Главная --> Публикации --> Беспризорная ипотека "дачная амнистия": не будут поджимать ни сроки, ни расходы Куда отселят москвичей из аварийных домов Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры До 2010 года предприятия смогут выкупить землю по льготной цене

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются для того, чтобы жильцы могли сами полноправно управлять домом. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом?

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются для того, чтобы жильцы могли сами полноправно управлять домом. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом?

ТСЖ по закону
Согласно Жилищному Кодексу РФ, принятому в марте 2005 года, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам жилья. По сути, выбирать можно из двух вариантов. Во-первых, можно возложить полное обслуживание дома на муниципальные органы то есть на старый, не всегда добрый, но привычный ДЕЗ. В этом случае тарифы на все виды услуг, время постановки дома на капитальный ремонт, разработка и установление правил поведения собственников все определяется по старинке, государством, точнее, городскими властями.

Не успели мы осознать все радости и печали безраздельного владения собственной квартирой, как со всех сторон уже кричат: станьте полноправными собственниками не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома со всеми его лестничными площадками, чердаками, подвалами, парковкой и детской площадкой! Городские власти не устают уверять: Хотите управлять делами дома своего? Создавайте ТСЖ! Ваш голос наконец-то будет решающим при обсуждении проблемы возведения на месте спортплощадки нового супермаркета, сносе или постройке во дворе гаражей. Что говорит по этому поводу закон и что происходит на практике?

ЖК довольно подробно регулирует функционирование товарищества. Основные моменты таковы:

Второй вариант, предусмотренный кодексом создание ТСЖ, то есть объединения жителей дома, собственников жилых и нежилых помещений. Товарищество является некоммерческой организацией с образованием юридического лица, оно должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой. Задача этого объединения управление домом и придомовой территорией, а также защита прав и интересов членов товарищества.

Неправильно думать, что жизнь ТСЖ застывает между собраниями. Текущая деятельность возложена на постоянно действующих управленцев правление и председателя, которых уполномочивает также собрание жильцов. Они могут быть выбраны из своих либо наняты со стороны, причем можно нанять как частных лиц, так и управляющую компанию, которая будет выступать посредником между ТСЖ и целым рядом хозяйственных и прочих предоставляющих услуги организаций. Правление заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей, нанимает охрану и консьержек, если жильцы подписались и на это, следит за состоянием дома. Зарплата председателя, бухгалтера и членов правления, а их должно быть как минимум три, оплачивается из кармана жильцов. В Москве каждый из них обычно получает около $1000.

- принять решение о создании ТСЖ должно не менее 50% собственников квартир в доме. Если есть неприватизированные квартиры, на собрании должны присутствовать представители их реального владельца городские чиновники (скажем, в Москве представители районной Управы). Если в доме есть собственники нежилых помещений (например, в подвале магазин), то его хозяева тоже должны участвовать в принятии подобного решения.
- собственники помещений обязаны не реже раза в год проводить общие собрания; общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума должно присутствовать не менее 50% собственников.
- лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней до дня его проведения;

-заявление о регистрации юридического лица,
-протокол общего собрания
-расчет доли каждого собственника и устав ТСЖ.

Документы для регистрации ТСЖ

Рождение чуда
Не так уж часто ТСЖ создают снизу, по инициативе самих жильцов, как это происходило, например, в Центральном административном округе Москвы, когда весьма обеспеченные люди скупали бывшие коммуналки в старинных особняках и организовывали ТСЖ, так как не желали довольствоваться услугами ДЕЗов. Примеры создания товариществ обитателями обычных домов массовой застройки советского периода пока редки. Фонд этот по большей части ветхий, поддержание его в порядке силами коммерческих структур дело затратное, к тому же многие жильцы старых домов консервативны и инертны. Наиболее распространенный способ создание товарищества сверху, застройщиком в новых домах. Дело в том, что для новостроек установлен двухлетний гарантийный срок, на протяжении которого строительной компании необходимо жестко контролировать ситуацию в здании. Удобнее всего это сделать, взяв на себя функции управляющей компании и образовав ТСЖ.

При регистрации ТСЖ жильцам может пригодиться консультация опытного юриста, который поможет провести подготовительную работу, не отступая от требований закона, и грамотно составить документы для регистрации. Юристы, специализирующиеся в области жилищно-коммунального хозяйства, едут прием в юридических консультациях, а также иногда состоят в штате крупных строительных компаний или управляющих компаний.

Переизбрать нерадивое или злоупотребляющее своим положением правление по закону можно, но на практике это не просто. Нужно провести собрание, на которое явится хотя бы половина собственников, и принять решение о передаче прав на управление домом другой управляющей компании или найти активистов среди жильцов, которые займутся этим неблагодарным делом. Собственники в большинстве новостроек люди занятые, ходить на собрания им некогда. Да и хорошую управляющую компанию найти сложно у нас этот рынок пока не развит. В принципе же считается, что попасть под управление крупной управляющей компании выгодней, чем держать правление. Такие фирмы ведут хозяйство сразу в нескольких домах или в целых микрорайонах, а потому расходы расписываются на большее количество домовладельцев. (ресурс youhouse.ru представляет список из нескольких московских и региональных управляющих компаний, а также ссылки на их сайты, где можно ознакомиться с предоставляемыми ими услугами).

