Главная --> Публикации --> "дачная амнистия": не будут поджимать ни сроки, ни расходы Куда отселят москвичей из аварийных домов Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры До 2010 года предприятия смогут выкупить землю по льготной цене Море, оливки и миндаль почти бесплатно

Доверие по обоюдному согласию
Эксклюзивный договор двустороннее письменное соглашение, заключенное между агентством недвижимости и клиентом. Эксклюзивный он потому, что клиент, желающий продать свою квартиру, поручает сделку одному-единственному агентству недвижимости. Он доверяет исключительное право представлять его интересы на рынке недвижимости, обязуясь не иметь дел больше ни с какими другими риэлторскими компаниями или частными лицами.

Хотите продать или обменять самое дорогое, что есть, то есть недвижимость? Тогда возможны два варианта. Идти на рынок, чтобы заниматься торговлей самостоятельно. Или обратиться к профессионалам в агентство недвижимости. Какой из вариантов предпочесть дело хозяйское. Но сейчас многие солидные риэлторские компании предпочитают работать с клиентами, заключив с ними эксклюзивный договор. О нем сегодня и пойдет речь.

Одно из главных условий эксклюзивного договора клиент предоставляет оригиналы правоустанавливающих документов на свою квартиру агентству на ответственное хранение на срок действия договора. При этом агентство обязано обеспечить их полную сохранность. А само агентство таким образом получает гарантию того, что за время срока действия договора оно не зря потратит свои деньги и время. Впрочем, никто не вправе принудить кого-либо против его воли отдать документы на жилье риэлторской фирме. Нет такого закона.

В свою очередь, агентство после подписания такого договора обладает эксклюзивным правом обслуживания этого клиента и поиска покупателя на его квартиру.

Что должно быть в договоре
Как правило, договор содержит несколько разделов, касающихся как непосредственно предмета договора, так и взаимной ответственности сторон, порядка расчетов, разрешения споров и т.п. Основные пункты таковы:

Кстати, по статистике эксклюзив более распространен при продаже объекта. Но аналогичные договоры риэлторские фирмы заключают и с желающими совершить обмен жилплощади потенциальными покупателями, жильцами коммунальных квартир.

* Условия продажи.

* Предмет договора, где оговаривается, какие услуги должно оказать агентство. Если речь о продаже определенной квартиры, то указываются все ее характеристики (адрес, площадь, количество комнат, этаж и т.д.).

Как правило, агентство обязуется приложить максимум усилий, чтобы совершить сделку с недвижимостью на самых выгодных для клиента условиях.

* Обязанности сторон.

* Ответственность сторон с четко прописанными штрафными санкциями за нарушение условий договора.

Клиент обязуется в течение срока действия эксклюзивного договора не сотрудничать с другими лицами по поводу продажи недвижимости.

* Документы, касающиеся взаимоотношений с агентством, которые останутся на руках клиента после совершения сделки. Обязательно это должен быть подлинный экземпляр договора, содержащий все реквизиты агентства, подписи уполномоченных лиц и печать агентства.

* Срок действия договора.

Простые советы
* Составляя договор, старайтесь максимально подробно описывать условия, исключая двоякое толкование. Если агентство предлагает стандартный договор, обязательно внимательно его изучите, прежде чем подписывать. Если какие-то пункты вас не устраивают, можно настоять на их изменении, четко изложив свои аргументы. Возникли сомнения обратитесь за консультацией к юристу, который обязательно работает в солидных риэлторских компаниях. Или посоветуйтесь с независимым специалистом.

* Агентское вознаграждение. В среднем комиссионные могут составлять 5 6 процентов от суммы сделки или равняться разнице между суммой, которую определил продавец, и той, которую заплатил покупатель. Но нередко размер вознаграждения зависит от того, как стороны договорятся. Указываются также расходы по сделке (кто несет расходы по сбору документов, регистрации договора, регистрации права собственности и т.д.).

* Желательно обговорить, кто и как может изменять первоначально назначенную цену для более быстрого и успешного проведения сделки.

* Не подписывайте договор, в котором вместо конкретного срока указана формулировка типа: договор действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств. Нужно указать конкретный, но реальный срок. Хорошо, если в договоре предусмотрены основания для досрочного расторжения.

Все шесть за
Какие преимущества имеет такой договор для клиента?

* Внимательно отнеситесь к пункту, предусматривающему ответственность сторон. Важно, чтобы она не была односторонней лишь со стороны клиента. Обратите особое внимание на размер штрафных санкций за нарушение договора. Помните, что в случае, если у вас изменятся обстоятельства, например, случайно подвернется выгодный вариант продажи квартиры, и вы решите все переиграть в обход агентства, с которым связаны эксклюзивным договором, то такая самодеятельность может стоить довольно дорого.

Кстати, все звонки с предложениями о просмотре или покупке квартиры будут поступать на телефон личного агента. А для клиента постараются обеспечить удобный график показов квартиры.

Экономия времени
Как правило, продавец человек работающий, занятой. Имея дело с разными агентствами, или занимаясь торговой операцией самостоятельно, ему приходится отвечать на звонки, отвлекаться на бесполезные переговоры, отпрашиваться с работы, чтобы показать товар. Тратить драгоценное время на сбор документов, стояние в очередях... Причем без какой-либо гарантии, что время и силы окажутся затраченными не впустую. Заключая с агентством договор, клиент от всех этих, зачастую рутинных, хлопот освобожден. Личный агент будет сопровождать сделку клиента от начала до победного конца, регулярно сообщая о результатах своей деятельности. Кроме того, сводятся к минимуму рискованные контакты с нежелательными элементами, промышляющими на рынке недвижимости. Эксклюзивный клиент пользуется и эксклюзивными услугами. Это значит, что сотрудники фирмы станут искать подходящую жилплощадь или выгодного покупателя целенаправленно, а не между делом, как для клиентов без такого договора.

