Главная --> Публикации --> Осенние тенденции: квадратный метр дорожать не торопится Цементная страдательная Приоритеты в развитии столицы теперь будут уточняться раз в несколько лет А у нас тут дача Время икс для гостиничных проектов

Рынок зарубежной недвижимости сегодня становится более доступным. Как рассказала руководитель инвестиционно-аналитического отдела международного холдинга Lemestia-Monville Group Ольга Рубина, наибольшим спросом пользуется жилье в Испании, Болгарии, Турции, Черногории и на Кипре. С каждым годом увеличивается и число россиян, приобретающих объекты в странах, которые лидируют по своим экономическим показателям: в Англии, во Франции и в США.
Насколько охотно приобретают жилье за рубежом россияне и какие факторы влияют на формирование интереса к зарубежной недвижимости? Какова специфика объектов недвижимости в разных странах?

Второй дом лучше иметь не в Подмосковье, а за границей
Еще недавно случаи приобретения нашими соотечественниками недвижимости за рубежом были единичными. Позволить себе такую покупку могли немногие наиболее состоятельные наши сограждане. В последние годы цены на рынке столичной недвижимости перешагнули все мыслимые и немыслимые рубежи и стали сопоставимы с западными. В результате все больше россиян рассматривают приобретение квартиры за пределами нашей страны как для проживания, так и для инвестирования средств.

За последние годы рост цен на недвижимость в английской столице был устойчивым, но не оптимистичным для риэлторов и инвесторов. Элитные квартиры в центре Лондона дорожают на 5 6% в год. Впрочем, в целом за последние 30 лет стоимость недвижимости и домов в лучших районах города повысилась примерно в семь раз. Наиболее престижными считаются районы Белгравия, Мэйфейр, Найтсбридж, Челси и Кенсингтон. Стоимость самых маленьких квартир здесь стартует сегодня с 1 млн фунтов (около $2 млн), за таунхаус просят не менее 3 млн фунтов ($6 млн), а дом в знаменитом викторианском стиле тянет уже на 8 млн фунтов ($16 млн).

Лондон: в погоне за престижем
Владение недвижимостью в Англии, и прежде всего в ее столице, доступно лишь богатым людям. Характерно, что их число сегодня активно пополняется за счет наших соотечественников, достигших вершин финансового успеха. Правда, в среде англичан к таким покупателям отношение более чем сдержанное: законопослушный житель туманного Альбиона не представляет, как использованное для приобретения роскошного дома богатство можно нажить в России честным путем. Впрочем, состоятельные российские бизнесмены не склонны комплексовать по этому поводу. По данным специалистов компании Knight Frank, покупателем каждого 15-го дома в Лондоне становится наш соотечественник.

Есть и определенные трудности, связанные с обязательствами по эксплуатации недвижимости, которые неукоснительно соблюдаются в этой стране. Привнести, например, какие-либо изменения в оформление фасада здания или просто установить тарелку спутникового телевидения реально только после получения многочисленных разрешений. Все это вызывает недоумение многих будущих владельцев, особенно россиян. Однако все сложности, связанные с приобретением и использованием недвижимости в Лондоне, не отменяют главного: любой из жилых объектов в престижном районе очень ликвидный товар, срок экспозиции которого обычно не превышает двух месяцев.

Менее престижны и потому более дешевы районы северного Лондона, такие, как Хемпстед и Риджентс-парк. Цены на недвижимость здесь примерно на 20 25% ниже, чем на аналогичные объекты в центре. Сложнее всего оценить стоимость объектов в районах с богатой историей таким является, к примеру, бывший портовый район Доклендс, где ныне построено много фешенебельных жилых и офисных зданий. Существует немало факторов, способных серьезно корректировать стоимость недвижимости. Один из них близость метро, удобного и уважаемого даже состоятельными гражданами вида транспорта.

Высокие темпы роста цен (до 10% годовых) наблюдаются в северных городах страны: Манчестере, Лидсе, Бирмингеме. Соответственно, имея недвижимость именно в этих районах, которые отмечены ростом экономической и промышленной активности, стоит рассчитывать на высокую доходность от своей собственности.

Дорогие эксклюзивные объекты далеко не все, что вызывает интерес зарубежных покупателей и инвесторов. Недвижимость стоимостью 300 400 тыс. фунтов можно приобрести в пригородах Лондона: Оксфорде, Кембридже, Гринвиче, Уимблдоне. Сейчас эти районы пользуются наибольшим спросом среди покупателей-иностранцев, работающих по найму или обучающихся в известных университетах.

В последние десять лет Флорида стала излюбленным местом россиян, имеющих отношение к шоу-бизнесу. Солнечный штат они облюбовали как второй дом, перенеся сюда своеобразную ауру, присущую этой тусовке. По данным риэлторских агентств, примерно 20% квартир в местных новостройках приобретаются нашими соотечественниками.

Флорида: штат американской мечты
Наиболее быстро и стабильно цены на американскую недвижимость растут во Флориде, привлекающей не только американцев, но и граждан других стран. В последние десять лет ежегодное увеличение стоимости составляло 8 15% в год. Причина заключается в том, что Флорида в отличие от других штатов предоставляет наиболее оптимальные для инвесторов налоговые условия. К благоприятным деловым возможностям добавляется и хорошее географическое расположение крупнейших фирм США и иностранных компаний, которые нередко выбирают этот штат для размещения своих головных офисов.

