительстве, идущем в России.

- Расскажите о своих новых проектах.
- Это займет слишком много времени. Сегодня филиалы моего агентства Foster Associates есть во многих мировых столицах. Мы разрабатываем около ста проектов одновременно, и я имею отношение ко всем, хотя и трачу на них разное время. Некоторые проекты близки к завершению, некоторые пока существуют только в стадии макетов. Конечно, есть работы, которые мне более интересны. В их числе аэропорт и здание нового телецентра в Пекине, олимпийский стадион в Шанхае. Мне вообще очень нравится то, что происходит в Китае.

Есть еще два проекта для московских заказчиков: развлекательный комплекс в Нагатино и архитектурный комплекс Зарядье около Красной площади на месте гостиницы Россия.

- Каковы ваши ближайшие планы в отношении нашей страны?
-В России у меня несколько проектов. Самый большой из них башня Россия на территории Москва-Сити. Первоначально планировалось, что это будет самое высокое здание в Европе. Нами было подготовлено несколько проектов, из которых правительство Москвы выбрало самый компактный: высота башни будет ниже, чем было рассчитано изначально. Башня будет иметь пирамидальную форму, напоминающую трилистник. В нижней части расположатся офисные помещения и конгресс-центр. В средней отель. Верхние этажи займут частные апартаменты. Проект будет осуществлен к 2011 году.

Из последних российских проектов 56-этажный архитектурный комплекс Югра в форме алмаза, который будет построен в Ханты-Мансийске. Высота здания составит 270 м. Около половины его площади займут офисные помещения, также в нем будут находиться частные апартаменты, магазины и две гостиницы.Строительство начнется в 2008 году.

В Санкт-Петербурге мы проведем реконструкцию острова Новая Голландия. Там будут совмещены исторические и вновь построенные сооружения, в числе которых два моста (новый через Адмиралтейский канал и перестроенный через Крюков), амфитеатр с плавучей сценой, дворец фестивалей, гостиницы, несколько театров, галерея. В здании бывшей тюрьмы откроется камерный зал и музей. Думаю, что проект будет закончен к 2010 году.

- Что бы ни говорили архитектурные критики и любители искусства, для представителей бизнес-структур здание это часть маркетинговой политики, возможность демонстрации собственных амбиций. Глядя на проект здания-бриллианта, которое вы собираетесь построить в российской нефтяной столице, становится понятно, что хотят продемонстрировать российские бизнесмены. С точки зрения архитектуры мы сейчас повторяем историю Арабских Эмиратов, США и Китая?
- Строя самые высокие небоскребы в мире, российские бизнесмены, несомненно, стараются продемонстрировать свой успех и амбиции. Разницы в том, возводите вы самое высокое здание или покупаете самую длинную яхту, не существует. Это составляющие одной цепи. Но я думаю, что главная угроза российским городам заключается не в строительстве больших и дорогих небоскребов. А в том, что в этой гонке вы рискуете получить массу пусть и максимально ярких с дизайнерской точки, но некачественных зданий.
Если в Москве c помощью кредитования совершают все больше сделок с недвижимостью (порядка 10% покупок), то на загородном рынке этот банковский продукт пока не столь популярен. Все-таки коттедж на природе обычно не является предметом первой необходимости, цель его приобретения не улучшение жилищных условий, как в случае с городской квартирой. А если учесть статистические данные, гласящие, что у нас лишь 5% населения могут позволить себе купить жилье без кредитования, то станет понятно, почему число тех, кто способен приобрести дом за городом, и того меньше.

- Говорят, вы используете новые технологии для защиты зданий, в том числе и от террористических актов.
-Мы долгие годы ведем исследования в этой сфере и используем многие наши инновационные разработки. Кстати, башня Россия будет одним из самых безопасных зданий в мире. Но здесь надо понимать, что в современном мире абсолютной безопасности не существует. Благодаря специальному оборудованию можно эвакуировать людей с семидесятого этажа при пожаре. Но что делать, если в час пик террорист-смертник взорвет себя в толпе народа в вагоне метро?

