Главная --> Публикации --> Сделки и аферы. новые масштабы Банкир из народа Где на юго-западе жить хорошо? Банки предлагают сыграть в ипотечную рулетку по-русски Ипотеке прописали апгрейд

Район, где возводится Well House, весьма своеобразен. С одной стороны, в жилой застройке между станциями метро Автозаводская и Дубровка преобладают монументальные дома, построенные в сталинскую эпоху. Кроме того, место знаменито стадионом имени Эдуарда Стрельцова, неподалеку от которого еще до войны был построен первый в этом районе респектабельный (по меркам того времени) жилой комплекс с известным памятником футболу во дворе. В то время район конечной станции метро Автозаводская считался респектабельной окраиной Москвы (так же, кстати, как и окрестности другой конечной станции этой линии -- Сокола).

В отличие от домов высшей категории, которые принято строить прежде всего в привычных для потенциального покупателя районах, проекты уровня бизнес плюс могут располагаться в любой части города. Главное, чтобы дом был лучшим в своем роде для района. Это в полной мере относится к жилому комплексу Well House, который строится на улице 1-й Машиностроения. Проект реализуется дочерними компаниями Миракс Групп -- инвестором выступает Миракс Град, продажу квартир ведет компания Открытая недвижимость.

Well House состоит из двух корпусов, которые возводятся на едином стилобате. Поверхность стилобата будет представлять собой дворовое пространство комплекса. Открытых автостоянок здесь не предусмотрено, попасть на придомовую территорию смогут только машины скорой помощи или пожарная техничка, для которых в проекте предусмотрен особый пандус, в обычное время закрытый для въезда. Все остальные транспортные средства размещаются в подземном гаражном комплексе, рассчитанном на 1500 машиномест (примерно 15 мест на 10 квартир). Цены на места в паркинге пока не определены, и сами они не продаются, однако предполагается, что их можно будет не только покупать, но и брать в аренду. Ориентировочная ставка составит примерно 10 тыс. рублей в месяц.

Однако прямо по соседству с жилыми домами здесь находится огромное количество промышленных предприятий. Часть из них (преобладающая) уже не функционирует, а сдается под офисы, склады, мастерские и т. п. Другая же часть (хоть и меньшая) работает и пока за пределы Москвы не собирается. В силу данных особенностей жители строящегося 28-этажного жилого комплекса Well House будут иметь весьма контрастные виды из окон. В одну сторону открывается панорама центра города со всеми крупными зданиями как последних лет, так и прошлых времен. С другой стороны можно будет обозреть впечатляющий индустриальный пейзаж юго-востока Москвы, простирающийся почти до Кольцевой автодороги. Конечно, можно предположить, что со временем на месте предприятий появятся современные объекты недвижимости, офисные комплексы и новые жилые дома, однако в ближайшей перспективе данный пейзаж не изменится.

Квартиры предлагаются по предварительному договору купли-продажи с последующим оформлением в собственность инвестора. В настоящее время такая практика распространена, именно так продается порядка 90% домов Москвы и Московской области. Однако ряд девелоперов, приступающих к строительству с неполным комплектом документации, требуемой законом О долевом инвестировании, все же переоформляют предварительный в договор долевого инвестирования в ходе строительства, как только это станет возможно. В данном случае ни о чем подобном речь не идет, и инвесторам предлагается полагаться на деловую репутацию марки Миракс.

К началу осени на площадке велись работы по монтажу монолитных конструкций седьмого жилого этажа первого корпуса и конструкций стилобатной части комплекса. Сдать первый корпус предполагается к концу 2008 года, а комплекс в целом -- в четвертом квартале 2009-го. Судя по темпам строительства, застройщик вполне способен выдержать данные сроки -- может быть, с отставанием максимум на один-два квартала. Проект крупный. По завершении строительства на улице 1-й Машиностроения появится небольшое поселение с численностью жителей предположительно около 2 тыс. человек.

