Главная --> Публикации --> Крупнейшие выставочные площадки юга россии уже не могут вместить всех желающих Кадастр в москве: последние дни арендаторов и застройщиков? Москвичи скупают новостройки как горячие пирожки Будущее москвы - антикварная лавка или лавка старьевщика? Пик ведет переговоры о покупке “царева сада”

Казалось, нет конца вопросам журналистов и читателей РГ в ходе Делового завтрака с первым заместителем мэра, руководителем стройкомплекса Москвы Владимиром Ресиным.

Действительно ли москвичам больше не грозят новые котлованы во дворах их домов? Где построят новые районы? Взмоют ли снова вверх цены на жилье или рано или поздно они упадут?

Российская газета Владимир Иосифович! Неделю назад на своей первой пресс-конференции после назначения на пост в составе обновленной команды правительства Москвы вы объявили о прекращении точечной застройки в столице. Сообщили и о начале работы горячего телефона, по которому москвичи могут позвонить, если стройка под окном вызывает сомнение. Жители столицы откликнулись на призыв?

Все, баста...

РГ Будете разбираться, почему они появились? Как вообще это возможно - не где-нибудь в глухой деревне, а в самой столице вдруг начинается стройка безо всякого на то разрешения...

Владимир Ресин Еще как! За две недели поступило около 300 звонков по 152 стройкам, так как по некоторым адресам было сразу по несколько звонков. Много? Но при этом нужно иметь в виду: в Москве одновременно строится свыше 5 тысяч объектов! Для проверки поступивших сигналов создана специальная комиссия, возглавил которую главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Благодаря москвичам, власти узнали немало интересного о том, что происходит в городе. Например, 15 объектов, о которых сообщили звонившие, оказались самым настоящим самостроем!

РГ Почему же для того, чтобы принять решение, нужно было ждать, чтобы возмущение горожан достигло предела?

Ресин Обязательно будем. Соответствующим органам уже дана команда немедленно остановить работу и в установленном порядке ликвидировать начатые объекты. Если потребуется, дойдем до суда, но порядок наведем.

РГ Потому и департамент инвестиционных программ ликвидируется, спонсировавший большую часть точечной застройки?

Ресин За решением отказаться от точечной застройки именно сейчас стоит прежде всего экономика. Москва стала богаче, теперь у нее нет голода на деньги. В бюджете появились средства, на которые город может сам, без инвесторов строить то же жилье и сам решать, как и где это делать. Лет 10 и даже 5 тому назад такое было невозможно.

Курс на социалку

Ресин Да. Он преобразован в управление. Но главное, еще раз подчеркну, у Москвы изменилась политика. Приоритетом номер один стало для нее строительство социального жилья. Если в 2005 году из 5 миллионов квадратных метров, построенных в городе, на социалку приходилось 1,6 миллиона, а в 2006-м - 1,87 миллиона, то в этом году должно быть возведено уже более 2,2 миллиона квадратных метров.

Ресин В Москве еще много есть мест. Подсчитано, до 2020 года можно построить 70 миллионов квадратных метров жилья. В том числе на местах бывших свалок, в промышленных зонах и зоне отчуждения железной дороги... Сейчас, например, обсуждается возможность строительства на месте полей бывшей Люберецкой станции аэрации. Экспертиза показала, что вместе с Московской областью там можно построить порядка 5 миллионов квадратных метров квартир. Из них на долю Москвы придется примерно 1,5 миллиона квадратов. Этот район можно назвать, например, Люберецким парком - по аналогии с Марьинским парком. Помните, какой в прежние годы стоял шум, когда на таких же полях начиналась стройка? А теперь там замечательный благоустроенный район, прекрасная экология, метро подвели. А цены на квартиры? Одни из самых высоких в городе!

РГ Где же вы его собираетесь строить? От точечной застройки отказались, вширь некуда - за МКАД расположена территория Московской области...

