Главная --> Публикации --> Особенности национальной жизни за городом Кто получит деньги на капитальный ремонт? Юрий лужков не спешит ликвидировать промзоны Как оформить перепланировку квартиры Склады на перспективу

В сфере строительства основное внимание структур московского правительства уделяется рынку новостроек. В последние годы объемы строительства жилья в Москве держатся на постоянной отметке - более 4 млн. кв. м в год. Однако около половины квартир на рынке коммерческого жилья приходится на москвичей, улучшающих свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой. По словам начальника отдела перспективных проектов ДИПС Евгения Леонова, сегодня свыше 50% продаж на первичном рынке недвижимости Москвы проходит по схеме зачета старого жилья покупателя.

По поручению Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы ГУП "Мосжилкомплекс" создало специальное подразделение для работы на вторичном рынке недвижимости Москвы и ближайшего Подмосковья - Комплекс услуг по недвижимости.

Вот почему крупнейший столичный инвестор-Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы - принял решение начать освоение вторичного рынка жилья. Создание соответствующей службы было поручено подразделению Департамента ГУП "Мосжилкомплекс". В январе 2003 г. был создан Комплекс услуг по недвижимости, который начал проводить операции на вторичном рынке. Это единственная в Москве риэлторская организация, которая осуществляет по желанию клиента полный объем необходимых операций в одном офисе: подбор квартиры, подписание договора, банковские платежи и оформление регистрации жилья в собственность. Отныне присутствие структур Правительства Москвы будет обозначено практически во всех сегментах рынка недвижимости.

Другая категория покупателей просто вкладывает деньги: на этапе строительства у надежного инвестора приобретается жилье, а после завершения строительства продается уже как объект вторичного рынка. Одним из самых крупных и надежных инвесторов столицы является ДИПС, и поэтому значительная часть подобных сделок приходится на дома ДИПС. Покупателям удобно пользоваться риэлторскими услугами структуры ДИПС не только при покупке, но и при последующей продаже недвижимости.

Каждый этап сделки с недвижимостью в обязательном порядке контролируется юристами ГУЛ "Мосжилкомплекс". По необходимости юрист участвует во всех переговорах с клиентами.

В основу работы Комплекса услуг по недвижимости легли технологии, отработанные столичными риэлтерами. Однако есть и некоторые новшества.

Кроме этого, в Комплексе услуг по недвижимости клиент может получить полную консультацию по перепланировке квартиры, а также все необходимые согласования. Покупателям предлагаются разработки собственного дизайн - бюро и услуги по отделке приобретенного жилья.

ГУП "Мосжилкомплекс" гарантирует полную прозрачность расчетов по осуществляемым сделкам: стоимость риэлторских услуг обязательно прописывается в договоре. Тем более что расценки, по которым работает ГУП, невысокие и составляют 4% от суммы сделки.

Пока работа вновь созданной структуры не распространяется на прямую работу с новостройками. Однако покупатель, желающий приобрести квартиру у Департамента, может реализовать старую жилплощадь через Комплекс, а полученные средства сразу вложить в приобретение жилья. Это особенно удобно, так как большинство объектов ДИПС реализуется в рассрочку, и с учетом оговоренных в договоре продажи сроков покупатель сможет планировать оплату новой квартиры. Решение о работе ДИПС с новостройками будет принято в 2004 г.

Связи с органами власти - префектурами города, управами районов, бюро Мосрегистрации, БТИ, паспортными столами и ДЭЗами - у ГУЛ "Мосжилкомплекс" складывались годами в ходе - выполнения общегородских v задач. Это позволяет получать полный объем информации и оперативно реагировать на изменения, происходящие на рынке недвижимости.

