Главная --> Публикации --> Жилищная недостаточность Фнс может начать собирать подоходный налог со всех владельцев двух и более квартир Гараж в кредит – это возможно Москва, которой мы не увидели Чубайс в питере разводит мосты

Одна из главных бед мегаполисов, из которой, пожалуй, вытекают почти все прочие проблемы, перенаселенность. Разумеется, город не может существовать без своих жителей, однако растущее с каждым годом население перегружает коммунальную и транспортную инфраструктуру и косвенным образом провоцирует нехватку квартир, офисов и магазинов, для возведения которых в Москве остается все меньше места. Впрочем, есть оригинальный способ решить эти вопросы разом: если строить на земле негде или очень дорого, надо просто поднять здание в воздух.



Впервые проект был представлен на XVIII Международной инвестиционной выставке недвижимости MIPIM-2007 в Каннах, а затем на столичной Арх-Москва, где имел огромный успех. Галактика очень понравилась мэру Москвы Ю. Лужкову и главному архитектору В. Кузьмину. Если первый блин не будет комом, у столицы есть шанс получить не один, а несколько летающих объектов. Неудивительно, что столь оригинальное решение и технологии его реализации на территории России запатентованы (владелец Ирина Лаур). Возможно, в будущем именно такие идеи лягут в основу развития городских территорий.

Уже через несколько лет над дорожной развязкой на пересечении Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского появится многофункциональный комплекс Галактика, внешне напоминающий корабль пришельцев. Опровергать законы гравитации авторы и участники проекта архитектурная мастерская Группа АБВ, УСК МОСТ и холдинг SKM group не собираются. Сооружение будет стоять не на земле, а на четырех опорах, благодаря чему удастся сэкономить 8,5 га дефицитной столичной земли и, кроме того, значительно улучшить транспортную ситуацию в районе.

Попасть внутрь комплекса можно будет на лифте с занимающей первые три яруса парковки, рассчитанной на 2500 мест, или по пешеходному мосту длиной около 110 м, который ведет сразу на четвертый уровень, к торговой галерее. Въезд и выезд с паркинга возможен только с Мичуринского проспекта, а для тех, кто едет по улице Лобачевского и не хочет разворачиваться, предусмотрена наземная стоянка под тарелкой. Там же, кстати, оборудуют и остановки общественного транспорта.

Предпроектная архитектурно-строительная проработка концепции комплекса еще не закончена, но известно, что он будет представлять собой своего рода кокон с немного смещенным центром тяжести, подвешенный над дорожным полотном. Четыре ноги восьмиэтажного здания расположатся как раз между магистралями в каждом из квадрантов перекрестка. Развязку девелопер построит за свой счет, сохранив таким образом городскому бюджету несколько десятков миллионов долларов. Всего же город получит почти 65 тыс. кв. м новых дорожных покрытий. Пересечение Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского выбрано неслучайно, говорит Ирина Лаур. Во-первых, мы искали такую развязку, которая не фигурировала бы в ближайших строительных планах города, а во-вторых, перепад высот в этой точке (естественное углубление) позволит сократить временные и финансовые затраты на проведение земляных работ.

Автомобильные уровни связываются с остальными с помощью четырех лифтовых ядер, которые, в свою очередь, являются основными конструктивными опорами всего здания. Высота Галактики будет соразмерна с соседними зданиями 59 м от земли до вертолетной площадки на крыше.

Общая площадь комплекса составит 213 тыс. кв. м, а площадь застройки в четыре раза меньше, всего 25 тыс. кв. м. Главная зона занимает пять уровней и включает в себя торговые и развлекательные площади и гостиницу категории три звезды на 150 номеров, расположенную в выделенном многоуровневом блоке. Особый упор девелоперы планируют сделать на две последние составляющие, и в сложившейся ситуации такая политика вполне оправданна. Галактика выйдет на рынок через три года, однако уже сегодня она окружена серьезными конкурентами (например, ТЦ Фестивальный), да и до МЕГИ Теплый Стан фактически рукой подать, а вот гостиниц в Москве действительно не хватает, особенно недорогих. Кроме того, звездный отель будет привязан к расположенному здесь же конгресс-центру. Подобная деловая направленность поможет превратить не слишком удачное с точки зрения туристического объекта месторасположение в центре оживленной транспортной развязки из недостатка в достоинство. Что же касается развлечений, то здесь присущая проекту экстравагантность как нельзя кстати, ведь возможностей обыграть космический антураж комплекса очень много.