Ресин По крайней мере сильно повышаться не будут - разве только в пределах инфляции. Но в этом заслуга не только Москвы. Почему покупательский спрос в столице снизился? Жилье начало строиться по всей России. Зачем, скажите, человеку из Тамбова ехать в Москву, если у него дома и работа есть, и квартиру там он может купить, да еще дешевле? При том, что уровень жизни в Тамбове достойный. То же самое происходит в Рязани, Омске, Калининграде... Я много езжу, своими глазами вижу, какая большая стройка кругом идет. Так что скоро из всех приезжих претендентов на московское жилье останутся только районы Крайнего Севера.

РГ Зато в целом по Москве цены немного присмирели с прошлой осени - даже слегка снизились, замерев примерно на отметке 4 тысячи долларов за квадрат. Может, еще упадут?

Ресин Желание у москвичей не расходится с реальностью. В городе существуют субсидии на приобретение жилья, социальная ипотека. Молодежь может обзавестись своей квартирой с помощью программы Молодой семье - доступное жилье, или можно оформить ипотечный кредит лет на 3 При средней зарплате в тысячу долларов это по карману многим горожанам, так как нынешняя банковская ставка в 10 процентов практически не выше темпов инфляции. А ведь еще строится жилье для военных, для работников социальной сферы... Жители пятиэтажек первых индустриальных серий, которые идут под снос, переезжают в новые квартиры, в которых на человека приходится в полтора раза площади больше, чем прежде. Свыше четырех миллионов квадратных метров уже снесено. Последняя пятиэтажка пойдет под снос, как и планировалось, в 2009 году.

РГ Для очередников курс на социалку, конечно, хорошо. Но чем больше будет строиться бесплатного жилья в городе, тем меньше его попадет на свободный рынок. Не приведет ли это в конечном счете все-таки к повышению цен на квартиры? Ведь очередников в Москве - менее 200 тысяч семей, а желающих улучшить свои жилищные условия - миллионы. Как показывают социологические исследования, каждый второй москвич мечтает о новоселье.

РГ Понимаем, что цены на жилье - щепетильный вопрос. Но все-таки давайте проясним для читателей, какова средняя себестоимость квадратного метра в Москве? 600-700 долларов?

Сверхдоходы не у строителей

РГ Ну, возьмем по максимуму. Пусть метр обходится даже в тысячу долларов. А продают-то этот метр в четыре раза дороже! Это уже сверхдоходы получаются...

Ресин Надо понимать, что когда строит дома своих серий ДСК-1 - у них одна себестоимость, когда ДСК- 3 - другая, а у домов, сооружаемых по индивидуальным проектам, - третья... Зарплата у строителей примерно одинаковая, цена материалов примерно тоже, а вот стоимость амортизации основных фондов уже у каждого предприятия своя. Так что говорить о средней себестоимости - это все равно, что определять среднюю температуру по больнице. То есть неверно в принципе.

РГ Может быть, пусть тогда антимонопольная служба поинтересуется такими продавцами?

Ресин Высокие доходы у тех, кто инвестирует и продает. Но и они отдают в бюджет города до 50 процентов стоимости квартир. На эти деньги в Москве строится социальное жилье. А у строителей сверхдоходов никогда не было и нет.

Застройщиком объекта по адресу Турчанинов переулок, владение 6 является ЗАО Автотранскомплект, аффилированное с инвестиционной компанией Союзпром и Союзпромбанком, руководителем которых является Виктор Малахов.

Ресин Попытки были, да закон не позволяет поставить верхнюю планку. Мы живем в условиях рынка. Он и определяет цены. К чему стремились - то и получили...
В последнее время набирает обороты скандал с функционированием элитного бизнес-центра, расположенного в центре Москвы, на Остоженке.

