Главная --> Публикации --> Время икс для гостиничных проектов Как выбрать идеальную квартиру? Сделки и аферы. новые масштабы Банкир из народа Где на юго-западе жить хорошо?

Агентство ипотечного жилищного кредитования

В абсолютных цифрах размер просроченной задолженности в портфеле государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вырос с 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (отчетность агентства по МСФО). Объем просрочки менее чем на 90 дней увеличился в 6,5 раза до 759 млн руб., на 90-180 дней в 3,3 раза до 373 млн руб., а на более долгий срок в 5,3 раза до 165 млн руб. Кредитный портфель вырос в 1,5 раза до 52,3 млрд руб. За тот же период банки выдали ипотечных кредитов на 200 млрд руб.

До 40% просрочки пришлось на мнимые ипотечные кредиты взятые не на те цели, например на развитие бизнеса, или на подложные, т. е. оформленные по липовым документам, и т. д., сообщила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. В меньшей степени, по словам Ярцевой, повлияли еще три фактора. Многие кредиты АИЖК выданы 2-4 года назад, и сейчас наступил период, на который, по статистике, приходится пик дефолтов по кредитам. Причиной того, что заемщик перестает платить, может стать развод если супруги вместе жили в купленной по ипотеке квартире, говорит Ярцева. В отчетности АИЖК впервые отразились кредиты, выданные его региональными операторами, по которым не платили менее трех месяцев. На рост просрочки повлиял и рост портфеля, заключает Ярцева.

образовано в 1997 г.
Учредитель правительство
России.
Гендиректор Александр Семеняка.
Чистая прибыль в первом полугодии 2007 г. по МСФО 387 млн руб.
Агентство рефинансирует рублевые ипотечные кредиты, выданные другими банками и агентами АИЖК на срок от года до 30 лет.
Средний объем кредита 1 млн руб.

На самом деле российские заемщики не такие уж плохие. В 2006 г. 25%, а в первом полугодии 2007 г. уже 30% взятых за эти периоды ипотечных кредитов погашено досрочно, сообщал Центробанк. У ВТБ 24, Райффайзенбанка, Банка Москвы и МБРР доля просрочки по ипотеке меньше, чем у АИЖК. Близок к уровню АИЖК уровень просрочки в портфеле Москоммерцбанка ($900 млн) и МДМ-банка (5,2 млрд руб.).

Из-за роста бизнеса АИЖК снизило требования к контрагентам, отмечает гендиректор АТТА-ипотеки Александр Черняк: например, с 2006 г. тотальная проверка закладных была заменена на выборочную. Раньше АИЖК проверяло кредиты перед тем, как их выкупить, а теперь сначала выкупает, а потом отбраковывает, добавляет топ-менеджер банка, работающего с АИЖК. Агентство обещает изменить принципы работы, например ужесточить критерии выявления сомнительных сделок.

Но это не ставит под угрозу качество активов, считает аналитик Ренессанс капитала Максим Раскоснов, ведь портфель в полном объеме обеспечен залогом недвижимости, а почти две трети кредитов не обслуживалось менее трех месяцев. К тому же АИЖК пользуется поддержкой государства: в 2008-2009 гг. взносы государства в уставный капитал АИЖК составят 14 млрд руб., а в 2008-2010 гг. общая сумма госгарантий по обязательствам АИЖК 108 млрд руб. Рост просрочки у АИЖК не приведет к кризису, как в США, считает зампред правления МБРР Дмитрий Ладиков-Роев, ведь там сыграла роль не только просрочка, но и большой объем рискованных кредитов, а также рост ставки ФРС.
Александр Семеняка

При тех же темпах роста уровень просрочки у АИЖК к началу 2008 г. может достичь 8,3%, подсчитал аналитик Антанта-капитала Максим Осадчий.

Второпях и на коленках на форуме Сочи-2007 заключили 169 соглашений и меморандумов на сумму 560 млрд руб., или $22,2 млрд, оценило Минэкономразвития. Это много больше результата XI Петербургского форума $13,5 млрд. Если к Сочи-2007 приплюсовать проходивший там же российско-китайский форум, в копилке будет $23 млрд, сообщил и. о. министра экономического развития Герман Греф.

АИЖК как институт развития должно работать даже в тех регионах, где не гарантировано качество ипотечных кредитов.
Сочи Строители прорвались через кордон? [Гендиректор ПИК-региона Сергей] Канаев в зале? зазывал участников конференции Доступное комфортное жилье руководитель Росстроя Сергей Круглик. Мероприятие началось с опозданием из-за Владимира Путина: пока он осматривал инвестпроекты, ФСО пропускала людей к выставочным павильонам только по спискам. Круглик выкрикивал в зале имена, а гендиректор Главстроя Артур Маркарян разглаживал руками смятый документ о взаимодействии с Ростовгипрошахтом, прежде чем подписать.

