Главная --> Публикации --> Ипотека с уплывающим процентом Октябрьская революция на "домэкспо" Оценка — «удовлетворительно» Новое в законодательстве. жилищное строительство Таунхаусы: мечта среднего класса

Часто в договоре не указывается, из чего состоит цена кв.м жилья

Приобретение жилья на этапе строительства - мера вынужденная, связанная с нехваткой денежных средств у покупателя. Обратная сторона экономии - риск невыполнения обязательств застройщиком. Например, задержка сроков сдачи дома, нехватка средств, строительный брак и недоделки и многое другое. Дабы не попасть на такие подводные камни, лучше узнать о них заблаговременно.

Выход из ситуации один. Конкретизировать в договоре не только срок завершения строительства всего дома, но и основных этапов строительства. Кроме того, можно прописать один пункт, согласно которому в случае затягивания сроков сдачи застройщик выплачивает штраф дольщику из расчета установленной суммы за каждый день просрочки.

Начнем с самого безобидного, хотя и малоприятного. Элементарная задержка строительства. Несмотря на закон от 1 апреля 2005 года, обязывающий застройщика в срок завершить начатое строительство, время сдачи дома госкомиссии и соответственно официальное заселение часто оттягиваются. Например, подрядчик или субподрядчик отказался выполнять начатые работы Уходит время на поиск новых строителей. Также частая причина срыва сроков - экономическая. Застройщик израсходовал средства дольщиков (пайщиков) на что-то и денег у него нет. Этим что-то могут быть другие объекты строительства, которые возможно не успели еще продать либо это могут быть непредвиденные расходы на дополнительные стройматериалы или работы по возводимому дому. Также причина безденежья может быть связана с подорожанием на рынке строительных материалов, услуг рабочих и пр

Кстати о незапланированных доплатах! Это тоже один из случаев Послужного списка засад. Часто в договоре не указывается, из чего состоит цена выкупаемого квадратного метра жилья. Поэтому, при нехватке средств застройщик может попросить денег, скажем на подключение к отоплению или для проведения электропроводки с целью освещения мест общего пользования (подъезд, лестничные клетки, лестница и пр.), настройке лифта и для чего угодно. Поэтому лучше заранее ознакомиться с перечнем работ и услуг, входящих в стоимость одного квадратного метра приобретаемой жилплощади, снять все спорные или непонятные вопросы и только потом подписать договор. В договоре как минимум должна стоять фраза: стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если уж вас просят доплатить Тогда вы вправе потребовать юридически оформленного обоснования сей доплаты с предоставлением документов, подтверждающих целевое использование ваших средств и бумаг наглядно демонстрирующих необходимость внесения дополнительного платежа. И то, это не означает, что вы обязаны вносить деньги. Во-первых, при грамотно составленном договоре вы вправе получить жилье за оговоренные в документе деньги и в соответствующий срок. Во-вторых, если ваша квартира уже фактически есть, то вы можете сказать, что вас вполне устраивает ваше жилье (вам пока не нужно общее освещение, воду проведут не минуя квартиры - стояк-то один а сдавать квартиру без электропроводки запрещено, так что). В общем-то вы не обязаны платить за недостроенное соседскоеПонятно, что быстрее от этого дом не построят, но есть шанс (пусть и минимальный) остаться при своих, что называется, заработанных непосильным трудом, денежках.

На сегодняшний день возможна ситуация, когда администрация района в силу своей власти по ряду объективных причин заменяет одного застройщика на другого. К сожалению в этом случае дольщику приходится ознакомиться с новыми ценами И, как правило, доплачивать, доплачивать, доплачивать Предугадать заранее такое практически невозможно.

Бывает, что в целом дом готов к сдаче и никаких препятствий для госкомиссии не выявлено, однако в отдельных квартирах возможны небольшие недоделки. Тогда покупатель имеет полное право не подписывать акт приемки своего жилья до устранения всех неполадок (неоштукатуренные стены, подтекающие батареи и пр.), особенно в случае, если дом сдается с отделкой. И опять же, при грамотно заключенном договоре, застройщик будет оплачивать штраф, поскольку вовремя не предоставил жилье в должном виде покупателю.