В подобной ситуации совершенно непонятно, каким образом оформлялись взаимоотношения владельцев бизнес-центра с арендаторами. Возникает и вопрос о налогообложении получаемых доходов от сдачи в аренду незарегистрированных квадратных метров в центре столицы. Пытаясь отстоять права соинвесторов, общество защиты прав потребителей Народный контроль уже обращалось с письмом к мэру города Москвы Юрию Лужкову, пытаясь привлечь его внимание к деятельности застройщиков и инвестиционно-строительных компаний, чья деятельность грубо нарушает права потребителей и противоречит действующему законодательству.

У бизнес-центра давняя и интересная история: еще в ходе строительства его общая площадь была увеличена более чем в два раза. В построенном здании за несколько лет до получения свидетельства о регистрации права собственности на объект появились арендаторы.

Учитывая, что данная ситуация происходит не где-нибудь в медвежьем углу, а в сердце Москвы, она вряд ли могла остаться без внимания. Как заявляет в письме общество защиты прав потребителей Народный контроль, отсутствие регистрации собственности означает отсутствие налогооблагаемой базы, а значит, неучтенные деньги перетекают в чей-то карман, оставляя в дураках не только инвесторов, но и государство.

К слову, совсем недавно Юрий Лужков заявил, что люди, сдающие в аренду жилье, должны обязательно регистрировать эти факты в налоговых органах. Мы будем накладывать на них такие же штрафы, какие накладываются на работодателей, которые используют труд иностранных мигрантов без регистрации, добавил мэр. И это, заметьте, относится к прегрешениям частников, чьи нелегальные доходы несравнимы с размером арендных платежей, которые можно взимать в самом центре Москвы. Возможные потери бюджета города в этом случае внушительны.

Вообще, когда говорят о правах соинвесторов, чаще имеют в виду жилую недвижимость. Безусловно, нельзя не отметить усилия московских властей в этой сфере. Еще зимой 2006 года Юрий Лужков заявил, что все люди, пострадавшие в городе от деятельности инвесторов, получат квартиры в течение ближайших двух лет. Первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин особо подчеркивал, что для того, чтобы ситуация не повторилась в будущем, приняты меры и на федеральном, и на столичном уровне. Кроме того, формируется реестр деловых партнеров правительства Москвы, в котором можно будет узнать всю подноготную о компаниях.

В бизнес-центре не все понятно не только с налогами, но и с правами соинвесторов. Ведь несмотря на то, что строительство давно закончено, некоторые инвесторы, заключившие договоры еще на начальном этапе строительства, до сих пор не получили документы о праве собственности на объекты инвестирования. Этот факт также нашел отражение в обращении правозащитников к столичным властям. По данным Народного контроля, сегодня арендаторы бизнес-центра занимают помещения без государственного оформления прав собственности на объект. В результате и физические лица, и крупные компании-инвесторы не могут занять свои офисы из-за невозможности оформления документов в соответствии с действующим законодательством. По мнению авторов письма, такая ситуация лишь подрывает доверие инвесторов к проектам, реализуемым в столице.

В ближайший вторник правительство Москвы обсудит программу капитального ремонта жилых домов вплоть до 2014 года. В материале 100 тысяч ремонтников выходят на старт, опубликованном в РГ 2 09.2007 года, уже рассказывалось о масштабных планах столичных властей, которые уже в будущем году увеличивают расходы по этой статье в 20 раз, выделив вместо нынешних двух миллиардов 40 миллиардов рублей.

Однако теперь, как показывает практика, внимания требуют не только жилые объекты, но и коммерческая недвижимость.

Российская газета : Артур Львович, программа капремонта многоквартирных домов Москвы рассчитана на 2008 - 2014 годы. Не найдя своего дома в перечне типов жилых зданий, которые власти обещают за это время отремонтировать, многие жители заволновались: что это значит? Власти просто забыли об этих домах или они идут под снос?

Сразу после публикации на редакцию обрушился шквал звонков от москвичей, которые просят объяснить, почему не подпадают под ремонт те или иные дома, когда город намерен заняться этими остатками, что ждет ветхое жилье и дома с деревянными перекрытиями? На эти и другие вопросы корреспондент РГ попросил ответить руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артура Кескинова.

