Главная --> Публикации --> Море, оливки и миндаль почти бесплатно Как оспорить решение суда? Рекордный бюджет зимних игр в сочи освоит госкорпорация Валерий шанцев: у москвы среди мегаполисов мира самый маленький долг Ипотечный кризис ударит по обещаниям медведева

Экономика вопроса
До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами. Ведь несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18-19% в рублях и 13-16% в долларах, теперь же они снизились до 12-13% и 9-11% соответственно.

Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16-18% годовых сейчас просто неразумно. Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях. Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу. Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую -- выплаты по процентам,-- уточняет директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка КИТ Финанс Елена Журавлева.

Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс. Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых,-- говорит заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов.-- Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена). За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс.. При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс. Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды. Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $347 А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке. Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается,-- поясняет заместитель директора департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка Агроимпульс Роман Родиков.

Для банкиров рефинансированный кредит -- менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита. Вместе с тем с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен. Этот период длится около двух месяцев, и в это время банки вынуждены все риски брать на себя. Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски,-- это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога. До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной.

Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д. Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита,-- предупреждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите. Тем более если разница в процентных ставках составляет менее 2 пунктов. Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тыс. под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%. За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500,-- подсчитывает начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка Сосьете Женераль Восток Екатерина Забелина. А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет.

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз. Однако стоит учитывать, что при очередном перекредитовании клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита. Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру,-- предостерегает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов.

К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. По мнению Романа Родикова, такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости. Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс. Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры -- эта недвижимость на рынке является более ликвидной,-- говорит он.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование -- это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы. Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания. А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

Но если банк все-таки предлагает такую услугу, то для заемщика в этом случае обнаружатся определенные плюсы. При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки,-- рассказывает руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев. Клиенту не придется собирать весь пакет документов по своей платежеспособности, только обновить трудовую книжку и документ, подтверждающий доходы,-- говорит Екатерина Забелина. К тому же клиенту не придется оплачивать комиссии при оформлении кредита и заключать новый договор страхования. При перекредитовании внутри банка будет достаточно прикрепить к договору дополнительное соглашение о предоставлении страховых услуг.

Еще одним банковским предпочтением является рефинансирование чужих клиентов. Банк не заинтересован в рефинансировании собственных клиентов. В этом случае у банка не увеличивается кредитный портфель. Исключение составляют те клиенты, которые при рефинансировании получают дополнительную сумму кредита,-- поясняет директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита, клиенту придется заново предоставить весь набор документов: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость. Если за это время у клиента изменилось материальное положение в лучшую сторону, банк может увеличить сумму кредита. Помимо основных документов клиенту необходимо предоставить документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке.

Бюрократия процесса
Процедура рефинансирования отчасти дублирует процесс оформления ипотечного кредита. Сначала банк оценивает платежеспособность заемщика и его кредитную историю. При этом он обязательно обратит внимание на наличие у клиента просрочек по первоначальному кредиту. Если заемщик добросовестно исполнял свои кредитные обязательства, то после оценки недвижимости и заключения страховых договоров банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита клиента в другом банке и переводит их на счет клиента в этом банке. Заемщик, в свою очередь, досрочно погашает кредит и подает документы на снятие обременения. Затем клиент подписывает договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. И в дальнейшем заемщик погашает кредит банку, который рефинансировал ему первоначальный кредит.

Но, несмотря на проблемы, у рефинансирования есть еще один неоспоримый плюс -- постоянный рост цен на рынке недвижимости. Вложения в ипотеку в условиях роста цен на жилье становятся более выгодными, так как квартира к моменту окончания выплат может стоить существенно больше той суммы, которую даже с учетом процентов выплатил заемщик,-- утверждает Елена Журавлева. К тому же при рефинансировании банк проводит повторную процедуру оценки недвижимости, и при увеличении стоимости объекта недвижимости банк может увеличить сумму предоставляемого кредита. В этом случае у клиента появляются свободные деньги, которые он может потратить на разные цели. Часть денежных средств направляется в счет погашения кредита в первом банке-кредиторе, а остальные средства могут использоваться на ремонт либо для покупки другой недвижимости,-- говорит Екатерина Забелина.
Вопрос о перспективах высотного строительства в Санкт-Петербурге остается открытым. Судьба этого направления зависит не только от экономических факторов и административного ресурса, но также от технических, климатических и даже психологических особенностей города.