По условиям продажи покупатель может воспользоваться рассрочкой. В одном варианте -- годовом -- она бесплатная, в другом -- полуторагодичном -- на остаток средств начисляются 14% годовых. Для инвесторов, имеющих спекулятивные интересы, сделана преференция: покупателям более одной квартиры в доме платная рассрочка обойдется всего в 8% годовых. Предусмотрено и еще одно условие: возможность, купив квартиру, сразу заложить ее застройщику, получив обратно порядка 70% средств под процент заведомо ниже кредитного (какой именно, не разглашается). Кроме того, дом аккредитован банком ВТБ 24, который готов в случае приемлемой квалификации заемщика предоставить ипотечный кредит при внесении от 5% стоимости квартиры. Ставки кредитов на период строительства начинаются от 11,8% годовых, а после оформления недвижимости в собственность уменьшатся до 9,8%. Данные цифры касаются только заемщиков с белыми доходами. При этом простые расчеты показывают, что покупателю квартиры в 100 с небольшим метров по ипотеке придется вносить ежемесячно не менее $5,5 тыс. аннуитетного платежа.

Маркетинговая политика довольно любопытна. Строительство второго корпуса еще не началось, однако часть квартир в нем уже находится в продаже. При этом цена на них заранее установлена выше, чем на жилье в первом корпусе. Кроме того, даже в первом корпусе на продажу выставлена лишь небольшая часть квартир. Так, в действительном составе предложений на конец августа оставалась всего одна двухкомнатная квартира, все остальные -- трехкомнатные и более. Самая низкая цена метра на конец августа была в квартирах площадью более 140 кв. м на уровне шестого этажа первого корпуса. При этом квартиры, расположенные выше 11-го этажа, в продажу пока вообще не попали, и, надо полагать, они будут предлагаться по существенно более высокой цене. Впрочем, агенты на объекте утверждают, что в принципе есть возможность специально по желанию конкретного инвестора продать практически любую квартиру в комплексе, но для этого надо достичь договоренности на уровне руководства проекта.

Зато крупные квартиры можно считать удачной частью комплекса. Это многосторонние апартаменты с эркерами, в которых будет выполнено панорамное остекление, и минимальным количеством несущих элементов, влияющих на детали планировочного решения. При этом именно многокомнатные квартиры будут обладать наилучшими видовыми возможностями.

Планировки отличаются некоторой укрупненностью апартаментов. Так, площадь однокомнатных квартир достигает 76 кв. м, двушек -- в основном выходит за 100 кв. м (до 124). Причем переделать эти квартиры не получится: набор комнат предопределен количеством окон.

Однако, несмотря на наличие конкурентов бизнес-класса, Well House, скорее всего, станет наиболее успешным проектом в этом районе Москвы. К его достоинствам относится весьма развитая инфраструктура стилобатной части. Она будет включать помимо офисной части, ресторана, мини-маркета и фитнес-центра даже собственный бассейн. Дом будет фактически приспособлен для автономной жизни. Настолько развитой сферы обслуживания у конкурентов не планируется. При этом эксплуатационные расходы (обслуживать Well House будет компания Миракс Сервис) для владельцев недвижимости бизнес-класса будут относительно невысоки -- порядка 50-75 рублей за кв. м. Иначе говоря, владельцу квартиры в 140 кв. м придется платить за эксплуатацию дома около $400 в месяц, не считая платы за электроэнергию, телефонию и интернет.

Идея построить дом бизнес-класса в этом районе пришла в головы не только создателей комплекса Well House. У дома есть конкуренты, находящиеся в относительной географической близости. Так, на пересечении улиц Ленинская слобода, Восточная и Мастеркова строится жилой комплекс Лира (строительный адрес: улица Ленинская слобода, влад. 11). Говорят, что 30% будущего жилья в этом доме будет передано сотрудникам МВД. К конкурентам относится и дом на Восточной улице, влад. 9, который строится компанией СХолдинг почти напротив стадиона Торпедо. Владельцы квартир в верхних этажах смогут смотреть футбольные матчи, не выходя из дома, зато будут иметь частые проблемы с проездом до дома, поскольку на время матчей Восточную улицу перекрывают (к этому добавляются шум стадиона и запрет на торговлю спиртными напитками во всей округе).

