Главная --> Публикации --> Приоритеты в развитии столицы теперь будут уточняться раз в несколько лет А у нас тут дача Время икс для гостиничных проектов Как выбрать идеальную квартиру? Сделки и аферы. новые масштабы

Как выяснили в местном муниципалитете пронырливые журналисты, в новом доме найдется место и для частного кинотеатра на 100 с лишним мест, и для музыкального салона, и для обсерватории, и для пяти спален, не говоря уже о дюжине туалетов и ванных комнат. А, например, игровой зал почти в два раза превысит по площади среднестатистический американский жилой дом.

Американец из Хартфорда (штат Коннектикут) Арнолд Чейз строит себе новый дом общей площадью более 4700 кв. метров. И гордится, что жилье у него будет просторнее, чем, например, у знаменитого Билла Гейтса в Сиэттле.

Вообще-то в США не принято совать нос в чужие планы и тем более считать деньги в чужом кармане или квадратные футы в чужом доме. Американцы в массе своей приучили себя не завидовать чужому успеху, а видеть в нем образец для подражания, пусть во многих случаях и труднодостижимый. Если они порой и косятся в сторону соседей, то, как правило, в основном для того, чтобы убедиться, что у них самих дела не хуже, чем у других, - как здесь принято говорить: Чем у Джонсов. И, конечно, это в первую очередь касается собственного дома - непременного и едва ли не главного атрибута американской мечты, можно сказать, ее фундамента. Но вот только фундамент этот - во всяком случае для огромного множества людей - неожиданно дал сейчас трещину.

Опасные банковские игры
По данным Национальной ассоциации жилищных застройщиков, сейчас в таком доме около 230 кв.метров, так что в целом Чейз превысил общенациональную норму более чем в 20 раз.

Наглядным примером может служить история с вложением 3 млрд. долларов из государственного валютного запаса КНР в акции частной американской инвестиционной компании Блэкстоун груп. О покупке было с помпой объявлено в мае, а уже к концу августа, по свидетельству эксперта из Американского предпринимательского института в Вашингтоне Джона Мэкина, стоимость этих акций упала из-за кризиса более чем на 30 проц. Одновременно рухнула и вся система так называемой выносной торговли (carry trade), именовавшейся так из-за того, что в ее рамках сравнительно дешевые финансовые ресурсы из Японии и других стран вывозились для прибыльного размещения в Америку.

Причина тому - кризис на ипотечном рынке. Американцы теперь говорят, что непосредственным поводом для него послужило августовское объявление французского банка Париба о приостановке деятельности трех его инвестиционных фондов в связи с невозможностью точной оценки их активов в США. Европейцы со своей стороны утверждают, что объявление Париба было лишь очередным звеном в цепи известий о реальных или потенциальных убытках, понесенных по тем же причинам банками и фондами Германии, Франции и Нидерландов. Как бы то ни было, на рынках началась паника, нанесшая колоссальные убытки самой Америке и ее партнерам по всему миру.

В итоге все это ударило и по Азии, и по Европе, включая Францию и ее Париба, и по тем нефтедобывающим странам, которые тоже играли в эти игры с Америкой, и, естественно, по ней самой. МВФ уже объявил, что ему придется пересматривать в сторону понижения свои прогнозы темпов экономического роста в США. А на бытовом уровне источники ипотечного кредитования в США вмиг пересохли, и масса людей столкнулась с опасностью лишиться собственной крыши над головой.

Инвестиционные банки США придумали эту замечательную игру в 2004 году, - поясняет суть спекулятивной модели тот же Мэкин. - Давайте, мол, впаривать падким на показатели доходности азиатам ценные бумаги, обеспечиваемые закладными и имеющие более высокую доходность, чем у облигаций минфина США. А поскольку азиаты настаивали на том, чтобы у таких бумаг был рейтинг ААА (показатель высочайшей надежности. - Прим. авт.), финансовые инженеры с Уолл-стрит сговорились с рейтинговыми агентствами Мудиз и Стандард энд Пурз о создании деривативов... с более высокой доходностью и нужным рейтингом.