Впрочем, главная изюминка данного проекта не дизайн и даже не начинка, а возможность максимально рационально использовать городскую территорию, придав ей новые, расширенные функции. В этом и состояла основная задача, которую ставили перед собой разработчики. Такие объекты, как Галактика, не только помогают решать транспортные проблемы мегаполиса, но и обогащают инфраструктуру районов, в том числе и социальную. Так, в комплексе предусмотрена вертолетная площадка, которую можно использовать для нужд городских служб спасения, а в перспективе, например, и как остановку для авиатакси. По словам Ирины Лаур, в дальнейшем на аналогичные сооружения можно выводить, например, станции скорой помощи. Для их обустройства на земле требуется участок площадью не менее 0,5 га. Если же поднять их в воздух, будут не только сэкономлены дефицитные столичные территории, но и частично решены вопросы экстренной транспортировки тяжелых больных.

Несмотря на значительное архитектурное своеобразие, объект прекрасно впишется в застройку района, уверены разработчики проекта. Будет сохранен даже пояс из зеленых насаждений, который пройдет наискосок через образованный магистралями перекресток и станет частью комплекса.

В настоящий момент средства на развитие московской метросети выделяются из столичного и федерального бюджетов. Об оплате 50 на 50, как было раньше, и речи не идет. По данным метрополитена, в лучшем случае от федералов достанется 11%, а то и меньше.

Что особенно ценно для страдающего от постоянных пробок мегаполиса, строительство будет вестись без ограничения движения по развязке: подобные технологии используются при возведении объектов над железнодорожными путями. Максимальный объем работ будет производиться в заводских условиях, а окончательный монтаж оперативно осуществляться на месте в то время, когда поток машин наиболее слабый.
Во вторник на заседании городского правительства обсуждали план метростроения на ближайшие годы. По словам начальника Московского метрополитена Дмитрия Гаева, за это время темпы строительства должны выйти на уровень конца тридцатых, когда на прокладку метро не жалели средств. Деньги хотят найти в частных кошельках - сегодня заинтересованные инвесторы готовы спонсировать строительство новых станций метро в местах приложения их основных капиталов.

В этом убежден и глава столичной подземки Дмитрий Гаев. По его словам, нынешний объем финансирования явно недостаточен для нормального развития подземки.

- Наши умельцы из Минфина на протяжении долгого времени все сокращали и сокращали свою часть. Досокращались до того, что платят менее 10%, - объясняет мэр Москвы Юрий Лужков. - А остальную часть оплачивает город. Такое разделение недопустимо.

Пока идут долгие переговоры с держателями федерального бюджета, руководство столичной подземки ищет альтернативные способы финансирования. По данным Известий, в ближайшие годы упор будет сделан на привлечение частных инвесторов. Опыт уже есть - впервые частные средства привлекли во время строительства второго выхода из станции метро Маяковская. Земельный участок, отведенный под новый вестибюль метро, продали инвестору для строительства делового центра с обязательным условием, что часть денег пойдет на нужды возводимого объекта.

- Метро ежедневно перевозит 9 миллионов человек, хотя рассчитано только на 6 миллионов, - говорит он. - Сегодня 10 из 12 линий работают со сверхнормативной нагрузкой. Самые проблемные ветки: Таганско-Краснопресненская, Серпуховско-Тимирязевская, Калужско-Рижская и Замоскворецкая. При наличии денег мы можем относительно быстро решить эту проблему - благодаря новым технологиям можно открывать по нескольку новых станций в год. Уже сейчас, к примеру, эскалаторные проходы сооружаются не за 1,5-2 года, как раньше, а за 6 месяцев. Но без денег их все равно не построишь.

