Главная --> Публикации --> Юрий лужков не спешит ликвидировать промзоны Как оформить перепланировку квартиры Склады на перспективу Крупнейшие выставочные площадки юга россии уже не могут вместить всех желающих Кадастр в москве: последние дни арендаторов и застройщиков?



Основными тенденциями на рынке качественной офисной недвижимости аналитики называют увеличение числа объектов, строящихся вне центра города, и рост числа инвестиционных сделок.

Летом 2007 г. финский инвестфонд Sponda Russia приобрел примерно за 4 млн евро офисный центр Информ-футуре, а венгерский девелопер TriGranit пообещал вложить в развитие коммерческой недвижимости в России, в том числе в Санкт-Петербурге, 5 млрд евро. Как ранее сообщали Ведомости, по соглашению, подписанному губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко и председателем совета директоров TriGranit Шандором Демьяном, компания может принять участие в обустройстве территории Бадаевских складов. Оно подразумевает строительство на участке площадью 28 га 385 000 кв. м торговых и офисных площадей. Еще один масштабный проект развитие территории, прилегающей к Витебскому вокзалу, где предполагается строительство многофункционального комплекса, включающего торгово-развлекательные, гостиничные и офисные площади.


Больше миллиона к концу года
По данным компании Бекар. Консалтинг, в первом полугодии 2007 г. в Петербурге сдано в эксплуатацию 106 500 кв. м офисной недвижимости. До конца года компания прогнозирует ввод еще 197 000-276 000 кв. м это на 30-50% меньше заявленных застройщиками объемов сдачи. Таким образом, предложение в секторе бизнес-центров составит на конец 2007 г. примерно 1,4-1,5 млн кв. м.

Опираясь на мнения опрошенных ею участников рынка, компания Бекар. Консалтинг называет в числе наиболее привлекательных для формирования новых деловых кварталов территорий Петроградскую, Аптекарскую, Выборгскую, Свердловскую и Ушаковскую набережные, а также зоны, прилегающие к Обводному каналу, Московскому проспекту и аэропорту Пулково.

Несмотря на то что сейчас по вводу офисных площадей класса А и В лидируют Василеостровский и Центральный районы, аналитики упорно говорят о развивающейся децентрализации рынка. Растущий интерес застройщиков к так называемому промышленному поясу связан с дефицитом земельных участков в центре города и имеющимися ограничениями по застройке. Транспортные проблемы пробки и дефицит парковочных мест также стимулируют девелоперов обустраивать удаленные от центра районы.

Правда, вскоре, прогнозирует Гришин, девелоперам придется работать в условиях жесткой конкуренции. Пока рынок растет, спросом будут пользоваться все сдаваемые объекты. Когда дефицит площадей будет ликвидирован, выжить и получить прибыль смогут только объекты с достойной концепцией, утверждает он. Гришин призывает девелоперов не скупиться на разработку правильных концепций. Объектов, которые распродаются простой нарезкой на кабинеты, будет все меньше, высказывается он.

Концептуальные застройщики
Как отмечает Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, сейчас на рынке намного больше профессиональных игроков, чем еще год-полтора назад. Рынок развивается качественно, продолжает директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property Spb Алексей Чижов. При строительстве застройщики ориентируются на современные форматы, открытое пространство и другие составляющие инфраструктуры, важное значение приобретает выбор места для будущего бизнес-центра.

Переезд классом выше
По словам Полины Макаренко, руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, сейчас увеличение спроса на офисные площади связано в основном с потребностями компаний, которые уже имеют офис, но хотят либо улучшить его, либо расширить. Дальнейшее развитие рынка будет происходить во многом за счет ротации арендаторов из бизнес-центров класса С и встроенных помещений в новые офисы класса В и А, подтверждают в АРИН.
Спрос на офисы растет, но параллельно с ним движется и предложение, обрисовывает стабильную ситуацию на рынке офисной недвижимости Олег Сорокин, глава ГК Столица Нижний (группе принадлежит одноименный БЦ). И в БЦ Столица Нижний, и во многих других бизнес-центрах арендные ставки с начала года изменились лишь в соответствии с предусмотренной договором индексацией.