Помимо квартир устойчивым спросом пользуются и уединенно расположенные городки таунхаусов и особняков. Интерес состоятельных покупателей вызывают колоссальные проекты площадью до 3,6 тыс. га с виллами, таунхаусами и роскошными апартаментами в домах с автономной инфраструктурой. Стоимость наиболее дешевых вариантов начинается от $170 тыс. и доходит до нескольких миллионов.

На недвижимость различного уровня во Флориде существует огромный разброс цен. Недорогой домик или небольшой таунхаус продается за символическую по отечественным меркам цену около $80 тыс. Но стоимость самой ходовой недвижимости квартир в высотках с видом на океан или залив начинается от $800 за 1 кв. м (на стадии строительства). Впрочем, как и во всем мире, цены значительно корректируются в зависимости от престижности района, видовых особенностей и, конечно, инфраструктуры.

Недвижимость во Флориде пользуется популярностью и у инвесторов. Свои дома или апартаменты сдают многие американцы, но особенно распространена краткосрочная аренда в курортных городках. В среднем доход от аренды составляет порядка 15% стоимости объекта в год (с учетом выплаты соответствующих налогов): в течение шести семи лет реально вернуть затраты, связанные с приобретением. Руководство и контроль тут принято доверять профессиональным управляющим компаниям, защищающим интересы владельцев недвижимости. При таком подходе к аренде открываются широкие возможности для эксплуатации объектов, находящихся в собственности иностранцев.

Опять-таки надо заметить, что цена конкретного объекта зависит от привлекательности различных городов и местечек во Флориде. Наибольшей популярностью пользуется Майами, за ним идут Форт-Лодердейл, Майами-Бич и Палм-Бич все эти города расположены на берегах Атлантики. Более демократичны в ценовом отношении местечки и городки на побережье Мексиканского залива: Пенсакола, Панама-Сити, Санкт-Петербург. Недвижимость, расположенная в глубине полуострова, например в окрестностях Орландо, как говорится, для простых смертных: самая непритязательная и самая дешевая.

Прекрасные курорты, богатая история и культура в сочетании с мягким средиземноморским климатом, стабильная политическая и экономическая ситуация все эти обстоятельства на протяжении многих десятилетий способствовали росту интереса к испанской недвижимости. По данным журнала Economist, стоимость 1 кв. м жилья в этой стране за последние два десятка лет увеличивалась в 6,5 раза быстрее, чем в среднем в мире. Понижения цен на недвижимость не происходило уже в течение 40 лет исключительный случай для европейской страны с развитой экономикой. Тенденция ежегодного роста составляет приблизительно 10 14% в год, поэтому кроме приобретения второго дома у моря потенциальные покупатели рассматривают и вариант выгодного вложения средств.

Испания: 40 лет устойчивого роста цен
Недвижимость в Испании приковывает пристальное внимание представителей разных стран, особенно Германии и Англии. Но в последние годы испанские риэлторы все чаще имеют дело и с россиянами.

Из объектов, приобретаемых для проживания, наибольшей популярностью пользуются небольшие домики средней ценовой категории, которые расположены на средиземноморском побережье. Востребованы элитные предложения: старинные дома в Мадриде и Барселоне, виллы на курортах в Марбелье, на побережьях Коста Бланка и Коста Брава. Цена эксклюзивной недвижимости исключительно высока и превышает Є10 тыс. ($12,7 тыс.) за 1 кв. м, но и такая планка является условной: исключительно мало новых объектов.

Наиболее высоки цены в районах, имеющих ограничения по строительству. К ним относятся некоторые области на побережье Коста Брава, а также крупнейшие города Мадрид и Барселона. Как рассказала О. Рубина, наиболее высоки цены на Коста Браве от Є3 тыс. ($3,8 тыс.) за 1 кв. м, немного ниже в провинциях Валенсия и Андалузия от Є2,5 тыс. ($3,2 тыс.) за 1 кв. м, а наиболее демократичны в области Лансароте (от Є1,5 тыс., или $1,9 тыс.).

Греция: красота вне времени
В отличие от большинства европейских рынков недвижимости греческий давно уже не подвержен каким-либо серьезным взлетам и падениям. Рост цен здесь следует за темпами инфляции: примерно 3 5% годовых. Жителям крупных европейских городов цены на различного рода греческую недвижимость скорее всего покажутся очень привлекательными.

Обычно приобретение используют для отдыха в летнее время. По окончании сезона квартиру или дом можно сдавать в аренду, но годовой доход в зависимости от места и престижности составляет 3 6%, что позволит лишь покрывать проценты по выплатам ипотечного кредита. Так что основной доход на вложенный капитал приносит непосредственный рост цен на недвижимость в Испании.

Любопытная тенденция наблюдается и в оценке месторасположения объекта. В отличие от традиции многих крупных городов, где дороже всего ценится жилье в историческом центре, рядом с достопримечательностями, в Афинах наиболее престижны удаленные на 5 7 км от центра районы: Глифада, Кифисьи, Психико. Благодаря сказочным видам именно они отвечают греческим представлениям об элитности.

