Главная --> Публикации --> Кто получит деньги на капитальный ремонт? Юрий лужков не спешит ликвидировать промзоны Как оформить перепланировку квартиры Склады на перспективу Крупнейшие выставочные площадки юга россии уже не могут вместить всех желающих

Об утренних газетах и мыльных пузырях
Татьяна Арториджевна, весной этого года во многих газетах появилось сообщение, что 90 процентов домов уже выбрали способ управления. А сейчас, наверное, и все 10 Но в моем доме, например, никакого собрания не проводилось, обзвонил несколько приятелей у них тоже. Кому нужны эти дутые рапорты?

Реформа ЖКХ выходит на финишную прямую создаются новые структуры (ГУ ИСы), государственные дирекции готовятся стать частными, а на рынке ЖКХ появляется все больше коммерсантов. Какая ситуация с частными компаниями в Москве? На эту тему мы беседуем с депутатом Мосгордумы Татьяной Портновой.

Но ведь сознание так быстро не меняется... И хотя срок выбора компании отложили до 1 мая будущего года, но все равно удлинить бы его...

Никому. Могу только посоветовать вам, как это сделал профессор Преображенский: не читайте поутру газет, чтобы не забивать себе голову дурными, в данном случае ложными новостями, и не портите настроение на день. Конечно, ни о каком стопроцентном охвате не может быть и речи. Нас волнует проблема прямо противоположного свойства: пока таких собраний мало, очень мало. Плохие мы собственники! Еще не до конца осознали, что от нашего выбора зависит хорошо ли нас будут обслуживать. С радостью ли станем возвращаться после работы домой или так и будем морщиться от вида разбитой дорожки, обшарпанного подъезда, немытых лестниц...

Кстати, о ДЕЗах. В апрельском постановлении московского правительства № 299-ПП О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации ничего не говорится об их преобразовании. Так будут ли они акционироваться? Или их оставят как некую базовую структуру?

Ни в коем случае! Однажды отложили, и сделали это, кстати, по инициативе московских депутатов, но больше тянуть нельзя. Ведь ЖКХ это единственная сфера, куда не пришли еще рыночные отношения. Откладывать можно бесконечно. Хватит. В конце концов, люди выбирают компанию для себя. И если у них еще не появилось чувство ответственности за качество своей же жизни в доме, где гарантия, что оно возникнет через год или два? Так что тянуть больше нельзя. Не выберете сами за вас это сделает управа. И скорей всего это будет знакомая ей дирекция. Но тогда уж не жалуйтесь на огрехи в ее работе. Сами виноваты.

За что наказали?
Один тревожащий меня вопрос. Дотации будут положены только тем компаниям, которые работают по госрасценкам. Нет ли здесь дискриминации собственников? Захотели комфортные услуги видеонаблюдение, а, может, даже и ЧОП? А их за это наказали. Лишили государственной поддержки. Ладно обидели жильцов, но ведь пострадает и рынок ЖКХ. По сути, вводится регулирование цен. Не уничтожит ли это конкурентную среду?

Конечно, будут. И во всех дирекциях без исключения! уже идет подготовка к этому процессу. Они станут такими же частными управляющими компаниями, как все остальные. А то, что ничего не говорится об этом в постановлении, естественно. Зачем? Ведь об этом неоднократно сообщалось раньше. Достаточно того, что данным документом вводятся новые инженерные службы ГУ ИСы, которым поручат управление государственной собственностью. Частная же теперь перейдет полностью в управление коммерсантов.

Поощрение компаний, которые хоть и не предлагают роскошного обслуживания, но делают все качественно и притом укладываются в городские расценки, это, по-моему, вполне справедливо.

За компании не беспокойтесь. Если они взяли в управление дом, а тот еще согласен оплачивать ЧОП, значит, компании сильно повезло. Нашелся хороший клиент, и, чтобы удержать его, она как раз и будет стараться ему угодить. А для этого совершенствовать свою работу. Что же касается дотаций для домов, которые выбирают комфортные услуги, согласитесь, может ли это нарушить принцип социальной справедливости? Ведь люди могут захотеть мраморные лестницы, дубовые перила, фонтан в холле, да еще аквариум с золотыми рыбками на каждом этаже. Если жильцы в состоянии все это оплатить, зачем им еще городские деньги? А рядом дом, где в основном живут пенсионеры, где при желании люди не могут скинуться даже на домофон, вот для них и предназначены щадящие городские тарифы. Плюс дотация, которая еще больше облегчит им жизнь.

