Главная --> Публикации --> Классификация коммерческой недвижимости. складские и торговые помещения Сша: дома от марты стюарт Все в центр! Нефть по ипотечным ставкам Пришли не по-английски

Нынешнее равновесие на рынке недвижимости крайне хрупко. Аргументы как за возобновление роста цен, так и против него у обеих сторон достойные. У потенциальных покупателей все просто: куда уж выше? Но нынешние цены совсем не ощущаются как предельные продавцами как частными лицами, так и застройщиками. В качестве доводов они указывают на сохраняющийся высокий неудовлетворенный спрос на жилье и наличие значительного количества свободных денег на руках у населения. И по меньшей мере в отношении крупных городов, расположенных в динамично развивающихся регионах, и уж тем более Москвы, предположить правоту продавцов было бы легче. До недавнего времени. В неумолимую логику внутренних российских процессов, возможно, внесет существенные коррективы ипотечный кризис в США.

Кризис на ипотечном рынке США может затронуть и российские строительные компании. Первым под ударом окажется массовое жилье эконом-класса. Возможные сценарии развития рынка недвижимости моделировал D’.

Однако совсем не исключено, что подножку рынку недвижимости в его стремлении к росту могут подставить и сами застройщики. Именно они могут оказаться и, по некоторым сведениям, уже оказались под ударом пресловутого кризиса ликвидности.

Никакой взаимосвязи между нашим и американским рынком недвижимости нет лишь на первый взгляд. В случае если кризис ликвидности, или, как его еще называют, кризис доверия, затянется или распространится на другие отрасли экономики, спровоцировав рецессию в Штатах, наверняка пострадают и российские финансовые рынки, и экономика в целом. Вероятность того, что ситуация на мировых финансовых рынках может еще ухудшиться, высока по крайней мере, пока рынок своего дна явно не нащупал. И в этом случае недвижимость российскими инвесторами действительно может рассматриваться как надежное убежище для свободных денег. Есть и еще один фактор за предстоящие выборы и связанный с этим вероятный передел сфер влияния чиновников и бизнесменов. Известно, что рынок жилой недвижимости по-прежнему продолжает функционировать вчерную, представляя собой почти идеальный механизм легализации левых доходов чиновников и предпринимателей.

Российские банки, активно привлекавшие капитал на мировых финансовых рынках в последние один-два года, практически потеряли доступ к этому источнику фондирования. На многие банки, в том числе и достаточно крупные, были закрыты лимиты, для других же резко выросла стоимость капитала. Это уже констатация факта на сегодняшний день от директора аналитического департамента Банка Москвы Кирилла Тремасова. Пока в целом для устойчивости банковской системы эксперты угрозы не видят. Однако удорожание денег приводит к тому, что банки ужесточают условия кредитования для своих корпоративных заемщиков. Во-первых, растет стоимость таких заимствований компаниями, а во-вторых, далеко не все получат новые кредиты, рефинансируют или пролонгируют имеющиеся.

Уже проходили
Иногда полезно оглянуться назад. Банковский кризис сильнее всего отразился на строительной отрасли, Застройщики распродают активы, Покупатели жилья ждут падения цен такими заголовками пестрила российская пресса в 2004 году. Тогда кризис доверия на рынке межбанковского кредитования привел к тому, что банковский сектор полегчал на несколько десятков банков, а удержавшиеся на плаву на время перестали кредитовать застройщиков. В результате с рынка недвижимости исчезли десятки мелких и средних строительных компаний, вместе с ними ушли и деньги частных соинвесторов, зато остались недостроенные дома.

Достаточно широко распространено и кредитование застройщиков банками. Причем зачастую кредиты брались на короткий срок до года (они стоили дешевле, и банки почти без запинки продлевали их, выдавая новые транши), без качественного залога и под так называемую управленческую отчетность. Большинство девелоперов являются крайне непрозрачными с финансовой точки зрения структурами. Крупный оператор недвижимости, как правило, контролирует несколько десятков юридических лиц. Грамотно выстроенные и дружественные для инвесторов корпоративные структуры пока редкость. <> По российским стандартам бухучета многочисленные дочерние предприятия девелоперов не консолидируются, поэтому обязательное раскрытие информации лишено смысла. Для консолидированной отчетности по международным стандартам девелоперы обычно отбирают только несколько компаний, оставляя значительную часть бизнеса за пределами официальной консолидации. <> Типичный девелопер представляет собой скорее набор независимых инвестиционных проектов, чем некое регулярно функционирующее предприятие. <> Некоторые компании довольно долго выводили средства в пользу акционеров через операции с зависимыми структурами. Это лишь несколько выдержек все из того же исследования Ренессанс Капитала. Ранее, в период безудержного роста цен, на все эти нюансы банкиры закрывали глаза. Но в нынешних условиях, когда стоимость заимствования для самих банкиров выросла, а перспективы динамики цен на жилье уже не столь очевидны, неудивительно, что какие-то из застройщиков, чьи залоги и управленческая отчетность будут не столь хороши, попадут в списки высокорискованных заемщиков, а значит, условия для них будут пересмотрены. Менее любезны к девелоперам становятся сегодня и рынки облигаций, где некоторые из достаточно крупных застройщиков традиционно занимали деньги. Именно по этим направлениям девелоперам и был нанесен удар в последние месяцы.