В Афинах, самом дорогом городе Греции, квартиры продаются примерно по Є1 тыс. ($1,3 тыс.) за 1 кв. м. За вид на море к стоимости объекта придется прибавить примерно $5 6 тыс. Наиболее престижными и удобными в Греции считаются верхние этажи зданий с плоскими кровлями, пригодными для устройства бассейнов и садиков.

Поселиться там на склоне лет и забыть обо всем понятная мечта соотечественника, которому по силам сколотить соответствующий капитал. А вот российское представление о том, что в Греции есть все, применительно к жилью не совсем верно: предложение не отличается разнообразием. На рынке преобладают квартиры в трех четырехэтажных домах площадью 120 150 кв. м. Отечественному покупателю нужно быть готовым к тому, что внутренняя планировка дома или квартиры сильно отличается от наших канонов. Например, это проявляется в особенностях планировки: везде присутствует большая (около 50 кв. м) гостиная и такая же открытая веранда, которая, что не может не радовать, в общей площади не учитывается.

Недвижимость в провинциальных городах, таких, как Салоники, Пирей, Лариса, на 25 50% дешевле, чем в столице. Но эксклюзивные предложения встречаются и здесь. Прежде всего это виллы, расположенные на огромных живописных участках земли на побережье, стоимость которых превышает Є1 млн ($1,3 млн).

По похожему сценарию теперь развиваются события в Болгарии, которая вступит в ЕС в следующем году. Это обстоятельство увеличивает инвестиционную привлекательность жилплощади в этой стране. Капиталовложение такого рода особенно интересно для не слишком состоятельных инвесторов, поскольку, несмотря на устойчивый рост цен, недвижимость в Болгарии остается самой дешевой в Европе. Стоимость 1 кв. м в среднем здесь составляет Є200 600 ($250 760) за 1 кв. м, абсолютная стоимость объекта недвижимости от Є40 100 тыс. ($50 130 тыс.). В Софии и городах причерноморской зоны, таких, как Варна, Албена, Золотые Пески, Солнечный Берег, ценовая планка значительно выше от Є400 до Є1200 ($500 1,5 тыс.) за квадрат, и как раз в этих районах недвижимость вызывает наибольшую покупательскую активность.

Болгария: преимущества нового статуса
Существенным фактором, который определяет стоимость недвижимости в данный момент, являются намерения отдельных государств вступить в Евросоюз. Сравнительно недавно официальным членом этого объединения стал Кипр, но еще за несколько лет до этого события на рынке недвижимости страны произошел настоящий бум.

Но причин для приобретения объекта в стране солнечных берегов немало. Традиционно она служит излюбленным местом отдыха россиян, не располагающих деньгами для посещения более высококлассных курортов. И сейчас Болгария любима многими россиянами и используется и для сезонного проживания, и для бизнеса. По данным болгарских агентств недвижимости, в одной только Варне проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых находится там постоянно, а другая использует свои объекты в качестве дач.

Впрочем, низкие цены сочетаются с некоторыми недостатками. Основной из них заключается в примерно одинаковом и невысоком качестве строительства большей части домов в Болгарии. В годы социализма здесь возводились постройки в один кирпич или из тонкого армированного бетона. Объяснением и оправданием подобных конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра иногда опускается ниже отметки 10 °С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Импортированная из СССР политика экономной экономики избавила квартиры от такой ненужной роскоши, как централизованные коммуникации.

Другим важным обстоятельством, которое позволяет решить вопрос о приобретении объекта в этой стране положительно, являются символические ставки налогов на недвижимость и отсутствие какой-либо квартирной платы.
За рамками нашего обзора остались многие страны, внимание к которым у потенциальных отечественных покупателей постоянно возрастает. Сказанное относится как к демократичным рынкам Турции, Кипра и Черногории, так и к традиционно дорогим Скандинавии, Франции и Германии.

В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность малой жилой недвижимости хороших деревенских домов площадью от 150 до 250 кв. м, расположенных недалеко от моря. Стоимость таких объектов в среднем составляет Є40 тыс. ($50 тыс.), что вполне сопоставимо, кстати, с ценой дешевой дачи в дальнем Подмосковье. Такие объекты приобретают пожилые англичане, шведы и финны, которые перебираются на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом.

Возможность выселять должников муниципалитетам дал новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году. Лишиться крова могут живущие в муниципальном жилье граждане с просроченной задолженностью от шести месяцев. Взамен им предоставляется другое социальное жилье - из расчета шесть квадратных метров на человека. Выселение производится только по решению суда. Правда, в законе не сказано, куда выселять тех, у кого и так шесть метров на человека. Хотя такие жилищные условия не редкость.

В современном мире размывание географических границ неизбежно: приобретение объекта за рубежом становится все более реальным для наших соотечественников.
Долг платежом красен. Когда речь идет о долгах перед коммунальщиками, многие забывают об этой мудрости. А зря. В этом году жительнице Октябрьского района донской столицы, больше пяти месяцев игнорировавшей платежные квитанции, пришлось переехать из квартиры в общежитие.

