Главная --> Публикации --> Как оспорить решение суда? Рекордный бюджет зимних игр в сочи освоит госкорпорация Валерий шанцев: у москвы среди мегаполисов мира самый маленький долг Ипотечный кризис ударит по обещаниям медведева Николай кошман: «квадратный метр растет в геометрической прогрессии»

С другой стороны, планировка обычной городской квартиры с нынешней точки зрения, действительно, не выдерживает никакой критики. Возникают вопросы - какую современную кухню с встраиваемой техникой можно разместить на шести квадратных метрах? К чему в квартире длинный коридор, в котором невозможно поставить даже шкаф для одежды? Зачем в квартире две огромные лоджии, когда в спальне не помещается спальный гарнитур, а в гостиной - обеденный стол? Для чего между изолированными комнатами имеется дверь? Почему в крохотной прихожей обязательно должен быть встроенный шкаф? Вот какие задачки задали архитекторы жителям уфимских квартир за полвека типового строительства. Есть еще один момент, с которым столкнулись жильцы старых, преимущественно сталинских, домов - при довольно значительном метраже в этих квартирах может быть мало комнат и явно требуются перегородки, либо, наоборот бывшая коммунальная квартира с ее многочисленными норками теперь никак не отвечает запросам семьи, ставшей ее единоличной обитательницей.

Что скрывать, каждый владелец типовой квартиры в Уфе хотел бы видеть себя обитателем пусть небольшого, но дома - с зимним садом, спальнями для гостей и несколькими санузлами. Удивительно ли, что, оглядывая свои 40, а может, и все 100 квадратов, житель уфимской многоэтажки начинает думать: что бы такого с ними сотворить, чтоб было ну совсем как в коттедже.

•Что такое перепланировка?
•Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
•Сложно ли согласовать перепланировку?
•Что запрещено при перепланировке? и т.д.

Очень многих интересует вопросы:

Т.е., своими словами, все, что влечет за собой изменение планов БТИ, является перепланировкой и подлежит согласованию.
Что запрещено!

Что же такое перепланировка?
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации:
1.Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2.Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Часто возникают вопросы по входной двери - можно ли менять ее на металлическую? Запрета на это нет, и согласования эта процедура не требует. Однако, если вы не хотите претензий со стороны пожарных служб, убедитесь, что ваши с соседом двери не будут перекрывать друг друга при открывании, мешая эвакуации в случае пожара.

Не допускается переустройство помещений, при котором осуществляется:
1.ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2.полный демонтаж несущих конструкций;
3.увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения;
4.увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной;
5.перенос кухни на территорию жилого помещения;
6.установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах;
7.ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
8.выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;
9.объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.

Что делать?
Возможны несколько вариантов. Вы сделаете все сами или поручите работу профессионалам.

Частыми стали нарушения, связанные с замуровкой отопительной и газовой системы фальшпанелями. Понятно, что при эксклюзивном ремонте в комнатах совершенно не смотрятся живописные металлические трубы. Но требования закона однозначны - к этим трубам должен быть полный доступ во избежание скрытых аварий. Батареи отопления могут быть скрыты за декоративной, но обязательно снимающейся панелью. И еще одно требование - обеспечение полного доступа для ремонтных работ к общедомовым стоякам, которые находятся в санузлах. Такие стояки не нужно прятать в короба с окошечком для доступа к кранам - лучше, если это будет сантехнический шкаф с большими открывающимися дверцами. Тогда в случае аварии ваши красивые кафельные стены не пострадают от действий сантехников.

Во втором случае, выполнение работ по согласованию перепланировки Вы поручаете специалистам. Это избавляет Вас от множества хлопот и гарантирует, что согласование будет осуществлено в кратчайшие сроки.
Более чем через год после вступления в силу закона о дачной амнистии Госдума доводит до ума садово-огородное законодательство. Сегодня нижняя палата рассмотрит законопроект, призванный облегчить передачу амнистированных фазенд по наследству. Это существенно упростит процедурные вопросы,-- пообещал в понедельник спикер Госдумы Борис Грызлов.

В первом случае Вы экономите часть денег, но теряете уйму времени и нервов. Здесь надо заметить, что экономия средств получается, в случае если все проходит довольно гладко без сучка и задоринки, в противном случае есть риск потратить даже большие средства.

Законопроектом предлагается реализовать следующий этап дачной амнистии... распространив действие введенного федеральным законом упрощенного порядка государственной регистрации прав на земельные участки не только на граждан, которым были предоставлены такие земельные участки, но и на наследников данных граждан, -- говорится в пояснительной записке разработчика документа, председателя комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова. По его словам, поправки, вносимые в земельное законодательство, дают наследникам право безвозмездно приобрести право собственности на участок в тех случаях, когда наследодатель -- собственник расположенного на этом участке жилого дома при жизни не реализовал установленное указанным пунктом право на оформление этого участка в собственность.