Для застройщиков же, особенно концентрирующих свои усилия в сфере строительства массового жилья, такая практика вновь может обернуться серьезной угрозой. В секторе массового строительства собственные средства девелоперов недостаточны, и главным источником финансирования являются продажи на этапе строительства, пишут аналитики Ренессанс Капитала в своем апрельском исследовании Облигации девелоперов: работать в каске!. И далее, ссылаясь на аналитику Дон-строя, называют цифру на 74% финансирование строительства новых объектов происходило за счет покупателей; цифра усредненная по рынку, конечно. Однако продажи в новостройках давно идут уже не столь активно, как того хотелось бы застройщикам, следовательно, можно предположить, что на сухом пайке какие-то из них сидят уже несколько месяцев.

Мы как средний по размеру банк кредитуем менее масштабные проекты, строителей, осуществляющих точечную застройку. Пока продолжаем кредитовать партнеров, с которыми работали ранее, но новые заявки застройщиков, скорее всего, будем рассматривать внимательнее. И другие банки также будут более взвешенно подходить к вопросу кредитования девелоперов и отдавать предпочтение краткосрочным проектам наиболее надежных компаний, признает директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. О полном прекращении кредитования застройщиков речи не идет; имеет место временное его сокращение, осторожно замечает заместитель председателя правления МДМ-банка Андрей Ильин. Банкам не нужны дефолты, и текущие стройки в случае отсутствия альтернатив будут финансироваться. Но если кризис затянется, то объемы кредитования застройщиков снизятся, а их стоимость возрастет.

Нет проблем
Публично банкиры отказываются признавать, что некоторым крупным застройщикам не удалось возобновить кредитные линии на прежних условиях, а кому-то в деньгах было отказано вовсе; кто-то однозначно отказывается от комментариев на эту тему. Однако нам удалось подтвердить эту информацию в некоторых банках. Банк продолжает кредитовать застройщиков в прежнем режиме, включая кредитование по новым проектам. Лично у нас пока нет причин для какого-либо объективного беспокойства, заявил первый заместитель предправления Собинбанка Алексей Гонус. Мы продолжаем работать с застройщиками, как и раньше. Выдача кредитов производится на прежних условиях и с сохранением всех объемов, отметили в Промсвязьбанке. Мы работаем в обычном режиме, единственное, чего стоит ожидать от сложившейся на финансовых рынках ситуации, это повышения процентных ставок, заявил директор департамента кредитных операций Росбанка Александр Загренчук.

Застройщики, отвечая на вопрос, не испытывают ли они трудностей с привлечением банковских кредитов для финансирования строительства, соглашаются с наличием подобной проблемы в целом, но трудности в собственной компании однозначно отрицают. Некоторые кредитные организации сегодня действительно пересматривают свой кредитный портфель в сторону уменьшения кредитования девелоперов, но это, на наш взгляд, не связано напрямую с проблемой ликвидности в банках, полагает финдиректор ГК Пересвет Иван Буруханов. Цены на недвижимость остановились, поэтому качество заемщика и его финансового положения встало для банкиров во главу угла. Банки стали более детально проверять объекты финансирования, качество инвестпроектов, их правовую составляющую. Иван Буруханов, как и многие опрошенные девелоперы, отрицает, что его компания испытывает трудности с финансированием новых проектов.

Фондовые аналитики более категоричны в своих выводах. Стоимость внешних заимствований для российских банков, безусловно, увеличилась. Косвенные последствия этого мы видим и на внутреннем рынке: например, некоторые банки сокращают объем выдачи ипотечных кредитов. В новых условиях многие застройщики испытают проблемы с ликвидностью, уверена Татьяна Бобровская, аналитик ИК Брокеркредитсервис.

Если в ближайшее время рост цен на недвижимость уверенно обозначится, а мировые рынки капитала успокоятся, то все вернется на круги своя и потери ограничатся лишь повышением ставки кредитования для застройщиков. Какова реальная маржа между себестоимостью строительства и продажной ценой квадратного метра, уверенно утверждать могут немногие, но, предположительно, застройщики не столько понесут убытки от этой меры, сколько недосчитаются некоторых процентов прибыли. Стоимость ипотеки также подрастет, но сокращение объемов покупок квартир за счет ипотечного кредитования само по себе подорвать финансовую устойчивость застройщиков пока не в состоянии. На ипотеку приходится 10 12% сделок с недвижимостью, совершаемых в нашей стране, хотя в отдельных регионах эта доля существенно выше.

Сценарии будущего
Россиянину, нагретому как государством, так и частным бизнесом уже не одной финансовой аферой, после всего сказанного могут нарисоваться совсем уж мрачные перспективы: массовое замораживание строительства, банкротства и исчезновения строительных компаний и новые сотни тысяч не получивших свое жилье покупателей-соинвесторов, штурмующих правительственные конторы в поисках справедливости. Кажется, картина пока далека от подобных сюжетов, но без пострадавших может не обойтись. В силу непрозрачности девелопмента в России предсказания здесь делать очень трудно, но некоторые варианты исхода событий все же можно предположить.

Свою ложку дегтя в снижение спроса вносит и сложная ситуация на рынке ипотеки; с мая выдачи ипотечных кредитов резко сократились. Из-за ограничений с ликвидностью ряд банков уже подняли процентные ставки по ипотечным займам, другие ужесточили требования к заемщикам. Весьма вероятно, что осенью ставки поднимут еще большее количество банков. Хотя номинально банки продолжают декларировать возможность получения кредита без первоначального взноса или под минимальную процентную ставку, на практике большинство кредитных организаций выдают ипотечные займы лишь по стандартным условиям: 10−процентный первоначальный взнос и среднерыночные ставки. Данное ужесточение также не позволит существенно увеличить спрос на квартиры, считает Игорь Лебедев.