В Ростовской области за последние два года было только три случая выселения за долги ЖКХ. Почему, имея регламентированную законом возможность применять самое суровое наказание к тем, кто не хочет платить за комуслуги, местные власти редко ею пользуются? А дело, оказывается, в том, что в регионе нет так называемого маневренного фонда социального жилья, где бы выселенные из квартир должники могли найти пристанище. Прямо как в истории Эдуарда Успенского про дядю Федора: Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет. Однако власти некоторых территорий, отчаявшись повлиять на должников, все-таки стали изыскивать свободные помещения в надежде, что случаи выселений послужат наукой для других неплательщиков и заставит их рассчитаться с многомесячными задолженностями.

У собственника жилья чиновники вправе отобрать квартиру, только если она не единственная. Однако эта категория граждан, по словам судебных приставов, как правило, не попадает в число злостных неплательщиков.

В первом полугодии нынешнего года в управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области поступило 8 242 исполнительных документа о взыскании задолженности за предоставление жилищно-коммунальных услуг на общую сумму 60 781 тысяча рублей. Только 57 процентов производств окончено. Это объясняется тем, что, взыскивая долги, приставы-исполнители сталкиваются с массой проблем: порой у должников нет ни имущества, ни доходов, на которые можно было бы наложить взыскание. Многие хронические неплательщики нигде не работают или трудятся неофициально, нигде не регистрируясь, поэтому о них нет сведений ни в налоговых органах, ни в Пенсионном фонде. А бывает, что они даже не проживают по адресу регистрации, указанному в исполнительном документе.

К таким относится город Каменск-Шахтинский. Там борьба с невыплатой долгов по ЖКХ вообще поставлена на широкую ногу. Еженедельно проводится координационный совет, где присутствуют представители коммунальных предприятий, работники администрации и неплательщики, с которыми проводится разъяснительная работа. В Каменском районе есть практика подачи в суд заявлений на солидарных должников, проживающих в квартире. Именно это, по признанию судебных приставов, ведет к уменьшению возврата исполнительных документов с актами о невозможности взыскания долгов. Ну и главное ноу-хау, появившееся по инициативе мэра города, - доска позора, на которой в самом центре города вывешивают фамилии должников.

Игорь Саламатин, юрист:
- Когда речь идет о невыплатах по кредитам, банки все чаще предпочитают подключать к работе коллекторские агентства - фирмы, специализирующиеся на сборе долгов. Но в этих случаях речь идет о досудебном урегулировании ситуации. Когда же есть решение суда, полномочия коллекторского агентства не действуют. Поэтому их нельзя использовать в процессе взыскания долгов по ЖКХ. На мой взгляд, работать с должниками коммунальщикам помогут управляющие компании, ведь они заинтересованы в том, чтобы избавиться от неплательщиков. К тому же у них есть непосредственный доступ к жильцам того или иного дома, значит, и возможности влиять шире.

Комментарии
Мария Афанасикова, заместитель руководителя управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области:
- В целях исполнения судебного решения пристав имеет право обращать взыскание на заработную плату, пенсию, иные виды доходов должника, производить опись его движимого и недвижимого имущества, накладывать на это имущество арест. При вынесении судебного решения с должника дополнительно взыскивается государственная пошлина в доход государства, а при возбуждении судебным приставом исполнительного производства - еще и исполнительский сбор, составляющий семь процентов от суммы долга. Выселение - крайняя мера, которая применяется только в судебном порядке. Чтобы не доводить до этого, судебные приставы-исполнители регулярно выезжают по адресам должников совместно с представителями жилищно-коммунальных хозяйств для проведения разъяснительной работы с населением. Это приносит неплохие результаты. По итогам первого полугодия больше трети оконченных фактическим исполнением производств на сумму в семь с лишним миллионов рублей - это те долги, которые люди погасили сами.

Проблемы исполнения требований этих документов как имущественного, так и неимущественного характера в отношении них обычно возникают из-за целевого характера выделения денежных средств предприятиям-должникам и необходимости включения таких расходов в бюджет. Сдерживающим фактором реального исполнения по производствам указанной категории является и тот факт, что в отношении должников - предприятий ЖКХ введены процедуры банкротства.

Кстати
Коммунальные предприятия и сами часто оказываются в роли должников. В первом полугодии нынешнего года на исполнении в управлении службы судебных приставов по Ростовской области находилось 963 исполнительных документа, должниками по которым являются предприятия ЖКХ.

Пора больших надежд
Долгое время девелоперы предпочитали не удаляться от МКАД. На рубеже 50 60 километров организованное строительство уже практически сходило на нет. Но за последние несколько лет все чаще стали говорить о дачах в 80 100 км от города. В условиях тотального дефицита земель покупатели готовы уйти все дальше.

В последнее время стук топоров раздается все дальше от МКАД новые поселки даже в ста километрах от города никого не удивляют. Эксперты о дальних дачах как о перспективном сегменте рынка заговорили всего несколько лет назад.
Если раньше вдали от МКАД вырастали лишь неорганизованные времянки, то теперь здесь можно найти и современные комфортабельные коттеджи, и роскошные усадьбы.