РГ : А вы не запутаетесь? Какой под снос, какой - на ремонт...

Артур Кескинов : Скажу сразу: на произвол судьбы город не оставит ни один дом. Хотя бы потому, что обсуждаемая сейчас программа капремонта многоквартирных домов не единственная в городе по поддержанию жилья в надлежащем состоянии. Кроме нее существуют программа сноса и реконструкции ветхого жилья, программа реконструкции кварталов, программа выборочного и комплексного капитального ремонта... Другими словами, весь жилой фонд города, находящийся в эксплуатации тридцать и более лет, будет отремонтирован. Исключение составят лишь дома, которые находятся на балансе различных ведомств и еще не переданы городу. После передачи отремонтируют и их.

РГ : Хорошо, конечно, что столичные власти решили привести в порядок городское жилье. Но ведь, как гласит народная мудрость, один ремонт равняется трем пожарам и двум наводнениям... Поэтому горожане опасаются, не превратится ли их жизнь в ад в ходе этого вселенского ремонта. Проясните, пожалуйста, для начала, что это вообще такое - капитальный ремонт? Чего от него ждать?

Кескинов : Нет. Все программы увязаны между собой в строгом соответствии с градостроительными планами, за их исполнением налажен жесткий контроль.

На основании этой базы в разрезе каждого округа и района будут составлены перечени домов, которые находятся в удовлетворительном, частично неудовлетворительном и неудовлетворительном состоянии. От них ремонтники и будут, что называется, танцевать. Я же пока могу лишь сказать, что в ходе капремонта будут заменены все окна, выходящие на крупные магистрали, что создаст для жителей этих домов более комфортные условия проживания.

Кескинов : У каждой серии домов есть свои особенности и даже дома одной и той же серии могут находиться в разном состоянии из-за условий эксплуатации. Например, в одном регулярно текли трубы и все прогнило, а в другом - вовремя их чинили и дом выглядит в целом неплохо. В итоге в первом нужно поменять все коммуникации, а во втором - только кровлю... Решать, кому что делать, коммунальщики будут не на глазок. Государственная жилищная инспекция имеет базу данных технического состояния домов, составленную на основе проводимого ею мониторинга.

Кескинов : Начало, как уже объявлено, - 2008 год. В течение его отремонтируют самые изношенные дома, возраст которых 30 и более лет и принадлежат они товариществам собственников жилья и ЖСК. Так правительство Москвы решило поддержать организованных собственников, которые сами заботятся о своих домах. Эти приоритеты сохранятся и в 2009-2014 годах. Адресный перечень 2008 года полностью сформирован и после утверждения его на заседании правительства Москвы будет доступен в открытых источниках информации, в том числе на сайте департамента.

РГ : Когда и откуда именно начнется ремонт?

Кескинов : Через такое время капремонт предусмотрен федеральными нормативами. Но в программу попадают и дома, которым 30 лет исполнится в 2014 году.

РГ : Почему предпочтение отдано тридцатилетним домам?

Кескинов : Им город предоставит бюджетную субсидию на капитальный ремонт. Этот механизм сейчас отрабатывается.

РГ : А что будет с теми, которым тридцать исполнится, скажем, год спустя - в 2015 году?

Кескинов : Более 2,7 тысячи общей площадью около 13 миллионов квадратных метров. Таких значительных объемов ремонта в городе никогда раньше не было. Всего же предполагается отремонтировать более 13 тысяч строений.

РГ : Сколько домов в год будет капитально ремонтироваться?

Кескинов : Да. Их в городе порядка 30 процентов. Подготовительный цикл от начала обследования до начала их ремонта составляет 15 месяцев, поэтому сам ремонт домов с индивидуальной планировкой начнется в 2009 году. С этого момента каждый год на их долю будет приходиться не менее 30 процентов отремонтированных домов.

РГ : Дома с индивидуальной планировкой входят в это число?

