Главная --> Публикации --> Новое в законодательстве. жилищное строительство Таунхаусы: мечта среднего класса Беспризорная ипотека "дачная амнистия": не будут поджимать ни сроки, ни расходы Куда отселят москвичей из аварийных домов

Словом, хочется понять, будут ли удобны для жизни новые города-спутники и можно ли рассчитывать, что нынешние девелоперы не станут повторять опыт отечественного индустриального домостроения 1970-х годов? Идея города-спутника не нова. В советское время такие поселения создавали прежде всего для военных и ученых. На территории Подмосковья существует множество городков, выросших вокруг крупных промышленных предприятий.

Жилье за МКАД возводится все активнее: как известно, тут строятся целые города. На сегодняшний день есть несколько грандиозных проектов: Рублево-Архангельское, Большое Домодедово и проект под зашифрованным названием А-10 Все они пока существуют только на бумаге, а сроки их реализации исчисляются не годами, а десятилетиями. Рассуждать об успешности подобных проектов пока нереально, но концепции уже существуют и позволяют судить о многом. Например, о планировочных решениях, архитектурных принципах, инфраструктуре и путях решения транспортной проблемы.

Подобных поселений очень много на Западе: именно они нередко являются культурными, образовательными, научными и административными центрами. Безусловно, что у малых городов большое будущее и в России, где дальнейшее разрастание мегаполисов грозит глобальным ухудшением качества жизни.

Основная градостроительная идея современных проектов несколько иная. Они универсальны и не предназначены создавать жизненную среду для представителей конкретной профессии или рода деятельности. Авторы проектов декларируют, что новые города станут максимально комфортным местом для жизни, где есть не только социально-бытовая инфраструктура, но и офисы с предприятиями. То есть будут созданы все условия, позволяющие жить в городе, не выезжая за его пределы.

Поэтому никакая инфраструктура, никакие рабочие места не заменят мегаполиса с его статусом делового центра. Хорошо, что малые города, которые начинают возводить сегодня, расположены гораздо ближе к границе столицы, чем, например, Солнечногорск, Серпухов, Волоколамск, Дмитров и пр., жители которых вынуждены тратить непозволительно много времени на ежедневные путешествия на работу в Москву и обратно. Транспортная проблема стала главной бедой она обязательно коснется жителей того же Большого Домодедова. Насколько продумано решение этой проблемы при создании новых проектов?

Победить центробежные силы
Как показывает опыт, жизнь в удаленных от столицы городах предполагает совершенно иной, нежели в России, менталитет. В США и Европе жилье не является ни роскошью, ни дефицитом, поэтому люди постоянно переезжают с места на место, если того требует род деятельности или цели бизнеса. Готовы ли наши соотечественники к постоянной смене квартир, учитывая высокую стоимость недвижимости и, главное, российский оседлый менталитет? Едва ли. Тем более что ни государство, ни большинство предприятий не возьмутся покрывать расходы на приобретения жилья. Это означает, что возможности для желающих обосноваться в Большом Домодедове или Рублево-Архангельском равны для всех независимо от того, планируют ли там работать новые жители.

Это одна из причин, по которой многие специалисты и архитекторы сейчас призывают отказаться от идеи создания человеческих муравейников. Традициям отечественного домостроения 1960 1970-х годов стоит противопоставить новые и удобные принципы планирования. Насколько они учтены в новых проектах?

Просто расширением существующих трасс и строительством новых магистралей положение не исправить. Как известно, существует закономерность: чем плотнее застройка, тем проблематичнее перемещение по городу. Иначе говоря, жители 20-этажных домов, сосредоточенных на небольшой территории, практически обречены на ежедневное стояние в пробках. Потому что по отношению к численности населения площадь автодорог всегда меньше, чем при малонаселенной (например, коттеджной) застройке. Даже если трасса, ведущая из Домодедова в Москву, будет достаточно широкой, это не решит всех проблем: они начнутся буквально при выходе из подъезда.

Эконом-класс, удобный для жизни?
Вот какая картина сложилась благодаря изучению многочисленных публикаций, посвященных проекту Большое Домодедово. Его строительство продлится семь лет, за которые будет возведено 12 млн кв. м жилья, из которых около 11 млн кв. м придется на эконом-класс и около 1 млн кв. м на бизнес-класс.

Мы пытались получить подробные сведения по затронутым проблемам, обратившись к проектировщикам, архитекторам и консультантам трех крупнейших проектов. В пресс-службе компании Коалко, занимающейся реализацией проекта Большое Домодедово, в получении информации нам отказали. Зато в компании Масштаб предоставили комментарии о проекте А-10 Есть мнения специалистов и об уже хорошо известном Рублево-Архангельском. Выводы, сделанные в результате анализа предложенных материалов, легли в основу статьи.

Каким образом распределятся инвестиции? Руководитель администрации городского округа Домодедово Дмитрий Городецкий отмечает, что около 70 млрд руб. (около $2,6 млрд) пойдет на инженерные сети и социальную инфраструктуру: Фактически появится новый городской агломерат с населением более 450 тыс. человек. Мы ожидаем, что будет возведено девять микрорайонов, более 400 тыс. кв. м торговых площадей, 300 тыс. кв. м офисов, 1,5 млн кв. м образовательных учреждений, 100 тыс. кв. м спортивных и 150 тыс. кв. м медицинских зданий и сооружений.

Закономерно, что при таком соотношении площадей новый город включили в проект Доступное и комфортное жилье гражданам России. Генеральный директор компании Коалко Владимир Барулин рассказывает: Мы как девелоперы видим свою задачу не в строительстве комплекса зданий, инженерных сетей и дорог, а в формировании сбалансированной городской среды, комфортной для проживания, работы и отдыха. По его же словам, общий объем необходимых инвестиций составляет около 300 млрд руб. (более $11 млрд).

Впрочем, создатели проекта уповают на то, что Большое Домодедово сделается центром двухмиллионного подмосковного мегалополиса, который расположится вокруг оси Подольск Домодедово Рамен-ское. Это большой плюс, поскольку в этом случае город станет удобно посещать жителям многих прилегающих районов. К тому же проект развернется вдоль Каширского шоссе и трассы М4 Москва Дон и будет представлять собой чередование жилой застройки и высокотехнологичных промзон. Люди наконец-то смогут работать недалеко от дома и жить в экологически благоприятной среде и в комфортных новых домах. Пока в России таких условий почти нигде не создано.

Какие выводы позволяют сделать данные об инфраструктуре нового города? К примеру, 400 тыс. кв. м торговых площадей много или мало? Если брать показатели по Москве, то сегодня на каждую тысячу жителей здесь приходится около 200 кв. м торговых площадей. В крупнейших городах Европы этот показатель вдвое выше. Если план Большого Домодедова реализуют в полной мере, получится около 1 тыс. кв. м площадей на тысячу жителей в пять раз больше, чем в Москве. Заметим, речь не идет о туристическом центре. Тогда к чему такой акцент на коммерческих постройках? Неужели многочисленные магазины и офисы будут востребованы, а среда станет гармоничной?

Все дело в ландшафте
Если описывать будущий город А-101 в Ленинском районе языком цифр, то образ будет таков. Появится несколько новых поселений, рассчитанных в общей сложности на 300 тыс. жителей, а также около 100 тыс. новых рабочих мест, причем 40 тыс. из них придется на бизнес-парк. Как известно, инфраструктура немыслима и без социальных объектов. На территории А-101 намечено возвести более 60 школ, 150 дошкольных учреждений, 20 поликлиник и две три больницы. Как видим, проект гигантский, поэтому и рассчитан он на 30 50 лет.

