Главная --> Публикации --> Местные особенности Банки уфы. а жить становиться интереснее! Улучшаем жилищные условия: альтернатива обмену Повышение с намеком Зависит ли цена «квадрата» от китайского цемента

Такое заявление сделал министр регионального развития Владимир Яковлев, открывая расширенное заседание научно-технического совета министерства, на котором обсуждался рабочий проект долгосрочной Стратегии массового строительства жилья.

Примерно к 2025 году средняя обеспеченность россиян жильем сравняется с нынешним европейским уровнем, составляющим почти 40 кв. м на человека. Сейчас на каждого жителя страны приходится около 20 кв. м.

Проект Стратегии предлагает внести революционные изменения в жилищную политику России. До сих пор все действия власти были ориентированы исключительно на стимулирование рыночных механизмов приобретения жилья в собственность, которыми мог воспользоваться лишь крайне ограниченный круг граждан. По статистике, в последние годы 90% купленного жилья приобрели только 14% населения. Новая Стратегия нацелена на обеспечение доступности жилья для всех групп граждан. Расширяется разнообразие форм удовлетворения потребности в жилье. В зависимости от дохода семьи она может получить жилье бесплатно в социальный наем, в коммерческий наем, с помощью государства приобрести жилье эконом-класса в собственность и, наконец, купить на свободном рынке что-нибудь престижное.

Темпы строительства приблизятся к европейским намного раньше, к 2015 году. То есть именно к этому моменту должна быть достигнута цель, поставленная президентом в послании Федеральному собранию, строить не менее 1 кв. м в год на человека или 140 млн. кв. м в целом по стране.

Государство всем поможет
Обеспечить столь высокий уровень доступности предполагается за счет государственной поддержки из бюджетов всех уровней. Декларируется широчайшее разнообразие форм помощи гражданам через льготы и субсидии. Государство внедряется во все звенья строительного процесса. Одновременно рынок изгоняется практически отовсюду, свободные рыночные формы сохраняются только в сегменте бизнес-класса и элитного жилья. Даже приобретение в собственность жилья эконом-класса предполагается осуществлять в обход рынка через создание ЖСК, которому государство бесплатно выделит землю, и который сам заключит договор с подрядчиком без всяких посредников. Предполагается создать Федеральное жилищное агентство, которое по образцу ипотечного агентства займется рефинансированием не только подготовки инженерных сетей, но и непосредственно жилищного строительства.

По мысли авторов проекта, доступность жилья для всех социальных групп должна составить три года. Это означает, что для малоимущих граждан срок ожидания в очереди бесплатного жилья должен равняться трем годам. За такое же время более обеспеченные граждане должны иметь возможность накопить собственные средства на покупку. При этом платежи по ипотеке не могут превышать 40% от дохода семьи, плата за наем не должна превышать 10%, а за ЖКУ 15% от дохода семьи. Предполагается полностью покончить с коммунальным заселением. Обеспеченность жилплощадью должна составить не менее 40 кв. м на человека для граждан, приобретающих его в собственность или нанимающих на коммерческой основе, и не менее 18 кв. м для граждан, нанимающих жилье на условиях социального найма.

Из отдельных новаций обращает внимание предложение сделать социальный наем срочным. То есть каждые пять лет семья должна будет подтвердить свое трудное материальное положение. В противном случае ей предложат освободить бесплатное жилье и перейти на платные формы пользования.

Идея тотального государственного регулирования строительной сферы до такой степени пронизывает Стратегию, что министр Яковлев был вынужден настойчиво допытываться у докладчика: Не переходим ли мы на социалистический метод строительства?.

К сожалению, совершенно очевидно, что при доработке проект Стратегии вынужденно претерпит кардинальные изменения и серьезно усохнет в наиболее лакомых для населения кусочках. В ходе обсуждения на совете к его ключевым положениям было высказано много замечаний. Главное из них сводилось к тому, что при рассмотрении на заседании правительства Минфин и Министерство экономического развития и торговли станут стеной на пути выделения бюджетных средств. А без них Стратегия в ее нынешнем привлекательном виде мертва. Не менее энергично звучали претензии к антирыночной направленности проекта. Обсуждение документа на заседании правительства намечено на 20 сентября.
Миноритарии фабрики Красный Октябрь просят Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР) помочь им урегулировать конфликт с мажоритарием -- холдингом Объединенные кондитеры, принадлежащим группе Гута. В своей жалобе в ФСФР миноритарии утверждают, что не получают информацию о деятельности компании и не участвуют в управлении предприятием. Гута оценила право реализовать девелоперский проект на принадлежащем фабрике участке на Болотном острове в $60 млн, хотя рыночная цена этой земли составляет $250-300 млн, отмечают эксперты.