Конечно. Но кто вам сказал, что останется такая же сумма та, что вы назвали? Она может быть значительно меньше. Все будет зависеть от того, какой договор подпишут собственники с компанией. Вы же на обычном рынке торгуетесь? Почему и здесь не выговорить выгодные для себя условия? Вы покупатель, заказчик, диктуете вы, а не продавец.

О бюджетной поддержке. Сейчас за управление домами рассчитывается казна деньги получают дирекции. По примерным подсчетам, это в среднем 100 150 руб. за квартиру. А придут частные управляющие компании расходы лягут на жильцов?

Именно потому к нему следует отнестись очень ответственно. Надо вдумчиво прочитать каждую строку, если непонятно потребовать объяснений, если необходимо посоветоваться с юристом.

Кто ж не ошибается...
Это будет первый договор, который жильцы подписывают вообще...

Не хочу никого пугать, но результат ошибки может быть даже печальнее: компания вдруг исчезнет со всеми деньгами граждан. Будем надеяться, что такого не случится, но вопрос остается: кому жаловаться? Кто поможет? Только органы правопорядка. Разыщут мошенников и призовут к ответу.

Каковы будут взаимоотношения органов местной власти, в частности, районных управ, с частными компаниями? В данном случае меня интересует не столько связи двух структур коммерческой и административной, сколько интересы жителей. А вдруг ошиблись, выбрали не тех управленцев, а в результате плохое обслуживание, непредусмотренные поборы.

Другое дело если сама управа выберет компанию. Это, как вы знаете, произойдет в том случае, если к 1 мая 2008 года не раскачаются сами жильцы. Тут уж она будет полностью нести за нее ответственность. И за финансовое состояние, и за качество обслуживания, и за отношение к жалобам жильцов.

А вообще государственные организации никакого влияния на коммерсантов оказать не могут, но контролировать должны и будут. Лучше не ошибайтесь вот и весь совет.

Такая логика возможна, но лишь для людей, которые в высшей степени равнодушны к своему дому. Государственная опека, государственный контроль все это мы проходили. А в результате имеем то ЖКХ, которое имеем.

Какой соблазн! Не надо собираться, выбирать компанию, вообще что-то делать... Все, как в старые времена. Не кажется ли вам, что возможен и такой ход мышления?

Такой перечень, надеюсь, будет издан. Но только никаких рекомендаций! Их и не может быть. Ведь не могут власти нести ответственность за то, что в ресторане, куда вы пришли, вам подали недоброкачественную пищу. Так и управляющие компании. Выбор и вся полнота ответственности только за собственниками.

Ваш совет не ошибиться. Легко сказать... А из чего выбирать? Обещали обнародовать список рекомендованных частных управленцев, которых рекомендует правительство Москвы, но его нет до сих пор. Появится ли он вообще?

А кто мешает вам самим собрать информацию? Прежде чем определиться с компанией, собственники должны поинтересоваться, так сказать, ее кредитной историей, побывать в домах, где она уже работала, поспрашивать жильцов. Узнать, что у нее за душой, иными словами каким уставным капиталом она обладает. Если окажется, предположим десять тыс. рублей, а из оборудования две лопаты и три совка, бегите прочь. Это явные аферисты. Кстати, список компаний, которые работают в данном округе, есть и сейчас во всех префектурах. Но это все тот же справочный материал.

Лучше знать, чем не знать
При отсутствии информации это же кот в мешке.

Точную цифру не назову, скажу лишь мало. Несколько десятков. Это нелегкий бизнес и не столь прибыльный. Хотя и сопряжен с меньшими рисками, чем другие: он стабилен. Ведь необходимость в управлении, облуживании домов останется всегда какая бы социально-экономическая погода ни стояла на дворе. ЖКХ сейчас единственная ниша, еще не занятая частниками. И они придут!

Много ли вообще частных управляющих компаний в Москве?