В случае неизбежных исправительных работ или недоделок по всему дому (на которые приходится тратиться) следует проводить экспертизу состояния здания и всех имеющихся в нем недочетов. Здесь, правильнее будет объединиться дольщикам вместе и решить, каким путем действовать дальше.

Еще один камень преткновения - отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру. Причин может быть много. В основном все они связаны с неверно оформленной документацией. Составление новых документов, переделка старых занимает массу времени. В этом случае, если есть возможность, лучше подождать. Все-таки застройщик (а именно он в большинстве случаев, берется оформить квартиру в вашу собственность) сам заинтересован в скорейшем оформлении права.

Довольно часто новоселы остаются без коммунальных услуг, например без электричества. Оказывается, что их официально не подключили к городской сети И, следовательно, они должны платить за электроэнергию по промышленным тарифам (более высоким), как строители. Кому это выгодно, понятно Вот только не ясно, почему такое происходит и кто отвечает за подобные нарушения? Тоже самое может произойти не только с электричеством, но и с водой, и с газом Честному приобретателю жилья остается только уповать на все тот же договор, где должно быть указано, что при передачи жилья продавец обязуется подключить его ко всем перечисленным в договоре сетям и коммуникациям. Вот с таким договором следует обращаться в местный орган власти, ибо собственнику восстановить справедливость самому практически нереально.

Покупатель не должен соглашаться с явным ущемлением своих прав.
Каждый год в Москве становится на 300 тысяч автомобилей больше. Согласно исследованиям столичного правительства, в 2010 году автопарк Москвы будет насчитывать порядка 4 миллионов автомобилей, а к началу 2015 года - свыше 5 миллионов. В условиях такого стремительного роста количества машин серьезнейшей проблемой становится недостаток паркингов.

Бывает правда ряд ситуаций, когда вопрос с регистрацией права приходится решать в судебном порядке. Например, двойные продажи. Это крайне неприятная ситуация, суть которой сводится к тому, что одну и ту же квартиру продают двум или более покупателям. Схема работы недобросовестного продавца в этом случае известна, но все равно некоторые покупатели попадаются на удочку мошенника. Избежать этого можно, прибегнув к помощи профессионального юриста, который, заодно может и проверить насколько правильно составлен ваш договор долевого участия с компанией-продавцом. Не секрет, что все договора, предоставляемые потенциальному покупателю, защищают в первую очередь застройщика, а уж только потом покупателя. Но ведь их можно дополнять и даже исправлять.

Когда строилась старая Москва, такие вопросы как создание гаражей и парковочных мест для автомобилей не рассматривались. В советские времена по мере увеличения счастливых обладателей автомобилей встал вопрос о месте размещения своего транспорта. И одним из решений этой проблемы стала площадка перед домом, которая и служила местом автостоянки. В это же время появились гаражные кооперативы, как правило, располагающиеся вдоль железнодорожных путей. В начале 90-х годов появились охраняемые частные автостоянки. Гаражи и частные автостоянки стали возможностью хранить свой автомобиль в относительной безопасности, но располагались они в некотором отдалении от жилой застройки, что создавало неудобства автовладельцам. Позже предпринимались попытки совместить безопасность и сохранность своего автомобиля с его наличием под окнами своей квартиры - так появились суррогатные гаражи во дворах, так называемые, ракушки.

Дефицит парковок привел к росту цен на машиноместа в паркингах и гаражах

Ситуация начинает меняться с появлением многоуровневых автостоянок - как наземных, так и подземных.

Такие способы парковки автомобиля активно используются и сегодня. Но все они имеют целый ряд минусов - от неэффективного использования имеющихся площадей под стоянку и создание неудобств жителям дома при хранении автомобиля во дворе до невозможности обеспечить всех желающих автовладельцев парковочными местами. Об эстетической составляющей подобных металлических конструкций вообще говорить не приходится.