Напомним, что закон дает владельцам дач возможность доказать свое право на нее в том случае, если документы на участок не соответствовали ныне действующему законодательству (к примеру, из них нельзя четко уяснить, на основании чего гражданин владеет этим имуществом, или же площадь участка не соответствует сведениям из государственного кадастра). Но, как показала практика, чиновники, переоформляющие документы, стали отказывать наследникам старых дачников, коих среди желающих оформить наконец документы на собственность оказалось немало.

Но, по мнению юриста, пока рано говорить о том, что все вопросы, возникающие в связи с дачной амнистией, сняты. Не решены многие проблемы, возникшие изначально, после вступления закона в силу -- например, остается открытым вопрос об упрощении процедуры кадастрового оформления земли, -- напоминает г-жа Бахарева. Оплата за землеустроительные работы по-прежнему остается головной болью для владельцев участков. К примеру, в Подмосковье межевание земли может обойтись землепользователю в 10 тыс. руб. за сотку. В регионах цены несколько ниже, но и здесь за оформление границ участка приходится платить до 15 тыс. руб. Если законодатель будет последователен в устранении пробелов в законе, честь ему и хвала за это, -- говорит г-жа Бахарева. -- Но пока ситуация далека от совершенства.

Позиция законодателя выглядит вполне логичной -- дачная амнистия направлена на то, чтобы земля была надлежащим образом оформлена для вовлечения ее в оборот и для обеспечения надлежащего оформления тех прав, которые у граждан возникнут. Так как большинство тех, кто приобретал дачные участки за последние 70 лет, либо умерли, либо находятся в преклонном возрасте, их наследники должны иметь возможность оформить право на недвижимость в упрощенном порядке, -- заметила в беседе с Временем новостей специалист по земельным вопросам коллегии адвокатов Иванян и партнеры Юлия Бахарева.

В этом перечне, в частности, - ТЭЦ-11 ОАО Мосэнерго, пункт хранения и выдачи противогололедных реагентов, несколько автобаз, пункты обогрева, компрессорная и стрелочные посты ОАО РЖД, несколько строительных предприятий. Кроме того, под снос пойдут 26 гаражных комплексов и стоянок вместимостью более 3 тысяч машино-мест.

Мэрия Москвы определила перечень построек, подлежащих сносу для строительства первого участка Четвертого транспортного кольца на востоке столицы между шоссе Энтузиастов и Щелковским шоссе. Под снос пойдут десятки гаражных комплексов, административных и офисных зданий.

На компенсационное строительство по плану властей города может рассчитывать и несколько организаций на Перовской улице, шоссе Энтузиастов, 1-й и 2-й улицах Измайловского Зверинца, Измайловском шоссе и Электродной улице. Денежную компенсацию от города получат 35 организаций - собственников строений, подлежащих сносу.

Впрочем, столичные власти обещают компенсировать потери владельцам сносимых сооружений: им предложат либо деньги, либо новые объекты, построенные на других территориях города. Около 1 тысячи владельцев гаражей уже согласились на денежную компенсацию. А тем, кто откажется от денег, предложат два многоуровневых паркинга на 4,6 тысячи машино-мест, которые построят в 2008 году в районе 2-й улицы Измайловского Зверинца. Кроме того, обещают в мэрии, новые гаражные комплексы будут строить с большим запасом машино-мест, чтобы в будущем использовать эти объекты в качестве перехватывающих парковок.

Разгрузить движение на дорогах столицы в 2008--2009 годах поможет не только участок Четвертого кольца на востоке Москвы. Как сообщил на днях столичный мэр Юрий Лужков, в 2009 году будут полностью завершены работы по реконструкции автотрасс на ленинградском направлении, а несколько новых участков, например тоннель в районе станции метро Сокол, откроют к концу лета 2008 года. Мэр также отметил, что в 2009 году будет организовано бессветофорное движение на площади у Белорусского вокзала, а на Волоколамском шоссе ликвидируют трамвайный разворот. Все эти работы, однако, могут пойти насмарку, если власти Московской области не начнут в ближайшее время расширение Ленинградского шоссе от МКАД до Шереметьево: в противном случае получится эффект бутылочного горлышка.
Почти 70% такова доля офисного сегмента в общем объеме рынка коммерческой недвижимости Москвы. Это самый весомый сектор по объему предложения (в том числе обещанного) и самый активный в плане инвестиций, отмечают в компании Praedium. Проекты офисных центров в столице становятся масштабнее, часто предусматривают богатый набор инфраструктуры. Не ради заботы о сотрудниках компаний-арендаторов, а чтобы повысить класс и ценность здания для инвесторов.

В ближайшие пару лет станут известны новые жертвы Четвертого кольца. Вслед за первым участком (от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе) в 2009 году в эксплуатацию будут введены отрезки от Измайловского шоссе до Щелковского шоссе и от шоссе Энтузиастов до Рязанского проспекта, а затем от Щелковского шоссе до Открытого шоссе. В дальнейшей перспективе для автомобилистов расчистят участок от Рязанского проспекта до Волгоградского проспекта, который пройдет параллельно малому кольцу Московской железной дороги. Далее трасса протянется вдоль Лосиного острова через Ярославское, Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе и по улице Народного Ополчения выйдет к Минской улице. По уже существующему участку, в который входят Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты, Четвертое кольцо дойдет до музея-заповедника Коломенское и через 4-километровый тоннель, который будет построен под Москвой-рекой, выйдет в район Печатники к станции метро Текстильщики. Общая протяженность трассы, строительство которой началось 1 февраля, составит 74 км.

