Главная --> Публикации --> Как оформить перепланировку квартиры Склады на перспективу Крупнейшие выставочные площадки юга россии уже не могут вместить всех желающих Кадастр в москве: последние дни арендаторов и застройщиков? Москвичи скупают новостройки как горячие пирожки

Масла в огонь подлил в начале прошлой недели первый заместитель председателя Госстроя России Николай Маслов. Он заявил, что правительство ни много ни мало лишило муниципальные власти права регистрировать сделки с недвижимостью! И подчеркнул, что все сделки с недвижимостью, регистрируемые муниципальными БТИ после 17 сентября, незаконны. Если бы это было действительно так, то рынку недвижимости грозил бы коллапс.

Так шутят в Госстрое. Федеральные власти не раз заявляли о необходимости увеличить налоговые поступления в бюджет за счет налогов на недвижимость (и выявления ранее незарегистрированной недвижимости). Эту цель преследовали поправки в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обновленный закон вступил в силу 17 сентября и вызвал некоторую сумятицу на рынке.

Ведь БТИ, равно как и приходящая им на смену "Ростехинвентаризация", не занимается регистрацией сделок, как полагает г-н Маслов. Функция этих организаций - учет и инвентаризация объектов недвижимости (как видно из самого названия нового ФГУП).

К счастью, в действительности речь идет совсем о другом, а оценки г-на Маслова лишь отражают уровень понимания предмета этим конкретным чиновником. Для подразумеваемой законом и Николаем Масловым передачи функций БТИ филиалам государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" (в том числе и передача всех архивов) необходимо время. Передача, несомненно, растянется на месяцы. Да, в это время будут происходить накладки и задержки с выдачей документов, однозначно произойдет изменение тарифов на выдачу поэтажных планов, экспликаций и формы 1-а, поскольку "Ростехинвентаризация" становится по сути монополистом (новые тарифы Госстрой планирует разработать к 1 ноября). Однако все это отнюдь не означает изменений самой процедуры регистрации сделок с недвижимостью.

И если они зарегистрируют сделку с недвижимостью, в пакет документов которой будут входить и справки из БТИ, выданные после 17 сентября, то признать ее недействительной будет фактически нереально - поскольку государство не сможет обвинить в этом самого себя. Кстати, эти справки в Москве сейчас продолжают выдавать. Равно как и принимать - в Москомрегистрации, в пакете с другими необходимыми документами.

А функции госрегистрации и так муниципальным властям давно не принадлежат: что Москомрегистрация, что Московская областная регистрационная палата, осуществляющая свою деятельность в Подмосковье, что все остальные регистрирующие органы в регионах являются государственными учреждениями юстиции и подчиняются Министерству юстиции РФ.

Однако важнее всего тот факт, что с 1 октября вступит в силу порядок присвоения федеральных инвентаризационных номеров на объекты недвижимости и будет введен единый госреестр по регистрации объектов недвижимости в электронном виде, который будет представлять из себя дубликаты бумажных архивов. Полностью этот реестр планируется создать к 1 января 2004 г. Главной целью проведения подобной инвентаризации становится выявление незарегистрированной недвижимости. Таких объектов, по данным того же Николая Маслова, в РФ насчитывается порядка 10 млн единиц. Эти строения не состоят на учете в БТИ и, соответственно, не облагаются налогами. Тут речь главным образом идет о дачных и коттеджных поселках и гаражах, большинство которых собственники действительно не регистрируют.

В чем же тогда суть изменений в законе? По словам старшего юриста компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максима Попова, большинство вносимых исправлений в первую очередь служат устранению недостатков и непониманий, возникших за время работы закона с 1997 г. В частности, уточнениям подверглись перечни предоставляемых сведений, изменены некоторые сроки выдачи документов, исключены двойственные толкования. Несомненным плюсом, по мнению Попова, является признание факта, что государственной регистрации подлежит "аренда недвижимого имущества", а не некое "право аренды", как было прописано ранее в законе.