В итоге сейчас Монтесы вносят в счет ипотечных кредитов около 38,400 долл. в год. А в декабре их закладная подорожает примерно до 50 тысяч долларов. Для этой семьи - уже непосильная сумма, ведь нужно еще и вносить налоги (а налог на недвижимость им сильно подняли исходя из продажной цены дома), оплачивать медицинскую страховку, погашать взятые ранее кредиты на покупку автомашин и обучение старшей дочери в колледже и т.д. Тот же брокер, который ранее божился, что закладную можно будет рефинансировать, испарился. Новых кредитов без обеспечения никто не дает. Продать дом можно только себе в убыток, поскольку цены на рынке упали.

.
Дом, который купил Монтес
Типичную ситуацию такого рода подробно описала недавно газета Уолл-стрит джорнэл. Около двух лет назад семья калифорнийцев Марио и Летиции Монтес нашла наконец дом своей мечты - просторный, удобный, в приличном районе. Правда, дорогой - 567 тыс. долларов, но на семейном совете с двумя дочерями решено было от покупки не отказываться. Оба родителя еще не стары, здоровы и прилично зарабатывают (почти 90 тысяч долларов за прошлый год), а знакомый брокер уверял, что сделку можно будет заключить на очень выгодных условиях и что первые два года вообще можно будет платить только проценты.

Займы оказались ловушкой
В схожем положении неожиданно для себя оказались и многие другие семьи, относящиеся по всем параметрам к американскому среднему классу. Исследовательская фирма Мудиз экономи.ком прогнозирует, что в нынешнем году в стране будет отчуждено за долги около 760 тыс. домов, а в 2008 г. - около 935 тыс. В 2000-2006 гг. этот показатель, по подсчетам фирмы, составлял примерно 440 тыс. домов в год.

Так что теперь Марио Монтес нашел себе вторую работу - на выходные дни - и ищет третью. Младшей дочери сказали, что платить 70 долларов в месяц за уроки музыки родители не в состоянии. О поездке в отпуск и речи быть не может.

В условиях приближающихся в стране всеобщих выборов проблема неизбежно приобретает и политическую окраску. Так, главный редактор сетевого журнала Глобалист Стивен Рихтер выступил с комментарием Непервоклассные люди - по аналогии с так называемыми непервоклассными ипотечными займами, в ловушку которых угодили Монтесы и им подобные. В Америке правит бал не реальная демократия, а нечто вроде своеобразной формы демократического абсолютизма, - утверждает автор. На словах все подчинено желаниям потребителя, но на самом деле именно потребитель в конечном счете и оказывается крайним, - поясняет он, протестуя против аморальности позиции стороннего наблюдателя, занимаемой властями.

Для полноты картины стоит привести итоги и еще одного исследования. Центр жилищной политики только что подсчитал, что число небогатых домовладельцев (так называемых работающих семей), тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросло в США с 1997 по 2005 г. на 75% - с 1,4 млн. до 2,4 млн. Одновременно число семей, которые жилье арендуют и также расходуют на это более половины доходов, подскочило более чем вдвое - с 1 млн. до 2,1 млн. Те же Монтесы, кстати, по их словам, решились на покупку дома прежде всего потому, что им надоело втридорога платить за аренду.

Судя по всему, главную задачу в Вашингтоне сейчас видят в том, чтобы не допустить экономического спада в стране. Если экономика будет продолжать расти и у людей будет работа, то, по мнению оптимистов, ситуация на кредитных рынках постепенно выправится сама собой. Надежды на это сохраняются, хотя только что прозвучал и тревожный звонок. Министерство труда США объявило, что в августе в стране впервые за последние четыре года несколько сократилась занятость. Больше всего рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в госучреждениях, прирост занятости в ряде других отраслей компенсировать эти потери не смог.