Многие из тех, кто покупает жилье в новостройках, вступают в ТСЖ априори и по умолчанию выбирают в качестве управляющего компанию-застройщика. Согласие на такой вид управления подписывается вместе с договором соинвестирования еще на стадии оформления прав собственности, объясняет ведущий юрист группы Атлант Максим Станкевич. Выбора не остается: хочешь купить квартиру в этом доме соглашайся. Часто в таких случаях образуются мертворожденные ТСЖ, функционеры которых хоть и регулярно получают зарплату, но о благе и удобстве жителей не заботятся, а лишь занимаются навязыванием ненужных услуг. Так, к нам за юридической помощью недавно обратились жильцы элитного комплекса: там ТСЖ наняло охранное предприятие, которое установило правило, что на гостей, задерживающихся на территории после 23:00, надо писать заявку и заранее подавать ее в ЧОП. Еще более распространенная проблема, когда ТСЖ формально существует, но вообще не функционирует обслуживанием дома занимается по старинке ДЕЗ, правление его работу никак не контролирует, но зарплату исправно получает.

С ТСЖ уровень обслуживания нередко существенно повышается, что неизбежно приводит к увеличению расходов. Список услуг, оплачиваемых жильцами из своего кармана, может включать самые разнообразные пункты, начиная от расходов на текущий ремонт и заканчивая зарплатой консьержки. В домах эконом-класса ежемесячные отчисления членов ТСЖ составляют в среднем $10030 Эта сумма складывается из платы за свет-газ-воду (по тем же базовым тарифам, что и в муниципальных домах), а также из стоимости различных дополнительных услуг: поддержки в исправности инженерных конструкций, лифтов, канализации и электрики, текущего ремонта подъездов, вывоза мусора, установки и наладки телеантенн, телефонной и связи, а также предоставления услуг экстренных аварийных служб. Причем с провайдерами каждой из услуг ТСЖ может напрямую заключать договора или переложить заботы об их выборе и взаимодействии с ними на управляющую компанию. Бывает, что в элитных дорогих комплексах прямо в штате ТСЖ помимо председателя, бухгалтера и членов правления состоят охранники, швейцары, ландшафтные дизайнеры и еще бог весть кто. При таком положении ежемесячные выплаты по $1000 с квартиры никого особо не удивляют.

Цена удовольствия
Вряд ли стоит всерьез рассчитывать на то, что добрые сотрудники ДЕЗа озаботятся вашим комфортом и разобьют во дворе дома английский парк с фонтанами, облицуют подъезд мрамором, а на лестничных клетках разложат ковровые дорожки.

При этом платят за все организуемые товариществом блага только члены ТСЖ, то есть собственники, согласившиеся на такую форму управления (как уже говорилось, их должно быть не менее половины всех владельцев квартир). Соответственно, все расходы будут делиться между ними. Получается, неприсоединившиеся будут пользоваться многими благами, но платить за обслуживание не будут. Несправедливо? Да! Но как заставить, скажем, пенсионерку участвовать рублем в благоустройстве дворовой территории или устройстве охраняемой стоянки, если у нее этого лишнего рубля нет? Данная проблема одна из причин непопулярности ТСЖ в домах советской постройки. В новостроечные ТСЖ, как мы уже говорили, жильцы обычно ходят строем.

Величина платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Они могут сами устанавливать льготы для некоторых своих членов, чье материальное положение оставляет желать Платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов.

Если собственники не жаждут услуг в стиле люкс, в ТСЖ можно при грамотном подходе даже сэкономить за счет ресурсосберегающих технологий, доступных только при этой форме управления.

Здесь можно было бы поставить точку и сказать, что ТСЖ это дорого и невыгодно, если бы эта система не предполагала бы ряд возможностей, которых нет в муниципальных домах.

В муниципальном жилье начисление оплаты жилищно-коммунальных услуг и текущего содержания здания производится либо на метр площади здания, либо исходя из количества прописанных. В ТСЖ такая форма оплаты тоже возможна, но помимо того допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Так, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению, что позволяет существенно сократить ежемесячные расходы жильцов. В муниципальном доме количество ушедших на отопление гигакалорий энергии устанавливается по усредненной расчетной методике для каждого зимнего месяца. Количество потребленной энергии рассчитывается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха. А ведь последнее время мы живо ощутили на себе горячее дыхание глобального потепления! И батареи жарили вовсе не так рьяно, как в 30-градусные морозы. Такие же усредненные нормативы действуют в муниципальном доме и для учета горячей воды. По оценкам независимых специалистов, усреднение обходится дорого: мы переплачиваем за воду и тепло примерно 2030% сверх реального их потребления. А вот ТСЖ имеет право заключить договор непосредственно с организациями горэнерго и гортепло, чтобы расчет энергии определялся для дома индивидуально. Конечно, придется потратиться на счетчики тепла и горячей воды, закупить энергосберегающие лампы для подъезда, но зато потом можно будет оплачивать услуги по фактическому потреблению ресурсов. И, весьма вероятно, экономить!

Уроки экономии
30 рублей за кв.м. примерно в такую сумму обходятся сейчас жителям Москвы коммунальные услуги.
При образовании ТСЖ эта сумма будет, скорее всего, выше. И в основном за счет дополнительного обслуживания, на которое подписываются жильцы.

Механизм управления, на котором основано ТСЖ, позволяет устанавливать весь комплекс приборов учета счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Например, индивидуальные счетчики воды, в принципе, могут себе ставить многие, вне зависимости от наличия ТСЖ в доме. Но это дело хлопотное, а когда есть управляющий, который выбирает прибор, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии, жильцам легче освоить незнакомую для них технологию.