Говорить о конкретных очертаниях проекта сейчас не приходится. В этом убеждают различные информационные материалы. Например, такие: В ходе реализации проекта планируется построить четыре пять новых дорог и шесть семь транспортных магистралей. Рассматривается и идея проложить из нашего города в Москву линию скоростного трамвая. Конечно, при таких формулировках странно интересоваться, где пройдут дороги. Будут ли это широкие магистрали, разделяющие плотно застроенные кварталы много-квартирных домов? Вероятно, окажется именно так, поскольку Большое Домодедово рассчитано на дешевое жилье, которое имеет тенденцию к уплотненному расположению и повышенной этажности. Но делать окончательные выводы рано.

Впрочем, отсутствие прямолинейной геометрии не отрицает логичности в расположении районов. Планировка жилых кварталов формируется вокруг четырех градообразующих элементов, определяющих стиль жизни каждого района. На севере таким акцентом станет городской бульвар. Он послужит основной осью, проходящей через жилые районы, свяжет их с объектами инфраструктуры. Бульвар одновременно совместит в себе функции транспортного коридора и места расположения коммерческих объектов. По замыслу должна получиться красивая улица с магазинами, ресторанами, кафе.
Восточные территории предполагается застраивать домами большой и средней этажности. Эти места будут напоминать спальные районы Москвы и Подмосковья, ничего принципиально нового в концепции этой части города мы скорее всего не увидим. Разве что природная среда тут должна выигрывать по сравнению с той, что сложилась на большинстве столичных окраин.

Но главное, что привлекает внимание при изучении проекта, его оригинальная концепция. Одной из ключевых идей является гармония природного пейзажа и застройки. Условно город делится на три части: восточную, прилегающую к Бутову, северную (рядом с Теплым Станом) и юго-восточную в долине рек Незнайки и Десны. Независимо от зоны освоения разработан общий подход к планировке территории. Жилые кварталы будут сформированы существующими или проектируемыми зелеными коридорами. Такое естественное зонирование ландшафта ограничивает размер кварталов и подчеркивает их индивидуальный характер. Волнообразные улицы с пешеходными дорожками, зелеными газонами и деревьями, посаженными вразброс, сформируют естественный пейзаж, словно созданный природой, рассказывает директор департамента проектирования управляющей компании Масштаб Катя Моссин. Если подобная концепция действительно воплотится в жизнь, мы станем свидетелями принципиально нового для России подхода к строительству городов. Стоит оценить отсутствие навязчивого желания подчинить природу примитивным принципам урбанистического планирования, навязчиво проявляющим себя уже три столетия.

Проект предусматривает расширение основной трассы Калужского шоссе и всех межпоселковых дорог, а также строительство дублера МКАД трассы Солнцево Бутово Видное. Так что в итоге площадь дорожного полотна района должна увеличиться в два раза.

Ключевым объектом, объединяющим не только восточный сектор, но и весь проект, станет Центральный парк площадью 160 га. К нему подведут удобную для всех жителей А-101 сеть автодорог, общественных, прогулочных и велосипедных дорожек (последние зимой превратятся в лыжные трассы). Лесной массив с паутиной ручьев, находящихся на территории парка, авторы проекта считают уникальным и намерены превратить его в своеобразный экологический каркас будущей территории.
Ценность западных территорий в богатом природном рельефе. Его создают три холма, огибаемые двумя реками. Это место одно из самых красивых, поэтому оно выбрано для дорогих жилых районов. Рассматривается возможность размещения на берегу Десны вилл с природными террасами и красивыми панорамными видами на леса и долину.
Южные земли А-101, максимально удаленные от Москвы, окружены и защищены лесами, что придает им характер уединенной сельской местности. Их собираются застроить коттеджными поселками, резиденциями, а также рекреационными комплексами. Сейчас тут существует несколько дачных поселков и мелких деревень, включая Яковлево и Кувекино.

Рублево-Архангельское: в тени светлой перспективы
По замыслу Рублево-Архангельское является первым в России частным городом, который намерена построить компания Нафта-Москва. Для реализации проекта несколько лет назад она начала скупать земли в пойме Москвы-реки в районе деревень Архангельское, Гольево и Захарково, которые расположены вдоль Новорижского шоссе. Общая площадь, отведенная под застройку, составляет около 430 га. За пять лет тут возведут 2,7 млн кв. м элитного жилья и полный инфраструктурный комплекс, включающий бизнес-центры, магазины, образовательные и развлекательные учреждения. Стоимость проекта на сегодняшний день оценивается в $3 млрд.

Еще один оригинальный план связан с созданием линий скоростного трамвая, связывающих новый город с тремя станциями московского метрополитена. В перспективе предполагается проложить рельсовую дорогу, которая протянется до международного аэропорта Внуково. Так что из всех проектов, которые будут реализованы в ближайшие годы, именно А-101 кажется наиболее привлекательным в транспортном отношении.

Конечно, когда проект существует только в виде макета и видеоролика, сложно оценить его объективно. Нельзя понять и грядущих проблем жителей городка, который появится не раньше чем через пять лет. Однако рассуждать, опираясь на аналогии, вполне разумно. Автономных городов в Подмосковье не возводили очень давно: подобный опыт имел место только в советское время при совершенно другой экономической ситуации.

Каковы достоинства Рублево-Архангельского? Начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость Надежда Гребенникова рассказывает: Мегапроект отличается удачным местоположением. Он находится между Рублев-ским и Новорижским шоссе, недалеко от МКАД. При этом шум кольца не будет мешать жителям. К городу сделают несколько подъездов, в том числе и с Новой Риги, которую скоро соединит с центром Краснопресненский прос-пект. Несомненным преимуществом считается и расположение на воде.

Насколько вероятно неблагоприятное развитие ситуации применительно к проекту Рублево-Архангельского? За мегапроектами, заявленными на рынке, стоят очень крупные девелоперы, соответственно, и большие деньги, продолжает Н. Гребенникова. Речь идет о миллиардных инвестициях. Риски очень велики, поэтому эти компании проделывают поистине колоссальную работу: нанимают в штат профессионалов, параллельно привлекают самых сильных подрядчиков и консультантов рынка, активно сотрудничают с иностранными экспертами, изучают опыт аналогичных зарубежных проектов. Но как проект, существующий только на бумаге, воплотится в жизнь, покажет время.

Развивая эту мысль, Н. Гребенникова рассуждает: На данный момент ни один из заявленных мегапроектов не реализован, поэтому можно только предполагать, какие просчеты допустят строители. В России пока не велось комплексного освоения территорий, зато есть примеры больших коттеджных поселков. Иногда девелоперами овладевает жадность, тогда они начинают совершать ошибки например, уменьшают площади участков после утверждения архитектурной концепции, увеличивают площади домов, отказываются от некоторых или от всех объектов инфраструктуры. Эти недочеты не всегда видны тем покупателям, которые еще не жили за городом, но консультанты и опытные домовладельцы сразу это замечают.
Варианта развития событий два: либо поселок будет продан и после заселения начнется отток жильцов, либо медленные продажи превратят его в долгострой и похоронят сразу. Концепция застройки должна быть принята изначально и впоследствии претерпевать лишь незначительные изменения.

