Главная --> Публикации --> Куда отселят москвичей из аварийных домов Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры До 2010 года предприятия смогут выкупить землю по льготной цене Море, оливки и миндаль почти бесплатно Как оспорить решение суда?

Жилых зданий со сплошным остеклением в Москве не так много, эту нишу формируют всего несколько крупных столичных застройщиков, тем не менее она существует, говорит главный эксперт компании ИНКОМ-Недвижимость Юлия Лурье. По ее словам, жизнь за стеклом привлекает в основном молодое поколение. Прозрачные фасады, скорее всего, выберут люди, привыкшие к смелым нетиповым решениям, говорит психолог Наталья Матвеева. Это может быть молодежь в возрасте от 25 до 35 лет, они наиболее открыты для новых идей. Другой вариант творческие люди, привыкшие к нестандартным ситуациям.

Большое количество стекла воспринимается как признак современной архитектуры. Многие из нас уже привыкли работать за стеклом, но можно ведь и поселиться в прозрачном доме. Екатерина Головина, управляющий проектом ООО Земресурс, побывав в Голландии, была потрясена тем, что там сплошное остекление есть в жилых домах даже на первом этаже и никого это не смущает. Теперь в ее новой квартире вся наружная стена стеклянная: Мне хотелось простора и открытости интерьера, кроме того, для меня очень важно большое количество света, объясняет она свой выбор.

Батареи
По словам Валерия Лапина, руководителя отдела технического консалтинга ЗАО ТД Терморос, из-за стеклянной стены потери тепла в 5 раз выше обычных. Соответственно, надо всерьез задуматься о выборе отопительных приборов. Батареи на фоне стекла выглядят странновато, и один из вариантов радиаторы, встраиваемые в пол (но его придется приподнять в среднем на 20 сантиметров). В дополнение к ним наверху нередко устанавливают вытяжную вентиляцию, благодаря чему получается своеобразная тепловая завеса, делится опытом Лапин. Ради нее понижают потолок.

Планировка
Если из окна открывается хороший вид, то он становится главным для интерьера, говорит Наталья Сохацкая, архитектор бюро АS + architects. Если в обычной квартире диван развернут к телевизору или камину, здесь его поворачивают к окну. Но дело не в одном только диване. Стеклянная стена в принципе не предполагает, что к ней будут приставлять кресло или шкаф. Соответственно появляется так называемая ландшафтная расстановка мебели. В одном большом помещении выделяется несколько различных по назначению зон: для любования видами, для просмотра телевизора, обеденная зона, описывает свой подход к проектированию застекленных помещений Наталья Савич, заместитель генерального директора Капитал Груп Дизайн.

Никакого дополнительного залога или поручительства ВТБ 24 не требует, а максимальная сумма кредита ограничена только доходами клиента.

Оформление
Большинство дизайнеров сходятся в том, что к сплошному остеклению больше подходят жалюзи. И уж точно не стоит оформлять большие площади остекления в классическом стиле с ламбрекенами, подвязами, несколькими слоями ткани и т. д. Мало того, что этот стиль был придуман во времена узких окон, плотная ткань, которая обычно используется в таких случаях, визуально уменьшает размеры помещения, рассуждает Оксана Радзевич, директор компании Студия Флигель. Она замечает, что стоимость штор для обычных окон сопоставима с ценой светильников для всей квартиры, а на то, чтобы одеть стеклянную стену, потребуется сумма, соотносимая со стоимостью мебели. Радзевич рассказала, как пару месяцев назад студия оформляла окно 4×7 метров. Мы использовали один слой портьер, ткань и декоративные элементы выбрали из каталогов лучших производителей. Итоговая цена составила примерно 24 тысячи евро.
На этой неделе банк ВТБ 24 предложил необычные для российского ипотечного рынка кредиты на покупку недвижимости на сумму, превышающую ее стоимость. Речь идет о жилье, расположенном в административных границах города Сочи. По словам начальника управления департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгия Тер-Аристокесянца, сумма займа может доходить до 114% оценочной стоимости квартиры. Предложение не распространяется на покупку строящегося жилья, подчеркнул он. Но в сочинском отделении ВТБ 24 корреспонденту Ведомостей пообещали выдать кредит на покупку жилья и в строящемся доме, предупредив, что выбор объектов здесь невелик: банк аккредитовал только одного застройщика, а квадратный метр в его Доме у дендрария стоит не менее $5000.

Но ставки по новому кредиту ВТБ 24 аналогичны тем, что действуют в программах с первоначальным взносом от 0% до 20% от стоимости жилья. В зависимости от срока кредитования (а он может доходить до 30 лет) они составляют 11,5-12,5% годовых в рублях и 9,5-11,75% в долларах либо евро.