Еще более категоричного мнения придерживается председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш. По его мнению, через некоторое время часть девелоперов выйдет из проектов, перепродав их другим инвесторам. Доходность офисного бизнеса за последние несколько лет сильно упала и составляет сейчас примерно 10-12% годовых, утверждает Тетыш. Те, кто привык получать 20-25% прибыли, в основном не готовы работать за половину этой суммы. Тетыш говорит, что для крупных западных фондов такой показатель оптимален, правда, удовлетворяющих их запросам инвестиционных продуктов на рынке не так много.

А БЦ Лондон, открытие которого ожидается в конце года, увеличил в глазах арендаторов привлекательность улицы Ошарской. Этим воспользовались собственники административного здания, расположенного рядом с Лондоном, и повысили осенью ставки с 450 до 550 руб. за 1 кв. м. В заречной части города ставки выросли в новом офисном здании на проспекте Бусыгина в Автозаводском районе. Более чем двукратный рост (с 302 руб. за 1 кв. м в месяц до 650 руб.) эксперты объясняют дефицитом новых и комфортабельных площадей в этом районе.

Например, в БЦ на Нартова, 6, в сентябре ставки повысились примерно на 10%. По словам руководителя арендного отдела УК Ваш офис Сергея Каратаева, это объясняется исключительно тем, что в это время с большей частью арендаторов были пролонгированы договоры, по условиям которых предусмотрена индексация.

В конце 2007 г. откроет двери для арендаторов БЦ класса B Лондон (площадь около 14 000 кв. м, девелопер Выбор). По словам Александра Паршина, директора нижегородского филиала London Consulting Management Company, которая управляет зданием, средняя арендная ставка составляет 990 руб. за 1 кв. м в месяц. Паршин пообещал, что к открытию бизнес-центр будет заполнен как минимум на треть.

Новые бизнес-центры
В течение ближайшего времени в Нижнем ожидается открытие множества новых офисных центров. Эксперты заговорили о грядущем насыщении рынка.

В декабре планирует сдать первую очередь бизнес-центра в Холодном переулке компания Регионпром-НН. Его площадь составит 5117 кв. м, все помещения уже распроданы.

В конце года ожидается сдача и БЦ класса А Лобачевский Plaza (девелопер Новый город, офисные площади 13 500 кв. м). Сейчас компания предлагает заключать договоры аренды по цене 1200 руб. за 1 кв. м в месяц.

К концу года запланировано завершение строительства административно-выставочного здания Пентхаус палас общей площадью 11 600 кв. м (девелопер Элтекс).

Завершается реконструкция здания под бизнес-центр класса В на улице Пискунова.

Предложение обгонит спрос
На 2008 г. запланировано завершение строительства еще нескольких современных БЦ. Управляющие компании уже сейчас ищут будущих арендаторов. А находят их в основном среди московских компаний, которые приходят в регион и хотят разместиться с комфортом, утверждает Аркадий Коткис, директор Центра деловых коммуникаций (ЦДК).

Таким образом, уже через несколько месяцев только в нагорной части города арендаторам будет предложено более 50 000 кв. м новых качественных помещений. Сейчас в Нижегородском районе расположено более 40% бизнес-центров, подавляющее число строящихся (90%) появится здесь же. В заречной части к концу этого года появится лишь БЦ На Стрелке общей площадью 11 000 кв. м его строительство завершает компания Дельта.

БЦ на продажу
Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет $300 Элтекс продает площади в строящемся Пентхаус палас по 75 600 руб. за 1 кв. м, Дельта в БЦ На Стрелке по 87 000 руб.

В I квартале 2008 г., как ожидается, будет сдана первая очередь Центра международной торговли (девелопер УК Региональный центр международной торговли). Ближе к концу 2008 г. на улице Семашко появится новый бизнес-центр класса В (девелопер ГК Столица Нижний, общая площадь 8539 кв. м). На 25 000 кв. м офисный парк пополнят и реконструированные ЦДК помещения бывшей фабрики на Комсомольской площади.

Для риэлторов наступила в буквальном смысле золотая пора: спрос на жилье в столице и Подмосковье, по разным оценкам, вырос в среднем на 30 - 40 процентов. А в некоторых районах вдвое. С каждым днем дорожают как новые, так и старые дома. Даже за однокомнатную квартиру в "панельке" на окраине просят сейчас не меньше сорока тысяч долларов. И будьте уверены: купят ее мгновенно.

