Главная --> Публикации --> Таунхаусы: мечта среднего класса Беспризорная ипотека "дачная амнистия": не будут поджимать ни сроки, ни расходы Куда отселят москвичей из аварийных домов Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры

Пытаясь убедить законодателей в своей правоте, депутат напомнил, что чрезмерно плотная застройка, которую допускают ныне действующие градостроительные нормы, приводит к нарушению инсоляции -- приемлемой степени освещенности солнечным светом -- уже существующих жилых помещений и разрушению несущих конструкций зданий. Нынешняя редакция закона о генплане полна каких-то абстрактных выкладок -- в нем присутствуют туманные понятия типа застроенности территории и тому подобного, а четких нормативов до сих пор нет, -- подчеркнул г-н Митрохин. -- Как мы все видим, абстрактные требования, которые сейчас содержатся в законе, не останавливают уплотнительную застройку, которая зачастую бывает просто варварской.

В среду оппозиционная фракция Мосгордумы попыталась привлечь внимание коллег-депутатов к проблеме точечной застройки. Но инициатива Объединенных демократов не возымела результата -- предложенные Сергеем Митрохиным поправки в закон О Генеральном плане города Москвы были отклонены фракцией Единой России, как известно составляющей в Мосгордуме подавляющее большинство. Законотворческую инициативу поддержали лишь четыре депутата от КПРФ. Как всегда партия власти проявила лицемерие: на словах лидер московской организации Единой России мэр Юрий Лужков заявляет о борьбе с точечной застройкой, а его депутаты голосуют против поправок, призванных ее ограничить, -- не скрывая разочарования, заметил в беседе с корреспондентом Времени новостей г-н Митрохин.

Возражая Митрохину, депутат-единоросс Александр Крутов назвал яблочную инициативу неразумной и подчеркнул, что применение таких ограничений в центре Москвы, где здания вплотную примыкают друг к другу, будет выглядеть просто абсурдно: мол, если сносится ветхий дом, то вместо него нельзя будет ничего построить, ибо это будет нарушением 30-метровой зоны отчуждения.

Как пояснил депутат, законопроект, который пытались провести яблочники, предполагал, что расстояние от вновь возводимого дома до окон существующих зданий должно быть не менее суммарной высоты указанных зданий, но не менее 50 метров (и 30 метров в Центральном административном округе). Кроме того, предлагалось указать в законе, что строительство здания или сооружения не должно создавать угрозу разрушения существующих построек или повреждения их оснований и несущих конструкций. Подобные нормы уже действуют в ряде регионов, например в Санкт-Петербурге.

Сергей Митрохин тем не менее надеется, что ему еще представится случай сделать свои предложения предметом обсуждения Мосгордумы, по его словам, возможностей вернуться к этому вопросу будет достаточно много. Во-первых, мы будем активно выступать против проекта Градостроительного кодекса в его нынешнем виде, поскольку этот документ в случае его принятия уничтожит огромное количество прав граждан при строительстве, например, резко облегчит выдачу разрешений застройщикам, -- поделился планами депутат. -- Во-вторых, фракция будет настаивать на скорейшем внесении целого ряда документов, которые правительство Москвы обязано принять в соответствии с федеральными законами. Среди этих норм -- закон о правилах землепользования и застройки, которые Москва должна утвердить, дабы столичное законодательство соответствовало Градостроительному кодексу РФ. Кроме того, г-н Митрохин намерен добиваться, чтобы предложения его фракции были учтены при составлении нового генплана, который должен быть внесен на обсуждение столичных законодателей до 1 января будущего года.

Председатель комиссии Думы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов высказался более примирительно, заявив, что предлагаемые поправки было бы логичнее включить не в закон о генплане, а в другие нормативно-правовые акты: например, в законы о нормативах градостроительного проектирования и о землепользовании и застройке.

26 сентября Ассоциация Риэлторов СПб и ЛО провела круглый стол на актуальную тему: Остановят ли дефолты ипотечный рынок Петербурга и области?.