Кроме того, с одной крупной строительной компанией сейчас ведутся переговоры по финансированию строительства станции Технопарк, которая может появиться на перегоне между Автозаводской и Коломенской. Сегодня там осваивают громадную территорию под офисное строительство, а наличие там станции метро позволит продать и сдать в аренду офисы значительно дороже.

- По такому же принципу будут возводиться и некоторые другие станции, - говорит Гаев. - Так, торговый гигант Крокус-Сити заинтересован в том, чтобы в Мякининской пойме (на Митинской линии метро) появилась станция Мякинино. В наших планах ее не было, но инвестор выделяет деньги, и в 2009 году мы ее откроем.

Закопать деньги в землю и получить прибыль

- Ходят слухи и о строительстве станции метро на Золотом острове, который хотят превратить в оазис элитного жилья, - говорит главный архитектор метрополитена Николай Шумаков. - Даст инвестор деньги - будет станция. Хорошо это или плохо? Определенно могу сказать только одно, что хуже от ее появления городу не станет. Любая станция, построенная по просьбе и на деньги спонсоров даже в самом абсурдном месте, все равно улучшит транспортную ситуацию в городе в целом.

Схема BOT была доработана и прижилась в Японии, Малайзии и Гонконге. В этих странах городские власти разрабатывают единые стандарты, по которым действует метро. Частный инвестор вкладывает средства в строительство метро и берет на себя обязательства строить в соответствии с одобренным проектом, а впоследствии - осуществлять перевозки по установленным правилам. Взамен он получает в долгосрочную аренду земли вдоль линии метро и франшизу на обслуживание пассажиров. То есть метро в этих странах действует по тому же принципу, что и сетевые рестораны быстрого питания. В Сеуле и в Токио половина линий метрополитена построена на деньги акционерных обществ с участием частного капитала. В Лондоне по программе РРР - Рublic Рrivate Рartnership (частно-государственного партнерства) - практически вся инфраструктура передана частным инвесторам, а за государством осталась система управления.

В странах с развитой рыночной экономикой метро давно стало сферой для долгосрочных инвестиций. В частности, деньги приходят по схеме BOT (от англ. - build, operate, transfer). То есть частная компания вкладывает средства в строительство линии метро, которая потом переходит в концессию. По завершении срока окупаемости (ориентировочно 20-40 лет) метро поступает на баланс города. Эта система была отработана на строительстве нью-йоркской подземки в начале прошлого века.

После того, как покупатель определился с местоположением и типом возводимого дома, выбрал оптимальную для себя квартиру, утвердился в благонадежности компании-продавца (об этом мы писали в этом материале), перед ним стоит вопрос: на основании какого документа оформлять сделку? Вариантов может быть несколько, но даже если продавец работает только по одной схеме (и, соответственно, навязывает вам ее), лучше получить представление о разных типах договоров.



Поскольку, приобретая квартиру на стадии строительства, покупатель, прежде всего, преследует цель сэкономить собственные денежные средства, то он старается сотрудничать напрямую с застройщиком (если тот может выступать в роли продавца), и, чтобы не было путаницы, в дальнейшем мы будем понимать под застройщиком (строителем) и продавцом одно и тоже лицо.

Подводных камней в договорах долевого участия бывает множество

Договор долевого участия должен заключаться строго на определенную квартиру, то есть в нем обязательно должен указываться точный почтовый адрес строения и номер квартиры. Если почтовый адрес не определен, то в договоре должен стоять временно присвоенный (строительный) адрес, который в дальнейшем уточняется отдельным приложением к договору и оформляется должным образом (с подписью и печатью).