Сегодня МГСН 1.01-99 от 25.10.2000г. О нормировании расчетных показателей требуемого количества машиномест для объектов жилого, общественного и производственного назначения в последней редакции (Постановление Правительства Москвы от 04.10.2005г. №769-ПП) говорит о том, что обеспеченность машиноместами должна составлять не менее 1, 1,7 и 2 м/м на 1 квартиру в зависимости от принадлежности дома к одной из трех категорий комфортности. Таким образом, муниципальные дома должны быть обеспечены минимум 1 м/м на квартиру, а дома коммерческие в зависимости от степени комфортности - минимум от 1,7 до 2 м/м на квартиру. Многие застройщики, увеличивая ликвидность строящегося жилья, превышают минимально установленные законом показатели обеспеченности машиноместами. Например, в элитных жилых комплексах на Ленинском проспекте, которые ОАО Квартал начинает строить в конце 2007 года, обеспеченность машиноместами составит 3,66 машиноместа на 1 квартиру в доме 106-1 и 3,95 - в доме 114- Машиноместа расположены в трехуровневых подземных автостоянках.

Сейчас создатели проектов жилых домов, согласно существующим законодательным нормам, предусматривают наличие автостоянок в своих объектах, в которых количество машиномест, как минимум, соответствует количеству квартир в доме.

Увеличивающийся дефицит парковок привел к стремительному росту цен на машиноместа в паркингах и гаражах.

В старых районах Москвы современные многоуровневые автостоянки появляются в результате реконструкции или нового строительства. Но площади, где могут строиться паркинги или гаражи в центре ограничены, поэтому пока преодолеть дефицит машиномест в Москве не удается. Согласно последним статистическим данным сейчас число автомобилей в столице примерно в два раза больше, чем количество мест для парковки.

Если сравнивать нынешние московские цены на машиноместа с европейскими, то нельзя сказать, что столица России по этому показателю впереди планеты всей. Но она находится в первой тройке. Так, например, в центре Лондона стоимость машиноместа может достигать 300 тысяч долларов (7,5 млн рублей). Примерно сопоставимы с московскими цены в Париже. Но с большим отставанием от Москвы идет другая европейская столица - Берлин, где стоимость места для автомобиля составляет лишь около 30 тысяч долларов.

В некоторых районах Москвы стоимость места для машины в подземной автостоянке превысила не только стоимость самого автомобиля (бизнес-класса), но и стоимость аналогичной по метражу жилой площади. Теперь место в гараже многоквартирного дома, стоимостью свыше 2,5 млн. рублей, можно встретить не только в сегменте жилья повышенной комфортности, но и в домах эконом-класса, находящихся в удалении от центра. Тем не менее, несмотря на дороговизну, покупатели столичной недвижимости готовы платить за места для своих автомобилей.

Что в цене?
Несмотря на то, что дефицит и ажиотажный спрос оказывают существенное влияние на стоимость машиноместа, есть и объективные характеристики, которые делают место в гараже более или, наоборот, менее дорогим. Среди них можно отметить следующие:

Подходы к ценообразованию на машиноместа у застройщиков отличаются. Цена устанавливается либо за машиноместо, либо за 1 кв.м площади машиноместа. Как сообщили в компании Квартал, удобно и для застройщика, и для покупателя, когда расчет стоимости ведется исходя из цены 1 кв.м. Практически невозможно запроектировать одинаковые по площади машиноместа. И несмотря на то, что машиноместо и в 18, и в 22, и в 30 кв. м рассчитано на парковку одной машины, уровень комфорта - разный. Выбирая машиноместо, необходимо сопоставить его параметры с классом и габаритами автомобиля, оценить удобство въезда-выезда, обзора, близость лифта (лестницы) и т.д.

При этом приобретение места в гараже еще на этапе строительства обойдется дешевле, чем то же место в полностью законченном объекте.