Однако рост спроса пока очевиден далеко не всем. В конце лета вторичный рынок жилья столицы заметно оживился. Растет с окончанием сезона отпусков доля квартир, впервые выставленных на продажу. Мы ожидаем увеличения объема предложения, уровня спроса и положительную динамику цен до 1 2% в месяц, оптимистично заявляют в компании Миэль-недвижимость. Цены, кажется, и вправду дернулись вверх, но пока об устойчивой тенденции говорить не приходится. Люди вернулись из отпуска, увеличился и объем предложения, и спрос вроде бы повыше, чем летом, но сказать, что число сделок выросло кардинально, нельзя. Рынок как стоял, так и стоит, рассказывает один из риэлтеров. В аналитической компании RWAY также не надеются на серьезный рост продаж и прогнозируют возобновление повышения цен на московском рынке жилья не ранее весны будущего года. Согласен с такими прогнозами и аналитик УК Масштаб Игорь Лебедев: Особого увеличения спроса на московскую недвижимость не наблюдается. Конечно, если сравнивать с июлем 2007 года, то можно увидеть и рост, но если сопоставить с сентябрем прошлого года, то ясно видно рынок стоит. Потенциальные покупатели по-прежнему не хотят брать квартиры по нынешней цене предложения и ждут ее снижения.

Гораздо хуже может сложиться ситуация, если вкупе с ценовой динамикой на жилье продолжающийся кризис на мировых финансовых рынках приведет к распродаже фондовых активов и осложнениям в секторах экономики. Здесь спусковой крючок могут нажать частные инвесторы, ранее покупавшие квартиры с инвестиционными целями. По разным данным, их доля в Москве составляет от 15 до 60%. Коррекция с начала года была не слишком значительная, и, чтобы действительно активизировать спрос, цены нужно опустить на 15 20%. И если на рынке новостроек квартиры не так сильно переоценены, то на вторичном рынке ситуация для продавцов серьезнее, и они готовы к скидкам, уверяет Игорь Лебедев. Вторичный рынок потянет за собой и первичный.

Если стагнация на рынке жилья затянется, пострадавшие действительно могут появиться. В первую очередь под удар может попасть строительство массовой жилой недвижимости, а значит, и девелоперы, основной объем бизнеса которых завязан на этот сектор. Строители элитного жилья обычно имеют больший запас прочности и могут себе позволить более продолжительные сроки продаж. Пострадать не обязательно означает полное замораживание строительства, однако вероятно серьезное замедление его темпов.

Именно некрупные компании, работающие в сфере массового строительства экономкласса, могут найти необходимые средства, увеличив продажи квартир за счет небольшого снижения цен на них, считает Александр Вагин, президент компании Открытие недвижимость, 10 15% вниз для них не будет критично. У девелоперов есть возможность получить финансирование за счет продажи квартир, пусть даже с некоторым дисконтом к ранее имевшимся ожиданиям, подтверждает Андрей Ильин. Хотя это и очень опасный для застройщиков ход развития событий. По словам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, это может спровоцировать необратимый процесс снижения цен и для других девелоперов.

Но для покрытия разрывов ликвидности распродажу могут начать и сами застройщики, причем для активизации спроса им придется пойти на ощутимое снижение цен или как минимум отказаться от практики управляемых продаж, когда квартиры придерживаются до выхода на новый этап строительства, с тем чтобы реализовать их уже по более высоким ценам.

Но главная опасность нынешнего кризиса, как на рынке жилой недвижимости, так и в финансовом секторе, кроется в возможности полного замораживания строительства значимыми игроками рынка или даже их банкротства. Вероятность именно такого развития событий хотелось бы оценить заранее и как можно более точно, но сделать это трудно. Некоторые некрупные застройщики с большим уровнем долговой нагрузки, оказавшись в тяжелой ситуации, могут не только сбрасывать квартиры, но и замораживать проекты, полагает руководитель аналитического управления ГК Альянс Континенталь Иван Илюшин. Не хочется вспоминать 2004 год, но тогда в результате банковского кризиса с рынка вымело десятки строительных компаний. У некоторых из них например, таких как Стройметресурс, было значительное количество незавершенных объектов. В результате частные инвесторы, вложившиеся в новостройки, оказались сразу в категории обманутых дольщиков и до сих пор пытаются добиться от госорганов решения по предоставлению им предоплаченных еще три-четыре года назад квартир. Эксперты предупреждают, что и сегодня риски при покупке квартир на этапе строительства высоки, особенно в условиях кризиса ликвидности.

Больше честности
Помимо снижения цен застройщики могут перейти на более прозрачные методы работы с потребителями. Не секрет, что большая часть компаний реализуют квартиры в новостройках в обход 214−ФЗ, который обязывает их продавать квартиры на этапе строительства лишь по договору участия в долевом строительстве. В таком договоре прописаны гарантии качества дома по завершении строительства, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика практически в любой момент забрать внесенные деньги с процентами. Столь жесткие требования привели к распространению вексельных схем, предварительных договоров купли-продажи и иных серых схем, позволяющих застройщику принимать средства от потребителя, но полностью лишающие последнего юридической защиты. По этой причине многие вполне платежеспособные и квалифицированные покупатели, а также банки-кредиторы принципиально избегают первичный рынок. Вернуть их помогло бы применение застройщиками положений 214−ФЗ.