Причин, по которым банк может отказать заемщику в рефинансировании, несколько. Фактически это те же самые причины, по которым банк может отказать заемщику в оформлении самого ипотечного кредита. Одним из важных факторов для рефинансирования, как и для кредита, является платежеспособность клиента. И если за то время, пока клиент расплачивался с первым банком, у него снизился доход, банк может отказать ему в рефинансировании. Подвести может и сам объект недвижимости. Как правило, банки выдвигают определенные условия к приобретаемой недвижимости. Например, многие банки ограничивают покупки квартир в хрущевках, домах с деревянными перекрытиями или в закрытых административно-территориальных образованиях.

Что уж говорить о более масштабных и дорогих проектах в некотором удалении от центра. Они как будто соревнуются в этажности. Рекордсменом среди заявленных проектов-небоскребов, безусловно, станет Охта-центр, который появится к 2016 году на Малой Охте. Высота здания должна составить не менее 300 м, а общая площадь -- 1 млн кв. м. На реализацию идеи планируется затратить более $2 млрд. Компания Газпром нефть вложит в строительство 51% суммы. Оставшаяся часть будет сформирована за счет налоговых отчислений Газпрома в бюджет Петербурга.

С высоты птичьего полета
В Петербурге самые строгие ограничения по высотной застройке касаются исторического центра. Здесь нельзя возводить здания выше 28 м. Следующий пояс -- зона регулируемой застройки. Здесь высота домов не должна превышать 48 м. Тем не менее город рвется вверх. Здания до 26 этажей (это 78 м в высоту) уже не считаются небоскребами, а новых проектов жилых многоэтажных домов ниже девяти этажей просто не найти. Причем небоскребам достаются не только окраины. Практика показывает, что из любого правила есть исключения. Достаточно вспомнить проект жилого комплекса Серебряные зеркала компании ЛЭК на Петроградской стороне (его высота достигает 64 м). Или комплекс Монблан корпорации Строймонтаж, который поднимется у гостиницы Санкт-Петербург более чем на 70 м. Они реализуются в самом сердце города и имеют все необходимые согласования, хотя явно нарушают высотные нормы.

В два раза выше будет доминанта проекта Балтийская жемчужина на юге города, это здание гостиницы высотой 188 м и общей площадью 400 тыс. кв. м. Проект должен быть завершен к 2013 году. Он реализуется на деньги китайских инвесторов, объем инвестиций составляет $1,5 млрд.

В том же районе компания Setl City построит деловой квартал, доминантой которого станет офисное здание банка Санкт-Петербург высотой 90 м. Разрешение на строительство было получено на днях, а завершить работу планируют к 2012 году. Инвестиции составят $430 млн.

Отдельно нужно сказать о проектах компании Адамант. Один из них -- у Ладожского вокзала -- представляет собой многофункциональный комплекс из пяти высотных башен. Две из них, высотой 150 м, будут исполнены в виде пирамид. Объем инвестиций в одну башню площадью не менее 160 тыс. кв. м составит $120 млн. Начать строительство высоток компания планирует в 2008 году.

На западе Петербурга к 2030 году должен вырасти Морской фасад. Здесь на вновь образованных землях общей площадью 440 га будут созданы общественно-деловой центр и современные жилые кварталы с доминантами до 150 м высотой. Объем инвестиций в проект оценивается в $1 млрд, а с учетом капвложений в недвижимость -- в $2 млрд.

Всего в Петербурге на разной стадии реализации находятся несколько десятков проектов подобной высотности.

Со вторым проектом Адаманта пока не все так однозначно. Была идея построить высотный комплекс за бывшим Варшавским вокзалом в рамках проекта Измайловская перспектива. Его доминантой должно было стать здание общественно-делового назначения высотой 150 м. Объем инвестиций оценивали в $300 млн. Но договориться о реализации проекта на землях РЖД пока не удалось.