Крупнейшим представитель Минэкономразвития называет соглашение с Базэлом о проектах и социально-экономической программе на 200 млрд руб. Эта сумма похожа на ту, что компания намерена инвестировать в регионе до 2014 г., сообщил представитель Базэла. Компания застраивает 220 га в Имеретинской долине, инвестиции в проект могут достичь $4 млрд. 21 сентября Базэлцемент подписал соглашение о строительстве цементного завода в Туапсинском районе стоимостью 6,3 млрд руб. Два соглашения на счету у Главстроя (входит в Базэл) один из них о строительстве трех заводов стройматериалов в Усть-Лабинске (инвестиции $150 млн). Еще Базэл будет участвовать в строительстве дорог в Сочи.

Львиная доля инвестиции в Краснодарский край. Как сообщил первый вице-губернатор края Александр Ремезков, регион подписал 132 соглашения и протокола о намерениях на $17 млрд. $8 млрд из общей суммы инвестиции на подготовку Сочи к Олимпиаде.

И. о. вице-премьера Александр Жуков называл несколько факторов успеха Краснодарского края улучшился инвестклимат, регионы научились представлять проекты и мандат Сочи на проведение зимней Олимпиады-201 Краснодарский край входит в пятерку, если не в тройку российских регионов по инвестиционной привлекательности, считает научный руководитель Центра стратегических разработок Ксения Юдаева.

Больше всего на форуме говорили об амбициозном проекте небольшой питерской фирмы М-индустрия Остров Федерация, который проектировал голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Его отдельно представляли Путину, который удивился огромной стоимости 200 млрд руб. Искусственный остров площадью 250 га планируют построить в акватории Черного моря, его очертания будут соответствовать контурам границ России. На проект обратил внимание и Греф, подчеркнувший, что инвестиции пока не найдены. И статус подписанного по Острову документа протокол о намерениях. Еще одно соглашение между Банком развития (Внешэкономбанк), Минтрансом и Краснодарским краем о взаимодействии в строительстве транспортной инфраструктуры. Речь идет о строительстве платной автомобильной дороги Краснодар Абинск Кабардинка протяженностью 147,4 км с инвестициями 117 млрд руб.

Жилищный кодекс возложил обязанность содержания жилья, в том числе и капитального ремонта, на собственников. Но при этом перед гражданами не были выполнены обязательства по капитальному ремонту за предыдущие годы.

Годовой объем инвестиций в Хорватию $15 млрд, взвешивает планы организаторов Сочи-2007 кредитный аналитик Standard Poor's Феликс Эйгель. Но соглашений с вытекающими из них обязательствами сторон подписано немного, в основном это намерения и пожелания, предупреждает директор Института региональной политики Булат Столяров: Форумы для того и созданы, чтобы генерировать намерения.

Чтобы реализовать эту идею, было решено создать особый фонд. Официальное его название - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Средства выделены серьезные - 240 миллиардов рублей. Из них 95 миллиардов рублей - на расселение аварийного фонда, и 145 миллиардов рублей - на капитальный ремонт. Плюс еще 10 миллиардов (по 5 на капитальный ремонт и на ветхий фонд) на второе полугодие этого года. Программа будет осуществляться на условиях софинансирования: часть денег даст фонд, часть выделят муниципалитеты, некоторую долю внесут сами жители-собственники. Второе обязательное условие - у дома обязательно должен быть хозяин, то же товарищество или управляющая компания. После завершения программы товарищества собственников будут работать уже абсолютно самостоятельно. Думаю, люди осознают, что многое находится в их руках.

Но поскольку речь идет об огромных расходах, необходимых для того, чтобы привести жилье в порядок, пришлось восстанавливать справедливость и признать: государство должно помочь собственникам. Но важно было не просто дать денег, профинансировав капремонт. Ведь то, что достается даром, не ценится. Разве мало у нас ломают лифты, расписывают стены в подъездах? Поэтому одновременно стояла задача формирования организационного механизма по дальнейшей эксплуатации жилья. Речь идет о создании товариществ собственников жилья, выборе управляющих компаний. Этот процесс, как известно, должен быть завершен до конца года. Чтобы его простимулировать, именно через эти управляющие многоквартирными домами структуры и будут выделяться государственные средства на капитальный ремонт.

Безусловно, чтобы отремонтировать все жилье в стране, 145 миллиардов рублей недостаточно. Поэтому сейчас речь идет о выполнении первоочередных, главных работ. Мы считаем, что в общем объеме трат на ремонт доля владельцев квартир в доме должна составлять не менее 10 процентов.