В 1999 г. ГУП "Мосжилкомплекс" расширило сферу своей деятельности и по поручению ДИПС взяло на себя функции заказчика на строительстве объектов. В 2001 - 2002 гг. приемочной комиссии были сданы первые два жилых здания, на которых ГУЛ "Мосжилкомплекс" выступало заказчиком. Одно из них-дом на ул. Пилюгина-стало победителем конкурса "Лучший инвестиционный проект года", проводимом в рамках 8-й международной специализированной выставки недвижимости "РЕАЛТЕКС-2003", в номинации "Жилое здание или комплекс повышенной комфортности". Сегодня отдел капитального строительства "Мосжилкомплекса" ведет работу уже на пяти объектах точечной застройки суммарной площадью более 250 тыс. кв. м. Функции заказчика "Мосжилкомплекс" выполняет и на строительстве 8-го микрорайона Куркино.

Государственное унитарное предприятие "Мосжилкомплекс" (ГУЛ "Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья") было создано в 1998 г. как структурное подразделение Департамента инвестиционных программ строительства.

Сохранить жилищного фонда - одна из первоочередных задач городских властей. Основным направлением деятельности ГУП "Мосжилкомплекс" стало участие в реформе ЖКХ путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) и формирования кондоминиумов, как принципиально нового и прогрессивного вида управления жилищным фондом столицы. С 1998 г. ГУП "Мосжилкомплекс" зарегистрировало 219 ТСЖ и создало 180 кондоминиумов на объектах, строительство которых было проинвестировано ДИПС.

ДИПС поручил представителям ГУП "Мосжилкомплекс" столь важные функции, как контроль за строительством и участие в работе комиссии по приемке домов в эксплуатацию. За все время работы ГУП "Мосжилкомплекс" приняло в эксплуатацию 293 жилых дома общей площадью 2,7 млн. кв. м.

По поручению Департамента инвестиционных программ строительства ГУЛ "Мосжилкомплекс" является уполномоченным органом, обеспечивающим от имени г. Москвы государственную регистрацию прав собственности города на жилые помещения в домах-новостройках, построенных за счет средств ДИПС. Важность этой работы трудно переоценить: без регистрации прав собственности города покупатели квартир не могут оформить жилплощадь в собственность, а значит и полноценно распоряжаться ею. С 2000 года зарегистрированы права собственности Москвы на 18 563 квартиры в 180 домах.

Согласно постановлению Правительства Москвы, принятому в 2002 г., ГУЛ "Мосжилкомплекс" поручено обеспечивать управление и эксплуатацию объектов, финансируемых ДИПС, собственными силами либо посредством привлечения других организаций на конкурсной основе. За это время состоялось 18 конкурсов, по итогам которых были определены управляющие компании по 220 объектам. Сегодня на одном из жилых объектов, финансируемых ДИПС, по адресу ул. Островитянова, д. 4, ГУП "Мосжилкомплекс" выполняет функции управляющей компании. Здание было взято в управление до подписания акта приемочной комиссией. Ведь с момента возведения объекта до его приемки и подбора эксплуатирующей организации дом, в который вложены немалые средства, фактически не имеет хозяина. Должным образом не поддерживаются и не функционируют инженерные системы здания, не обустраивается прилегающая территория. Город, в конечном итоге, несет убытки. Что же касается проекта на ул. Островитянова, то здесь строительство и приемку дома контролирует самая заинтересованная сторона-служба эксплуатации.

С началом работы Комплекса услуг по недвижимости при ГУП "Мосжилкомплекс" москвичи стали получать широкий спектр услуг Комплекса, это купля-продажа жилых и нежилых помещений на первичном и вторичном рынке недвижимости Москвы и ближайшего Подмосковья, аренда нежилых помещений, разработка и исполнение авторских дизайн-проектов, оформление перепланировок, ремонтно-строительные работы. Можно сказать, что ГУП "Мосжилкомплекс" ведет активную работу по всем направлениям на рынке недвижимости.
Игорные бароны начинают закрывать крупнейшие казино в Москве, потому что с 2009 года все клубы смогут работать только вдалеке от столицы. В конце августа без особого шума закрылось самое крупное и пафосное московское казино -- Азия на Олимпийском проспекте. Его владелец Алимжан Тохтахунов рассказал Ъ, что два других его клуба, Европа и Метрополь, тоже будут закрыты. Девелоперы насчитали в Москве около десяти казино, занимающих 1-2 га в самых дорогих районах города; по их прогнозам, 20% будут переделаны в торгцентры, а большая часть -- в гостиницы.