О дальних дачах сейчас можно говорить как о формирующемся сегменте рынка. Предложений не так много, как по ближнему Подмосковью, не более 8 10%, считает Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI. Большинство девелоперов к подобным проектам относятся довольно настороженно. Но первые шаги сделаны.

Если несколько лет назад на покупку домов далее 80 км от Москвы приходилось около 3% покупателей, то сейчас эта цифра приблизилась к 6 7%. Появились желающие покупать бюджетные дома стоимостью до 150 тыс. долларов, а также стало модным обзаводиться второй дачей где-нибудь подальше, рассказывает руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова.

Ни одно направление за стокилометровой зоной не освоено, есть только единичные проекты, говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Родекс групп сейчас активно предлагает земельные участки в районе Можайского водохранилища, Велес капитал строит в Тульской области. Надо понимать, что в любом случае это будут дачные поселки, а не дома для постоянного проживания.

Первые удачные проекты показали, что организованное коттеджное строительство на дальних рубежах Подмосковья и даже в сопредельных регионах дело довольно перспективное. Земля здесь стоит дешево, а ландшафты живописны. Да и вкусы покупателей изменились. Если раньше близость к городу была решающим фактором, то теперь многие предпочтут проехать лишние сорок километров ради хорошей экологии.

Особой популярностью пользуются направления с незагруженными шоссе и магистрали с хорошими скоростными качествами. Наиболее интенсивно осваиваются Новая Рига, Минское и Новое Симферопольское шоссе. К слову, поселок, находящийся в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе, по транспортной доступности сравним с 20-м км Ленинградского или Ярославского шоссе, говорит Светлана Кондачкова.

Помимо моды, интерес покупателей подстегнули два фактора: рост цен на землю и активное дорожное строительство. Дороги реконструируются, и дальние дачи становятся все ближе. Хотя покупатели смотрят на дальние дачи лишь как на сезонное жилье, простаивать часы в пробках никому не хочется.

Большая вода
В первую очередь начали осваивать места у водоемов: Завидово, Конаковское, Рузское и Можайское водохранилища, дальние берега Истринского водохранилища, берега Волги и Оки. Земля здесь дешевле, а условия для спокойного отдыха гораздо лучше, чем в поселках, расположенных в тридцатикилометровой зоне.

Спрос на эти объекты будет только расти: земля в ближнем Подмосковье постоянно дорожает, спрос перетекает в более отдаленные районы. В Московской области строятся и реконструируются дороги, и это большой плюс. Ведь потребителю важен не километраж, а время, проведенное в пути, а по хорошему шоссе 80 100 км не расстояние, говорит руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент Жанна Потапкина.

Просторы по сниженным ценам
Вот усредненный портрет современных дальних дач: преимущественно строятся из дерева, средние площади домовладений от 160 до 300 кв. м, площади участков от 15 до 30 соток. Их ценовой диапазон от 200 тыс. до 500 тыс. долларов, а удаленность от 50 до 100 км от МКАД.

Дальние дачи это, в основном, запад и северо-запад, говорит Наталья Орлова, директор департамента На Чеховской компании Новый город. Там есть нечто, чем можно заинтересовать покупателей. И это нечто большая вода. Водохранилища Рузское и Истринское. К этой компании направлений добавились и южные Каширское шоссе, Симферопольское. Земля тут достаточно дешевая, за $200 тысяч можно купить приличный дом.

Цены на землю со всеми коммуникациями в первой линии от воды (категория земли поселений, целевое назначение индивидуальное жилищное строительство) в формирующихся организованных коттеджных поселках с собственной инфраструктурой и зоной отдыха (эллинги, причалы, пляжи и пр.) уже достигли высшей планки. Цены на земельные участки с разрешенным видом использования дачное строительство, как правило, дешевле в среднем на 20%. Сразу надо отметить, что речь идет о продаже земельных участков в розницу (площади от 15 до 50 соток), рассказывает Светлана Кондачкова.

Как отмечают риэлторы, растущий спрос на большие участки подогрел интерес к дальним дачам, ведь земля здесь стоит значительно дешевле, а получить разрешение на строительство легче.

Появление этой группы покупателей заставило девелоперов по-новому взглянуть на дальние дачи, традиционно считавшиеся эконом-классом. С увеличением спроса на рынке стали появляться и объекты, соответствующие сегменту бизнес-класса по основным параметрам (площадь участка и коттеджа, используемые строительные материалы, инженерно-технические параметры, уровень инфраструктуры). Можно вспомнить, например, о поселках на Рузском, Можайском и Озернинском водохранилищах. В число дальних проектов входят такие проекты, как Долина усадеб, Ранчо, Деревня Озерна, Московское море, Раздолье и другие.

Для жизни отдыхающих
Было бы неверно считать, что участки вдали от города покупают только из-за экономии. Все чаще дома в 80 100 км от МКАД приобретают вполне состоятельные покупатели.

Но ни один из них по размаху преобразований не мог соперничать с грандиозным планом 1935 года. Привычная Москва перестала бы существовать вместо нее появился бы новый город: сталинская Москва.