Безопасность
Защита от мошенников и непрофессионалов. Давая информацию в несколько агентств, продавец рискует стать объектом интереса мошенников, которые попытаются обманом или угрозами завладеть квартирой. Причем выяснить, откуда именно произошла утечка информации, не всегда возможно. Доверившись же одному агенту, клиент может быть уверен в своей безопасности.

Если квартира свободна и ключи находятся у агента, то он готов показывать ее в любое время суток. Тем самым продавец освобождает себя от необходимости тратить многие часы на поездки из конца в конец и ожидание потенциальных покупателей, которые могут так и не доехать.

Профессиональная оценка квартиры
При продаже (покупке) недвижимости большое значение имеет квалифицированная и точная оценка ее стоимости. Ведь от этого зависит срок реализации и затраты по сделке. Сам продавец не в состоянии реально оценить свою квартиру. Просматривая рекламные объявления, он уверен, что его-то стоит дороже. Но если цена квартиры завышена, найти покупателя крайне сложно.

Экономическая и правовая защита
Оформив отношения эксклюзивным договором с агентством, клиент может рассчитывать на получение необходимой консультации по всем вопросам, связанным с продажей (покупкой) жилья, проведение проверки юридической чистоты квартиры. Ему будут обеспечены консультации и юридическая поддержка, в том числе при составлении договора купли-продажи. Оказано содействие в нотариальном оформлении договора и передаче документов на государственную регистрацию. Юристы, служба безопасности, руководители отделов, агенты и другие специалисты заинтересованы в успешном и скорейшем осуществлении сделки и обеспечат многоуровневый контроль за всеми этапами ее прохождения.

По эксклюзивным квартирам проводится большая подготовительная работа, заранее проверяется вся история квартиры. Сделать это без доверенности на сбор документов, без хранящихся в агентстве правоустанавливающих документов крайне сложно. Агентство тратит дополнительные средства на проверку именно эксклюзивных квартир, тем самым, подготавливая их к продаже. Чистых объектов на рынке недвижимости не так много. Поэтому такие квартиры пользуются большим спросом и покупатель готов платить за них больше.

Профессиональные риэлторы анализируют подобные объекты недвижимости, осматривая квартиры в конкретном районе и выявляя их преимущества и недостатки. Эта очень специфичная и трудоемкая работа, однако она позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для покупателя ее достоинства по сравнению с аналогичными вариантами.
Возможность продать по максимальной цене

Расторгнуть досрочно
Хорошо, если в договоре предусмотрены основания для досрочного расторжения. Это может быть форс-мажор, согласование сторон и т.п. При расторжении договора по неуважительной причине на провинившуюся сторону налагаются штрафные санкции, которые прописываются в договоре. Клиент вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив агентству часть цены пропорционально объему оказанной услуги. Кроме того, ему придется возместить расходы, произведенные в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены услуги (ст. 32 закона РФ О защите прав потребителей). Таким образом, если сделка не состоялась по вашей вине или вы в одностороннем порядке отказались от выполнения взятых обязательств, то придется компенсировать агентству все понесенные им расходы. В некоторых случаях нужно будет еще и дополнительно оплатить оказанные услуги. Все это тоже предусмотрено законом.

Эффективная реклама
Агентство в кратчайшие сроки распространит информацию о квартире среди коллег и по своим информационным каналам, по которым риэлторы обмениваются эксклюзивной информацией. При необходимости разместят рекламу квартиры в газетах и журналах, расклеят и разбросают по почтовым ящикам объявления. При эксклюзивной рекламе вовлекается максимальное число информационных источников: квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в интернетовских базах данных. Причем за счет агентства.


Квартира найдет покупателя
Есть такие общительные клиенты, которые приглашают сразу нескольких агентов, кто первый из них найдет покупателя, тот и победил. Что происходит на самом деле? Когда одной квартирой занимаются сразу несколько агентов, каждый из них дает о ней рекламу в Интернете и обнаруживает, что эта жилплощадь уже несколько раз выставлялась на продажу. И чем дальше риэлтор в очереди в этой цепочке, тем по более низкой цене он выставляет квартиру на продажу. Это же естественно: он хочет, чтобы покупатель клюнул именно на его рекламу. То есть начинается демпинг. В результате продавца убеждают, что это максимальная цена, по которой квартира может быть продана. Из этого следует, что продавцу выгоднее иметь дело с одним агентом, заключив эксклюзивный договор, а не с десятью без договорных отношений. И риэлтор будет выкладываться целиком, зная, что при максимально выгодной продаже квартиры получит комиссионное вознаграждение.

Комментарии
Начальник отдела продаж агентства недвижимости Триумфальная арка Ирина Хлебасова

Заключив эксклюзивный договор, клиент точно знает, что именно должны делать риэлторы. Это уже письменное обязательство, то есть ответственность. Кроме того, существует еще и такая хрупкая вещь, как репутация, которой любая серьезная компания дорожит.

На рынке недвижимости, кроме тысяч агентств недвижимости, трудится еще целая армия частных маклеров. На одного клиента приходится несколько риэлторов. Все они хотят заработать. И готовы быть хоть десятым в цепочке, потому что другой работы нет. А есть она, как правило, у надежных, проверенных специалистов, к которым люди сами идут. Потому что это для них выгодно. И прежде чем обращаться в то или иное агентство, нужно поинтересоваться, насколько оно надежно. Например, посмотреть через сайты, нет ли его в так называемых черных списках. Известно: хорошая молва идет гораздо медленнее, чем плохая.

