Главная --> Публикации --> Равнение на береговую линию "мироновки" вместо хрущевок Экологический компонент Один соинвестор – одно машино-место Ипотека с уплывающим процентом

Контрольные органы практически каждую неделю рапортуют о выявленных случаях нарушения прав заемщиков. К ним относятся скрытые комиссии за выдачу кредитов, утаивание до последнего эффективной процентной ставки, штрафы за досрочное погашение кредитов, попытки максимально ослабить возможность клиента воспользоваться судебной защитой своих прав в случае конфликта с банком. При этом банкиры ищут все новые схемы минимизации расходов от судебных тяжб с заемщиками и увеличения собственных прав и прибылей. На днях глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко, ведомство которого считается зачинщиком наступления государства на позиции банков в вопросах нарушения прав заемщиков, признал, что эта тема не только не потеряла актуальности, но и приобрела новое качественное состояние.

Клиентам банков при обращении за кредитом сегодня надо быть особенно внимательными, чтобы не остаться без средств к существованию и без крыши над головой. Банкиры ищут новые способы сохранить высокую доходность бизнеса по выдаче кредитов, зачастую ставя заемщиков в невыгодное положение.

Как пояснил НГ адвокат Московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Максим Столяров, чтобы не ехать в Москву, надо исключить этот пункт из договора при его составлении. А во втором случае он рекомендовал заемщикам в случае несогласия с судебным приказом просто отправлять по почте заявление, и тогда приказ будет 100-процентно отменен.

В числе приемов, к которым в последнее время все чаще прибегают находчивые банкиры, Онищенко упомянул практику массового вызова потребителей в суд не по месту регистрации потребителя, а по месту регистрации банка и выдачу судебных приказов о взыскании денежных сумм по заявлению банка без судебного разбирательства и вызова сторон. При первом варианте зарегистрированный, к примеру, в Москве банк может инициировать судебное разбирательство в случае конфликтной ситуации с клиентом не где-нибудь на Камчатке, где тот проживает и где был заключен договор, а в Москве. Банк знает, что почти наверняка клиент не поедет так далеко, что снижает возможности заемщика на выигрыш судебного процесса. Во втором случае гражданину для отмены судебного приказа, скажем о списании каких-то средств с его счетов или ареста имущества, достаточно представить письменное возражение, чтобы этот приказ был отменен. Однако мало кто из заемщиков об этом знает, чем и пользуются банки, инициируя издание таких приказов.

Как отмечает руководитель сектора ипотеки Альфа-банка Илья Зибарев, вы сами должны решить, нужно вам страховать кредит или нет, а не соглашаться сразу с навязанной услугой.

По-своему банки интерпретируют и выполняют указание ЦБ от 1 июля об обязательном раскрытии клиенту эффективной процентной ставки по кредиту. Они раскрывают ее в самый последний момент, когда клиент уже не может сравнить ее с аналогичными ставками в других кредитных учреждениях, и манипулируют методикой подсчета ставки. Многие банки не включают в эффективную ставку стоимость страховки и заставляют застраховывать кредит в заранее оговоренных страховых компаниях по завышенным тарифам. О распространенности такой практики говорит череда скандалов, разразившихся после того, как испугавшись ответственности за картельные сговоры, десятки банков и страховых компаний пришли с повинной в Федеральную антимонопольную службу (ФАС).

Банки также продолжают вводить в заблуждение клиентов, рассылая им в массовом порядке карты потребительского кредитования с высоким кредитным лимитом. Доверчивые получатели карт, потратив предоставленные им 3 5 тыс. долл., зачастую потом не могут расплатиться даже по процентам. Как отметил Дмитрий Янин, сейчас по таким картам средний процент предоставления кредита находится на уровне 30 35% годовых, и на рынке нет продуктов со ставкой менее 19%. В случае возникновения споров между клиентами и банками по поводу выплат задолженностей по потребкартам суды нередко встают на сторону последних. У этой проблемы пока нет однозначного решения. Решайте сами, пользоваться такой картой или нет. И в случае проблем лучше обратитесь в территориальное управление Роспотребнадзора, резюмировал Янин.

Председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин советует при заключении договоров обратить внимание на то, чтобы в договор был включен пункт о досрочном погашении кредита и условиях его погашения. Если банк отказывается предоставлять такую информацию и включать эти условия в договор, то такой кредит лучше не брать, считает Янин. Необходимо также тщательно изучить вопрос о возможном изменении ставок по кредиту в течение срока его погашения. Вы должны четко зафиксировать в договоре то, на сколько, при каких условиях и при помощи каких процедур банк имеет право изменять ставки по кредиту, советует эксперт.

В поддержку инициативы своего коллеги выступил и депутат Госдумы, председатель Союза потребителей Российской Федерации (СПРФ) Петр Шелищ, заявивший НГ, что эта мера будет способствовать развитию ипотеки, так как сейчас банки в судах могут годами добиваться возврата кредитов.

Но особую осторожность (как экономическую, так и юридическую) необходимо проявлять при заключении ипотечных договоров займа. В настоящее время с подачи главы Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегина Тосуняна первый зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев подготовил законопроект, согласно которому в случае невозврата заемщиком ипотечного кредита банки смогут продавать жилую недвижимость, которая является залогом, без решения суда. Как сообщил НГ сам Павел Медведев, поправки позволят банкам продавать заложенную недвижимость должника без судебной волокиты, при условии что это прописано в ипотечном договоре, что пока невозможно по действующему законодательству. Депутат считает, что подготовленная им поправка направлена на защиту интересов не имеющих возможности во время рассчитаться заемщиков, и эта норма будет действовать лишь в том случае, если она прописана в кредитном договоре, и помогает обезопасить тех, кто не может расплатиться по ипотечному договору, от дополнительных судебных издержек.

Следующий банковский кризис - это кризис рынка недвижимости, считает гендиректор рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Ричард Хейнсворт. "Этот рынок кажется очень прибыльным и устойчивым, - говорит он, - но есть моменты в истории, когда он становится неликвидным. Тогда все банковские залоги превращаются в ничто". По мнению Хейнсворта, недвижимость - единственный сегмент, которым банки пока не умеют управлять.

Однако адвокат Столяров выразил несогласие с аргументацией депутатов, сказав, что данная поправка нарушает права заемщиков. Он посоветовал никоим образом не соглашаться на включение такого пункта в договор, в случае если эта поправка будет принята. При возникновении же проблем с погашением ипотечного кредита адвокат рекомендовал сначала попытаться договориться с банком, а не расставаться сразу же с квартирой: например, договориться о рассрочке выплат или варианте продажи большей квартиры и переезда в квартиру поменьше.
Последние годы сравнительного финансового благополучия рождают самые разные прогнозы, каким будет в России следующий банковский кризис. Западные аналитики предупреждают - в российских банках пока не знают, что такое кризис недвижимости. А он может в одночасье превратить в дым большинство залогов по выданным банками кредитам.

По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости квартиры. Последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога. Естественно, при таком пороге риски банка значительно увеличиваются. Начало снижению первоначального взноса заемщика за приобретаемую квартиру положила основанная банком НРБ компания НИКОМ, которая в отдельных случаях готова прокредитовать 95% от суммы сделки.

Самым реальным обеспечением кредита у банков считается недвижимость. Цены на нее стабильно растут в том числе и потому, что в последнее время стало возможным получить кредит на ее покупку. В риэлторских компаниях отмечают, что квартиру покупают не только чтобы в ней жить, но и получать от нее доход. То есть сдавать внаем. Это "перегревает" рынок, и квартиры продаются за столько, сколько реально не стоят. Поэтому однажды цены неизбежно упадут.

Иначе говоря, если квартира за $100 000 вдруг стала стоить $50 000, заемщик, заплативший за нее 30% сам, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру ("пропадут" лишь 30% его накоплений). А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми.

"При выдаче кредита банк руководствуется fair value квартиры, то есть за сколько ее можно будет продать в случае каких-либо катаклизмов на рынке недвижимости, - говорит член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко. - Именно поэтому мы не идем на снижение первоначального взноса, который оплачивает заемщик. А те банки, которые его снижают, - рискуют".