Куда смотрит правительство
Правда, утверждать, что власти вообще ничего не делают, все же нельзя. Минфин и федеральная банковская система США принимают меры, направленные на стабилизацию рынков; высшее же политическое руководство пытается успокоить население. Президент страны Джордж Буш, который обычно воздерживается от комментариев по поводу ситуации на рынках, выступил с несколькими публичными заявлениями и заверил, что невинно пострадавшие граждане без поддержки не останутся. Им обещана помощь по линии Федеральной жилищной администрации США в рефинансировании займов, для чего, правда, необходимо еще согласие Конгресса. К тому же глава государства предупредил, что у правительства нет палочки-выручалочки и что приходить на помощь кредиторам и тем более спекулянтам оно заведомо не намерено. Позже министр жилищного строительства и городского развития США Альфонсо Джексон уточнил, что предлагаемые меры в состоянии помочь сохранить дома 200-250 тысяч семей.

В 2006 году россиянам было выдано ипотечных кредитов на 260 млрд. рублей. А всего объем выданных кредитов в стране достигает сейчас 600 млрд. рублей.

Ключи в конвертах
...Хартфордский предприниматель Чейз, надо полагать, уже готовится к въезду в свой новый особняк. Но у многих его соотечественников сейчас совсем другие заботы. Обозреватель Лу Барнс, специализирующийся на освещении жилищного рынка, указывает, что, например, в Детройте, где экономическая ситуация сейчас оставляет желать много лучшего, дом по нынешним временам и даром никому не отдашь. Ближайшей зимой звякать в Америке будут не только бубенцы на санях Санта-Клауса, но во многих случаях и почтовые конверты, мрачно шутит обозреватель, имея в виду обычай неплатежеспособных должников в Америке отсылать кредитору вместо чека ключи от собственного дома.
а как у нас

О новых штрафных санкциях говорится в постановлении столичного правительства О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве от 11 сентября (есть в распоряжении Ъ). В документе департаменту земельных ресурсов предписано включать в новые договоры аренды земли условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта. Тем самым городские власти хотят усилить контроль за соблюдением сроков строительства, говорится в документе.

Сегодня мы готовы развивать ипотеку полноценным образом, причем по российской, а не по скомпрометировавшей себя американской или японской модели. Более того, готовы управлять этими рисками на достаточно высоком уровне, - заявил недавно курирующий российские нацпроекты Дмитрий Медведев. Между тем кризис на ипотечном рынке США, по мнению некоторых экспертов, ставит под сомнение возможность снизить в России ставку по ипотечным кредитам, как это обещалось ранее.
Хотя наказание рублем выльется в сравнительно небольшие для девелоперов суммы, в целом город сможет пополнить бюджет на десятки миллионов долларов.

Девелоперы в подавляющем большинстве случаев не выдерживают сроки, признают участники рынка. Причем зачастую делают это не по своей вине,-- добавляет Артем Цогоев. Например, к нескольким практически построенным домам в Балашихе инженерные коммуникации планируется подвести только через два года. По его подсчетам, если новое постановление станет широко применяться, в бюджет Москвы будут дополнительно поступать десятки миллионов долларов.

Впервые город собирается взыскивать с девелоперов, нарушающих сроки, денежные штрафы,-- констатирует директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев. Ранее за просрочку было предусмотрено только одно денежное наказание (но в этом случае девелопер должен был платить покупателю недвижимости, а не городу) -- согласно 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, за нарушение сроков сдачи жилья в эксплуатацию на застройщика начисляется пеня в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Сейчас по 214-ФЗ, по оценке господина Цогоева, работает не более 25% девелоперов.

Сроки не соблюдают даже крупные и биржевые компании. Например, группа ПИК до сих пор не начала строительство нескольких домов на улицах Красного Маяка, Липецкой и Академика Виноградова, которые должны были быть сданы в эксплуатацию еще в 2006 году (см. Ъ от 21 мая). В строительном комплексе тогда сообщали, что по этим проектам до сих пор еще не решены вопросы оформления земли.

Для девелоперов арендная плата за землю не самая большая статья расходов, успокаивает коллег первый замгендиректора М.О.Р.Е.-Плаза Михаил Михайлов. Годовая аренда участка 2 га, расположенного недалеко от третьего транспортного кольца, стоит около $200 тыс. При этом на нем возможно построить около 50 тыс. кв. м площадей стоимостью $50-80 млн.