Площади под офис продаются в основном в строящихся административных зданиях либо на первых этажах жилых домов. На вторичном рынке продажи довольно редки. В сентябре на рынок был выставлен БЦ Две башни (общая площадь 9800 кв. м, собственник Серебряный век). Это первый случай продажи действующего БЦ, заполненного арендаторами. Компания намерена продать объект за 630,5 млн руб., заявив, что деньги ей необходимы для реализации новых проектов в сфере жилой недвижимости. Заявленная цена в 64 00 руб. за 1 кв. м, по словам Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, ниже рыночной цены в строящихся офисных зданиях без отделки.

Продавать растущие в цене квартиры, в том числе не в самых престижных старых домах, хозяева не спешат. Что неудивительно: с начала осени число желающих снять квартиру в Москве традиционно возрастает.

Выгоднее сдать

Скупают на корню

Наиболее оборотистые стараются, пока недвижимость в цене, убить двух зайцев: сдать квартиру по хорошей цене, взять кредит, а полученные деньги внести за жилье в новостройке. По статистике таких коммерсантов немало: в последнее время доля сделок по первичному рынку жилья в Москве выросла с 29 до 45 процентов. А стоит новое жилье теперь заметно дороже, цена квадратного метра в современном жилом комплексе стартует от 1200 долларов, что на 30 процентов больше, чем в прошлом году.

- Рост цен на жилье обусловлен тем, что за последние два-три года существенно изменился качественный состав столичных новостроек, - рассказывает руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Андрей Куприянов. - В Москве преобладает сейчас более дорогое, но зато весьма надежное монолитное домостроение. Освоение относительно дешевых районов массовой застройки, таких как Митино, Жулебино, подходит к концу. Все это давит на цены. До конца года новое жилье среднего класса может подорожать еще на восемь-десять процентов.

Ажиотаж вокруг квадратных метров и рост цен, по оценкам экспертов, вызваны отнюдь не сезонными спекуляциями и подогреванием цен агентствами недвижимости. Что касается дорогого элитного жилья по цене от 1800 долларов за квадратный метр, то зачастую прибавка в стоимости вызвана тем, что в прейскуранте доллары заменили на евро. Есть и другой прием в игре на повышение: сократив сроки сдачи дома на год или два, требуют за срочность доплатить лишние 20-30 процентов. Кроме того, риэлторские компании в последнее время скупают дома на этапе закладки фундамента и накручивают сверх первоначальной цены до 20 процентов.

Вкладывать деньги в современную столичную недвижимость сейчас гораздо выгоднее, чем, допустим, в ценные бумаги или драгоценности. А кроме того, увеличению спроса на новое жилье способствуют "уступки" ряда жилищных фирм. При продаже большинства строящихся объектов одни застройщики предлагают квартиры в рассрочку. Другие просят заплатить в первые полгода только 10 - 40 процентов стоимости выбранной квартиры, а остальное отчислять в течение пяти - семи лет. Покупателей квартир в новостройках постепенно прибавилось после того, как в банках стали более охотно выдавать кредиты под недвижимость, варьируя процентные ставки.

Впрочем, рост спроса на жилье объясняется и другими причинами.
- На фоне общего нестабильного экономического положения многие в России пытаются вложить деньги в то, что быстро не обесценивается, - считает независимый эксперт-риэлтор Андрей Бахрушин.

Поехали за Можай

Сейчас популярна покупка квартир на этапе строительства. Юридически такая сделка оформляется договором инвестирования. На этом этапе выбор у покупателя намного шире, чем в готовом доме. А поскольку застройщику выгоднее продавать как можно больше жилья еще на стадии нулевого цикла, он начинает с меньших цен, постепенно поднимая их по мере готовности дома. На ранних сроках строительства квадратный метр обходится дешевле, чем в готовом панельном доме, на 5-10 процентов и на 20-40 процентов для более трудоемкого нетипового проекта.

Еще одним последствием уменьшения свободных мест для массовой застройки в столице стало медленное, но верное дорожание загородных таун-хаусов. Даже тех, которые еще в прошлом году с трудом находили покупателя. Цена за "квадрат" в одноэтажном блоке с экологически чистым приложением в виде небольшой лужайки уже карабкается к отметке 1000 долларов.