Риэлторы и банкиры не вспомнили ни одного российского банка, который предлагал бы ипотечный кредит, превышающий стоимость залога. До сих пор лишь отдельные банки выдавали займы на полную стоимость недвижимости (без первоначального взноса) это Банк Москвы, Хоум кредит энд финанс банк и сам ВТБ 2 А ряд банков, в том числе Райффайзенбанк, Национальная ипотечная компания, Дельтакредит, их уже свернули. Такие программы более рискованны для банков, поэтому ставки по ним должны быть выше, чем по программам с первоначальным взносом, на 1,5-2 пункта, говорит гендиректор кредитного брокера Кредитмарт Николай Корчагин.

Кредитные брокеры считают, что, получив новый ипотечный кредит ВТБ 24, заемщик ничем не рискует. Если банк решит выдать кредит на 114%, значит, он уверен, что клиент сможет его выплатить, рассуждает директор по маркетингу Фосборн хоум Юрий Белов.

Большинство банкиров считают предложенный кредит не столько бизнес-программой, сколько удачным маркетинговым ходом. Когда часть банков затормозили развитие ипотеки, крупный банк может себе позволить акцию, направленную на укрепление имиджа банка, говорит начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан. Он также не исключает, что ВТБ 24 может ограничить количество таких рискованных кредитов и не будет предлагать их слишком долго.

Тем не менее, по мнению большинства риэлторов, работающих на рынке Сочи, недвижимость в регионе будет дорожать как минимум на 40% в год. Исполнительный директор сочинского отделения агентства недвижимости Виллан Владимир Попов считает, что отдельные жилые объекты бизнес-класса с видом на море будут расти в цене еще быстрее. Попов называет покупку сочинской недвижимости даже с использованием ипотечного кредита перспективным вложением денег.
ВТБ 24 не первый

Предлагая свой новый продукт, в ВТБ 24 рассчитывают на ежемесячный 3%-ный рост цен на жилье в Сочи. В этом случае рыночная стоимость залога догонит сумму долга всего через 3-4 месяца. Однако расчеты на постоянный рост цен в Сочи могут не оправдаться. По словам гендиректора агентства недвижимости Vesco Realty Sochi Станислава Грипаса, последний месяц цены на жилье в городе не растут. Основное повышение произошло в первые полтора месяца после объявления Сочи столицей Олимпиады-201 Больше всего на 50% подорожало жилье категории эконом, жилье бизнес-класса выросло в цене в среднем на 40%, а элитное практически не увеличилось в цене.

Не полностью обеспеченные залогом кредиты опасны не только для банка, но и для заемщика, предупреждают эксперты ипотечного брокера London Country Mortgages на британском сайте, посвященном личным финансам fool.co.uk. По их мнению, кредиты на суммы, превышающие стоимость залога, рискованны для людей хотя бы потому, что заемщики могут попросту не справиться с процентными платежами. Больше сумма кредита выше платежи.

Кредиты на сумму, превышающую стоимость приобретаемой недвижимости, выдают и за рубежом. В частности, сейчас ипотеку на сумму до 125% от стоимости залога предлагает британский банк Abbey National, а Mortgage Express (подразделение Bradford Bingley) выдает ссуды в размере до 130%. Обычно оформляется кредит под залог недвижимости на сумму до 95% от ее стоимости, а остальная суммы выдается в виде необеспеченного кредита по той же ставке.

Рады гостям
50 гостиниц предлагают услуги гостям Нижнего Новгорода. Пятизвездочных отелей здесь пока нет.

Московская компания Кеско планирует вложить 500 млн руб. заемных средств в строительство пятизвездочного гостиничного комплекса Double tree в центре Нижнего Новгорода, сообщила менеджер по развитию гостиничного проекта Кеско Кира Чубукина. По словам Чубукиной, отель хотят построить на месте трех жилых домов на площади 2000 кв. м. Строительство семиэтажной гостиницы на 150 номеров собираются начать в 2008 г., закончить в 2009 г. Земля будет взята в долгосрочную аренду.

ООО Кеско
Девелоперская компания

120 долларов примерный потолок цены номера в трех звездах, в четырехзвездочных отелях до $300.

Заявку Кеско 26 сентября рассматривал инвестсовет, который отложил решение по техническим причинам. Представитель пресс-службы губернатора объяснил, что НИИ Генплана Москвы разрабатывает проект планировки и межевания центральной части Нижнего Новгорода и решение последует после презентации этого проекта (1 ноября). Главный архитектор города Сергей Медведев отметил, что по Правилам землепользования Нижнего Новгорода сейчас на этой территории разрешено строить большой перечень объектов, в том числе гостиницы.