Влияние на стоимость машиноместа оказывает расположение паркинга. Машиноместо в подземной автостоянке дома повышенной комфортности будет стоить дороже, чем аналогичное машиноместо в наземной автостянке. Естественно, в элитном районе, на дорогой земле парковочное место по определению не может быть дешевле, чем в паркинге, который удален от центра города и находится в районе с жильем эконом-класса.

Кроме того, подземные паркинги имеют ряд характеристик, качественно отличающих их между собой. Так, подземные автостоянки могут быть как с однопутным, так и с двухпутным пандусом. Двухпутный пандус позволяет лучше координировать процесс передвижения в автостоянке. При такой организации не создается очередь из автомобилей на въезде и выезде. Немаловажным в паркинге является напольное покрытие. Чтобы избежать последствий взаимодействия пандуса с бензином и другими разъедающими веществами его покрытие должно быть сделано на основе эпокситных смол. Для защиты от распространения огня во время пожара, автостоянки должны быть оборудованы отсечными воротами, которые в случае возгорания перекрывают остальные этажи от источника пожара. Немаловажным является система дренажей, которая удаляет влагу, поступающую из внешней среды. Жители домов особое внимание уделяют возможности оказаться в автостоянке, спускаясь на лифте со своего этажа, а не делая пересадки с лифта, курсирующего только до первого этажа на лифт, спускающийся в подземный уровень и, тем более, не спускаясь по лестнице с выходом на улицу.

Качественные характеристики паркинга тоже серьезно влияют на его стоимость. Как для автомобилистов, так и для самих застройщиков есть существенные различия между парковочным местом в открытом паркинге (где автомобиль находится фактически на улице и подвержен всем воздействиям окружающей среды - холоду, ветру, снегу) и местом в закрытом, комфортном и теплом паркинге. В закрытом паркинге, где поддерживается оптимальная температура, не потребуется зимой очищать автомобиль от снега, прогревать двигатель и салон, а летом автомобиль будет защищен от прямых солнечных лучей и дождей. Такой вариант намного предпочтительнее для водителя и для автомобиля, но обходится он, конечно же, дороже.

К таким услугам могут быть отнесены меры по обеспечению безопасности - круглосуточная охрана, видеонаблюдение, система доступа. Вопрос безопасности - один из важнейших вопросов, имеющий множество нюансов. Поэтому система охраны в паркинге должна разрабатываться и поддерживаться профессионалами, которые имеют опыт в создании централизованных систем безопасности. Времена, когда главными элементами охраны на автостоянке были сторож в будке и забор, давно ушли в прошлое. Сегодня у профессиональных охранных структур есть серьезные технические средства, призванные обеспечить высокий уровень безопасности для паркингов - объектов, имеющих свои нюансы и специфику при организации охраны.

К вашим услугам
Важным для автомобилистов критерием при оценке паркинга становится наличие сопутствующих услуг.

И, конечно же, важную роль играет возможность сервисного обслуживания автомобиля - ремонта и автомойки. Что касается последней, то при ее размещении в подземных паркингах жилых домов есть некоторые особенности.

Немаловажным является наличие регулярной профессиональной уборки. В паркинг в разные времена года приезжают автомобили с заснеженных или мокрых улиц, поэтому должны быть предусмотрены способы очистки гаража, его защиты от слякоти и грязи.

За комфорт надо платить
Собственник машиноместа, как и собственник квартиры или нежилого помещения, обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему машиноместа, а так же участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Например, содержание машиноместа в подземной автостоянке жилого комплекса, построенного компанией Квартал, обойдется от 60 до 90 рублей за 1 кв.м площади машиноместа. Для средней площади машиноместа в 18 кв.м ежемесячные расходы на содержание составят 42 - 62$. Данные расходы включают в себя такие разделы как электроснабжение, эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, уборка гаража и прилегающей территории, охранные услуги и проч.