P. S. Можно долго размышлять над сценариями будущего и строить графики предполагаемого роста или падения стоимости жилья. Однако на нашем закрытом монополизированном строительном рынке делать прогнозы процесс неблагодарный. Тем более накануне думских и президентских выборов. Если будет совсем все плохо для застройщиков, они могут рассчитывать на помощь федеральных и городских властей, которые выкупят квартиры для очередников или профинансируют достройку. Это в первую очередь касается панельного и типового монолитного жилья, заявил один из экспертов. Данное предположение лишний раз доказывает: даже при отсутствии спроса при тяжелом финансовом положении и на перегретом рынке девелоперы могут чувствовать себя довольно уверенно. Чего нельзя сказать о потребителях.
Минувшей весной Минэкономразвития определило семь регионов, где будут созданы особые туристические зоны (ОТЗ). Именно туда пойдут госинвестиции на развитие инфраструктуры. Риэлтеры уверяют, что стимулирование туротрасли не сможет не сказаться на рынке недвижимости цены на жилье и землю пойдут вверх. Вопрос лишь в сроках и темпах роста

Хуже если пострадает какая-то крупная компания, что будет показательно для рынка в целом и может спровоцировать панику. На рынке действительно есть девелоперы, имеющие высокую долговую нагрузку или большой, но молодой портфель проектов. Впрочем, нынешний кризис не совсем корректно сравнивать с 2004 годом ныне на рынках основных городов доминируют крупные игроки, финансовое положение которых, будем надеяться, более устойчиво и которые имеют тесные связи с различными банками и финансово-промышленными группами. Часто родственные структуры несут некоторые моральные обязательства в отношении друг друга, это дает надежду, что застройщиков поддержат.

Если говорить о лучшем моменте инвестирования в недвижимость особых турзон, то, судя по всему, этот период уже миновал. Все упомянутые регионы пережили как минимум одну фазу активного удорожания. Она совпала по времени с периодом максимального повышения цен на жилье в Москве (в 2006 году). Причины роста почти везде называют схожие: превышение предложения над спросом, удорожание стройматериалов и активное развитие ипотечного кредитования. Правда, есть и региональные особенности, накладывающиеся на этот костяк.

Калининград
Из 20 регионов, подававших заявки на создание ОТЗ, Минэкономразвития (МЭРТ) отобрало семь: Иркутскую область, Республику Бурятия, Республику Алтай, Алтайский, Краснодарский, Ставропольский края и Калининградскую область. По оценке главы МЭРТ Германа Грефа, на создание инфраструктуры семи зон потребуется 325 млрд рублей, в том числе 44,5 млрд будет выделено из федерального бюджета. До конца 2007 года будут утверждены проекты строительства и подписаны первые инвестиционные соглашения, а с начала 2008 года начнется создание инфраструктуры. Компании, работающие в ОТЗ, смогут рассчитывать на то, что государство за свой счет построит дороги, проведет воду, протянет линии электропередачи. Частным инвесторам предстоит обеспечить наполнение зон отелями, санаториями, подъемниками, центрами развлечений. При этом резидентам турзон разрешат первые пять лет не платить земельный налог и налог на имущество. Кроме того, они будут платить единый социальный налог по льготной ставке 14% и смогут переносить больше чем 30% убытков на последующие налоговые периоды. По расчетам МЭРТ, реализация инвестпроектов повлечет за собой увеличение туристических потоков, подъем экономики регионов и закономерное удорожание недвижимости. Характерный пример, как одни только ожидания инвестиций разогревают цены на недвижимость, представляет собой Сочи, где стоимость 1 кв. м взлетела на фантастический уровень сразу после того, как город получил статус будущей олимпийской столицы. В последние два года во многих туристических зонах ныне особых началась активная скупка еще совсем недавно дешевой земли. Закономерно, что к моменту конкурса МЭРТ волна ценового роста уже набрала силу, а кое-где даже пошла на спад. Но это не означает, что второй волны не будет.
Бег впереди паровоза

В Иркутске, по словам аналитика компании Тысячелетие Юрия Винникова, пик роста пришелся на прошлую осень: тогда за месяц 1 кв. м мог подорожать на 15%. С начала этого года на рынок пришла стабилизация. За первое полугодие цены поднялись на 10 15%, а объем предложения по сравнению с декабрем 2006 года вырос в три раза. Что касается рынка прибайкальской земли, то здесь ситуация очень сильно отличается в зависимости от конкретного населенного пункта. В поселке Листвянка, до которого от Иркутска можно добраться на машине за час, стоимость любой недвижимости растет на протяжении нескольких лет плавно и стабильно. И сегодня по ценам поселок значительно опережает областной центр. Дряхлый деревянный домик на участке в восемь соток стоит 3,8 млн рублей (примерно 140 тыс. долларов). Объект немногим лучше 5 млн. В то же время в поселке МРС на Малом море (шесть часов езды от Иркутска) участок с благоустроенным домом и гаражом стоит 90 тыс. долларов, а в небольших деревеньках, куда добираться не так удобно, дом с участком можно купить за 15 25 тыс. долларов.

Так, в Ставрополье первым толчком к росту цен стала продажа цементных заводов, находящихся в регионе. У нас дефицит стройматериалов, особенно цемента. Заводов и так было мало, а когда их продали, это сразу сказалось на ценах. Буквально за год они на первичном рынке выросли на 90%. Вслед за ним потянулась вторичка, рассказывает директор одного из местных агентств недвижимости.

В Республике Алтай цены выросли за короткий срок. Если года два назад пай на сельхозземли можно было купить в прямом смысле за бутылку водки, позднее за несколько сотен рублей, позже тысяч, то в этом году его цена дошла до отметки 40 тыс. рублей. Конечно, это недорого для 10 20 гектаров земли, но следует учитывать, что все интересные с точки зрения бизнеса земли уже давно куплены. А далеко за горами брать землю неперспективно, рассуждает руководитель фирмы Бирюза Данил Филоненко. Самой интересной категорией здесь остаются земли вне населенных пунктов (сельскохозяйственного назначения, выдаются под паи), где стоимость гектара в перспективном для туризма месте начинается от 1 млн рублей, отдаленные земли идут по цене от 400 тыс. рублей за гектар, земли вдоль Чуйского и Чемальского тракта от 2,5 млн рублей.