Генеральный директор ИСК Петрополь Марк Лернер отмечает, что в городе возможно создание одного или двух высотных бизнес-сити. Но они должны появиться на окраинах, где высотная застройка сможет органично вписаться в неповторимый облик Петербурга, не нарушив его историческую ауру и не создав при этом дополнительных проблем с транспортом, -- говорит он.

Многоэтажные окраины
Насчет потребности Петербурга в высотной застройке существуют разные мнения. Например, вице-президент ХК СЗНК по строительству и девелопменту Алексей Борискин заявил Ъ, что при реализации программы переноса промышленных предприятий из центра города за КАД высвободится большое количество земель, которые позволят компенсировать недостаток площадей при существующей этажности, и рост ввысь будет большинству застройщиков не интересен. Но большинство аналитиков сходятся во мнении, что на фоне дефицита и дороговизны земли у строительного комплекса просто нет другого выхода, как шагать в небо. Как отметил эксперт компании Setl City Владимир Копылов, потребности рынка в высотном строительстве будут только расти. Но массовое строительство высотных зданий начнется не ранее чем через три-пять лет, когда сформируется четкий рыночный спрос на такие объекты, а город создаст условия для высотной застройки: обеспечит формирование необходимой инфраструктуры, определит и законодательно закрепит территории, на которых появление небоскребов будет наиболее целесообразным, -- говорит он.

Регламенты и инвестиции
Все эксперты отмечают, что реализация высотных проектов сопряжена с большими сложностями. Главная из них -- отсутствие нормативов по высотному строительству. Как отметила заместитель генерального директора центра бизнес-образования ДелУМ ГК Музей Ольга Сучкова, в городе лишь недавно появился соответствующий свод норм и требований, а до этого застройщики пользовались наработками московских коллег.

Коллегу поддерживает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург. Он считает, что проекты высотных офисных зданий будут рассредоточенно появляться в зоне нынешнего промышленного пояса. А высотные жилые проекты имеют потенциал в престижных районах массовой застройки: Московском, Выборгском, Василеостровском, Приморском, -- считает он. Что касается Васильевского острова, то, на наш взгляд, город нуждается в эффектном фасаде с морской набережной. Небоскребы здесь смотрелись бы органично, не мешая историческому центру, который всем очень дорог, -- заявил Валерий Трушин, руководитель направления исследований и аналитики компании Colliers International.

Готовьте парашюты
Увеличение этажности жилого здания -- это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций зданий, что зачастую может свести экономический эффект проекта к нулю. Как отметил председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш, в Петербурге остра проблема с инженерной инфраструктурой. А появление любого многоэтажного дома, тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузку на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района: общественный транспорт, поликлиники, школы, -- говорит он.

Вторая проблема -- это отсутствие отечественного опыта строительства таких зданий. По этой причине привлекаются международные проектные организации, которые, в свою очередь, не знают норм, действующих в России, -- говорит директор по маркетингу ЗАО Строймонтаж Илья Логинов. Третья проблема -- заоблачная стоимость таких проектов. Как отметил руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Михаил Васильев, для их реализации необходимы долгосрочные инвестиции. Из-за особенностей почвы требуются дополнительные вложения в укрепление фундамента, в тщательную геотехническую проработку. А в условиях частой смены политического курса риски по долгосрочным проектам повышаются, -- отмечает эксперт.

Есть также проблема большой плотности населения в высотных зданиях, которая порождает транспортные сложности, повышает уровень заболеваний и преступности. Но это уже социальная, а не девелоперская забота.

В свою очередь Марк Лернер отмечает, что в городе нет профессиональной управляющей компании, способной качественно обслуживать небоскреб. Даже привычное 5-16-этажное жилье пока не удается обслуживать на приемлемом уровне, -- говорит он. Еще один нюанс -- серьезные противопожарные требования к высотной застройке. Для небоскреба нет ничего страшнее пожара. Иллюстрацией могут служить катастрофы в Нью-Йорке (здания-близнецы Всемирного торгового центра) и Москве (Останкинская телебашня). Как обеспечить оперативную эвакуацию жителей, если пожарные лестницы достают в лучшем случае до 12-го этажа? Эвакуировать вертолетами или раздавать парашюты? Фактически для каждого небоскреба необходимо создавать собственную противопожарную службу, причем за счет средств застройщика, -- говорит господин Лернер.