Самый распространенный тип сотрудничества покупателя и продавца недостроенного жилья - заключение договора долевого участия (ДДУ). На основании этого документа покупатель становиться дольщиком и обязуется в указанные в договоре сроки (на зафиксированных условиях) оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объеме его будущей жилплощади (то есть квартиры).

В договоре обязательно должно быть четкое описание приобретаемого объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки исполнения взаимных обязательств и ответственность за их невыполнение или несвоевременное (неполное) исполнение, условия и порядок досрочного расторжения данного договора (с указанием причин расторжения), а также перечислены виды обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) за которые стороны не несут ответственности.

Единой формы договора для всех не существует, поскольку объекты и условия строительства различаются. Однако основные пункты договора, как правило, неизменны везде.

В данные об объекте строительства входит характеристика дома, включая его эскизный проект. В крайнем случае, эскизный проект должен беспрепятственно предоставляться для ознакомления покупателю (этот документ должен быть завизирован подписью и подкреплен печатью). Точно также потенциальному покупателю обязаны продемонстрировать документы с подтверждением права застройки земельного участка на основе соответствующего разрешения Правительства РФ (это может быть оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, постановление на основе открытых торгов или победы в тендере).

Но это далеко не все. ДДУ содержит, как правило, несколько страниц с множеством пунктов, разобраться сразу в которых бывает непросто. Начнем с самого начала. Буквально в первых строках договор должен содержать полную информацию о застройщике-продавце или юридическом лице заключающего договор от имени компании-застройщика (наименование, форма организации, все банковские реквизиты, юридический адрес и телефон). Если застройщик продает через фирму-продавца, то к договору должен быть приложен соответствующий документ, подтверждающий полномочия продавца.

Значительное внимание в договоре должно быть уделено определению размера долевого взноса (как правило, исходят из стоимости одного квадратного метра). Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к твердой валюте. Обязательно должны быть оговорены сроки выплат, проводимых покупателем и размер штрафных санкций (либо начисления пени) за срыв этих сроков по вине плательщика.

Точное описание квартиры включает ее привязку к поэтажному плану и указание строительных осей.

В большинстве договоров также присутствует пункт о движении средств дольщика, то есть, указано, кто и на основании каких документов ими пользуется (подрядчики, субподрядчики и др.), на какие цели расходует (проводимые закупки стройматериалов или работы и пр.) и в каком объеме.

Возможное увеличение стоимости строительства, которое может привести к увеличению размера оплаты дольщиком, тоже должно быть отражено в договоре долевого участия.

После пунктов об оплате и строительных работах идет описание госприемки жилья и оформления его в собственность покупателя. Здесь важно еще раз внимательно обратить внимание на сроки завершения строительства. Помните, если в договоре указан II или III квартал года, то раньше окончания этого срока никто дом не сдаст. Более того, задержка строительства может составить 1 и 2 года. При этом разбор полетов навряд ли ускорит дело. У застройщика всегда есть в арсенале масса законных причин, снимающих с него вину и ответственность за срыв сроков. Даже с 2005 года, когда долевое строительство регламентируется более жесткой для застройщика правовой базой расхождения между запланированным окончанием строительства и реальным его завершением - часто встречающаяся ситуация.

Как правило, дольщик платит за площадь своего будущего жилья, которая уже определена перед началом строительства (согласно утвержденному плану возводимого здания). Однако после завершения строительных работ происходит корректировка этой площади. Незначительное отличие возможно (в пределах 1-2 кв. м). По идее, если площадь получилась несколько меньше, застройщик обязан вернуть переплату покупателю. Если же площадь получилась больше, то покупатель обязан доплатить застройщику. В действительности в 99% случаев доплачивать приходится покупателю. Однако нюансы таких взаимоотношений непременно должны быть оговорены в договоре. При этом не стоит забывать, что некоторые участки жилой площади исчисляются по так называемому уменьшаемому коэффициенту. В частности балкон, лоджия, сантехнические помещения. И когда человек получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в нем на основе обмера БТИ может быть указана площадь меньшая, нежели та, которая проставлена в договоре ДДУ и, соответственно оплаченная в полном объеме. Возможно, по закону покупатель и вправе оспорить такое положение вещей, ведь фактически он переплачивает неизвестно за что. Однако в действительности доказать что-либо в подобном случае бывает крайне проблематично. Так что если есть возможность оговорить такой нюанс в договоре ДДУ или же уточнить эту деталь до его подписания, то лучше это сделать.