Озеро Байкал
В столице Республики Бурятия Улан-Удэ жилье подскочило в цене еще в 2006 году. А вот прибайкальская земля начала активно дорожать только с минувшей весны. Как только по местным деревням распространилась информация о том, что их территория стала особой туристической зоной, крестьяне стали быстро поднимать цену на участки. По словам директора АН Квартал Надежды Колесниковой, с начала года стоимость земли здесь выросла в 10 раз. Еще зимой домик с участком в восемь-десять соток продавался за 50 тыс. рублей. Сейчас 500 тыс. рублей. Владельцы более крупных наделов (несколько гектаров) срочно занимаются оформлением необходимых бумаг на свои участки и дроблением их для продажи. Сейчас поднялся ажиотаж, все владельцы участков готовятся к продаже, рассказывает Надежда Колесникова. При этом, замечает она, большого спроса пока нет. Основные надежды возлагаются на москвичей и других дальних приезжих.

В Алтайском крае ситуация на рынке жилья и земли также далеко не однозначная. Так, в Барнауле еще в январе-феврале квартиры дорожали, а весной началась стагнация, вынудившая продавцов идти на уступки. В начале года однокомнатная квартира в Барнауле стоила 1,8 1,9 млн рублей. Сейчас их предлагают за 1,5 млн, и можно добиться еще большей скидки. Риэлтер АН Гарантия Елена Казарикина объясняет это тем, что покупательская способность достигла потолка. Однако земля Алтайского края при этом продолжает набирать в цене. По словам Казарикиной, участок площадью 10 соток в пригороде Барнаула в начале года стоил 500 тыс. рублей, а сейчас аналогичные наделы продаются за 1 млн рублей. То есть только за полгода цены выросли в два раза. Продолжает оставаться высоким и спрос на коттеджи, особенно в поселках, обеспеченных инфраструктурой. Это закономерно, поскольку наибольшую ценность для инвесторов представляют, конечно, не городские квартиры, а участки, расположенные в таких туристических центрах, как Белокуриха.

Калининград в ценовую гонку вступил несколько позже других регионов. По словам директора департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская недвижимость Михаила Бимона, беспрецедентный для калининградского рынка рост стоимости жилья, доходивший в отдельных сегментах до 15% в месяц, пришелся на последние месяцы прошлого года и на январь 2007−го. Цена на вторичном рынке увеличилась с июля 2005−го по июль 2007 года в 2,8 раза. Сейчас удорожание замедлилось: на рынке затишье. Средняя стоимость 1 кв. м типового строящегося жилья 1408 долларов. В курортном городе Зеленоградске цены сейчас такие же, как в Калининграде. Второй туристический центр Светлогорск состоит из двух частей: Светлогорск-1 и Светлогорск- Зона Светлогорска-2 является курортной и непосредственно граничит с морским побережьем. В ней расположены санатории, пансионаты, гостевые дома, инфраструктура, направленная на поддержку и развитие туристического бизнеса. Цена предложения здесь доходит до 5 тыс. долларов за 1 кв. м. В среднем цена предложения на 25 40% выше, чем в Калининграде. Зона Светлогорск-1 это город, население которого обеспечивает жизнедеятельность курортной зоны, и цены в среднем не выше калининградских, рассказывает оценщик Анна Рогова.

Если говорить о городах, то в случае успешной реализации планов МЭРТ в жизнь в цене, скорее всего, поднимется недвижимость курортных городов Кавказа (Ставропольский край), Куршской косы (Калининградская область) и черноморского побережья. Причем речь не идет о Сочи. Недвижимость и земля там уже сегодня являются переоцененными. Квартира или дом в Сочи приятный способ сохранить и даже немного преумножить свои средства, однако и порог входа, и перспективы делают покупку недвижимости здесь скорее статусной, чем разумной. А вот соседние с Сочи города могут быть более интересны. Так, участки в Геленджике стоят как минимум в три-четыре раза дешевле сочинских. В других городах уровень цен также привлекателен. Недаром туда сразу ринулся поток столичных инвесторов.

С надеждой на рост
Рассуждения аналитиков о перспективах рынков недвижимости в туристических зонах еще более туманны и противоречивы, чем прогнозы о ценах на московскую недвижимость. Большинство экспертов считают, что приток государственных и частных инвестиций еще скажется на стоимости жилья. Регионы, безусловно, приобретают мощный экономический стимул и возможность для развития. В том числе толчок к росту получает и сектор жилой недвижимости. С приходом крупных инвесторов вверх пойдут все показатели предложение, цены, оборот сектора в целом, предсказывает директор по развитию ИГ Жилторг Иван Гурьев. Рост цен на недвижимость неизбежен, уверен заместитель гендиректора компании Новая площадь Евгений Якубовский. Однако никто из экспертов не берется предсказать, в какие сроки это произойдет и каков будет итоговый результат. Можно лишь предположить, что ситуация с ценообразованием в регионах станет развиваться по двум сценариям: в одних медленно, но устойчиво будет дорожать городская недвижимость, в других основной рост придется на землю.

В Ставропольском крае, по мнению местных аналитиков, наибольшего удорожания жилья стоит ожидать в Минеральных Водах и Кисловодске. В Минводах цены будет стимулировать строительство аэропорта. Поскольку новый аэропорт означает новые рабочие места, новую жилую застройку, новые возможности, говорит руководитель местного АН. Перспективы Кисловодска обеспечивает его выгодное положение около трассы в Карачаево-Черкесию. Руководство Карачаево-Черкесии сейчас само очень активно занимается развитием туризма в области. Поэтому, как предполагают риэлтеры, город будет набирать популярность, а жилье подниматься в цене.