Впрочем, нельзя сказать, что вчера депутаты Мосгордумы полностью оставили проблемы застройки без внимания -- начата разработка новой редакции закона О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса города Москвы. Как поясняет пресс-служба МГД, закон направлен на ограничение застройки особо охраняемых территорий природного комплекса столицы, напомним, что существует практика изъятия земельных участков из закрытых экологических зон для размещения различных объектов, например гостиниц.
За последние годы на рынке недвижимости Петербурга произошли большие изменения. Они коснулись как роста цен на жилье, так и роста спроса на ипотечные кредиты. Бум на ипотечные продукты был зафиксирован в 2006 году, когда спрос на кредитные средства увеличился в 107,1 раза по сравнению с 2001 годом. На это же время выпал наибольший рост цен на квадратный метр жилья в Петербурге. Одновременно со спросом на кредиты увеличились аппетиты банков, которые постоянно стремились к понижению процентных ставок по кредитам, уменьшению первоначального взноса до 0%, с целью привлечения максимального числа заемщиков. Ипотечная гонка продолжалась бы и дальше, если бы не два фактора: появление первых случаев невыплат по кредитам в России и кризис на ипотечном рынке США.

• Штепан Павел Дмитриевич Вице-президент АРСПб, Президент корпорации ООО Юринфо - Недвижимость;

Ответ на этот вопрос Большой Сервер Недвижимости получил вместе с участниками круглого стола:

• Солдатов Валерий Николаевич генеральный директор ООО ФСК САС;

• Чернов Максим Петрович генеральный директор ООО Легион - Недвижимость;

• Лаврова Наталия Валентиновна - исполнительный директор ООО Дарко.

• Денисова Светлана Михайловна директор центра ипотечного кредитования и долевого строительства ООО Экотон;

В последнее время стал активно развиваться новый сегмент рынка, который загородная недвижимость. Который является наиболее чувствительным к любым колебаниям, которые происходят на рынке, тем более, что кредитование под незавершенное строительство индивидуальных домов сейчас только начинает развиваться.

В ближайшее время на рынке ожидается увеличение объектов, которые должны выставляться на торги из-за неплатежей по ипотечным кредитам. В Америке это более, чем в два раза. В начале этого века в штатах выставлялось на торги 440 тыс. домов, то оценка этого года составляет 860 тыс. Что весьма серьезно влияет на экономику страны и на фондовый рынок западного мира. такой вступительной речью открыл заседание Штепан П.Д.

В начале года многие эксперты прогнозировали, что этот год станет годом ипотеки загородного жилья. Но по итогам сезона можно сказать что было поступательное движение, но мощного прорыва не произошло. На это повлияла общая экономическая ситуация на рынке ипотечного кредитования в Америке и в Европе. Банки, работающие на этом, понимающие его перспективу заняли осторожную, взвешенную позицию.

По словам Денисовой С.М., в связи со своей дефицитностью, сейчас очень мало предложений в секторе эконом класс, по которому кредитные брокеры фиксируют 20 % всех обращений проанализировала. Средняя сумма сделки существенно выше, чем по городским квартирам 400 тыл. дол.

В первую очередь это ведет к изменению по подтверждению его платежеспособности. Также, отказ от возможности привлекать созаемщиков сторонних лиц некоторым банкам придется отказаться от подобной практики. Уменьшение сроков кредитования: тот заемщик, который растягивает свои платежи на 30 лет для того, чтобы минимизировать платежи, должен сократить этот срок, притом, что общая сумма и эффективность работы денег существенно снижается при этом. Сокращая срок кредитования, банк работает на безопасность своей кредитной программы.

Насколько стоит ожидать повышение ставки по ипотечным кредитам и как изменится качество проверки заемщиков, рассказала Большому Серверу Недвижимости Денисова Светлана Михайловна:
На сегодня роста ставки по кредитам мы не видим. Некоторые банки собираются увеличить ставки, в связи с ипотечным кризисом, по некоторым своим продуктам. Но говорить об этом как о каком-то статистическом явлении мы еще не можем. Главный способ реагирования на кризис, избираемый Банками это изменение отношения к заемщикам, что ведет за собой ужесточение требований к нему.