Впрочем, вряд ли сегодняшний ценовой уровень Well House будет держаться длительное временя. Действующие цены сохранялись на протяжении лета, и, по словам агентов на объекте, продажи в последние месяцы шли весьма удачно. Однако осенью метры Well House, скорее всего, подорожают.

Второе безусловное преимущество -- ценовая политика. На 11-м этаже, самом верхнем из продающихся в настоящее время, квартиры можно приобрести по 5700 у. е. за кв. м. В то же время средняя цена метра в аналогичных новых жилых комплексах, строительство которых должно завершиться в конце 2008-середине 2009 года, составляет 6000 у. е. за кв. м и выше. Причем, как правило, это ценовой уровень для площадок, где в настоящее время ведется всего лишь монтаж монолитных конструкций нижних этажей.

Характеристики проекта
Положительные:
развитая инфраструктура дома;
хорошая транспортная доступность;
превосходные видовые возможности.
Отрицательные:
завышенные площади одно- и двухкомнатных квартир;
наличие в окрестностях дома промышленных объектов;
появление в перспективе новых крупных стройплощадок по соседству.
*Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов Ъ-Дома.

Жилой комплекс Well House
Адрес: Ул.1-я Машиностроения, влад. 6-14
Этажность: 18-29
Количество квартир в первом корпусе: 444
Площади квартир (кв. м): 49-160,5
Площади пентхаусов (кв. м): 227,8-361,6
Цена ($/кв. м): 4800-7200
Количество машиномест: 1500
Заказчик-инвестор: ООО Миракс Град

-- Well House -- интересный проект, гармонично вписанный в окружающую среду. Он правильно продуман и спозиционирован. Правда, площади одно- и двухкомнатных квартир кажутся несколько завышенными.

мнения конкурентов
Сергей Стешенко, заместитель генерального директора корпорации С.Холдинг:

Игорь Веретельников, директор по маркетингу компании Кеми Финанс:

То, что не все квартиры выставлены на продажу,-- нормальная практика, которая широко используется и риэлтерами, и застройщиками. Цена $7200 -- высокая заявка для рынка, принимая во внимание то, что квартиры продаются по предварительным договорам, а значит, часть документов только в процессе подготовки, что накладывает определенные риски на покупку.

Дефицит в трех категориях
У московского даунтауна есть ряд специфических особенностей. Жилая зона здесь сравнительно невелика. Значительную часть его земель занимают Кремль и постройки центральных площадей. На пространстве между ними и Бульварным кольцом большая часть застройки относится к нежилой недвижимости.

-- Строительство качественного жилья в районе, примыкающем к промышленной застройке, является серьезным недостатком с точки зрения потребителя. Однако при этом могут быть найдены оригинальные проектные решения, способные сгладить недостатки места.
Жилье в самом центре крупного города -- весьма своеобразный объект, можно даже сказать, жанр недвижимости. Для Москвы то, что за океаном называется downtown,-- это небольшая территория, ограниченная Москвой-рекой и внутренней проезжей частью Бульварного кольца. Это такой район, где недвижимость, как ни странно, часто не стоит запредельных денег, но по отношению к которому Бронные улицы, Остоженка или Арбат могут считаться окраиной старого города.

