Главная --> Публикации --> Где на юго-западе жить хорошо? Банки предлагают сыграть в ипотечную рулетку по-русски Ипотеке прописали апгрейд В краевом центре собственники жилья задним числом узнают о том, кто хозяйничает в их домах Загородный капитал обещает вырасти на 20%

Удачнее всего сфотографировать офисное здание получилось у художника Александра Евтеева, президента творческого союза "Фотоискусство". Возможно, жюри привлек неожиданный ракурс, но скорее всего то, что Евтеев умудрился впихнуть в один снимок сразу три деловых центра на Кадашевской набережной - BASF, Commerzbank и здание Европейской комиссии.

В среду в столице наградили лучшего фотографа офисного здания. Почти одновременно продавцы деловой недвижимости разработали единую классификацию для всех офисов международного класса в Москве. Теперь арендаторы и покупатели будут точно знать, чем, кроме цены, офис класса А отличается от делового центра класса В или конторы класса С.

Идея учредить конкурс на лучшую фотографию офисного здания Москвы пришла менеджерам международных риэлторских компаний на фоне бешено растущих цен на аренду высококлассных офисов в столице. По данным аналитиков "Стайлз энд Рябокобылко", арендные ставки самых дорогих офисов в центре города в августе в среднем зашкалили за $551 за кв.м в год (еще в мае этого года базовая ставка была $497, а в феврале - $490 без учета коммунальных платежей и обслуживания). Вместе с оплатой тепла и электричества, техобслуживанием, страховкой и прочими взносами цена квадратного офисного метра доходит до $1200 в год. Но то, по какому принципу риэлторы разделяют офисы на классы, до последнего времени оставалось загадкой для покупателей и арендаторов. Объявления об аренде "офиса класса А+ в центре Москвы" могли означать все что угодно - от нового "интеллектуального задания" с эксклюзивной отделкой, фитнес-центром, большой подземной стоянкой и всеми мыслимыми системами связи до наспех реконструированного НИИ с наследством из вечно спящей вневедомственной охраны и уборщиц в засаленных халатах.

- Я еще снимал Башню-2000 на набережной Тараса Шевченко, но была плохая погода, - весело сказал Евтеев, получая диплом победителя. - Мне вообще эта башня очень нравится, теперь буду ее фотографировать.

Теперь столичные спецы в области недвижимости выдали общественности подробную классификацию московских офисов по категориям А, В и С. И отныне каждый арендатор или покупатель казенных площадей может сравнить то место, где работают его сотрудники с общепринятыми канонами. Сами конторские служащие тоже могут узнать много нового о своих условиях труда - к примеру, сравнить условия в своей фирме с мировыми стандартами.

- В Москве за последние годы появилось достаточно классных офисных центров, - считает менеджер по связям с общественностью компании "Стайлз энд Рябокобылко" Елена Кузьмина. - Однако их классификация несколько отличается от той, что принята за Западе. Для Москвы очень важна, к примеру, близость к центру или к транспортным развязкам. А наличие автостоянки по числу сотрудников офиса для Москвы можно считать роскошью.

Высококачественная стандартная отделка, современные инженерные системы, включая BMS (система управления зданием).
Профессиональное управление зданием.
Удобный подъезд и транспортное сообщение в районе офиса.
Система кондиционирования не ниже 2-трубной.
Подвесные потолки.
Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м.
Открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол.
Современные стеклопакеты и их рациональное расположение.
1 Высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 с.
1 Подземная парковка.
1 Качественные материалы в отделке общих помещений.
1 Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее одного на 100 кв.м арендуемой площади.
1 Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.
1 Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
1 Два независимых источника энергоснабжения (мощность для низковольтных сетей не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади + 20 Вт дополнительно для освещения).
1 Нагрузка на межэтажные перекрытия не более 400-500 кг на 1 кв.м.
1 Наличие системы безопасности и контроля доступа в здание.
1 Столовая для сотрудников и другие удобства.
2 Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м.

Классификация офисов Москвы

По данным Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, StilesRiabokobylko/CushmanWakefield HealeyBaker.
Граждане пока не спешат принять участие в налоговой амнистии. Как сообщило федеральное казначейство агентству Интерфакс-АФИ, к 1 сентября объем декларационных платежей, поступивших в федеральный бюджет при упрощенном декларировании доходов, составил 418 миллионов. Эти результаты по-прежнему оцениваются экспертами как низкие. Но, как показали события последних дней, похоже, еще у одной категории россиян появился весомый стимул принять участие в этой компании. Речь идет о владельцах жилой недвижимости, сдающих квартиры в аренду.