Впрочем, заведующая кафедрой психологии Государственного архитектурно-строительного университета Петербурга Елена Соловьева считает, что никакая агитация не поможет. Доминантой пространственного восприятия Петербурга всегда была Нева. Застройка ее набережных всегда происходила по горизонтали. Поэтому появление высоток сразу нарушит и перспективы, и гармонию, и сложившийся облик мегаполиса. Изменится и психологическая идея города, где все отношения строились по горизонтали. Ведь вертикальная доминанта -- это элемент самоутверждения, самооценки, часто завышенной. Это явление не столько эстетическое, сколько психологическое. Высота здесь не показатель силы (силу показывает объем), а показатель места в иерархии. Мол, смотрите, мы первые, мы лучшие, мы выше всех, -- говорит психолог. При этом эксперт подчеркивает, что подобные проекты для Европы и Америки уже не актуальны. Эта тенденция сейчас активно прослеживается в развивающихся странах. В Африке начинают строить высотки, очень любят их в странах Ближнего Востока и Азии. Надеюсь, что Петербург -- город с особым историческим и охранным статусом -- не будет равняться на эти образцы, а выберет свой путь, -- заключает эксперт.

Психология небоскреба
Нельзя недооценивать и психологические факторы, которые связаны с появлением небоскребов. Находиться внутри таких зданий не всем комфортно. Дом раскачивается -- кажется небезопасным. Форточку на верхних этажах невозможно открыть из-за сильного перепада давления, -- говорит господин Копылов. Неуютно и тем, кто смотрит на высотки снаружи. Жители Петербурга морально еще не готовы видеть высотные здания в городе. Об этом свидетельствует скандал вокруг проекта 'Охта-центра'. Значит, необходимо первоначально провести масштабную кампанию по 'агитации и пропаганде', -- говорит господин Васильев.

Мало мощностей
В текущем году потребность петербургского строительного комплекса в цементе составляет 3,5 млн тонн, а к 2011 году этот показатель возрастет до 5 млн тонн. Сегодня в Петербурге и Ленобласти работают около 10 небольших предприятий и три крупных завода, выступающих основными поставщиками, -- это ЗАО Пикалевский цемент (ОАО Евроцемент Групп), ОАО Сланцевский цементный завод 'Цесла' (немецкой компании HeidelbergCement) и ЗАО Метахим в Волхове (УК Севзаппром). Они производят около 2,3 млн тонн цемента в год. Мощность первого комбината -- 2,7 млн тонн, второго -- 0,8 млн тонн, третьего -- 0,6 млн тонн, однако реальные объемы производства ниже. К тому же значительная часть продукции идет в другие регионы и на экспорт.

За лето в России резко выросли цены на цемент. В Санкт-Петербурге к концу августа стоимость одной тонны стройматериала составила 4,4 тыс. рублей против 3 тыс. рублей в июне. В результате резко подскочила себестоимость строительства. Застройщики бьют тревогу.

В СЗФО производится 6% российского цемента и используется около 15% от объема национального потребления. Рост цементного рынка за год в России составил 9-12% (мировой рост -- 4-6%). За последний год в большинстве регионов этот стройматериал подорожал на 50-60%. В России сегодня действует около 50 цементных заводов, из них семь крупных. Суммарная мощность производств -- 69 млн тонн. При этом общероссийское потребление превышает 90 млн тонн, что однозначно предполагает дефицитный характер рынка.

Транспорт и границы
Улучшить ситуацию с поставками цемента в регион должно также строительство нового причала для приемки цемента, доставляемого морским путем. Решить этот вопрос поручено комитету по транспортно-транзитной политике городской администрации. Правительство Петербурга ведет переговоры с Морским портом о возможном выделении для этих нужд специального терминала. Эксперты считают такие меры логичными. Как пояснил Ъ коммерческий директор ОАО Объединение 45 Сергей Янкин, импортный цемент поступает в город в объемных упаковках bigbag, прием которых грузовым терминалом порта затруднен из-за отсутствия соответствующих площадей, а отсутствие специального цементного элеватора в порту не позволяет принимать цемент валом. На строительство элеватора требуется определенное время -- не менее двух лет с учетом разработки и согласования проекта, -- считает он.