По действующим нормативам мойки в подземных паркингах положено устанавливать, когда машиномест 200 и более Количество постов и тип мойки (ручная или автоматическая) принимаются проектом из условия организации 1 поста на 200 машиномест и далее 1 пост на каждые последующие полные и неполные 200 машиномест. Допускается вместо устройства мойки использование существующих городских моечных пунктов, располагающихся в радиусе не более 400 м от проектируемого объекта. (МГСН 5.01-01 от 16.10.2001г. Стоянки легковых автомобилей).

Если в многоквартирном доме с подземной автостоянкой создано товарищество собственников жилья , то смета затрат на содержание машиномест утверждается на общем собрании членов ТСЖ, как правило на год, самими собственниками машиномест, которые являются полноправными членами ТСЖ.

Разброс цен зависит от спектра услуг, которые захотят получать владельцы машиномест. Например, уровень охраны, дополнительные системы безопасности, частота уборки и т.д.

Учитывая, что сейчас строительство любой недвижимости в Москве - жилья, офисных и торгово-развлекательных центров в большинстве случаев предусматривает создание наземных и (или) подземных парковок, можно предположить, что на новых объектах проблема с размещением автомобиля, будет стоять уже не так остро. Хотя во многих случаях стоит вопрос культуры водителей. Нередко, несмотря на большое количество свободных машиномест, многие автовладельцы ставят машину не на стоянку, а возле дома, хотя она может помешать проезду, создать неудобства для пешеходов и для жильцов дома.

По соседству с автомобилем
В феврале 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о разработке столичной программы Создание системы единого городского парковочного пространства. Программа рассчитана до 2010 года и предусматривает ряд мер для решения сложной обстановки с парковочными местами в городе. В частности, планируется создать целый комплекс объектов парковок и стоянок, а также нормативную базу, по которой данные объекты будут функционировать. В концепции программы отмечена необходимость создания парковочных мест по месту жительства, работы и мест массового посещения.

Паркинг в своем же доме - идеальное место для автомобиля. Особенно в тех случаях, когда автомобиль является для своего владельца чем-то более существенным, чем заурядное средство передвижения.

Конечно, большинство автовладельцев, хотели бы жить по соседству со своим автомобилем. То есть, иметь возможность сесть в машину, не выходя из дома, а не ходить на автостоянку в соседний микрорайон. При этом хочется, чтобы автомобиль находился в надежном месте. То есть, был бы защищен не только от хулиганов, угонщиков или случайно угодивших в стекло футбольных мячей, но и от вредных для здоровья авто воздействий природы - сырости, морозов, жары.

Процесс глобализации это взаимосвязь сырьевых рынков разных стран, установление отношений, связанных с совместным использованием сырьевой базы, а также производственных, торговых и финансовых контактов государств друг с другом. Поэтому все процессы, происходящие в мировой экономике, оказывают влияние на отдельные страны и их рынки, и Россия в данном смысле не исключение.

В начале сентября 2007 года прошла конференция, на которой обсуждали вопросы влияния макроэкономических факторов на процесс развития рынка недвижимости. В представленном материале мы расскажем, о чем шла речь на этом мероприятии, организатором которого выступила компания ТЕРРА-недвижимость.

Все эти движущие силы взаимосвязаны, изменение одного фактора приводит к сдвигам во всей системе, что, в свою очередь, влияет на сами факторы влияния. На этом основан метод системного моделирования. Аналитиками компании ТЕРРА-недвижимость были названы пять факторов, наиболее актуальных в настоящее время. Расскажем о них подробнее.

Рынок недвижимости любого государства чувствителен к изменениям, происходящим как в мире вообще, так и внутри самой страны. Среди первых можно назвать те, что затрагивают международные торговые и политические отношения, сырьевой рынок (энергоресурсы, металлы), глобализацию экономики (например, вступление в ВТО) и т. п. Ко вторым относятся те, которые связаны с развитием рынка строительных материалов, земельного законодательства, производственного сектора внутри страны, с реализацией государственных программ (Доступное жилье и др.), осуществлением внутренней финансовой политики, проведением политических выборов, крупных мероприятий типа Олимпиады и т. п.