Самая старая часть жилья -- дома дореволюционного и довоенного времени, не подвергавшиеся реконструкции, с высокими, иногда пятиметровыми потолками, но зачастую со смешанными перекрытиями. Классические примеры такого рода недвижимости -- дом архитектора Розенфельда на Тверской 1930-х годов или бывший доходный дом, построенный в начале ХХ века на месте Соляного двора. В последнем сейчас есть в продаже 120-метровая квартира всего по $10 тыс. за квадратный метр. Несмотря на не самую лучшую инженерию дома, подобное вложение средств можно считать удачным. Старая недвижимость стоит дешевле, чем апартаменты в домах топ-класса, но растет в цене примерно теми же темпами. При этом еще недавно в этом доме попадались коммунальные квартиры, не расселенные в эпоху моды на такую недвижимость начала-середины 1990-х годов.

Собственно жилых домов в самой центральной части города насчитывается всего несколько десятков, однако и эта небольшая часть столичной недвижимости имеет внутреннюю классификацию -- по состоянию, особенностям устройства и рыночной позиции.

Примечательная особенность такой недвижимости -- слабая техническая оснащенность. Просторная квартира с потолками высотой 3,5 м и хорошей отделкой может иметь, к примеру, обычную для советского времени единственную телефонную линию МГТС. Тем не менее дома реконструкции 1990-х ценятся, по-видимому, из-за местоположения. Владеть таким жильем престижно: туда можно смело приглашать людей, рассказывая о том, что, конечно, здесь все немножко по-советски, но зато из окон видно, например, старое здание Московского университета, памятник Пушкину или не просто Кремль, а конкретные башни -- недвижимость в других местах Москвы таких видовых возможностей не имеет.

Другая часть, довольно широко представленная внутри Бульварного кольца,-- реконструированные старые дома. Это жилье, которое было переделано в формат элитного (по меркам первой половины 1990-х) путем проведения капитального ремонта коммуникаций и новой отделки подъездов. При более серьезной реконструкции происходила замена перекрытий на железобетонные.

Третья категория -- дома новой постройки. Они расположены преимущественно не вдоль радиальных улиц, а в соединяющих их переулках. Это весьма востребованная часть недвижимости центра Москвы. Вообще квартир центра Москвы как на первичном, так и на вторичном рынке в продаже встречаются единицы. Но если отдельные предложения квартир в старой застройке и реконструированных домах можно найти почти всегда, то к новым домам это не относится. Апартаменты в них продаются, как правило, в период строительства и какое-то время после его завершения и сдачи дома в эксплуатацию. Квартир в заселенных домах, построенных несколько лет назад, в продаже найти практически невозможно.

Цены на квартиры в таких домах часто не уступают ценам на апартаменты топ-уровня. Так, сейчас в открытой продаже находится квартира в знаменитом генеральском доме по адресу Романов переулок, 5, заявленная цена метра составляет $25 тыс., и, скорее всего, квартира будет продана без ощутимых уступок со стороны собственника. При этом надо понимать, что транспортная ситуация в этом районе особенно тяжелая даже по сравнению с другими местами центра: Воздвиженку регулярно перекрывают, чтобы обеспечить проезд кортежам из Кремля, а Большая Никитская улица славится как едва ли не самая пробочная улица центра.

Поскольку свободных земель в центре Москвы нет, все проекты в сфере недвижимости здесь связаны с реконструкцией в условиях тесной застройки. Зачастую теснота создает как застройщикам, так и владельцам недвижимости в соседних зданиях инженерные проблемы. Так, несколько лет назад во дворе, в который ведет Хлыновский тупик, строился один из домов компании Юниформстрой. Очень характерный пример: собственники смежного дома по Большой Никитской улице утверждали, что их здание поплыло и в любой момент может облокотиться на новостройку. На самом деле этого не произошло, но конфликты с жителями соседних домов едва ли не обязательное сопровождение любой центральной стройки.

