Главная --> Публикации --> Один соинвестор – одно машино-место Ипотека с уплывающим процентом Октябрьская революция на "домэкспо" Оценка — «удовлетворительно» Новое в законодательстве. жилищное строительство

- За квадратный метр в кирпичной пятиэтажке новоселу сейчас придется отдать в среднем чуть более $4 тыс., - говорит Репченко. - Покупай он квартиру в типовом панельном доме, экономия была бы налицо - примерно $250 на каждом квадрате. Но тем не менее многие покупают квартиры именно в старых пятиэтажках.

На фоне стремительно пикирующего доллара закончился и годовой застой на столичном рынке жилья. Москвичи вновь взялись совершать операции с недвижимостью, что спровоцировало заметный скачок цен. При этом в первую очередь дорожает отнюдь не элитное жилье, а квартиры в малопрестижных хрущевках и старых кирпичных пятиэтажках. Их цена теперь вплотную приблизилась к стоимости жилья в современных панельных высотках. При этом, по мнению большинства аналитиков, плата за метр ветхого жилфонда в ближайшее время будет только расти. По словам директора аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU) Олега Репченко, только за минувшую неделю цены выросли на 0,2-0,3%.

- Да, они маленькие, но зато они удобно расположены, - говорят специалисты ирн.RU. - Основная их часть находится недалеко от Третьего транспортного кольца. Найти в этих краях добротный и дешевый новострой практически невозможно. За эти деньги вам в лучшем случае предложат панельный дом на окраине города. Пока при выборе жилья покупатели будут обращать внимание на месторасположение, подобная вторичка будет востребована. К тому же если подумать, то маленький размер квартиры для многих - огромный плюс. В монолитных новостройках однокомнатные квартиры достаточно велики - около 50-60 кв.м. Не всем это по карману. И те, у кого лишних денег нет, предпочтут покупать квартиры в старых домах, где площадь варьирует в районе 28-30 кв.м.

И ситуация вряд ли изменится. Построенные полвека назад пятиэтажки - лакомый кусочек для потенциального покупателя.

Ветхость строений - как ни странно, тоже плюс.

- Удивляться не стоит - старые квартиры в хрущевках могут стоить столько же, сколько и в современных монолитных домах. А в некоторых случаях и дороже, - говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Consulting Лана Волохина. - Четыре тысячи долларов - отнюдь не верхняя планка. Некоторые хрущевки и кирпичные пятиэтажные дома расположены внутри Третьего транспортного кольца, и цена там значительно выше. Так, на Ленинском проспекте стоимость метра варьирует в районе $5-7 тыс. Да, это некомфортное жилье, но оно находится практически в самом центре города.

Правда, есть мнение, что рост цен может затронуть весь рынок недвижимости. Виной тому дефицит цемента, который вот уже несколько лет наблюдается в России.

- Эти дома скоро будут сноситься, а значит, взамен старого жилья их владельцы смогут получить новое, - отмечает директор аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. - Город сейчас активно строит социальное жилье, куда и будут переселять жильцов этих пятиэтажек. На это и рассчитывает большинство покупателей, которых вряд ли отпугнет дороговизна.

- Бытует мнение, что рост цен можно остановить: достаточно снять пошлины на ввоз более дешевого импортного цемента, но лично мне верится в это с трудом, - говорит Лана Волохина. - Нет, пошлины, конечно, снимут или уменьшат, но вот на ценах это не отразится. Это будет показательной акцией успокоения. Но кардинально ничего не изменится. Недвижимость будет постепенно дорожать. Ведь это выгодно всем участникам рынка.
Юрий Лужков собирается отменить плату за подключение к электросетям. Сейчас эти расходы несут компании-застройщики. Присоединение обходится им в 1,5 тыс. долларов за 1 кВт. Если в доме 250 квартир, которым требуется стандартная мощность, подключение обойдется в 4,5 млн долларов. Участники рынка не уверены, что отмена этого тарифа приведет к снижению стоимости на квартиры, основная проблема не подключение, а наличие мощностей.