Кроме того, льготы в форме налоговых вычетов по подоходному налогу при покупке жилья предполагается распространить и на расходы по найму жилья. Решить проблему подключения новостроек к ресурсам воде, электричеству и теплу авторы проекта рассчитывают путем включения инвестиционной составляющей в тариф на коммунальные услуги. Наконец, компенсировать расходы местных бюджетов на поддержание высокой степени доступности жилья предлагается за счет платы за наем жилья и введения налога на недвижимость.

По его словам, он был вынужден обратиться в ФСФР, поскольку его многочисленные запросы (документы есть в распоряжении Ъ) с просьбой предоставить информацию о текущей деятельности компании в течение длительного времени игнорировались топ-менеджментом ОК и группы Гута (владеет 76% акций ОК). Ни в одном из уведомлений о проведении заседаний совета директоров не содержалось информации о том, когда и где члены совета могут ознакомиться с соответствующей документацией для подготовки к совету директоров и принятию соответствующего решения,-- говорится в жалобе. На этом основании Андрей Виньков в своем обращении ставит вопрос о законности и обоснованности всех решений, принятых советом директоров 'Красного Октября' с начала 2007 года.

Независимый член совета директоров ОАО Кондитерская фабрика 'Красный Октябрь' Андрей Виньков (представляет в совете интересы миноритариев) вчера сообщил Ъ, что направил в ФСФР жалобу. В ней он обвинил ОАО в том, что компания не предоставляет ни ему, ни другим миноритариям информацию о своей текущей деятельности. Фактически меня лишили возможности участвовать в управлении компанией, что является прямым нарушением законодательства в сфере рынка ценных бумаг,-- заявил Ъ господин Виньков.

Стоимость одной земли под Красным Октябрем эксперты рынка недвижимости оценивают в $250-300 млн. Если говорить об инвестиционном потенциале участка, то цены за 1 кв. м жилья, построенного здесь, будут в районе $20-30 тыс. На этой площади можно построить 200 тыс. кв. м жилья. То есть девелоперская оценка участка, исходя из его потенциала, составит $300 млн,-- сказал директор по развитию Suiss Realty Group Илья Шершнев. По мнению девелоперов, даже для Москвы это беспрецедентная цена.

Обращение стало второй за последний месяц попыткой миноритариев Красного Октября обратить на себя внимание группы Гута. Миноритарные акционеры, среди которых структуры скандально известного в области акционерных конфликтов миллиардера Кеннета Дарта и ряд западных инвестфондов, уже заявляли о своих опасениях публично (см. Ъ от 22 августа): Гута может не учесть их интересы при распределении прибыли от строительства элитного жилого комплекса на месте фабрики Красный Октябрь, считают они. Территория фабрики площадью 4,9 га находится в одном из самых дорогих с точки зрения стоимости земли мест Москвы -- на стрелке Болотного острова. По информации, полученной Ъ от представителей миноритариев, после первого обращения реакции группы Гута и ОК не последовало. Они отказались от каких-либо встреч с миноритариями,-- сказал Андрей Виньков. Между тем, согласно предварительной договоренности между Красным Октябрем и Гутой, датированной еще 2005 годом, все права на девелоперский проект должны перейти к Гуте за сумму $60 млн, конкретные сроки передачи не указаны.

В ФСФР вчера отказались подтвердить или опровергнуть факт получения жалобы миноритариев Красного Октября. Представитель службы сообщил лишь, что ФСФР будет рассматривать жалобу в течение 30 дней, после чего в случае признания претензий акционеров правомерными направит эмитенту предписание, обязывающее устранить нарушения.

'Гута' вправе попытаться выкупить акции миноритариев исходя из капитализации 'Красного Октября' на бирже,-- отметил директор департамента управления активами ИГ 'Русские фонды' Владимир Вольперт.-- Но поскольку компания является держателем менее чем 70% акций, что исключает принудительный выкуп, миноритарии вправе согласиться или не согласиться с этой оценкой. На сегодня стоимость обыкновенных акций Красного Октября на РТС составляет $40, а капитализация компании -- около $350 млн.