То есть фонд не просто оказывает финансовую поддержку гражданам при приведении их жилья в нормальное, нормативное состояние, но и содействует созданию новой формы управления этим домом. С тем расчетом, чтобы, получив средства, выполнив определенный объем работ, дальше уже люди могли спокойно, в плановом режиме выделять деньги и поддерживать свое жилье в норме без государственной поддержки.

Что касается ветхого и аварийного жилого фонда, общий его объем на начало 2007 года оценивается в 93 миллиона квадратных метров. Из них 11,2 миллиона квадратных метров - аварийное жилье, подлежащее немедленному сносу. Честно говоря, эти дома надо было снести уже давно. Поэтому государство взяло на себя обязательство обеспечить расселение людей, живущих на этих 11 миллионах метров в течение 5 лет, и выделило на это 100 миллиардов рублей. Это достаточно большой объем средств, если учесть, что до сих пор ежегодно на эти цели выделялось не более 1 миллиарда рублей в год. Главная задача сейчас - проинвентаризировать это жилье, посмотреть, в каком состоянии находится, кто в нем проживает. И затем местные власти составят четкий план по ликвидации этих аварийных метров, по переселению жителей.

При этом люди должны понимать: если распорядиться деньгами с умом, если выполнить ремонт качественно, то в дальнейшем эти траты окупятся за счет уменьшения эксплуатационных расходов по содержанию дома. Например, если не только залатать водопроводные и канализационные трубы, не только сделать утепление, но и поставить приборы учета и контроля, можно резко уменьшить платежи за воду и тепло.

Как привести дом в порядок
Закон О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства принят и подписан президентом. Российская газета опубликовала его 27 июля. В ближайшее время будет сформировано руководство фондом, а к декабрю появятся все необходимые регламентирующие документы.

Минрегион России 127994, Москва,
ул. Садовая-Самотечная, д. 10/23, стр. 1.
Многоканальный телефон: (495) 980-25-47.
Факс: (495) 699-38-41
(в том числе для приема обращений граждан).

Нет, не все. Деньги фонда выполняют роль морковки - их получат те регионы, муниципалитеты (и в конечном итоге те жители), где выполняется целый ряд условий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Так, в муниципалитетах, претендующих на государственную поддержку, должна активно проходить смена формы собственности у коммунальных предприятий: компании, обеспечивающие население газом, теплом, водой, занимающиеся водоотведением и очисткой стоков и утилизацией твердых отходов, должны работать на праве частной собственности, аренды или по концессионному соглашению. Чтобы получить деньги в следующем году, таких предприятий должно быть не менее 25 процентов. Позже это условие ужесточается, придется увеличить количество таких организаций до половины, затем - до 80 процентов. А к 2011 году коммунальная отрасль должна целиком и полностью перейти на коммерческие рельсы и перестать зависеть от бюджетных вливаний.

Все ли муниципалитеты и ТСЖ смогут получить деньги Фонда?

Повлияет на получение денег создание в доме ТСЖ и выборы УК?

Еще одно обязательное условие - переход в регионе на полную оплату жилищно-коммунальных услуг населением, прекращение бюджетного дотирования коммунальных предприятий и направление этих средств непосредственно гражданам, для адресной поддержки малоимущих семей в виде жилищных субсидий.

Это условие также постепенно будет ужесточаться: на первых порах для удовлетворения финансовой заявки будет достаточно, если ТСЖ и УК работают не менее чем в пяти процентах от общего объема жилого фонда, а к 2011 году, как предполагается, к новой форме управления перейдет уже минимум каждый пятый дом.

Не просто повлияет, а будет еще одним обязательным условием для подачи заявки в фонд. По закону, деньги смогут получить и будут распоряжаться ими только те муниципалитеты, где созданы и реально управляют многоквартирными домами специализированные управляющие компании либо сами собственники, объединившиеся в товарищества.

В каждом регионе, в каждом муниципальном образовании (поселении) должны уже быть или появятся в ближайшее время программы по проведению капитального ремонта и переселению граждан из аварийного фонда. Программы будут не только содержать точный перечень домов, подлежащих ремонту или сносу, но и конкретный график проведения работ.

Кто и как будет решать, какой дом ремонтировать в первую очередь?

Какие виды работ можно будет провести с учетом помощи фонда?

Предполагается работать с каждым домом - определить, какие работы нужны и сколько они будут стоить. Чтобы контролировать этот процесс и не зарывать государственные деньги попусту, сами регионы должны установить размер предельной стоимости проведения ремонта в расчете на один метр общей площади.

Не возбраняется также получить государственные деньги на ремонт крыш и подвалов, утепление фасадов.

Закон установил точный перечень таких работ: это ремонт внутридомовых инженерных систем (все трубы, электропроводка, оборудование по подаче тепла и воды, лифты и лифтовые шахты). Важно, что в стоимость работ можно включить установку узлов управления подаваемыми в дом энергоресурсами (например, теплом), а также счетчиков, контролирующих их потребление.