Выход для себя в уменьшении суммы кредитных выплат многие клиенты банков видят в перекредитовании. Заемщики прибегают к получению второго кредита с меньшей процентной ставкой ,чтобы погасить ранее полученный кредит. Так, если клиент брал первый кредит под 14 % годовых, а второй под 11%, то экономия может составить более 15% от каждого ежемесячного платежа. Это особенно актуально как для клиентов, которые брали кредит год назад под 14% годовых, так и для тех, кто воспользовался ипотекой несколько лет назад под 18%. Однако, процедура перекредитования достаточно громоздкая: нужно заново собирать все документы и подписывать новый кредитный договор, оплачивать оценку залога, страхование и т.д.

Изменения ипотечной программы во многом зависит от общей экономической ситуации в нашей стране. Сейчас государство оказывает большое влияние на бизнес, выводя его из серой зоны в белую. Люди смогут подтверждать свой доход, что может поспособствовать либеральному отношению банков к рынку недвижимости, - считает Денисова С.М.

Сколько платит город за квадратный метр жилой площади? Насколько рационально расходуются средства, отпущенные из городской казны? На чем можно сэкономить, чтобы построить больше жилья для очередников, переселения жителей из пятиэтажек, ветхого и аварийного жилого фонда, молодых семей?

Бурное развитие ипотечного рынка Петербурга стимулирует спрос на жилье. До конца года аналитики не прогнозируют ощутимых изменений в стоимости жилого квадрата. Для банков в этот период возрастает риск ликвидности. В ряде случаев банк не сможет реализовать недвижимость дефолтного заемщика по той цене, по которой данный объект изначально приобретался. И, поэтому, сейчас многие банки меняют требования к заемщикам и предмету залога.
И все же, не смотря на проблемы ликвидности и кризис на мировых рынках, участники круглого стола уверены, что российский ипотечный рынок не коснется американский дефолт.

По мнению специалистов Контрольно-счетной палаты, для снижения инвестиционных затрат города на строительство жилья нужно продолжить работу по совершенствованию системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, не допускать случаев необоснованного завышения сметной стоимости, повысить ответственность "Москомэкспертизы", городских заказчиков и проектных организаций за качество подготовленных документов. На стадии подготовки городской адресной инвестиционной программы не включать в нее объекты без утвержденной проектно-сметной документации. Рекомендовано активней использовать конкурсный отбор технических заказчиков и генеральных подрядных организаций.

Чтобы выяснить эти вопросы, Контрольно-счетная палата Москвы провела проверку. О ее результатах на заседании комиссии по жилищной политике Мосгордумы рассказал депутатам аудитор палаты Евгений Сироткин. В 1999-2003 годах жилье строилось по городскому заказу в рамках утвержденных правительством Москвы целевых программ. За это время рост инвестиционных затрат на строительство жилья не превысил темпов инфляции в отрасли. Как подчеркнули специалисты, это свидетельствует об экономном расходовании городских средств. В прошлом, 2002 году, за счет средств городского бюджета по программе строительства муниципальных домов сдано 206,1 тысячи квадратных метров, для переселения жителей из пятиэтажек, подлежащих сносу - 215,4 тысячи "квадратов", для семей-участников программы "Молодой семье - доступное жилье" - 22,6 тысячи квадратных метров. Программа ввода жилья в эксплуатацию 2002 года выполнена полностью. В этом году за счет средств городского бюджета планируется построить жилья для решения общегородских социальных задач - 200 тысяч квадратных метров, для переселения жителей из пятиэтажек и ветхих домов - 400,7, а для молодых семей - 200 тысяч квадратных метров. Причем, в нынешнем году стоимость одного квадратного метра общей площади квартир осталась на уровне прошлого года.

На очень высокие цены на стройматериалы по сравнению с Подмосковьем, хотя в городе достаточно много предприятий строительной отрасли (до 50 в одном округе), обратила внимание участников заседания депутат Ирина Рукина. Как объяснили специалисты, стоимость основного строительного материала - бетона - высока из-за дефицита щебня и песка. Поскольку в столице практически нет карьеров, то привозить их приходится из области, а транспортировка обходится достаточно дорого. "Помимо этого, - считает аудитор,- на повышение цен в строительстве в городе влияет нехватка строительных площадок". В частности, затраты города увеличиваются из-за того, что приходится выводить промышленные предприятия, а на их месте строить жилые дома. Свободных площадок для комплексного строительства районов в городе почти не осталось, а точечное возведение жилых домов значительно дороже. "Столице необходимы градостроительные планы районов. Пока их нет, город вынужден отвоевывать площадки под строительство жилья", - предложил депутат Дмитрий Катаев. Он планирует в ближайшее время подготовить поправки к закону о градостроительных планах.