Кризис рынка недвижимости в США
Кризис ипотечного кредитования в США разразился на волне ажиотажного спроса на недвижимость и гиперактивного роста цен на нее. Рынок коллапсировал, когда мировые экономические процессы явились причиной изменения внутренней кредитной политики в США. Результатом этого стали массовые невыплаты по ипотечным кредитам, разорение ипотечных агентств и банков, рост безработицы. Ситуация спровоцировала возникновение негативных тенденций на мировых финансовых биржах. Возникла угроза кризиса мировой финансовой системы. В настоящее время ведущие банки мира в целях сохранения мирового экономического баланса осуществляют дополнительные вливания средств в экономику США, оказывая ей инвестиционную поддержку. На российском рынке недвижимости в 2006 году происходили схожие процессы (ажиотажный спрос и гиперактивный рост цен). Но различие состоит в том, что наш рынок ипотеки не развит. Именно это позволило избежать здесь краха.

Вступление страны в ВТО
Процедура вступления России в ВТО политический шаг, необходимость, назревшая в условиях глобализации. Это позволит выйти на новый уровень в политических, экономических и социальных отношениях. Усовершенствованные законодательство, система контроля качества хозяйственной деятельности, международная тарифная политика дадут возможность унифицировать экономику, развивая ее в соответствии с мировыми стандартами. Такое реформирование требует длительного времени. Однако внутренние рынки могут быть подвергнуты жесткой атаке иностранных конкурентов. Рассматривая сегмент недвижимости с этой стороны, правомерно говорить о наличии угрозы появления на рынке иностранных девелоперов, производителей строительных материалов, финансовых структур, имеющих большую конкурентоспособность. Отечественные игроки рынка недвижимости (девелоперы, строительные компании, производители и финансисты) будут способны конкурировать только при поддержке государства и ведении политики протекционизма. С потребительской точки зрения вступление в ВТО положительно скажется на развитии экономики страны, но о прогрессивном значении этого шага правомерно будет говорить лишь в течение ограниченного времени. Конкуренция станет оказывать регулирующее воздействие на рынок: борьба за потребителя сделает строительство дешевле, финансовые продукты (ипотечные программы) доступнее, предложение жилья и услуг для покупателей обширнее. В долгосрочной перспективе при угрозе разорения неконкурентоспособных отечественных компаний, а следовательно, при появлении безработицы (в связи с недостаточностью у наших специалистов знаний для того чтобы работать в иностранных компаниях) благосостояние населения может резко упасть, как и спрос на недвижимость.

Российский рынок ипотечного кредитования
Развитие ипотечного кредитования гипотетически должно сделать жилье более доступным для населения, оно способно дать толчок к оживлению спроса, а значит, повлиять на темпы роста цен. Но это возможно только при поддержке и защите со стороны государства. На данный момент рост ипотечного рынка сдерживается вследствие низких доходов населения (выплата процентов по кредитам превышает средний уровень зарплат), неуверенности людей в завтрашнем дне, невысокого уровня финансовой культуры и недоверия к отечественной финансовой системе, авторитарной политики банков (односторонние изменения условий обслуживания кредитов, увеличение тарифов на расчетные услуги при совершении регулярных платежей), слабого законодательства, не защищающего интересы банков и потребителей.

Рынок нефти и рынок недвижимости
Главное в российской экономике ориентация на добывающий сырьевой сектор. В последнее время он получал сверхдоходы при максимально высоких ценах на нефть. Это повлекло за собой необходимость появления новых инвестиционных инструментов, и они были предоставлены недвижимостью. Нефтяные и газовые компании обладают мощными финансовыми ресурсами и имеют возможность открывать девелоперские подразделения и строительные компании. У них также есть крупные земельные активы. Благодаря средствам, полученным от нефтяного бизнеса, и развивается девелоперская деятельность, и стимулируется спрос на недвижимость. Так как переориентация экономики дело, которое растянется на несколько десятилетий, можно утверждать, что нефтегазодобывающий сектор останется ее локомотивом. А рынок недвижимости будет подпитываться средствами данного сектора.