Но опасения за судьбу будущих проектов в России все-таки существуют. Не стоит забывать: несмотря на хорошее расположение и природные красоты территорий, выбранных для новых городов, они будут возводиться в чистом поле. Проектировщики и девелоперы утверждают, что все три описанных выше проекта реализуются на тех направлениях, где резервы существующих автотрасс далеко не исчерпаны. Таким утверждениям трудно поверить. Допустим, Новорижское шоссе позиционируется как самое комфортное и незагруженное. Те автомобилисты, которым приходилось в выходные оказаться на этой трассе, наверняка подтвердят: тут почти такие же пробки, как на соседней Волоколамке, а то и Ленинградке. При этом большая часть многочисленных коттеджных поселков Новой Риги еще не заселена.

Опыт Америки в отечественном преломлении
Комплексное освоение больших территорий в Подмосковье это хороший знак. В современных условиях такой подход позволит не только насытить рынок, но и создать на территории малых городов комфортную для жизни среду.
Осваивая подобный опыт, мы следуем американским, а не европейским традициям. Реализация грандиозных проектов с автономной инфраструктурой оказалась подходящей для США, где, как и в России, существует множество еще не освоенных территорий. Специалисты говорят, что подобные проекты пользуются огромным спросом. В качестве известного, получившего широкое освещение примера можно привести проект Lake Las Vegas Resort Community в штате Невада стоимостью $4 млрд. На 2,6 тыс. акров вокруг искусственного озера строятся кондоминиумы, резиденции, отели, поля для гольфа, яхт-клубы и казино.

Такую задачу в комплексе не потянуть ни одному инвестору: она по силам только государству. Это подтверждает и опыт Запада, где практически всегда в развитии пригородов участвуют власти разных уровней от муниципальных до федеральных. У нас такое если и случается, то с большими оговорками и ограничениями. Но пока помощь государства в развитии коммуникаций и инфраструктуры не станет более ощутимой, никакие отдельные, даже очень привлекательные проекты не удастся реализовать полностью. Мы будем обречены на все те же отечественные болезни: некомфортную сверхплотную среду, пробки и убитые дороги.

Все это означает, что строительство малых городов целесообразно только при планомерном развитии транспортной сети Подмосковья. Ни один живой орган не способен работать без сосудов и капилляров ни один район города не в состоянии обеспечить жителям комфортное существование без сети трасс, дорог, дорожек внутри кварталов.

Однако, учитывая слабое развитие промышленности Подмосковья, а также отсутствие планов организации новых предприятий, основной части жителей придется работать в Москве. Этот факт существенно усложнит транспортную ситуацию на южных направлениях. Девелоперы проектов заявили о существенном расширении транспортной сети, но эти планы касаются только застраиваемых территорий.

Наталья Бланкова
Маркетолог ООО Пересвет реал эстейт:
Новые проекты отличает их масштабность. Заявленные объемы строительства жилья позволят составить конкуренцию новым московским районам, расположенным за пределами МКАД. При этом проекты Большое Домодедово и А-101 рассчитаны на население со средним уровнем доходов. Запланировано строительство 11 12 млн и 13 млн кв. м жилья соответственно. Данные объемы существенно увеличат численность населения, проживающего в Московской области.
В проектах помимо жилой недвижимости предусматривается создание объектов социально-бытовой инфраструктуры, коммерческой недвижимости (бизнес-парки, торговые и складские комплексы). То есть для жителей новых городов создадут все условия.

Кайдо Каарма
Директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ Новостройки:
Рублево-Архангельское способно стать очень перспективным объектом в том случае, если будет реализовано в строгом соответствии с заявленным проектом. Главным его достоинством является расположение в 3 км от Москвы на престижном северо-западном направлении, в месте с интересным ландшафтом рядом с лесом и водой. Если застройщикам удастся приобрести столь же перспективные площадки для строительства подобных объектов, они также будут пользоваться спросом на рынке. Несомненно, такие города нужны. Они разгрузят Москву с точки зрения транспортной доступности и даже перетянут на себя часть деловой активности разумеется, если частью проекта станет коммерческая недвижимость и интересная инфраструктура. При этом основной сложностью при строительстве таких городов является обеспечение объекта необходимыми электрическими мощностями и инженерными коммуникациями.

Относительно проекта Рублево-Архангельское, то, несмотря на большие объемы строительства (2,7 млн кв. м жилья), он рассчитан на более обеспеченную целевую аудиторию. Намечено возведение малоэтажных и клубных домов, а также особняков, коттеджей и вилл. Инфраструктура проекта будет представлена офисной, торговой, спортивной, образовательной и рекреационной составляющими. Людям создадут максимально комфортные условия для жизни за пределами Москвы.
Данный проект значительно превышает объемы строящихся загородных поселков, но не будет являться таким же массовым, как Большое Домодедово и А-101.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:
В условиях дефицита свободных площадей под строительство жилья в пределах столицы все более интересным становится строительство городов-спутников Москвы на небольшом удалении от МКАД. Факторами успеха таких проектов являются возведение комплекса зданий в едином архитектурном стиле, наличие в шаговой доступности социально-бытовых предприятий и хорошая транспортная доступность.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости:
Действительно, в последние год два наметилась явная тенденция ведения масштабной застройки территорий ближайшего Подмосковья. На рынок планируется вывод крупных проектов в новом формате застройка города. Для инвесторов такой формат выгоден, поскольку подразумевает большие объемы востребованного жилья, удачного с точки зрения цены, качества, комфорта, экологических характеристик. Однако для того, чтобы проект стал успешным, надо разработать грамотную концепцию, тщательно изучить портрет потенциального потребителя, а также четко продумать архитектурно-планировочные решения и наполнение инфраструктуры.

Что касается Рублево-Архангельского, то здесь будет большая сложность с транспортной доступностью.
Подобные города будут пользоваться популярностью у жителей одинакового социального уровня. В основном это приезжие из разных городов России и москвичи, желающие улучшить жилищные условия, но не имеющие достаточно средств для приобретения квартиры в черте Москвы. Стоимость недвижимости в таких городах будет меньше, чем в столице, при высоком качестве жилья.

Это касается городов-спутников, таких, как известный и амбициозный проект А-10 Его реализация рассчитана на 30 лет, но уже в ближайшие годы можно будет заметить его влияние на развитие Калужского направления. Согласно проекту, подразумевается возведение целого комплекса объектов: жилья различного класса, коммерческой недвижимости, социально-бытовой инфраструктуры, также намечено развивать дорожно-транспортную сеть. Такое целостное развитие района способно вывести его в лидеры по инвестиционной привлекательности среди Подмосковья и создать для людей качество жизни, не уступающее столичному.

Существенной проблемой при реализации крупных проектов способна стать необходимость создания новой инженерной инфраструктуры.

В настоящее время спрос на жилье постепенно перемещается из Москвы в ближайшее Подмосковье, особенно это касается эконом-класса. Прослеживается тенденция постепенного сближения стоимости жилья эконом-класса в Москве и бизнес-класса в Подмосковье.

Стратегия поэтапного освоения гарантирует удобство проживания, инвестиционную привлекательность проекта и полноценное развитие жилого сообщества на любом этапе. Дороги, коммуникации, социальные, культурные объекты и другие элементы инфраструктуры создаются параллельно со строительством домов и учитывают ежегодный прирост населения.