Не превращайте в проходной двор
Кому следует заключать эксклюзивный договор? Любому, кто не хочет впоследствии потерять деньги и хочет знать точно, какое конкретно агентство несет полную ответственность за проведение сделки в целом и к кому в случае чего предъявлять претензии. Если это будет не эксклюзивный договор, ваша квартира превратится в проходной двор, и отследить, кто именно занимается ее продажей, не удастся. Можно легко попасться на удочку мошенникам, которые за вашей спиной продадут квартиру, получат деньги и спокойно поедут отдыхать в южные страны.

Главный операционный юрист компании Бергер и Партнеры Максим Бородыня

Надо четко понимать, какие могут быть правовые последствия выполнения или невыполнения тех или иных условий договора. Особенно внимательно изучите штрафные санкции, за что и при каких обстоятельствах они могут быть наложены. Есть агентства, которые занимаются так называемыми подставами, чтобы выбить деньги из клиента. Например, в договоре прописано, что клиент не имеет право контактировать с потенциальным покупателем после внесения аванса за квартиру. И вдруг звонок: покупатель просит под каким-то предлогом приехать еще раз посмотреть квартиру. Может быть, для того, чтобы окончательно оговорить, что оставить в ней из мебели. Продавец соглашается. А на самом деле приезжают сотрудники агентства и за нарушение условий договора требуют выплатить неустойку в размере агентской комиссии.

Но прежде надо определиться, с какой компанией будете работать, заранее подготовить ряд вопросов, которые вас интересуют. Ведь заключение эксклюзивного договора влечет за собой достаточно серьезные ограничения клиента. Прежде чем подписывать договор, внимательно проштудируйте его. Может быть, стоит взять его домой, проконсультироваться с юристом, посоветоваться с родственниками стоит ли соглашаться на предлагаемые условия. И только после этого принимать окончательное решение. Как правило, если агентство надежное и намерено серьезно заниматься продажей вашей квартиры, попробуйте проверить его на лояльность, предложив личному агенту изменить какие-то условия договора. Например, срок его действия, если он не устраивает вас. Скажем, обещают продать квартиру за 3 4 месяца. А вам нужно скорее и вы уверены, что квартира востребована на рынке недвижимости. Можно также обсудить условия оплаты по договору, порядок взаиморасчетов между продавцом и покупателем и т.п. Если агентство идет на уступки, согласно прописать какие-то нюансы в дополнительном соглашении это уже свидетельство того, что ему можно доверять.

Эксклюзивный договор полнее и надежнее защищает права клиента, чем не эксклюзивный, как по Гражданскому кодексу, так и по закону о защите прав потребителя.
Москвичи уже привыкли простаивать в пробках, дорога от дома до работы для многих складывается в часы. И потому при поиске жилья людей в первую очередь интересует вопрос транспортной доступности жилища. Как утверждают риэлторы, дома, расположенные рядом с трассой или в двух шагах от станций метро, существенно выигрывают в цене. При этом, как оказалось, для каждого класса жилья есть свои критерии оценки.

Если агентство не выполняет какие-то условия договора, помните, что закон на вашей стороне. Прежде всего закон О защите прав потребителей, под который подпадают и агентства недвижимости как посредники, оказывающие некие услуги. И если эти услуги не исполнены или ненадлежащего качества, клиент имеет право потребовать уменьшения выплаты комиссионного вознаграждения или каких-то иных компенсаций, может предъявить иск.

Районы, пользующиеся хорошей транспортной репутацией, как правило, имеют высокий спрос. И наоборот, плохая может повлиять на цену. При этом транспортная доступность хотя и важный, но далеко не всегда решающий фактор. Как утверждает ряд экспертов, на нее смотрят как на приятный бонус, однако сложная ситуация редко определяет судьбу проекта. Например, наиболее дорогой и престижный центр регулярно превращается в одну большую пробку.

Пробки спросу не помеха
Начиная разговор о транспортной доступности, стоит признать тот факт, что у каждого района свои проблемы. Оазисов, лишенных пробок и прочих прелестей жизни в большом городе, к сожалению, найти не удалось. Свои проблемы есть везде, просто где-то их меньше, где-то больше. Немногим лучше ситуация и в ближайшем Подмосковье, хотя принято думать, что здесь загруженность трассы имеет решающее значение.

Значимей всего транспортная доступность в сегменте эконом-класса. Дома, расположенные ближе к станциям метро, могут выигрывать в цене до 50%. А вот для жилья бизнес-класса, не говоря уже об элитном, соседство со станцией метро станет скорей негативным фактором. Ведь здесь живут люди достаточно обеспеченные, чтобы позволить себе машину, а порой и не одну.

Нельзя сказать, что загруженность трассы так сильно влияет на стоимость жилья в каждом конкретном случае. Возьмем два примерно одинаковых по уровню района: возле станций метро Сокол и Университет. Ленинградка на порядок больше загружена, чем Мичуринский или Ломоносовский проспекты. Но, тем не менее, ценность жилья в районе станции метро Сокол не снижается. Конечно, хотелось бы добираться из центра города за пределы Третьего транспортного кольца за 20 25 мин, как бывает в выходные дни, но на успешность проекта это не сильно повлияет. Самыми загруженными транспортом являются наиболее дорогие районы в Центральном округе, такие как, например, Хамовники или Якиманка, говорит заместитель директора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент Наталья Усова.
Что эконом-классу хорошо элите смерть

Разные покупатели оценивают разные факторы. Если для квартир эконом-класса близость к станции метро значительно повышает ликвидность, то бизнес-класс такому соседству не будет рад.

В большей степени транспортная доступность имеет влияние на районы застройки эконом-класса, где удаленность от станций метро и возможность добраться до дома пешком, без общественного транспорта, отражается на стоимости жилья, считает Наталья Усова. Но когда человек с ограниченными средствами выбирает себе жилье, он либо привязан к району, в котором хочет жить, либо выбирает в соответствии со своими финансовыми возможностями, и здесь транспортная доступность является определяющей при выборе только косвенно.

