Главная --> Публикации --> Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры До 2010 года предприятия смогут выкупить землю по льготной цене Море, оливки и миндаль почти бесплатно Как оспорить решение суда? Рекордный бюджет зимних игр в сочи освоит госкорпорация

Однако политики и представители организаций по охране культурных ценностей опасаются, что замки перейдут в руки российских олигархов или арабских шейхов, которые, сделав безвкусный ремонт и добавив в интерьер замков неуместные элементы, нанесут непоправимый ущерб культурному наследию страны. Недовольство вызывает также то обстоятельство, что после того, как замки перейдут в частную собственность, их не смогут посещать туристы.

Власти швейцарского кантона Берн объявили о своих планах выставить на продажу несколько старинных замков. Это предложение наверняка заинтересует покупателей, охотящихся за роскошными апартаментами и способных потратить десятки миллионов.

Такое решение вызвало недовольство швейцарцев, ценящих традиционный уклад. Людей беспокоит то, что замки могут купить российские олигархи. Они, боятся швейцарцы, не поймут исторического значения этих зданий и в целом не поймут традиционных швейцарских ценностей, - поясняет представитель Общества швейцарского наследия (эта организация занимается сохранением архитектурных памятников) Моника Сутер.

Сейчас в замках, некоторым из которых больше 1 тысячи лет, находятся музеи, художественные галереи и офисы местных администраций. Однако власти кантона решили, что расходы на содержание этих зданий слишком высоки, и выставили на продажу 13 замков. Ожидается, что примеру Берна последуют и другие кантоны.

По словам чиновника, растет недовольство тем, что покупатели захотят построить бассейны и фитнес-центры в замках, которые стали излюбленными местами местных жителей и туристов.

Волна возмущения докатилась и до правительства. Местные жители чувствуют свою причастность к этим старым замкам. Изображения некоторых из них помещены на гербы городов и кантонов, - рассказывает пресс-секретарь Службы по сохранению исторических памятников Иво Земп. - Для них продажа замков российским олигархам или любым другим людям, не уважающим их историю, равносильна продаже городских церквей.

В Швейцарии богатые россияне покупают дома в таких городах, как Цюрих и Женева, и на престижных зимних курортах, например Сант-Мориц и Церматт. Среди этих людей - нефтяной и алюминиевый барон Виктор Вексельберг, который управляет своей бизнес-империей из шикарной резиденции в Цюрихе.

Привлеченные репутацией Швейцарии как страны с низкими налогами и надежным банковским законодательством, русские мультимиллионеры охотно приобретают там недвижимость - как, впрочем, и в Великобритании.

Замки, в том числе и те, которые находятся в собственности кантона уже 700 лет, будут выставлены на аукцион до конца этого года. По мнению агентов по недвижимости, стоимость зданий составляет от 12 млн до 50 млн швейцарских франков.

Протесты общественности спровоцировали дебаты в парламенте кантона. Но чиновники настаивают на том, что содержание этих объектов стало слишком накладным для местного бюджета. Проходит тотальное реформирование системы правительственных учреждений. Их число стало чрезмерным. Нет никакой необходимости в том, чтобы содержать такое количество зданий и платить за их эксплуатацию, - заявил официальный представитель администрации кантона Берн.

Менталитет российских покупателей отличается от менталитета других иностранных инвесторов. Они не ищут пристанища, скрытого от любопытных глаз. Их интересует дорогая недвижимость, которая может стать внешней демонстрацией их финансового статуса, - отмечает Магнус Мейер из компании Loft Home, специализирующейся на эксклюзивной недвижимости. - Поэтому я считаю, что россияне будут одними из первых претендентов на замки, как только власти кантона выставят их на продажу.
Опыт застройки части территории Куркина таунхаусами признан в Москве удачным. Сегодня городские власти обещают, что такие же малоэтажные поселки будут вырастать и на месте сносимых деревень, оказавшихся в черте Москвы, и на территориях выводимых промышленных предприятий. Другой вопрос, что, попав на золотую московскую землю, дома, которые в Европе считаются недорогим жильем эконом-класса, сразу превратились в люксовый товар.

В Швейцарии около 4 тысяч замков и крепостей, 330 из них были в последнее время отремонтированы. Большинство этих зданий принадлежит членам аристократических семей или же властям кантона. Раньше замки, находящиеся в общественной собственности, продавались частным лицам из Швейцарии, Германии и Австрии. Но швейцарские риэлторы полагают, что новая спорная распродажа замков привлечет внимание и граждан России.