Катя Моссин
Директор департамента проектирования управляющей компании Масштаб:
Освоение Ленинского района началось с разработки мастер-плана развития территории. Это уникальная для российского рынка недвижимости технология, которая позволяет регламентировать основные градостроительные вопросы: расположение ключевых объектов, функциональное зонирование территории, плотность застройки, стратегию освоения земель, необходимые объекты инфраструктуры, развитие транспортной сети, общую концепцию ландшафтного дизайна. План максимально учитывает природные особенности территории и благодаря продуманной схеме землепользования позволяет создать гармоничное соседство жилых, коммерческих и рекреационных зон.

Для разработки концепции проекта А-101 был проведен международный конкурс, по итогам которого создана рабочая группа из специалистов инженерной компании URS Corporation (Великобритания), которая специализируется на инженерно-технических работах и охране окружающей среды, и архитектурно-градостроительной компании Maxwan (Нидерланды). Архитекторы и градостроители Maxwan и фирма URS обладают большим опытом в разработке генеральных планов крупномасштабных населенных пунктов.

На разработку мастер-плана ушло два года. Он создавался совместно с крупнейшими российскими и зарубежными специалистами в области архитектуры, градостроения, недвижимости, строительства и экологии, имеющими опыт реализации подобных проектов.

Фирма URS обеспечивает экономическое, геотехническое, транспортное и инфраструктурное проектирование объектов, а также крупнейших проектов реконструкции, таких, как Clyde Gateway (Глазго, Шотландия) и Thames Gateway Investment Plan (Англия). При разработке проекта специалисты прежде всего учитывали колоссальный международный опыт в сфере строительства автономных жилых сообществ. В то же время компаниям удалось создать уникальный градостроительный проект, максимально отвечающий российским реалиям, начиная от геодезических особенностей местности и климатических условий и заканчивая покупательскими предпочтениями россиян.

Maxwan является автором проекта и генплана города Leidsche Rijn недалеко от Утрехта в Нидерландах, который на сегодняшний день считается самым крупным объектом жилищного строительства в Европе.

Те девелоперы, кто сумеет приступить к реализации подобных крупномасштабных проектов в ближайшее время, пожнут лучшие плоды, так как лет через пять семь, к моменту вступления в активную фазу строительства, жители столицы как раз в полной мере распробуют все прелести комфортного загородного проживания.

Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании Century 21 Запад:
Москва в своем развитии повторяет путь большинства развитых мегаполисов. Во-первых, стирается грань между городом и областью, во-вторых, постепенно меняется менталитет населения: люди начинают ценить преимущества современной организованной жилой застройки, состоящей преимущественно из малоэтажных зданий. Рублево-Архангельское сравнительно небольшой и нишевой проект. Его нельзя сравнивать с проектами компаний Масштаб и Коалко: объемы строительства у них больше на порядок, они рассчитаны на десятилетия работ.

Оксана Тремсина
Заместитель руководителя отдела маркетинга компании Комстрин:
На сегодняшний день известен целый ряд масштабных проектов, каждый из которых уникален. К мегапроектам сейчас относят проекты площадью от 100 га, но верхняя граница уходит за пределы 10 тыс. га (например, территория освоения проекта А-101 занимает 13 тыс. га). Соответственно, и сроки реализации таких масштабных проектов выходят за обозримые пределы на них требуются не годы, а десятилетия.

Основными проблемами, которые придется решать застройщикам, являются транспортная доступность, а также создание необходимой социальной инфраструктуры и привлекательных для арендаторов коммерческих площадей. В свою очередь это позволит организовать достаточное количество рабочих мест в непосредственной близости от жилой застройки. Безусловно, не каждый захочет жить на стройке в течение продолжительного времени. Но пример комплексного освоения территории в районе Куркино говорит о том, что спрос будет, и высокий, даже несмотря на то, что сами девелоперы на данном этапе позиционируют свои проекты как жилье для людей с высоким или, в крайнем случае, средним уровнем доходов. Если все заявленные идеи будут осуществляться в соответствии с планом, а не останутся на бумаге, то мы станем свидетелями по-настоящему организованного освоения подмосковных земель.

Эксперты все чаще говорят о том, что упор на развитие ТСЖ привел к стагнации реформы и отсутствию какой-либо государственной поддержки частных управляющих компаний. Прокомментировать ситуацию мы попросили начальника юридического отдела холдинга Управляющая компания Горжилкомплекс Олега Яшмолкина.

Наша компания тоже имеет в планах достаточно крупный проект общей площадью 200 га на 21-м км Киевского направления, недалеко от деревни Елизарово. Это будет пригородное поселение с разными типами жилья и полной инфраструктурой.
Несомненно, новые города-спутники станут хорошей альтернативой существующей разрозненной застройке: давно существующим коттеджным поселкам, да и ближайшим промышленным городам-спутникам с устаревшей типовой застройкой. Равномерное развитие территории, предполагающее наличие всех инженерных коммуникаций, социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры, обеспечит жителям принципиально новый уровень жизни.
Но одним из важных факторов должно являться создание рабочих мест в новых городских образованиях, что позволит не усугублять и без того зашкаливающий уровень транспортной загруженности столицы, а также решить проблему перенаселенности, экологии и нехватки существующих инженерных мощностей.
Новый жилищный Кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, фактически узаконил управление многоквартирными домами как вид деятельности, способной приносить прибыль. Появление частных эксплуатирующих организаций связано с реформой в сфере ЖКХ, которая должна создать конкуренцию в сфере управления многоквартирными домами. Большие надежды возлагались и на товарищества собственников жилья, но в настоящий момент успешно функционирующих ТСЖ немного.

Рынка управления многоквартирными домами еще нет, когда он сформируется неизвестно. Сложно также сказать, существует ли конкуренция в этой сфере настолько разные организации там заняты. Есть государственные унитарные предприятия ДЕЗы; есть частные компании, которые управляют домами, доставшимися им по наследству от муниципальных организаций; есть специализированные дочки строительных компаний, которые не ведут активных действий по поиску и управлению сторонними домами. Некоторые управляющие компании занимаются больше консалтингом, чем непосредственно практической работой.

Что сегодня происходит на рынке управления многоквартирными домами, можно ли говорить о формировании здоровой конкуренции между управляющими организациями?

Очень интересен вариант, когда жители дома перед заключением договора на управление самостоятельно проводят тендер среди нескольких управляющих компаний. Такой подход позволяет жильцам минимизировать расходы, а инициативной группе избежать упреков в приверженности той или иной компании.

Вероятно, окончательная расстановка фигур на этом рынке произойдет после массового проведения уполномоченными органами конкурсов на право управления неопределившимися домами. Однако в Москве городские власти подстраховались и еще в прошлом году активно устраивали собрания по выбору управляющих компаний. Итоги этих собраний не опубликованы. Вполне вероятно, что на каждый обслуживаемый ныне ДЕЗами дом найдется свой протокол собрания с выбором управляющей компании, назначенной сверху, и на конкурсы попадут мизерные объемы.

Каковы главные проблемы, с которыми приходится сталкиваться частным управляющим компаниям?

Например, Горжилкомплекс этим летом выиграл тендер, проводимый жителями большого жилого комплекса. Борьба шла нешуточная: к участию были приглашены все ведущие управляющие компании Москвы. Инициативная группа не только проверила все наши документы и экономические расчеты, но и посетила управляемые нашей компанией дома, после чего выставила нам максимальные оценки.

Формирование и развитие ТСЖ как основного способа управления домами происходит не очень активно. С чем, по вашему мнению, это связано?