Могут. Но если дом не целиком приватизирован, если в нем остаются муниципальные квартиры (а в подавляющем большинстве старых, нуждающихся в ремонте домов так и есть), собственникам нужно обратиться в муниципалитет и узнать, включен ли их дом в программу по ремонту. Там же предстоит решить, какую долю расходов жильцам придется взять на себя, сколько денег даст муниципалитет.

Могут ли поучаствовать в формировании заявки на ремонт сами жильцы?

Заявки на проведение ремонтов и снос аварийных метров будут проходить строгую экспертизу при их подаче в фонд. Туда же необходимо будет предоставлять отчет о том, как использовались средства.

Кто будет контролировать выделение денег и их использование?

Опубликованные в пятницу данные Росстата не дали исчерпывающего ответа на вопрос о том, насколько сильным оказалось влияние кризиса на мировых рынках на экономику России. Как уже писал Ъ 19 сентября, до минимального уровня в 2007 году -- 3,8% (август к августу) -- замедлились темпы роста промпроизводства. Опрошенные Ъ экономисты тогда предположили, что это может быть связано с замедлением роста инвестиций, но и сомневались в том, что влияние сокращения иностранных кредитов на инвестиции в основной капитал и затем на рост производства реализовано так быстро.

Однако независимые эксперты предупреждают: без контроля самих жильцов распорядиться государственными деньгами рационально будет невозможно - ясно, что у управленцев всегда будет соблазн назвать капремонтом косметическую покраску подъездов или другие столь же простые и недорогие работы, списав под них кучу денег.
Августовский доклад Росстата о состоянии экономики не дал ответа на вопрос, почему в августе рост промпроизводства в России упал до 3,8% с 5-10% весной и летом. Рост инвестиций в августе замедлился до 18,8%, но продолжает оставаться значительно выше прошлогоднего уровня. Замедление темпов роста строительства также пока незначительно. Хотя аналитики допускают, что рост сократился из-за нестабильности мировых рынков, полноценно влияние кризиса subprime на российскую экономику можно будет оценить лишь ближе к Новому году.

Впрочем, некоторые поводы для настороженности последний доклад Росстата дает -- несколько замедлились темпы роста строительства. Если в первом полугодии 2007 года объем работ, выполненных по виду деятельности 'строительство' вырос на 25,5% в сравнении с аналогичным периодом 2006 года, в августе -- на 19,8%. Замедлился ввод жилья в физическом измерении -- в августе он составил 3,7 млн кв. м, это на 25,5% больше, чем в августе прошлого года. Результат первого полугодия был существенно выше -- 34,8%.

Как выяснилось, замедление темпов роста инвестиций в августе действительно произошло. Если в июне они достигали китайского уровня 27,2%, то в августе составили 18,8%. Впрочем, это в реальном исчислении -- с поправкой на уровень цен. В номинальном выражении инвестиции в основной капитал в августе 2007 года составили 584,2 млрд руб., это на 42,5% больше чем, в августе 2006 года. Выше они были только в декабре прошлого года (см. график). Совсем неплохо дела обстоят и если смотреть на данные за январь--август. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года темпы роста инвестиций в реальном выражении составили 22,1%. Это все еще радикально выше, не только чем в 2006 году (13,7%), но и чем МЭРТ прогнозировал на 2007 год в целом (12,8%).

Еще одним объяснением происходящему может быть определенное сокращение госинвестиций -- в начале сентября, как уже писал Ъ, экс-премьер Михаил Фрадков критиковал МЭРТ и Минфин за провальную ситуацию с госинвестированием. Впрочем, как это часто бывает в переломных ситуациях, окончательная картина прояснится еще не скоро. Так, данные об объемах кредитования населения и предприятий в августе будут опубликованы лишь через месяц -- в конце октября 2007 года.

Возможно, уже сказались трудности с финансированием,-- осторожно предполагает Ярослав Лисоволик из Deutsche Securities. Он напоминает, что чистый приток капитала в первом полугодии 2007 года составлял в среднем $11 млрд месяц, а отток в августе, по оценке МЭРТа, $7,6 млрд. Впрочем, он признает, что большая часть недостающих денег была компенсирована российскими банками, которым пришлось пропылесосить российскую ликвидность. Это привело к тому, что выросли процентные ставки на российском рынке, а ряд банков приостановили кредитование физлиц (как писал Ъ в субботу, среди них банк Русский стандарт). В этой ситуации должны были бы снизиться и темпы роста оборота розничной торговли. Но, согласно данным Росстата, они, напротив, ускорились до 16% в реальном исчислении. Темпы роста за январь--август ниже -- 14,7%. Однако на сентябрьских данных проблемы на кредитном рынке уже должны отразиться.



Главная --> Публикации