Автор вышедшей в 2001 году книги Дар свободы и бремя ответственности: самоуправление в Москве, где на основе практического опыта специалистов городского хозяйства Северо-Восточного округа оцениваются перспективы реформирования муниципальной власти в столице. Среди проблем, затронутых в ней, содержание и ремонт жилых зданий, благоустройство дворов, формирование районного бюджета, социальная помощь малообеспеченным.

О нашем собеседнике
Татьяна Портнова по специальности учитель истории и обществоведения. Кандидат политических наук. Депутат Московской городской Думы третьего и четвертого созывов. Председатель комиссии Думы по государственному строительству и местному самоуправлению. Председатель комиссии по делам женщин, семьи, материнства и детства МГРО партии Единая Россия.

Как сообщается на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Москвы, в ходе проверки состояния подобных зданий специалисты обследовали в 913 объектов. По итогам выдано 322 предписания на устранение нарушений эксплуатации зданий.

Замужем. Имеет взрослую дочь. Воспитывает крестную дочь, оставшуюся без матери. Живет на Северо-Востоке столицы.
Почти треть столичных зданий с большепролетными конструкциями построены или эксплуатируются с нарушениями, показала поверка Мосжилинспекции. Большинство претензий к помещениям, находящимся в ведении Департамента физической культуры и спорта Москвы. При том количестве техногенных катастроф, связанных с обрушением большепролетных строений, которые произошли в России за последнее время, небрежность в их эксплуатации не может не пугать.

В настоящее время на контроле инспекции находится три объекта, по которым длительное время не принимаются меры по устранению выявленных нарушений, говорится в сообщении Мосжилинспекции.

За последние три года в Москве произошли две крупные катастрофы, связанные с обрушением крыши. Статистика по России еще печальнее Наибольшее количество нарушений, по сообщению РИА Новости, обнаружено при эксплуатации большепролетных зданий, находящихся в ведении Департамента физической культуры и спорта Москвы 106 предписаний. Департамент культуры небрежно относится к использованию 93 сооружений. Департаменту имущества выписано 63 предписания.

Последний вообще подлежит сносу в связи со строительством на этом месте культурно-досугового центра до 31 декабря 2007 года. Однако в настоящее время комплекс мероприятий по надлежащей консервации данного строения не проводится. Кровля находится в технически неисправном состоянии, все инженерные коммуникации отключены. Несущие конструкции здания подвержены воздействию атмосферных осадков. Данные обстоятельства угрожают обрушением конструкций. Прилегающая территория не огорожена, отмечается на сайте Жилинспекции.

Среди наиболее проблемных строений Московский театр иллюзий в Восточном административном округе (ВАО) и кинотеатр Планета в Западном.

Однако в интервью газете ВЗГЛЯД представитель пресс-службы Мосжилинспекции, Татьяна Филиппова сообщила, что все не так страшно, как выглядит на первый взгляд: Во время проверок в домах, конечно, выявляются недочеты, например, неполадки в кровле. Однако это не мешает их нормальной эксплуатации, - отметила она.

Всего, по данным РИА Новости, в связи с аварийным состоянием в течение этого года Мосжилинспекция уже закрыла 15 большепролетных объектов в столице. Каких именно не уточняется.

Во всех городах мира - пока вообще существует историческая застройка - никто не застрахован от каких то трещин, обрушений, а иногда и аварий, - прокомментировал ситуацию корреспонденту газеты ВЗГЛЯД профессор Международной Академии Архитектуры, советник РААСН Михаил Хазанов. Это происходит и тогда, когда объект в руках у собственника, и когда он в руках муниципалитета. Проблемы существуют и в зданиях современной постройки. Важно то, ведется ли постоянное техническое наблюдение за зданиями, конструкторский инженерно-технический, архитектурный мониторинг, - добавил Хазанов. - Эффект работы этих служб во многом зависит от активности жителей, от общего финансирования, от уровня понимания населением технических проблем, от внимания властей всех уровней к проблемам.

Если дома признаются аварийным, должно появиться соответствующее постановление. Нам об этой ситуации ничего не известно, - поддержали коллегу в Московском городском бюро технической инвентаризации.

Бороться с проблемами недоремонта и аварийности путем частичного или полного сноса исторических зданий путь тупиковый. Требуется высококвалифицированная постоянно действующая и высокооплачиваемая служба, конкретно и быстро решающая возникающие задачи, в том числе вопросы перепланировки и объединения квартир, освоения подвальных, мансардных, чердачных пространств, встроенно-пристроенных помещений.