Основные проблемы связаны с несовершенным правовым регулированием. Оно во многом объясняется тем, что нормативно-правовые акты в сфере ЖКХ принимались при явном лоббировании ресурсоснабжающих предприятий их интересы учитывались в первую очередь. Большинство принимаемых актов скорее ущемляло интересы управляющих компаний, чем улучшало их.

Почему-то реформирование медицины в стране не пошло по пути выборов участковых врачей из числа жителей отдельно взятого дома или района. Почему в таком случае управлением домов должны заниматься непрофессионалы? ТСЖ сейчас немного, их количество вряд ли существенно увеличится, несмотря на то, что целые министерства и департаменты занимаются этой проблемой.

Правительство, на наш взгляд, выбрало стратегически неверный вектор развития реформы управления многоквартирными домами. Уже сейчас можно говорить, что планируемое развитие товариществ собственников жилья как основного способа управления провалилось. Все профессиональные игроки рынка это понимают. Собственники в большинстве случаев не способны, да и не желают заниматься непрофильными для них управлением и эксплуатацией жилого дома.

Неразвитость ТСЖ преодолеть не получится. Это предопределено самим статусом такого образования ведь это некоммерческие организации без обязательного членства и каких-либо имущественных прав на дом.

Реально работающих ТСЖ будет ровно столько, сколько есть людей, обладающих целым набором качеств: знаниями, опытом работы в ЖКХ и ведения хозяйственной деятельности предприятий, бескорыстностью, активной позицией в общественной жизни, и достаточным количеством свободного времени. Отсутствие хотя бы одного составляющего на практике зачастую приводит к неутешительным результатам: кто-то наживается на собственных соседях, в доме начинаются войны, а сам дом содержится кое-как.

ТСЖ имеют право определять, кого приглашать в качестве эксплуатирующей компании ДЕЗ или частную компанию. На что жильцам следует обратить внимание при выборе управляющих?

Лишь в небольшом количестве домов ТСЖ действуют эффективно, поэтому рассматривать их можно только как партнеров управляющих компаний, а не как соперников. На мой взгляд, роль ТСЖ состоит в том, чтобы лоббировать интересы населения, выражать коллективную волю жителей дома. Но для данных целей не обязательно создавать юридическое лицо и вести хозяйственную деятельность, все это лишь увеличивает расходы собственников.

Выгоднее сотрудничать с компаниями, имеющими собственный штат специалистов. ДЕЗы выполняют функции только заказчиков и берут работников на субподряд. Управляющая компания Горжилкомплекс постаралась уйти от подобной формы работы. В нашей компании более 350 сотрудников: менеджеры, инженеры, сантехники, рабочие комплексной уборки, трактористы. Кроме того, у нас собственный парк тракторной и автотехники и аварийная служба, которая работает круглосуточно.

Что управляющая организация способна предложить жильцам это главный вопрос, ответ на который нужно найти перед тем, как сделать выбор. Люди платят деньги и хотят получать качественные услуги.

Еще один существенный плюс крупных управляющих компаний, имеющих в эксплуатации несколько объектов, возможность управлять денежными поступлениями, перекрывая проблемные места и обеспечивая нормальное функционирование каждого дома. Например, компания Горжилкомплекс заключила со всеми ресурсоснабжающими организациями города договоры о проведении начислений за коммунальные услуги. В данном случае мы выполняем функции посредников, но при этом не имеем права брать комиссионные.

В каждом доме есть отдельная диспетчерская служба, паспортисты, занимающиеся вопросами прописки, и бухгалтерия. Все они находятся в подчинении управляющих, которые закреплены за каждым объектом. Более того, мы в свое время отказались от услуг ЧОПов и создали собственное охранное предприятие, в котором работают люди, специально подготовленные для охраны именно жилых комплексов.

Традиционно банк предлагает своим заемщикам страховать жизнь и здоровье, а также саму купленную недвижимость. При страховании квартиры страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов квартиры (одной коробки).

Одним из условий предоставления ипотечного кредита практически во всех банках является страхование жизни и здоровья заемщика, а также закладываемой квартиры. В рамках ипотеки любой вид страхования выступает в первую очередь как дополнительный способ обеспечить возврат займа при любом стечении обстоятельств. Но оформление полиса существенно увеличивает и без того немалые расходы заемщика на кредит. Возникает вопрос: так ли необходимо соглашаться на это условие банка?

По всем этим договорам выгодоприобретателем выступает банк. Все выплаты в этих случаях направляются ему в счет погашения задолженности по кредиту.

При страховании жизни и здоровья интересы банка будут защищены даже в том случае, если заемщик умрет или вследствие заболевания (травмы) утратит трудоспособность.

Нельзя подписывать кредитный договор, надеясь на то, что плохие условия будут из него исключены потом. Никаких потом банк просто не допустит. Кроме того, как правило, в разделе Ответственность сторон оговаривается тот вариант, при котором заемщик не представил обеспечение кредита (в том числе уклонился от страхования), тогда банк имеет право потребовать вернуть всю сумму кредита. Итак, кредит нужен, но страховаться не хочется. Существует ли выход из такой ситуации?

Застраховать жизнь и здоровье можно в любой момент, с недвижимостью все немного сложнее. Страховать ее вправе лишь собственник либо арендатор, то есть заемщик сможет сделать это только после оформления свидетельства о праве собственности. Обычно банки включают в текст договора обязанность оформить страховку, в противном случае клиент вправе отказаться, а предъявить ему претензии будет непросто.

Поэтому вполне нормально, что кредитор пожелает компенсировать повышенный риск невозврата денег большей прибылью и повысит процентные ставки. Оспаривать такое решение бессмысленно: банк легко объяснит свою позицию нежеланием заемщика гарантировать свои обязательства по кредиту. Таким образом, если кредит все же будет выдан без заключения договора страхования, расходы заемщика все равно увеличатся за счет более высокой процентной ставки.

Гарантии и еще раз гарантии
Что произойдет, если заемщик заранее (до подписания кредитного договора) откажется страховать жизнь и имущество? Скорее всего ему откажут в выдаче кредита, и оспорить такое решение банка практически невозможно. Соглашаясь предоставить заем, банк руководствуется прежде всего тем, насколько легко будет получить деньги обратно. Кроме того он должен присвоить каждому кредиту определенную категорию, которая отражает риск невозврата (если банк выдаст кредит на крупную сумму без обеспечения, к нему возникнут вопросы у Банка России).

В договоре не предусмотрен досрочный возврат? Банку придется требовать от заемщика деньги через суд, аргументировав свое требование тем, что отказ от страховки является существенным нарушением интересов кредитора.

Неожиданный поворот
Обычно стороны сначала подписывают кредитный договор, а после этого заемщик обращается к страховщику. Если заемщик отказался застраховаться уже после получения кредита, дальнейшие действия банка зависят от содержания кредитного договора. Как правило, в нем указывается, что при непредоставлении заемщиком обеспечения возврата кредита банк имеет право потребовать досрочно погасить задолженность.

Остановка в пути
Договор страхования жизни заключается на любой срок, а договоры страхования здоровья и недвижимости обычно оформляются на несколько лет (в основном срок от года до пяти лет). Поскольку кредит выдается на длительный срок, договор страхования квартиры придется продлевать.

Заемщик может предложить банку альтернативный способ обеспечения возврата кредита, например, поручительство третьих лиц или какое-либо имущество в качестве залога. Однако такие варианты обеспечения обязательств, как правило, рассматриваются еще на стадии заключения договора. Залог и страхование банк традиционно предпочитает всем иным способам обеспечения возврата кредита.