Индивидуальный учет возможен и для потребления холодной воды. В любом жилом доме установлен водомерный узел, предусмотренный при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным средним ставкам. В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ее отведение производится согласно показаниям водомера и может быть ниже, чем у муниципалов.

Заначка на ремонт
В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капремонт проводится, как правило, все-таки за счет городского бюджета. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам на конкурсной основе определяет, какую подрядную строительную организацию нанять.

$100300 с квартиры
столько составляют ежемесячные отчисления членов ТСЖ в новостройках эконом-класса

Не только тратить, но и зарабатывать
Не подумайте, что ТСЖ может только собирать дань и тратить деньги собственников. Товарищество это инструмент получения дополнительного дохода. Один из важных принципов жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом, включая подвалы, чердаки, лестничные площадки и придомовую территорию. Товарищество может сдавать их в аренду и получать доход! В муниципальных домах все вышеозначенное просто принадлежит городу. Чаще всего сдают в аренду цокольные этажи и подвалы. В зависимости от типа дома есть возможность таким образом использовать от 50 до 700 кв.м. Вариантов множество: можно обустроить офис, склад, спортзал Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора.

Но помимо капитальных работ существует еще текучка, на которую у государства деньги не выбьешь. Поэтому обычно в кассе товарищества существует отдельный ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени и используется, чтобы устранять разные текущие неполадки, провести косметические работы, благоустроить сам дом и прилегающую территорию. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонт исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Кроме того, ТСЖ позволяет создать резервный фонд это отчисления, собираемые только в ТСЖ. Это своего рода касса взаимопомощи дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода форс-мажорных обстоятельств. Фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Скажем, если нужно срочно оплатить услуги или работы внешних поставщиков, а регулярные платежи от жильцов собраны не полностью (кто-то забыл, кто-то временно на мели).

Еще один способ подзаработать на собственном доме использовать его крышу и стены для размещения рекламы. Естественно, не все дома подходят для таких целей: свободные площади стен встречаются не так уж часто, а крыши внутри микрорайонов не очень интересны рекламодателям. Зато уж если дом стоит близко к оживленной магистрали, есть вполне реальная возможность сделать на нем деньги, ведь биллборд способен приносить $10003500 в месяц. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом товарищество заплатит налог на прибыль с этой суммы. Если договор заключается через рекламное агентство (так намного проще искать рекламодателя), придется делиться доходом с агентами.

В принципе, здание можно даже надстроить, превратив чердаки в жилые мансардные помещения. Правда, сначала нужно провести экспертизу,чтобы понять, существует ли техническая возможность такой реконструкции. Затраты на строительство составляют $300550 на квадратный метр. Само строительство продолжается в среднем 6 месяцев, а площадь мансарды может занимать до 70% площади застройки здания. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Такой доход существенно снизит эксплуатационные затраты каждого жителя дома.

Но не спешите радоваться, считая себя полноправным владельцем драгоценной московской земли. Городские власти не раз пытались затормозить действие закона. Например, абсолютно незаконно могут потребовать создать не еще и территориальную общину, то есть сначала договориться о разделе придомовых участков со всеми домами в микрорайоне. Но и после приватизации земли отдельным домом личный кусок земли, как ни печально, остается юридической абстракцией. Доля рассчитывается исходя из общей площади квартиры и площади, занимаемой всем зданием вместе с придомовой территорией. На выходе получается сложное дробное число. А в условиях нынешней плотности застройки доказать, что вам лично принадлежит сколько-нибудь стоящий кусок двора или хотя бы парковочное место, трудно. Так что тот, кто хочет всегда ставить машину строго под своим окном, должен иметь в виду, что в многоквартирном доме на эти 510 квадратных метров могут претендовать соседи снизу и сверху, и договариваться все равно придется это же совместное владение. А вот машины жителей соседних домов вы уполномочены не пускать, если только не решили сдавать им участок в аренду.

Мой кусок двора
Несомненный плюс ТСЖ в том, что территория около дома и земля, на которой он стоит, находится в долевой собственности членов товарищества, тогда как в муниципальном жилом фонде она принадлежит городу. Собственность жильцов на землю может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. Это дает право товариществу распоряжаться землей, например, сдавать в аренду автовладельцам. ТСЖ может даже арендовать дополнительную придомовую территорию у города и использовать ее по своему усмотрению, устроить стоянку или построить детскую площадку.

В ситуации постоянно возрастающей стоимости жилищно-коммунальных услуг, отсутствия регулярного бюджетного финансирования на ремонты жилого фонда город не способен быть эффективным управляющим. О снижении затрат за счет использования ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет. Дом обслуживает ДЕЗ, а власти города или даже района совершенно не озабочены тем, чтобы вести индивидуальный бюджет дома и взаимодействовать с жильцами. Хорошо, если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций. ­- говорит Валерий Черных, ведущий юрист Аксенов и Партнеры. Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом это создание в нем ТСЖ. Но для этого надо понять, что ТСЖ это не очередная формальность, а законный способ для жильцов проявить себя рачительными хозяевами. Конечно, для этого одной инициативы сверху мало. Нужна социальная активность жильцов. Ведь собственность это не только права. Но обязанности!
Собственник может распоряжаться жильем как его душе угодно продавать, сдавать, обменивать А что позволено тому, кто проживает в муниципальной квартире?