- По данным первого и второго кварталов 2007 года, по количеству реализованных таунхаусов лидируют Дмитровское, Калужское и Новорижское шоссе, - описал ситуацию на рынке генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Однако по деньгам ситуация несколько иная. Больше всего средств - 25% от всего объема - выручено за реализацию таунхаусов на Рублево-Успенском шоссе. Просто потому, что там метр стоит дороже. На втором месте (около 16%) - Новорижское шоссе. Третье место делят Дмитровка и Калуга. Получается, что в основном таунхаусы развиваются там же, где и элитная загородная застройка. Средний таунхаус сегодня - это 230 квадратов, 3,5 сотки придомовой территории, цена - 650 тысяч долларов. При этом примерно треть таунхаусов реализована в сегменте 250-500 тысяч; еще треть в сегменте 500 тысяч - 1 миллион и где-то одна шестая - до 250 тысяч долларов за один объект. Кто такие покупатели таунхаусов? Из общего объема предложений 55% проданных таунхаусов расположены в пределах 10-километровой зоны от МКАД. Покупателем может быть молодая семья или, напротив, дети покупают дом для родителей. Иногда это люди, которые по бюджету не дотягивают пока до особняка. В общем, таунхаус - это альтернатива загородному дому из-за того, что не хватило денег; и альтернатива квартире, потому что в нем лучше экология, больше комфорта и приватности.

Как по площади - у нас таунхаусы с легкостью взяли планку в 300 квадратов (в Европе дом площадью 100-120 кв.м уже считается большим), так и по цене - сегодня средний таунхаус в московском регионе обходится примерно в полмиллиона долларов, что в несколько раз дороже, чем на Западе. При этом все минусы такого жилья - крайне небольшой земельный участок перед домом, соседи справа и слева под общей крышей, проблемы совместной эксплуатации здания и т.д. - остались при нем. Смогут ли московские таунхаусы при такой ситуации на рынке стать реальной альтернативой городской квартире, решили разобраться Известия.

- Я бы с удовольствием жил в таунхаусе, если бы из него можно было ходить пешком на работу по экологически чистому Садовому кольцу, - говорит архитектор. - Можно построить таунхаусы на Остоженке и всю жизнь копить деньги на уголочек кухни, потому что стоимость земли здесь очень высока. Поэтому мы, градостроители, ратуем за развитие таунхаусов вне городской черты. Например, если на периферии есть 29 деревень, которые подлежат отселению, то вместо того, чтобы на их месте строить 30-этажные башни из стекла и бетона, куда лучше возвести там таунхаусы. В этом случае жители деревень вместо своих развалюх или отстроенных уже коттеджей могли бы получить эквивалентное жилье в таунхаусах. Причем это позволило бы снять социальное напряжение, которое возникает порой вокруг пригородной застройки. Но сегодня таунхаусы занимают очень маленький процент от территории города. По генплану до 2025 года, их площадь составит максимум миллион квадратных метров.

Большинство собравшихся на круглом столе, посвященному будущему таунхаусов в столичном регионе (он проходил в РИА Новости), сошлись во мнении, что для того, чтобы такой дом был доступен среднему классу, он должен стоить примерно 250 тысяч долларов при общей площади не больше 150-170 кв. метров. Или хотя бы, при нынешних ценах на жилье в столице, обходиться не дороже 2-комнатной квартиры в Москве. Но есть одна большая проблема - цена земли в столице и ближайшем пригороде. Директор НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко считает, что Москва - вовсе не подходящий город для недорогих таунхаусов.

- Зато мы можем управлять плотностью застройки, - считает он. - Чтобы построить дешевый, но качественный таунхаус, надо сделать так, чтобы общий выход квадратных метров был достаточно большой, а пятнышко земли под одним таунхаусом с придомовым участком - относительно маленьким. Правда, при такой постановке задачи неминуемо возникает проблема, о которой говорили многие участники круглого стола, - как сделать так, чтобы дом не напоминал скворечник. Это задача уже для архитекторов.

Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group согласен с тем, что цена на землю - это данность, которую не изменить.

- Например, не надо пытаться возводить недорогой поселок на десятом километре Рублевки - все равно не получится, поскольку земля дорогая, - говорит он. - А вот на 15-20-м километре Дмитровского шоссе - вполне возможно, да и подальше на Новой Риге тоже. Выбор места - ключевой вопрос. А еще - алчность свою инвесторам немного прижать. Не секрет, что темпы реализации таунхаусов снижаются и в ближайшие год-два мы увидим застройщиков, страдающих от того, что они возвели ерунду. Из-за своей жадности сделали ставку на огромные метражи, поставили под удар и качество, и красоту, и функциональность, и сам смысл понятия таунхаса - комфортного жилья для среднего класса.

А вот Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-Недвижимость уверен, что и сегодня таунхаусы можно строить красиво и недорого, просто надо место выбирать соответствующее и совесть иметь.

Все денежные траты владельцев таких жилищ условно можно разделить на две части: эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. В среднем эксплуатация обходится примерно в $1-2 за квадрат. Например, средний счет владельца домика на Ярославке (площадь здания 160 кв.м) составляет 6,5 тыс. рублей. Сюда входят охрана (1500 руб.), сборы на обслуживание поселка (3000 руб.). Мусор (200 руб./месяц), газ 1,11 руб. за кубометр, электричество (1, 8 руб.) и вода по тарифам Мособласти.