К снижению начального порога идут и другие игроки рынка. Например, вице-президент ВТБ Андрей Сучков подтвердил "Финансовым Известиям", что первоначальный взнос может быть снижен и в ВТБ. "Мы исходим из того, что даже, например, 20% первоначального взноса нам хватит на то, чтобы застраховаться от убытков, которые могут возникнуть", - подчеркнул он.

"Снижение первоначального порога действительно увеличивает риски банка, - сказала "Финансовым Известиям" президент НИКОМа Елена Клепикова, - но это не значит, что банк не страхует себя от них". По ее словам, страхование заключается в том, что по таким более рискованным кредитам банк предлагает повышенную ставку, а их доля, в портфеле НИКОМа, строго лимитирована.

Анализ и прогноз рынка недвижимости Москвы, сделанный руководителем ирн.RU Олегом Репченко на XVII городской специализированной выставке-ярмарке Недвижимость-2007.

Пока рискованной такую политику считают только иностранцы. "Мы надеемся на Центробанк, который не даст банкам необоснованно рисковать", - говорит глава Райффайзенбанка Мишель Перрирен. Однако, во-первых, пока взнос снижают компании, не попадающие под регулирование ЦБ. Во-вторых, это вопрос кредитной политики, которую банки в нормальных условиях все же регулируют самостоятельно.

Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко проанализировал текущую ситуацию на рынке и дал прогноз на дальнейшее развитие событий.

21 сентября в рамках XVII городской специализированной выставки-ярмарки Недвижимость-2007 аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU организовал и провел круглый стол для специалистов на тему Московский рынок недвижимости в новых условиях.

Индекс стоимости жилья в Москве в 2005 2007 гг.

После продолжительной коррекции стоимости квартир вниз, заметил Олег Репченко, - средний уровень цен на жилье начал незначительно повышаться. Это обстоятельство наряду с другими признаками позволяет утверждать о завершении стагнации на столичном рынке недвижимости.





При этом формальная коррекция составила 3%-7% (в зависимости от сегмента). Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, выраженную в возвращении торга, скидок, а также игры с курсом доллара, что добавляет к коррекции еще 5%-10%.

Наибольшая величина коррекции цен вниз наблюдалась в апреле мае 2007 года, а к концу лета ценовая коррекция фактически сошла на нет: после продолжительного периода господства минусов в статистике стали появляться плюсы.

Например, за эту неделю индекс рынка недвижимости, опубликованный на сайте аналитического центра ирн.ru вырос на 0,2% в долларах, а рублевый курс квадратного метра, выложенный на сайте журнала мeтринфо.ру, опустился на 0,7% в рублях.

При подсчете цен следует учитывать вид выбранной валюты. Сегодня курс доллара опускается по отношению к рублю, поэтому плюсы в долларовом эквиваленте могут быть компенсированы или даже обернуться минусами при оценке квадратного метра в национальной валюте.



Темп изменения цен на жилье в 2005 -2007

Но, даже с учетом поведения американской валюты, видно, что темпы повышения московского индекса стоимости жилья в сентябре являются незначительными порядка нескольких долларов в неделю. Поэтому представляется более объективным говорить не о начале нового роста цен, а об их стабилизации. После очевидного отрицательного тренда динамика цен перешла в колебательный режим. По сути цены на квартиры слегка плавают возле нынешних значений, но не испытывают какой-либо заметной положительной или отрицательной динамики.

При этом исторически сложилось так, что рынок недвижимости остается долларовым, поэтому многие люди в первую очередь обращают внимание именно на долларовые колебания цен.

Для Москвы индекс расслоения колеблется около значения два. Причем в моменты ажиотажного роста цен на квартиры его значение уменьшается. Дело в том, что дешевое жилье в первую очередь вымывается с рынка, а его стоимость растет намного быстрее, чем у бизнес-класса и элиты. В периоды стагнации и коррекции цен значение индекса, наоборот, вырастает. Дешевый неликвид, цены на который были завышены при галопирующем росте цен, откатывается по стоимости назад, а более качественное и дорогое жилье, которое не так активно поднималось в цене из-за высокой абсолютной стоимости, еще некоторое время продолжает понемногу набирать в стоимости.