Право и обязанность
По подсчетам специалистов, если воспользоваться всеми возможностями, которые дает ТСЖ, и извлечь из дома максимальный возможный доход, он вполне позволит полностью покрыть затраты на эксплутационку или даст возможность отлично обустроить здание и территорию. Однако из-за отсутствия у управляющих товариществами опыта подобной деятельности на практике случаи использования ТСЖ хотя бы одного источника дохода единичны, не говоря уже о задействовании всех возможностей одновременно.

Те, кто проживает в неприватизированной квартире с ордером (документом старого образца), с 1 марта 2005 года по сути находятся вне закона. По последней версии Жилищного кодекса, договор социального найма является единственным основанием для вселения и проживания в квартире муниципального жилого фонда. Конечно, никто не придет и не выселит вас насильно из-за того, что у вас руки не дошли заключить договор социального найма (по крайней мере, до сих пор информация о подобных случаях не поступала ни из одного региона). Однако если вы захотите квартиру приватизировать, обменять или прописать в нее нового члена семьи, вам будут отказывать до тех пор, пока вы не подпишете этот самый договор.

В советские времена все жилье было государственным, а права на квартиру давал ордер и прописка. Сегодня государство заключает с проживающим в муниципальной квартире договор социального найма причем в обязательном порядке.

Бумажка одна на всех проживающих в квартире. Если потребуется внести в нее нового нанимателя (племянницу из Рязани, которой нужна постоянная регистрация в Москве), маршрут тот же: обратитесь сначала в ДЭЗ, потом в Департамент. Дополнения и изменения внесут в тот же договор.

Права проживающих в муниципальном жилье в нашей стране с годами уменьшаются, а права собственника, то есть государства, увеличиваются. Это, надо признать, общемировая практика. Вы должны понимать, что, проживая в муниципальной квартире по договору соцнайма, даже бессрочному, являетесь арендатором, а не собственником.
Договор заключается со всеми, кто прописан в квартире, все они становятся участниками договора социального найма и несут солидарную ответственность. Чтобы заключить договор, вам нужно будет явиться в уполномоченное заведение (сначала в ДЭЗ, а потом Департамент жилищной политики и жилищного фонда округа если вы в Москве). От лица собственника, то есть государства, договор подписывает начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда в округе.

социальный найм и найм. Обычный не социальный найм тоже может быть по социальной цене, если жильем обеспечивают работников предприятий из специального жилищного фонда. В этом случае договор ограничен определенным сроком.
Договор социального найма бессрочный.

В Жилищном кодексе действуют два понятия:

В своем праве
Права и обязанности наймодателя (государства) и нанимателя (вас) строго определены. Государство обязано:

Прописанному верить
Как обстоят дела с регистрацией в муниципальном жилье? Если вы проживаете в государственной квартире по договору соцнайма, вы имеете право вселять и вписывать в договор членов своей семьи. Для этого вам потребуется письменное согласие всех прописанных людей (даже если кто-то из них давно сбежал в Канаду, Норвегию или к китайской границе). Кроме того все участники договора соцнайма должны лично явиться в ДЭЗ на церемонию посвящения, то есть регистрацию кого-то из ваших близких. Учтите, что зарегистрировать на постоянной основе веселое семейство таджиков из 20 человек в однокомнатной муниципальной квартире нельзя (даже если все они каким-то непостижимым образом ваши родственники): если площадь жилья на одного человека составит меньше 10 кв.м. (по Москве), вам откажут в регистрации.
Чтобы заселить в квартиру вашего ребенка, письменное согласие остальных членов семьи не требуется. И согласие наймодателя, то есть государства, тоже не нужно. Размер площади также значения не имеет. Достаточно вашего родительского желания.

В наказание Если наймодатель не выполняет свои обязательства, вы вправе требовать опять же у государства уменьшения оплаты или, например, возмещения стоимости ремонта, который вы сделали за свой счет. Правда, подобных прецедентов пока не было. Сложности возникают в многоквартирных домах, часть квартир в которых муниципальные, часть собственные вопрос, как проводить в них капитальный ремонт общих площадей (лестниц, подъездов, фасадов), до сих пор законодательно не урегулирован.

- передать вам квартиру, на которую никто больше не претендует то есть она свободна от прав иных лиц;
- принимать участие в ремонте дома;
- обеспечивать коммунальные услуги.

- своевременно оплачивать коммунальные услуги;
- беречь квартиру и использовать ее строго по назначению то есть жить, а не превращать в конюшню или мини-цех по сборке мебели.

Вы обязаны:

Собственное мнение

В наказание Если вы задерживаете оплату более чем на 6 месяцев, вас могут переселить в другое муниципальное помещение, попроще и подешевле (6 кв.м на человека, а не 10) или в совсем крохотную квартирку или в коммуналку. Если вы не платили за квартиру по уважительным причинам (скажем, лежали в больнице), это нужно подтвердить документально.

К сожалению, договор соцнайма без подписи всех прописанных заключить не получится до тех пор, пока человека по суду не признают без вести отсутствующим. Если человек отбывает срок в СИЗО, он может оформить доверенность на включение его в договор соцнайма.

Частный случай
Елена с супругом прописаны в муниципальной квартире. Там же прописан ее двоюродный брат, который за квартиру не платит и вообще три года как не объявлялся в городе. Как им заключить договор социального найма?