Для мегаполиса ликвидность квартиры практически прямо пропорциональна близости к станциям метро и к относительно незагруженным дорогам. Большинство современных потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении ликвидного жилья, разумно обращают повышенное внимание именно на уже существующую близость к развитым городским транспортным коммуникациям либо на перспективы, будь то короткие или среднесрочные, строительства станций метро вблизи жилья или улучшения дорог, как заявляют в ИНКОМ-Недвижимости.

Управляя транспортными потоками
Развивая новые проекты, девелоперы традиционно стараются уделить внимание транспортным развязкам и парковкам, повышающим привлекательность проекта в целом.

При возведении нового жилья, особенно если строится большой жилой микрорайон, проектом предусматриваются дороги, которые по возможности должны выводить жителей не на одну, а как минимум на две магистрали, чтобы транспортные потоки можно было разделить. На стоимость жилья может повлиять близость расположения дома к крупной транспортной магистрали. Например, стоимость квартиры, выходящей окнами на шумную оживленную улицу, будет меньше, чем стоимость аналогичной квартиры, расположенной в доме, находящемся на второй линии и более защищенном от шума оживленной магистрали, говорит Наталья Усова.

Впрочем, проездная трасса, повышая ликвидность района в целом, на привлекательность расположенных рядом домов может влиять негативно.

Как говорят специалисты, в обозримом будущем ситуация в ряде районов Москвы изменится к лучшему. Активно разрабатываются проекты, связанные со строительством Четвертого транспортного кольца. Кроме того, в каждом районе существует свой план решения транспортных проблем. Из реализуемых известных проектов стоит упомянуть о реконструкции Ленинградского шоссе, где планируется восьмиполосное движение без светофоров. Также в ряде городов Подмосковья будут возводиться линии легкого метро, подобные функционирующему в районе Южное Бутово. Кроме того, разрабатываются долгосрочные программы по строительству дублеров Кутузовского проспекта и Ярославского шоссе.

Новые дороги на цены не повлияют
Понятно, что, выбирая жилье, покупатели помнят и о планах властей. Даже при запланированном в среднесрочной перспективе строительстве новых транспортных развязок или новых станций метро, как результат, цены на жилье там могут быть процентов на десять выше, чем в районах, которые градостроители обошли своим вниманием. Планы по увеличению транспортной доступности, безусловно, влияют на выбор района при покупке квартиры в домах эконом-класса в Москве или Подмосковье. В первую очередь об этом не стесняются говорить продавцы, подчеркивая преимущества объекта. Впрочем, этот вопрос менее актуален для покупателей элитного жилья, поскольку такие дома строятся в престижных и развитых районах с хорошей транспортной доступностью.

Правда, в пределах Москвы строительство новых и качественная реконструкция уже действующих дорог мало изменят ситуацию на рынке. Чего не скажешь о подмосковном жилье. За пределами МКАД коррекция в сторону повышения средних цен на жилье, расположенное в непосредственной близости от удобных транспортных сетей, будет более существенной и заметной. Уже сейчас девелоперы обратили внимание на реконструируемые трассы, где появляется все больше новых проектов. Если же говорить о городском жилье, то, как правило, хорошая транспортная ситуация здесь представляется не более чем удачным бонусом, который не в состоянии перевесить такие характеристики, как общая репутация района, уровень инфраструктуры и качество строительства.

В настоящее время вряд ли какой-либо из районов Москвы может отличиться отсутствием наземных транспортных проблем, но в среднесрочной перспективе вполне обоснованно предположить появление в столице трех направлений, которые будут соответствовать требованиям высокой транспортной доступности современного мегаполиса, это Ленинградский проспект и шоссе с его планируемым бессветофорным движением, Звенигородский тоннель с Краснопресненским проспектом и Новорижским шоссе, а также будущий бессветофорный Ленинский проспект с Киевским шоссе, говорит Александр Матвеев.

Ментальность жителей Украины такова, что людям необходимо свое жилье. Необходимо оно не только, чтобы жить, но и для душевного комфорта. ДА еще для того, чтобы оставить его потомкам. Не зря в украинской народной песне поется: чужа хата не своя, там свекруха лихая Постав хату з лободи, а в чужую не веди. Это многовековое представление украинцев дополнил опыт поколений, живших в двадцатом веке. Нищенское состояние села утвердило в них стремление перебраться в города. В результате в народе сложилось представление о том, что своя квартира (желательно, в большом городе) это чуть ли не основная цель жизни.

Особенности украинского рынка недвижимости
Происходящие общественно-экономические процессы Украины имеют свою предысторию, опираются на объективные и субъективные факторы, многие из которых формировались в течение десятилетий и даже веков. Не зная этой предыстории, стремлений и ментальности народа, разобраться в происходящем крайне сложно.

Недвижимость основная ценность жителей больших городов. У большинства граждан, кроме квартиры, ничего больше из активов нет. Уровень их доходов несопоставим со стоимостью жилья. Отсюда отношение к недвижимости не как к одному из видов товара, а как к стратегическому товару. Как к практически единственному шансу подняться в жизни, обеспечить свою старость, своих детей и потомков.

Недостаток жилья это еще один важный фактор, берущий свое начало в прошлом. По современным меркам, жилья не только мало (в большинстве городов от 19 до 21 кв.м. на человека), но и большая часть этого жилья морально и физически устарела.

Еще одна важная особенность украинского рынка недвижимости в том, что рынок жилой недвижимости в значительной степени де-факто является рынком натурального обмена. Дело в том, что до 80% сделок купли-продажи являются по своей сути обменами одной недвижимости на другую. И то, что при этом используются доплаты и компенсации, суть мало меняет. Да, расплачиваются всегда деньгами, но большая часть этих денег просто переходит из рук в руки, существенно упрощая технологию проведения сделок. Реально расплачиваются товаром (квартирами, домами, земельными участками). А когда расплачиваются товаром, то роль денег существенно снижается.