Кроме приема госкомиссией жилье должно быть показано дольщику и в случае объективных строительных недоделок, они должны быть безвозмездно устранены в сроки оговоренные ДДУ. Только после этого дольщик подписывает документ о принятии жилья. Поэтому пункты о принятии дома госкомиссией и принятии дольщиком его квартиры обязательно должны присутствовать в договоре.

Зачастую застройщик может, согласно условиям договора, не нарушать сроков сдачи дома госкомиссии, он может вообще сдавать его госкомиссии, когда угодно. Вопрос в другом: примет ли его госкомиссия? Во многих случаях с первого раза сдать не удается из-за обнаружения массы недостатков. Госкомиссия выделяет срок на их устранение, но и это не означает, что дом будет сдан со второго раза. Поэтому, если есть возможность уточнить в договоре не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия дома госкомиссией, то такую возможность упускать не стоит (но вряд ли на это пойдет застройщик). В крайнем случае, можно попытаться определить максимальное число раз сдачи дома госкомиссии, после чего решение о сдаче дома должно быть рассмотрено в вышестоящей инстанции.

Сразу же в договоре определяется порядок и сроки оформления квартир в собственность, и, соответственно, размер оплаты этой процедуры. В большинстве случаев оформление в собственность берет на себя застройщик или его дочерняя фирма и опять же этот механизм должен быть отражен в ДДУ.

В договоре также должно быть четко оговорено на чьем балансе будет находиться построенный и сданный дом, кто и за чей счет переводит его на этот баланс. Также определяется форма управления домом (ТСЖ, управляющая компания и пр.). Соответственно в договоре должен быть описан порядок организации общего собрания для выбора способом управления домом. Причем, чем раньше будет проведено это собрание, тем лучше для самих жильцов и вот почему. Дело в том, что до официального собрания собственников вся бухгалтерия и хозяйственная деятельность висит на застройщике. Как правило, застройщик выделяет одного из своих сотрудников, который отвечает за все хозяйственно-правовую деятельность дома. Формально, разумеется, поскольку финансовые потоки формулирует сам застройщик. Довольно часто проследить на что тратятся деньги в этом случае трудно, однако, известно немало примеров, когда после проведения собрания на собственников навешивают непонятно откуда взявшиеся долги, якобы оставленные прошлым руководством по бог знает каким причинам. И долги эти приходится возвращать, иначе коммунальщики могут отключить и воду, и свет, и лифт, и газ (если он подведен к дому).

Чем выше классность объекта, тем выше ставка и доход

Конечно, подводных камней в договорах долевого участия бывает множество. Мы пока рассмотрели только обязательные моменты, игнорирование которых со стороны покупателя может сразу привести к серьезным и невосполнимым потерям. В дальнейшем мы обязательно посветим отдельное время обсуждению наиболее скользких моментов при заключении ДДУ. Пока только можно добавить, что покупатель всегда вправе проверить ДДУ у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью прежде, чем его подписывать.
Рынок инвестиций в российскую коммерческую недвижимость находится на этапе бурного роста. Появилось много так называемых институциональных инвесторов, которые рассматривают вложения в недвижимость как финансовую операцию, с четкой ориентацией на прибыль, формируемую на базе арендной ставки.

Дорогостоящая полная реконструкция в этом случае совсем не обязательна. Среди основных альтернативных приемов можно выделить несколько.