Кескинов : Их в центре Москвы 90 Часть нуждаются в ремонте, как правило, из-за неправильной эксплуатации, а точнее - из-за неряшливого использования, в результате которого оказалась нарушена гидроизоляция, возникли протечки. На это обращают внимание чаще всего, когда уже сгнила вся балка. А ведь эти дома совсем не старые, их построили незадолго до начала массового строительства первых хрущевских пятиэтажек.

РГ : А что ждет старые дома в центре города с деревянными перекрытиями?

РГ : Снесут много?

И служить по действующим нормативам они должны не менее 90 лет. Подобных домов в городе 10 процентов, или около 10 миллионов квадратных метров. Большую их часть отремонтируют в числе других домов с индивидуальной планировкой.

РГ : Но ведь в столице есть и жилые дома постройки аж 1910 года - тоже многоэтажные, с деревянными перекрытиями и построенные по индивидуальным проектам. Взять, например, хотя бы так называемый дом Моссельпрома на Воздвиженке, некогда воспетый Маяковским. К чему готовиться их жителям?

Кескинов : Это вопрос скорее к архитекторам, они составляют градостроительные планы. Я могу сказать только одно: судьба каждого дома будет решаться с учетом его фактического технического состояния в ходе проработки кварталов.

РГ : Кому же город доверит вести капремонт в таких масштабах?

Кескинов : Такие дома (а их в Москве около 500) требуют особого подхода, так как большинство из них являются памятниками архитектуры. По закону их нужно не просто ремонтировать, а реставрировать, что и будет делаться.

В Госдуму внесены и одобрены профильными комитетами также поправки по упрощению процедуры заключения договоров управления, упрощению процедуры регистрации ТСЖ, увеличению расходов на содержание общего имущества для собственников нежилых помещений, созданию ТСЖ в новостройках. Еще одни поправки Москвы - в 185-й федеральный закон о фонде содействия реформированию ЖКХ - позволят столице установить процедуру конкурсного отбора подрядчиков не только в рамках государственного заказа, но и в случае предоставления ТСЖ и управляющим организациям субсидий.

Кескинов : Надеемся привлечь к этой работе серьезные ремонтно-строительные тресты с опытом. Впрочем, капитальный ремонт интересен для любого подрядчика, так как все объекты будут обеспечены документацией, деньгами, точным адресом. Не будет проблем и с нормативной базой. По поручению мэра правительство Москвы и Гордума вышли в федеральное правительство и Госдуму структуры с предложениями и законодательными инициативами, чтобы восполнить имеющиеся сейчас белые пятна. Плотно работаем и с Минрегионом России. Более того, наши инициативы уже нашли свое отражение в конкретных законодательных актах. Это касается зеленой улицы для ТСЖ, начало которой положено в 216м федеральном законе, по которому товарищества освободили от избыточного налогообложения.

РГ : Артур Львович, есть один афоризм: ремонт нельзя закончить, его можно только прекратить... А что делать москвичам, если, скажем, вдруг окажется, что несмотря на всю подготовительную работу дом отремонтируют так, что, скажем, крыша как текла, так и течет. А мастера уже ушли? Кто будет исправлять брак и за чей счет?

Сейчас активно пытаемся привести на рынок ЖКХ институт саморегулируемых организаций. Это чисто рыночный механизм, но он позволяет не допускать на рынок недобросовестных участников. Эти предложения также поддержаны федеральным центром, и мы надеемся, что до конца 2007 года они будут утверждены федеральным законом.

Категоричная позиция Москвы о том, что в столице частной собственности на землю быть не должно и полноценная замена ей -- долгосрочная аренда, остается непоколебимой уже почти 15 лет. Федеральные власти и законодатели готовили и выпускали законы, разрешавшие приобретать земельные участки в собственность по всей стране, но в столице находилось свое постановление, которое фактически блокировало инициативу правительства.