Ставки
1500 рублей составляли в сентябре 2007 г. средние ежемесячные ставки аренды 1 кв. м в новосибирских офисах класса А.

Инвентаризация несомненно увеличит налоговые поступления в бюджет. Однако, по мнению экспертов, вносимые изменения - лишь ступенька к решению более важной задачи. Заместитель директора управления вторичного рынка компании "Миэль-Недвижимость" Олег Самойлов отметил следующее: "В настоящее время, помимо некоторого перераспределения власти в пользу Центра, происходит один из этапов подготовки к давно ожидаемым изменениям в системе оценки стоимости объектов недвижимости - с целью привести инвентаризационные цены в соответствие с рыночными. Заметим, что разработка соответствующей методики была поручена в свое время именно "Ростехинвентаризации". В случае если это произойдет, мы можем столкнуться с изменениями рынка вследствие роста налогооблагаемой базы (и, соответственно, роста расходов собственников недвижимости). Ведь определение размеров налогов, подлежащих уплате гражданами - собственниками и приобретателями недвижимости, - осуществляется именно исходя из инвентаризационных стоимостей".
По данным DSO Consulting, объем офисного рынка Новосибирска осенью 2007 г. составил около 1,7 млн кв. м. Объекты класса А занимают около 40 000 кв. м, класса В около 140 000 кв. м, класса С почти 0,6 млн кв. м. Тем не менее эксперты отмечают, что в Новосибирске отсутствует единый, общепринятый подход к классификации офисных зданий. Большинство бизнес-центров, заявленных как класс А, фактически относятся к классу В, и то в лучшем случае, отмечает генеральный директор компании РАТМ-девелопмент Наталья Торшина. Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что общепринятой классификации офисов в Новосибирске нет, в связи с чем возникают странные ситуации вроде продажи по частям офисных зданий, заявленных как класс А или даже А+, что недопустимо для таких объектов. Кроме того, сами арендаторы слабо представляют, чем отличается класс А от класса В, и больше смотрят на размер арендной ставки, чем на качество помещения.

Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Сonsulting, уточняет, что в Новосибирске существует классификация офисов та, по которой DSO Consulting проводила рейтинги бизнес-центров 2005 и 2006 гг. Однако ее нельзя назвать общепринятой, поскольку ее разделяют далеко не все эксперты. С другой стороны, считает Торшина, строящиеся бизнес-центры будут все более совершенными по всем параметрам, со временем объекты станут соответствовать реальному классу, а классность существующих зданий будет пересмотрена и в ряде случаев понижена.

1000 рублей в месяц платили за 1 кв. м аренды помещений в бизнес-центрах класса В. Ставки дифференцируются в зависимости от качества объекта и его местоположения.

Ставки дифференцируются и в зависимости от местоположения офиса. Максимальные ставки аренды по городу были зафиксированы в Железнодорожном районе 1450 руб. за 1 кв. м в месяц.

Ставки дифференцируются
Ведущий специалист аналитического центра Сибакадемстрой недвижимость Татьяна Высоцкая говорит, что в новых административных зданиях ставки растут (+17,2% по сравнению с I кварталом 2007 г.), в перепрофилированных под офисы помещениях в жилых домах, институтах и фабриках снижаются (-8,8-9,4% по сравнению с I кварталом).

Насыщения рынка нет
По мнению Ермолаевой, рынку не хватает новых офисов класса В и С+ (с ремонтом), расположенных в центре города и по линии метро, с ежемесячной ставкой в 800-900 руб. за 1 кв. м.

Что касается цены продаж офисной недвижимости, то дороже всего обходится 1 кв. м покупателям офисов в Центральном районе города. На первичном рынке он предлагается в среднем по 71 560 руб., на вторичном по 78 920 руб. По данным Rid Analytics, в сентябре на продажу предлагались помещения в 26 бизнес-центрах общей площадью около 200 000 кв. м.