Относительный минус таких дач слаборазвитая инфраструктура в прилегающем районе. Если в тридцатикилометровой зоне дачники уже могут найти все возможные удовольствия, то здесь пока еще немало необжитых мест. Впрочем, хотя на ликвидность это, возможно, влияет не лучшим образом, для большинства покупателей отсутствие очагов цивилизации несомненный плюс: они едут сюда именно за спокойным отдыхом. Не случайно многие дальние поселки позиционируются как рай для грибников и любителей рыбалки.
Некоторое время назад был принят генплан развития Москвы до 2020 года. Сколько их уже было! В начале 20-х годов свое видение будущего столицы предложил знаменитый архитектор Щусев, существовал хрущевский проект ее перестройки, а уже в новейшее время, в 1989 году горбачевский.

Гости любовались тяжелыми, неподвижными глыбами улицы Горького, с любопытством и интересом обходили гостиницу Россия нашу печаль, эту нерадостную громадину, отнявшую у Красной площади ее неповторимый ближний круг. Но особенно внимательны они были к сталинским высоткам, этим монстрам, противоестественно соединившим в себе лубок и небоскреб. Рашен экзотик говорили мы иронически. Рашен стайл повторяли они уважительно. И в самом деле, в московских городских пейзажах для них был таинственный знак не до конца понятой ими эпохи, в образе которой было нечто загадочное и привлекательное. Разнеженные и привыкшие к роскошествам классицизма и барокко, утратившие интерес к готической энергетике, уставшие от сдержанного конструктивизма, гости вдруг открыли для себя иные законы организации пространства, в которых была заложена столь заманчивая и привлекательная идея: идея силы. Не до конца поняв, что за этим стоит, они готовы были принять незнакомый им стиль как недостающую и заманчивую краску в их эстетическом восприятии мира.

Рашен стайл
Когда в конце 50-х годов стали более-менее безопасными встречи с иностранцами, мы, глядевшие на них как на людей недоступного для нас уровня жизни, культуры, иного миропонимания, стали водить их по собственному дому, Москве, стесняясь и оправдывая нашу архитектурную отсталость, горько переживая ее убогую вычурность, отбросившую нас далеко назад от лаконичной и функциональной Европы. Ошиблись! Интерес наших гостей к сталинским постройкам был живым и неподдельным. Они им даже нравились.

Город-звезда
В чем был основной замысел плана? Приблизить добрую старую Москву к современным градостроительным нормам и течениям? Ведь первые попытки уже были в 20-е годы, и с той поры сохранилось несколько зданий в стиле конструктивизма, которые до сих пор считаются классикой архитектуры. Вовсе нет. К архитектурным и градостроительным замыслам предложенные проекты не имели никакого отношения. В основе их лежали новые идеологические установки. Архитектура как, впрочем, кино, театр, литература, должна была стать прежде всего инструментом пропаганды, агитации, проводником новых социальных идей.

Но тогда только немногие из нас знали, что городской пейзаж, открывшийся их взору, был лишь частичкой, осколками общего грандиозного плана преобразования столицы, принятого еще в 1935 году и полностью так не осуществленного: вмешалась война. Не оборви она строительного рвения, мы бы жили в новой Москве, в городе, который забыл свое прошлое и начал новую историю. Кто знает не разделяли ли мы бы тогда их восторга?

Великий Корбюзье, приглашенный в Москву как консультант, заклинал проектантов: Не трогайте Садовое кольцо! Все, что внутри него, должно стать заповедной зоной города!. Не послушались. Сейчас плачут (и порой справедливо) по ряду снесенных старых домов, имеющих историческое значение. Но надо помнить, что уничтожение (искажение) истории началось уже с первых лет советской власти, а потом вошло как бы в привычку, стало традицией. Генплан 1935 года вполне вписывался в эту тенденцию. Позднейшее исчезновение Зарядья и прокладка Нового Арбата, начисто уничтожившего многие бесценные постройки старой Москвы и отнюдь не придавшего привлекательности столице, значились именно в том проекте.

Москва с ее беспорядочными улочками и тупиками, скученностью домов, неравномерностью застройки в центре и на периферии должна была приобрести геометрическую ясность и строгость. Она превращалась в город-звезду. Центр Дворец Советов (не Красная площадь!). От него как лучи должны были до самых до окраин столицы расходиться лучи новых широких улиц, проспектов, шоссе. И в этом уже был свой смысл зримое воплощение демократического централизма, ставшего лозунгом системы. Для этого сносились все промежуточные здания между Моховой и Манежной улицами, а также между Волхонкой и Б. Каменным мостом. Расширялись до 30 40 м такие привычные трассы, как Мещанская, Каляевская, Дорогомиловская улицы. Для чего предполагалось уничтожить бесклассовые газоны, клумбы, деревья. Они ведь не работали на идею.

За ним повсюду всадник медный...
Итак, основой, стержнем города-звезды должен был стать Дворец Советов. Нет нужды описывать его он у всех перед глазами. Как и грандиозная фигура Ленина, которая должна была венчать громадное сооружение. Уже тогда эта фигура обросла множеством мифов и легенд. Так, из уст в уста передавалось, что в голове скульптуры расположится библиотека, а в указательном пальце конференц-зал. Несуразное сооружение, несуразные слухи.