Отношение стоимости дорогого и дешевого жилья
Несколько лет назад специалистами аналитического центра ирн.ru, был введен индекс расслоения цен на московскую недвижимость. За основу этого индекса был взят экономический принцип расслоения общества. Для того, чтобы получить этот показатель, нужно взять отношение доходов 10% самых богатых людей к 10% самых бедных. Соответственно, чем выше отношение, тем ярче выражен разрыв между верхами и низами. Чтобы сократить возможные статистические шумы, для индекса расслоения цен на жилье было взято 20% самых дорогих квартир и 20% самых дешевых.



Отношение стоимости дорогого и дешевого жилья

Появление небольших плюсов в статистике не следует интерпретировать как тенденцию к новому росту цен. Скорее цены пребывают в колебательном режиме, на рынке продолжается утряска стоимости жилья на примерно постоянном среднем уровне.

Из графика видно, что индекс расслоения идет вверх с начала стагнации. Значит, разница в цене между самым дорогим и самым дешевым жильем постепенно увеличивается. Это говорит в пользу того, что отрицательная динамика цен на квартиры в Москве (коррекция), характерная для первого полугодия 2007 года, постепенно сменится ценовой стабилизацией, а не новым скачком цен.

Реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающим инфляцию (порядка 1% в месяц). По мнению специалистов ирн.ru, до конца текущего года средний уровень цен на квартиры в Москве останется примерно постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания.
Существенный рост цен (в разы) на столичном рынке представляет маловероятным.
Истории известно немало случаев, когда преуспевающий богач, пресытившись успехом и деньгами, вдруг бросает свой бизнес, срывает с себя галстук и отправляется на виллу куда-нибудь на острова, где и проводит остаток дней в тихой праздности.

Несколько слов о прогнозе
По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru стагнация столичного рынка недвижимости закончилась. Окончание стагнации не означает непременного возобновления роста цен. Речь идет, скорее, о постепенном оживлении спроса и активности на рынке, о переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.

В России предпринимателей на душу населения не так много, как на Западе. Но песчаные пляжи и мулатки, грациозно разносящие там прохладительные напитки, нравятся всем. Если денег нет, то для того, чтобы что-то купить, нужно сначала что-то продать. Вот с этим-то у нас, как оказалось, проблем нет. Последние годы, когда недвижимость в России росла в цене бешеными темпами, миллионы наших сограждан, ничего не делая, превратились в потенциальных владельцев приличного состояния. Обычный пенсионер, живущий в сталинке где-нибудь на Воробьевых горах, может продать свою квартиру за полмиллиона долларов и вступить в дружные ряды дауншифтеров, покоряющих самые экзотические уголки мира.

Это называется дауншифтингом. Большинство москвичей не могут похвастаться ни головокружительной карьерой, ни солидным состоянием. Зато у каждого из них есть квартира, у многих она расположена в центре города. Продав ее, можно легко превратиться в очень состоятельного человека с виллой и яхтой где-нибудь в Венесуэле. Те, кто живет в спальных районах, пойдя на такой шаг, тоже отнюдь не бедствуют: бунгало на океанском побережье не самый худший вариант. Кто-то едет на далекие острова расслабляться с девушками, кто-то ностальгировать в коммунистические страны, а некоторые даже становятся миссионерами православия. Такой вот дауншифтинг для бедных.

Фазенда вместо однушки
Скромная однокомнатная квартирка на Китай-городе с маленькой кухней и совмещенным санузлом, который выглядит так, словно времена разрухи и голода в стране закончились только что, стоит сегодня около 500 тыс. евро. За эти деньги легко можно поселиться на роскошной вилле у моря. Например, в Панаме, которая в последнее время пользуется, по словам риелторов, особенным спросом у российских дауншифтеров. После покупки такого жилья еще останется около 100 200 тыс. евро. Их, разумеется, можно положить в банк, вложить в акции или просто пустить на личные расходы. Даже при последнем варианте бывшему москвичу с десяток лет беспечной жизни обеспечен. При более скромных запросах можно приобрести небольшой дом у моря, который обойдется не более чем в 50 тыс. евро. Тогда оставшихся денег точно хватит на всю жизнь, абсолютно безбедную. А если еще проявить готовность вложить немного денег в панамскую экономику, то правительство этой страны с радостью предоставит и льготное налогообложение, и панамский паспорт. Социальные программы для пожилых людей в этой стране развиты очень хорошо: вместо привычных очередей за льготными лекарствами российский пенсионер обнаружит здесь вполне качественные медицинские услуги и 50-процентные скидки на все товары.