Проблема том, что и в России, и в Европе цены на вторичном рынке высококлассной коммерческой недвижимости настолько высоки, что прогнозируемый ежегодный двадцатипроцентный доход от эксплуатации приобретенных офисных центров инвестор не получает и вынужден довольствоваться 9%, а иногда 8%, 7%, а то и 6% годовых. Мы считаем, что лучший выход из подобной ситуации - покупка более дешевых объектов с последующим повышением их классности и доходности.

Связанные с ними работы не должны длиться дольше 6 месяцев и требовать полного вывода арендаторов из здания. Это касается в первую очередь модернизации инженерии - замены или усовершенствования устаревших систем. В современных условиях ведения бизнеса стоит обращать внимание и на телекоммуникационные системы, наличие которых дает инвестору или собственнику дополнительные возможности повысить доходность. К числу качественных улучшений объекта относится также создание внутри него amenities - это французское слово обозначает инфраструктуру питания и досуга (кафе, столовые, фитнес-центр для сотрудников, и т.д.). Весьма эффективно и простое увеличение количества сдаваемых в аренду квадратных метров путем перепланировки помещений без затрагивания несущих капитальных стен. Для повышения престижности объекта имеет смысл уделить внимание и внешнему виду здания. Cоздание гармоничной входной композиции и облицовка вестибюля позволят улучшить визуальные характеристики здания без серьезных затрат. Очень важно также спланировать и улучшить условия парковки, благоустроить и озеленить территорию, провести качественное освещение

Технические усовершенствования.

Иногда привлекательность объектов стоит отдать на откуп брокеров или по-другому - специалистов по операциям с недвижимостью. С помощью привлечения известных арендаторов с хорошей репутацией, тем более на достаточно долгие сроки, можно добиться отличных результатов. Престижное соседство - это серьезный аргумент для общего повышения арендных ставок.

Создание престижного пула арендаторов.

Этот способ стоит использовать, если вместе со зданием его новому владельцу по наследству достались старожилы-арендаторы, которые заключали долгосрочные договора несколько лет назад и все еще платят по первоначальным ставкам. Естественно, условия аренды нужно пересмотреть условия с точки зрения рынка.

Рыночные инструменты.

В качестве примера, приведу проект, который сопровождали наши брокеры: перепрофилирование административно производственно складского здания неподалеку от Савеловского вокзала (Сущевский вал, 9б стр. 1,) в бизнес-центр. Собственником была проведена перепланировка здания по принципу свободного пространства, заменена инженерия. Усилиями брокеров были найдены такие арендаторы, которые согласились на предложение снимать офисы по одной ставке, а по окончании благоустройства пересмотреть ставку на более высокую. Свои обязательства сдержали обе стороны. В результате проведенной работы, нам удалось привлечь оставшихся арендаторов на объект по уже более высокой цене.

В результате, приобретая объект классом ниже по приемлемой цене, можно, проделав ряд изменений, повысить классность самого объекта, его арендные ставки и доходность.

· Полная или частичная замена пула арендаторов, с целью оптимизации расположения определенных типов арендаторов и брендов относительно друг друга;
· Поиск возможности увеличения показателя соотношения GLA (арендно-пригодная площади) и общей площади здания с целью увеличения валового арендного сбора;
· Организация качественного управления, оптимизация каналов и методов продвижения ТЦ;
· Изменение доли торговой составляющей в проекте;
· Оптимизация направления потоков посетителей внутри комплекса.
Все эти методы можно отнести к косметическим - затраты минимальны, комплекс не прекращает приносить доход от аренды помещений на период перемен.

Что касается торговой недвижимости, то и здесь есть свои приемы повысить классность объекта. Количество столичных торговых центров, нуждающихся в таких изменениях, незначительное, так как рынок торговой недвижимости в России очень молодой - почти все сколько-нибудь значимые и крупные объекты были введены в последние пять лет и, большей частью, работают успешно. В то же время в российских регионах объектов, которые действительно хорошо бы переделать, очень много. Отметим следующие возможные варианты нововведений.



Главная --> Публикации