Главная --> Публикации --> Валерий шанцев: у москвы среди мегаполисов мира самый маленький долг Ипотечный кризис ударит по обещаниям медведева Николай кошман: «квадратный метр растет в геометрической прогрессии» Россияне поднимают цены на недвижимость и жизнь в итальянских курортных городках Ближние "вешки"

Мнение эксперта

Эксперты московской компании Swiss Realty Group оценивают существующий объем офисного рынка Казани в 370 000 кв. м. По версии аналитиков, класс А не представлен на рынке вовсе, а предложение, относимое к классу В, не превышает 86 000 кв. м.

Наелись.
Сейчас крупные специализированные офисные объекты в Казани уже не строятся, и не думаю, что будут строиться в будущем. Девелоперы осторожничают, видя ситуацию на рынке. Если доля невостребованных площадей достигла 30%, то это уже тревожная цифра.

Марсель Валиахметов
руководитель отдела коммерческой недвижимости АН Мегалит

По словам Елены Стрюковой, консультанта еще одной московской компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), сейчас доля свободных площадей во всех бизнес-центрах города составляет 32%, в новых качественных БЦ этот показатель почти в три раза ниже (12%).

Сколько не хватает
По информации Swiss Realty Group, вакантные площади в конце II квартала в классе В составляли 8%, в других помещениях 10%.

Ставки застыли
В Мегалите летом наблюдали снижение ставок на 15% на офисы в невостребованных местах, заявляет Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН Мегалит. Риэлтор АН Альянс недвижимость Лилия Поликарпова сетует: Летнее снижение цен и ставок разбаловало арендаторов. Теперь им нужно все больше удобств за все меньшие деньги. В начале сентября офисы с недорогой отделкой в центре города сдавались начиная от 500 руб. за 1 кв. м в месяц, средняя ставка по центральному Вахитовскому району составляла 700 руб., говорит Валиахметов. Дороже всего, по его словам, арендаторам обходились помещения в офисной части Сувар-плазы по 1000 руб.

Директор АН Валери Валерий Абсалямов указывает на то, что строящиеся в Казани крупные коммерческие объекты многофункциональны и офисная доля в них обычно невелика девелоперы страхуются.

Новое строительство
В IV квартале 2007 г. в самом центре Казани должен быть введен в эксплуатацию торгово-офисный центр Европа. Общая площадь здания 3400 кв. м, объем инвестиций около $2 млн. Инвестор и управляющая компания STR Group.

Цены продаж качественных площадей в БЦ, по данным Мегалита, могут достигать 60 000 руб. за 1 кв. м, а невостребованное помещение с плохой отделкой не уйдет и за 40 000 руб. Впрочем, по словам риэлтора, сделок по купле-продаже офисов на рынке немного аренда по-прежнему преобладает.

На I квартал 2008 г. намечена сдача Международного бизнес-центра (МБЦ), строящегося на пр-те Ямашева. В нем разместятся офисы (2200 кв. м), квартиры (5500 кв. м), гостиница (1100 кв. м), торговые площади (3000 кв. м). Инвесторы проекта Международный промышленный банк, Идель-банк и Международный бизнес-центр. Как сообщили представители девелопера (Центр оздоровления и отдыха), концепция комплекса может изменяться. Объем инвестиций не разглашается.

До конца года должен быть сдан офисный центр на ул. Декабристов (девелопер Связьстрой).

Планы по строительству МФК с большой офисной составляющей имеет местная компания Bauer Group. По словам ее гендиректора Андрея Гаврилова, сейчас разрабатывается его концепция. Большую площадь здания 30 000 из 35 000 кв. м займут офисы.
Общая площадь всех офисных и учрежденческих объектов в столице составляет около 32 млн кв. м. Качественные площади занимают одну пятую часть, или более 6 млн кв. м. О тенденциях и перспективах офисного рынка Москвы высказывает свое мнение генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников.

Еще один проект с офисной составляющей по пр-ту Ямашева, также многофункциональный, реализует компания Мостаф (девелопер и инвестор), сообщила Оксана Дубкина, начальник инвестиционного отдела компании Мостаф, общая площадь комплекса 16 000 кв. м. Гостиница займет 8500 кв. м, под торговлю будет отведено 1000 кв. м, а офисы разместятся на 6500 кв. м. Сдача объекта запланирована на первое полугодие 2008 г.