- Все зарегистрированные в квартире участвуют в приватизации. Если кто-то не хочет, он должен написать официальный отказ.
- Имеет смысл остаться нанимателем, если вы не собираетесь продавать квартиру или оставлять ее в наследство. Оплата низкая, пенсионерам в муниципальной квартире еще и безопаснее квартирные аферисты обычно не связываются с соцнаймом (на такие квартиры, например, нельзя заставить подписать дарственную).
- Очередникам также не выгодно приватизировать жилье город дает жилищные субсидии и дополнительные метры при расселении. Люди полагают, что лучше будут нанимателями просторной площади, чем собственниками маленькой.
- Приватизировать жилье имеют право любые участники договора социального найма за исключением тех, кто уже участвовал в приватизации или получал от города безвозмездную субсидию на покупку или строительство жилья.
- Квартиру можно расприватизировать, т. е. вернуть ее на баланс города. Те, кто понял, что бремя собственности его тяготит, могут расприватизировать квартиру в отделе приватизации жилья.

Больше всего шума вокруг договора соцнайма наделало положение о том, что квартиры, предоставленные гражданам после 1 марта 2005 года, не могут быть приватизированы. Когда в силу вступил новый Жилищный кодекс, этот вопрос прояснился: если договор соцнайма заключен на основании ордера, жилье приватизировать можно. Если же это новая квартира, в которую вы въехали после 1 марта 2005 года, приватизации она не подлежит. Впрочем, сейчас в судах рассматриваются дела, в которых граждане настаивают на своем праве приватизировать такое жилье.
Еще один вопрос, который волнует тех, кто проживает в муниципальных квартирах (а таких немало), что же лучше: договор соцнайма или собственность? По закону вы должны определиться до 2010 года, после чего (если закон не изменится) получить государственную квартиру в собственность будет невозможно. Если вы решили приватизировать муниципальное жилье, помните, что:

Что можно сделать с неприваткой?
У участников соцнайма есть хоть и ограниченные, но все-таки возможности распоряжаться жильем по-своему.

Вопрос об отказе от приватизации даже не стоит, если вы хотите продать квартиру, подарить, завещать ее При любых сделках с жильем необходимо быть его собственником.

- вам или тому, с кем вы меняетесь, предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма (за себя, положим, вы еще можете ручаться, а как вы узнаете, что противоположная сторона не задолжала государству приличную сумму за коммунальные услуги?);
- обмен по соцнайму квартирами, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, возможен только с согласие органов опеки. Если кто-либо из них не согласен, сделка оспаривается в судебном порядке, обмен, соответственно, скорее всего не состоится;
- жилье, которым вы меняетесь, признано непригодным для проживания, или дом сносят, или проводят капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой квартир;
- вы так умудрились обменяться, что в коммунальную квартиру заселился человек, страдающий каким-либо хроническим заболеванием. Даже если он, этот хроник, не против, обмен могут признать недействительным.

- Обмен
Вы можете обменяться квартирами с другим участником соцнайма. Причем обмен возможен в разных городах и даже регионах. Вам понадобится письменное согласие наймодателя (начальника управления департамента жилищной политики и жилищного фонда) и всех проживающих с вами членов семьи. Имейте в виду, что договор обмена исключает доплату то есть по закону вы можете обменять свою квартиру только на аналогичную. Разумеется, многие хитрят и меняют квартиры с доплатой если по какой-либо из причин вашу сделку признают недействительной, вас расселят обратно по местам, а доплату вам, разумеется, никто не вернет. Причин может быть несколько:

Частный случай
Cергей был прописан в муниципальной квартире вместе со своим отцом и сыном. В 2000 году Сергей получил субсидию, приобрел на эти деньги квартиру, но из старой так и не выписался. Квартиру сейчас продали. Жена Сергея (она собственник другой квартиры) ждет второго ребенка. Сможет ли Сергей зарегистрировать его в муниципальной квартире?

Государственное Бюро обмена, которое до недавнего времени обменивало муниципальное жилье, почило в Департаменте жилищной политики. Планируется, что в будущем обменом будет заниматься только этот департамент, а пока обменять квартиру можно с помощью некоторых риэлторских компаний.

Муниципальные квартиры можно сдавать в аренду. Вы не теряете право пользоваться жильем и не нарушаете договор соцнайма.

Да, новорожденного обязаны прописать к отцу и заключить договор соцнайма. Но участвовать в приватизации жилья Сергей не сможет ни при каких условиях.
- Аренда

Так же, как и в приватизированной квартире, вы можете сдать только комнату с согласия остальных проживающих. При этом учетная норма площади на человека должна остаться неизменной. 10 кв.м и ни метром меньше. Освободить гостиную для постояльца, а самим ютиться по углам детской вам скорее всего не позволят.

Сейчас за помощью в поиске квартирантов можно обратиться в агентство недвижимости, но вскоре в Москве будет окончательно сформирован центр аренды жилья при Департаменте жилищной политики. Под госконтроль будет взят весь процесс аренды муниципальных квартир квартиры по приемлемым арендным ценам (ожидается, что они будут ниже рыночных) предоставят прежде всего тем, кто стоит в очереди на жилье и пока вынужден снимать квартиру. В общем, если вы планируете зарабатывать на своей квартире как рантье, у вас есть два пути: или приватизировать (при условии, что вы заселились раньше 1 марта 2005 года и нет проблем с согласием остальных проживающих в квартире) и сдавать по высоким рыночным ценам, или не мучаться с приватизацией, поселить в квартире очередника и довольствоваться скромной компенсацией государства.