Несмотря на то что кредитные организации не хотели, а потенциальные покупатели не могли, рынок коттеджного строительства активно развивался. Приводилась в порядок юридическая документация на недвижимость. И сегодня уже 30% загородных объектов доведены до требуемого уровня.

В начальный период развития ипотеки банки неохотно шли на кредитование малоэтажного строительства: этот рынок считался малопрогнозируемым и связанным с серьезными рисками. К тому же многие загородные объекты не соответствовали банковским требованиям и нередко возникали проблемы с ликвидностью.

Конкурентов мало
Сложность ипотеки загородной недвижимости обусловливается еще и малой по времени практикой проведения подобных сделок (и в банковской среде, и в среде риелторов и приобретателей), продолжает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости МИЭЛЬ-Брокеридж, а также большим выбором объектов, их сложной ликвидностью и значительной стоимостью. Рынок банковских программ по ипотеке еще не наполнен (малоконкурентен), а оформление документов и прав на загородные объекты проходит не без сложностей (дома уже есть, а документов на них еще нет, а значит, нет и прав на проведение сделок).

Приобретение загородного жилья по ипотеке составляет примерно 5 7% от общего количества сделок на рынке кредитования, говорит Олег Маринин, президент компании группы компаний Парк Групп. Это связано как с недостаточной информированностью людей о такой возможности, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита. Но хотя случаи загородной ипотеки пока единичны, они имеют тенденцию к устойчивому росту.

Представители банковских структур в частности, директор кредитного департамента СДМ-БАНКА Сергей Козлов согласны с тем, как трактуют застройщики ситуацию с ипотечным кредитованием на данном рынке. Вместе с тем он полагает, что загородная недвижимость гораздо привлекательнее для банков, чем городская, поскольку цена вопроса здесь заметно выше: Главная проблема заключается в состоянии документации на участок и на объект. Банки охотно кредитуют загородное жилье лишь в том случае, если корректно оформлена земля, подведены коммуникации и есть возможность прописки, но это большая редкость. Изначально вся земля была в сельхозназначении. Сейчас, для того чтобы на ней что-либо построить, нужно произвести перевод, который и представляет основную трудность. Зачастую получается так, что объект построен на участке, который под это не отведен. Или, например, земля предназначена для строительства дачных поселений, а возводят четырехэтажные коттеджи с инфраструктурой. Несоответствие постройки заявленной цели также чревато проблемами на стадии реализации.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Biackwood, также считает, что ипотека на загородном рынке развивается не так активно, как в городе. Существуют сдерживающие факторы: Банки по-прежнему осторожничают с выдачей кредитов на подобное жилье. Риски все-таки достаточные. К тому же институт оценки земельных участков находится на стадии формирования, поэтому выводы специалистов-оценщиков могут различаться на порядок.

Однако создать альянс не всегда получается просто и быстро. Так, фирма, занимающаяся возведением коттеджного поселка Светлогорье, в течение полугода искала партнера для предоставления обслуживания, кредитования и ипотечной программы своим покупателям. За это время мы провели предварительные переговоры со многими банками, говорит Илья Свиридов, управляющий проектом Светлогорье. Но в short-list попали лишь восемь, и в итоге выбор был сделан в пользу одного. Затем еще несколько месяцев ушло на изучение кредитным учреждением нашего пакета документов и на разработку такой ипотечной программы, которая была бы выгодна нашим клиентам. Компании-застройщику, являющемуся для банка оптовиком, гораздо проще настоять на более привлекательных условиях, чем заемщику-одиночке. Это, конечно, не означает, что потенциальный покупатель не может сам найти для себя организацию, способную дать ему ипотечный кредит. Однако реальность чаще всего оказывается несколько иной. Не все банки работают с ипотекой на загородном рынке, не все с отдельными клиентами, не все охотно дают кредиты под дом на нулевом этапе, а если и дают, то под высокие проценты. Поэтому в том же Светлогорье не было ни одной сделки с привлечением стороннего банка, хотя около 40% коттеджей и приобретено с использованием ипотечной программы застройщика и партнерского банка. Так что потенциальному покупателю самому выгодно брать кредит у банка, работающего с застройщиком. Лишь в этом случае практически отсутствует возможность отказа в предоставлении ипотеки, сокращен срок рассмотрения заявки, упрощена система оформления документов.