1995 Работал в различных компаниях на рынке недвижимости.

Биография
Родился 13 октября 1973 г. В 1997 г. окончил Московский государственный авиационный институт, в 1997 г. получил второе высшее образование, в 2005 г. окончил курсы CCIM.



2005 Стал гендиректором Russian Research Group.

Создана в 2005 г.
Персонал составляет 30 человек. Осуществляет полный комплекс работ по консалтингу на рынке коммерческой недвижимости.


Russian Research Group (RRG)
Консалтинговая фирма

В 2007 г. ожидается ввод примерно 1,2-1,5 млн кв. м офисов высокого класса. Когда наконец спрос будет удовлетворен?

В комплекс услуг входят проведение исследований, разработка концепций, экономическое обоснование проекта, прогноз оборотов, а также брокеридж и маркетинговое продвижение.

А как оценить спрос на офисы более точно? Вряд ли все компании строят долгосрочные планы по своему расширению

По современным меркам средняя обеспеченность города офисными площадями должна составлять 9-10 кв. м на человека. Все имеющиеся в Москве офисы могут обеспечить примерно 3 млн работников. В Москве население составляет 10-12 млн, прибавьте к этому 2 млн приезжих. Свою лепту вносят и западные компании, выходящие на наш рынок. Но это, конечно, грубый подсчет.

Децентрализация офисного рынка и создание неких кластеров единственно возможная перспектива для Москвы?

В условиях несовершенного рынка и отсутствия полной информации прогноз спроса является трудоемким, но возможным. Для его анализа применяются различные методы от составления математических моделей до проведения интервью с арендаторами. Не стоит забывать и о макроэкономических показателях. Хотя они являются индикативными и точного прогноза не дают.

Нередко зоной притяжения становится дорога в аэропорт эта общемировая тенденция нашла отражение и на нашем рынке.

Создание кластеров рынка офисной недвижимости естественный процесс. Однако он не исчерпывается одним только стремлением избежать пробок по дороге на работу. При выборе будущего офиса арендатор (или покупатель) руководствуется, как правило, одним из трех соображений: его близостью к месту жительства главы компании, соседством стратегических партнеров и экономией средств на арендной плате.

Децентрализация ширится и развивается?

Для Москвы это в первую очередь Ленинградское шоссе, ведущее в Шереметьево. А стремительное развитие Домодедово и Внуково создает предпосылки для формирования деловых зон и по этим направлениям (особенно по Ленинскому проспекту). Это уже сказалось на ценах: самые дорогие офисы, помимо центра города, располагаются вдоль Кутузовского, Ленинского и Ленинградского проспектов.

Хотя с геомаркетинговой точки зрения возможности для развития офисной недвижимости в самой Москве еще не исчерпаны. Из 94 кластеров, на которые мы делим столицу, в 30 (а это почти треть!) отсутствуют современные бизнес-центры. Например, нет концептуальных офисных зданий в Митине, Куркине, Бутове, Солнцеве. Да и вся восточная часть Москвы практически не имеет современных площадей.

Ее важный стимул стремление сэкономить на арендуемых площадях. Спрос на офисы в спальных районах и за МКАД растет. Активно развивающимся деловым кластером являются Химки.

А помимо децентрализации какие тенденции можно отметить?

Еще один путь развития децентрализации редевелопмент промзон, который повлечет за собой формирование новых офисных кластеров (например, Нагатина).

В ближайшие годы ожидаются проблемы с заполняемостью и, как следствие, снижение арендных ставок в бизнес-центрах, построенных пять-шесть лет назад. С вводом больших современных площадей (например, в Москва-Сити) арендаторы будут освобождать ранее занимаемые ими офисы класса А и В в других местах. Через пару лет на рынок могут одновременно выйти довольно большие объемы площадей в морально устаревших бизнес-центрах. Это приведет к снижению стоимости аренды в ряде зданий и увеличению уровня вакантных площадей.

Мы все время говорим о редевелопменте промышленных зон, подразумевая крупные, значимые для рынка проекты. Однако упускается из виду реконструкция отдельно стоящих промышленных зданий. Их много, часто у них хорошая транспортная доступность. Редевелопмент здания из промышленного в офисное позволяет увеличить доход от аренды в два-три раза.