Создана в 1993 г.
По информации компании, контрольный пакет акций принадлежит Игорю и Евгению Бидило. По данным СПАРК-нтерфакс,
выручка Кеско в 2006 г. составила 32,56 млн руб., чистая прибыль 4,976 млн руб.

Гендиректор гостиничного комплекса Нижегородский Юрий Лебедев считает, что Нижнему Новгороду в центре города очень нужен пятизвездочный отель: в город часто приезжают гости, которые хотят получить высокий уровень обслуживания. Хотя в целом, по его оценке, нехватка гостиниц ощущается только во время проведения крупных форумов на Нижегородской ярмарке. И. о. президента Интурист отель групп Виталий Бабушкин считает, что клиентов для пятизвездочной гостиницы в Нижнем пока мало. Чтобы окупить отель, достаточно заполняемости не выше 40% и стоимости номера $300 в сутки. Номера в гостинице, которую построит Кеско, будут стоить от $100 до $400 в сутки, сказала Чубукина. Кеско планирует, что управлять отелем будет компания Hilton. Пресс-секретарь Hilton International Ян Уэрмаут говорит, что его компания рассматривает различные регионы для работы, но про Нижний Новгород пока ничего определенного сказать нельзя.

Свою первую гостиницу (до этого компания занималась только строительством офисной и жилой недвижимости) под управлением Accor Кеско откроет в Санкт-Петербурге в ноябре, говорит Чубукина. Сейчас Кеско ведет строительство еще 11 гостиниц в разных городах России, открытие которых запланировано на 2008-2010 гг.

В Нижнем строятся и отели попроще. ВАО Интурист в 2006 г. получило в управление гостиницу Октябрьская в Нижнем Новгороде на пять лет. Интурист инвестирует около $25 млн в реновацию трехзвездочной Октябрьской и строительство второго корпуса отеля, рассчитанного на 150-200 номеров. Отель может получить категорию четыре звезды. Строительные работы начнутся в 2008 г.

О планах строить пятизвездочную гостиницу на 250 номеров на Гребном канале, управлять которой будет Kempinski, ранее заявила нижегородская компания Волга-инвест. По словам гендиректора Волга-инвеста Левана Суладзе, идет проектирование, а строительство начнется в следующем году и закончится в 2009 или 2010 г. Как сообщалось раньше, $150-200 млн инвестиций в этот проект предоставят западные инвесторы.

А гостиничная сеть Global Hyatt Corporation готова выступить в качестве инвестора строительства пятизвездочного отеля на 200 номеров в историческом центре Нижнего Новгорода, говорил летом 2006 г. на встрече с главой Нижнего Вадимом Булавиновым председатель совета директоров компании Томас Притцкер.
На недавней выставке Недвижимость-2007 в Центральном доме художника столичные архитекторы затеяли обсуждение Генерального плана развития Москвы до 2015 г. Дебаты прошли на редкость бурно. Непосвященному проблемы градостроительного зонирования территорий и комплексной застройки покажутся малопонятной заумью. Но если перевести чиновничий канцелярит на нормальный русский, сразу становится ясно, почему ломались копья.

Регион интересен и гостиничной сети Accor (трех- и четырехзвездочные гостиницы), говорит директор по региональному развитию сети Accor в России Владимир Ильичев. Сейчас компания ведет переговоры с нижегородскими компаниями об открытии своего отеля.

Перед ним раскинулся какой-то странный город, четко разделенный на кварталы, с предместьями, деревушками, с местами для гулянья и дорогами
Эмиль Золя
Чрево Парижа

Превратятся ли новые районы Москвы и ближнего Подмосковья в обособленные, чуть ли не полностью автономные города в городе? Вопрос этот, впрочем, уже можно считать риторическим. Большинство сегодняшних крупных проектов типичные города в городе. Недавно одобренный московским правительством проект Градостроительного кодекса столицы не оставляет девелоперам иных вариантов. Прописанные в кодексе нормы плотности и этажности застройки, требования к насыщенности инфраструктурой и качеству ландшафтного планирования слишком уж сильно расходятся с привычными москвичам представлениями о жилых районах.

Время, назад!
Естественное развитие Москвы, некогда представлявшей собой скопление обособленных райончиков, закончилось в 1935 г. После принятия директивы о парадной магистральной застройке жилые районы между магистралями были обречены на деградацию. Исправить положение должен был Генплан 1972 г. Однако на строительство запланированных общественных центров в семи территориальных зонах не хватило денег. В результате новые районы не обрели полноценного городского статуса.