Кескинов : Бракоделы и будут исправлять. Естественно, за свой счет.
В октябре вступает в силу новый закон О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю. Большинство владельцев предприятий ждали документа с нетерпением: он упрощает процедуру выкупа земли. Особенно заинтересованы в работе закона столичные девелоперы -- они надеются, что московские власти перестанут мешать процессу приватизации земли.

Как отмечает представитель Московской городской палаты адвокатов Ольга Новикова (с ее помощью несколько владельцев предприятий смогли получить в собственность землю), сейчас из 1200 промышленных предприятий в Москве выкуплена земля только под 25-3 Это даже меньше 1%. Причем большая часть выкуплена по суду. (Первым предприятием, получившим свидетельство о собственности, стало ООО Солид-Кама в 2003 году.)

Земля под столичными предприятиями, всегда бывшая в центре внимания девелоперов в связи с потенциальной возможностью ее застройки,-- особый предмет спора между федералами и Москвой. С вступлением в силу в 2001 году Земельного кодекса участки под предприятиями и находящиеся на них здания стали считаться единым объектом. Для владельцев предприятий это означало, что они должны либо приватизировать эти земельные участки (до этого они находились в бессрочном пользовании), либо оформить их в аренду. Лично президент Путин дал распоряжение о максимальном облегчении процесса приватизации земли под предприятиями, в том числе и в Москве. Но столичные власти сумели замять эту тему.

Более того, когда в прошлом году федеральные власти стали настаивать на том, чтобы Москва пересмотрела свои принципы относительно частной собственности на землю, столичные власти выпустили очередное постановление N431 О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность (N431-ПП от 27 июня 2006 года). По признанию участников рынка, этот документ вместо помощи значительно добавил проблем тем, кто хочет выкупить землю (несмотря на свое название). Он обязал тех, кто хочет приватизировать землю, представить дополнительные документы (например, сделать геоподоснову). То есть если есть какие-то правовые сложности с этим земельным участком, то выкуп не состоится. Складывается такое впечатление, что при подготовке этого документа столичные власти собрали всю судебную практику по тем предприятиям, которые смогли приватизировать землю, проанализировали ее и добавили в процесс приватизации дополнительные преграды,-- рассказывает Ольга Новикова.-- За девять месяцев, в течение которых действует это постановление, на приватизацию земли было подано, по данным департамента земельных ресурсов, более 1000 заявлений от лиц, имеющих такое право, но удовлетворено из них, по неофициальным данным, не более десяти. По информации участников рынка, одним из немногих участков, с того момента получивших свидетельство о собственности, стал участок в Марфине -- 22 га (об этом свидетельствует постановление правительства Москвы от 4 июля 2007 года N1387-РП). Это один из немногих случаев, когда владельцу повезло,-- комментирует Ольга Новикова.

Такой низкий показатель -- следствие целого ряда причин. Фактически, когда заключали договоры аренды, столичные власти предлагали кабальные условия без возможности выкупа земли в собственность. Договор аренды просто навязывался, и ни о каких приемлемых условиях арендной ставки речи идти не могло. Кроме того, помимо обычных арендных платежей необходимо было нести дополнительные расходы. Например, на развитие территории. А те 20 предприятий, которым удалось получить в собственность землю,-- еще один показатель того, что это крайне сложно. Более того, частная собственность на землю под ними -- не только результат грамотного ведения судебных дел, но и результат неких договоренностей с местными властями,-- возмущается заместитель руководителя комитета по бюджету и налогам Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Сергей Беляков.

Исключением осталась, как всегда, Москва. В этом субъекте федерации выкупные цены на землю при ее переоформлении под другие нужды составят 100% от кадастровой стоимости. Этот пункт пролоббировало столичное правительство.