С начала 2007 г. ставки выросли на 15-20%. Еще больше на 42% в центре и на 30% за пределами Садового кольца выросла средневзвешенная цена предложения на продажу. В середине сентября, по нашим данным, офисные площади внутри Садового кольца предлагались в среднем по $10 400 за 1 кв. м, а за его пределами по $4300 за 1 кв. м.

Пока что арендные ставки растут. Как долго они будут расти дальше, как и цены продаж?


Многие строители и девелоперы тем не менее сохраняют оптимизм, считая, что благодаря росту экономики компании-арендаторы пребывают в хорошем состоянии.

Сейчас для офисов класса А доходность составляет примерно 8-9%. Ее снижение будет продолжаться (например, в западных странах она составляет 4-6%), но есть пределы. Ведь, чтобы сохранить высокий уровень доходности, при дальнейшем подорожании коммерческой недвижимости столь же быстрыми темпами должны расти и арендные ставки, что вряд ли произойдет. К концу 2007 г. мы ожидаем стабилизацию ставок.

Однако экономика восстановилась, и в последние два года, по данным Cushman Wakefield, доля пустующих офисных помещений в Европе сократилась в среднем с 12% до 9%. По оценке Jones Lang LaSalle, во II квартале этого года она составила 7,7%, а расходы арендаторов выросли на 4,6% (это самый быстрый квартальный рост с конца 2004 г.).

Арендные циклы
В последние два года рынок аренды офисной недвижимости стабильно растет. В начале десятилетия из-за краха на технологическом и фондовом рынках многие технологические, финансовые и инвестиционные компании резко сократили персонал, в результате чего высвободились огромные офисные площади. Свое дело сделала и стагнация в экономике еврозоны. Следствием стало падение ставок аренды на многих крупных рынках Европы.

Бизнес на подъеме
Положительный тренд на рынке аренды офисной недвижимости фиксирует и CB Richard Ellis. Ее индекс по рынкам 27 стран Евросоюза EU-27 Rent Index показал сокращение пустующих офисных площадей во II квартале на 10% и рост арендных ставок на 3%. Наибольший рост стоимости аренды зафиксирован в столицах в Париже, Лондоне, Мадриде, Стокгольме и Варшаве. Многие эксперты называют Мадрид и Барселону городами, в которых рынок офисной недвижимости подвержен наибольшему риску. В Барселоне, например, строительство идет столь бурными темпами, что в ближайшие два года офисные площади увеличатся на 15%, отмечает Майкл Хэддок, аналитик CB Richard Ellis. Предложение может превысить спрос, и арендные ставки начнут падать, а многие офисы останутся пустыми.

Агенты по недвижимости отмечают, что рынок офисной аренды развивается циклично. Арендные ставки растут, девелоперы, привлеченные ростом спроса, строят слишком много недвижимости. В результате доля незанятых площадей начинает увеличиваться, ставки аренды снижаются. Девелоперы сокращают объемы строительства, ставки снова начинают расти и т. д. Рынки офисной недвижимости европейских городов сейчас находятся на разных стадиях этого цикла. В большинстве городов ставки аренды растут, а доля свободных площадей сокращается. Даже в Амстердаме и Франкфурте, где рынок аренды находился в наихудшем состоянии, ситуация в последнее время улучшается. Доля свободных площадей сейчас составляет 13% и 14,7% соответственно, тогда как несколько лет назад она достигала 20%.

На некоторых рынках арендные ставки снижаются в частности, это происходит в секторе промышленной недвижимости в странах Восточной Европы, где предложение в последние годы росло быстрыми темпами. То, что происходит с промышленными площадями в Восточной Европе, несколько напоминает ситуацию в этом регионе на рынке офисной недвижимости 10-12 лет назад, говорит Хэддок. Поскольку спрос велик, а предложение фактически отсутствовало, все начали строить, и в результате девелоперам пришлось драться за арендаторов, что привело к снижению арендных ставок.

Если сектор офисных помещений считается волатильным, то в двух других секторах рынка коммерческой недвижимости промышленном и торговом ставки аренды меняются достаточно плавно, в основном Следуя за инфляцией.