Застройщик + банк = ипотечный кредит
Рынок загородного жилья активно развивается, и потребность в привлечении банков необычайно велика. Поэтому и застройщики, и кредитные учреждения выбрали для себя единственный удобный для обеих сторон способ взаимоотношений для развития ипотеки. Его суть в том, что каждая компания выбирает для себя конкретные банки для сотрудничества в работе с клиентами, нуждающимися в кредитах. Выгода взаимная: у банка проверенный серьезный клиент и прибыль, а застройщик избавляет потенциальных покупателей от головной боли, связанной с получением денег.

Ипотечные продукты на выбор предлагаются клиентам лишь в случае приобретения жилья у большой компании, которая работает сразу с несколькими банками. Мы предоставляем нашим покупателям загородной недвижимости широкий выбор различных программ кредитования говорит Ж. Щербакова. В качестве наиболее интересных специалисты МИЭЛЬ выделяют кредиты с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой погашения, программы рефинансирования, ломбардного кредитования и кредитования на приобретение, а также под залог загородной недвижимости. При этом на начало 2008 года можно прогнозировать увеличение объема ипотечных сделок с такими объектами до 40% от общего объема, и это не предел.

Конечно, и компании, и банки мотивированы на предоставление клиентам возможности выбора. После того как коттеджный поселок Светлогорье вышел на рынок, к его застройщику с предложениями своих услуг непрерывно стали обращаться крупные кредитные организации и брокеры. Один только Сбербанк в лице представителей разных отделений приходил четыре раза, говорит И. Свиридов.

Заемщик образованный человек
На какую же категорию населения ориентировано кредитование? Застройщики и банки, работающие в загородном сегменте, говорят, что такие займы необходимы покупателям жилья эконом- и бизнес-класса. Но кто скрывается за этими абстрактными словами? По данным специалистов МИЭЛЬ, сегодняшним заемщикам преимущественно 25 45 лет, они имеют высшее образование, являются высококвалифицированными специалистами либо менеджерами среднего звена компаний, действующих в абсолютно разных сферах. Они приобретают с помощью кредитов загородные коттеджи стоимостью от 400 тыс. до 1 млн долл. Люди становятся все более грамотными в вопросах кредитования, что также служит привлечению большего числа населения в ипотеку. Но в последний год ею начали пользоваться и те, кто может позволить себе купить жилье без привлечения кредитных средств. Для этой категории людей ипотечные деньги оказались достаточно дешевы, потому их предпочитают использовать в качестве альтернативы собственным средствам.

Можно ли обойтись без застройщика?
Но бывает, что коттедж готов к проживанию либо находится на вторичном рынке и у покупателя нет проблем с получением ипотечного кредита. В этом случае требования банков конкретно сформулированы, продолжает Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования компании МИАН агентство недвижимости. Это отдельно стоящий дом с участком или блок в таунхаусе. Документы на землю должны быть оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства бумагами, подтверждающими права на нее с правом застройки. Дом, который является предметом залога, обязан располагаться в пределах Московской области, в населенном пункте, иметь подъездную дорогу, все необходимые коммуникации, быть пригодным для круглогодичного проживания и находиться в хорошем состоянии.



В целом застройщики и банкиры довольно высоко оценивают потенциал ипотеки на загородном рынке. По сравнению с общим количеством сделок за 2006 год, из которых 5,7% были совершены с помощью ипотеки, уже за восемь месяцев 2007 года этот показатель вырос практически в два раза. С использованием кредитования совершают 10% от общего количества сделок. Можно прогнозировать средний прирост подобных сделок не менее чем на 1% в квартал.



Главная --> Публикации