В Новосибирске уже работает бизнес-центр Росевроплаза (общая площадь 27 766 кв. м, девелопер Росевродевелопмент), в конце 2007 начале 2008 г. откроются бизнес-центры Кронос (50 000 кв. м, девелопер Апромако), Гринвич (34 000 кв. м, девелопер Транссервис), Кобра (20 000 кв. м, девелопер Труд).

По мнению Торшиной, город может поглотить еще несколько сотен тысяч квадратных метров офисных площадей, однако их ввод должен происходить постепенно. Одновременное открытие нескольких бизнес-центров класса А может привести к падению ставок аренды, предупреждает Торшина.

Московские девелоперы, планируя строительство офисов в регионах, на 50% ориентируются на столичных и зарубежных арендаторов. Другая половина региональные компании золотой сотни журнала Форбс. Рост их капитализации и готовность тратить средства не в Москве или Лондоне, а на месте добычи (с ударением на первом слоге) денег вот на что рассчитывают инвесторы из Москвы.

СТ груп регион строит бизнес-центр СТ плаза (45 000 кв. м) и планирует строительство бизнес-центра Iron Hill.

Квадрат с центральным кором обеспечивает наименьший коэффициент потерь квадратных метров под места общего пользования на каждом этаже.

Экономика квадрата
Офис класса А это, как правило, высотное здание. Оптимальная форма квадрат по периметру. Это наилучшее расположение так называемого кора ядра из лифта и мест общественного пользования (туалетов, кухонь на этажах, лобби внизу и т. п.). Вокруг него равномерно располагаются собственно офисы.

Но форму здания диктует не только экономика, но и форма участка. В Новосибирске у СТ Групп Регион, например, бизнес-центр овального сечения он строится на 34 сотках участка трапециевидной формы. Не слишком оптимальное решение, но центры городов, как правило, изобилуют зажатыми участками, простор Москва-Сити исключение. В Новосибирске, например, центр города простирается всего на 2-3 км между двумя основными улицами.

Если в здании кабинетами занято 85% это класс В, если 78-82% это класс А. Если арендаторы не оплачивают больше 25% площадей, то это уже штаб-квартира, это слишком роскошно для коммерческой недвижимости, рассчитанной на извлечение максимальной прибыли от арендаторов.

Сейчас для строительства высоток существует два федеральных СНИПа: один для 50 м высоты (что соответствует примерно 15-16 этажам), другой на 75 м (22-23 этажа). Если здание выше 75 м, девелопер автоматически уходит на федеральный уровень согласований.

Высоту зданий определяют СНИПы. С начала 2000 г. идет вялотекущий процесс их замены техническими регламентами. Предполагается, что к 2010 г. вместо нескольких тысяч сниповских норм будет 20 или 30 техрегламентов.

Сливочный вкус
Выдержит ли региональный центр несколько офисных башен? Если переборщить с вводом площадей, то арендные ставки пойдут вниз и увеличится окупаемость проекта. Но это не катастрофа для инвестора.

Это достаточно сложный процесс. Но другого выхода нет. Например, в Новосибирске строить здание до 75 м это существенно ухудшить экономику объекта и его внешний вид. Визуально маленькая толстая башня смотрелась в этом месте настолько уродливо, что СТ групп регион пошла на увеличение этажности и согласование проекта в Москве.

Есть определенный уровень рынка, который диктует баланс жилых и офисных площадей в планируемых проектах.

Отдельного подхода к какому-то городу исключительно как к площадке для офисного строительства не существует.

Если цена 1 кв. м в районе $1000 (такое сейчас наблюдается в дотационных регионах, например в Ставрополе), там цена аренды $250-300 за 1 кв. м в год.

Если средняя цена 1 кв. м жилья в городе $2000-2500, то и годовые ставки аренды по офисам не могут быть ниже $500-600 за 1 кв. м. Это такие города, как Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, города Поволжья, Ростов-на-Дону, Краснодар.

До конца 2007 г. ожидается ввод еще около 47 500 кв. м, а в течение 2008 г. на рынок выйдут еще около 30 новых объектов с общей офисной площадью более чем 360 000 кв. м.