Другими словами, рынок жилой недвижимости это рынок, на котором большинство участников торгуют стратегическим (для себя) товаром. И этот фактор, о наличии которого мало знают зарубежные экономисты, оказывает огромнейшее влияние на все процессы.

Массовые мощные PR-кампании, направленные на обвал цен это еще одна особенность нашего рынка. Уже несколько лет СМИ и сайты переполнены прогнозами и даже уверениями, что рынок вот-вот обрушится. Аргументы приводятся самые разные. В том числе и явно надуманные. Например, осенью 2006 года, в разгар галопирующего роста цен, в СМИ появилась так называемая аналитика, авторы которой утверждали, что за весь сентябрь в Киеве было заключено всего 74 сделки. Цифра эта просто абсурдна. Но была растиражирована, массово и на полном серьезе обсуждалась.

Покупатель, у которого есть подходящий товар для обмена чувствуется на рынке весьма уверенно и потому далеко не всегда заинтересован в снижении цен. Если же у покупателя нет товара для обмена, то трудно ему не только приобрести товар, но и понять, почему цены такие высокие. И начинаются недоуменные вопросы. Мол: как же так - при таком низком уровне доходов такие высокие цены? И это не просто вопросы, это наиболее ходовые лозунги многочисленных PR-кампаний.

Еще одна особенность нашего рынка это недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств, а также недоверие к властям, банковской системе и валютам. В условиях, когда практически нет фондового рынка, а предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. И один из основных это вложения в недвижимость. А неустойчивая политическая ситуация лишь усугубляет эти процессы.

Противопоставить подобной информации официальные данные мы не могли, ибо чиновники их просто скрывали. Приходилось убеждать людей сходить на экскурсию в БТИ, лично посмотреть на огромнейшие очереди, поговорить с людьми, побыть хотя бы несколько минут в этой атмосфере.

Специфика нашего рынка жилой недвижимости состоит в том, что для большинства участников он объединяет в себе рынок натурального обмена и рынок стратегических товаров. И этим очень отличается от цивилизованных рынков.

Дабы не быть голословным, приведу мнение одного из представителей Партии регионов Украины Тараса Чорновила: Будущие выборы это всегда некая неопределенность для людей. Они чувствуют себя неспокойно. Если у человека есть деньги, он тщательно продумывает, куда их вложить. Доверить сбережения банку рискованно не известно, как сложится ситуация в стране после выборов. Хранить у себя тоже а вдруг после выборов будет высокий уровень инфляции. Надежней всего вложить средства в недвижимость. Соответственно, спрос увеличивается, и цена на жилье ползет вверх.

Рассмотрим поведение рынка недвижимости в периоды общественно-политических и финансово-экономических кризисов.

Рынок недвижимости в периоды нестабильности и потрясений

Тем не менее, в любых кризисах бывает нечто главное, что и предопределяет его характер.

Сразу отметим, что разделение кризисов на общественно-политические и финансово-экономические во многом условно. Практически всегда общественно-политические и финансово-экономические процессы в той или иной мере связаны между собой.

Но начнем с главного: многочисленные политические противостояния и экономические неурядицы, практически всегда порождали у граждан неуверенность и вынуждали их искать надежные места для размещения капиталов.

Разделив кризисы на две группы, мы тем самым хотели более четко выявить те спусковые механизмы и пружины, которые запускали, двигали и тормозили процессы на рынке недвижимости. При упоре на политику они были одни, при упоре на финансы немного другие.

Такого рода зависимости достаточно четко просматриваются на графиках изменения цен предложений на вторичном рынке Киева, представленных ниже.

До последнего времени наибольшее доверие общества было к вложениям в недвижимость. Поэтому в периоды, когда неуверенность в обществе возрастала, возрастала, правда, с определенным запаздыванием, и тяга к недвижимости. Соответственно росли и цены.



Динамика изменения цен предложений на вторичном рынке жилой недвижимости Киева за последние три года

Перманентная политическая напряженность выработала у рынка недвижимости достаточно стойкий иммунитет к политическим баталиям. Образно говоря, рынок устал шарахаться, устал пугаться смен правительств и массовых акций протеста.

Поведение рынка в периоды общественно-политических кризисов

Массовый покупатель в значительной степени привык к сменам правительства и постоянным выборам. Но для крупного капитала выборы фактор достаточно весомый. Многие потенциальные покупатели, имеющие значительные деньги, нередко связывают изменения в жизни, работе и бизнесе с приходом той или иной политической силы во власть. В обстановке политической неопределенности они не торопятся вкладывать деньги и решать жилищные вопросы.

В какой степени фактор выборов и смены власти влиял на цены и рынок недвижимости?

Если рассматривать выборы президента в 2004 году, то особых изменений тренд не претерпел был рост. Однако во время оранжевой революции рынок недвижимости затаился, количество сделок сократилось. Многие покупатели к тому времени представляли именно столичную бизнес- среду, и до решения вопроса о президенте покупки были отложены. Были и крайние ожидания, некоторые собирались покинуть страну в случае прихода к власти прежних правителей.

А ведь эти покупатели во многом формируют спрос на дорогое, крупногабаритное жилье. И это сказывается на всем рынке, поскольку покупки больших квартир на вторичном рынке влекут за собой цепочки расселений, составляющих значительную часть рыночных транзакций. И даже временный уход таких покупателей с рынка ощущается весьма болезненно. Поэтому мы склонны полагать, что именно такая ситуация стала одной из основных причин стагнации 2005 года.