Во всех странах мира комплексная реконструкция это область высшей квалификации, требующая высшей профессиональной подготовки всех строительных специальностей.

14 февраля 2004 года в районе Ясенево рухнула крыша Трансвааль-парка. В момент ЧП в аквапарке находились 1300 отдыхающих, в эпицентре катастрофы 426 человек. В результате инцидента погибли 28 и пострадали более 100 посетителей аквапарка, многие из которых стали инвалидами.

За последние три года только в российской столице произошли две крупные техногенные катастрофы, связанные с обрушением крыши здания. Статистика жертв по России еще более печальная.

23 февраля 2006 года обрушилась крыша Басманного рынка. Под кровлей и железобетонными конструкциями рухнувшего здания погибли 66 человек, 33 получили ранения.

В декабре того же года трагедия повторилась в городе Чусовом Пермского края. В воскресный день в единственном в городе бассейне находились около 30 человек, в основном женщины и дети. Рухнувшие в чашу резервуара бетонные перекрытия и обломки металла погребли под собой 10 детей и четверых взрослых. Еще 11 человек получили травмы и были госпитализированы.

К счастью, не повлекли за собой жертв обрушения крыш ледового катка Охта-парка в Ленинградской области, ледового дворца Трактор в Челябинске, крыши бассейна Спартак в Новосибирске, которые также произошли за последние три года.

В июле этого года рухнула крыша в бывшем цехе завода Дальсельмаш в Биробиджане. Трагедия произошла в обеденный перерыв большинство сотрудников коммерческих фирм, которые арендуют там помещения, ушли из здания. Но внутри оставалось 7 человек. Выжить удалось только одной девушке она получила травмы и госпитализирована в шоковом состоянии. Из-под завалов извлекли тела 6 погибших. Площадь обрушения составила 2 тыс. квадратных метров.

В свое время председатель совета директоров компании "Кока-Кола" сказал, отчитываясь перед акционерами, что самым важным моментом в истории компании было... возникновение "Пепси-Колы". Впрочем, не обязательно обращаться к примерам из далекого прошлого и дальнего зарубежья. Вспомните, что представлял собой наш продуктовый рынок то же десятилетие назад: сплошной импорт и жалкие потуги отечественного пищепрома. А сейчас - с точностью до наоборот: если не большинство, то очень многие потребители перешли на отечественные продукты. В этом смысле можно сказать, что наша пищевая промышленность своим развитием во многом обязана "ножкам Буша": конкуренция с импортом продовольствия была жесткой и бескомпромиссной.

Руководители городского стройкомплекса часто говорят о том, что за последнее десятилетие в Москве сформировался цивилизованный рынок недвижимости. Утверждают они это в общем-то вполне обоснованно: по сравнению с началом 90-х столичный рынок жилья действительно стал намного цивилизованнее. Пожалуй, только один элемент "рыночной цивилизации" у нас отстает от мирового уровня: конкуренцию на строительном рынке иначе как мягкой не назовешь.

Конечно, работают у нас иностранные компании, но в основном на строительстве отдельных элитных домов или крупных городских объектов. Сама же система городского строительства по определению варится в собственном соку, избежав, к сожалению, жесткой конкуренции и соседства с образцами мирового уровня.

Строительной отрасли в этом смысле не повезло (причем без всяких кавычек). Ну не могут быть жилые дома (тем более муниципального назначения) предметом импорта. Даже стройиндустрия находится в заведомо выгодном положении по отношению к потенциальным зарубежным конкурентам: это как раз тот случай, когда "за морем телушка - полушка, да рубль перевоз".

Но неужели, скажете вы, наши собственные компании не конкурируют друг с другом? Еще как - когда речь идет о распределении площадок под застройку. А вот если вернуться к вопросу цены и качества, борьбы за покупателя, то тут конкуренция очень даже мягкая. Как в социалистические времена - "борьба лучшего с хорошим"... Кто бы спорить стал - и новые серии вводятся, и технологии совершенствуются. Даже типовые дома сейчас не сравнимы с жильем образца качала 90-х. Городские власти постоянно держат на контроле вопрос качества строительства. Проблема лишь в том, что точкой отсчета для строителей является то, что делалось вчера, а не мировые стандарты.