Любопытная деталь: о жилищном строительстве в нем не было ни слова.

Впрочем, проект хранил в себе множество других тайных значений. Очевидное: его очертания восходили к символу российской и советской государственности Кремлю. Но главное другое. Дворец являл собой иллюстрацию сталинской Конституции, фасад нашей идеологии, ее издание, так сказать, в каменном варианте. Ярус политбюро (все покоилось на нем), ярус ЦК, дальше партия, правительство, профсоюзы, комсомол и, наконец, народ. Народ последний и самый узкий из них (балкончик!) служил всего лишь подставкой к фигуре вождя.

Менее известно истинное предназначение и здания, и венчавшего его монумента. Построенный на месте православного храма, он должен был предстать святилищем новой религии. Главная его черта вытянутый ракетный силуэт, рвущийся ввысь и таранивший небо. Полкилометра над землей выше тогда сооружений не было во всем мире. Ему ли не поклоняться?

В счастье железной рукой?
Понятно, что никакая идеология не может существовать без эстетической составляющей, иначе как увлечь народ? На эту тему я беседовал с Борисом Гройсом, нашим знаменитым соотечественником, ныне живущим в Кельне, который считается одним из самых авторитетных специалистов по искусству сталинского времени.

Мало кто знает, что главный архитектор Дворца Борис Иофан ездил в Америку, присматривался к их небоскребам. Но вовсе не на предмет изучения особенностей непомерно высоких для того времени зданий, а чтобы понять, как они смотрятся с разных концов города. Уехал удовлетворенный видны! Ведь такой же эффект должен был производить и памятник Ленину где бы ни находился человек, он должен был находиться под его сенью. Фигура вождя как бы нависала над столицей, над каждым из его жителей. Своеобразный Медный всадник нового времени. Жутковатый смысл пушкинской поэмы: в тени властного истукана человек теряется, исчезает, без всяких потерь перемещался на сто лет вперед. И был так же жив и актуален. Загадка и парадоксы русской истории.

Да, архитектура советского тоталитаризма увлекала, завораживала. Мрамор, гранит, бронза, хрусталь, литое стекло, позолота дополняли картину сказочного царства. А все вместе как бы убеждали: обещанная чудесная страна, золотой век это не сказка, он уже наступил, он здесь, за поворотом. Этот миф и лег в основу генплана 1935 года. И безропотно был принят общественным сознанием.

Мифология стала непременной составляющей политического, социального и эстетического развития мира ХХ века. Однако создание мифа средствами архитектуры, да еще в таких масштабах, было предпринято впервые. И хотя проекты были политизированы, тенденциозны, тем не менее, выделялись особой пластикой, а главное обладали несомненной оптимистической силой, жизненным стимулом, захватывая воображение людей, что, заметим, по силам только настоящему искусству. Это не просто органическая часть культуры того времени, но своего рода модернизм, авангард. Именно так он воспринимался на Западе.

Но ведь была и вторая составляющая... Город оборудовался не столько для радости, как об этом мечтал романтик Маяковский (а данном случае его именно так можно назвать), а для того, чтобы чему-то учить, к чему-то звать, но первым делом повелевать.

Россия всегда жила будущим. Но только в советское время зал ожидания разукрасили, обрядили, создав иллюзию не прихожей, а гостиной. Архитектура стала декорацией, в которой проходила наша жизнь. Вся эта пышность, монументальность, торжественность, великолепие, безусловно, радовали глаз. Пресыщенные богатством станции метро (среди которых следует особо отметить до сих пор недооцененную Киевскую-радиальную с ее прямо-таки античными капителями колонн), добротная, тяжеловесная, но в то же время по-своему аристократичная гостиница Москва, терема и палаты ВДНХ с их византийской роскошью все это нравилось людям. Архитектура независимо от нашего желания вовлекала нас в карнавал праздника, и мы невольно участвовали в нем.

Должен был появиться Антирелигиозный музей с фигурами философов-материалистов и цитатами Ленина и Сталина, выбитыми в мраморе, Дом книги, где камнем на века были выложены слова: ОГИЗ Объединение государственных издательств (других, естественно, не предполагалось), Академический кинотеатр, который был внушительнее Большого театра (Важнейшее из искусств...). Он должен был стать одним из самых грандиозных сооружений в центре города. Место сразу за ГУМом. Настоящий храм кино колонны, скульптуры, широкие лестницы. Все мрамор. Из новых проектов можно назвать и Академию коммунального хозяйства. В нем тоже присутствовала обязательная, официозная и вполне оправданная патетика: чем бы ни занимался советский человек, пусть даже прокладывал водопроводные и канализационные сети, он, прежде всего, утверждал бессмертные и незыблемые идеалы государства. Не случайно проект Академии вобрал в себя гениальную щусевскую находку, воплощенную в мавзолее, ломаный фасад. То и то навечно.