По данным специалистов, с начала года цемент в среднем подорожал на 75 процентов. Для строительства социального жилья цемент в Москве продается по цене примерно 4,2 тыс. рублей за тонну. И это еще льготная цена: на рынке цемент уже сегодня стоит свыше 6 тыс. рублей за тонну.

Введение в эксплуатацию всех коммуникаций может обойтись в сумму от 10 до 40 50% от стоимости всего строительства Во вторник на заседании правительства Москвы, на котором рассматривалась концепция городской программы по энергосбережению на 2009 2013 годы, Юрий Лужков сообщил, что все соответствующие документы по этому вопросу в ближайшее время должен подготовить его первый заместитель Юрий Росляк, курирующий эту сферу.

Мэр Москвы Юрий Лужков хочет сократить нагрузку на застройщиков жилья. Он поручил подготовить протест против платы застройщиков за технологическое присоединение к электросетям.

По его мнению, бешеные тарифы на присоединение останавливают инвестиционное развитие города. Плату берут до того, как инвестиции начинают работать, отметил Юрий Лужков. Это недопустимо.

Все считают плату за присоединение нормальным явлением, я считаю это возмутительным, заявил на заседании мэр города.

Для физических лиц стоимость подключения для коммунально-бытовых нужд к мощностям не более 15 кВт составит 5,5 МРОТ. В целом по России плата за технологическое присоединение предусмотрена в 33 регионах.

Плата за технологическое присоединение застройщиков к распределительным энергосетям, введенная в рамках соглашения между Федеральной службой по тарифам, РАО ЕЭС России и правительством Москвы, предусмотрена в Москве с октября 2006 года. Тариф для юридических лиц составляет 39,2 тыс. рублей для сетей среднего напряжения (6 20 кВт) и около 45 тыс. рублей для сетей низкого напряжения менее 1 кВт.

Энергетики мотивируют введение такого тарифа тем, что для модернизации или расширения возможностей энергосистемы того или иного региона требуются значительные инвестиции. А застройщики отмечают, что введение платы за техприсоединение увеличивает стоимость и так не дешевого жилья.

Ранее расходы на строительство объектов энергетической инфраструктуры прокладку кабельных линий, строительство трансформаторных и распределительных станций, питающих центров несли компании-застройщики. Позже эти работы стали выполнять энергетические компании, а застройщики платить за присоединение.

Как рассказал генеральный директор строительной компании Инквартстрой Игорь Григорян, выставляемая застройщику смета по присоединению к сетям составляет порядка 1,5 тыс. долларов за 1 кВт мощности. Например, при строительстве дома на 250 квартир и потребности в электроэнергии, рассчитанной в объеме 12 кВт на квартиру (исходя из среднего набора используемых электроприборов), плата за присоединение составит около 4,5 млн долларов.

Ранее Юрий Лужков и губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко обращались в правительство с просьбой в кратчайшие сроки решить проблему с платой за присоединение к электросетям строящегося жилья. Столичный мэр на совещании в феврале 2007 года по вопросу строительства жилья для военнослужащих отмечал, что плата за присоединение к энергосетям увеличивает стоимость 1 кв. м жилья на 5 тыс. целковых, а губернатор Северной столицы заявляла, что сумма за присоединение, которую выставляет РАО ЕЭС России, необоснованно высока.

А управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Новостройки Наталия Тихоновская отмечает, что в структуре затрат на реализацию проекта подключение к электросетям является несущественной статьей расходов и такая практика не окажет заметного влияния на ценообразование московской недвижимости.

Причем эту сумму нужно проводить на начальном этапе строительства, до ввода здания в эксплуатацию. В итоге растет стоимость квартир.

По оценке Игоря Григоряна, введение в эксплуатацию всех коммуникаций может обойтись в сумму от 10 до 40 50% от стоимости всего строительства в зависимости от обеспеченности района строительства общей инфраструктурой.

При заключении сделки по приобретению мощностей, необходимых для объекта, основной проблемой становится их наличие, а не стоимость подключения, говорит госпожа Тихоновская.