В среднем по 2000$ за метр
В Красногорском районе Подмосковья полуфабрикат площадью 240 кв. м (без отделки, коммуникации подведены к дому) продают за $372 тыс. На Новой Риге на начальном этапе строительства таунхаус обойдется от $1850 за квадрат. В районе поселка Павлово уже по $2500-3000 за квадратный метр. На окраине Дмитрова за дом с черновой отделкой (около 250 кв.м) просят минимум 6 миллионов рублей (знатоки говорят, что придется вложить по минимуму еще столько же, чтобы превратить постройку в жилое помещение).

Эти записи жителя таунхауса подмосковного поселка Красная Пахра (Калужское шоссе) Юрия мы обнаружили на портале http://dom-forum.ru/

Дневник покупателя таунхауса
Где найти большой пистолет для отстрела архитектора с застройщиком?


Ноябрь 2006-го
Радует тот факт, что второй этаж квартиры не такой мокрый, как цоколь, хотя и не такой сухой, как первый. Потому что крыша из какой-то хваленой черепицы протекает по непонятной причине! Впоследствии определили, что металлочерепица была неграмотно установлена, а заодно и помята ходившими по ней горе-работягами. Одновременно выяснилось и низкое (дерьмовое) качество окон. А что же вы хотели от установленного застройщиком дешевого пластика с таким же стеклопакетом?

Август 2006-го
После того как мы осмотрели и ощупали, что купили, начался этап ремонта. А в некоторых местах и строительства заново. Первое, что надо было делать, осушать подземное болото в цокольном этаже. Риэлторы в офисе еще до постройки таунхауса расписывали, как в этом цоколе можно будет устроить сауну, мастерскую, спортзал или домашний кинотеатр. Все это ерунда! Строители позаботились, чтобы у меня сразу же появился бассейн. Только надо где-то сейчас найти надувную лодку для осмотра своих владений и большой пистолет для отстрела архитектора с застройщиком.

Август 2007-го
Два месяца жизни на природе пролетели совершенно незаметно. Какие субъективные выводы напрашиваются? Первый: вернуться в многоэтажку после таунхауса психологически нелегко. Отвыкаешь начисто от подъезда, лифта, соседских дверей по коридору. Кстати, в начале заезда в таунхаус я все время забывал, что можно открыть входную дверь и узнать погоду на улице узнавал, по привычке залезая в интернет. Второй: таунхаус должен быть разновидностью городского (пригородного) вида жилья, но никак не загородного. В поисках природы переезжать в классический таунхаус бессмысленно: большого земельного участка нет, в наличии скученность строений, близость к мегаполису не улучшает экологию (лес, речка загажены), а за 50 км, где начинается экология, не наездишься на работу. Любителям природы советую не заморачиваться таунхаусами, как бы они ни назывались, а покупать (строить) нормальный коттедж. Третий: не надо торопиться заезжать жить в поселок таунхаусов, где еще ведутся строительные или отделочные работы. Возможны частое отключение воды и ее земельный оттенок, нестабильное электричество. Гастарбайтеры вытаптывают ваши газоны, некуда выкидывать бытовой мусор, нет проводной линии связи нет интернета (кроме дорогого мобильного). Основные части и оборудование таунхауса (цоколь, крыша, водопровод, отопление, канализация) надо изначально переделывать силами своих ремонтников. Иначе, к примеру, протекшая однажды в сильный дождь крыша испортит весь внутренний ремонт и аппаратуру. Причем чем больше экономишь, тем больше потом приходится переделывать и переплачивать.

Декабрь 2006-го
В цоколе пришлось практически заново делать подпорный (или как его там) столб, т.к. он не имел нормального фундамента с гидроизоляцией. По поселку ходит слух, что в каком-то доме прогнулся пол первого этажа из-за просевшего столба. Хочется верить, что у нас теперь все в этом месте сделано по уму.

Сентябрь 2007-го
Если кто хочет купить этот таунхаус, то на данный момент он продается по цене 9 млн руб. (~350 тыс. долл.). Или меняется на 1-комн. квартиру в Москве + доплата.


...Поскольку человек я сугубо городской (и даже не дачник), то возникают некоторые моменты, о которых раньше даже не задумывался. Например, ежедневная чистка крыльца от опавших листьев и прочего растительного мусора с растущих вокруг берез. Наверное, скоро я дозрею до мытья дорожки с шампунем, а то дождь никак не смывает с нее остатки цемента.

Такой вариант жилья быстро стал популярен среди жителей крупных европейских городов: можно сэкономить не только на строительстве, но и на прокладке коммуникаций, обслуживании здания. В то же время каждому владельцу многослойного поместья гарантирована индивидуальность, у хозяев есть свой отдельный вход в коттедж и даже небольшая лужайка перед домом. Большую популярность таунхаусы получили при строительстве рабочих городков в периоды промышленного роста экономики во многих европейских странах. Поскольку главный лозунг таунхаусов удешевление проживания, на Западе они считаются жильем для среднего класса.