Многие аналитики рынка недвижимости связывают рост цен на столичное жилье еще с одной причиной. По словам специалистов, Москва к концу этого года будет практически полностью застроена, так что отвоевывать у властей новые участки под жилищное строительство будет все сложнее. В итоге - увеличение конечной стоимости готовых квартир. Причем практически в любом районе. Самым дорогим жильем становятся не усиленно рекламируемые крупные жилые комплексы с полной инфраструктурой, а так называемые точечные новостройки по индивидуальным проектам, втиснутые в исторический центр города.

Часто риэлторы в разговоре с клиентом называют элитным практически каждый новый жилищный комплекс, тем самым завышая цену на квартиру. Между тем в 1998 году в России была утверждена официальная классификация типов жилья и установлены характеристики соответствующих классов: А - люкс, B - бизнес-класс, С - эконом-класс.

О том, что центр притяжения строительных инвестиций постепенно сместился в сторону области, свидетельствуют и новоиспеченные предложения по продаже строящихся домов городского типа в ближайшем Подмосковье. Пока средняя стоимость квадратного метра в 14-этажном кирпично-монолитном доме в районе Сходни, Жуковского или Видного стартует от 450 долларов. Но по прогнозам, к концу следующего года, когда в Москве иссякнут предложения квартир эконом-класса, эти объекты моментально взлетят в цене как минимум вдвое.

В Москве высший класс жилья делится на три подвида: класс А1 - высший элитный класс; класс А2 - средний элитный класс; класс А3 - низший элитный класс.

Для класса "A" существует отбор жильцов по степени солидности. Чтобы купить квартиру в таком комплексе, нужно иметь не только большие деньги, но и безупречную репутацию. Квартир в таком доме не должно быть больше 2 В наличии должно быть внешнее ограждение, центральное кондиционирование, система климат-контроля, развитая инфраструктура, цифровые линии связи.

Класс C - это эконом-класс в сегменте элитного жилья. Тут обязательно наличие охраны, парковки или подземного гаража. В остальном это просто добротный кирпичный или монолитный дом.

В домах повышенной комфортности класса "B" - до 80 квартир. Отбор жильцов не ведется. Внешние стены дома могут быть монолитными. Отсутствует кондиционирование, но на фасаде определяют места для индивидуальных воздухозаборников. В число обязательных характеристик входят: наличие стеклопакетов, бесшумные лифты, круглосуточная охрана, видеодомофоны.

Часто риэлторы в разговоре с клиентом называют элитным практически каждый новый жилищный комплекс, тем самым завышая цену на квартиру. Между тем в 1998 году в России была утверждена официальная классификация типов жилья и установлены характеристики соответствующих классов: А - люкс, B - бизнес-класс, С - эконом-класс.

Кстати

В Москве высший класс жилья делится на три подвида: класс А1 - высший элитный класс; класс А2 - средний элитный класс; класс А3 - низший элитный класс.

Для класса "A" существует отбор жильцов по степени солидности. Чтобы купить квартиру в таком комплексе, нужно иметь не только большие деньги, но и безупречную репутацию. Квартир в таком доме не должно быть больше 2 В наличии должно быть внешнее ограждение, центральное кондиционирование, система климат-контроля, развитая инфраструктура, цифровые линии связи.

Класс C - это эконом-класс в сегменте элитного жилья. Тут обязательно наличие охраны, парковки или подземного гаража. В остальном это просто добротный кирпичный или монолитный дом.
Проблемы на ипотечном рынке США спровоцировали мировой кризис ликвидности. Банки не хотят расставаться с деньгами и отказываются кредитовать друг друга. Ставка LIBOR подскочила вчера до самого высокого уровня за 6,5 года, а Европейский центробанк раздал со скидкой $130 млрд больше, чем после терактов 2001 г. Российские акции подешевели на 2-4%.

В домах повышенной комфортности класса "B" - до 80 квартир. Отбор жильцов не ведется. Внешние стены дома могут быть монолитными. Отсутствует кондиционирование, но на фасаде определяют места для индивидуальных воздухозаборников. В число обязательных характеристик входят: наличие стеклопакетов, бесшумные лифты, круглосуточная охрана, видеодомофоны.

Федеральной резервной системе пришлось добавить в банковскую систему $24 млрд через сделки репо. Это позволило сбить ставки на межбанковском рынке до 5,375%. Перед этим они подскочили с 5,27% до 5,5%.