Пешком в офис
Тем не менее в тесном центре Москвы почти в любое время можно найти какие-то строительные объекты. Они не обязательно относятся к недвижимости только жилого назначения. В последние годы в центре Москвы стали строиться многофункциональные комплексы, сочетающие офисную, торгово-ресторанную составляющие и жилые апартаменты. Покупателями жилья часто являются не москвичи, а региональные бизнесмены, которым приходится периодически проводить в Москве какое-то время. Для таких покупателей удобно, чтобы в офис можно было не ехать, а просто спуститься на лифте и, опять же не выходя из дома, поесть.

По периметру Неглинной плаза расположены дорогие торговые объекты (около 15,6 тыс. кв. м), над которыми устроены офисные площади. Получилось нечто вроде ГУМа -- только при строительстве торговых рядов никому не пришла мысль отвести какую-то часть комплекса под апартаменты (скорее всего, жилье с видом на Красную площадь в наше время пользовалось бы большим спросом). В Неглинной плаза жилая часть устроена во внутреннем дворе и представляет собой четыре особняка разной этажности (три, пять, шесть, семь) с первым нежилым этажом. На площадке каждого особняка располагается по 4 квартиры, всего 68 апартаментов. В дополнение стоит заметить, что в комплексе предусмотрена четырехуровневая парковка (404 машино-места), подземные два яруса которой предназначены для владельцев недвижимости, а надземные являются гостевыми.

Впрочем, среди различных проектов центра Москвы можно назвать один весьма масштабный. Это Неглинная плаза -- самый крупный строительный объект, имеющий значительную жилую составляющую. Он занимает целый квартал, примыкающий к Трубной площади с внутренней стороны Бульварного кольца, и по площади не уступает, к примеру, такому гиганту, как гостиница Москва. В непосредственном соседстве -- Центральный банк РФ, Рождественский монастырь и ресторан Узбекистан. В недавнем прошлом это был квартал ветхих строений, известный в основном тем, что там находился гей-клуб Три обезьяны.

Специфическая противоречивость
Недвижимость в центре Москвы обладает специфической особенностью. Срок экспозиции квартир может быть весьма долгим даже в сравнении с другими дорогими объектами, которые, как известно, очень быстро с рынка не уходят. При этом за время экспозиции владельцы квартир могут поднимать цену, позиционируя объект чуть выше рынка. Тем не менее все объекты недвижимости в центре Москвы заведомо продаваемы. Хотя цена квадратного метра имеет значительный разброс -- от $10 тыс. до $25 тыс., который в силу ограниченности места трудно объяснить различиями местоположения.

Жилье сдано в эксплуатацию, и в продаже осталось всего несколько квартир. Площади здесь довольно умеренные -- примерно 150-180 кв. м. То же самое можно сказать о ценах -- $15-17 тыс. за 1 кв. м. Для такого места подобная цена кажется несколько странной по ряду причин. Квартиры около Кремля не относятся к жилой недвижимости первой необходимости, и для постоянного проживания с семьей они малопригодны. Социальная инфраструктура представлена парой продовольственных магазинов и большим количеством ресторанов и бутиков. Но найти обычную химчистку здесь будет затруднительно. Не лучше обстоит дело и с такими объектами, как детские сады и школы. Но наличие в собственности апартаментов между Неглинкой и Рождественкой -- предмет гордости, подтверждающий высоту социального положения.

Безусловно, работа с недвижимостью в этом пространстве требует помимо профессиональных познаний хорошего гуманитарного кругозора. А кроме того, имеет еще одну особенность: занявшись московским даунтауном, придется им и ограничиться. Сделки и новые проекты здесь встречаются не каждый день, но зато работу с недвижимостью центра Москвы можно считать отдельной специализацией на рынке недвижимости.

Тем не менее специфика места ощущается, потому что почти каждый из немногочисленных жилых домов имеет претензию на уникальность и известность. В одном, например, доме рядом с Тверской жил пианист Гольденвейзер, в другом -- на Яузском бульваре -- прославленные в войну генералы, сталинский дом в Брюсовом переулке известен как композиторский. Причем вокруг таких домов, естественно, возникают легенды и анекдоты, что наделяет их неповторимыми портретными чертами.