Городской дом с лужайкой
В переводе с английского таунхаус городской дом. Мода на них пришла из Англии. В конце XIX века в Лондоне стали появляться многовозрастные родовые гнезда: выросшие дети пристраивали к родительским домам свои коттеджики, что существенно удешевляло строительство. Со временем такая застройка преобразовалась в таунхаус коттедж в 23 этажа с отдельным входом, совмещенный с другими такими же коттеджами.

Второй приход таунхаусов пришелся на конец прошлого века. В Москве первые поселки были построены с учетом запросов иностранцев. В качестве примера может служить поселок Сетунь на Минской улице, которому уже более 10 лет.

Первый приход таунхаусов в Россию пришелся на послевоенные годы, когда нужно было быстро застраивать разрушенные города. Правда, использовали их в сильно адаптированном виде: в одну ячейку таунхауса селили две семьи, которые совместно пользовались лестницей. В тот момент это было жилье для рабочих.

Больше всего прелестями жизни в таунах довольны родители маленьких детей. А вот семьям с подростками жизнь на лужайке приносит массу неудобств.

Мой сосед устроил реалити-шоу во дворе

Моя пятилетняя Катя целый день на улице, радуется Ольга Сохновская, жительница поселка на Новорижском направлении. Мы ей во дворе персональную песочницу оборудовали, в которую не гадят соседские собаки и бродячие кошки. Но вот двенадцатилетняя дочь переезд перенесла тяжело. Она не может по вечерам гулять со школьными подружками, так как домой без моей помощи не попадет (автобус ходит мимо дома всего 8 раз и последний в 18.00).

Самые распространенные жалобы на отсутствие школ и детсадов в пределах пешей доступности. Некоторым родителям приходится каждый день возить детей на занятия в Москву. Все бы ничего, если бы не многочасовые пробки на дорогах.

Обитателям подмосковных таунхаусов следует быть готовыми к тому, что личная машина для каждого члена семьи это не роскошь, а необходимость. Иначе социальная изолированность от общества. Жители подмосковных деревень часто сторонятся жителей коттеджей и считают их едва ли не олигархами.

Другие популярные претензии отсутствие нормальных поликлиник, нищие магазины, плохая связь.

Мой сосед на участке поставил будку для собаки-боксера, сетует Александр. Моя жена была в ужасе, собака облаивала всех, кто проходил мимо, сын боялся в дом заходить. Хорошо мужик оказался вменяемым и после брудершафта переселил пса в дом.

Как советуют бывалые таунхаусцы, с ближайшими соседями по дому следует установить если не дружеские, то хотя бы теплые отношения.

Мы купили таунхаус на 4 семьи, солидарен Алекс. Один сосед в общем дворике для собаки вольер отгородил, но она все равно везде бегала и гадила, второй огородик разбил...А как все здорово планировалось сначала: оборудовать общее место под барбекю, бассейн, сауну. Но все пустились кто в лес, кто по дрова. Отношения с соседями обострились так, что нам в многоквартирных домах и не снилось, там все как-то более изолированы, сами по себе, а здесь все на виду.... Короче, промучившись год, продали мы свое жилище...

Вам повезло, что общий язык нашли, завидует Сергей. Наш устроил реалити-шоу: обвесил видеокамерами весь дом. Теперь его объективы ведут круглосуточное наблюдение за моим крыльцом и задним двором: кто приходит-уходит, чем занимаются. На просьбу снять наблюдение не реагирует. Мол, для вашей же безопасности. А мне реально неприятно.

Если честно, надоело бесплатно благоустраивать поселок, негодует член правления одного из таунхаусов. Мало того, что соседи спасибо не скажут, так еще и денег не сдадут. Я лично организовывал и возил своих специалистов (БЕСПЛАТНО для всех), чтобы включить электроэнергию в сентябре 2006 года, и сейчас бегаю вместе с соседом Сашей побираюсь деньги за сожженные киловатты собираю. А у людей типа нет 23 тысяч рублей в данный момент поиздержались. Вместо спасибо, пытаются выпендриваться по стоимости киловатт-часа и прочей ахинеи.

Что касается внутренней жизни поселков, здесь все так же, как в обычной многоэтажке.

Плюсов в таунхаусе, я считаю, больше, чем минусов, уверена Лидия. Свой дом, подъезд, гараж, коляски в дом летом не заносим, этажность (дети наверху внизу хоть на голове стой), хороший воздух, своя территория, мало соседей. Минусы та же этажность (бегать задолбало), специфическая публика, достаточно дорогое обслуживание... Но в целом мы, конечно, очень довольны.

В рейтинге прелестей малоэтажного домика фигурируют: свежий воздух в шаговой доступности, возможность пожарить шашлык, не уезжая в лес, круглогодичное горячее водоснабжение без двухнедельных перерывов на профилактику; к тому же хозяева дома могут в любой момент открыть отопительный сезон хоть в августе.