В 2001 г. Департамент принял решение об организации Единого центра продаж, в задачи которого входит реализация строящегося жилья. Исполнение данного решения было возложено также на ГУП "Мосжилкомплекс". Результатом деятельности ЕЦП является реализация более 500 тыс. кв. м жилых помещений. С 2002 г. ЕЦП подключился и к реализации машиномест: на сегодняшний день им продано 462 машиноместа. В итоге городу перечислено 16331 млрд. рублей.

Господин Тохтахунов утверждает, что арендовал помещение и не знает о его дальнейшей судьбе. Ни он, ни сотрудник префектуры Центрального административного округа Москвы не назвали владельца здания.

Одной из самых интересных интриг столичного рынка недвижимости в ближайшие два года станет передел помещений известных игровых клубов (с 1 января 2009 года в России останется только четыре игорные зоны: в Калининградской области, Республике Алтай, Приморском крае и на границе Ростовской области и Краснодарского края). Начало ему уже положено -- 31 августа прекратило работу казино Азия. Казино площадью 4000 кв. м (общая площадь здания 10 тыс. кв. м) открылось 21 октября 2005 года на Олимпийском проспекте, 7 и, по словам сотрудника компании Евромания, стало крупнейшим и самым роскошным в столице. Оператором Азии, по данным менеджера Ritzio Entertainment Group, стали структуры известного предпринимателя Алимжана Тохтахунова. Сам господин Тохтахунов подтвердил эту информацию, уточнив, что казино все время было убыточным. К тому же, учитывая, что к 2009 году все казино должны прекратить свое существование, нет особого смысла развивать этот бизнес,-- рассказал он Ъ. По этой же причине он пообещал вскоре закрыть подконтрольные ему казино Европа на Страстном бульваре и Метрополь в Театральном проезде. Эти проекты, уточнил бизнесмен, сейчас также убыточны, но могли бы выйти на самоокупаемость.

По его оценке, здание казино с участком может продаваться по цене $3-6 тыс. за квадратный метр ($9-60 млн за все). Ставки аренды помещений в этих зданиях, по его словам, могут достигать $1,5-2 тыс. за квадратный метр, значит, перестроенное здание может приносить владельцу $4,5-20 млн. То есть, если купить такое здание, а потом сдавать в аренду, затраты можно отбить в течение трех лет. Коммерческий директор СТ Груп Дмитрий Шмелев уверен, что срок окупаемости казино примерно на треть меньше.

Около десяти крупнейших казино, сопоставимых с Азией, располагаются в пределах Третьего транспортного кольца и, по словам партнера компании Knight Frank Андрея Петрова, занимают самые интересные для инвесторов участки. Это, в частности, Шангрила на Пушкинской площади, Golden Palace на 3-й улице Ямского поля, Арбат и Метелица на Новом Арбате, Нью-Йорк на Большой Садовой, Jazz town на Таганской площади, Кристалл -- на Марксистской и др. Большинство из них занимает участки до 1-2 га, а площадь их помещений составляет от 3 до 10 тыс. кв. м., говорит пиар-менеджер холдинга Storm International (управляет казино Шангрила, Нью-Йорк, Jazz town и др.) Лаврентий Губин. Таким образом, в скором времени в Москве на продажу может быть выставлено до 10-20 га привлекательной для застройки земли, подытожил директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Примеры редевелопмента уже есть. Компания Blackwood ведет сделку по продаже здания построенного казино на проспекте Вернадского. Здание площадью около 5 тыс. кв. м строилось под казино, но позже собственники решили продать его, а мы разработали концепцию использования объекта как офисно-торгового комплекса,-- рассказал Ъ вице-президент компании по стратегическому развитию Михаил Гец. Имена прежнего и нового владельцев здания господин Гец не назвал, но сообщил, что стоимость здания превышает $8 тыс. за квадратный метр, что является на сегодняшний день беспрецедентной для столичного рынка ценой на крупные объекты коммерческой недвижимости. Прежний рекорд принадлежал австрийскому фонду Immoeast, который в августе купил строящийся торговый центр Goodzone на Каширском шоссе по цене $4,4 тыс. за квадратный метр.