Налоговые органы потребовали от всех многоквартирных россиян подать налоговую декларацию и заплатить налоги от сдачи в аренду принадлежащих им квартир. Эксперты не исключают, что готовится кампания по организации показательных судов над незаконопослушными квартиросдатчиками.

Подобные примеры есть и в сегменте коммерческой недвижимости. Так, сроки сдачи практически всех офисных комплексов в Москва-Сити, заявленные весной 2007 года, отличаются от тех, которые оглашались в начале 2005 года, говорится в исследовании CushmanWakefield StilesRiabokobylko (CW/SR). Срок сдачи торгово-развлекательного комплекса на территории центрального ядра Сити (девелопер -- AFI Development) намечен теперь на 2008 год, но в CW/SR не исключают, что строительство будет продлено. Наиболее велика разница в заявленных сроках сдачи башни Россия (девелопер -- СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского). В 2005 году, напоминают в CW/SR, говорилось об окончании строительства этой башни в 2009 году. Но торжественная церемония закладки ее первого камня состоялась только позавчера, а сдать комплекс в эксплуатацию теперь планируется в 2012 году.

Источник не стал уточнять, при каком количестве объектов недвижимости и каких дополнительных фактах собственник становится предметом внимания со стороны налоговых органов, сославшись на то, что методика отбора граждан не раскрывается и является информацией для служебного пользования.

Владельцам нескольких объектов жилой и нежилой недвижимости по всей стране сейчас рассылаются требования об уплате налога с дохода от аренды. Об этом сообщил вчера Интерфаксу анонимный чиновник Федеральной налоговой службы (ФНС). По его словам, ФНС поручила инспекциям на местах собрать сведения о владельцах нескольких объектов недвижимости и затем выяснить, каким образом используются эти объекты. В частности, предлагалось задействовать правоохранительные органы и вызывать самих владельцев на беседу в налоговые органы.

В московских налоговых инспекциях знают об инициативе ФНС, однако рассылку писем счастья только готовят. Мы выявляем многоквартирных граждан лишь выборочно, и пока сами не знаем, что делать с их списками, однако к концу года, вероятно, разошлем им напоминания, заявили НГ работники одной из налоговых инспекций Северо-Западного округа Москвы.

На 1 августа 2007 года было выявлено 258 тыс. граждан, сдающих в аренду жилье, из них 26,4 тысячи без напоминаний и уведомлений задекларировали свои доходы и уплатили налог в установленный срок. По данным налоговиков, уведомления посланы 87 тысячам граждан, из которых более 33 тысяч представили дополнительные декларации с указанием доходов от аренды.

Однако пока у налоговиков фактически нет эффективных инструментов для предъявления формальных претензий к арендодателям. По словам Зарипова, строгое доказательство факта аренды, а также конкретных сумм доходов крайне сложное и затратное мероприятие. Кроме того, у ФНС нет законных оснований для определения доходов арендодателей на основе каких-либо аналогий или средних рыночных цен. В связи с этим сплошной контроль доходов арендодателей практически невозможен. Скорее всего налоговики проведут несколько показательных процессов против злостных неплательщиков, где не пожалеют сил для доказательства фактов получения доходов от аренды, в том числе и с привлечением оперативников из МВД, предполагает юрист.

Эксперт по доходам компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Вадим Зарипов считает рассылки предупреждений вполне законной практикой, которую можно отнести к разъяснительной или воспитательной работе. Несколько месяцев назад в ФНС было создано единое управление по налогами физических лиц, куда вошли отделы по контролю над имуществом и по контролю над доходами. Благодаря этому объединению все разрозненные данные о каждом налогоплательщике теперь собираются в единое досье, говорит Зарипов. По его словам, в ближайшее время в связи с завершением налоговой амнистии можно ожидать ужесточения контроля над доходами граждан.