Динамика изменения цен предложений при подготовке выборов президента в 2004 году.



Динамика изменения цен предложений во время и после оранжевой революции

Но не это самое важное. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков.

После выборов деловая активность, как правило, оживает. Так было и после президентских выборов 2004 года, и после парламентских 2006 года. В какой-то мере это объясняется тем, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.

Спрос на недвижимость возрастал, соответственно и цены быстро и стабильно росли. Быстрый рост цен вселял убежденность, что так будет и дальше. В результате возникал ажиотажный спрос и экономически необоснованный рост цен.

Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденды и/или потребности подрастающих детей. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.

Наиболее показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов. Одним из таких стал политический кризис, связанный с уходом Юлии Тимошенко с поста премьер-министра. Но этот политический кризис был лишь катализатором процессов. Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда.

Такие сценарии развития событий можно было наблюдать через несколько месяцев после президентских выборов 2004 года и парламентских выборов 2006 года. И всякий раз после галопирующего роста цен следовала стагнация рынка. Заметьте, не спад, не обрушение цен, а именно стагнация.



Динамика изменения цен предложений во времена правительства Юлии Тимошенко

Усложнение кредитования и фактическая отмена льгот по молодежным кредитам стали непреодолимыми препятствиями для значительного числа потенциальных покупателей, сделали невозможным приобретение квартир по заявленным ценам.
Совместное воздействие перечисленных факторов (и в первую очередь воздействие мощных пиар-кампаний) породило негативные ожидания у покупателей, заставило их отложить решение жилищного вопроса.

В свою очередь это, безусловно, влияло на настроения потенциальных покупателей. Отставка правительства почти стала подтверждением негативных изменений в экономике и свидетельством политического кризиса. А тут еще и молодежный фонд прекратил предоставление льгот по банковским кредитам.

При этом дорогое жилье дорожало медленно, цены на дешевое жилье на несколько процентов снизились. Но особенно важно то, что, хотя спрос в эти период стагнации резко упал, продавцы (в основной своей массе) цены не снижали. Они никуда не спешили. Отсутствие просмотров квартир в течение нескольких месяцев на цены практически не влияло. Многие продавцы просто временно уходили с рынка, но цены не снижали. Явно было видно, насколько велика на рынке доля участников, решающих стратегические задачи. А при решении таких задач вопросы получения сиюминутной выгоды отходят на второй план.

Рынок, разогнавшийся до невиданных ранее скоростей (цен) и оборотов (сделок), в октябре 2005 года резко затормозил. Подавляющее большинство участников рынка заняли выжидательную позицию. Наметилась позиционная борьба нервов, борьба рынка продавцов (не желающих снижать цены) и рынка покупателей (ждущих существенных уступок). Рынок вошел в состояние стагнации.

Динамика изменения цен предложений до и после выборов в Верховную Раду в 2006 году

Похожие сценарии просматривались и в 2006 году. В марте 2006 года происходили выборы в парламент, предвыборные кампании были очень мощными. Цены в тот период были достаточно стабильными и даже росли. И это несмотря на то, что формирование коалиции и правительства продолжалось с апреля по август. Но как только политический кризис стал подходить к концу, начался период галопирующего роста цен, который длился практически до конца 2006 года.

Динамика изменения цен предложений до и после организации парламентской коалиции и правительства Виктора Януковича



В январе 2007 года сделок было очень мало, но цены росли по инерции. И это притом, что количество предложений резко увеличилось, а сделок было намного меньше обычного.



Динамика изменения цен предложений во время галопирующего роста цен и нового кризиса власти

В настоящее время на рынке стагнация. А в политической жизни очередной кризис. Закончится кризис, пройдут выборы, распределят места в парламенте и портфели в правительстве рынок оживет.

Поведение рынка в периоды финансово-экономических кризисов



Предыстория. В начале 90-х годов финансово-экономический кризис носил перманентный характер. Но в те времена рынок недвижимости лишь становился на ноги. Жизнь была тяжелая, и многим было не до недвижимости. Но именно тогда появились достаточно обеспеченные люди, стремящиеся перебраться в престижные квартиры. Жители крупных городов почувствовали реальную возможность заработать валюту и одновременно улучшить свои жилищные условия, обменяв квартиры в престижных районах, на квартиры в новостройках или в спальных районах. В середине 90-х страна начала потихоньку выбираться из кризисов, доходы возросли, а вместе с ними и цены на недвижимость.

Вряд ли мы сможем в коротком докладе проанализировать поведение рынка во время всех кризисных ситуаций. Но на наиболее важных и характерных моментах постараемся остановиться.

Но экономика развивалась, доходы росли, миллионы граждан Украины зарабатывали деньги за рубежом. Строили же мало. В результате в начале 2001 года цены на недвижимость вновь пошли вверх. Вот с этого момента и попытаемся проанализировать поведение рынка, при возникновении дестабилизирующих финансово-экономических факторов.

В 98 году произошел финансовый кризис, вырос спрос на доллары, и цены на недвижимость в 1999-2000 годах снизились.

События, происшедшие 11 сентября 2001 года, стали переломным моментов. Именно тогда наши граждане перестали доверять валютам, и массово понесли свои накопления на рынок недвижимости. Делая замеры в Харьковском районе Киева, мы зафиксировали, что спрос на недвижимость в период с августа по октябрь 2001 года увеличился в три раза. Цены, естественно, пошли вверх.

Нестабильность валют.

Особенно подхлестнула рост цен девальвация доллара, которая произошла в Украине в конце апреля 2005 года. Доллар тогда просел на 5%. На фоне привычной инфляции, вроде бы, не так много. Но это проседание крайне напугало наших граждан. Доверие к доллару резко упало. Это дало мощный толчок ажиотажному спросу на недвижимость и экономически необоснованному росту цен.