Кстати, если к вам на длительный срок (дольше 6 месяцев) приезжает тетушка с Камчатки и селится у вас (денег вы, само собой, с нее не берете), вы по закону обязаны сообщить об этом наймодателю. В заселении вам могут отказать, если тетушка уменьшит учетную норму квадратных метров на человека.

Договор аренды в муниципальных квартирах называется договором поднайма. Он заключается в письменной форме, один экземпляр передается наймодателю, один арендатору, один остается у вас. В договоре указываются все, кто вселяется в квартиру, в том числе дети. Если вы не указали срок аренды, договор считается действительным ровно год.

- Снос
Если ваш дом идет под снос, под договору соцнайма вам предоставят другое жилье в черте города. Метраж не изменится, даже если вас двое на сто квадратов. Пожелания по району заселения рассматриваются в индивидуальном порядке, и вопрос решается часто не в пользу жильцов. Зато очередникам, как правило, дают квартиры большей площади.

Охота к перемене мест
Тем, кто проживает в государственных домах не в лучших условиях (дом идет под снос или нуждается в капитальном ремонте), договор социального найма просто необходим. Без него на улучшение жилищных условий можете даже не рассчитывать.

- Реконструкция
Если ваш дом подлежит реконструкции или капитальному ремонту, вас временно, без расторжения договора социального найма переселят в другую, временную, квартиру, а потом вселят обратно или предоставят другой вариант. Если вдруг район и метраж, предложенный государством в качестве альтернативы, вам подходит, соглашайтесь ремонт, особенно капитальный, имеет обыкновение затягиваться.

Новое жилье требуйте с тех государственных органов, которые приняли решение о сносе дома.

Инвесторы обычно главным олимпийским принципом не руководствуются. Для них важно не участие, а только победа, то есть приумножение капитала.

- Субсидия
Если вы стоите в очереди на квартиру, а сейчас проживаете в муниципальной квартире, попадаете в льготную категорию (муж военный, например, или у вас трое сыночков и две лапочки-дочки, то есть семья многодетная), воспользуйтесь одной из всевозможных бонусных программ, предлагаемых государством. Учтите, что, получив субсидию, вы теряете право бесплатной приватизации.

Россия всегда казалась инвесторам рынком взрывоопасным. Да, здесь возможно получить сверхприбыли, но и рисков хоть отбавляй. То, что Игры пройдут в Сочи, вселяет в инвесторов уверенность, что как минимум до 2014 года будет продолжен нынешний политический курс, несущий с собой поступательный рост экономики. Иными словами, западные инвесторы считают, что в Россию можно верить как минимум до 2014 года. Получается, мировое сообщество признало нашу страну стабильной: значит риски меньше, а высокую олимпийскую доходность инвестиций никто не отменял!

В ночь с 4 на 5 июля мы узнали, что Сочи станет столицей зимних Олимпийских игр в 2014 году. Олимпиада как царь Мидас: все, что так или иначе ее касается, превращается в золото. Финансовая жизнь вокруг Сочинского проекта закипела. По подсчетам чиновников из 12 миллиардов долларов, которые будут направлены на постройку инфраструктуры в Сочи, 5 миллиардов придется на частный бизнес. Президент назвал участие в создании олимпийского Сочи выгодным вложением капитала. Городская инфраструктура курортной столицы дорастет до мирового уровня, престиж государства в целом повысится, крупные компании получат миллионные заказы. А можем ли мы, рядовые инвесторы со своими скромными накоплениями, заработать свои дивиденды на олимпийском буме?

С землей все проще. Она просто стала мало кому доступна. Во-первых, зашкалили цены: сейчас стоимость сотки в Центральном районе Сочи уже сравнялась с Рублевкой около $150 000, а в Адлерском районе недалеко от Красной Поляны $100 000 -120 00 Во-вторых, часть земель понадобится государству под Олимпийское строительство, поэтому, чтобы не возникло в последствии конфликтов с собственниками, власти города в середине июля запретили юрлицам приобретение земли возможна только долгосрочная аренда. При этом официально объявлено, что физических лиц, которые уже владеют участками, запрет не коснется, и они могут реализовать свое право по оформлению земли в собственность, закрепленное федеральным законом (так называемой дачной амнистией). В настоящее время представители Госдумы обсуждают, соответствует ли подобный запрет Конституции.

Рынок недвижимости
Куда в первую очередь среднестатистический россиянин побежит вкладывать более или менее солидную заначку? Конечно, в жилье! В отличие от фондового рынка, недвижимость традиционная и понятная форма инвестирования для нас. Спрос на квадратные метры и землю в Сочи колоссально возрос. За неделю до голосования МОК риэлторы практически остановили продажу квартир и коммерческой недвижимости в ожидании результатов. А на следующий день после сенсации недвижимость в Сочи, по разным оценкам, выросла в цене от 25 до 40%. Стоит ли пристраиваться в очередь за квартирами сейчас на пике бума? Ажиотаж последнего времени плод эмоций и экономически мало подкреплен. Однозначно приумножили капитал лишь те, кто успел купить квартиру в инвестиционных целях заранее, год-два назад. Сейчас квадратный метр во вторичном секторе стоит в среднем $3000, а на первичном рынке $1500 5000 в зависимости от стадии завершенности и класса постройки. Больше всего выиграли те, кто сравнительно недавно вкладывал в жилье на этапе строительства: недостроенные дома, которые до недавнего времени были относительно дешевыми (в пределах $1000 за кв. м в новостройках экономкласса), сейчас выросли в цене сильнее, чем готовое жилье, подорожав в 23 раза.