Может показаться, что все перечисленные факторы не взаимосвязаны между собой и относятся к разным экономическим процессам. Но в действительности они составляют одну сложную систему экономических отношений. Например, процесс вступления в ВТО, затрагивая в мировом масштабе политику, экономику и социальную сферу России, повлечет за собой изменение законодательства в различных сферах (для сектора недвижимости финансовое, земельное законодательство и пр.), окажет влияние на стоимость энергоресурсов и сырья (в том числе для строительства), непосредственно затронет финансовую деятельность (в том числе ипотечного кредитования) и т. д.

Рынок производства строительных материалов
Рынок производства монополизирован (например, более 50% производства цемента находится в руках одной компании). Стоимость стройматериалов, а следовательно, и недвижимости зависит от политики монополии, роста цен на энергоносители и сырье. На рынке, о котором идет речь, существует значительный износ производственных мощностей, на модернизацию которых не хватает средств. По причине такого недостатка возникает дефицит продукции. Цены на строительные материалы растут из года в год. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что стоимость недвижимости на первичном рынке будет увеличиваться. Не исключено, что при вступлении в ВТО на рынок хлынут недорогие стройматериалы иностранного производства, которые начнут вытеснять отечественные.


Городские власти продолжают в рабочем порядке готовить меры протекционизма в отношении прав жителей столицы на доступное жилье в надежде ослабить натиск приезжих покупателей.

Рынок недвижимости, как и любой другой, это открытая система, на которую влияет как внутренняя, так и внешняя среда. Поэтому для более глубокой его оценки необходимо выделять доминирующий фактор воздействия, определять устойчивые причинно-следственные связи между ними, а не только внутреннюю конъюнктуру, на которую обычно обращают внимание и анализом которой, как правило, ограничиваются.

Давайте разбираться.
Разговоры о смерти столичной среднесрочной программы доступности жилья для москвичей несколько преувеличены. Имеются в виду появившиеся недавно в СМИ сообщения о том, что Федеральная антимонопольная служба (ФАС) якобы запретила введение квот на продажу новостроек в пользу жителей города.

Варяги в контексте столицы
Увы, полный успех вряд ли достижим. И проблема не столько в юридической казуистике, сколько в рыночном механизме распределения жилья.

В стремлении защитить право горожан на достойные условия жизни столичные власти в январе приняли постановление о среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье, которое предусматривает ряд преференций для коренных жителей. Наибольшее внимание привлекло обращение к застройщикам до 80 процентов своей доли жилья продавать не кому угодно, а москвичам, не менее десяти лет прожившим в городе на законных основаниях.

До 60 процентов жилья в Москве приобретается иногородними. Застройщикам неважно, кому продавать, лишь бы дороже. А рядовые москвичи не способны конкурировать с преуспевающими предпринимателями, ринувшимися в город со всей страны.

Предложение мгновенно вызвало бурю обвинений в его незаконности. В роли обвинителей, понятное дело, наиболее заинтересованные участники рынка, в первую очередь застройщики и риэлторы. И вот теперь со ссылкой на высокопоставленного чиновника ФАС появилось сообщение: служба считает предложение властей неприемлемым.

Параллельный рынок
Авторы этого не утверждают, но нетрудно предположить, что их идея заключается в создании параллельно с действующим рынком жилья еще одного локального, для коренных москвичей. За счет сужения круга потенциальных покупателей соотношение спрос предложение на вновь созданном рынке сместится в сторону предложения. В результате свободно складывающаяся на нем цена упадет, установится на более низком уровне.

Поэтому постановление действует в полном объеме, считает Н. Федосеев. Если мы получим официальный документ от ФАС с указанием, что у нас что-то чему-то не соответствует, то внимательно его изучим, обсудим и предпримем соответствующие шаги. Но мы готовы отстаивать свою точку зрения и считаем, что абсолютно правы.