Цены на цемент растут так быстро, что чиновники не успевают вносить изменения по стоимости строительных материалов в конкурсную документацию.

Своей жалобой миноритарии, скорее всего, попытались продемонстрировать мажоритарному акционеру готовность отстаивать свои права в различных инстанциях, в том числе и судебных, считает глава компании Добронравов и партнеры Юрий Добронравов. Исход дела будет зависеть от того, удастся ли миноритариям помешать 'Гуте' реализовать девелоперский проект,-- считает он. При этом Гута может позволить себе затянуть акционерный конфликт. У 'Гуты' есть время, чтобы урегулировать этот конфликт: они ничего не потеряют, если не начнут строить сейчас,-- отмечает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.-- Цены на жилую недвижимость сейчас почти не растут, оживление на рынке ожидается не ранее третьего-четвертого кварталов 2008 года.

Еще в январе средняя цена за тонну составляла 2300 руб., а в сентябре уже 6300 руб. При строительстве муниципального жилья город сейчас закладывает цену в 3810 руб. (марка 400 Д0) и 4700 руб. (500 Д0), тогда как на рынке цемент продается по цене 6500 руб. и 7000 руб. соответственно, соглашается с коллегами Игорь Романов, гендиректор корпорации С.Холдинг. Себестоимость строительства, по его словам, увеличилась с начала года примерно в два раза. Олег Кузьмин, руководитель департамента коммуникаций и внешних связей Евроцемента, говорит, что цену на цемент формирует биржа, а не Евроцемент.

С начала года цемент подорожал почти в два раза. По данным компании Главстрой, с января цены на тонну цемента марки М500 выросли с 2561 руб. до 4448 руб. Я сейчас в состоянии легкого шока, говорит пресс-секретарь компании СУ-155 Федор Сарокваша, проверив у поставщиков цены на цемент.

А руководитель пресс-службы тендерного комитета Анастасия Кочеткова рассказала, что именно из-за роста цен на сырье и зарплаты были отменены торги по двум лотам Кунцево, д. 18, корп. 2А и корп. 6., которые собирались застраивать серией П-44Т. Правообладатель этой серии ДСК-1 от участия в торгах просто отказался в связи с низкой стартовой ценой. Получить комментарии ДСК-1 вчера не удалось.

Больше всего от подорожания цемента пострадает муниципальное жилье. Повышение цен автоматически привело к увеличению стоимости подрядных работ объектов жилищного строительства, при этом тендерная документация не успевает за этим ростом цен, считает гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов. По состоянию на 1 сентября 2007 г. в сметах указывается заработная плата рабочих в размере 14 890 руб., тогда как фактическая зарплата строительной отрасли сегодня превышает 25 000 руб., говорится в коллективном письме строительных компаний в департамент Москвы по конкурентной политике (копия письма имеется в распоряжении Ведомостей). В департаменте (его еще называют тендерный комитет) наличие такого письма подтвердили. В итоге строительные организации вынуждены расходовать 90% сметной прибыли на выплату разницы <... > За восемь месяцев инфляция в строительной отрасли составила 12,6%, тогда как прогнозировалась на уровне 6,9%. По этим причинам работа на ряде объектов городского заказа стала убыточной, сказано в письме. Ситуация в секторе муниципального строительства близка к критичной, соглашается директор по связям с общественностью Главстроя Иван Слепцов.

По мнению Сарокваши, дальнейший рост цен может привести к тому, что строительные компании будут пересматривать свою стратегию закупок в соответствии с объемами строительства и вполне могут начать закупать цемент за рубежом. С ним согласен и Георгий Кузин из Мироздания. Рост цен на цемент не скажется на ценах на недвижимость, говорит он. Если цены на цемент повысятся очень резко, то будем покупать за рубежом, говорит Кузин. Романов также предрекает удорожание и других строительных материалов кирпича, фасадных систем, утеплителей. Повышение цен может привести с срыву жилищных программ, так как снижается платежеспособность населения, ограничиваются возможности ипотечного кредитования. Необходимо регулирование отрасли, в частности, выдавать беспроцентные кредиты на развитие промышленного строительства, считает Романов. Рост цен на цемент это производственная необходимость в связи с потребностью существующих цементных заводов в реконструкции, рассуждает Сарокваша.