Компании, базирующиеся в регионе, близком к Сочи, интересны для потенциальных акционеров, поскольку они будут непосредственно участвовать в построении олимпийской инфраструктуры города и региона. В первый день биржевых торгов после объявления Сочи столицей Олимпиады 2014 года наиболее ликвидные из соответствующих акций ТГК-8 выросли на 11%, Кубаньэнерго на 19%. Правда, к августу, когда страсти улеглись, а также вступил в сови права отпускной сезон. Цены пошли немного на убыль. Но в целом аналитики считают, что победа Сочи в конкурсе на право проведения зимней Олимпиады-2014 повышает вероятность реализации инвестиционных программ энергокомпаний Юга, что будет способствовать росту их капитализации. Привлекательной становится не только местная электроэнергетика, но и акции морских торговых портов, строительной отрасли, цементных заводов, телекоммуникационных компаний. Для построения олимпийской инфраструктуры потребуется использовать ресурсы из разных отраслей, что заставит инвесторов обратить на них пристальное внимание. Бизнес компаний, которые будут резать пирог с госзаказами, станет гораздо привлекательнее. Отраслям металлургии, электроэнергетики, строительства, транспорта, туризма, торговли это придаст дополнительный импульс роста. Прогнозируется взлет интереса к ПИФам, в частности, к фондам профильных отраслей (электроэнергетики, металлургии). Для самостоятельных инвесторов становятся привлекательными акции как из голубых фишек (например, РАО ЕС, крупные стройхолдинги), так и из второго эшелона (компании из регионов, близких к Олимпиаде).

Фондовый рынок
Фондовый рынок отреагировал на новость не так остро, как рынок недвижимости. Впрочем, на бирже иногда долго запрягают, но быстро едут. В общем, акции любых компаний, имеющих отношение к подготовке игр, становятся привлекательными для частных инвесторов как инструмент получения повышенного дохода при относительно невысоком уровне риска.

Время собирать камни
Мы попросили аналитиков инвестиционных компаний и экспертов рынка недвижимости прокомментировать, стоит ли инвестировать на волне патриотического ажиотажа, и если да, то куда именно нести свои кровные:

Частный бизнес
Будь вы владелец палатки с шаурмой или крупный туроператор можно не сомневаться, что во время Олимпиады ваши услуги будут более чем востребованы. Но стоит ли задумываться об этом сейчас? Правильно просчитать денежные потоки до 2014 года и сопоставить их с первоначальными инвестициями под силу не всем. И хотя билеты на Олимпийские игры предлагается бронировать уже в 2008 году, шаурму в эти сроки заказывать вряд ли будут. Поэтому, задумываясь о запуске собственного бизнеса, приуроченного к олимпиаде, важно осознать не только размер первоначальных инвестиций, но и момент входа на рынок.

Наибольший эффект от участия в подготовке к Олимпиаде придется на долю инфраструктурных компаний, в т.ч. телекоммуникационных, транспортных, энергетических, строительных. Кроме того, увеличение инвестиций в развитие региона приведет к росту зарплат, созданию большего количества рабочих мест и повышению уровня жизни. Увеличение налоговых платежей, в свою очередь, определит новые возможности для дальнейших инвестиций. С точки зрения частного инвестора интересными могут стать вложения в недвижимость в регионе, а также в акции тех компаний, которые примут непосредственное участие в развитие инфраструктуры в регионе и подготовке к проведению Олимпийских игр. При этом среди таковых уже можно отметить представленные на фондовом рынке компании, расположенные непосредственно в прилегающем районе (ЮТК, Кубаньэнерго, ТГК-8, Новоросцемент, Югбанк (принадлежит Уралсибу). Однако вряд ли ими список ограничится.

Мария Кальварская, старший аналитик Инвестиционного банка КИТ Финанс

Есть у опытных биржевых игроков такая поговорка: Buy on rumours, sell on news (покупай на слухах, продавай на новостях). Так вот, возможности хорошо заработать на резком взлете в цене всего, что имеет отношение к олимпийскому Сочи, уже упущены, ведь победа нашей курортной столицы свершившийся факт. Цены на недвижимость в этом регионе догнали заоблачные московские и уже начали их перегонять. Что до ценных бумаг (особенно тех, что можно приобрести на бирже), то, конечно, активно будет развиваться энергетическая отрасль юга, так что есть смысл вкладывать в региональную электроэнергетику. Стоит проанализировать ситуацию и предположить, какие из крупных корпораций получат заказы (когда подряды будут распределены, опять же будет поздно). Ничего особо непредсказуемого здесь нет: компания Интеррос Потанина уже с 2001 года ведет работы в Красной Поляне; структуры, контролируемые Дерипаской (Главмосстрой, Моспромстройматериал, Трансстрой) также имеют хорошие шансы получить от властей карт-бланш: не останутся в стороне и производители строительных материалов, например, Евроцемент груп Гальчева, металлурги и так далее. Будут ли из-за Олимпиады активнее расти деньги, отданные в управление? О специально создаваемых под олимпийский проект закрытых ПИФах говорить рано. Остальные фонды, следуя законодательным требованиям, так диверсифицируют вложения, что никакое единичное, даже весьма позитивное, событие радикально повлиять на доходность паев не сможет.