Места всем меньше
В Петербурге в очередной раз меняются стандарты, в соответствии с которыми жилье следует относить к элитному. Если еще пятилетку назад самым распространенным оценочным критерием являлось расположение жилья в зоне золотого треугольника поблизости от Таврического сада либо на островах -- Крестовском и Каменном, то теперь его приходится менять. Достойных мест для элиты в этих границах уже почти не осталось. А оставшиеся требуют настолько больших вложений, что окупаемость объектов оказывается под большим вопросом.

Рынок элитного жилья Петербурга начинает испытывать трудности с продажей построенных квадратных метров. Если еще год-два тому назад продавать можно было пустые стены с видом на воду и исторический пейзаж, но теперь этим уже не отделаешься. Кроме того, в Северной Венеции заканчиваются привычные места для элиты, свободных площадок в центре почти нет -- приходится осваивать новые территории, которые еще четыре-пять лет назад никто бы не причислил к по-настоящему элитным.

Вскоре, как можно предположить, заполнятся золотые острова -- Каменный и Крестовский. Между тем и сами острова неравноценны в смысле элитности. Крестовский, застраиваемый вдоль и поперек элитными жилыми комплексами, понижается в статусе тем, что там расположен стадион с неизбежным движением массы людей. В ближайшие два-три года, как отмечают эксперты, бурная застройка может сказаться и на цене крестовской недвижимости, причем не в сторону повышения. Уже сейчас, по словам риэлтеров, ряд клиентов отказывается от планов переселиться на остров.

В золотом треугольнике возможна только реконструкция в соответствии с требованиями КГИОП, а это как минимум плюс треть к обычной стоимости. Кроме того, для этого придется расселять дорогое жилье. Как это сделать и при том не разориться, не придумал еще ни один инвестор,-- говорит директор по развитию центра бизнес-обучения ДелУМ ГК Музей Ольга Сучкова.-- В прошлом году был сдан последний элитный дом на Большой Морской рядом с аркой Генштаба, и пока ни одного заявленного проекта в треугольнике нет.

Потенциально зоной элитной застройки могла бы быть территория, близкая к Смольному. Но эту площадку прочно забронировала компания Возрождение Санкт-Петербурга, которая возводит в этом районе два элитных комплекса -- кварталы Парадный и Смольный. Причем в Смольном примерно половина площадей будет отдана под офисы класса А.

Уединенный Каменный остров в силу небольшого размера и наличия правительственных резиденций мог бы возглавить островную элиту. Но проблема Каменного острова в том, что ограничения КГИОП там даже еще более строгие, чем в золотом треугольнике, а новое строительство запрещено как класс, возможна только реконструкция,-- сказала госпожа Сучкова.

Смена вех
Девелоперам приходится менять ориентиры, основываясь на современных реалиях и требованиях покупателей. Несколько лет назад понятие элитная недвижимость ассоциировалось с объектами вторичного рынка в лучших районах города -- в центре Петербурга и на Петроградской стороне, на Каменном и Крестовском островах, в старых кварталах Васильевского острова, а также на набережных,-- говорит Наталья Луговская, директор по продажам компании Петербургская недвижимость.-- Именно поэтому строительство новой элитной недвижимости начиналось с копирования исторических зданий, которые вписываются в архитектурный облик города и квартиры. С годами требования и представления об элитной недвижимости серьезно изменились. Сегодня важнее наличие в элитных жилых комплексах фитнес-центра, бассейна, зимнего сада, современных телекоммуникаций и т. д., чем исторический облик здания.

Рядом с историческим центром между Сучковым и Биржевым мостами Внешторгбанк реализует амбициозный проект Набережная Европы, в рамках которого предполагается построить на территории Государственного института прикладной химии (ГИПХ) более 250 тыс. кв. м недвижимости разного функционального назначения, в том числе элитные дома. Набережная Европы займет 4,9 га территории между набережной Малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и продолжением улицы Талалихина. Сдача проекта намечалась на 2010-2012 годы, но эксперты уже начинают сомневаться в реальности данных планов. Дело в том, что выселить ГИПХ из занимаемого здания оказалось слишком тяжело даже такому гиганту, как ВТБ.