В российском законодательстве нет нормы о вмененном доходе физических лиц, поэтому из факта владения второй квартирой, строго говоря, никаких налоговых обязательств, кроме налога на имущество, не вытекает, заявил НГ руководитель группы налогового арбитража компании Вегас-Лекс Олег Баженов. По его словам, правовые основания для налоговых претензий могут возникнуть только тогда, когда в руках налоговиков окажется договор аренды вместе с письменными пояснениями арендатора относительно уплаченных им сумм. В то же время, как считает Баженов, рассылка уведомлений это новая форма агитации законопослушных налогоплательщиков, которая может иметь определенный экономический эффект.

Один из самых простых способов выявления налоговых недоимок это использование информации агентств недвижимости, которые специализируются на аренде жилья. В Налоговом кодексе упоминается право налоговых органов истребовать информацию о налогоплательщиках, и эта норма вполне может быть использована для запросов агентств, считает Зарипов.

Раньше Светлана Белкина из подмосковного Раменского расстраивалась, что у нас нет, как в Европе, ярких и жизнерадостных, будто из детского конструктора собранных домов. А четыре года назад серые многоэтажки на соседней улице вдруг преобразились: на них появились радуга с бабочками, воздушный шар и синее море с красной ладьей. Теперь у шестилетней дочери Белкиной появилась забава угадывать, что рисуют на следующем доме.

Однако старший юрист фирмы Мегаполис Лигал Валерия Таглина полагает, что налоговики не так уж бессильны в борьбе с владельцами нескольких квартир. У ФНС есть право на выездные налоговые проверки, в ходе которых можно доказать сам факт аренды, а величина полученного дохода может быть установлена в ходе судебного спора с арендодателем, считает Таглина.
Советским зданиям придают современный вид: блочные башни покрывают настенной живописью, кирпичные пятиэтажки надстраивают, а НИИ обшивают стеклянными панелями.

Как бы то ни было, эта настенная живопись одна из многих реализованных в последнее время в столице попыток придать современный вид домам советской застройки. Причем интересные архитектурно-дизайнерские проекты появляются при обновлении не только жилых домов, реконструкция которых входит в градостроительные программы, но и нежилых строений. По словам старшего консультанта компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Елены Алпатовой, последние год-два столичные девелоперы не жалеют времени и денег на уникальные архитектурно-дизайнерские проекты реконструируемых под офисные центры зданий: спрос на них в Москве растет.

Розовые грызуны и разноцветные женщины, глаза в два этажа и абстрактные разводы кислотных тонов на этой неделе картины покрыли стены хрущевок на окраине Москвы. В отличие от Раменского столичный проект разовый, в рамках фестиваля уличной культуры Rozamira. Домов-участников всего 12 (в Раменском уже более 30) в одном квартале Лосиноостровского района, да и разрисованы лишь торцы многоподъездных пятиэтажек. Зато творить тут пригласили художников из разных стран. А краску в баллончиках закупили такого качества, чтоб держалась, пока стена стоит. Наша концепция в том, чтобы создать у людей праздничное настроение, как в театре, то есть превратить уличные стены в декорации, которые в принципе можно поменять, говорит главный архитектор Раменского Юрий Лотарев. А в Москве, похоже, пятиэтажки выступают в роли Берлинской стены: раскрасить символ эпохи, а потом разрушить. Такое вывод он сделал, узнав, что план реконструкции раскрашенного микрорайона еще не утвержден: по словам главы управы Лосиноостровского района Виктора Крамара, дома 1962-65 гг. застройки вполне могут быть снесены после 2010 года.

И жить веселее
Две старушки с Изумрудной улицы наблюдают, как небритые голландцы в приспущенных потертых джинсах рисуют черные глаза на ярко-желтом доме. Они слушают, как организаторы фестиваля с небольшой сцены благодарят жителей за то, что те не противились идее сделать унылую городскую среду ярче. Когда же из динамиков звучит цифра на баллончики с краской для каждого дома ушло около 10 000 спонсорских долларов, обе старушки возмущаются. Сначала на капитальный ремонт нужно было деньги тратить, говорит одна из них, Тамара Ильинична. Глава управы Виктор Крамар понимает пенсионерок.