По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, в ближайшие годы городская строительная отрасль может столкнуться с серьезным дефицитом цемента. Чтобы исправить ситуацию, планируется заключить соглашение о поставках этого стройматериала по фиксированным ценам с правительством Белоруссии. В таком случае в Петербурге должна быть создана единая негосударственная структура, которая будет осуществлять получение и распределение белорусского цемента. Правительство города не войдет в состав ее учредителей, но белорусская сторона, возможно, станет обладателем большего пакета ее акций, -- заявил вице-губернатор, подчеркнув, что объемы поставок, по предварительным оценкам, могут составить от 500 тыс. до 800 тыс. тонн цемента в год.

Еще одним шагом на пути решения цементной проблемы может стать снятие таможенных пошлин на ввоз цемента в Россию. На днях стало известно, что соответствующее постановление правительства РФ может появиться в течение месяца. Однако эксперты рынка скептически оценивают эту инициативу. Как заявил Павел Горячкин, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России (АСР), восполнить дефицит цемента импортной продукцией сегодня практически невозможно. Согласно таможенному тарифу РФ ставка ввозной таможенной пошлины на все виды цементной продукции определена в размере 5 процентов от таможенной стоимости. Это совсем немного, и ее отмена ни к чему не приведет, -- заметил господин Горячкин. По его словам, необходима выработка комплекса мер по государственной поддержке цементной промышленности России, включающего привлечение инвестиций в строительство новых заводов и обеспечение прозрачности их реализации.

Что касается транспортировки цемента по железной дороге, то на сегодняшний день при покупке этого материала на бирже строительные компании вынуждены самостоятельно организовывать его доставку, причем для участия в торгах необходимо представить подтверждение наличия такой возможности. Железнодорожные вагоны, оборудованные под транспортировку цемента, находятся в ведении дочерней структуры ОАО Российские железные дороги. Губернатор города обратилась к председателю совета директоров ОАО РЖД Владимиру Якунину с просьбой взять ситуацию под контроль.

В свою очередь управляющий директор группы ЛСР Георгий Ведерников отметил, что предложенные меры способны снять остроту проблемы, но кардинально решить ее не смогут, так как на их полную реализацию требуется длительное время и серьезное бюджетное финансирование. Поэтому полагаю, что дефицит цемента в ближайшие годы в России неизбежен. Покрыть его можно только с помощью строительства целой сети предприятий в разных регионах страны. Сделать это под силу лишь частному бизнесу. А государство может помочь стимулировать частные инвестиции в цементную отрасль, -- сказал он.

Другие участники рынка также заявляют, что основное внимание государства должно быть сосредоточено на поддержке развития цементного производства внутри страны. Необходимо применение льгот по налогу на прибыль при осуществлении таких инвестиционных проектов, расширение предоставления льгот по налогу на имущество для цементных заводов, осуществляющих инвестиционную деятельность в регионах, а также по налогу на прибыль и земельному налогу, -- считает эксперт фонда Институт экономики города Леонид Бандорин. Кроме того, необходимо ввести систему компенсаций за использование вторичных ресурсов и отходов производства и внедрить механизм возврата экологических платежей для целевого финансирования цементными компаниями природоохранных мероприятий. Надо также отменять таможенные пошлины на ввоз выпускаемого за рубежом нового оборудования для технологического перевооружения цементной отрасли, -- уверена Дарья Пойманова, генеральный директор ЦБО ДелУМ группы компаний Музей.

Другой точки зрения придерживается генеральный директор инвестиционно-строительной компании Петрополь Марк Лернер. Он считает, что острого дефицита и 'цементных' очередей пока нет. Некоторые сложности с поставками есть, но существующих на сегодня в регионе мощностей достаточно, чтобы удовлетворить спрос. Кроме того, уже сейчас концерн HeidelbergCement объявил о планах инвестировать в строительство второй очереди ОАО 'Сланцевский цементный завод Цесла' в Ленобласти €40 млн. При этом планируется, что мощности предприятия возрастут до 2 млн тонн цемента в год.
Группа компаний 'Ренова' также рассматривает возможность строительства цементного производства в Сланцах. В этом же районе планирует совместно с австрийскими инвесторами строительство завода группа компаний ЛСР, что даст рынку еще 1,5-2 млн тонн цемента в год. И это только анонсированные планы, -- говорит господин Лернер.