Элитные объекты недвижимости всегда наперечет, поэтому конкуренции как таковой практически нет, каждый объект особенный, у каждого есть свои неоспоримые преимущества,-- говорит Владимир Дорофеев, директор по маркетингу группы компаний Невский альянс.-- Но объект не делает элитным просто цена квадратного метра, он должен обладать определенными свойствами, которые на момент продажи ассоциируются с элитным жильем. Учитывая сроки строительства, строителям надо иметь четкое представление об этих параметрах задолго до начала продаж.

При этом освоение новых площадок под силу очень немногим застройщикам. Элитный рынок -- это борьба тяжеловесов, случайных компаний здесь практически не бывает, уж слишком непросто получить место и решить все вопросы с окружающей средой. Крайне редко застройщики отваживаются на создание элитного места -- они предпочитают разработку уже готовой исторической среды,-- считает Ольга Колганова, заместитель генерального директор Петербургреконструкции.

Стоимость элитных видовых квартир на редкость лукавое понятие. Цена такого жилья определяется именно видом из окна -- состояние и основные параметры объекта имеют уже второстепенное значение. Потенциальные покупатели подобных квартир, как правило, готовы закрывать глаза на определенные недостатки. Например, на набережной Большой Невы почти нет домов, возле которых можно организовать парковку. Ситуацию портит и напряженное автомобильное движение на набережных, однако все это не смущает ценителей открыточных видов.

Новые фишки
Кроме места, которое, по мнению экспертов, определяет примерно 50% в покупательских предпочтениях, в последние годы значение приобретает и начинка, и сервисы элитного дома. Застройщики и риэлтеры обычно используют собственные правила оценки, которые различаются в деталях. Если говорить о настоящей элите, то в доме должно быть эксклюзивно все: архитектурный проект, инфраструктура, материалы, сервис. По-мнению специалистов, по-настоящему элитных домов в Петербурге всего несколько десятков. Такие объекты постоянно дорожают. Еще год назад цена за квадратный метр составляла $10 тыс., а сейчас в некоторых объектах она доходит до $15 тыс. Если расширить область понятия элитного жилья и говорить о ценах вообще в Центральном районе -- они колеблются от $5 тыс. до $8,5 тыс.

Объектов элитной недвижимости немного, но и покупателей элитной недвижимости тоже мало -- они составляют самую обеспеченную часть граждан, поэтому самым главным в продвижении объекта является достижение этой аудитории. Покупателей надо изучать с помощью различных маркетинговых исследований, изучать их желания, их представления об элитном жилье, о необходимом наполнении объекта и все это воплощать в ходе строительства, но самое главное -- донести информацию обо всех преимуществах объекта до потенциальных покупателей,-- считает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

Объекты класса экстра-люкс сосредоточились на Адмиралтейской, Английской, Дворцовой, Кутузовской, Мытнинской набережных, а также на набережной Робеспьера. Однако, как уже было сказано, настоящих элитных домов в этих местах раз, два -- и обчелся.

Соглашение о сотрудничестве председатель совета директоров Системы-Галс Дмитрий Зубов, губернатор Астраханской области Александр Жилкин и мэр Астрахани Сергей Боженов подписали в пятницу в рамках Кубанского экономического форума. Документ предусматривает строительство на 200 га в центре города 2,5 млн кв. м. Из них 1,5-1,8 млн кв. м пойдут под жилье, оставшиеся площади займут торгово-развлекательные центры и объекты социальной инфраструктуры. Реализация проекта рассчитана на три года, говорится на сайте администрации области. Вице-президент Системы-Галс Азарий Лапидус подтвердил планы компании по застройке центра Астрахани, но от подробных комментариев отказался до выхода официального пресс-релиза.