Престижный - это какой? Мы говорим престижная работа и подразумеваем, что она приносит нам высокий доход, до места работы легко добраться, а также она может вызывать у друзей и знакомых чувства зависти и уважения к нам самим. При этом каждый из нас будет представлять разные цифры 50 и 500 тыс долл в год. Примерно также мы рассуждаем, когда говорим о выборе жилья. У каждой целевой группы свои представления. Девелоперу при проектировке масштабного дорогостоящего проекта надо учесть все эти моменты. Не только учесть, но и предугадать, ведь, постройка может осуществляться 5-7 лет. Изменятся ли за это время вкусы публики?

Образ жизни состоятельных людей заметно трансформировался. В начале 90-х считалось престижным жить в расселенных коммуналках в районе Малой Бронной, Сивцева Вражка, Романова переулка, Поварской улицы. Обязательно в старинных домах с большим общим вестибюлем. С появлением первых элитных новостроек /Золотые Ключи 1, Агаларов Хаус, дом на ул Вересаева,6/ к потребителю пришло понятие социальная среда и высокий уровень комфортности. Что вкладывают в понятие престижно и выгодно при покупке жилья потребители сейчас? Какое жилье попадет в этот разряд в будущем, попытался узнать у участников рынка недвижимости корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

По мнению управляющего партнера компании Delta Estate Елены Земцовой, при всем многообразии вариантов современного жилья, от малоквартирных клубных домов до крупных ЖК, неизменным был и остается фактор местоположения жилого объекта негласный закон рынка, определяющий статус дома. Состоятельные люди и через пять и через десять лет будут стремиться к проживанию в центре. Ресурсы для строительства дорогого жилья обязательно отыщутся, продолжает она. - Когда на кону большие деньги и все увеличивающийся спрос на дорогое жилье, предложение не может не появиться.

Долгое время популярными оставались квартиры большой площади /до 300 кв м/ в так называемых цековских и совминовских домах по причине все того же избранного окружения и качества построек. В конце 90-х годов престижное жилье располагалось преимущественно в центре города, а сегодня большой популярностью пользуются также Запад и Юго-Запад Москвы - самые экологически чистые округа столицы, говорит пресс-секретарь совета директоров корпорации MIRAX GROUP Антон Павлов.

Кроме того, если в конце 90-х годов в жилых комплексах элементы инфраструктуры /бассейн, тренажерный зал, салон красоты и проч/ были в новинку, сегодня это обязательные составляющие качественного предложения, добавляет А.Павлов. Престижное жилье сегодня отличается целым набором характеристик. Клиенту предлагается все больше вариантов для обеспечения оперативного заселения, качественной отделки квартир и проч. Кроме того, жильцу должно быть приятно выйти из своей квартиры: особое внимание уделяется удобной и качественной инфраструктуре, безопасности проживания /в крупных комплексах с просторной придомовой территорией - службы охраны, КПП и проч/, качественной и оперативной службе эксплуатации площадей и территории.

Пусть с другими характеристиками, чуть дальше от Кремля, но элитное жилье как предмет роскоши, подразумевает соответствующую огранку, которой служит граница Бульварного кольца. Через несколько лет может произойти смещение приоритетов в сторону Садового кольца, но не более того. В свое время предпринимались робкие попытки создания престижных, но не элитных микрорайонов в Крылатском, Динамо, Черемушках, но процесс дальше строительства отдельных домов и комплексов не пошел, вспоминает Е.Земцова. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что проекты, не соответствующие основным критериям эксклюзивности, автоматически попадают в разряд бизнес-жилья.

По словам исполнительного директора департамента недвижимости MIRAX GROUP Александра Моторина, собственники недвижимости - консервативные существа. В случае кризиса не поддаются панике, стремясь срочно продать недвижимость, но предпочитают кризис переждать. Рублевка вряд ли радикально выйдет из фавора, т.к. собственники недвижимости вовсе не заинтересованы в снижении популярности этого района и падении цен. Наличие прилегающего района Новой Риги, в котором также развивается инфраструктура, никак не может являться для Рублевки понижающим фактором - скорее наоборот. Эти районы находятся рядом и взаимно развивают друг друга. Таким образом, и московские девелоперы, стараясь создать лучший жилой комплекс, не только конкурируют друг с другом. Все вместе они повышают ценность района и города в целом, делает вывод он.

Как правило, квартира в престижном районе города не единственное жилье для большинства богатых людей. Тенденцией времени является наличие, кроме городской квартиры, апартаментов или дома за границей и, конечно, подмосковной загородной резиденции. Фаворитами загородного строительства и потребительского спроса останутся Рублево Успенское и Новорижское шоссе. Пока нет направлений, равных им по уровню экологии, развитости инфраструктуры и транспортной доступности. Именно загруженность трасс, бесконечные пробки создают проблемы в реализации проектов на других направлениях. Пройдет немало времени, прежде чем Киевское, Калужское, Можайское шоссе станут так же популярны, резюмирует Е.Земцова.

Сколько же будет стоить эта красота? С учетом того, что количество новых объектов в центре со временем будет только сокращаться, а количество состоятельных людей в стране расти, можно ожидать, что динамика роста цен на элитную недвижимость составит 10-20 проц годовых, прогнозирует А.Павлов. Такая же динамика ценообразования ожидается и в крупных жилых комплексах. За пределами центра у девелопера больше возможностей для создания уникального и разнообразного на рынке предложения.