Илья Шершнев подчеркивает, что казино -- далеко не самые удачные объекты для редевелопмента, так как в этих зданиях много темных помещений. Около 20% казино могут быть переделаны под торговые помещения, еще 30% -- под развлекательные, а судьба остальных объектов, в первую очередь тех, которые находятся далеко от центра и станций метро, непонятна,-- говорит эксперт. Коммерческий директор Капитал Групп Алексей Белоусов предполагает, что на месте многих казино могут появиться гостиницы. Город сейчас активно лоббирует строительство гостиниц. А большинство крупных игорных заведений расположено в центральной части Москвы, где можно было бы построить отели,-- поясняет он.

Вряд ли стоит рассчитывать купить с помощью ипотеки дачу на шести сотках. Приобрести недорогой летний домик в деревне проще под залог имеющейся городской недвижимости. Заложив, к примеру, московскую квартиру, можно получить ссуду от 10 тыс. долл. до 1 млн. Все будет зависеть от того, как банк оценит заложенную недвижимость и насколько заемщику удастся подтвердить свои доходы. Полученный кредит в этом случае каждый волен использовать по своему усмотрению можно приобрести и частный дом, и земельный участок, а можно заняться ремонтом.

Еще недавно взять ипотечный кредит на загородную недвижимость было практически невозможно. Сегодня такие кредиты выдает все больше банков. Правда, купить с помощью ипотеки недорогой летний домик не удастся. Пока банки в основном кредитуют приобретение дорогого и ликвидного загородного жилья коттеджей, таунхаусов в организованных поселках с развитой инфраструктурой.

Главное требование: земля должна быть оформлена в собственность желательно после 2000 года. Если это произошло раньше, то право собственности придется перерегистрировать до момента выдачи кредита. Сам земельный участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами участка. Банк не одобрит кредит, если на участок или дом невозможно зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке. Не удастся получить ссуду и в том случае, если участок и постройка находятся в водоохранной зоне или на территории природного парка. Кроме того, сам дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и рассчитан на отдельную семью. При этом он должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года, и подключен к коммуникациям к электросети, системе отопления и водоснабжения.

Что же касается целевых ипотечных кредитов на покупку загородного жилья, то они подойдут скорее для тех, кто рассчитывает приобрести коттедж, таун-хаус или малоэтажный дом на вторичном рынке. Но и тут заемщики должны быть готовы к жестким требованиям банков и к проблемам, которые могут возникнуть в связи с оценкой земли и установлением права собственности. Такой кредит выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка.

Причина столь жесткого подхода банков слишком высокие риски, связанные с ликвидностью участка и загородного строения. Ведь в случае невыплат банку придется землю и дом продавать. Оценить же загородное жилье гораздо сложнее, чем городскую квартиру. Каждое домовладение уникально, к нему очень сложно применять унифицированную шкалу оценки. Плюс к этому сроки кредитования весьма существенные 15 20 лет, тогда как тенденции на загородном рынке могут меняться довольно быстро. Так что вполне возможен вариант, когда находящийся в залоге у банка дом с землей уже через десяток лет не будет стоить тех денег, что были выданы на его покупку. Одним словом, больше всего под требования банков сегодня подходят коттеджи и таунхаусы в организованных поселках. Благо, что число таких поселков постоянно растет.

Некоторые банки с пристрастием относятся к фундаменту приобретаемого строения требуют, чтобы он был бетонным, каменным или кирпичным, другие пристально рассмотрят перекрытия. Банк не одобрит покупку ветхого или аварийного дома, дома с деревянными внешними стенами. Дополнительный плюс в пользу заемщика близость загородной резиденции к МКАД и удачное месторасположения, например, на Рублевке, Новой Риге или на другом популярном направлении. Будьте готовы к тому, что для оценки загородной недвижимости банк привлечет страховую компанию, которая даст свое заключение. И еще скорее всего от вас потребуют, чтобы в течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не возводилось строений, не согласованных с банком.