Цемента просто нет
Игроки петербургского строительного рынка по-разному оценивают обстановку. Как заявил Георгий Рыков, генеральный директор компании Бестъ. Коммерческая недвижимость, цемента в городе просто нет. Некоторые проекты -- например, в области высотного домостроения -- стоят только потому, что не хватает бетона, -- говорит он. Коллегу поддерживает генеральный директор ООО Комплектация строительства 'Петербургская недвижимость' Сергей Кузнецов. По его словам, ситуацию на нашем рынке цемента можно оценить как монополию. Основной игрок -- 'Евроцемент'. Он диктует и цены, и условия. Чтобы бороться с ситуацией, в Ленобласти создали цементную биржу (через нее осуществляется до 60 процентов сделок по покупке цемента), но это ничего не изменило, поскольку участники торгов -- компании, близкие к 'Евроцементу'. В итоге стройматериал продается по завышенным ценам, -- сетует специалист. Также недоволен ситуацией начальник Главного управления Спецстроя РФ по СЗФО Владимир Даниелян. По его словам, ситуацию нужно решать как можно быстрее. У нас есть свои квоты поставок цемента из Новороссийска для строительства нового футбольного стадиона на Крестовском острове. Но они не бесконечны. Кроме того, кризис с цементом влияет на стоимость и скорость реализации проекта, -- заявил он. А вице-президент ХК СЗНК по строительству и девелопменту Алексей Борискин заявил Ъ, что ситуация с цементом -- лишь одна из граней общего роста напряженности на рынке базовых строительных материалов. Сегодня в капитальном строительстве цена цемента составляет 47 процентов стоимости бетона. При этом потребление бетона -- 0,8 куб. м на квадратный метр итоговой площади. При цене кубометра бетона 4,5 тыс. рублей 2,1 тыс. рублей из этой суммы приходится на цемент, -- сказал он.

Эффект домино
Главный вопрос, который беспокоит потребителей: отразится ли повышение цен на цемент на стоимости недвижимости? Эксперты расходятся в оценках. По мнению директора АН Бекар Ирины Гудкиной, муссирование 'цементной' темы -- лишний способ убедить покупателей, что цены на квартиры будут только расти, и подтолкнуть продажи. К концу года рынок активизируется, и строительные компании поднимают цены. Чтобы как-то оправдаться, строители используют легенду о невероятных ценах на стройматериалы. На самом деле наценка на каждый квадратный метр настолько большая, что, даже если цемент сейчас очень сильно подорожает, строители все равно останутся в плюсе. Все эти риски просчитываются и закладываются в момент строительства, -- объясняет она.

Не склонна драматизировать ситуацию и начальник отдела снабжения ЗАО Строймонтаж Татьяна Крылова. Она отметила, что за последние три месяца цена на цемент выросла в два раза, но это искусственно созданная ситуация, поскольку объемы строительства не растут настолько резко. Можно сказать, что производители цемента сняли сезонные сливки. Однако рынок входит в зиму, объемы закупок падают. Думаю, что в сентябре было последнее повышение цены, -- считает эксперт.

Другого мнения придерживается Марк Лернер. По его словам, уровень цен на рынке недвижимости определяется платежеспособным спросом: застройщики не смогут продавать квартиры дороже той суммы, которая есть у покупателя. На сегодняшний момент финансовые возможности петербуржцев, а следовательно, и спрос увеличиваются, но не такими быстрыми темпами, как хотелось бы некоторым строительным компаниям. Поэтому рост издержек на цемент не приведет к резкому повышению цены, а скорее может снизить рентабельность бизнеса, -- считает господин Лернер. Я не вижу оснований полагать, что произойдет резкий скачок до конца года, -- согласна с коллегой Ирина Гудкина. В то же время аналитики единодушно отмечают, что без срочных решительных мер дефицит на рынке цемента будет только нарастать.
Сегодняшний рынок загородного строительства развивается в основном за счет коттеджных поселков. Главный козырь современных проектов, отличающий их от того, что хаотично строилось в начале 1990-х годов, -- развитая инфраструктура.


Заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирина Хондожко считает, что хотя стоимость строительных материалов существенно влияет на себестоимость строительства, поскольку составляет примерно 50 процентов в ее структуре, прежде всего цену определяет динамика спроса и предложения. Исходя из заявленных к реализации проектов жилищного строительства и прогнозируемого уровня спроса, дефицит предложения сохранится. А значит, цены на жилье будут неизбежно расти, -- считает она. Коллегу поддерживает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Алексей Бегунов. По его словам, любое негативное известие об изменении цен, подчиняясь 'эффекту домино', подстегивает цены в сфере жилой недвижимости вверх. Более остро увеличение цен на строительные материалы и цемент почувствуют мелкие строительные компании и индивидуальные застройщики в сегменте загородной недвижимости, -- заявил эксперт, подчеркнув, что, по его данным, реальное повышение стоимости цемента гораздо выше декларируемых 17-18 процентов, в отдельных районах Ленобласти рост цены составляет до 50 процентов.

К концу 2007 года предложение рынка по количеству домовладений должно составить примерно 6,5 тыс., а площадь земли под ними -- около 2,2 тыс. га. В среднем каждый месяц на рынок выходит 2-4 коттеджных поселка. В том сегменте рынка, который занимают поселки для постоянного проживания, представлено сегодня около 58 проектов, почти все они относятся к бизнес-классу или эконом-классу, -- добавляет директор отдела недвижимости группы компаний Бекар Ирина Гудкина.

Троекратный рост
По данным компании Пулэкспресс Групп, сегодня на рынке присутствует около 130 поселков в активной фазе продаж и строительства. Из них около 15% уже построено, 65% -- строятся. До конца 2007 года ожидается выход на рынок еще 30 новых проектов, что соответствует 20% от существующего объема предложения. При этом динамика роста не может не впечатлять: по сравнению, например, с 2005 годом, когда на петербургском рынке малоэтажного строительства присутствовало около 50 поселков разной величины и класса, объем предложения вырос почти в три раза.

В зоне 30-50 км расположены поселки как для постоянного, так и для сезонного проживания. Земля на расстоянии 100 км от Петербурга востребована только для сезонного проживания, и то при условии, что коттеджные поселки расположены в уникальной природной местности, например на берегу Финского залива или на Вуоксе. Как отмечает генеральный директор компании Пулэкспресс Медиа Марина Агеева, недостаток земли особенно ощущается в наиболее востребованных районах в радиусе 20-50 км от Петербурга.

Если говорить о расположении коттеджных поселков, как действующих, так и потенциальных, то традиционно самыми востребованными остаются Выборгский, Всеволожский, Курортный и Приозерский районы с удаленностью от города 20-50 км. Большинство проектов, рассчитанных для постоянного проживания, находятся в 20 км от города. Такие поселки могут различаться по типу жилой застройки: в них представлены и индивидуальные дома, и таунхаусы, и малоэтажные многоквартирные дома.

Инфраструктура коттеджного поселка бизнес-класса (при средней стоимости дома $450-500 тыс. такие предложения на рынке преобладают) подразумевает наличие организованного подъезда к поселку, ограждения с видеонаблюдением по периметру, контрольно-пропускного пункта, гостевой парковки и административного здания для офиса ТСЖ или управляющей компании. Непосредственной задачей управляющих является освещение территории, чистка дорог и вывоз мусора, обслуживание водомерных узлов и электросетей, а также оказание услуг по мелкому ремонту. Из социальных объектов на территории такого поселка должны быть магазин, аптека, детская и спортивная площадки. Благоустройство территории предполагает качественную проработку ландшафта. Укомплектованность поселка такими социальными объектами, как детский сад, школа или медицинские учреждения, зависит от его масштаба. Жители маленького поселка (до 100 га) менее требовательны к таким вещам, чем обитатели крупного коттеджного комплекса. У жителей поселков вблизи крупных населенных пунктов (Всеволожск, Сестрорецк и т. д.) также более скромные запросы.