Что хотят видеть покупатели престижного жилья? Если говорить о клубном доме в центре Москвы, он может располагаться на небольшом участке земли с обязательным наличием подземного паркинга на две машины. Также желателен вид на воду, близость парка или зеленых насаждений, всей необходимой инфраструктуры и проч. Основные типы престижного жилья в Москве - небольшие клубные дома на 10-30 квартир в центре столицы /Остоженка, Молочный и Бутиковский переулки и проч/ и крупные жилые комплексы с просторной территорией и разнообразной инфраструктурой, такие как Корона, Золотые ключи-2, Миракс Парк и проч, продолжает А.Павлов.

Для того, чтобы быть эффективным девелопером жилой недвижимости, неплохо бы понимать платежеспособный спрос. По сути, рынок жилой недвижимости - самый сложный в этом сегменте экономики, и зачастую заявляемые проекты носят скорее показательно-амбициозный, нежели практически реализуемый характер. Большинство участников рынка работает не на покупателя, а на себя или пафос проектов. Как следствие, возникнут проблемы с реализацией. Чтобы избежать таких ситуаций, следует внимательно изучать людей, их запросы и возможности, заявила Н.Кирпиченко.

Что касается предпочтений так и не сформировавшегося в России среднего класса, то по данным МИЭЛЬ-Брокеридж, приоритетами россиян при выборе жилья являются, в порядке уменьшения значимости, цена за метраж, количество комнат, социум дома или его инфраструктура, кредитоспособность покупателя, размер коммунальных платежей, удаленность от прежнего места жительства. Возможность иметь право собственности на недвижимость стоит только на седьмом месте. Об этом рассказала генеральный директор компании МИЭЛЬ-Брокеридж Наталья Кирпиченко на VI Международном инвестиционном форуме Сочи-2007, выступив с докладом Российская модель девелопмента жилой недвижимости: сегодня и завтра.

Если сбудутся прогнозы о том, что население России будет только богатеть, то проблемы с реализацией не возникнут. Но что-то в первое мало верится. Что касается платежеспособного спроса населения, то в среднем в России доход трудоспособного потенциального покупателя составляет не более 14,5 тыс руб в месяц. Если взять средний метраж возводимого сейчас жилья в 84 кв м, то, например, купить квартиру такой площади за 4,15 млн руб можно при помощи ипотеки, выплачивая примерно 40 тыс руб в месяц. Даже при условии беспроцентного льготного кредита ежемесячный платеж составит 26 тыс руб, однако, и эта сумма в 1,8 раза больше самого дохода потенциального покупателя, разложила по полочкам Наталья Кирпиченко.

По статистике, в среднем в России предпочтение отдается приобретению квартир площадью от 35 до 59 кв.м. /в массовом сегменте/ в расчете на 1-3 членов семьи, то есть средний практический метраж квартиры составляет не более 20 кв.м. Девелоперы же в последние годы ставят для себя как ориентир 35-40 кв м на человека, что приводит к высокой стоимости таких квартир, высокой плате за их коммунальное обслуживание и неготовности людей платить за ненужный им метраж, предупреждает она.

Такое жилье позволит наконец-таки оторваться от маминой юбки и жить самостоятельно. Это так же выход для лимитчиков, которым нужно закрепиться в столице. Вот исходя из этих лимитов Кирпиченко рассуждает далее: Строительство таких домов, по нашей оценке, может быть интересно новым участникам рынка недвижимости, например, западным компаниям или фондам, ориентированным на IPO. Срок окупаемости каждого проекта 18-20 лет, среднегодовой доход 7 проц, активы в собственности арендодателя будут увеличивать капитализацию компании. При решении необходимых вопросов определение на государственном уровне нормативов по жилью долгосрочной аренды, фиксированных ставок аренды, поддержки проекта на федеральном и местном уровнях за три года можно было бы обеспечить, как минимум, один миллион российских семей новыми комфортными квартирами, пояснила Наталья Кирпиченко.

По ее словам, выходом для решения проблемы доступности жилья может стать создание арендного фонда жилья в регионах России. В таком случае, квартиры площадью 14-20 кв м на человека будут доступны с правом постоянного проживания с условием выплаты арендных платежей по 4-5 тыс руб в месяц. Но с этого момента можно уже говорить не о престижном жилье, а о самом необходимом.

Можно сказать уверенно одно - потенциал ЦАО далеко не исчерпан. Лет на 10 застройщикам и девелоперам работы хватит. А, значит, разговор о смещении приоритетов элитного жилья преждевременен и ничем не обусловлен. Причем в ближайшие годы центр, запад и юго-запад Москвы сохранят свою привлекательность.
Лидеры городского рынка жилищного строительства сегодня один за другим заявляют о выходе на рынок коммерческой недвижимости и идут в регионы. Накопленный опыт работы, связи в профессиональной и административной среде и наличие материальных ресурсов позволяют жилищным строителям успешно штурмовать новые рынки. К тому же эксперты отмечают, что в настоящий момент цена коммерческого метра растет быстрее, чем жилого.