Дождались
Вопреки активному сопротивлению Москвы частная собственность на землю медленно, но верно все же становится реальностью. Летом текущего года опять же не без участия президента Путина был принят федеральный закон N212 О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю. Он вступает в силу уже в конце октября. Этот закон четко прописывает процедуру переоформления земли под предприятиями и устанавливает по всей стране ставку выкупа для городов с населением более 3 млн человек -- 20%, а во всех остальных -- в размере 2,5% от кадастровой стоимости. Эту цифру назначил Владимир Путин, разрешив спор между законодателями, которые хотели установить этот показатель на уровне 5%, и РСПП, настаивавшим на 1,5%. С вступлением в силу этого закона владельцы предприятий получили возможность выкупить землю дешевле и по упрощенной процедуре оформления документов.

По мнению участников рынка, очень важно, что закон устанавливает верхний предел арендной платы 2%. До этого Москва могла назначать практически любые ставки. Правда, по словам Сергея Белякова, недавно был зафиксирован инцидент в одном из регионов, где местные власти к этому проценту придумали свой коэффициент, повышающий арендную плату. Фактически это произвольное повышение арендной платы. Вероятно, что в Москве может быть то же самое. То есть нет гарантии, что закон будет четко исполняться,-- предостерегает он.

Московским властям всегда шли на уступки, и те ставки выкупа земли, которые сейчас установлены,-- это результат компромисса. Уступка нам не очень нравится, но тут ничего не поделаешь -- до принятия этого закона в Москве вообще нельзя было приобрести землю в собственность,-- констатирует Сергей Беляков.

По словам руководителя департамента Недвижимость. Земля. Строительство компании Vegas-Lex Юрия Борисенко, согласно новому закону, каждый губернатор может установить собственную кадастровую оценку, исходя из установленных расплывчатых параметров этого документа, и менять ее каждый квартал. Даже профессиональные оценщики не смогли понять, на каком моменте можно оспорить решение по кадастровой стоимости. Основной принцип -- она должна быть близкой к рыночной, но чуть ниже,-- комментирует Юрий Борисенко.

Кадастр не помеха
Еще одна важная составляющая в процедуре выкупа земли и выплаты арендной платы -- величина кадастровой оценки земли. Ведь именно она является основополагающей при расчете суммы выкупа участка, величины арендной платы и суммы земельного налога. Правда, практически все игроки рынка до сих пор не могут понять, как будет считаться кадастровая стоимость и как ее можно приблизить к рыночной. Сейчас очень сложно определить рыночную цену земли. Ведь в договорах купли-продажи часто указывается заниженная стоимость,-- говорит Ольга Новикова.-- Нанимать оценщиков каждый раз -- дорого, своих держать -- тоже. Вероятно, власти выработают определенную методику и на этом остановятся.

Кроме того, как отмечает Сергей Беляков, в будущем рост кадастровой оценки можно будет регулировать и пресекать попытки государства излишне ее завышать: Мы хотим ввести понятие институт независимого оценщика и возможность оспаривания кадастровой оценки -- то, чего сейчас нет. В настоящее время идет полная зависимость от оценщиков местных властей. Сейчас есть возможность оспорить только нарушение процедуры, а с принятием лоббируемого нами документа можно будет оспаривать сами результаты оценщиков.

Таким образом, выкупная цена для владельцев предприятий может еще увеличиться за счет повышения кадастровой стоимости. В Москве есть куда еще повышать, так как здесь очень часто рыночная стоимость в полтора или в два с половиной раза отличается от кадастровой. Таким образом, к 2009 году кадастровая стоимость земли в столице может увеличиться в те же полтора-два раза, что увеличит и выкупную стоимость земли,-- предостерегает Юрий Борисенко. Однако у владельцев предприятий есть еще время до 2009 года успеть выкупить землю по старой кадастровой цене. Новый закон О едином кадастре не является основанием для пересчета текущей установленной кадастровой стоимости, так как существует постановление правительства РФ, которое запрещает пересматривать кадастровую стоимость чаще чем раз в три года. В Москве кадастровая стоимость последний раз утверждалась 1 января 2006 года, то есть до 2009 года она должна действовать и не может быть пересмотрена. В других регионах это будет еще позже,-- говорит Юрий Борисенко.