Повторю: это происходит не по чьей-то злой воле, а просто так исторически сложилось. Такова особенность строительной отрасли. В результате, когда идет речь о некачественном жилье, мы имеем в виду прямые недоделки (по этому поводу уже почти год работает городская горячая линия"), а не соответствие цены и качества. "Горячая линия" - дело, конечно, хорошее, но нигде и никогда еще приведение в соответствие цены и качества не достигалось административными мерами. Не придумало человечество другого механизма для этого, кроме конкурентной борьбы.

Мы часто говорим о том, что бурное развитие строительной отрасли в Москве происходит в первую очередь благодаря тому, что строительство не пущено на самотек, а контролируется властями. В таком случае, не логично ли предположить, что сами власти и должны создавать предпосылки для создания настоящей конкурентной среды в строительной отрасли?

Причина мягкой конкуренции проста как день: предложение на рынке пока не поспевает за спросом, и практически все жилье распродается на стадии чуть ли не нулевого цикла. Причем не только дешевое, но и жилье бизнес-класса и даже элитные дома. Так что строители заинтересованы, прежде всего, в увеличении объемов, и только во вторую очередь - в улучшении качества жилья.

На основании статьи 250 Гражданского кодекса РФ соседи в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты в этой квартире за объявленную продавцом цену.

Понимаю: гораздо проще это заявить, чем сделать. Но у руководства стройкомплекса есть свои возможности, в первую очередь конкурсное распределение площадок. В Европе, между прочим, крупной считается строительная компания, в которой работает три сотни человек. У нас количество работающих исчисляется тысячами. Протекционизм властей по отношению к мелким и средним компаниям тоже один из способов создания конкурентной среды.
Главной особенностью продажи комнат в коммунальных квартирах Уфы являются значительные временные затраты, необходимые для выявления круга совладельцев, имеющих преимущественное право покупки, установление их реального места жительства и получение отказа от преимущественного права покупки в нотариальной форме.

Как быть?
Собственник комнаты в коммуналке, желающий от нее избавиться, должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры (равно как к собственникам своих комнат, так и к нанимателям) с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты. Извещение необходимо выслать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. На протяжении месяца, с момента получения соседями почтовой открытки, собственнику комнаты придется ждать ответа. Но если обойти указанную процедуру (то есть не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Это может значительно усложнить и затянуть сроки оформления сделки, а иногда даже разрушить мечты о продаже коммуналки.

Не исключена ситуация, когда согласие на приобретение комнаты в Уфе и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Вопрос между ними надо решать по общему согласию или в судебном порядке.
А если квартира неприватизирована?

В течение месяца собственник должен получить отказ от покупки. Подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, желательно удостоверить у нотариуса. В случае согласия одного из собственников данной коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Если желающих приобрести комнату несколько, проверяют их жилищные условия. Например, те граждане, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют приоритетное право покупки жилья. А когда на комнату претендуют, с одной стороны, одинокий мужчина, а с другой семья с двумя детьми, преимущество будет отдано семье.
Желающие купить свободное жилье в коммунальной квартире представляют в управление муниципального жилья административного округа следующие документы: заявление о покупке свободного жилого помещения, заявление на приватизацию занимаемой жилой площади (в случае, когда покупателем является наниматель), копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья, справку БТИ о стоимости свободного жилого помещения. Указанные бумаги должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения.

Совсем по-другому обстоит дело, если комната неприватизирована (ее собственником является город). Если такая комната освобождается, распоряжаться ею будет город, а функции продавца свободных жилых помещений в квартирах коммунального заселения берет на себя Департамент муниципального жилья. Цена выкупаемых жилых помещений определяется в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в Уфе.
Информация об освобождении комнаты поступает в управление муниципального жилья административного округа, который в свою очередь должен уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже комнаты и определить претендентов на ее покупку. Освободившуюся комнату сначала предлагают только жильцам, зарегистрированным и постоянно проживающим в данной квартире как нанимателям, так и собственникам.

Такая недвижимость Уфа напоминает подводный камень, сверху не видно, а внутри он большой и опасный.

Итак, все документы поданы, покупатель определен. Далее между Департаментом муниципального жилья и физическим лицом покупателем комнаты заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.



Главная --> Публикации