Для определения стоимости строительства в Москве существует сметно-нормативная база. В ней более 47 тысяч сметных расценок и цен на строительные материалы, изделия и конструкции. База постоянно обновляется, вместо устаревших включаются новые сметные нормативы. Только в прошлом году в базу внесено 1180 расценок на новые виды строительно-монтажных и ремонтных работ и 1330 позиций цен на строительные материалы. Действует она в автоматизированном режиме и с высокой точностью определяет стоимость затрат на строительство.

Напомню, что сначала выбрать нужно было до 1 марта 2006 г., потом до 1 января 2007 г. Потом срок продлили ещё на год. Но Жилищный кодекс РФ по-прежнему предлагает три варианта управления жилыми домами: 1) посредством товарищества собственников жилья (ТСЖ), 2) общего собрания жильцов или 3) управляющей компании (УК), в роли которой может выступить и ДЕЗ.

Депутаты пришли к выводу, что есть резервы сокращения затрат на строительство жилья для нужд города. Расходы можно снизить за счет применения современных технологий, новых строительных материалов, а система ценообразования и сметного нормирования нуждается в доработке и совершенствовании.
До 1 октября столичные власти подготовят перечень жилых домов, собственники которых не определились с выбором управляющей компании.

Казалось бы, если меньше 10% собственников жилья в столице отказались играть в реформу, зачем им что-то навязывать? Нравится им, наверное, что ДЕЗы делают и сколько за это берут (см. нашу справку). А может быть, вообще эти люди нигилисты или консерваторы и любят отрицать всё новое. Ну и оставили бы их в покое, живут же в цивилизованном обществе племена, ведущие натуральное хозяйство. Но борьба за бюджетные средства не позволит чиновникам забыть про неопределившихся. Многих москвичей представители управ уже не раз просили подписывать договоры с ДЕЗами, объясняя, что без этого нельзя получать ежемесячные дотации из бюджета города на техобслуживание, текущий ремонт и дворовое благоустройство. И даже сами обходили квартиры, чтобы получить подписи жильцов.

По данным Департамента ЖКХ, в столице 90,2% собственников жилья уже сделали выбор. Жители 4625 домов создали ЖСК или ТСЖ, жильцы 24 629 зданий выбрали управляющие организации, из них 2512 частные компании, 21 757 государственные организации. Обитатели примерно 3 тыс. домов на общих собраниях решили управляться с имуществом самостоятельно. Для остальных неопределившихся префектуры проведут открытые конкурсы по выбору УК до 1 мая 2008 г.

Конечно, управлять имуществом самостоятельно сложно. Это подходит в основном малоквартирным домам. Таковых в Москве немного. Проще всего выбрать управляющую компанию. Префектуры, а вместе с ними и большинство управ уже дают свои рекомендации, предлагая списки из альтернативных ДЕЗам организаций. Но будущее всё же за товариществами собственников жилья, хоть они по-прежнему и не пользуются популярностью: 4,6 тыс. из 39 тыс. жилых домов капля в море. Именно ТСЖ, по мнению столичных властей, в перспективе будут сознательно выбирать УК, осуществлять за ними контроль и на правах юрлиц пользоваться финансовой поддержкой города. А когда реформа заработает, все бюджетные дотации станут выделяться товариществам, а не ДЕЗам или управляющим компаниям. Вопрос лишь в том, когда это будет.

Чем же грозит собственникам-молчунам навязанный выбор? В постановлении федерального правительства N 75 о проведении конкурса по отбору управляющих организаций написано: если ни одна фирма не подала заявку, то в следующий раз (ведь дом не должен оставаться без управления) цена за техобслуживание может быть увеличена на 10% с 17 до 18,7 руб. за 1 кв. м. И с каждым новым конкурсом ставка будет подниматься, а вместе с ней расти и квартплата для жильцов. Так что рано или поздно, но выбор всё равно делать придётся. Хорошо, что Жилищный кодекс позволяет заменить компанию в одностороннем порядке по истечении отчётного года.



Главная --> Публикации