Горный Алтай
В Калининграде дальнейшего сколько-нибудь заметного роста цен стоит ожидать уже в действующих курортных городах Зеленоградске и Светлогорске. В других частях области если и будет рост цен, то вряд ли соизмеримый с повышением стоимости в курортных городах. Да и то лишь в тех районах области, где можно ожидать притока туристов, желающих поглядеть на исторические памятники разрушенные замки. База оседлости основной массы туристов (ночлег, еда и развлечения) в большей степени будет уже на сформировавшихся курортах. Все остальное это набеги одного дня: вышел из автобуса, поглядел, послушал и дальше поехал, объясняет Анна Рогова. Правда, она замечает, что при росте цен на побережье Калининград вряд ли останется в стороне, поскольку от него до моря 40 минут на машине. Однако, по мнению оценщика, будущий рост не сулит инвесторам никакой заметной прибыли: При существующих ставках аренды окупать квартиру придется не менее 14 лет. Насколько мне известно, нередко возникают проблемы с реализацией квартир, особенно сейчас, когда цены встали и народ уже не хватает все подряд, не разобравшись. А вот что стоит покупать, так это землю в курортной зоне (округ Светлогорска, Зеленоградска, Янтарного) в грамотно просчитанном месте: с подъездными путями, достаточными электрическими мощностями, газом. Правда, для удачной покупки стоит съездить и проверить обстановку на месте, поскольку ситуация в соседних курортных городках может отличаться разительно. Так, по признанию самих риэлтеров, Светлогорск и сейчас полон жизни, музыки и отдыхающих. Город ухоженный, уютный, регулярно принимающий различные фестивали. В Зеленоградске ситуация иная город спит. Большинство зданий в строительных лесах, но такое впечатление, что реставрировать и строить никто не спешит. Кажется, что город отстал в своем развитии от Светлогорска лет на 100 и медленно ветшает, делится впечатлениями один из риэлтеров.

Что касается байкальского побережья, то здесь еще не определены те населенные пункты, которые будут развиваться в качестве опорных туристических. Поле деятельности широкое: кроме Листвянки, в остальных прибайкальских городках и поселках преобладает дикий туризм. Но если отследить ситуацию и обзавестись земельным участком (лучше не одним) в том населенном пункте, который предположительно попадает в золотой список, то можно спать спокойно: стоимость приобретенной собственности вырастет в несколько раз. Так, купив сегодня в прибайкальской деревушке участок за 15 тыс. долларов, можно смело прогнозировать, что года через два-три он будет стоить все 50 тыс. Другое дело, что таких лакомых кусков сегодня почти нет в продаже, а те, что есть, сельхозназначения. Их перевод в другое назначение, чтобы на этой земле можно было что-то строить, дело очень хлопотное и недешевое, предупреждает Юрий Винников.

В Алтайском крае и Республике Алтай земля продолжит набирать стоимость, но неравномерно. В предыдущие годы мы могли наблюдать расцвет туризма в Майминском районе, поскольку он находится на въезде в республику. Но сегодня в Чемальском районе развитие туризма идет интенсивнее. Это связано с тем, что здесь земля стоит дешевле, а туристический интерес к нему ничуть не меньше: он также славится своей необычайно красивой природой, рассказывает Данил Филоненко. Эксперты предполагают, что здесь вполне возможен еще двух-трехкратный рост стоимости. Помимо простой покупки с целью перепродажи для частных инвесторов вероятны и другие варианты получения прибыли. В частности, некоторые компании предлагают продажу участков под мини-отели. Схема заключается в том, что инвестор выкупает один или два участка с подрядом в поселке, подготовленном для строительства таких отелей. Но данный путь интересен, только если место популярное и освоенное.

Вызванное дефицитом стремительное удорожание цемента серьезно повышает стоимость жилья в монолитных домах. Через пару лет дефицит станет угрожающим.

При любом сценарии быстрой отдачи от таких инвестиций ждать не стоит. Для них характерны длительные сроки реализации. Сказать, когда будет рост цен, сложно. Это будет зависеть от эффективности работы правительства и управляющих компаний, которые могут быть привлечены для комплексного управления реализацией проектов, размышляет Иван Гурьев. Таким образом, купленная в курортной зоне земля действительно может принести очень неплохую прибыль. Однако для того, чтобы получить ее от такой инвестиции, нужно, чтобы и государство не подкачало с воплощением своих амбициозных планов по созданию турзон. А практика такого рода у нас частенько расходится с теорией.

Цемент становится одним из важнейших стройматериалов. Монолитные дома это и есть бетон. Доля монолитного домостроения растет и сегодня превышает 50%. Союз производителей сухих строительных смесей (СП ССС) предупреждает: При сохранении тенденций осенью цены на жилье вырастут еще на 10−15%, так как застройщики не пойдут на снижение прибыли, а производители будут вынуждены поднимать цены на свою продукцию.
Так вот где собака порылась!

Розничная цена тонны цемента в Ленобласти достигла 7 тыс. рублей, а оптовая превысила 5,7 тыс. С начала года рост составил более 80%. Цена выросла из-за дефицита. Хотя проблема существует не первый год, власти только теперь обратили на нее внимание: прежде это касалось исключительно строителей, а теперь еще и нацпроекта. Как бы не было поздно.

Определенную роль в повышении цен также играет холдинг Евроцемент групп, который считают монополистом все, не исключая Федеральную антимонопольную службу, только доказать это никто не может. ФАС признала: холдинг монополист, он нарушает антимонопольное законодательство. Евроцемент групп пообещала не нарушать, но не удержалась.