В сфере пристального внимания
Сейчас, по словам генерального директора ООО ЦАН-девелопмент Алексея Попова, на рынке коттеджного строительства можно выделить несколько тенденций. Одна из них -- пристальное внимание покупателей к инфраструктуре. Как замечает госпожа Гудкина, неважно, собирается ли покупатель жить в коттедже постоянно или сезонно, он в любом случае хочет получить инфраструктуру городского качества. Принимая решение, покупатели выбирают оптимальное соотношение качества постройки, размера участка и набора сопутствующих услуг, которые напрямую зависят от состояния инфраструктуры. Покупатель примеряет, еще на стартовом этапе прикидывает, насколько часто он будет пользоваться теми или иными опциями, и отказывается от лишних, ведь каждая из опций повышает цену дома и участка, -- продолжает господин Попов.

Ежемесячный платеж за обслуживание сопутствующей инфраструктуры может доходить до $300 с домовладения, в зависимости от класса объекта. Поскольку многих покупателей, причем как в бизнес-, так и в элитном классе, волнует дальнейшая стоимость эксплуатации поселка, то налицо еще одна тенденция. Речь идет о создании единых инфраструктурных комплексов сразу для нескольких поселков. Это оптимально с точки зрения затрат на строительство и дальнейшее обслуживание комплексов. Такая практика уже активно применяется коттеджными строителями в Москве. Наш рынок, как известно, развивается по столичному сценарию, но с опозданием, -- рассуждает Ольга Трошева, начальник отдела загородной недвижимости департамента маркетинга компании Петербургская недвижимость.

Инфраструктура коттеджных поселков элит-класса предполагает наличие развитой индустрии отдыха и развлечений в том районе, где они расположены. В таких поселках устанавливаются системы водоочистки, кондиционирования, теленаблюдения и телекоммуникаций из разряда умный дом и медицинская тревожная кнопка. При этом поселок элит-класса располагают вблизи уникальных природных объектов. Нередко место уже обросло легендами и хранит истории о нашествии известных петербургских дачников. Все это, конечно, повышает инвестиционную привлекательность местности, а компания-застройщик, пользуясь случаем, вплетает в стандартный набор инфраструктуры некую 'фишку', предлагая, например, жителям поселка трансфер до Коробицына или решая транспортную проблему поселян из Lake's berry Club, что на Вуоксе, с помощью вертолета -- в проекте предусмотрена вертолетная площадка. Также 'фишкой' может быть и собственная марина (причал для яхт), собственный фитнес- и спа-центр, -- рассказывает Ирина Гудкина.

Наиболее благоприятная ситуация с инженерной инфраструктурой в районах, расположенных недалеко от города, а вот с водоотведением, по словам господина Молоткова, проблемы везде. Особенно это актуально для поселков постоянного проживания. Чаще всего застройщик предлагает использовать индивидуальные системы очистки как на дом, так и на поселок. Между тем массовое применение локальных очистных сооружений приводит к обводнению местности, что чревато серьезными экологическими проблемами. Государство должно внести свою лепту в решение проблемы водоотведения, взяв на себя, например, строительство очистных сооружений для принятия хозяйственно-бытовых стоков в районах массовой малоэтажной застройки, -- считает Андрей Молотков. Проблема эта тем более актуальна, поскольку площадь поселков и количество домов в них растут (уже сейчас есть проекты, количество домовладений в которых достигает 600).

Инженерная тема
Однако, как бы ни была важна социально-бытовая инфраструктура, никакие дополнительные услуги не спасут проект, если у поселка не все в порядке с инфраструктурой инженерной. И развитие этой инфраструктуры -- непосредственная задача девелопера, -- заявляет генеральный директор компании Пулэкспресс Инвест Андрей Молотков. Хотя, по его словам, по мере удаленности поселков решать эти проблемы все труднее. Развитие многих удаленных, но инвестиционно привлекательных районов откладывается из-за нехватки инженерных мощностей. Особенно критична ситуация с водоснабжением и канализованием. Зачастую в непосредственной близости от тех мест, где идет коттеджная застройка, очистные сооружения либо отсутствуют, либо изношены до предела и уже не функционируют.



Главная --> Публикации