На Красной площади должно было появиться одно из самых грандиозных московских сооружений: наркомат тяжелой промышленности. Для этого (один из вариантов) надо было всего-то! снести собор Василия Блаженного. Что же мы увидели бы вместо него? Две башни по сути, два боковых корпуса высотой с Кремль, соединялись тремя арками, широкая лестница вела к главному корпусу, который мощным приземистым полукружием подминал под себя все сооружения, веками выраставшие на брусчатке площади. В том числе сам Кремль. Фасад арок как у римских триумфаторов должны были украшать знаки и символы социалистических побед. И всюду почти античные скульптуры рабочих и крестьян: на крыше, фронтоне, по обеим сторонам лестницы. Обилие скульптур на зданиях это тоже, кстати, характерная черта советской архитектуры, важнейшая часть последовательно осуществляемой монументальной пропаганды. Эстетическая стилистика тиранических режимов, между прочим, везде и во все времена несет одинаковые черты. Те, кто был в Мадриде, подтвердят это. Архитектура времен Франко удивительным образом напоминает наши помпезные здания. Да и в фашистской Германии было немало скульптур на фронтонах домов.

Впрочем, не так просто было похоронить дерзкие русские проекты 20-х годов, вскормившие всю последующую архитектурную мысль мира. Они упрямо возвращались к нам пусть и в неявном, закамуфлированном виде. Здесь не обойтись без анекдотического примера. Мало кто знает, что знаменитое здание Интуриста на Моховой (бывшее американское посольство), созданное патриархом социалистической архитектуры Жолтовским на месте снесенной церкви Святого Георгия на Красной Горке, представляет собой обычную конструктивистскую коробку, разве что украшенную колоннами и балконами, скопированными с венецианского дворца дожей Палладио. Жолтовский собственноручно промерил все особенности итальянского палаццо и перенес их в столицу.

Был у этой архитектуры и свой, фирменный цвет серый.

Вот Дворец Советов (ныне Кропоткинская), непревзойденный шедевр на все времена, скромная жемчужина среди разгула искусной бижутерии. Ее автор Алексей Душкин. Ему же принадлежит станция метро Маяковская, арки которой однажды показались Юрию Олеше гигантскими прорезями для рук: стальная кофта Маяковского. Проект получил Гран-при выставки 1938 года в Нью-Йорке. Алексей Душкин еще и автор Площади Революции. Эти три станции названы лучшими в московском метро (а всего четыре еще Театральная) и считаются классикой отечественной архитектуры.

Шедевры под землей
Существует мнение: великая русская архитектура завершилась в 20-е годы. В последующее время торжествовал новый, имперский стиль. Это не совсем так. И позже были замечательные архитектурные сооружения, правда, в основном под землей, а может быть именно потому: здесь они не мешали созданию идеологического города, не нарушали его общую концепцию. Имеются в виду станции метро.

О судьбе здания уже в наше время шли споры, но все же решили его сохранить не без влияния архитекторов старой школы, на глазах которых исчезала столь привычная для них пышность и монументальность. Отстояли дав, правда, согласие на коренную переделку интерьера.

Система все-таки сломила гениального автора подземных шедевров. Трудно поверить, но ему же принадлежит послевоенный Детский мир на Лубянке, типичное несуразное детище сталинских лет. В нем повторились прорези станции Маяковского, но как нелепы и беспомощны оказались они, обложенные со всех сторон камнем!

Впрочем, большой стиль не закончился ни 30-ми, ни 50-ми годами, тяга к нему сохранилась до наших дней. Свидетельство тому устремленность ввысь жилых зданий, иными словами, высотная застройка города, от которой Европа давно отказалась. А помпезный правительственный Белый дом странноватый с точки зрения современных архитектурных канонов? Ведь это, в сущности, один к одному проект здания Аэрофлота, выполненного архитектором Чечулиным (некоторое время бывшим, кстати, главным зодчим Москвы) еще в 1934 году. Тогда он не был осуществлен, но оказался востребованным в наши дни. Более того: это здание открыло эру многочисленных овальных небоскребов, до сих пор возводящихся в Москве. Трудно сказать: чего в них больше претенциозности или бедности фантазии? Еще один известный римейк прошлых лет бесконечные башенки, несомненная кремлевская аллюзия, которые прилаживают к постройкам самого разного назначения. Почему? Какое отношение они имеют к архитектуре? Задумывался единый стиль столицы, получилось нечто другое.

Непрошедшее время
Попытки вернуться к так и неосуществленному проекту Дворца Советов все же были предприняты позже сразу после окончания войны, правда, в осколочном, дробном виде. Это как раз и были те шесть высоток, которые возвели в Москве. Потом к ним прибавилось здание на Ленинских горах. Отдельные маленькие дворцы, каждый из них украшали эмблемы советской власти. Кремль, кремль, кремль... Интерьеры магазинов, которые располагались в первых этажах некоторых из них, являли собой царские палаты. Авторы каждого проекта автоматически награждались Сталинской премией. Впрочем, своеобразие высоток, бесконечно далеких от искусного лаконизма 20-го века, однажды дало осечку. Уже в оттепель в конце 50-х годов здание на Комсомольской площади (случай беспрецедентный!) лишили Сталинской премии. Выяснилось, что полезной площади в нем всего треть.



Главная --> Публикации