Как рассказали НИ в компании Avenue Property, специализирующейся на продаже недвижимости за рубежом, их сегодняшний клиент это совершенно не обязательно крупный бизнесмен или чиновник. Они, конечно, тоже не стоят в стороне, но для них это нередко уже третий или пятый дом за границей. Сейчас обзаводятся недвижимостью за рубежом даже совсем не богатые люди, сообщила НИ директор компании Лариса Хорева. Сначала какое-то время они арендуют небольшую квартиру в понравившемся городе, а потом подыскивают наиболее подходящее место для постоянного поселения.

В США побережье, конечно, подороже, но москвичу из центра вполне по карману. За те же 500 тыс. евро можно приобрести роскошные апартаменты в многоквартирном здании на атлантическом побережье в Майами. На территории дома устроены сады, бассейны (утренний и вечерний), фонтаны, спортивный зал. В квартиру счастливый владелец попадает на лифте, проходя по отпечатку пальца через систему персонального доступа. Все предоставляемые услуги комплекса (парковка, консьерж, охрана) управляются через тачскрин эти умные мониторы, реагирующие на прикосновения пальцев, установлены во всех комнатах. Жильцов также порадуют панорамный вид с террасы, деревянная и стеклянная встроенная кухня с модными стальными принадлежностями.

За те же деньги можно прожить остаток жизни и в роли бразильского плантатора. В сотне километров от крупнейшего города Бразилии Сан-Паулу продается фазенда площадью 38 гектаров. На территории два источника с питьевой водой, образующих озеро, или бассейн, и двухэтажный кирпичный дом площадью 250 кв.м. Из окон открывается дивный вид на большой ухоженный фруктовый сад площадью больше гектара. Есть еще два дома для прислуги по 80 кв. м и закрытые постройки для собак, лошадей и скота. В общем, все то, что каждый из нас уже не раз видел в латиноамериканских сериалах.

В Европе тоже можно не скромничать
Те, кого тянет в старушку Европу, вполне могут претендовать, скажем, на легендарную французскую Ривьеру. Роскошная квартира недалеко от моря обойдется простому российскому дауншифтеру в 250 500 тыс. евро. Так, например, великолепные шестикомнатные апартаменты на бульваре Карно в центре Канн общей площадью 130 кв. метров, где у каждой из трех спален есть отдельный санузел, обойдутся всего в 335 тысяч евро.

Для тех, у кого сильны антиамериканские настроения, предлагаются политкорректные, нейтральные в политическом отношении, хотя и более экзотичные варианты. Например, трехэтажный особняк в горах Непала общей площадью 600 кв. метров обойдется всего лишь в 171 тыс. долларов. За эти деньги, которые сегодня платят, покупая более-менее приличную двушку в отдаленном московском районе, реально получить мраморное и деревянное покрытие полов, алтарную комнату, комнаты для гостей и прислуги, три санузла, рыбный пруд в саду, фонтан, кухонный садик. Но главное романтику буддийской медитации, за которой и едут в Непал россияне.

Известно, что самые дорогие квартиры Старого Света в Лондоне, где недвижимость дорожает весьма высокими темпами. Впрочем, москвичи мыслят иными категориями: та самая обшарпанная однушка на Китай-городе, как оказывается, стоит столько же, сколько роскошная квартира площадью 81 кв. метр в доме с охраняемыми въездными воротами и с выходом к пирсу на Темзе. В стоимость, кстати, входят и два крытых парковочных места рядом с домом.