Таким образом, можно сделать вывод, что застройщики элитного Петербурга в условиях дефицита места и удорожания новых объектов делают ставку прежде всего на маркетинговую политику и борьбу за покупателя информационными методами. Пожалуй, все это свидетельствует о грядущем в недалеком будущем кризисе элитного сектора петербургской недвижимости.
Компания Система-Галс, девелоперская дочка АФК Система, станет одним из крупнейших девелоперов на юге России. До 2012 года компания вложит в строительство жилья и коммерческих площадей в Астрахани $2,5 млрд. Это первый собственный проект совокупной площадью в миллионы квадратных метров, который Система-Галс получила после проведенного почти год назад IPO, отмечают эксперты.

Застройка центра Астрахани станет крупнейшим в регионе девелоперским проектом,-- говорит Александр Чернов, пресс-секретарь Национального агентства прямых инвестиций, выступающего инвестконсультантом администрации области. Активно развивающееся сейчас в регионе портовое хозяйство и судостроение способствуют росту миграционного потока и, как следствие, спроса на жилье в Астрахани, также отметил господин Чернов. Коммерческий директор Каспийстройальянса Геннадий Радченков прогнозируют, что через три года цены на жилье экономкласса в городе вырастут с нынешних $1,5-1,7 тыс. до $2,1-2,38 тыс. за 1 кв. м.

По оценкам региональных властей, общий объем инвестиций достигнет $2,5 млрд. Это в шесть раз больше, чем компания привлекла в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже (LSE). Источник Ъ, близкий к Системе-Галс, говорит, что реализация проекта в Астрахани будет осуществляться в том числе за счет средств, вырученных от продажи готового жилья в Москве. Сейчас компания строит свыше 500 тыс. кв. м жилья. Реализовав его, компания заработает не менее $2 млрд, подсчитал вице-президент Blackwood Михаил Гец. Он добавил, что Системе-Галс выгоднее управлять строительством, привлекая в Астрахань содевелоперов.

Инвесторы ждали от Системы-Галс активизации на девелоперском рынке с ноября прошлого года, когда компания провела IPO. Так поступали все ее российские конкуренты, также торгуемые на LSE, говорит аналитик ИК Антанта Капитал Андрей Верхоланцев. Он добавляет, что проект в Астрахани позволит Системе-Галс увеличить свой портфель с нынешних 3 млн (сейчас ни один из ее собственных проектов не превышает 1 млн кв. м) до 5,5 млн кв. м. В этом году компания объявляла всего о нескольких заметных сделках на сумму немногим более $100 млн. В июле ей удалось консолидировать 95,58% акций пансионата Камелия в Сочи. Сумма сделки, по оценкам экспертов, не превысила $5 млн. На участке 6,3 га компания планирует построить курортный комплекс на 100 тыс. кв. м. В сентябре Система-Галс выкупила за $100 млн у известного адвоката Дмитрия Якубовского 74,9% долей в ООО Горки-8, владеющем 35 тыс. кв. м недвижимости и 9 га на Рублево-Успенском шоссе. Для сравнения: группа ПИК только за летние месяцы купила активов и участков на $475 млн. Это более 50% средств, привлеченных ею в ходе июньского IPO: из $1,93 млрд, вырученных на LSE, сама компания получила $925 млн, остальное досталось мажоритариям.

Система-Галс создана в 1994 году. Эксперты оценивают стоимость активов компании в недвижимости и девелоперских проектах, включая те, где она выступает соинвестором, в $2,04 млрд на начало 2007 года. Выручка компании в 2006 году составила $283 млн, EBITDA -- $95 млн. 71% акций принадлежит АФК Система, 18% -- в свободном обращении. В пятницу на момент закрытия торгов капитализация компании на LSE составляла $2,1 млрд.



Главная --> Публикации