Стагнация закончилась! Об этом в течение сентября отрапортавало большинство экспертов рынка недвижимости. Действительно, за последние 7 недель с начала августа средняя цена квадратного метра в столичных квартирах ни разу не понижалась. Больше того, за два месяца стоимость московского квадрата, как сообщает консалтинговая компания Russian Research Group (RRG), выросла на 3,5%. Это, конечно, совсем немного, но уже четко прослеживается тенденция роста. Например, за неделю с 10 по 16 сентября, по данным RRG, рост цены составил уже 1%. О некотором росте цен говорят и эксперты аналитического центра ирн.RU. Так, за неделю с 17 по 24 сентября столичный индекс стоимости жилья прибавил 0,2% и составил 4,073 пункта. Опять начали дорожать хрущевки и кирпичные пятиэтажки по итогам недели они прибавили в цене 0,3%. Зато современные панельные многоэтажки за эту же неделю почти на столько же (0,2%) потеряли в стоимости.

По данным исследования, проведенного аналитическим центром ирн.RU, в этом году в Подмосковье в радиусе 125 километров от МКАД в продаже находятся 196 коттеджных поселков, 76 поселков таунхаусов и 22 загородных жилых комплекса. При этом на большинстве объектов предусмотрена ипотечная схема приобретения жилья. Расширение объема загородного строительства, по мнению экспертов, будет способствовать росту популярности загородной ипотеки. Поможет этому и снижение ставки по кредитам. По данным ирн.RU, ставка по кредитам на загородный дом за последний год снизилась почти на четверть и не сильно отличается от столичной таксы примерно 10,5 14% годовых.
Сентябрь подтверждает стагнация на рынке столичной недвижимости, длившаяся почти 11 месяцев, закончилась. К лету рынок выбрался из минусов, и цены на жилье стабилизировались. А с началом осени стоимость московских квартир стала медленно ползти вверх. Однако эксперты убеждены опасаться нового витка роста цен не стоит, рынок недвижимости стал прогнозируемым.

Нынешняя стагнация, по мнению экспертов, запомнится своей продолжительностью. Вынужденное затишье длилось почти год 11 месяцев. Это гораздо дольше, чем предыдущий кризис 2004 года, который продолжался 8 месяцев. По мнению экспертов, это напрямую связано с предшествующим ростом цен чем он больше, тем длиннее потом период стагнации. В 2004 году рост цен на жилье составил примерно 60%. А в 2006 году стоимость квадратного метра увеличилась гораздо существеннее на 75 80%.

Об окончании периода стагнации говорит и другой важнейший показатель рынка объем предложения. По данным RRG, которая проводит еженедельный мониторинг предложения жилья эконом-класса, весной, в апреле мае, на рынке предлагалось небывалое количество квартир порядка 30 тыс. еженедельно. Такого объема предложения не было даже во время стагнации 2004 года! К середине лета количество экспонировавшихся объектов снизилось, что вполне естественно для летнего периода, однако в августе и сентябре предложений не стало больше. В результате на сегодняшний день к продаже предлагается около 17 тыс. квартир. Это почти вдвое меньше, чем в мае.

Однако именно в прогнозах эксперты и расходятся. Одни предрекают новый стремительный виток ценовой гонки, другие обещают снижение. Правда, большинство все же склоняется к самому спокойному сценарию реальный рост цен возобновится только в следующем году, причем на уровне, не превышающем инфляцию. До конца года средний уровень цен на квартиры в Москве останется постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания, считает глава аналитического центра ирн.RU Олег Репченко.

Закончившаяся стагнация четвертая в истории современного рынка недвижимости, однако она стала первой, которая развивалась под влиянием только законов рынка, считает генеральный директор RRG Денис Колокольников. По его словам, в 1999 году движущей силой стал дефолт, в 2004-м так называемый банковский кризис. В этот раз не было никаких дополнительных факторов, все происходило в полном соответствии с законами рынка. Это можно считать признаком того, что рынок недвижимости в столице окончательно сформировался, он цикличен и поддается не только мониторингу, но и прогнозированию, убежден Денис Колокольников.



Главная --> Публикации