СИТУАЦИЯ с выводом промышленных предприятий из центра города на сегодняшний день отличается от того момента, когда вывод только начинался. Два года назад правительство Москвы искало причины, по которым это можно сделать. Сегодня сами предприятия ищут причины закрыться и на этом месте построить жилье или офисный центр. Но так ли это хорошо, как кажется на первый взгляд?

По его мнению, затраты на присоединение могут взять на себя субъекты Федерации или федеральные власти, которые должны готовить инфраструктуру для стимулирования строительства и развития территорий. Но в целом инициатива мэра не решит проблему наличия мощностей, необходимых для нового строительства, заключает Наталия Тихоновская.

ПО ПРОГРАММЕ вывода промышленных предприятий в год только в одном Центральном округе освобождается порядка 40 га. В следующие 5 лет там нужно освободить пока занятые производственными мощностями еще 360 га. Однако освобождение - не всегда переезд завода или фабрики на окраину. Гораздо выгоднее предприятие реформировать - другими словами, уплотнить на его же собственной территории. Это удобный и наиболее дешевый подход к реконструкции центра. Ведь раньше землю заводам выделяли, не считаясь с экономической целесообразностью. И где 50 лет назад вырос один завод, теперь с большей выгодой могут жить как минимум три. Но любое предприятие - это рабочие места и выпускаемая продукция. "Городу нужно и то и другое, - считает префект ЦАО Геннадий Дегтев. - У нас есть перечень заводов и фабрик, которые по этим причинам трогать нельзя. Вредные, но нужные и потому выводимые из центра города по соображениям экологичности обязуют сначала построить новые цеха и только потом переезжать".

Полезные цифры

Вредные метры

Между тем промышленные производства уже не загрязняют столичный воздух до такой степени, как это было лет 10 назад: многие из них работают время от времени или вообще превратились в склады и свалки. Из предприятий, уже покинувших Центральный округ пару лет назад, экологическую обстановку города качественно улучшил Каучуковый завод. По данным Москомприроды, после сокращения на предприятии объемов производства и изменения технологии вредные выбросы сократились почти на 120 тонн в год. На 14 тонн в год стало меньше вредных выбросов и после ликвидации нескольких цехов "Красной Пресни".

Строительство на Шаболовке (см. фото) и заставило усомниться: а так ли хорошо, когда предприятие выводят? Может быть, в некоторых случаях стоит спрашивать москвичей, живущих по соседству, что именно нужно построить напротив их домов? На той же Шаболовке не то что вредного производства, там давно ничего не было. Непроизводственные площади занимали какие-то склады. И вот теперь вырастут пять (!) многоэтажек вплотную к жилым домам. Пенсионеры из соседних домов плачут на лавочках, что жить в таких условиях невыносимо. Можно, конечно, говорить о том, что внешний облик предприятий не соответствует современным представлениям о городской застройке в центре. Но за ними, в отличие от многоэтажных домов, хоть небо было видно.
Неизвестное ООО Прана, которое в мае заплатило 100 млрд руб. за лот #13 активов ЮКОСа, победив в трехчасовом торге Роснефть, интересуется воронежской недвижимостью. Прана готова выкупить доли миноритариев в приобретенной у ЮКОСа Воронежнефтепродуктавтоматике (ВНПА). Эта компания занимается сдачей в аренду около 5 тыс. кв. м офисных площадей. В случае неудачи Прана может продать актив, заработав на сделке с ЮКОСом 30-40 млн руб.

В 2003 г. на высвобожденных территориях механического завода "Спринт" (Климентовский пер., 4) и ООО "Орион Руссо" (ул. Усачева, 3) начато строительство объектов площадью 31, 9 тыс. м2, две трети из которых - жилые дома. На участке перебазированного Московского метизного завода (Шмитовский пр., 16) в 2005 г. возведут несколько жилых домов площадью больше 100 тыс. м В результате реорганизации территории ЗАО "Москарз "АМО ЗИЛ" (ул. Шаболовка, 21) в 2004 г. появится комплекс зданий площадью 70,3 тыс. м2, две трети из которых - также жилые.