Вчера ставка LIBOR по кредитам overnight (на один день) в долларах была самой высокой с начала 2001 г. 5,86% против 5,35% днем ранее. Ставка по трехмесячным кредитам поднялась с 5,38% до 5,5%. Ставка overnight в евро выросла до максимальных с октября 2002 г. 4,7%. Чтобы обеспечить нормальное функционирование еврорынка, ЕЦБ объявил, что готов дать банкам сколько угодно денег по своей учетной ставке 4%. Те не преминули этим воспользоваться, заняв у ЕЦБ 94,84 млрд евро ($130,2 млрд). Банк предложил кредиты по фиксированной ставке впервые с 12 сентября 2001 г.; тогда, после терактов в США, ЕЦБ ссудил 69,3 млрд евро.

Просроченные платежи по высокорискованным ипотечным кредитам (subprime mortgage), выданным в США заемщикам с плохой кредитной историей или без справки о доходах, находятся на самом высоком уровне с 2002 г. Два хедж-фонда под управлением инвестбанка Bear Stearns потеряли на ипотечных облигациях все деньги клиентов ($1,6 млрд). Крупные потери понесли работавшие с кредитными инструментами США компании других стран: фонды австралийского Macquarie Bank, немецких IKB и Frankfurt Trust, нидерландского NIBC Holding. Никто не знает, где еще проявятся отголоски этой истории с высокорискованной ипотекой, говорит аналитик RBC Capital Markets Эдам Коул.

Bank of America, UBS, Royal Bank of Canada и Barclays сообщили, что вчера вынуждены были платить за кредиты overnight 6% на 0,63-0,65 процентного пункта больше, чем накануне. Банки не расстаются с деньгами, опасаясь, что проблемы на ипотечном и кредитном рынках США могут перекинуться на другие страны. Вчера французский BNP Paribas сообщил, что не может оценить стоимость активов трех фондов, потому что ликвидность с рынка секьюритизированных ценных бумаг полностью испарилась (см. статью на стр. Б3).

Главный заемщик России Роснефть с марта по май заняла на покупку активов ЮКОСа $22 млрд тремя траншами по ставке LIBOR + 0,25-0,5 п. п.: $9,5 млрд на полгода, $6 млрд на год и $6,5 млрд на полтора. В июне часть этих кредитов была погашена. Если предположить, что был погашен шестимесячный транш, а ставка не снизится, то вчерашний рост трехмесячной ставки LIBOR на 0,12 п. п. увеличит расходы на обслуживание двух других траншей за оставшееся до погашения время примерно на $15 млн. Представитель Роснефти сказал лишь, что компания анализирует ситуацию.

Повышение LIBOR затронет большинство крупных российских компаний, ведь почти 100% синдицированных кредитов, которые они привлекают, привязаны к трехмесячному LIBOR, говорит аналитик Банка Москвы Егор Федоров. По его подсчетам, в 2006 г. наши компании и банки заняли по синдицированным кредитам $28,7 млрд, а в первом полугодии 2007 г. около $32,2 млрд. По $1 млрд заняли Х5 и ТНК-BP, $2 млрд Газпром, $550 млн МДМ-банк, перечисляет крупнейшие сделки Федоров.

С привязкой к LIBOR размещала в феврале дебютные еврооблигации и Транснефть на $1,3 млрд с погашением в 2014 г. В 2005 г. Газпромбанк привлекал трехлетний синдицированный кредит на $650 млн под LIBOR + 1,5 п. п, ВТБ спустя год занял $600 млн со спрэдом 0,375 п. п., Внешэкономбанк $800 млн со спрэдом 0,35 п. п., Сбербанк $1,5 млрд со спрэдом 0,3 п. п.

На конец 2006 г. объем займов и кредитов Роснефти, привязанных к LIBOR и EURIBOR, составлял около 21% примерно $2,6 млрд, говорится в июльском меморандуме компании к несостоявшемуся выпуску еврооблигаций. У Газпрома, судя по его меморандуму, доля таких займов была вдвое меньше чуть более 10% от долгосрочных обязательств (668,3 млрд руб.). Серьезного урона от роста LIBOR Газпром не ждет: последние годы он замещал эти долги (их доля снизилась с 33% в 2003 г. до 24% в 2006 г.) на займы с фиксированной ставкой, говорит представитель компании. Сейчас Газпром занимает с переменной ставкой не больше, чем на пять лет, а с фиксированной на срок до 30 лет.



Главная --> Публикации