Автор коммерческий директор СТ Груп регион (входит в ГК СТ, недавно проведшую ребрендинг. девелоперские проекты будет осуществлять вновь созданная УК Снегири)
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на конец августа в городе насчитывалось около 85 000 кв. м вновь построенных качественных офисных площадей. Общий объем рынка высококлассных офисов превысил 250 000 кв. м аналитики относят их к классу В, класса А, по их мнению, в Екатеринбурге пока нет. На начало сентября 2007 г. объем строительства многофункциональных зданий и бизнес-центров в Екатеринбурге составил более 1,2 млн кв. м. Арендопригодные офисные площади занимают в нем около 676 000 кв. м.

Три четверти новых объектов строится в центре города, но девелоперы уже осваивают районы второго и третьего поясов, говорят в УПН. Децентрализация становится перспективной, соглашаются в девелоперской компании Олипс, которая начала строительство БЦ класса В площадью 17 000 кв. м на окраине Екатеринбурга. В Олипсе прогнозируют, что спрос на офисы будет становиться все более дифференцированным. Арендаторы будут перемещаться на окраины: во-первых, чтобы снизить затраты на содержание отдельных структурных подразделений; во-вторых, чтобы избежать проблем с транспортными пробками и отсутствием парковок в центре, объясняют в Олипсе.

Офисы укрупняются
Развивающейся тенденцией офисного рынка аналитики называют укрупнение реализуемых объектов. Офисы площадью более 100 000 кв. м перестали быть в Екатеринбурге диковинкой. Сейчас строятся Екатеринбург-Сити (400 000 кв. м), МФЦ Демидов (120 000 кв. м), третья очередь БЦ Антей (110 000 кв. м), БЦ Онегин плаза (60 000 кв. м).

Комплекс Стражи Урала будет построен в центре города и явит собой две разноэтажные высотные башни, связанные мостом. Его общая площадь превысит 300 000 кв. м. 100 000 кв. м займут офисы класса А, на остальных площадях разместятся апартаменты, ресторан, магазины и др. Планируется, что строительство северной части комплекса будет завершено к концу 2010 г. Работы по южной части начнутся в 2008 г. и завершатся к декабрю 2011 г.

Новые схемы
Рынок дорос и до более продвинутых форм финансирования проектов. Хотя до сих пор, по данным КБ Ярмарка, более половины строящихся офисов продается мелкой нарезкой, девелоперы заявляют, что отходят от этой устаревшей формы. Сейчас 15-20% новых проектов реализуются с применением новых схем финансирования, утверждает заместитель гендиректора Корин-холдинга Сергей Логвиненко. В августе завершилось формирование первого в Екатеринбурге ЗПИФа недвижимости для финансирования строительства офисного комплекса Стражи Урала. Об этом рассказал гендиректор одноименной компании Валерий Воротников. За три месяца было продано паев на сумму 1,5 млрд руб. (минимальная стоимость пая составляла 100 000 руб.). По словам Воротникова, планируется проведение двух дополнительных эмиссий паев в 2008-2009 гг. Управление фондом осуществляет УК Содружество.

По данным КБ Ярмарка, более половины имеющегося объема предложения на рынке офисной недвижимости (53%) составляют продажи на стадии строительства. На долю вторичного рынка приходится 47%. При этом 24% составляют старые (появившиеся до 2000 г.) офисные площади, 23% предложения в новых офисных центрах.

Ставки и цены
По данным КБ Ярмарка, в середине августа 1 кв. м на вторичном рынке стоил в среднем 86 000 руб. (прирост 16% с начала года), на первичном 73 000 руб. Что касается арендных ставок, то в УПН отмечают, что на рынке появились проекты, девелоперы которых предлагают заключение предварительных договоров аренды еще на стадии строительства. Ставка по таким договорам колеблется от 700 до 2500 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от места расположения и заявленного класса объектов. Такой уровень цен мало отличается от ставок на вторичном рынке, где средний показатель в последние месяцы колеблется от 900 до 1500 руб. за 1 кв. м в месяц.
Берут заранее



Главная --> Публикации