Через несколько лет мы увидим совсем другую Москву. Но не новую, а скорее наоборот старую. Очень старую. По сути, столица возвращается к градостроительным принципам, заложенным еще в Средние века, говорит доцент Московского архитектурного института Никита Токарев. За последние 100 лет московские власти по крайней мере дважды пытались вернуться к исторически сложившейся модели застройки столицы. Получилось только теперь.

Недолгий бум жилого строительства в конце 1980-х усугубил проблему. Квадратные метры вводились миллионами надо было расселять коммуналки и предоставлять квартиры очередникам. О социальной инфраструктуре никто не думал.

В 1975 г. с подачи горадминистрации начали возводить экспериментальный район Северное Чертаново. Задуманное как часть Олимпийской деревни Северное Чертаново должно было стать полноценным городом в городе. Перспективный проект сгубила реализация. Разве построишь район с единым градостроительным обликом и пространственными и архитектурно-художественными границами из серых панельных многоэтажек?

В конце 1990-х гг. подведомственные столичному стройкомплексу компании возвели Марьино. На территории пяти микрорайонов расположились 37 школ, 53 детсада, ПТУ, филиал музыкальной школы, кинотеатр, ледовый дворец, бассейн и даже несколько автотранспортных парков. Однако удобным для жизни Марьино все равно не назовешь: основной жилищный фонд района составляют все те же типовые серии домов из сборного железобетона.

В середине 1990-х столичные власти вспомнили о комплексной застройке районов. По большому счету это и есть принцип строительства городов в городе, который по сей день содержится в каждом постановлении московского правительства на тему градопланирования. Но справиться с проблемой в одиночку городским властям оказалось не под силу. Если проверить, насколько достигнуты цели, заложенные в Генплан Москвы, станет видно, что показатели по вводу жилья почти выполнены, а объекты социальной инфраструктуры в дефиците, говорит Токарев.

Их слободы
Жизнь по принципу города в городе очень напоминает остров-район Манхэттен в Нью-Йорке, говорит директор инвесткомпании LBO-Alliance Владимир Панич. Города в городе, сила которых в развитой внутрирайонной инфраструктуре, чрезвычайно распространены в Канаде и Европе, добавляет Патрик Келли, основатель ирландской компании Redquartz International, специализирующейся на строительстве многофункциональных комплексов.

И наконец градостроительные начинания властей подхватили частные девелоперские компании. Вспоминать забытые строительные традиции или изобретать новые им не пришлось: за границей нашлись десятки примеров для подражания.

Redquartz развивает собственный проект города в городе в американской Сарасоте. Его изюминка в том, что он создан в европейском стиле, напоминающем о Каннах, говорит Келли. Проект семь лет проходил согласования. Несмотря на одобрение местных властей, Келли пришлось провести пять общественных советов, прежде чем он заручился согласием жителей окрестных кварталов. Городок Redquartz занимает 6 га, общие затраты на его застройку составят около $1 млрд. Келли надеется, что проект окупится за восемь лет совсем немного по меркам американских девелоперов.

Интересный проект можно увидеть на южном побережье Майами, продолжает Панич: две части городской территории разделены проливом, в котором построены искусственные острова. С берегами пролива этот отдельный мирок соединяют автотрассы. Примеры концепций попроще американские студенческие городки, например район Гарвардского университета в Бостоне.

Русские острова
Некоторые российские девелоперы уже давно используют слоган город в городе в своих рекламных кампаниях. Теперь мы будем слышать его все чаще. В этом году модная концепция получила одобрение на высшем государственном уровне создатели крупнейших проектов частных городов добились включения их в национальную программу Доступное жилье.

В России же, уверен Келли, подобный проект окупился бы куда быстрее. Посмотрите на Остоженку она еще не стала городом в городе, но уже близка к тому, поясняет он. А спрос на сверхдорогие квартиры на Остоженке в разы превышает предложение.

В отличие от городов-спутников Зеленограда, Реутова или Химок, которые фактически слились со столицей, новые городки будут по-настоящему автономными. Хотя осуществить эту идею частному девелоперу очень и очень непросто. В отличие от чисто коммерческих объектов социальные постройки вроде школ и детских садов не продаются в частные руки. Затраты на их строительство приходится отбивать за счет высоких цен на жилье. Тем не менее игра стоит свеч. По словам Дмитрия Чертковского, заместителя гендиректора MosCityGroup, Остров Истра рассчитан на семилетний срок окупаемости.