Если в договоре просто сказано, что заемщик обязан застраховать свою жизнь, избежать ответственности реально. Мотивация будет следующей: все обязательства по договору, а именно страхование жизни, исполнены, поскольку в договоре оговаривалось требование застраховать жизнь, но не укзаывалось, на какой срок.

Предположим, после истечения срока договора заемщик отказался от его пролонгации. Далее все зависит от содержания кредитного договора. Если там указано, что заемщик до возврата всей суммы кредита обязуется предоставлять обеспечение возврата кредита в виде страхования жизни и здоровья (или если указано, что после получения кредита заемщик обязан застраховать свою жизнь на весь срок кредитования), банк вправе привлечь его к ответственности за неисполнение условий договора.

Куда ни кинь
Несмотря на то что страховой полис лишь обеспечивает возврат кредита и заключается после подписания кредитного договора, он оказывает влияние как на решение банка о выдаче займа, так и на условия его предоставления.
Без сомнения, страховка существенно увеличивает расходы заемщика на приобретение квартиры по ипотеке. Однако если нет иного способа гарантировать свои обязательства перед банком, лучше согласиться на такие условия. Также не стоит забывать о том, что большинство банков при ипотечном кредитовании стараются комбинировать различные способы обеспечения обязательств заемщика. Поэтому попытайтесь предложить банку иные гарантии возврата кредита. Вполне вероятно, что они его устроят.

Кому это выгодно?
Еще один любопытный вопрос заключается в том, что делать, если срок страховки еще не кончился, а кредит уже погашен. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает банк, следовательно, даже после возврата кредита при наступлении страхового случая банк формально имеет право получить сумму компенсации. В этом случае экс-заемщику стоит либо обратиться в страховую компанию с просьбой расторгнуть договор, либо предложить заменить выгодоприобретателя.
Смена выгодоприобретателя оформляется дополнительным соглашением. Страхователю (заемщику) надо запастись документами, которые подтверждают факт возврата кредита. В принципе страховщиков не должно интересовать, возвращен ли кредит, но в действительности они сотрудничают с банками, поэтому любопытство с их стороны вызвано стремлением защитить интересы партнеров.

Надо обязательно иметь в виду, что существуют повышающие коэффициенты, которые используются в некоторых ситуациях. Например, в результате медицинского обследования, которое обычно проводится в случае, если возраст заемщика превышает 45 лет и/или сумма кредита превышает определенную сумму (в среднем $150 тыс.).

Юлия Вербицкая
Директор по ипотеке и реверсии компании МИЭЛЬ-брокеридж:
При выдаче ипотечного кредита практически все банки требуют от своего заемщика застраховать три вида риска: жизнь и здоровье, титул, а также квартиру как имущество (от пожара и затопления). Как правило, у банков есть аккредитованные ими страховые компании, которые осуществляют это комплексное страхование. Обычно размер страховой премии по всем трем видам риска известен заранее и колеблется от 0,8 до 1,5%.

Наличие данного условия не только придает банку большую уверенность в качестве кредита, но и позволяет заемщику и членам его семьи быть более защищенными в случае несчастного случая или смерти, так как в этом случае квартира остается в собственности у заемщика или переходит его семье, а все обязательства перед банком несет страховая компания.
Что касается дополнительных трат на страхование, то они не идут ни в какое сравнение с комиссией риэлтору. Средняя комиссия в Москве составляет 4 6% стоимости квартиры, соответственно, если однокомнатная квартира стоит, например, $170 тыс., то заемщик заплатит риэлтору $8,5 тыс. (5%), в то время как средняя комиссия страховой компании по всем трем видам страхования составляет 1,2% суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Илья Зибарев
Руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка:
Страхование залога обязательно, эта норма прописана в законе об ипотеке и соблюдается всеми банками без исключения. Кроме того, практически все банки требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика, так как учитывают статистику смертности и наступления инвалидности, а она, к сожалению, неутешительна.

Сначала надо определиться с выбором, где лучше обосноваться: в коттеджном поселке или дачно-садовом товариществе? Руководить строительством самостоятельно или полностью доверить дело бригаде подрядчиков?

Получить кредит без наличия у заемщика подписанного полиса комплексного страхования (залога, жизни и здоровья, титула) невозможно. Однако некоторые банки не требуют страховать титул приобретаемой квартиры и берут этот риск на себя.
Если срок страховки еще не кончился, а кредит уже выплачен, данные отношения регулируются договором между сторонами, но чаще всего страховой платеж не возвращается. Следует также отметить, что заемщик, как правило, выплачивает страховую комиссию не сразу за весь срок кредита, а ежегодными платежами.
Сезон дачных отпусков прошел. Как ни странно, именно осенью традиционно возрастает активность на рынке загородного строительства. Кто-то наконец решил обзавестись собственным домом, а не арендовать годами дачу. Есть предусмотрительные люди, понимающие, что именно сейчас надо начинать строительство, чтобы к следующему сезону был готов добротный дом. Среди наших соотечественников немало и романтиков тех, кто в полной мере ощутил прелесть прошедшего лета и очень хочет жить не в городской многоэтажке, а в личном доме, созданном по собственному вкусу. Но путь от мечты к реальности сложен.

Но поговорим о коттеджах объективно. Большая часть хороших цивилизованных поселков сегодня не закончена. Купив участок в старом дачном месте, вы попадаете в сложившийся мир, удел большинства владельцев современных коттеджей неустроенность, необжитая среда, которая годами будет служить декорацией для отдыха. А если учесть, что новые поселки нередко возводят в чистом поле, открытом всем ветрам, то их обитателей ждут все радости существования на строительной площадке.

Дачи пережиток советского прошлого. Сегодня все прогрессивно мыслящие люди стремятся обосноваться в новом коттеджном поселке, такое бескомпромиссное суждение часто приходится слышать. Как известно, когда люди в чем-то убеждены, аргументы находятся обязательно. Действительно, прелести обустроенной коттеджной жизни налицо: качественные коммуникации, охрана, ухоженная территория. Если поселок спроектирован и построен грамотно, то, живя в нем, забываешь о типичных российских недугах: узких ухабистых дорожках, замусоренных обочинах, заржавевших вагончиках-магазинах, ямах-помойках и прочих дачных недостатках.

Для людей, чьи доходы не позволяют вложить в загородный дом более $100 тыс., вариант участка в недостроенном коттеджном поселке, расположенном в 100 км от Москвы, не слишком подходит. Поэтому лично мне приглянулся участок в живописном, уже сложившемся садовом товариществе, расположенном на одинаковом удалении от Сергиева Посада и Александрова. К счастью, на его территории уже имелось готовое добротное строение. Но жизнь на восьми сотках, обнесенных сеткой, предоставляет огромный простор для наблюдений. Так за три года накопились поучительные наблюдения за ошибками и достижениями новичков энтузиастов дачной стройки. Обо всем об этом и хочется рассказать.
Дешевый дом себе в убыток

Конечно, поселков, где работы завершены, становится все больше. Приятно прогуливаться по дорожкам, созерцать ландшафтный дизайн, поддерживать форму в местном фитнес-клубе и загорать на собственном пляже. Только для этого требуются немалые средства: ведь, как известно, цена предложения возрастает в разы, когда обустройство поселка близко к завершению.