Рада счастливым обладателям московских однушек и веселая Италия. Там в 80 км от Милана, на берегу озера Лугано, продается трехкомнатная квартира с видом на озеро и швейцарские Альпы. Общая площадь 110 квадратов: просторная гостиная, кабинет, спальня, два санузла, кухня полностью оснащена всем необходимым, две просторные лоджии и балкон. А на живописной Мальорке, куда стремится на отдых пол-Европы, предложение очень хорошего жилья (особняк или небольшой, встроенный в скалы кондоминиум) с видом на уютную бухточку Средиземного моря редко превышает 150 200 тыс. евро.

Лучше миллионером, чем милиционером
Дауншифтинг это не столько вопрос зарабатывания денег или их экономии, сколько радикальной смены образа жизни. Уезжая, россияне меняются в своем отношении к миру и нередко зазывают друзей и знакомых последовать их примеру. Михаил, в прошлом владелец бизнеса средних размеров и такой же средней квартиры в Москве, полтора года назад покинул Россию и нашел новый дом в Венесуэле. Здесь тепло, хорошо и солнечно, незатейливо объясняет он корреспонденту НИ свой выбор. Переселенец создал мини-агентство, которое через Интернет предлагает россиянам присоединиться к его выбору. По словам нашего собеседника, желающих поселиться в этой стране навсегда, пока не очень много, но спрос на дома в Каракасе и его окрестностях среди москвичей остается стабильным. Приобрести в столице Венесуэлы новую двухкомнатную квартиру с двумя ванными (общая площадь 70 80 кв. м) реально за 100 120 тыс. долларов. Дом в небольших городках на побережье стоят 25 30 тыс. зеленых. За эти деньги в столице только на год можно снять двухкомнатную квартиру.

Иное дело, что жизнь в Лондоне дорогая. По оценкам российских эмигрантов, даже с привычками к минимальному потреблению нужно никак не меньше 1 тыс. евро в месяц на человека. Поэтому в Британию (да и в другие страны континентальной Западной Европы) едут в основном либо наши состоятельные сограждане, либо те, кто реально может найти там работу. Но это уже, скорее, не даун-, а ап-шифтинг. Не думать о ценах можно разве что в Восточной Европе, а также на Кипре, в Египте и Турции, куда многие россияне приезжают отдыхать, а потом остаются навсегда.

Дауншифтеры едут, разумеется, не только из Москвы, ведь жилье дорожает по всей стране. На Дальнем Востоке россиян манят соседние страны, где стоимость жизни на порядок ниже. НИ уже писали о том, как россияне валом переезжают в Китай на проданную квартиру во Владивостоке или даже Благовещенске пенсионеры доживают последние годы в достатке среди знакомых с молодости красных флагов. Это уже ностальгический дауншифтинг, хотя и с экономической составляющей. Уровень жизни в последних коммунистических режимах (это еще и Вьетнам, Северная Корея, Куба) очень невысок, цены тоже.

Другой дауншифтер, Роман Семочко, сделал выбор в пользу Индонезии. Конечно, каждый сам решает, сколько ему нужно денег для счастья, рассказал он НИ. Я когда понял, что мне и моей семье хватит средств на жизнь, переехал на Бали. А зачем напрягаться, когда, по большому счету, все для жизни есть? Рваться в список миллионеров не хочу, а все, что нужно для жизни и воспитания детей, у меня есть.



Кто-то бросает Россию ради коммунистической мечты, а кто-то едет проповедовать православие. Так, например, НИ стало известно об одном из случаев религиозного дауншифтинга. Отец Дионисий сейчас сдает свою четырехкомнатную квартиру в Москве и на эти деньги содержит в Гонконге православный храм. Впрочем, храм громко сказано: речь идет о квартире на 15-м этаже в одном из многочисленных городских небоскребов. Зато это единственное официальное представительство РПЦ в Китае. Как шутит сам отец Дионисий, он служит в самом высоком православном храме в мире. Правда, РПЦ не жалует свой самый высокий храм и уже год задерживает зарплату святому отцу, но пока цены на недвижимость в России так велики, он может продолжать выполнять свою миссию на собственные средства.



Главная --> Публикации