Такие явления мы наблюдали и в 2003 году.

Рынок всегда крайне болезненно реагировал на введение новых налогов. За рассматриваемый период было три изменения налогового законодательства, непосредственно затрагивающие рынок недвижимости. Одно из них касалось первичного рынка и два вторичного.

Введение новых налогов

Снизилось количество предложений в новостройках, появились сообщения о финансовых затруднениях, разгорелись дебаты о несправедливости взимания НДС применительно к объектам, частично профинансированным ранее

В начале 2004 года был введен НДС для застройщиков. Усиление налогового пресса существенно повлияло на поведение и устремления участников рынка. PR-кампании начались задолго до введения налога. Потенциальные инвесторы понимали, что введение 20% НДС существенно потянет стоимость вверх и заранее пытались стать реальными инвесторами, заплатив хотя бы треть стоимости до введения налога. Застройщики этим пользовались, раздувая ажиотаж и поднимая цены. И, в общем-то, их понять можно. Шутка ли, 20% инвестиций отдай государству!

В дальнейшем этот прием проведения PR-кампаний застройщики применяли неоднократно. Они заявляли о своей низкой рентабельности, а повышение цен всякий раз объясняли инфляцией, удорожанием металла, цемента, энергоносителей

Застройщики не торопились с привлечением средств со стороны. Ждали, когда инвесторы свыкнуться с мыслью, что платить придется намного больше; ждали, когда цены на вторичном рынке поднимутся настолько, что с лихвой перекроют 20% НДС.

Весьма характерной была реакция рынка на введение налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. Попыток ввести такой налог было две: в январе 2005 года и в январе 2007 года. О введении налога участники рынка знали заранее (за полтора года). Но всякий раз рынок недвижимости был не готов к введению налога. И оба раза сценарий развития событий был примерно одинаков. Рынок недвижимости замирал. Количество сделок резко падало. Расчеты государства на рост отчислений в бюджет, мягко говоря, не оправдывался. Именно поэтому в марте 2005 года ввели мораторий на данный налог. А в 2007 году налог этот был уже намного мягче.

Вторичный рынок воспринимал это все как должное и поднимал цены.

Весьма показательной была реакция рынка на финансовую аферу группы строительных компаний Элита-Центр. В феврале 2006 года обманутыми остались 1500 человек. Сумма нанесенного ущерба составила около 80 млн. долларов.

Финансовые аферы.

Привело это к тому, что рост цен на первичном рынке почти затормозился. И когда в августе 2006 года начался бурный рост цен на вторичном рынке, то реакция первичного рынка существенно запоздала. Рядовой покупатель был просто не готов нести свои деньги на первичный рынок. Несли туда деньги спекулянты, знающие положение дел на каждой стройке. В результате в октябре 2006 года доля спекулянтов на первичном рынке выросла с 20% до 50%. Цены, естественно, выросли, а количество предложений резко упало. Изменилась и политика застройщиков. Сейчас большинство их пытается строить за свои деньги, и выбрасывать квартиры в продажу ближе к завершению строительства.

Эти события весьма серьезно повлияли на настроения потребителей. Сформировалась категория потребителей, отказывающихся в принципе приобретать жилье на первичном рынке. Число людей, готовых вкладывать деньги на этапе котлована, существенно сократилось.

Украинский рынок недвижимости адаптировался к частым политическим кризисам.

Выводы

Рынок недвижимости очень инерционен, во многих случаях он просто не успевает реагировать на игры политиков.

Политические кризисы в большинстве случаев являются лишь катализаторами; накладываются на другие, более мощные факторы; накладываются на процессы, имеющие более глубинный характер.

Основные события:

Если решение проблем затягивается, то на рынке воцаряется застой. Все переходят в режим ожидания. Покупатели не готовы в такой атмосфере вкладывать деньги, а продавцы не готовы сбрасывать цены и расставаться с недвижимостью.

Пять дней работала созданная Лужковым чрезвычайная комиссия по проверке жалоб москвичей на низкое качество муниципальных новостроек.

Январь 2004 г. введение 20% НДС на строительство жилья.
Май-октябрь 2004 г. подготовка к выборам Президента.
Октябрь 2004 г. январь 2005 г. оранжевая революция.
Январь 2005 г. введения налога на доходы физлиц.
Март 2005 г. мораторий на налог
Январь 2005 г. сентябрь 2005г Правительство Юлии Тимошенко
Февраль 2006 г. скандал вокруг Элиты-Центр
Март 2006 г. выборы Парламента.
Июль-август 2006 г. - формирование парламентской коалиции и правительства Виктора Януковича
Апрель 2007 г. - роспуск Верховной Рады.
Во вторник на заседании столичного правительства за достижения прошлого года будет отчитываться глава имущественно-земельного комплекса столицы Олег Толкачев. Неделю назад такой же отчет для главы стройкомплекса Москвы Владимира Ресина обернулся гневной отповедью мэра.

- Сколько стоит сейчас квадратный метр столичного жилья? Самый дешевый и самый дорогой?

О первых выводах комиссии "Известия" уже писали - по большей части жалобы не подтвердились. Тем не менее, сам Ресин выводы из критики мэра сделал самые серьезные - уже 17 февраля в Москве заработает "горячая телефонная линия", по которой новоселы смогут оперативно пожаловаться на строителей-бракоделов Ресину, а не писать письма Лужкову. Правда, это касается лишь тех, кто получает от города бесплатное жилье. Для всех остальных тоже есть хорошая новость - Лужков поручил Ресину добиться снижения цен на столичные квартиры. О том, как это сделать и сколько реально должно стоить жилье в Москве, глава тройкомплекса столицы ВладимирРесин рассказывает корреспонденту "Известий" Виктории Волошиной.