Офисное здание класса А должно соответствовать минимум 16 из 20 перечисленных категорий.
Офисное здание класса B должно соответствовать не менее 10 из этих критериев.
Офисное здание класса С удовлетворяет любым 8 из 20 показателей.

Налоговые эксперты заранее предупреждали о том, что владельцы квартир, сдаваемых в аренду, находятся в зоне риска. Излюбленный метод действий правоохранительных органов, когда в иностранную компанию, имеющую филиал в России, поступает запрос через налоговую инспекцию: Представьте нам список адресов жительства ваших сотрудников. Делается это для того, чтобы выявить арендодателей. Поэтому в самом рискованном положении оказываются граждане, сдающие квартиру иностранцам, - рассказывает управляющий партнер Пепеляев, Гольцблат и партнеры Сергей Пепеляев.

На минувшей неделе ФНС разослала владельцам нескольких квартир требования подать декларацию и уплатить подоходный налог со средств, полученных от сдачи квартиры. Пока говорится только о текущих налогах, но, скорее всего, гражданам, уже попавшим в поле зрения налоговиков, могут быть предъявлены претензии и за прошлые годы. Налоговая амнистия дает им шанс получить отпущение грехов по всем правилам и обезопасить себя от дальнейшего преследования со стороны налоговых органов.

Напомним, что налоговая амнистия началась в России 1 марта этого года и продлится до 1 января 2008 года. По состоянию на 1 сентября россияне легализовали в ходе налоговой амнистии доходы на сумму 3,22 миллиарда рублей. Лидером по объему декларационных платежей по-прежнему остается Москва, где физлица заплатили в ходе налоговой амнистии 268,3 миллиона рублей и легализовали доходы более чем на 2,06 миллиарда рублей. За Москвой с большим отрывом следует Санкт-Петербург, где в бюджет перечислено 21,9 миллиона рублей и легализовано 168,7 миллиона рублей.

Отметим, что квитанция о декларационном платеже обезопасит гражданина от дальнейших претензий налоговиков только в пределах уплаченной им суммы. Действие закона не распространяется на граждан, вина которых за налоговые преступления установлена судом и обвинительный приговор вступил в силу, если соответствующая судимость не снята и не погашена.

Если планы минфина будут выполнены, то запланированные 8 миллиардов рублей составят аж 0,5 процента от расчетной доли теневых доходов граждан. Эти расчеты, конечно, экспертные, но не удивлюсь, если они окажутся недалеки от истины, - отметил Дмитрий Путилин.

Сложно оценить эти цифры иначе как полный провал мероприятия, считает управляющий партнер консалтинговой компании Tax Group Дмитрий Путилин. Ведь задекларированные в упрощенном порядке 3,22 миллиарда рублей - это приблизительно по 36 рублей на каждого трудоспособного жителя России.

Для меня, как для налогового консультанта, пока непонятно, как будут развиваться события в будущем, когда, допустим, в отношении моего клиента будут выявлены факты сокрытия доходов, по которым он заплатил декларационный платеж. Будут проверяющие и следственные органы выяснять источники доходов, доказывать сокрытие, пытаться взыскать штраф, привлечь к уголовной ответственности? Или они удовлетворятся квитанцией об уплате декларационного платежа? Честно говоря, не верится, что квитанция их удовлетворит, - отметил Дмитрий Путилин. Кроме того, неизвестно, как государство будет использовать данные о декларационных платежах отдельных граждан. Составлять тайные списки? Брать на заметку? Проводить оперативные розыскные мероприятия? - говорит эксперт.

Впервые в России в законе из шести статей гражданам дали реальный шанс на абсолютно законных основаниях, без дополнительных вопросов со стороны налоговиков, походов в налоговую легализовать свои доходы. Для государства это очень широкий жест. Но краткость закона - одновременно и его недостаток, считает эксперт.

Программа обеспечения жильем на селе провалена, - об этом в конце минувшей недели заявил заместитель губернатора Леонид Шорохов.

Среди причин, которыми вызваны столь низкие результаты, Дмитрий Путилин называет также недостаточную информированность граждан. Из рук вон плохо поставлен PR этого мероприятия. Мало кто знает об амнистии даже из людей бизнеса, которые о налогах знают не понаслышке, - считает он.