ВНПА Прана приобрела в мае, когда в трехчасовой конкурентной борьбе с Роснефтью выиграла на аукционе право купить лот #13 из активов ЮКОСа за 100 млрд руб. Стартовая цена лота составила 22 млрд руб. Часть активов Прана затем перепродала Роснефти за 90 млрд руб. (см. Ъ от 3 июля), но другие по-прежнему находятся в ее собственности. Конечные владельцы ООО Прана неизвестны -- ее собственником является офшорная структура и гендиректор Владимир Есаков, который с прессой не общается. В ФАС конечных бенефициаров Праны раскрывать отказываются.

Как сообщила вчера Федеральная антимонопольная служба (ФАС), от ООО Прана 23 августа поступило ходатайство на покупку 49,34% голосующих акций ОАО ВНПА. Как говорится в документах ФАС, в связи с необходимостью дополнительного получения информации срок рассмотрения ходатайства продлен до 21 ноября. В ФАС отказались уточнить, какого рода данные интересуют службу, но отметили, что контакт с представителями Праны по этому поводу установлен.

Кроме ВНПА Прана не перепродавала Роснефти акции купленных у ЮКОСа ЗАО Ю-СВЛ (50%), ЗАО ЮТ-ойл (70%), ЮКОС-Импорта (100%), ООО Ю-Мордовия (20%), ООО ЮКОС-Восток Трейд (Прана консолидировала 100%), Топмастера-Риэлти (100%), ООО Объединенный центр исследований и разработок (77%) и НИИ Экономики авиационной промышленности (61%, второй акционер -- Росимущество).

Как рассказал Ъ источник, знакомый с материалами оценки лота #13, на 1 октября 2006 года единственным видом бизнеса ВНПА являлась сдача в аренду помещений, находящихся в принадлежащей компании части здания в Воронеже по адресу ул. Кирова, д. На ее долю приходилось 4,9 тыс. кв. м из 6,4 тыс. кв. м. Другим владельцем здания является администрация Воронежской области. Вчера в ФАС отказались обсуждать, владеет ли ВНПА еще какими-либо активами.

Господин Герасимов вчера отказался сообщить Ъ, намерен ли он продавать свою долю Пране, отметив лишь, что у него с этой компанией нормальные деловые отношения. Бизнесмен в разное время являлся учредителем и совладельцем нескольких фирм в Воронеже и области. Участники рынка называют господина Герасимова бизнесменом регионального масштаба и рассказывают, что в сферу его интересов входят сделки с недвижимостью и ресторанный бизнес. По словам бывших сотрудников воронежского филиала ЮКОСа, около трех лет назад господин Герасимов делал попытки скупать акции ВНПА у физических лиц, но неудачно.

В ВНПА Пране принадлежит 50,66% обыкновенных акций (38% от уставного капитала). Вторым крупнейшим акционером компании является бизнесмен Владимир Валерьевич Герасимов, в собственности которого находится 36,2% голосующих акций, или 29,4% от уставного капитала. Всего, по данным последнего квартального отчета, у воронежской компании 86 акционеров.

По закону об АО цена, предложенная за бумаги миноритариям, не может быть ниже наибольшей цены, по которой покупатель сам приобретал эти акции. То есть в ходе аукциона по распродаже активов ЮКОСа Прана заплатила за долю в ВНПА 52 млн руб. (около $2 млн). По мнению коммерческого директора MR Group Ирины Дзюбы, исходя из параметров здания, его можно оценить в $8,3-9,6 млн. На долю ВНПА, в которой Прана пока контролирует половину, приходится около 75% площадей ($6,2-7,2 млн). То есть даже просто перепродав по рыночной цене свою долю в ВНПА, Прана может заработать на этом активе ЮКОСа $1,1-1,6 млн.

По словам господина Герасимова, оферта миноритариям была сделана в соответствии с законом об АО. Он предусматривает обязанность компании-покупателя более 30% акций эмитента сделать оферту остальным участникам общества по цене, заплаченной самим покупателем за акции. Как сообщается в материалах ВНПА, она получила предложение о покупке акций 17 июля. Срок действия оферты -- 70 дней. Обыкновенные акции ВНПА Прана предлагает купить за 33,775 тыс. руб., привилегированные -- за 19,930 тыс. руб.



Главная --> Публикации