У нас в ближайшее время должны быть проведены торги еще по нескольким муниципальным объектам сери П-44Т. Мы уже написали письмо Владимиру Ресину и Юрию Росляку с просьбой пересмотреть стартовые цены лотов либо пересмотреть серию домов, а иначе это может привести к срыву всей программы, говорит Кочеткова.

Две дороги, два пути
Мудрые китайцы говорят: даже если вас проглотил дракон, у вас все равно есть два выхода. Какой бы безнадежной идеей ни казалось нам приобретение собственного жилья, существуют возможности воплощения мечты в жизнь. Рассмотрим два способа реализации цели: во-первых, можно взять ипотечный кредит в банке, во-вторых, копить самостоятельно. Для примера расчетов определим предмет мечтаний это будет трехкомнатная квартира в спальном районе столицы стоимостью $300 000.

Опрошенные участники рынка говорят, что на коммерческом жилье подорожание цемента если и отразится, то незначительно в себестоимости строительства на цемент приходится примерно 3%.
Поговорим об ипотеке запросто, на языке цифр, простых и понятных даже человеку несведущему в делах финансовых

Основной кредит + проценты
Максимальный размер кредита, который может предоставить банк 90% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, т.е. в нашем случае это $270 000 от $300 000.


Ипотека (Пример-калькуляция)*
Что значит взять ипотечный кредит? Во что выльется для нашего повседневного быта многолетняя жизнь в долг? Вооружимся калькулятором и посчитаем, учитывая следующие факторы: стоимость квартиры, размер кредита, процентную ставку по кредиту и срок его погашения.

Эта сумма включает в себя сам кредит и все проценты по нему.

Допустим, мы берем ипотеку на 15 лет. На такой срок банк предоставит кредит под 10,5% годовых, а ежемесячные выплаты составят $3000 в месяц. Тогда за 15 лет мы должны будем выплатить следующую сумму:
$3000 долл. * 12 месяцев *15 лет = $540 000.

Итого: $540 000 (сумма кредита с процентами) + $2700 (комиссия за выдачу кредита) + $33 000 (сумма страховки по кредиту за 15 лет) = $575 700.

Дополнительные платежи: новного тела ссуды и процентов по ней нам необходимо выплатить комиссию за ее выдачу 1% от суммы кредита, т.е. $270 Плюс к тому оплатить страховку, которая составляет 0,8% в год от суммы остатка по кредиту, то есть около $33 00 Для простоты расчета мы учитываем базовые виды страхования при ипотеке страхование жизни и трудоспособности заемщика. Но некоторые банки требуют застраховаться и по другим статьям.

Комментарии эксперта Банка Русский Стандарт
В данных расчетах не учтен один важный фактор рост цен на недвижимость. Квартиру мы покупаем сегодня, и что будет с ценой на нее завтра, вроде, нас уже не волнует. А между тем смотрите: расходы по выплате квартиры растягиваются на долгие годы, но и стоимость самой собственности со временем увеличивается. Именно так работают инвестиции! По прогнозам аналитиков рост цен на недвижимость в долгосрочной перспективе будет составлять в среднем 20% в год. Причем 20% очень оптимистичный прогноз, особенно если принять во внимание, что только цемент с начала 2007 года подорожал более чем на 37%. На сегодняшний день мы можем наблюдать стабилизацию темпа роста цен на жилье, это особенно заметного после резкого скачка в 20052006 годы. Планировать скорость и количественные показатели роста цен на более продолжительные периоды сложно. К сожалению, сейчас мы вынуждены фиксировать такие показатели постфактум.

Переплата по кредиту, (сумма сверх взятых $270000) составляет
$575 700 $270 000 = $305 700.
То есть мы фактически покупаем квартиру за двойную цену.

Моя копилка (Пример калькуляция)*
Итак, цены будут продолжать расти, что нельзя не учитывать если мы решили не влезать в долги, купив квартиру сегодня и сейчас, а копить деньги самостоятельно. Предположим совсем уж оптимистично-малый рост цены квадратного метра 10% в год. В остальном условия игры те же: стоимость квартиры сегодня $300 000, срок накоплений 15 лет. Не забудем, что все это время надо где-то жить: съемная квартира обойдется примерно в $10001200 в месяц (арендная плата тоже растет, но для простоты расчета примем ее за неизменную, но достаточно высокую).