Тем не менее до сих пор нет полной уверенности в том, что Москва не будет и дальше препятствовать приватизации земли. Описанные выше новые льготные правила приватизации земель представляют собой разумный компромисс диаметрально противоположных подходов, которых придерживались и придерживаются РСПП и мэрия Москвы,-- говорит партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.-- Однако если уже шесть лет столичные власти довольно эффективно противостояли многочисленным попыткам приватизировать землю в Москве, то что им мешает продержаться еще столько же или даже дольше?

Есть ли смысл?
Суммируя все новые нормы законов, получается, что при соблюдении столичными властями этих правоустанавливающих документов предприниматели, пусть и за 100% кадастровой стоимости, все же смогут покупать землю под предприятиями в Москве. И большинство владельцев предприятий, безусловно, захотят воспользоваться своим правом. Тем более что в большинстве случаев собственники -- это девелоперы, рассчитывающие на застройку территорий. Быть собственником участка более выгодно, так как земельный налог -- стабильная величина. Арендная же плата постоянно растет, и инвестор не может просчитать бизнес-план, потому что не может предсказать, какая будет арендная плата в следующем году,-- напоминает директор отдела земельных отношений Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Ольга Кузякина.

Девелоперы, давно ждавшие вступления в силу этого документа, не скрывают своих намерений. Если поверить в то, что Москва действительно даст слабину и появится возможность воспользоваться нормами этого закона, мы непременно этим воспользуемся,-- рассуждает генеральный директор компании Главстрой СПБ Игорь Евтушевский. Согласен с ним и генеральный директор Platzdarm Development Тигран Алексанян: Если кадастровая стоимость будет приближена к рыночной, то при выкупе предприятия с дальнейшим его перепрофилированием владельцу надо будет заплатить всего лишь рыночную стоимость, однако надо подождать, что будет на практике.

Ольга Новикова, которая уже неоднократно сталкивалась с адвокатами столичных властей и их жесткой позицией по поводу частной собственности на землю, сомневается, что власти Москвы отступят. И в дальнейшем правительство Москвы, несмотря на усилия федералов, будет жестко лоббировать свои условия, а именно арендные земельно-правовые отношения. В Москве выкуп предприятий -- будут единичные случаи, так как это все будет очень дорого и просто невыгодно,-- говорит она. Более оптимистичен Сергей Беляков: Даже если выкупать землю по ее рыночной стоимости, это будет оправданно. На ней в дальнейшем можно осуществлять совершенно разные девелоперские проекты. Количество заявлений о том, чтобы приобрести недвижимость в собственность, уже сейчас очень велико и будет только расти. Земля -- это возможность привлечения финансирования, то есть даже такая цена не делает проект нерентабельным.

В дальнейшем был установлен новый порядок исчисления и уплаты земельного налога. В соответствии с федеральным законом от 29 ноября 2004 года N141-ФЗ земельный налог признается местным налогом, устанавливается муниципальными образованиями и уплачивается на территории этих муниципальных образований.

Кадастр
История появления государственной кадастровой оценки в России начинается 25 августа 1999 года с принятия постановления правительства РФ N945 О государственной кадастровой оценке земель. После этого стали осуществляться мероприятия по организации государственной кадастровой оценки земель на всей территории РФ, в результате чего 8 апреля 2000 года было подписано постановление правительства РФ N316 Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель.

Это несоответствие должно быть устранено новым законом О едином кадастре, который вступит в силу в марте 2008 года.

Правда, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, говорить о том, что появился полноценный кадастр, пока рано. Во-первых, информация о землях находится в соответствующих муниципальных комитетах Роснедвижимости. Во-вторых, сегодня существует около десяти различных кадастров (земельный, водный, лесной и т. д.), что приводит тому, что информация зачастую дублируется и один и тот же участок, находясь в различных кадастрах, оценивается по-разному,-- говорит Константин Ковалев.



Главная --> Публикации