Из динамиков звучит цифра: на баллончики с краской для каждого дома ушло около 10 тысяч спонсорских долларов

И действительно, оригинальные цветовые решения появляются на улицах Москвы достаточно редко, но обращают на себя внимание к примеру, причудливо раскрашенные две белые панельные 12-этажки в начале проспекта 60-летия Октября. Я сначала решила, что это новые здания, описывает впечатления москвичка, менеджер по рекламе Анна Строкова, потому что из-за яркого орнамента они перестали казаться убогими коробками. А вот 8-этажка на пересечении Ленинского и Ломоносовского проспектов после штукатурки и покраски в бледно-коричневый цвет совершенно потеряла вид добротного кирпичного дома.

Любая пятиэтажка здесь изношена на 40%, а денег на капитальный ремонт город выделяет в среднем на один-два дома в год. В Лосиноостровском сейчас ремонтируют панельные дома: кроме начинки меняют и внешний вид, обшивают утепляющими плитами в основном просто белыми, чтобы аккуратно смотрелись. Это не значит, что вне программы фестиваля такой яркий по цветовой гамме проект не прошел бы согласование, говорит Крамар. Но инженер компании Комплекс поддержки проектного инвестирования Сергей Кочетов практически уверен в обратном. Он специализируется на получении так называемого колористического паспорта этот документ должен быть у каждого здания. В нем содержится техническое описание внешнего вида строения. Я не видел, чтобы в паспорте было больше четырех цветов, говорит Сергей. Обычно два-три, причем пастельных тонов. По его словам, примерно в 20% случаев приходится сразу советовать заказчику изменить цвета на более нежные, иначе проект не пройдет согласование. В центре Москвы, на главных магистралях, у заказчика уже несколько лет нет шанса придать строящемуся или реконструируемому зданию яркую расцветку, говорит Кочетов. Такое возможно в промзонах или спальных районах.

Он предложил расширить площадь существующих квартир с помощью внешних пристроек (субструкций), которые должны поддерживать еще несколько верхних этажей коммерческого жилья (у каждого подъезда своя высота). Верхние этажи должны отличаться от реконструированных и планировкой квартир, и высотой потолков, и даже отделкой фасада. Но, к удивлению авторов проекта, оказалось, что покупателей на коммерческое жилье найти не так легко: люди, способные платить за такие квартиры, оказались не готовы жить в одном подъезде с коренными обитателями хрущевок.

Архитектор Михаил Хазанов, руководитель мастерской института Курортпроект, считает, что Москва может быть цветной и яркой, поскольку по сути это эклектичный пестрый город. Один храм Василия Блаженного чего стоит! говорит Хазанов. Этот взрыв цвета на главной площади столицы. Если же относиться всерьез к эмоциям, настроению горожан, образу города, то московскую унылую погоду и однообразие массовой застройки просто необходимо наполнить цветом. Тем не менее Курортпроект разработал концепцию реконструкции хрущевок в Левобережном районе, интересный с архитектурной точки зрения, а вовсе не с цветовой.

Адрес не перепутаешь
Реконструкция нежилых помещений в Москве более заметна. Один из проектов, который осуществляется по концепции Курортпроекта, реконструкция здания клуба На Брестской. Его поместят под стеклянный колпак, будет надстроено несколько этажей. Одно из достоинств современной архитектуры, говорит Хазанов, ее пластичность, изменяемость качества, позволяющие гибко реагировать на окружающую среду, на градостроительный контекст, тем самым оставить городу всю его историю, все культурные слои.

Более дешевые проекты других архитекторов с пристройкой одного-двух этажей на металлическом каркасе, покрытых недорогой оцинкованной сталью, или с небольшими субструкциями для пары новых этажей нашли своих покупателей и реализовались в нескольких районах Москвы. По данным директора департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Новостройки Кайдо Каарма, с 2004 года реализовано не более 12 проектов реконструкции старых зданий, жилье в которых впоследствии появилось на рынке.