На Западе эти древние методы используются нечасто, им на смену пришли наработанные индустриальные технологии. На место завозятся заранее заготовленные строительные модули: щиты для пола и стен, нарезанные под размер конкретного дома строительные балки, бруски, панели перекрытий и пр. Причем в самом отточенном варианте собранные конструкции уже снабжены технологическими отверстиями под проводку, системы коммуникаций и т. д. Есть даже уникальные технологии, позволяющие создавать помещения-трансформеры с передвижными стенами и дверями, регулируемой высотой потолка. Хочется верить, что и в России когда-нибудь появятся такие диковины, но пока можно по пальцам пересчитать компании, готовые строить быстро, с использованием индустриальных приемов.

Наш сосед Виктор купил участок в поселке прошлым летом и решил сразу же построить небольшой брусовой домик, чтобы уже через месяц в нем поселиться. Компаний, готовых работать быстро, в нашей стране немного. В основном подрядчики строят по старинке по кирпичику, по бревнышку. Они поэтапно закупают материалы, привозят их на место и потихоньку подгоняют, пилят, рубят, строгают, прибивают.

Дом площадью около 50 кв. м и стоимостью около 300 тыс. руб. возвели в срок, он выглядел ладным, хотя и очень скромным. Это был один из самых простых домиков серии Крепыш. В первую же осень он не оправдал возлагаемых на него надежд. Во-первых, по словам хозяина, на втором этаже оказались щели, через которые внутрь попадали дождь и снег (устранить эти недочеты подрядчик отказался). Во-вторых, помещения не были утеплены, а стены выложены из бруса толщиной всего 150 мм.

Виктор, в планы которого не входило долго ждать, быстро нашел подрядчика: им оказалась компания Зодчий, получившая широкую известность среди дачников благодаря активной рекламе. Например, на одной улице нашего товарищества стоит четыре дома этой фирмы. Итак, подрядчик обязался справиться с заказом за неделю и ничем не побеспокоить будущего хозяина.

Словом, это был дешевый домик, годный лишь для летнего проживания. Его недостатки в течение года исправляли местные шабашники, которые выжали из нашего соседа столько денег, сколько в итоге хватило бы на более качественный утепленный дом серии Балчуг той же компании, который стоит около 500 тыс. руб.

При использовании не бруса, а бревна того же диаметра дом получился бы теплее, поскольку в последнем случае имеют место не прямые плоскостные, а желобообразные стыки. Бревно не пропускает ветер, не позволяет продувать помещение насквозь. Что касается бруса, то без дополнительного утепления этот материал можно использовать лишь для летних строений. По периметру пола внутри, как и положено, были прибиты плинтусы, но под ними, как оказалось впоследствии, зияли огромные щели.

Строить дом они начали медленно и обстоятельно. В наших местах почвы несколько заболочены, поэтому котлованы под фундамент роют редко. Вместо этого используются различные блочные, ленточные или насыпные технологии. В данном случае все выглядело так: на огороженный участок высыпали строительный мусор, оставшийся после сноса корпусов свинофермы, выровняли его песком. Затем положили откуда-то добытые основания старых металлических кроватей, сварили их между собой и все залили слоем цемента.

Честный способ отъема денег
На соседней улице живет вполне состоятельная пара, которая долгие годы довольствовалась скромным хозблоком и садовым домиком площадью 20 кв. м. Наконец соседи решились обзавестись настоящим домом, чтоб жить в нем круглый год. Подрядчика искали долго. На участке появились два брата очень интеллигентные для этой местности мужчины, речь которых поражала почти полным отсутствием нецензурных выражений.

Возведение самого дома удивило не меньше. Всю осень и лето второго года строительства на участке вырастал огромный ядерный гриб. На непропорционально длинном основании красовался огромный ангар второго этажа с ломаной крышей. Материал, как нарочно, выбирали самый дорогой: все строение было выполнено из высококачественного оструганного бруса толщиной 250 мм. Каково же оказалось всеобщее удивление, когда мастера убедили хозяев сделать очень странное утепление. Снаружи они уложили толстенный слой пенопласта, который затем закрыли отшлифованными щитами, напоминающими половую доску. Изнутри стены оштукатурили, выровняли и оклеили обоями. Нелепейшая фантазия, особенно если учитывать, какой дорогостоящий материал послужил каркасом строения.

Продуктом обстоятельной доморощенной технологии стала толстая лежащая на земле подушка толщиной около 70 80 см. Добротная, здоровая, если судить по израсходованным материалам, видимо, очень дешевая по себестоимости, зато накладная для хозяев. Стоимость такого фундамента с выложенным впоследствии цоколем обошелся им в кругленькую сумму 250 тыс. руб. Таково было условие: каждый этап оговаривать отдельно и уточнять его стоимость по ходу выполнения работ.

Вылечить, не покалечив
История еще одного нашего садовода не менее поучительна. Умелец Борис выбрал путь дешевого щитового строительства. Небольшой домик вырос на фундаменте из бетонных блоков усилиями местных шабашников и обошелся очень недорого в позапрошлом году стоимость составляла около 250 тыс. руб. Увы, готовое здание не оправдало ожиданий. Несмотря на то, что каркасно-щитовые конструкции на первый взгляд были хорошо утеплены, жить в помещении осенью и весной оказалось холодно, да и накладно из-за расходов на отопление.

Не стану рассказывать всех деталей этого странного долгостроя. Мотивы, по которым строители выбирают столь оригинальные технологии, понятны им хочется выжать как можно больше денег из заказчика. Только сейчас соседи начали понимать, что за 1,2 млн руб., уже израсходованных на возведение дома, удалось бы построить намного более архитектурно привлекательное и экономически целесообразное строение. Однако для этого стоило воспользоваться услугам опытной профессиональной компании, которая не придумывала бы технологии на ходу и заранее составила смету строительных расходов.

Микроклимат внутри такого дома отдельная серьезная тема. Самым традиционным и самым предпочтительным материалом для строительства в нашем климате является дерево. Оно экологично, долговечно, в помещении, отделанном древесиной, хорошо дышится, царит природная аура. А вот панели из цементно-стружечных плит начисто убивают атмосферу деревянного дома, даже если они укреплены по его внешнему периметру. Помещение становится похожим на термос, который удерживает тепло, но не пропускает воздух. Поэтому для дачного строительства такой материал не рекомендован, его использование требует как минимум сооружения серьезных вентиляционных систем.

Летом прошлого года Борис решил свой домик утеплить. Выбор пал на современный и недорогой материал цементно-стружечные плиты (ЦСП). Щиты укрепили на специальные ригели, расположенные с внешней стороны строения, дополнительно проложили минеральный утеплитель. К сожалению, побочные эффекты обнаружились довольно скоро. Как известно, панели ЦСП имеют очень внушительный вес легкий фундамент дома оказался неспособен нести дополнительную нагрузку. В итоге стены и углы строения сильно повело. Деформации привели к искажению геометрии дверных и оконных проемов со всеми вытекающими последствиями.

Жертва эстетства
Дачник Павел Петрович большой эстет. Главным коньком своего будущего дома он считал архитектурную оригинальность. Поиск был долгим, в итоге выбор пал на вариант, разработанный любителем-дизайнером с соседней улицы. Согласно проекту, предполагалось построить очень изящный домик, скаты кровли которого доходят прямо до земли. Чтобы придать конструкции разнообразие и обеспечить максимум света во внутреннем пространстве, фасад дома и поверхность кровли усложнили двумя бельведерами. Эффектность строения подчеркивалась огромными окнами, имеющими вытянутую форму. Что и говорить, вид особняка, выполненного в прибалтийском стиле, вызывал восхищение и зависть.