И все-таки желание обладать престижным домом есть у каждого потенциального покупателя жилой недвижимости. Пусть сейчас тот, кто выплачивает по кредиту, думает, как быстрее расплатиться. Но как только будет произведен последний платеж и откупорена бутылка шампанского, сразу же появятся грешные мысли: А не переехать ли поближе к Кремлю. Дети в музыкальную школу при Гнесинке будут ходить, да и преподаватель английского из МГУ где-то тут поблизости должен проживать.

Одновременно строители массово осваивают новые рынки. Так, в сентябре о выходе на рынок коммерческой недвижимости и о начале экспансии в регионы объявил холдинг RBI. В Северной столице компания намерена построить около 700 тыс. кв. м торговых и офисных площадей. Всего же компания собирается возвести 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в Петербурге и других регионах. RBI потратит на приобретение земельных участков около $500 млн, причем половина этих средств будет затрачена на региональные проекты: в Москве, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Тюмени и др. Помимо собственных холдинг собирается использовать для реализации масштабной инвестиционной программы и заемные средства международных банковских структур.

Обеспокоенные стабильностью
Продажи квартир уже не приносят строителям той прибыли, на которую они могли рассчитывать год-два назад. Однако к разговорам о стагнации на первичном рынке жилья застройщики и риэлтеры относятся осторожно. Ни один из экспертов не признался в том, что на рынке наблюдается значительное снижение объемов продаж, а цены по некоторым позициям снизились. Участники рынка предпочитают говорить, что он достиг равновесия спроса и предложения. Тем не менее следует отметить, что этим летом строители не скупились на различные бонусы и скидки для покупателей квартир в строящихся или только что сданных домах. Практически у всех застройщиков были программы скидок и бонусов для привлечения покупателей, имеющие свои названия: Объект месяца, Акция месяца, Специальное предложение и т. д. Так, ЛЭК предлагал скидку на некоторые объекты до $10 тыс., М-Индустрия -- специальные программы для покупателей трехкомнатных квартир и семей с детьми, Строймонтаж представил особое предложение по ипотеке.

В настоящий момент холдинг Эталон-ЛенспецСМУ уже строит новое здание биржи на Васильевском острове, торгово-выставочный центр Аура в Лахте, два торгово-офисных комплекса -- на Коломяжском проспекте и на набережной реки Смоленки. Кроме того, в составе жилого квартала Радуга в Купчине компания возводит спортивно-оздоровительный центр. Социальные, культурно-развлекательные, торговые и прочие проекты нежилищного плана предусмотрены и в микрорайоне Каменка (он же Шуваловский квартал), где холдинг осуществляет комплексную застройку.

Компания М-Индустрия также заявила об амбициозном проекте: строители возведут курортно-рекреационный комплекс Остров Федерация на намывной территории в Черном море близ Сочи. Общая площадь комплекса составит 250 га. Предполагаемый объем инвестиций -- 155 млрд рублей. Для реализации проекта создан консорциум с участием российских и иностранных компаний.

Этапы большого пути
Сами строители переход на рынок строительства коммерческих объектов и выход в регионы объясняют естественным процессом развития компании. Например, корпорация Петербургская недвижимость (Setl group) уже давно включает в сферу своих интересов проекты как в Петербурге, так и в регионах, в частности в Калининградской области и даже в Финляндии. Портфель холдинга состоит из жилых и коммерческих проектов в пропорции 50 на 5 По словам Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации Петербургская недвижимость и президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, спрос на жилые и коммерческие проекты одинаково высок, только в жилищном сегменте быстрый оборот, который требует такого же быстрого восстановления.

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург, отмечает, что активность в сегменте коммерческой недвижимости проявляют также компании Возрождение, Петербургская недвижимость, Строймонтаж и другие игроки. Рынок жилой недвижимости сейчас находится в состоянии стабильности, объясняет эксперт, поэтому девелоперы ищут новые возможности для диверсификации бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости.

Наличие соответствующих мощностей и ресурсов (организационно-технических, кадровых, финансовых и т. п.), накопленного опыта, наработанных связей с административными органами, финансовыми структурами, партнерами и т. д. позволяет жилищным строителям успешно штурмовать новые рынки. Они не только строят, но и управляют своими коммерческими объектами. Параметры у каждого из проектов индивидуальные, и о какой-то средней рентабельности говорить не будем. Что касается самостоятельного управления построенными площадями, то их доля составляет 10-15 процентов. При этом жилищному строительству подобная активность 'ЛенспецСМУ' на коммерческом и промышленном направлениях нисколько не угрожает, -- сообщили корреспонденту Ъ-Дома в пресс-службе ЛенспецСМУ.