Объем производства цемента в России в 2007 году составит 62−63 млн тонн объем пограничный. При этом потребности в цементе неуклонно растут. Дефицит цемента в 2010−2014 годах оценивается в 7−8 млн тонн. По данным СП ССС, рентабельность его производства 70%, но прибыль не вкладывается в модернизацию производства, о необходимости которой так давно говорили владельцы цементных заводов.

Далее везде
Нехватка цемента ощущается повсеместно. В нынешнем году потребность петербургских строителей составляет 3,5 млн тонн, прогноз на 2011−й 5 млн. Основные поставщики (Метахим, Пикалевский цемент и Сланцевский цементный завод Цесла) могут обеспечить примерно 2,3 млн тонн в год. При этом значительная часть идет на импорт. По факту они обеспечивают не более 40% рынка. Новое производство строится, но первая продукция поступит на рынок не ранее 2010 года.

Потребители также винят биржевые торги цементом, запущенные в этом году, где цемент реализуется по 150−200 долларов за тонну. А губернатор Ленобласти Валерий Сердюков призывает как можно быстрее создать областную биржу, чтобы исключить ценовой сговор.

Помогут братья-славяне
Обратили внимание на Белоруссию и в Смольном. Вице-губернатор Александр Вахмистров провел совещания со строителями. Он сообщил, что с правительством Белоруссии достигнута договоренность о возможности заключить соглашение о ритмичных гарантированных поставках цемента по фиксированным ценам. Объемы поставок будут предметом переговоров и могут составить от 500−800 тыс. тонн в год.

В Пскове в 2006−2007 годах рост цен на цемент составил от 20 до 60%. Местные власти считают, что выход из положения строительство нового производства на границе с Латвией. В Мурманске с начала года цена на мешок цемента выросла со 120 до 200−250 рублей. Причина транспортные расходы, поскольку своего производства на Севере нет. В Калининграде пока не ощущается острой нехватки цемента и бетона. Но при строительстве жилья по госпрограмме пришлось использовать импортные материалы: перевозки из материковой России дороги. Чаще практикуются поставки из соседней Белоруссии.

Вторая мера, которая должна помочь строителям, снятие таможенных пошлин на ввоз цемента в Россию. По словам Вахмистрова, губернатор Петербурга Валентина Матвиенко обратилась в МЭРТ, где теперь, по некоторым данным, готовится соответствующее постановление.

Производство цемента в Белоруссии в январе-июле 2007 года выросло и превысило 2 млн тонн, сообщает Министерство статистики и анализа Белоруссии. При этом белорусские цементные заводы в нынешнем году собираются сократить экспортные поставки до 400 тыс. тонн и только в 2008−м страна сможет отправить на экспорт 600−700 тыс. тонн.

Ждем-с
Предложенные меры, полагает управляющий директор Группы ЛСР Георгий Ведерников, особенно если учесть их комплексный характер, способны снять остроту проблемы, но кардинально решить ее не смогут: На реализацию подобных мер требуется время и серьезное бюджетное финансирование. Даже если все сделать в сжатые сроки, растущие потребности рынка не удастся перекрыть в полном объеме. Полагаю, что дефицит цемента в ближайшие годы неизбежен. Покрыть его можно с помощью строительства целой сети предприятий в разных регионах. Сделать это под силу только частному бизнесу. А государство может помочь стимулировать частные инвестиции.

Производство цемента наращивают Украина и Белоруссия. Поставки из Китая сегодня нерентабельны из-за железнодорожных тарифов и длительной транспортировки. В России перевозить цемент морем не принято, как это делают в Европе, но Комитету по транспортно-транзитной политике поручено выяснить возможность строительства либо аренды причала для приема импортного цемента. Кроме того, городское правительство проведет переговоры с Морским портом о выделении терминала.

Соответствующее задание региональным управлениям и налоговым инспекциям дала Федеральная налоговая служба (ФНС). В ФНС официально отказываются от комментариев, объясняя, что данная информация предназначена для служебного пользования. Однако, по данным Интерфакс-АФИ, источник в налоговых органах пояснил, что ФНС поручила собрать сведения о владельцах нескольких объектов недвижимости и затем выяснить, каким образом используются эти объекты. В частности, ранее предлагалось задействовать для этого правоохранительные органы и вызывать самих владельцев на беседу в налоговые органы. Источник не стал уточнять, при каком количестве объектов недвижимости и каких дополнительных факторах собственник может стать предметом внимания со стороны налоговых органов.

По словам генерального директора Ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Алексея Белоусова, через два года дефицит может стать угрожающим. Надо срочно искать средства на техническую модернизацию это около 5 млрд долларов в течение пяти лет. И безусловно, рынку необходимо строительство новых заводов. Исчезнет дефицит цемента не будут расти цены на него. Замедлится рост цен перестанет дорожать продукция, изготавливаемая из него. В результате это отразится и на стоимости жилья.
Налоговики, похоже, готовы объявить очередную акцию устрашения квартировладельцев, сдающих свои помещения в аренду без уплаты подоходного налога. Однако на сей раз могут пострадать не только те собственники жилья, которые утаивают налоги от государства, но все прочие добропорядочные граждане, имеющие две и более квартиры и не сдающие их внаем. Налоговики уже начали рассылать уведомления об уплате подоходного налога владельцам двух, трех и более квартир, априори считая этих людей получателями рентного дохода.