- Все показатели национального проекта в Красноярском крае перевыполняются. В 55 муниципалитетах запланировано оказать помощь в приобретении жилья 1064 молодым семьям. За восемь месяцев 2007 года 361 семья получила на улучшение жилищных условий в общей сложности 360 миллионов рублей в качестве государственной поддержки. Годовой план перевыполнен на 273 процента, - рапортует руководитель отдела стратегического планирования этого департамента Татьяна Веселовская. Однако руководитель краевого агентства по реализации жилищных программ администрации края Александр Костылев придерживается иного мнения.

Сенсационное резюме, прозвучавшее на заседании рабочей группы по реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, выглядело неожиданным на фоне оптимистичных победоносных отчетов краевого департамента градостроительства и архитектуры.

Из этих же фактов исходил в своей резкой оценке и замгубернатора Шорохов.

- В краевой программе Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов в сельской местности на 2006-2008 годы участвует только 21 территория края. Помощь по этой программе получат всего 96 семей. Другие краевые целевые программы, касающиеся обеспечения жилья в сельской местности, выполнены с еще меньшим результатом, - считает Костылев.

- Дисбаланс объемов строительства между городом и деревней очевиден, это еще одна наша болевая точка. Если десять лет назад 70 процентов жилья строилось в крае и только 30 процентов приходилось на Красноярск, то сейчас все обстоит с точностью до наоборот, - считает заместитель губернатора Николай Глушков.

Думается, корни противоречий следует искать в самой структуре красноярского строительства. С одной стороны, в последние годы край является одним из неоспоримых лидеров по вводу жилья не только в СФО, но и в стране. По данным крайстата, в прошлом году мы построили на 15,2 процента квартир больше, чем в предыдущем. За 7 месяцев этого года в регионе возведено 300 тысяч квадратных жилых метров, прирост составил уже 66 процентов. Такие успехи во многом обусловлены реализацией приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, а также 14-ти краевых и федеральных целевых жилищных программ: по переселению жителей северных территорий, переселению из ветхого и аварийного жилья, обеспечению доступным жильем молодых семей и других проектов. Безусловно, такие победы позволяют делать радостные отчеты и оптимистичные прогнозы. Но внутри этих впечатляющих цифр, в структуре их слагаемых картина оказывается неутешительная.

Правда, основные предпосылки строительного дисбаланса краевые чиновники видят не в объективных факторах рынка, требующих адекватных решений, а в субъективных тормозах.

Причин, по которым буксует строительство на селе, множество. Это и жесточайший дефицит квалифицированных строительных кадров в деревне, и недостаток подходящих типовых проектов, и удаленность от стройплощадок производителей стройматериалов, и многое другое. Частным застройщикам элементарно выгоднее строить жилье в Красноярске, где его средняя цена сегодня составляет 40 тысяч рублей за квадратный метр, чем дома в районах, где стоимость готового квадрата втрое дешевле.

Обвинения местных властей в пассивности отчасти обоснованны. К примеру, с начала действия краевого Закона О субсидировании процентной ставки по кредитам, привлеченным работникам бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий выдано 1263 субсидии. В 2006 году администрация края выдала более 200 сертификатов жителям Канска и Ачинска, Большемуртинского, Емельяновского района и многих других. Недостатка денег на субсидии краевой бюджет не испытывает. Однако сегодня заявки из районов поступают вяло. Такое впечатление, что абсолютно никто не нуждается в жилье в Боготольском, Дзержинском, Партизанском, Пировском, Саянском, Уярском и других молчащих районах.

- Главная причина такого результата - нежелание глав муниципальных образований реализовывать жилищные программы. С ними проведена соответствующая учеба. Однако они лишь просят денег, но не выполняют условия, которые требуются от них, - считает Николай Глушков.

В свою очередь, районные власти находят свои оправдания.

- Это непонятная ситуация. Мы достаточно жестко критикуем представителей этих администраций, - говорит Глушков.

Именно с проблемы привлечения на село молодых специалистов чиновники решили начать, наконец, решение провального жилищного вопроса. Пункт о закреплении в сельской местности молодых специалистов - выпускников Красноярского агроуниверситета внесен в повестку следующего заседания рабочей группы по реализации жилищного нацпроекта.

- В Шарыповском районе уже стоят четыре дома, готовых для заселения, но не хватает специалистов, желающих в них жить и работать в деревне, - объясняет сложившуюся ситуацию глава района Геннадий Качаев.