Единственное, что можно определить с большой долей вероятности это причины, которые будут влиять на рост цен на рынке новостроек. Так, например, возникают сложности с выбором строительных площадок в городе: земельных участков не хватает, более того, нагрузка на городские инженерные сети превышает все допустимые нормы, что в свою очередь приводит к удорожанию участков и требует привлечения дополнительных финансовых ресурсов для расширения сетей коммуникаций. Косвенно влияет на рост цен на жилье и Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ. Он накладывает на застройщика жесткие финансовые обязанности. Приведем лишь пару примеров: строительная компания теперь обязана вести дополнительную подробную финансовую отчетность, от которой ранее была освобождена. А это требует дополнительного штата сотрудников. Также компании для начала строительства необходимо иметь собственные средства как минимум 7% от стоимости проекта. Естественно, часть своих новых расходов застройщик перекладывает на покупателя, поднимая цену квадратного метра. Все больше появляется различных схем финансирования проектов, в частности с помощью привлечения дополнительных инвесторов на ранних этапах. Таким образом увеличивается количество посредников между основным застройщиком и потенциальными покупателями и, как следствие, цены растут.

За один год : $300 000+ $30 000 (10%) = $330000.
За два года: $363 000.
За пять: $483 153.
За десять: $778 123
За пятнадцать: $1 253 174.


Рост цены на квартиру за 15 лет

Переплата: $1 253 174 -$ 300 000 = $953 174
Это на $647 474 больше, чем переплата по ипотечному кредиту
$953 174 $305 700 = $647 474.


Итог: за 15 лет цена квартиры выросла и составила $1 253 174.

Комментарий эксперта Банка Русский Стандарт
Такая огромная разница двух видов переплат обусловлена тем, что при выплате кредита сумма, на которую начисляются проценты, уменьшается год от года. Каждый год процент берется от остатка долга, т.е. в первый год это 10,5% от $270 000, во второй примерно от $240 000 и т.д. В случае же, когда мы пытаемся сами накопить на жилье, цена квартиры ежегодно растет как снежный ком: процент каждый раз нарастает на большую сумму по схеме сложных процентов, как принято говорить у финансистов. То есть в первый год это 10% от $300 000, во второй 10% уже от 330 000 и так далее.

Итого: понадеявшись на собственную копилку, мы покупаем квартиру за 4 цены от первоначальной.

Комментарии эксперта Банка Русский Стандарт
Несомненно, риск при покупке квартиры на этапе строительства выше, чем при покупке на вторичном рынке. Однако первичный рынок имеет свои безусловные преимущества. Главное это более низкая стоимость квадратного метра. Кроме того, существенным плюсом является то, что есть возможность самостоятельно определить планировку, выбрать этаж, вид из окон. Иногда даже можно выбирать соседей! Вы получаете квартиру с нуля, т. е. до вас там никто не жил. Если вы покупаете первичное жилье по программе ипотеки у застройщика, аккредитованного банком, то от вас не потребуется собирать документы по предмету ипотеки, плюс ко всему банк заверит со своей стороны чистоту надежность и финансовую устойчивость застройщика.

Первичный или вторичный?
Стоимость квартир в строящихся домах на 20% ниже аналогичных квартир во вторичном фонде. Правда, в случае с новостройкой всегда есть риск, что строительство затянется, будет долго оформляться право собственности, а потом придется вложить солидные средства в достройку, ремонт и отделку. Есть также вероятность нарваться на неприятности, связанные с недобросовестностью строительной компании: например, дом не могут подключить к коммуникациям или квартира окажется уже проданной дважды.

Итог
Решение о выдаче кредита может быть принято в течение 13 дней (в зависимости от банка) после подачи всех необходимых документов. Далее, при положительном решении, последует оформление кредита и квартиры. В среднем формальности занимают дней сорок. То есть спустя полтора месяца при покупке на рынке вторичной недвижимости вы уже сможете пить чай на кухне своей новой квартиры. Но можно и отложить чаепитие. На 1520 лет, если решили копить сами.

Еще одним бонусом ипотеки является получение налогового вычета в сумме, потраченной не только на квартиру, но и на все проценты, уплаченные за использование кредита.



Главная --> Публикации