М-Индустрия тоже своевременно предприняла аналогичный шаг. Сначала компания освоила жилищный рынок Петербурга, затем приняла решение выйти на Краснодарский край, причем сделала это еще до того, как стало известно о проведении в Сочи Олимпиады. По словам Алексея Топольницкого, заместителя генерального директора по маркетинговым коммуникациям М-Индустрии, интерес к коммерческим проектам просто означает, что компания переросла уровень жилищного строительства.

Ниже точки кипения
Рынок коммерческой недвижимости тоже близок к насыщению. Высокий уровень заполняемости торговых комплексов наряду с другими факторами свидетельствует о неудовлетворенном спросе со стороны арендаторов. Но рынок активно насыщается качественными торговыми площадями, о чем свидетельствует стагнация реальных арендных ставок. Фактически их рост имеет место только в связи с изменением курса доллара, утверждает руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер. Эксперты рынка отмечают примеры, когда торговые центры на момент открытия были заполнены лишь на 60-85%. Директор по консалтингу компании Becar Commercial Property SPb Олег Спивак называет в качестве таких проектов торговые центры Фиолент и Ульянка, а также Варшавский экспресс, Масштаб, Пулково-3 и Космополис.

По мнению Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития центра развития проектов Петербургская недвижимость, в принципе, крупным застройщикам не столь важно, что именно они строят: жилые дома, бизнес-центры или торгово-развлекательные комплексы. Управление недвижимостью для большинства компаний также не является незнакомой сферой, подобные подразделения работают в холдингах не первый год. Например, указывает господин Бимон, холдинг RBI не является новичком на рынке коммерческой недвижимости. Компания не первый год строит элитное жилье, а это предполагает создание в доме определенного джентльменского набора услуг, включающего и управление коммерческой недвижимостью.

Современные объекты, которые выводят на рынок жилищные строители, уже сейчас составляют серьезную конкуренцию ранее построенным или реконструированным бизнес-центрам. Алексей Попов, генеральный директор Центрального агентства недвижимости (ЦАН), отмечает, что при падении спроса на отдельные бизнес-центры класса С сохраняется устойчивый интерес арендаторов к бизнес-центрам классов А и B, располагающим большими площадями, удобной парковкой, современной начинкой и т. д. При этом, по данным ЦАНа, арендная плата в БЦ класса А составляет $600-1000 за квадратный метр в год, класса B -- $450-800 за квадратный метр в год, включая НДС. И если сегмент класса B приблизился к насыщению, то в сегменте А наблюдается дефицит. Господин Попов отмечает, что заполняемость таких офисных центров -- 98-99%. А рентабельность проектов составляет в среднем по Петербургу 20%. Для сравнения: по Москве -- 30%. Именно такие качественные офисные площади и планируют выставить на рынок ЛенспецСМУ и RBI, обладающие опытом строительства элитного жилья и управления такими объектами.

Тем не менее, отмечает госпожа Сендер, сохраняется высокий спрос на аренду торговых помещений в наиболее качественных ТРК города. Так, среднестатистический (не якорный) арендатор при подаче заявки в ТРК Мега, ТРК Гранд-Каньон попадает в очередь. Ежегодный рост доходов населения, стимулирующий потребительские расходы, положительным образом характеризует потенциал развития рынка торговых центров Петербурга. Так что насыщение рынка отразится только на недостаточно концептуально проработанных проектах либо на объектах, расположенных в местах с низкими пешеходными и транспортными потоками.

Вячеслав Семененко в свою очередь указывает на то, что коммерческие проекты легче форматируются, подчиняются международным стандартам, этот рынок более прозрачный и в отношении финансирования, и в достижении результатов. Тяжелее жилья ничего нет, -- говорит господин Семененко, -- все остальное проще. По этой причине компании, имеющие немалый опыт возведения жилья, смогут успешно работать и в других сегментах строительного рынка. Жилье приносит более быстрые деньги, но если компании нужны активы, капитализация, то следует вкладывать в коммерческую недвижимость, считает господин Бимон. Если денег мало и нужно приращение капитала, в таком случае вложения в жилищный рынок принесут прибыль достаточно быстро. Если же вы обладаете финансовыми ресурсами, вам нужен постоянный доход, то есть смысл инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы затем получать доходы от аренды квартир, офисов, торговых площадей и т. д. Успешно работающий бизнес-центр оценивается уже не как квадратные метры, не как недвижимость, а как актив, и цена его, соответственно, другая, -- поясняет эксперт.

Тяжелее жилья ничего нет
Да, доходность жилого сектора пока выше, чем в коммерческой недвижимости, и может превышать 100 процентов на вложенный капитал. Но по мере насыщения рынка жилья рынок коммерческой недвижимости будет становиться все более привлекательным с точки зрения окупаемости инвестиций. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более понятный, прозрачный для будущих вливаний иностранного капитала, в котором заинтересованы российские девелоперы, -- говорит Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента компании Colliers International. А Николай Пашков отмечает, что доходность проекта, коммерческого или жилого, во многом зависит от локации и качества проработки концепции. Хотя жилая недвижимость имеет меньшие сроки окупаемости, коммерческая недвижимость в наиболее выгодных местах может принести больший доход.



Главная --> Публикации