Возросли риски в секторе аренды помещений для розничной торговли. Устойчивое развитие ритейла долгое время обеспечивал потребительский бум. Низкий уровень процентных ставок позволял потребителям брать дешевые кредиты. Однако рост стоимости заемных средств в Великобритании и еврозоне в последние годы и ужесточение стандартов кредитования в результате разразившегося летом и еще далеко не закончившегося кредитного кризиса может подорвать рост потребительских расходов.

Пессимистичные прогнозы
В Великобритании темпы роста ставок аренды промышленной недвижимости в последние три года отстают от темпов инфляции, говорит Питер Дэймсик, начальник аналитического отдела CB Richard Ellis. В ближайшие месяцы, по данным King Sturge, в стране будет введено в строй рекордное количество промышленных площадей, что может отрицательно сказаться на уровне и ставках аренды.

Никто пока не ждет повторения событий начала десятилетия, когда лопнувший пузырь на фондовом рынке привел к массовым увольнениям в финансовых и технологических компаниях, но все помнят о том, что такое возможно.
Группа М-индустрия, специализирующаяся на строительстве жилья, выходит на рынок складской недвижимости. Она построит в Уткиной Заводи логистический терминал класса А общей площадью 95 000 кв. м, рассказал гендиректор ЗАО М-индустрия Денис Тихонов. Инвестиции составят, по его словам, $300 млн, схема финансирования еще не определена. Тихонов говорит, что проект проходит согласования, к строительству компания намерена приступить в начале следующего года, а завершить в 2009 г. и сдать в аренду профессиональному оператору.

Кризис, начавшийся на ипотечном рынке США, может иметь отрицательные последствия и для сектора офисной недвижимости. Многие европейские банки и инвестфонды понесли потери на рынке американских облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами, а кризис ликвидности ударил по сектору слияний и поглощений. Если участники финансового сектора, включая инвестиционные и ипотечные банки, фонды и юридические компании, начнут сокращать штаты, это ударит по рынку офисной недвижимости в таких финансовых центрах, как Лондон и Франкфурт.

Переизбытка складов не предвидится. Крупномасштабных комплексов класса А, предлагающих площади в аренду, на рынке нет, поэтому перенасыщение рынка пока не прогнозируется. Не все заявленные проекты обязательно будут реализованы, могут измениться сроки их ввода. Комплекс М-индустрии расположен рядом с единственным в городе неразводным мостом через Неву. Отсюда удобно добираться до Мурманского и Московского шоссе и в перспективе до Пулковского, Таллинского и ЗСД.

Удобный участок
Игорь Кокорев
старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург

Включает 17 предприятий, работающих на рынке недвижимости и строительства.
У группы на разных этапах реализации находится 600 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Петербурге.
Контролируется менеджментом.
Выручка $89,5 млн (2006 г.).
Валовая прибыль $18,5 млн.

М-индустрия
группа строительных компаний

Это место удачно с точки зрения логистики, рядом проходит кольцевая автодорога, неподалеку несколько шоссе, говорит представитель пресс-службы МЛП. Большой конкуренции складской проект М-индустрии нам не составит, уверен он. Петербург испытывает большой дефицит складов класса А, в ближайшее время этот сегмент заполнен не будет.

Терминал расположится на участке площадью 20 га между Октябрьской набережной и КАД, который находится в собственности компании. По словам старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург Игоря Кокорева, его ближайшими конкурентами будут проекты Уткина Заводь компании МЛП и Теорема терминал, которые строятся по соседству.

Стоимость строительства комплекса площадью 95 000 кв. м, включая приобретение земли и инженерную инфраструктуру, Фролов оценивает примерно в $80 млн. Срок окупаемости при сдаче в аренду составит, по его словам, около 10 лет. Директор по развитию Евросиб девелопмент Мария Тиника говорит, что инвестиции М-индустрии неправдоподобно высоки. Затратная часть на строительство офиса класса А не должна быть дороже $1200 за 1 кв. м без учета стоимости земли, недоумевает она. Непонятно, как будут окупаться такие вложения и кто даст под такой проект денег, удивляется Тиника.

Место выбрано удачно, однако существует опасность переизбытка складов, полагает Владимир Фролов, гендиректор девелоперской компании Espro Investment, которая собирается построить индустриальный парк в Марьине. Найти арендаторов будет проще тем, кто построит комплекс первым. Рынок испытывает большой дефицит, но заявлено много проектов, говорит он.



Главная --> Публикации