По мнению управляющего директора по России и СНГ консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Марка Джаггера, при нехватке качественных офисных площадей в Москве и постоянно растущем спросе на них пока архитектура здания играет гораздо меньшее значение, чем на более конкурентных рынках, к примеру, в европейских странах. Тем не менее Джаггер отмечает появление в Москве успешных вариантов реконструкций даже, казалось бы, изначально малопривлекательных проектов 1960-70-х гг.: Недавнюю реконструкцию здания на Новом Арбате вполне можно принять за новое строительство, особенно благодаря соседству стилистически похожего на него торгового центра Lotte Plaza.

Сохранение архитектурных особенностей при реконструкции здания под нужды современного офиса, говорит Елена Алпатова из компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, повышает стоимость аренды. Клиенты в Москве уже готовы переплачивать за внешний вид здания, чтобы не сидеть в стандартной коробке. Яркий пример реконструкция проекта Луч на Малой Пироговской улице, где арендные ставки офисов класса Б сейчас такие же, как обычно класса А от 1000 долларов за метр в год.

Архитектор Сергей Чобан, реконструировавший здания в Берлине и Санкт-Петербурге, говорит, что требования заказчиков в России сейчас примерно такие же, как в Европе: помимо улучшения качества жилья всегда востребована оригинальная и современная подача фасадных решений. Их стоимость несколько выше по сравнению с типовыми фасадами из стекла, говорит Чобан. Зато здание приобретает имидж, адрес, узнаваемость, что повышает спрос на него.
Художественное обновление

Еще одним успешным проектом реконструкции считается Туполев Плаза архитектора Дмитрия Бархина: в комплекс офисов из стекла 1980- х гг. он встроил классицистическую виллу, из-за чего возникло ощущение, будто это усадьбу переделали под офисный центр.

Франция
Если в Германии жилые дома 60-80-х годов обновляют скорее косметическими методами, то во Франции применяется более радикальный подход: новые фасады не накладываются на уже существующие, а полностью заменяют старые. Здание расчищается до каркаса и получает не только новую оболочку, но зачастую и другую планировку. Примером может служить одноподъездная 17-этажная башня Тур-Буа-ле-Претр в пригороде Парижа Порт Пуше. В 2005 году был проведен конкурс на ее реконструкцию и победил проект, предполагавший расчистку здания до каркаса, создание просторных квартир-студий с большими застекленными лоджиями, опоясывающими весь дом. Модернизация квартала Набережная Роан в промышленном городе Лориан была осуществлена в 1988-96 годах.

Германия
Необходимость обновления жилых микрорайонов 60-80-х годов наиболее остро стала ощущаться после объединения Германии. Практически все города ГДР застраивались однотипными панельными домами. После объединения страны бывшие гэдээровские спальные районы начали пустеть более благополучные жители переезжали в центр города или на Запад. Особенно остро эта проблема стала ощущаться в окраинных районах восточного Берлина Хеллерсдорфе и Марцане, и в крупных индустриальных городах, таких, как, например, Росток. Необходимо было не только улучшить качество жилья (капитальный ремонт подъездов и лифтов, теплоизоляционная облицовка фасадов, смена окон, застекление лоджий и балконов и пр.), но и изменить саму атмосферу в этих абсолютно бездушных и безликих, похожих друг на друга микрорайонах. Разнообразие достигалось с помощью цветовых решений, новых балконных парапетов, оформления входов в подъезды. За счет новых облицовочных материалов, цвета, иногда надстроенного мансардного этажа или новых навесных балконов зданиям удалось придать индивидуальный облик.

Швейцария
Включение зданий 50-60-х годов в новые комплексы частая практика в европейской архитектуре последнего десятилетия. Примером может служить офис страховой компании SUVA в Базеле в комплекс входит скромное здание, построенное в 50-е годы. В процессе реконструкции оно получило дополнительный навесной стеклянный фасад, который не только улучшает его внешний вид, но и служит защитой от шума, и регулирует климатический режим в здании.

В процессе реконструкции здание со 160-метровым фасадом было разделено на два, проведена перепланировка квартир (вместо четырех типов сделано пятьдесят два). Фасады раскрасили, а также добавили создающие объем элементы: балконы, эркеры, галереи, карнизы.



Главная --> Публикации