Что касается Бориса, то ему пришлось мириться с испорченной экологией, а для переделки и укрепления фундамента нанимать бригаду шабашников. Каждый, кому приходилось переделывать основание построенного дома, знает, насколько хлопотны и дороги такие работы.

Еще одна странность: там обнаружился младший брат нижнего холла тоже просторный и не изолированный. Где умещаются члены семьи, оставалось только гадать. В итоге я отыскала в простенках две крошечные дверки, служащие входом в кельи метров по шесть восемь каждая. Самое странное, что в таком домике Павел Петрович намеревался жить зимой. Пришлось для этого приспособить 10-метровую комнатку на первом этаже. Она не имела окон и по плану должна была служить кладовкой.

Недавно побывала в гостях у счастливого соседа. Очень удивилась, оказавшись в доме, где семье из четырех человек жить практически негде. Основное помещение огромный застекленный холл с витражами и высоченным потолком. Летом тут много воздуха и света, но в прохладную погоду такой холл невозможно согреть, используя наше традиционное печное или электрическое отопление. Поднявшись по лестнице, занимающей почему-то центральное положение в холле, я оказалась наверху.

Профессионализм панацея?
Наблюдения за мучениями соседей позволяют сделать однозначный вывод. Умельцев, способных потянуть строительство, сегодня найдется немного. На это существует несколько очень серьезных причин.

Надо сказать, что эстетические пристрастия нашего соседа потребовали немалых инвестиций. Стоимость дома составила около 1 млн руб. из-за сложности проекта и дорогостоящих современных материалов. Сейчас сосед уверен, что такие средства позволили бы построить хороший дом из оцилиндрованного бревна, с разумной планировкой, который был бы пригоден не только для летнего, но и зимнего проживания. Павел Петрович даже интересовался, как продать свой архитектурный шедевр. Выяснилось, что вернуть вложенные средства практически нереально.

Кому же доверить работы? Едва ли разумно поручать столь важное дело черным шабашникам: кажущаяся экономия средств на деле грозит обернуться непоправимыми издержками. Самый рациональный и современный подход найти серьезную профессиональную компанию, имеющую опыт в загородном строительстве. Как ни странно, в этом случае стоимость нового дома окажется оправданной.

Создание грамотного проекта, учитывающего потребности конкретной семьи и особенности местоположения, требует профессионального, вдумчивого подхода. То же надо сказать и о нюансах современных строительных технологий, правильном выборе из огромного разнообразия строительных материалов. Даже если есть терпение и способность освоить все тонкости самостоятельно, на это потребуется огромное количество времени.

Наталья Бланкова
Маркетолог ООО Пересвет реал эстейт:
Выбор между коттеджным поселком и садовым товариществом обусловлен в первую очередь финансовыми возможностями покупателей. По комфорту, качеству систем жизнеобеспечения, наличию инфраструктуры и уровню безопасности коттеджные поселки существенно превосходят садовые товарищества.

Конечно, когда накопленные средства не превышают 1 1,5 млн руб., не стоит рассчитывать, что удастся реализовать самые замысловатые идеи. Дом не станет пряничным дворцом об осьми башнях, не будет блистать богатством отделки. Но, согласно оценкам аналитиков, мода на подобные эксцентричные постройки прошла еще в дикие 1990-е, а сегодня и весьма состоятельный покупатель все чаще выбирает классический проект двухэтажного дома на участке размером 8 12 соток.

Что касается удаленности от Москвы, то в настоящее время выбрать удобное место довольно затруднительно. В пределах 15 20 км от МКАД свободных участков под строительство коттеджных поселков практически не осталось (особенно на западе и северо-западе области).

Далее покупатель выбирает местоположение будущего дома. Исторически так сложилось, что по престижным направлениям (например, на Рублево-Успенском, Новорижском, Ильинском шоссе) сосредоточены дома представителей деловой и политической элиты, соответственно, и цены тут гораздо выше.

Александр Короткий
Руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании AG Capital:
Замедление темпов роста цен и снижение спроса практически не коснулись загородного эконом-класса. В 2006 году наметилась тенденция активного развития этого сегмента, где сегодня сконцентрировано более 50% всего спроса на загородную недвижимость. Постепенно предложение догоняет спрос, а в долгосрочной перспективе они будут соответствовать друг другу.

Среди строящихся загородных поселков преобладают готовые проекты коттеджей и таунхаусов. Данные проекты выдержаны в общем стиле, являются типовыми и не позволяют их владельцам вносить существенные изменения в планировку.
Люди, желающие возвести дом по собственному проекту, тоже довольно ограничены в выборе подходящего участка. В настоящее время в пределах 20 км от МКАД предложений земельных участков без подряда (т. е. земельного участка с подведенными коммуникациями, расположенного на единой территории поселка с развитой инфраструктурой) немного сказывается дефицит земли на популярных направлениях.

Современный загородный эконом-класс представлен дачными поселками. Основное их отличие от коттеджных поселков заключается в категории земли для строительства. В дачных поселках земли сельхозназначения переведены в дачный статус, что обходится девелоперу гораздо дешевле, чем перевод под индивидуальное жилое строительство. Соответственно, и земля в итоге обойдется покупателю в меньшую сумму.

Садовые товарищества уходят в прошлое, они строились в основном в советские годы. Жильцы таких товариществ обычно сталкиваются с целым рядом проблем: плохие дороги, низкокачественные или отсутствующие коммуникации и очистные сооружения, малая мощность электрических сетей, небольшой размер участков. Подобное жилье неликвидно и не привлекательно для покупки.

Кому лучше руководить строительством? Современный подрядчик интегрированная структура, включающая собственные строительные и производственные компании, что позволяет добиться значительной экономии на всех этапах возведения дома. Профессиональный подрядчик обеспечивает высокое качество строительства и гарантирует качество работы.
Постепенно приходит понимание, что самостоятельное строительство не принесет особой выгоды и только отнимет много времени и сил, а полученное качество будет гораздо хуже, чем при работе профессионального девелопера.

Возможная сложность для покупателя домовладения в дачном поселке трудности с пропиской, все остальное соответствует требованиям к загородному жилью: дачные поселки возводятся с учетом возможности круглогодичного проживания. В поселках есть качественные коммуникации, централизованные очистные сооружения и водопровод, современные каналы связи, инфраструктура и хорошие дороги.

Светлана Фуфаева
Пресс-секретарь группы компаний МИАН:
Как правило, те, кто планирует строительство загородного дома, стараются приобрести землю до конца осени, пока не выпал снег, чтобы уже весной начать строительство. Если говорить о выборе между коттеджным поселком и садовым товариществом, то он связан прежде всего с бюджетом. Первые поселки по статусу гораздо выше вторых. Важно и целевое назначение земли, и наличие пакета коммуникаций, обычно включающего магистральный газ и организованную систему охраны с сервисными службами поселка. Вследствие этого стоимость сотки земли в среднем отличается на 30%.
Средний бюджет для строительства деревянного дома площадью 200 кв. м без отделки на участке 10 соток составляет порядка $200 тыс. (с учетом стоимости всех коммуникаций). Новый дом с такими же параметрами в организованном коттеджном поселке обойдется как минимум на 30% дороже.

Как правило, застройщики поселков эконом-класса пользуются базой типовых проектов. Но если у клиента какие-то особенные запросы, то грамотный подрядчик справится с любым заданием. Клиенту придется дополнительно заплатить за индивидуальное проектирование, зато дом получится особенным.



Главная --> Публикации