Геннадий Залко, генеральный директор УК Регионгазфинанс

Наибольшей пользы от проведения зимней олимпиады в 2014 году в Сочи стоит ожидать для компаний регионального уровня, действующих в Краснодарском крае. В первую очередь мы выделяем компании электроэнергетики: Кубаньэнерго, Кубаньэнергосбыт, ТГК- На следующий день после того, как стало известно, что Сочи стал победителем конкурса на проведение Олимпиады, Анатолий Чубайс сделал заявление, что энергетики изначально строили свои планы с учетом олимпиады. Тем не менее, многие аналитики повысили свои прогнозы по энергетическим компаниям, хотя инвестпрограмма, например, у ТГК-8 осталась на уровне, утвержденном советом директоров РАО ЕЭС в январе 2007 года. Мы ожидаем, что инвестиции государства в Сочи будут периодически пересматриваться, и первый раз это случится в следующем году, что вызовет рост котировок соответствующих компаний. Помимо электроэнергетики стоит выделить строительный бизнес, внутри которого можно обратить внимание на строительные, сталелитейные компании, производителей цемента. Строительно-девелоперские фирмы пока слабо представлены на рынке акций, так как предпочитают производить займы на рынке облигаций, хотя есть исключения. Так, девелоперская компания Система-Галс разместила свои акции на Лондонской фондовой бирже. Но облигации это шаг на пути к размещению акций на фондовом рынке, ожидать которого можно у ряда строительных компаний (Миракс Групп, ИНТЕКО) до 2014 года. ИНТЕКО сейчас активно развивает свой цементный сегмент бизнеса. В настоящее время в РТС торгуются акции таких цементных компаний Краснодарского края, как Новоросцемент, Шиферник, Верхнебаканский цементный завод. Компании металлургического сектора (Евраз, Магниторский Металлургический Комбинат, Северсталь, Мечел) достаточно крупны для масштабов Сочи, и поэтому проведение Олимпиады на них окажет не такое сильное воздействие. В телекоммуникационном секторе отметим как перспективные Южную Телекоммуникационную компанию и Комстар-ОТС.

Андрей Бутенко, аналитик ООО АТОН

Нынешний патриотический ажиотаж вокруг Сочи не повод для частного инвестора срочно вкладывать в местные квадратные метры свои скромные накопления. Если и надо было суетиться, то еще 23 года назад, когда Олимпиада была лишь призраком, почти умозрительной идеей. Тогда спрос на недвижимость в нашей черноморской столице подстегнули не только амбициозные планы властей, но и общий рост экономики на фоне политической стабильности. За это время знающие люди все уже купили, перераспределили, поделили К сегодняшнему дню сочинские метры увеличились в цене в 45 раз и теперь сопоставимы с московскими. Да, до 2014 движение вверх будет продолжаться, но в обычном темпе на 1020% в год, то есть на уровне или чуть выше инфляции. Главный вопрос в том, что ждет собственников по прошествии эпохального события. Скорее всего, неминуемый откат цен назад. Ажиотаж спадет, разогретые им цены скорректируются. Во время Олимпиады апартаменты, гостиницы, даже жилье будут более чем востребованы, но после рынок вполне может оказаться перенасыщен. Результат падение недвижимости в стоимости как минимум на 10%, а то и на все 3050%. Так что в долгосрочной перспективе квартиры в Сочи будут стоить так же, как в Подмосковье, Питере или жилье в городах-миллионниках примерно половину московской цены.
На вопросы читателей КП отвечает зам. начальника кафедры Военного университета Минобороны РФ, кандидат юридических наук, профессор Академии военных наук полковник юстиции Владимир Тараненко.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости

К сожалению, такого права вы не имеете. Отказ жилищной комиссии является законным. Принимая решение об отказе, члены жилкомиссии ориентировались на учетную норму, установленную органом местного самоуправления.

Имею ли я право встать в очередь на расширение жилья, если моя семья состоит из четырех человек, а детей у нас с мужем двое, и они однополые? Нынешняя наша квартира - двухкомнатная, жилая площадь - 28 квадратных метров, общая - 48 кв. м. Наша жилкомиссия удовлетворить мою просьбу не захотела, объяснив свое решение тем, что учетная норма площади жилого помещения по нашему городу - 10 кв. м общей площади на человека. Кто устанавливает такие нормы и законны ли они?
Светлана Герасимова, военнослужащая по контракту. Читинская область.

Кому положено социальное пособие вместо военной пенсии?

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ от 24 декабря 2004 года № 188-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане - собственники жилых помещений, общая площадь которых из расчета на одного члена семьи менее учетной нормы. В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 50 ЖК РФ учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. В вашем случае на одного члена семьи приходится больше 10 кв. метров общей жилплощади. Что и служит жилкомиссии основанием для отказа.

В соответствии с пунктом 4 статьи 23 Федерального закона О статусе военнослужащих от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) военнослужащим, проходившим военную службу по контракту, имеющим общую продолжительность военной службы от 15 до 20 лет и уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями без права на пенсию, в течение пяти лет выплачивается ежемесячное социальное пособие в размере:

В августе 2007 года я уволился с военной службы в связи с организационно-штатными мероприятиями. Права на пенсию не заслужил. На момент увольнения выслуга составила 17 лет и 21 день. В каком размере и в течение какого времени мне обязаны будут выплачивать социальное пособие?
Сергей Стешенко, майор. Московская область.

- за каждый год свыше 15 лет - 3 процента суммы оклада денежного содержания.

- при общей продолжительности военной службы 15 лет - 40 процентов суммы оклада денежного содержания;



Главная --> Публикации