Самые масштабные проекты сосредоточились в ближнем Подмосковье это район А 101 на Калужском шоссе компании Масштаб, поселок Рублево-Архангельское, который возводит Нафта-Москва, Остров Истра компании MosCityGroup и т. д.

Отчего-то отечественным девелоперам нравится называть свои проекты островами вспомнить хотя бы Золотой остров в центре Москвы, который строят Гута, КРТ и ПИК. Таким образом мы хотим подчеркнуть обособленность наших районов от прочих совковых районов, честно признается сотрудник одной из девелоперских компаний, строящей свой остров.

В самой Москве в городах в городе тоже нет недостатка. На смену районам комплексной застройки советского образца уже пришли такие кварталы, как Велтон-Парк концерна Крост или Золотые ключи, один из первых поселков таунхаусов в черте города, возведенный компанией Росглавматериалы и корпорацией Mirax Group.

Генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев говорит, что его компания с недавних пор занимается исключительно комплексным строительством. Строить что-то кроме городов в городе ей уже совсем неинтересно.

Коммерческий директор Urban Group Роман Большаков отмечает, что принцип комплексности играет на руку девелоперам на жилье в обособленных районах с развитой инфраструктурой повышенный спрос. Мы рассчитываем, что наше Ивакино-Покровское окупится за четыре года. А все дома планируем продать в течение двух лет, рассказывает он. И добавляет, что возведение домов в розницу в разных частях города обходится гораздо дороже, чем строительство комплексного микрорайона на такое же количество квартир.

Третья категория комплексных поселений большие частные города, входящие в состав административных районов ближнего Подмосковья. К ним относятся Рублево-Архангельское в Красногорске и Большое Домодедово в Домодедовском районе.

Новые типы
На сегодня сформировалось четыре типа московских городов в городе. Это комплексно застроенные районы, среди которых можно выделить как кварталы для среднего класса, так и территории, созданные для покупателей дорогого жилья. Типичные примеры Химки-Сити от компании Platzdarm Development, раскинувшийся между МКАД и Химками, а также район на месте завода Газстроймаш на Варшавском шоссе (группа ПИК). Ко второй категории можно отнести уже упомянутый Золотой остров на Болотном острове прямо напротив Кремля.

Массовое строительство городов в городе неизбежно, говорит Панич из LBO-Alliance. Речь идет не только о Москве. По такому же сценарию будут развиваться и другие российские города-миллионники. Возможно, что в скором времени это приведет к переделу девелоперского рынка. Подобные проекты под силу лишь девелоперам с мощными ресурсами вроде таких, как ПИК или Интеко, поясняет Никита Токарев. Менее удачливые строители будут поглощены или выдавлены из бизнеса.

Последний тип небольшие мини-города в Подмосковье, в которых планируется строительство очень дорогих элитных коттеджей. Именно такой город в черте Красногорского района под названием Crystal Istra собирается возвести MosCityGroup. Цена коттеджа там будет доходить до $7 млн.

В случае экономических потрясений престижный некогда район в два счета может превратиться в гетто. Правда, сегодня такой сценарий никто всерьез не рассматривает. Вряд ли найдется россиянин, который не хотел бы прикупить квартиру в городе в городе.

Впрочем, создателей городов в городе могут подстерегать неожиданные риски. Основной негатив, который может быть связан с городом в городе, это его зависимость от определенной отрасли или рынков, объясняет Панич. В случае, скажем, фондового кризиса благосостояние жителей обособленных городков может упасть сильнее, чем у жителей большого города.

Москва, подобно многим древним городам, развивается циклами. Сначала прорастание города вовне, вдоль главных внешних дорог, затем кольцевание. В Средние века города окружали крепостными стенами, в Новое время кольцевыми дорогами. После кольцевания внутри стен или дорог происходило, выражаясь современным языком, структурирование пространства.

На круги своя
Московские слободы прообраз современных городов в городе

В средневековой Москве слободы и крупные боярские и монастырские подворья представляли собой замкнутые самодостаточные мирки, отделенные друг от друга заборами. Внешние улицы служили для связи между этими изолированными поселениями. В эпоху петровских реформ связующим улицам придали особый статус так появились проспекты. Петр I повелел, чтобы все общественные здания непременно выходили на проспекты фасадами. Постепенно на площади и проспекты переместилась вся общественная жизнь.

Слободы вдоль дорог свертывались в самодостаточные жилые образования. Они концентрировались вокруг открытых общественных площадей, на которых располагались все важные для жизни города постройки: суды, рынки, общественный колодец и т. д. Обычно в самом сердце городских центров возводили часовни или церкви.



Главная --> Публикации