Однако и. о. первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики Николай Федосеев сообщил, что никаких официальных протестов со стороны ФАС не было. И вообще ни одной бумаги по этому поводу городские власти не получали. Хотя времени было достаточно постановление принято в январе, а обсуждалось на заседании правительства и того раньше. При этом на заседании присутствовал прокурор города, и никаких возражений с его стороны не поступило (в том числе в части нарушений антимонопольного законодательства). В ходе согласования документа все стороны подключали свои юридические службы, не говоря уже об авторах. Его внимательно изучало правовое управление правительства, и никаких нарушений квалифицированные юристы не нашли.

Или другой пример. Предельные индексы роста коммунальных тарифов устанавливаются федерацией для всех регионов на разных уровнях. Опять неравенство... Так почему в одном случае надо учитывать специфику регионов, а в другом нет?

Равенство? Где бы его увидеть!
Основная претензия к программе состоит в том, что, дескать, возникает неравенство между гражданами разных субъектов РФ: столичные новостройки будут обходиться жителям регионов дороже, чем москвичам. Действительно, такое может случиться. На то он и городской бюджет, что расходуется на нужды горожан.

Говорят, что, выдвигая на инвестиционные торги условие о продаже части жилья исключительно москвичам, власти выламывают руки застройщикам, поскольку цены упадут. Но разве любой аукцион за право застройки не ставит своей целью выломать руки застройщику и добровольно-принудительно вытащить максимально возможную часть его прибыли в городской бюджет? Так какая разница, уменьшаем мы прибыль застройщика в ходе конкурсной процедуры, изымая ее в бюджет, или снижая цену продажи? В конце концов, не хочешь не участвуй.

Следующее обвинение звучит так: россиян собираются ограничить в праве свободного передвижения по стране. Но позвольте! Вторичный рынок полностью к услугам всех желающих, да и на первичном рынке минимум 20 процентов жилья эконом-класса постановление никак не затрагивает. Ну а элитных домов и домов бизнес-класса меры правительства вообще не касаются. Кстати, можно подумать, будто сейчас все россияне имеют равную возможность переехать в столицу! На такой подвиг способны лишь наиболее обеспеченные жители регионов.

Инфраструктура создана за счет городского бюджета, то есть налогов тех же москвичей. Так почему горожане должны платить за то и другое второй раз при покупке жилья? В то же время вполне логично, если за пользование инфраструктурой заплатят непричастные к ее созданию покупатели из других регионов.

Еще одно соображение касается земли. Не секрет, что около двух третей в рыночной стоимости столичного жилья составляют земля и городская инфраструктура. Но земля чисто городской ресурс, как бы коллективная собственность жителей города и только их.

Между прочим, если спросить самих москвичей, что они по поводу всего этого думают, то нет никаких сомнений в их ответе.

Департамент жилищной политики отвечает за обеспеченность москвичей жильем. Не всех россиян, а именно москвичей. Поэтому изыскивает соответствующие механизмы. Девелоперы, ясное дело, не хотят снижения цен и, соответственно, своей прибыли. Со своей стороны ФАС по должности обязан предупреждать все возможные проявления монопольной ереси, где бы она ни заводилась. В том числе предупреждать заблаговременно, в порядке профилактики.

Выросший спрос погонит вверх цены для москвичей, а подросшее предложение на вторичке снизит их для всех остальных. В результате те и другие цены начнут быстро сближаться. Равновесие установится на уровне, когда разница цен на внутреннем и внешнем рынках составит семь-десять процентов. Это стоимость издержек по купле-продаже.

Минор... для тонуса
Серьезно снизить цену жилья для москвичей, на мой взгляд, все же вряд ли получится. Допустим на минуту, что меры столичных властей реализованы и в первый момент привели к ожидаемому успеху: цены на новостройки для москвичей упали (а для остальных, естественно, подросли). На подешевевшее жилье мгновенно появится дополнительный спрос, причем не столько со стороны остронуждающихся москвичей, сколько со стороны граждан, имеющих деньги, которые начнут действовать через подставных лиц. Приобретенное жилье мгновенно окажется на вторичном рынке.



Главная --> Публикации