- Это цена на рынке. А какова их себестоимость?

- От 600 до 7 тысяч долларов.

- Что такое инвестиционная себестоимость?

- Инвестиционная себестоимость от 500 долларов и выше.

- И где тут можно найти резервы, чтобы добиться снижения цен?

- Затраты на строительство плюс проценты, которые надо отдать за банковский кредит. Кроме того, в среднем 30 процентов от стоимости строящегося жилья инвестор должен отдать городу, это тоже входит в его инвестиционную себестоимость.

- Иногородние поставщики жалуются, что на столичный рынок стройматериалов даже с более качественным и более дешевым товаром просто не пробиться, все давно поделено и никто не жаждет конкуренции, которая по идее должна сбивать цены.

- Жизнь идет вперед, появляются новые, все более совершенные строительные материалы, соответственно увеличивается скорость строительства. Чем быстрее, тем дешевле. И, конечно, надо снижать процент за банковские кредиты.

- Как прозвучало на последнем заседании правительства, вы намерены обуздать цены не только рыночными, но в том числе и административными рычагами. Отсечь прослойку посредников, перестать продавать жилье оптом и так далее?

- Конечно, везде есть свои трудности, но точно могу сказать, что на строительный рынок можно пробиться. Если соотношение цена-качество нас устроит, то именно этот поставщик и выиграет тендер.

- А рынок на что? В конце концов столичное жилье всегда в цене. Зачем тогда его регулировать?

- Да, мы сейчас думаем над этим. Смысла нет снижать себестоимость, если покупатель этого не почувствует. Мэр поручил мне продумать варианты. Или будем конкурсы проводить, или сразу жесткие условия инвесторам ставить: назначать максимальную цену за метр и не разрешать ее превышать. В департаменте инвестиционных программ уже создана компания, которая сама занимается продажей жилья.

- Боюсь, это почти невозможно. Предположим, вы действительно снизили цены на первичном рынке. Первыми вам скажут спасибо перекупщики, которые просто увеличат свою маржу. А покупатели вряд ли заметят ваши усилия.

- Мы с Лужковым все-таки в другое время воспитаны. И принципы у нас скорее такие: работать по-капиталистически, а жить по-социалистически.

- А в розницу они будут продавать дешевле, чем перекупщики?

- Мы и это просчитываем. Сегодня обстановка изменилась. Раньше строитель (там, где он был инвестором) старался скорее продать жилье перекупщикам, ему нужны были деньги для производства, для расширения. Теперь у них уже появились свободные средства, и они могут себе позволить не торопиться сразу все продавать оптом.

- Потому что напрямую вам подчиняются?

- Да, по разумным ценам.

- С начала нового года в городе стартовала еще одна (после сноса ветхих "пятиэтажек") амбициозная строительная программа - реконструкции и капитального ремонта жилья. Она тоже будет проходить с отселением?

- Да, они нам все-таки подчиняются.

- И куда отселять будете?

- Да, в основном с отселением.

- Вас второй год подряд критикуют по итогам отчета стройкомплекса: то за темпы строительства жилья для переселенцев, то, как неделю назад, за низкое его качество. А вы все беретесь за новые программы. Руки не опускаются?

- Дома будем строить. Программа охватит примерно 20 млн кв. метров жилья - это на десятки лет.

- В смысле "неужели мы вас теряем"?

- Каждый по-своему критику воспринимает. Для меня она как воздух. Все, что сделано, то сделано - ставок больше нет. И все равно надо идти вперед, учитывая те недостатки, которые были. Забавно, когда после разноса мэра мне идет поток соболезнований, звонков...

- ...но больше так работать не будет?

- Примерно. У нас просто правительство работает открыто. От начала и до конца идет прямая трансляция для журналистов, а разговоры не всегда бывают лицеприятные. Но у наших СМИ нет возможности все показать, некоторые издания выхватывают лишь "жареное", то, из чего можно раздуть сенсацию. Ну, например, я докладывал, мэр критиковал. Всю его критику с плюсами и минусами показали. А все положительное - оценку работы, новые задачи - показать забыли. Как и слова мэра о том, что строительный комплекс работал хорошо...

- Возвращаясь к ценам на жилье. Вы назвали минимальную себестоимость жилья - $50 Вице-мэр Москвы Валерий Шанцев считает, что столичный стройкомплекс имеет сверхприбыли и, по его расчетам, себестоимость можно держать в пределах $30 Откуда такие цифры?

- Он эти слова сказал уже смеясь. Конечно, критика справедлива. Есть объекты, где присутствуют недоделки. Будем исправлять.

- Хорошо, тогда вопрос не о Шанцеве. Когда несколько лет назад правительство России вводило налоговый контроль за крупными покупками (в том числе он касался и квартир), вы выступали резко против. Хотя были ожидания, что эта мера поможет сдержать рост цен на жилье в столице, которое использовали как выгодные банковские вложения. Сегодня решено этот контроль отменить. И цены могут опять рвануть вверх?

- Мы с Шанцевым члены одного и того же правительства, и я не хочу вступать с ним в полемику через газету. Это чисто рабочие вопросы, которые мы и решим в рабочем порядке.

- А почему вы были против антикоррупционного по сути закона?

- Да, я и тогда был против этого контроля, и сегодня не думаю, что на рынке жилья в Москве это сильно что-то изменит.

- Значит, у вас уникальный опыт. В Москве и строится безумно много, и цены растут...

- Квартиру, недвижимость никто никуда не вывезет - ни в Манхэттен, ни в Иерусалим. Эта ценность останется здесь, в России, в Москве. И лучше, если деньги будут в дело вложены, чем где-то спрятаны. А какие это деньги, не так важно. И на цену это не влияет. Цена подскакивает тогда, когда мало строится. Правильно?



Главная --> Публикации