Несмотря на предупреждения, налогоплательщики не поспешили декларировать свои доходы от сдачи квартир. Более-менее дисциплинированно ведут себя жители южных регионов, где сдача квартир курортникам является поставленным на поток бизнесом и где квартиро- и койкосдатчики могут уплачивать за полученный доход не 13% подоходного налога, а гораздо меньшую строго фиксируемую сумму в рамках единого налога на вмененный доход. Прочих россиян на поход в налоговую инспекцию не вдохновили ни перспективы разбирательства с налоговиками в суде, ни санкции за неуплату: полугодовое опоздание с подачей декларации чревато штрафом в размере 30% суммы налога плюс 10% за каждый следующий месяц. Неполная уплата налога грозит 20-процентным штрафом, а умышленная неуплата карается штрафом в размере 40% от недоимки.

О начале активной фазы кампании по розыску неплательщиков подоходного налога можно было догадаться еще весной, когда в марте назначенный руководителем ФНС Михаил Мокрецов начал проводить политику ужесточения контроля за доходами, в том числе и от сдачи внаем жилых помещений. Как планировали тогда чиновники налоговой службы, выявлять неплательщиков налогов среди владельцев сдаваемых квартир им могло помочь сотрудничество с коллегами из других ведомств -- Роснедвижимости и Росрегистрации. Надежду возлагали и на структуры МВД, в частности участковых, к которым стекается самая разная информация о перемещении по вверенной им территории всякого рода мигрантов.

По состоянию на 1 августа уведомления были направлены еще 87 тыс. гражданам, из которых более 33 тыс. представили дополнительные декларации, указав в них доходы от сдачи жилья в аренду. Как отметил источник в ФНС, работа в этом направлении продолжится, и до конца года будут получены новые цифры. Но, судя по соотношению якобы выявленных неплательщиков и отчитавшихся в итоге по дополнительным декларациям, фискалы в ходе своего эксперимента, по сути, пытаются наобум рассылать уведомления об уплате налога, по принципу потенциально виновен всякий не желающий прописываться в квартире собственник.

В итоге налоговая служба, как и обещала, приступила к собственному расследованию. По данным, распространенным ФНС в июле, счет уличенных в неуплате налогов квартировладельцев пошел на миллионы. К 10 июля 2,5 млн человек с помощью участковых милиционеров и чиновников Росрегистрации было взято на дополнительный налоговый контроль. Из них почти 600 тыс. человек уже привлечены к декларированию и заплатили в казну почти 2 млрд руб., что увеличило объем собранного в этом году подоходного налога на 204%.

В отношении других квартиросдатчиков, подозреваемых налоговой службой, а их число в масштабах страны исчисляется миллионами, презумпцию невиновности никто пока не отменял, и им можно будет вменить налог только тогда, когда их вина будет доказана судом. Налоговики не скрывают, что рассчитывают здесь на помощь следственных структур. Правда, последние отнюдь не жаждут включаться в столь масштабную работу. Ведь совсем не очевидно, что владельцы нескольких объектов недвижимости обязательно сдают ее в аренду. Дополнительные квартиры могут использоваться для многих нужд: в лишнюю квартиру отселяют выросшего ребенка-студента, бабушку с дедушкой или используют ее для личных встреч. И легко представить, как обиженные налогоплательщики, обвиненные в том, чего они делать не собирались, начнут штурмовать налоговые инспекции, добиваясь справедливости. А считанные попытки привлечения к суду квартиросдатчиков пока заканчивались победой налогоплательщиков.

Формально при наличии данных о получаемых налогоплательщиком доходах фискалы могут доначислить налог, не поставив человека в известность. Либо вызвать для объяснений на основе письменного уведомления. Хотя опыт работы с физлицами в части квартирных доходов только нарабатывается, при достаточном кадровом резерве и политической воле налоговики имеют все шансы, чтобы вменить квартиросдатчикам налог и штрафы. Однако все это работает только тогда, когда вина гражданина в неуплате налога от сдачи квартиры доказана или если налогоплательщик добровольно согласен заплатить. И те тысячи плательщиков, доплативших в казну подоходный налог со сдачи квартир, которыми хвастается налоговая служба, очевидно, из числа добровольцев, решивших не упорствовать в неуплате налога.

Если уведомление об уплате налога все же придет, необязательно бежать сразу в суд, отстаивая свое честное имя, -- говорит ведущий консультант отдела консалтинга Финэкспертиза Мария Антонова. -- Если налоговая инспекция действительно имеет серьезные претензии, через какое-то время она пришлет требование об уплате налога, а затем, если сочтет это дело принципиальным, передаст его в суд, но в суд она обратится, только имея на руках очень весомые доказательства вины, -- поясняет эксперт.

Тем, кто получит по почте по ошибке предложение уплатить налог за квартиру, которая на самом деле не сдается, юристы советуют не паниковать. В связи с большим объемом работы вряд ли в ближайшие годы налоговые инспекции будут иметь возможность охватить всех подозреваемых.

Учитывая отчетливое намерение государства выйти на физических лиц, утаивающих свои доходы, с большой долей вероятности можно предположить, что со временем последуют законодательные уточнения, которые регламентируют сбор доказательной базы делам о неуплате налога за сдаваемую квартиру, -- предполагает г-жа Антонова. И доказательство тому -- накал борьбы по легализации серых зарплат, где суды уже принимают к рассмотрению факты, косвенно подтверждающие вину налогоплательщика.

В этой связи нельзя не вспомнить постановление пленума Верховного суда от 18 ноября 2004 года О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем, в котором разъясняются спорные вопросы уголовной ответственности за преступления в сфере экономической деятельности. В частности, речь в нем идет о том, что человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя, сдавший квартиру в аренду и получивший от этого доход, не считается преступником. Преступником он станет в том случае, если не уплатит с полученных сумм подоходный налог. Поэтому добросовестным налогоплательщикам беспокоиться не о чем. Недобросовестным же, наоборот, есть о чем задуматься, предупреждает юрист.



Главная --> Публикации