Девелоперы объективно не получат дополнительной прибыли, так как в текущем году существенно выросли их расходы, говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. Цемент за первые восемь месяцев подорожал с 3300 руб. за тонну до 4000 4200 руб. (+30%). Затраты на инженерную инфраструктуру выросли на 15 20% и т. д..

Смена валют
Влияние на рынок офисов оказывало падение курса доллара по отношению к рублю +4% за первые восемь месяцев и рост инфляции рубля +6% за тот же срок. За этот же период ставки аренды в среднем по Москве выросли на 8%, а цены продаж офисов на 10 11%, считают в MR Group.

+50% максимальный прирост с января по сентябрь средних запрашиваемых ставок аренды (без учета эксплуатационных расходов) для качественных офисных помещений, по данным Colliers International

Девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями, подтверждают в Colliers и компании Praedium. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

Арендаторы спешат
По данным Colliers International, к концу III квартала предложение в классе А составило примерно 870 000 кв. м, в классе B 5,21 млн кв. м. В первом полугодии 628 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 490 000 кв. м были проданы. В денежном выражении объем рынка в первом полугодии оценили в Russian Research Group (RRG) в $11,38 млрд, что на 85% больше, чем за год до этого.

По оценке Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), ставка доходности в сегменте офисной недвижимости в августе 2007 г. составляла 7,5-9,5% (-1% к августу 2006 г.). Все большую популярность приобретают многофункциональные проекты с длительным сроком окупаемости от семи и более лет, говорит Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium.

В зданиях класса А существенно возросло количество помещений, предлагаемых на продажу на ранних стадиях строительства или на этапе подготовки разрешительной документации. Но сохраняется серьезный разрыв между ценой предложений и ожиданиями потенциальных покупателей, говорит Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.

По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), к концу 2007 г. может быть сдано более 1,3 млн кв. м новых офисов, из них 300 000 кв. м класса А.

Аналитик отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons (CBRE NG) Клавдия Чистова объясняет это недостаточностью предложения, а также переносом срока ввода в эксплуатацию многих объектов. Аналитики говорят, что арендаторы до полугода ожидают готовности нового офиса.

По информации Натальи Боронтовой, руководителя группы аналитики офисных помещений JLL, на конец II квартала 2007 г. 44% объема площадей были куплены или арендованы в строящихся зданиях.

Боронтова утешает тех, кому нужен новый офис у Кремля: официальное решение о запрете еще не оформлено. Проекты, на которые разрешения уже выданы, имеют шансы быть законченными при условии соблюдения всех норм. Пока, констатируют в CBRE NG, доля свободных площадей в центре города почти равна нулю.

Центр закрывается
В августе, напоминают в Pauls Yard, девелоперам было отказано в разрешении на реконструкцию двух промышленных заводов (Гелиймаш и Союз) в центре города, в районе Хамовнического Вала. На их территории предполагалось построить почти 500 000 кв. м офисных площадей. Запрет на строительство в центре, похоже, вступил в силу.

Александр Базыкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости Mayfair properties, подтверждает: собственники объектов, едва дотягивающих до класса В, но расположенных в престижном деловом районе, необоснованно завышают цены.

Если помещения пустуют, то это связано только с чрезмерно высокими арендными ставками, добавляет Константин Лосюков, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.

Если же БЦ строится в относительно непопулярном месте (например, далеко от сложившихся офисных микрорынков, за МКАД, в промзонах и т. п.), то девелоперу приходится прикладывать особые усилия, чтобы его заполнить. Дополнительные услуги один из самых эффективных способов выгодно позиционировать объект и сделать его более привлекательным для платежеспособных компаний, отмечает Боронтова.

Парковка важнее фитнеса
Наличие инфраструктуры в офисном здании (столовая, банкомат, конференц-зал и т. п.) это стандартное требование к офисным зданиям высокого качества.

За площади, отведенные под инфраструктуру, с арендаторов попросят больше, чем за предлагаемые в этом же здании офисные помещения, говорит Чистова. От $2000 до $4000 за 1 кв. м в год, добавляют в Praedium. Базыкин уточняет, что разница в цене аренды площадей с инфраструктурой и без таковой составляет в среднем 10-15%.

Стремление как можно полнее укомплектовать услугами офисные комплексы прослеживается либо в крупных центрах, либо в бизнес-парках. Если для первых это является своеобразным бонусом для арендатора, то для вторых это необходимость, уточняет Ясько. Чем дальше проект от центра города, тем более разнообразную инфраструктуру необходимо для него создать благо более низкая стоимость земли позволяет это сделать.



Главная --> Публикации