Расчет прост: к Олимпиаде-2014 цена недвижимости вырастет, скорее всего, не на 14%, а гораздо больше. В условиях стагнации цен на московскую недвижимость банки уже не спешат с предложениями типа ипотека плюс ремонт для столичных жителей. Зато теперь они актуальны для новой, практически гарантированной точки роста -- Сочи. Впрочем, конкуренты ВТБ-24 пока не готовы последовать его примеру.

Кстати
Полномочный представитель президента РФ в СФО Анатолий Квашнин предлагает свой способ стимулирования строительства жилья на селе. Он рекомендовал главам сибирских регионов заложить в бюджеты 2008 года строительство высокотехнологичных индивидуальных домов в каждом населенном пункте. Мы должны показать сельским жителям, как можно жить достойно, не выезжая в город, - считает полпред.
Банк ВТБ-24 объявил о запуске новой ипотечной программы 114% для Сочи. Клиентам, приобретающим недвижимость в городе, банк может выдать кредит, сумма которого на 14% превышает оценку квартиры. Эта цифра, конечно, связана с годом проведения Олимпийских игр. Вместе с тем это позволительный для банка уровень риска -- за четыре-пять месяцев рост цен сократит соотношение кредит-залог до обычных 100%, пояснили в ВТБ-24.

Получение статуса олимпийской столицы 2014 года послужило толчком к развитию рынка недвижимости Сочи, повысило его инвестиционную привлекательность. Мы считаем необходимым поддержать клиентов нашего банка, обеспечив им максимально выгодные условия ипотечного кредитования, -- говорит член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников.

Программа ВТБ-24 114% для Сочи по условиям не отличается от базовой ипотечной программы банка. Процентная ставка составляет от 9% годовых в долларах и евро или от 11% годовых в рублях, срок -- до 30 лет, досрочное погашение без санкций возможно через три месяца. Отличие программы только в размере кредита, который можно получить под залог недвижимости. Если обычная программа ВТБ-24 подразумевает кредитование максимум на стоимость квартиры (100-процентный кредит), то под сочинское жилье банк готов давать 114% оценочной стоимости. Воспользоваться новым предложением ВТБ-24 может каждый, вне зависимости от гражданства и места постоянной регистрации, в любом регионе присутствия банка, -- приглашает банк желающих заработать на сочинских квартирах (в Сочи у него три отделения). Последний раз такую возможность получали те, кто покупал по ипотеке московские квартиры до 2006 года, -- рост цен на них позволил с лихвой окупить все кредитные затраты. Теоретически такие же условия могут сложиться и в Сочи, где уже почувствовали динамику цен на землю.

ВТБ может позволить себе данный продукт. У него огромный ипотечный портфель, следовательно, доля подобных кредитов будет незначительна, -- комментирует г-н Гасяк. У других кредитных организаций для подобных продуктов явно меньше возможностей, полагает он. Они более зависимы от секьюритизации, а при недостатке средств не готовы думать о рисковых продуктах. К тому же большинство заемщиков стремится снизить сумму долга и сэкономить на процентах. Не все клиенты хотят платить за лишние деньги, взятые в кредит.

Коллеги понимают идею ВТБ-2 Рост цен в этом регионе -- около 60% с начала года. При таком темпе уже через три-четыре месяца текущее соотношение кредит-залог по таким кредитам снизится до приемлемых для банка 85--90% только за счет роста цен и без учета погашения заемщиками основного долга, -- говорит зампред правления Хоум кредит энд финанс банк Владимир Гасяк. А поскольку ВТБ-24 отложил секьюритизацию своих ипотечных кредитов, ко времени проведения этой сделки кредиты будут самыми обыкновенными, отметил он. Тем не менее банкиры отмечают, что немногие участники рынка ипотеки выйдут с аналогичными предложениями. Во-первых, в момент выдачи это будет недообеспеченный кредит, что влечет за собой создание соответствующих резервов. Во-вторых, остается риск, что проблема с кредитом наступит до того, как стоимость жилья превысит сумму займа, -- перечисляет риски заместитель начальника управления розничных операций банка Возрождение Марина Малайчик. -- В-третьих, нет гарантии, что стоимость жилья в Сочи по окончании Олимпиады не опустится до прежнего уровня в связи с отсутствием дальнейшего интереса инвесторов к региону.



Главная --> Публикации